(Luận văn thạc sĩ) hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh bất động sản tại việt nam

Nếu như BLDS 2005 cũng như Luật Thương mại 2005 quy định chung về hoạt động của thị trường BĐS cũng như các thị trường kinh doanh hàng hoá khác trong nền kinh tế thị trường nhiều thành p

Vũ Thùy Liên

Hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh

bất động sản tại Việt Nam

LUẬN VĂN THẠC SỸ

Hà nội - 2008

Vũ Thùy Liên

Hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh

bất động sản tại Việt Nam

Luận văn Thạc sĩ

Mã Số: 60 38 50

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Phạm Hữu Ngh

Hà nội - 2008

MỤC LỤC

MỤC LỤC 3

Danh mục viết tắt 5

LỜI NÓI ĐẦU 6

2 Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu 8

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 8

4 Phương pháp nghiên cứu 9

CHƯƠNG I: Những vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán nhà ở và pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở tại Việt Nam 11

1.1 Quá trình hình thành và phát triển của thị trường bất động sản tại Việt Nam 11

1.1.1 Khái niệm về thị trường bất động sản 11

1.1.2 Lịch sử hình thành và phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam 14

1.2 Đặc điểm của hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam 25

1.2.1 Hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam có sự tham gia của nhiều lực lượng trong xã hội 25

1.2.2 Hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam chịu ảnh hưởng bởi sự điều tiết của thị trường và chịu sự chi phối của cơ chế chính sách Nhà nước 34

1.2.3 Thị trường BĐS tại Việt Nam là thị trường mà việc tham gia hay rút khỏi thị trường là vấn đề rất khó khăn và phức tạp và cần phải có nhiều thời gian 37

1.2.4 Thị trường BĐS hiện nay là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo 38

1.3 Quan niệm về hợp đồng mua bán nhà ở 40

1.4 Quan niệm pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở - các tiêu chí đánh giá 47

1.4.1 Quan niệm pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở 47

1.4.2 Các tiêu chí đánh giá 50

CHƯƠNG 2: Thực trạng pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh bất động sản 54

2.1 Hệ thống quy phạm pháp luật hiện hành điều chỉnh quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh bất động sản 54

2.1.1 Về chủ thể giao kết hợp đồng 54

2.1.2 Về đối tượng của hợp đồng 54

2.1.3 Về hình thức của hợp đồng 56

2.1.4 Về nội dung chủ yếu của hợp đồng 56

2.2 Thực trạng áp dụng pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở đối với các hoạt động kinh doanh bất động sản và những vấn đề đặt ra 61 CHƯƠNG 3: Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở tại Việt Nam trong giai đoạn hiện nay 74 3.1 Sự cần thiết của việc hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở tại Việt Nam 74 3.2 Quan điểm hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở tại Việt Nam 75 3.3 Nhóm giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản 77 3.3.1 Nhóm giải pháp tổng thể 77 3.3.2 Nhóm giải pháp chi tiết 78 3.4 Giải pháp nâng cao hiệu quả của việc áp dụng pháp luật về hợp đồng mua bán nhà

ở trong thực tiễn 80 KẾT LUẬN 87 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 88

LKD BĐS Luật Kinh doanh bất động sản

LTM Luật Thương mại

UBND Uỷ ban nhân dân

UBTV Uỷ ban thường vụ

VN Việt Nam

LỜI NÓI ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Trong giai đoạn gần đây hoạt động kinh doanh bất động sản (BĐS) tại Việt Nam rất phát triển và ngày càng giữ vai trò quan trọng trong nền kinh tế thị trường Sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản tại Việt Nam là một nhu cầu tất yếu của xã hội hiện đại, tuy nhiên có một thực tế là;

hệ thống chính sách liên quan đến thị trường BĐS tuy có nhiều, nhưng lại chưa toàn diện và thiếu đồng bộ Trong khi cơ cấu thị trường bất động sản chưa hoàn chỉnh, nhiều thành tố thị trường hình thành tự phát Cung cầu trên thị trường luôn ở trong tình trạng mất cân đối quá lớn cả về chủng loại và số lượng Cộng thêm tình trạng đầu cơ khá phổ biến làm tăng nhu cầu ảo, đẩy giá bất động sản ở nhiều khu vực cao hơn thực tế, đặc biệt là tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh Bên cạnh đó, các giao dịch "ngầm" luôn chiếm đa số khiến thông tin trên thị trường bất động sản trở nên tù mù Ðiều này không chỉ gây thất thu thuế cho Nhà nước mà còn góp phần hạn chế số lượng giao dịch lành mạnh thành công

Ðể có thể phát triển thị trường bất động sản, điều quan trọng nhất là hệ thống cơ chế, chính sách phải được hoàn thiện theo hướng: bảo đảm nguyên tắc đồng bộ, nhất quán, tôn trọng các quy luật của thị trường Ðồng thời, phải giúp tăng cường tính cạnh tranh để thị trường hoạt động lành mạnh Ngoài ra, phải tăng cường được thông tin giúp thị trường ngày càng minh bạch và tạo sân chơi bình đẳng, thu hút được mọi thành phần kinh tế tham gia phát triển thị trường bất động sản

Một thực tế là, thị trường bất động sản hiện đang tồn tại nhiều vấn đề, vượt ra ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước Nhằm tránh thuế, rất nhiều giao dịch đất đai tồn tại dưới dạng phi chính thức hoặc bán chính thức Để lách thuế, nhiều giao dịch mua bán, chuyển nhượng BĐS không được các bên

tham gia làm thành hợp đồng và đem đi công chứng (mặc dù đây là một điều kiện bắt buộc của luật pháp quy định về các giao dịch mua bán, chuyền nhượng trên thị trường BĐS) Hoặc nếu có làm hợp đồng và đem công chứng hợp đồng thì cũng chính vì lý do lách thuế này nên việc khai thấp giá mua bán BĐS khi công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng BĐS của người dân hiện nay rất phổ biến

Hiện nay, hoạt động của thị trường BĐS Việt Nam chịu sự điều chỉnh bởi nhiều văn bản pháp luật, trong đó có 4 văn bản pháp luật chủ yếu sau đây:

Bộ Luật Dân sự (BLDS) 2005; Luật Thương Mại 2005; Luật Đất Đai 2003, Luật Nhà ở 2005 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2006 Nếu như BLDS

2005 cũng như Luật Thương mại 2005 quy định chung về hoạt động của thị trường BĐS cũng như các thị trường kinh doanh hàng hoá khác trong nền kinh tế thị trường nhiều thành phần, thì Luật Đất đai 2003; Luật Nhà ở 2005

và Luật kinh doanh BĐS 2006 là hai đạo luật chuyên ngành quy định chi tiết các vấn đề liên quan đến hàng hoá đặc biệt được giao dịch trong thị trường BĐS là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, quy định về hoạt động của thị trường BĐS như một thị trường kinh doanh hàng hoá đặc biệt có điều kiện

Vì những lý do như đã nêu, có thể thấy vai trò của hợp đồng trong các giao dịch trên thị trường BĐS tại Việt Nam hiện nay chưa được coi trọng, mặc dù đây là một chế định đóng vai trò rất quan trọng trong việc điều tiết và quản lý hoạt động của thị trường BĐS, một phần do ý thức của các bên tham gia giao dịch, và một phần cũng không kém phần quyết định đó là việc hệ thống pháp luật hiện hành của chúng ta chưa đáp ứng được yêu cầu của thực

tế Chính vì vậy tôi mạnh dạn chọn đề tài “Hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam” làm đề tài luận văn cao học của mình

2 Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu

Luận văn phân tích, làm rõ ý nghĩa, vai trò, đặc thù của hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh BĐS và pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh BĐS tại Việt Nam, đồng thời nghiên cứu nguyên nhân tại sao pháp luật về hợp đồng chưa thực sự phát huy vai trò của mình trong việc điều tiết hoạt động của thị trường BĐS như hiện nay, trên

cơ sở đó đề xuất một số giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao hơn nữa hiệu quả cuả pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh BĐS ở Việt Nam

Để đạt được mục đích đề ra, luận văn có nhiệm vụ nghiên cứu những quy định của pháp luật hiện hành về chế định hợp đồng trong kinh doanh BĐS cũng như những chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về thị trường BĐS và hoạt động của thị trường BĐS, tìm hiểu, đánh giá thực trạng vai trò của pháp luật về hợp đồng trong các giao dịch mua bán nhà và các công trình xây dựng trên thị trường BĐS tại Việt Nam trong thời gian qua Trên cơ sở đó nêu lên những thành tựu cũng như những hạn chế tồn tại của pháp luật hiện hành về hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh của thị trường BĐS, từ đó đề xuất giải pháp hoàn thiện, nâng cao hiệu quả của pháp luật về hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nói riêng và hợp đồng kinh doanh BĐS nói chung trong hoạt động kinh doanh BĐS tại Việt Nam

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Trong khuôn khổ có hạn của một luận văn thạc sỹ, đề tài chỉ đi sâu nghiên cứu đặc điểm, vai trò của chế định hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng trong hoạt động kinh doanh BĐS tại Việt Nam, thực tiễn áp dụng pháp luật hiện hành về hợp đồng mua bán chuyển nhượng đối với hàng hoá được giao dịch trên thị trường BĐS, tìm hiểu các chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước đối với hoạt động của thị trường BĐS, thực trạng và giải

pháp đối với hệ thống pháp luật về hợp đồng trong hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS tại Việt Nam như hiện nay

4 Phương pháp nghiên cứu

Luận văn được nghiên cứu dưới giác độ khoa học của chủ nghĩa Mác – Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh, thông qua những chủ trương, chính sách đúng đắn của Đảng và Nhà nước ta, cùng với phương pháp so sánh, phân tích dữ liệu, số liệu thống kê xã hội học, dẫn chiếu các quy định của pháp luật hiện hành cũng như tham khảo ý kiến của các chuyên gia, nhà nghiên cứu trong lĩnh vực pháp luật về hợp đồng để từ đó rút ra nhận xét, đánh giá về thực trạng cũng như đưa ra dự kiến về hướng đi của pháp luật về hợp đồng trong hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS ở Việt Nam hiện nay

5 Tình hình nghiên cứu về vấn đề này ở Việt Nam và ý nghĩa lý luận của

đề tài

Hiện nay, vai trò của thị trường BĐS đối với sự phát triển của nền kinh

tế đất nước là không thể phủ nhận, chính vì vậy có không ít các công trình nghiên cứu khoa học, các bài báo trên các phương tiện thông tin đại chúng truyền thống như báo viết, báo nói, báo hình hay trên mạng Internet có đề cập

và nghiên cứu về thị trường BĐS cũng như các hoạt động cuả thị trường BĐS trong nền kinh tế thị trường Tuy nhiên với sự ra đời của Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực từ ngày 01/01/2007; có thể nói, trong phạm vi đề tài nghiên cứu mà tác giả lựa chọn, sẽ có nhiều điểm mới mà ở các công trình nghiên cứu khoa học hay các bài báo trước đây có liên quan đến đề tài chưa được đề cập một cách đầy đủ và trọn vẹn Chính vì vậy, đề tài mà tác giả lựa chọn nghiên cứu sẽ hứa hẹn là một công trình nghiên cứu có ý nghĩa thực tế và lý luận nhất định đối với thực tiễn xây dựng và áp dụng pháp luật

Ý nghĩa lý luận của đề tài nằm ở chỗ, đề tài được nghiên cứu nhằm tìm hiểu thực trạng cũng như đề ra giải pháp cụ thể cho hướng đi của pháp luật Việt Nam về hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh BĐS tại Việt Nam trong xu thế hội nhập như hiện nay, phù hợp với yêu cầu của thực

tế cuộc sống cũng như phù hợp với xu hướng phát triển của pháp luật quốc tế hiện đại Tác giả hy vọng với những kiến nghị mà công trình nghiên cứu đưa

ra, sẽ góp phần đem lại những kết quả thiết thực cho việc hoàn thiện hơn nữa các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng và hợp đồng kinh doanh bất động sản nói chung Tác giả cũng rất hy vọng rằng, cùng với những nhận xét góp ý của quý thày cô, các bạn đồng nghiệp cũng như những

ý kiến đóng góp từ phía độc giả, kết quả của việc nghiên cứu sẽ không chỉ nằm trên mặt giấy mà còn có điều kiện áp dụng vào thực tế như là một tài liệu tham khảo có giá trị đối với các nhà làm luật cũng như giới nghiên cứu luật học

Qua đây, tôi xin gửi lời cảm ơn trân trọng nhất tới Phó Giáo sư, Tiến sĩ Phạm Hữu Nghị, Tiến sĩ Doãn Hồng Nhung và những thày cô đã tận tình giúp

đỡ tôi hoàn thành tốt đề tài này, xin gửi lời biết ơn chân thành đến gia đình và các bạn đồng nghiệp đã tạo điều kiện để tôi có thể hoàn thành công trình nghiên cứu khoa học của mình

CHƯƠNG I: Những vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán nhà ở và pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở tại Việt Nam

1.1 Quá trình hình thành và phát triển của thị trường bất động sản tại Việt Nam

1.1.1 Khái niệm về thị trường bất động sản

Khái niệm về bất động sản

Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ

Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản (BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên,

hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại

Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…) Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là

“mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự

Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là BĐS Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản” Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai” Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất

Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là BĐS; thứ hai, không giải thích

rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản

“gắn liền với đất đai”

Bộ luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khác biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống Điều 130 của Luật này một mặt liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái niệm chung về BĐS là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng” Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các BĐS

Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy định:

“BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”

Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS,

trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS Hơn nữa, các quy định

về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa

có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này

Khái niệm về thị trường bất động sản

Hiện nay có rất nhiều ý kiến khác nhau về khái niệm thị trường bất động sản (BĐS), các chuyên gia kinh tế cũng như các nhà nghiên cứu về BĐS trong nước cũng như quốc tế đã đưa ra một số khái niệm sau đây về thị trường BĐS, theo đó thì, thị trường BĐS được hiểu là:

- Là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận được BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì

- Là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hoá BĐS

- Là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường BĐS

- Là nơi tiến hành các giao dịch về BĐS gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn

Tổng hợp các ý kiến trên, ta có thể đi đến định nghĩa về thị trường BĐS một cách khái quát như sau:

“Thị trường BĐS là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn liên quan đến BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị

trường BĐS Tại thị trường BĐS, hàng hoá được giao dịch là loại hàng hoá đặc biệt, có giá trị lớn và chịu sự điều chỉnh riêng của hệ thống pháp luật về BĐS như Luật Đất đai, Luật nhà ở, Luật kinh doanh BĐS.”

1.1.2 Lịch sử hình thành và phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam

Sự hình thành, phát triển và tồn tại của thị trường bất động sản Việt Nam bị phủ nhận trong nhiều thập niên và chỉ được công nhận cho đến khi Việt Nam tiến hành đổi mới (cải cách kinh tế) vào năm 1986 Nhưng trước tiên hãy nhìn lại lịch sử phát triển gần đây của nền kinh tế Việt Nam và ảnh hưởng của nó lên việc hình thành và phát triển của thị trường BĐS (cả chính thức và phi chính thức)

Ngay sau khi tuyên bố độc lập và khai sinh ra nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chủ tịch Hồ Chí Minh đã ký sắc lệnh phát động phong trào “Toàn dân tăng gia sản xuất nông nghiệp” (ngày 03/9/1945), tiếp ngay sau đó là các sắc lệnh về giảm tô, tịch thu ruộng đất của địa chủ phong kiến để chia cấp ruộng đất cho nông dân, theo tôn chỉ “Người cày có ruộng”… Cuộc cải cách ruộng đất đầu những năm 50 của thế kỷ trước đã làm thay đổi căn bản bộ mặt nông thôn và nền nông nghiệp nước ta, làm nền tảng góp phần kết thúc thắng lợi cuộc kháng chiến chống thực dân Pháp và bắt đầu sự nghiệp khôi phục kinh tế sau chiến tranh Phong trào hợp tác hoá cùng với tập thể hoá đất đai ở những năm 60 đã phát huy tác dụng của lực lượng sản xuất mới nhằm mục đích thực hiện thắng lợi cùng lúc hai nhiệm vụ chiến lược thời bấy giờ là vừa xây dựng chủ nghĩa xã hội ở miền Bắc vừa chiến tranh vệ quốc ở miền Nam Đến tháng 4 năm 1975, đất nước ta hoàn toàn độc lập, non sông thu về một mối, cuộc khánh chiến trường kỳ chống đế quốc Mỹ kết thúc với kết quả đất nước Việt Nam thống nhất, chúng ta bước sang một thời kỳ mới trong cuốn lịch sử vẻ vang của dân tộc, đó là thời kỳ xây dựng đất nước trong hoà bình,

tiến tới xây dựng xã hội chủ nghĩa Đến những năm đầu của thập kỷ 80 thế kỷ trước, nền kinh tế Việt Nam chịu ảnh hưởng nghiêm trọng từ hậu quả của hai cuộc chiến tranh tàn khốc, cùng với những nhược điểm của cơ cấu và cơ chế kinh tế khiến cho nền kinh tế ngày càng bộc lộ rõ sự sa sút nghiêm trọng, chính vì vậy, Đại hội Đảng lần thứ 6 đã đưa ra quyết định phải đổi mới, bắt đầu bằng việc đổi mới tư duy kinh tế Luật Đất đai năm 1987 là một trong hai sắc luật được ra đời trong bối cảnh đó Liên tục trong các thời kỳ Đại hội tiếp theo, đường lối đổi mới được duy trì và phát triển, sau Đại hội lần thứ VII (1991), Hiến pháp 1980 được thay bằng Hiến pháp 1992 và Luật Đất đai 1987 được sửa đổi và bổ sung, thay thế bằng Luật Đất đai 1993 Chưa dừng lại ở đây, cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước nhà, các quy phạm pháp luật điều chỉnh đã không còn phù hợp nữa, chính vì vậy Luật Đất đai 1993 tiếp tục được sửa đổi, bổ sung vào các năm 1998, 2001, các điều luật được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với nền kinh tế đang trên đà phát triển nhanh chóng

Đến cuối năm 2001, Đại hội Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ IX đã quyết định thông qua chủ trương “bố trí lại dân cư, lao động và đất đai theo quy hoạch đi đôi với xây dựng kết cấu hạ tầng kinh tế, xã hội để khai thác có hiệu quả các nguồn tài nguyên”1, đồng thời để tạo lập đồng bộ các yêu tố thị trường, đổi mới và nâng cao năng lực quản lý Nhà nước, Đại hội đã chủ trương “hình thành và phát triển thị trường BĐS, bao gồm cả quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, từng bước mở thị trường BĐS cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư” Chính từ những yêu cầu khách quan đó, Luật Đất đai 2003 được Quốc hội thông qua và

có hiệu lực từ ngày 01/7/2004, đặt nền tảng pháp lý cho một thời kỳ phát triển mới về chính sách đất đai của Việt Nam

Có thể nói rằng, cơ sở đầu tiên mở đường cho thị trường BĐS hình thành và phát triển chính là Luật Đất Đai 1987 và Pháp lệnh về nhà ở năm 1991.

Theo tinh thần của Hiến pháp Việt Nam năm 1980, trong Điều 5 của Luật Đất đai năm 1987 có quy định: “Nghiêm cấm việc mua bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức….” nhưng tại Điều 3 có quy định

mở ra rằng: “Nhà nước đảm bảo cho người sử dụng đất được hưởng những quyền lợi hợp pháp trên đất được giao, kể cả chuyển quyền, nhượng, bán lại thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao khi không còn sử dụng đất và đất đó được giao cho người khác sử dụng theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định….” Do hạn chế mang tính lịch sử (thời điểm đó nền lập pháp của chúng ta còn non yếu, các quy định pháp luật nói chung và quy định của pháp luật về đất đai nói riêng còn chưa chặt chẽ, mang nặng tính chủ quan duy ý chí), chúng ta chưa có văn bản nào hướng dẫn thi hành, giải thích cho

rõ “kết quả lao động”, “kết quả đầu tư” gồm những cái gì cụ thể? “Trình tự thủ tục” như thế nào cũng chưa được làm sáng tỏ, chính vì vậy những quy định này vẫn chưa đủ điều kiện để trở thành hiện thực một cách phổ cập, nhất

là khi việc chuyển quyền sử dụng đất đai chỉ được thực hiện trong một số trường hợp rất hạn chế như sau:

- Khi hộ nông dân vào hoặc ra khỏi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp

- Khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá nhân thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất

- Khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn còn sử dụng đất đó…

Đến Pháp lệnh nhà ở năm 1991, chúng ta đã chấp nhận có sở hữu tư nhân về nhà ở, nhưng “đất có nhà ở không phải là đối tượng của hợp đồng mua bán về nhà ở Người được chuyển quyền sở hữu nhà ở được quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai”2

Tuy còn nhiều mặt hạn chế và phải thận trọng nhưng hai văn bản pháp quy này có ý nghĩa rất quan trọng trong việc tạo điều kiện để tạo dựng thị trường BĐS sau này, mà thành tựu lớn nhất và quan trọng nhất là việc xác lập quyền sở hữu tư nhân về nhà ở và xác lập quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Nếu như Luật Đất đai 1987 và Pháp lệnh về nhà ở 1991 là cơ sở đầu tiên mở đường cho thị trường BĐS hình thành và phát triển thì đến Luật Đất đai 2003 là văn bản pháp quy tập trung nhất phản ánh chính sách đất đai hiện hành trên cơ sở tổng kết hoạt động thực tiễn của 17 năm đổi mới

Chính quy định về chuyển quyền sử dụng đất của Hiến pháp 1992 (Điều 18) đã tạo tiền đề pháp lý xây dựng Luật Đất đai năm 1993 và tạo điều kiện cho các lần sửa đổi bổ sung Luật Đất đai vào các năm 1998, 2001 xử lý sát với nhu cầu phát triển của thực tiễn Hiến pháp 1992 có quy định rằng:

“Công dân có quyền xây dựng nhà ở theo quy hoạch và pháp luật…”3, điều này đã tạo nên hành lang pháp lý để thị trường BĐS hình thành được thuận lợi hơn

Đến Luật Đất đai 2003 (có hiệu lực từ 01/07/2004) đã quy định chi tiết hơn về các điều kiện để hình thành thị trường BĐS và các hoạt động về tài chính đất đai, thể hiện tập trung trong các mục: “Tài chính về đất đai và giá đất”4; “Quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS”5… Đây sẽ trở thành cơ sở

2 Đ iề u 31, Pháp lệ nh nhà ở 1991

3 Đ iề u 62 – Hiế n pháp 1992

quan trọng để thể chế hoá các hoạt động liên quan đến quá trình hình thành và phát triển thị trường BĐS trong tương lai

Từ những phân tích trên đây, có thể tạm chia lịch sử hình thành và phát triển của thị trường BĐS tại Việt Nam thành 5 giai đoạn cụ thể như sau:

Giai đoạn 1: Giai đoạn trước năm 1993

Hoạt động kinh doanh BĐS vẫn ở trong tình trạng không ổn định, chủ yếu là tự phát, không lành mạnh, có những diễn biến phức tạp Sau Cách mạng tháng 8/1945 đến 1980, đất đai BĐS tồn tại nhiều hình thức sở hữu: sở hữu tư nhân, sở hữu công cộng, sở hữu của các tổ chức, sở hữu của nhà nước

Do đó hoạt động mua bán, kinh doanh BĐS diễn ra một cách bình thường Sau cải cách ruộng đất và cải tạo công thương nghiệp tư bản tư doanh ở miền Bắc, đất đai BĐS được phân phối lại, hoạt động mua bán, chuyển nhượng, thuê mướn, cầm cố đất đai …trên thực tế vẫn diễn ra nhưng không phổ biến, các bên tham gia giao dịch tự tìm đến với nhau, tự thoả thuận gía cả và thực hiện thủ tục theo truyền thống tập quán của từng địa phương Trong giai đoạn này mặc dù Nhà nước chưa có văn bản pháp luật nào quy định về giao dịch BĐS nhưng Nhà nước vẫn thừa nhận và làm các thủ tục mua bán, cho thuê mướn BĐS và thu lệ phí khi đăng kí quyền sở hữu nhà và đất

Đặc điểm chủ yếu của thị trường ở giai đoạn này là một thị trường mang tính tự phát, các giao dịch chỉ xuất hiện khi có nhu cầu tiêu dùng của người dân, chưa xuất hiện các tổ chức kinh doanh, môi giới, dịch vụ BĐS chưa có khung pháp lý cho hoạt động cho hoạt động của thị trường

Cho đến năm 1980 hoạt động giao dịch BĐS ở một giai đoạn hoàn toàn mới Hiến pháp 1980 quy định về đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm mọi hoạt động mua bán Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản, đăng ký

5 Mục 7, từ Điều 61 – Điều 63 – Luật Đất đai 2003

quyền sử dụng đất cũng không được thực hiện vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước giao cho khu vực kinh tế nhà nước và các hợp tác xã quản lý Không có bất cứ một văn bản pháp luật nào về các giao dịch BĐS, trên thực

tế không có bất cứ một quan hệ chuyển dịch, mua bán, cầm cố đất nào được thừa nhận

Từ năm 1986 cùng với quá trình đổi mới nền kinh tế sang cơ chế thị trường, do yêu cầu sử dụng đất đai phục vụ phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xây dựng và phát triển ngành thuộc các thành phần kinh tế gia tăng mạnh mẽ, hiện tượng mua bán đất đai BĐS xuất hiện trở lại, diễn ra sôi động nhất là ở các đô thị giai đoạn 1991-1993, chủ yếu là mua bán nhà ở, gắn với sử dụng đất Nhà nước đã chú ý đến hoạt động này, trong Luật Đất đai 1987 đã cho phép: “Người được thừa kế nhà ở hoặc người chưa có nhà ở khi được thừa kế nhà ở thì được quyền sử dụng ngôi nhà đó” Các bên giao dịch mua bán chủ yếu là giao dịch trao tay, tự viết cam kết hai bên, một số ít trường hợp được xác nhận của UBND xã, thị trấn Hiện tượng tự ý chuyển đất sử dụng cho mục đích nông nghiệp sang mục đích nhà ở, đầu cơ nâng giá là khá phổ biến, không tuân thủ quy định của nhà nước về đất đai Chính sự quản lý lỏng lẻo của Nhà nước do pháp luật chưa bắt kịp các yêu cầu của thị trường đã diễn ra nhiều hành vi giao đất không đúng thẩm quyền làm nảy sinh nhiều khiếu kiện đất đai trong giai đoạn này

Giai đoạn 2: Giai đoạn 1993-2001

Giai đoạn này đánh dấu sự ra đời của Luật Đất đai 1993 trong đó đã có

sự đổi mới về tư duy so với giai đoạn 1986 - 1992, mới chỉ đổi mới được chế

độ sử dụng đất sản xuất nông nghiệp dựa trên chính sách giao đất cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất để sử dụng ổn định lâu dài trong quán tính của

tư duy bao cấp

Mặc dù Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành từ 15/10/1993 nhưng không có văn bản hướng dẫn thi hành để đưa việc thực hiện 5 quyền của hộ gia đình, cá nhân vào cuộc sống Giai đoạn 1993 - 2001, trong vài năm đầu trọng tâm đổi mới chính sách đất đai vẫn chỉ tập trung chủ yếu vào kiến tạo nền sản xuất hàng hoá trong nông nghiệp trên cơ sở Nhà nước trao cho người sử dụng đất sản xuất nông nghiệp, đất ở 5 quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và xác định đất có giá do Nhà nước quy định (Luật Đất đai 1993) Báo cáo chính trị tại Đại hội Đảng khoá VIII (1996)

đã quyết định chủ trương phát triển thị trường bất động sản với nội dung chủ yếu là quản lý chặt chẽ đất đai và thị trường bất động sản; thực hiện đúng Luật Đất đai và hoàn chỉnh hệ thống pháp luật về đất đai; xác định đúng giá đất trong giao đất, cho thuê đất; khắc phục tình trạng đầu cơ đất và những tiêu cực, yếu kém trong quản lý và sử dụng đất; chǎm lo giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân; phát triển các doanh nghiệp nhà nước và khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng kinh doanh nhà ở theo sự hướng dẫn và quản lý của Nhà nước Báo cáo chính trị tại Đại hội Đảng khoá IX (2001) đã quyết định chủ trương về thị trường bất động sản với nội dung chủ yếu là hình thành và phát triển thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật; từng bước mở thị trường bất động sản cho người nước ngoài tham gia đầu tư Chủ trương đã có điều chỉnh nhằm tạo vốn phát triển hàng hoá bất động sản từ ngoại lực Tuy nhiên trong giai đoạn này toàn bộ thị trường bất động sản của

ta đã vận hành trong một cơ chế tài chính 2 giá đất, trong đó giá đất do Nhà nước quy định chỉ bằng khoảng từ 20% tới 40% giá đất trên thị trường, giá đất phi nông nghiệp trên thị trường đã tăng từ 50 lần tới 100 lần trong vòng

10 năm

Giai đoạn 3: Giai đoạn 2001-2003

Giai đoạn này chưa có Luật Đất đai mới 2003, Luật Đất đai 1993 vẫn được áp dụng đã bộc lộ những kẽ hở, những quy định không còn phù hợp… dẫn đến ở giai đoạn này lực lượng đầu cơ gia tăng mạnh, quan hệ giữa sức cung và sức cầu để hình thành giá cả thị trường phụ thuộc vào nhiều nhân tố, nhưng nổi bật nhất là do tình trạng đầu cơ và ngày càng trở nên trầm trọng

Đó là lực lượng đầù cơ nhỏ lẻ, và sự phát triển của các công ty kinh doanh BĐS Sau một thời gian dài bình lặng, từ năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến động, tiếp đó giá cả tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào khoảng quý II năm 2001 Theo nhiều chuyên gia nhận định, giá bất động sản của Việt Nam giai đoạn này đang ở mức đắt nhất thế giới, cao hơn cả một số thành phố lớn của các nước công nghiệp phát triển

Các giao dịch trên thị trường còn chứa đựng yếu tố “xin-cho” quá trình mua bán phức tạp, thủ tục rườm rà phải trải qua quá nhiều bước khi thực hiện giao dịch trên thị trường dẫn đến nhiều tiêu cực, gây phiền hà ảnh hưởng tới lợi ích chính đáng của người dân Theo ước tính trong giai đoạn này giao dịch ngầm chiếm trên 70% trên tổng số các giao dịch 25% chi phí không nằm trong chi phí xây dựng, thiếu thông tin về thị trường, về quy hoạch, giá nhà đất Đánh giá một số nguyên nhân dẫn đến tình trạng “bùng nổ” trên thị trường bất động sản như: Do nền kinh tế tăng trưởng ở mức cao dẫn tới nhu cầu về đất đai phục vụ cho sản xuất kinh doanh và nhu cầu nhà ở của dân chúng liên tục gia tăng; Do sự đầu cơ trong kinh doanh nhà đất gia tăng mạnh mẽ; Do chính sách của Nhà nước về đất đai; Do yếu tố tâm lý kỳ vọng vào khả năng sinh lợi vô tận của đất; và cuối cùng là do thiếu các thông tin về giá nhà đất

Giai đoạn 4: Giai đoạn 2003-2007

Giai đoạn này đánh dấu sự ra đời của Luật Đất đai mới 2003 Luật này

cơ bản giống Luật Đất đai 1993 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do

Nhà nước thống nhất quản lý thông qua hệ thống pháp luật về đất đai và các chính sách về sử dụng và quản lý đất đai Tuy nhiên có một số nội dung mới trong đó có quy định về tài chính đất đai BĐS gồm: Tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; Tiền thuê đất đối với đất do Nhà nước cho thuê; thuế sử dụng đất; Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai; Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai

Luật Đất đai 2003 đã được cuộc sống chấp nhận và mang lại hiệu quả

rõ rệt Điều dễ nhận thấy nhất là đã giảm hẳn tình trạng đầu cơ, mua bán đất đai lộn xộn, giảm hẳn cái cảnh “người người, nhà nhà” đổ xô vào mua bán, tích trữ đất đai; đã hạ cơn “sốt” về giá đất, ở nhiều khu vực, giá đất đã chững lại và giảm xuống Trước khi có Luật Đất đai 2003, nhiều vấn đề vướng mắc trong các quan hệ về đất đai không được xử lý, nhưng sau khi có Luật và các văn bản hướng dẫn thi hành, đã xử lý được hầu như toàn bộ các tồn tại đó Quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất được bảo đảm bằng pháp luật, người dân đã có thể yên tâm về quyền sử dụng đất của mình

Tuy nhiên, khi Chính phủ ban hành Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003 trong đó có điều khoản

“…không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở"6, tức là cấm phân lô bán nền, đã làm cho tâm lý của doanh nghiệp và người dân rất lo lắng Nhiều khách hàng đã đặt cọc, sau khi nghe thông tin cấm bán đất nền đã đến các công ty kinh doanh BĐS xin rút lại tiền, hoặc hủy hợp đồng Ngoài ra còn do một số nguyên nhân như cầu giảm mạnh do tâm lý nghe ngóng của người dân, giá vàng tăng mạnh, giá BĐS quá cao so với thu nhập của người dân…đã làm cho thị trường trở nên

6 Điều 101 Nghị định 181/2004/NĐ-CP

trầm lắng, năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78% Giá nhà đất trên mặt bằng cả nước có biểu hiện sụt giảm rõ nét, tuy diễn biến không đồng đều và khá phức tạp Qua khảo sát

ở một số địa phương phía bắc thì giá nhà đất có nơi đã hạ tới 30- 40% mà vẫn không có người mua Chẳng hạn, nhà đất mặt đường ở một số trung tâm huyện lỵ khu vực Vĩnh Tường, Yên Lạc (Vĩnh Phúc); Phong Châu, Đoan Hùng (Phú Thọ); Từ Sơn (Bắc Ninh); Yên Thi, Mỹ Văn (Hưng Yên) năm

2004 giá lên tới 700 - 800 triệu đồng/mảnh (trên - dưới 100m2), thì nay chào giá 400 - 500 triệu đồng vẫn không có người mua Ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP.Hồ Chí Minh, thị trường BĐS cũng không khá hơn Khu vực Cổ Nhuế, Thanh Xuân Trung, Mỹ Đình (HN) năm 2004 mức giá rao phổ biến

là trên 20 triệu đồng/m2, đến nay chỉ rao bán ở mức trên - dưới 15 triệu đồng/m2 mà vẫn khó bán Hậu quả đề lại khi thị trường BĐS rơi vào tình trạng trầm lắng là rất lớn, trước hết nhiều doanh nghiệp và người dân khó trả lãi ngân hàng và theo nhận định của Hiệp hội Kinh doanh BĐS thành phố Hồ Chí Minh nếu cứ kéo dài tình trạng này sẽ có ít nhất hơn 30% doanh nghiệp bị phá sản, hiện tại TP.Hồ Chí Minh đã có tới 50% các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc trên địa bàn phải đóng cửa, 30% hoạt động cầm chừng, chỉ còn 20% là tiếp tục đi sâu đầu tư kinh doanh Còn ở địa bàn Hà Nội, nếu như mấy năm trước, các văn phòng giao dịch nhà đất, các công ty kinh doanh địa ốc mọc lên như nấm, thì nay lại chẳng khác gì gặp phải lũ quét Tiếp đến của việc hàng loạt các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đổ bể là nguồn thu ngân sách Nhà nước bị giảm đáng kể và nghiêm trọng hơn sẽ đến lượt các ngân hàng cũng phải đối diện với “nợ xấu” Theo số liệu thống kê chưa đầy đủ của

Bộ Tài nguyên và Môi trường hiện số vốn đầu tư vào kinh doanh BĐS ở nước

ta có tới trên 60% là tiền vay ngân hàng Trên địa bàn TP.Hồ Chí Minh, có khoảng 4.000 cá nhân, doanh nghiệp đầu tư kinh doanh BĐS với số vốn khoảng 50.000 tỉ đồng, trong đó có tới 28.000 tỉ đồng là vay ngân hàng Tuy

rằng con số này chưa phải là lớn so với tổng cho vay nền kinh tế của toàn hệ thống ngân hàng nhưng cuộc khủng hoảng kinh tế tại Thái Lan năm 1997 là một ví dụ cho thấy đằng sau sự đổ vỡ của “bóng bóng” bất động sản là sự đổ

vỡ dây chuyền của hệ thống Ngân hàng và cuối cùng là hậu quả tất yếu của một cuộc khủng hoảng tài chính trầm trọng đã kéo nền kinh tế Thái Lan lùi lại hàng chục năm

Giai đoạn 5: Giai đoạn từ đầu năm 2007 đến nay

Đây là giai đoạn phục hồi và phát triển của thị trường BĐS.Với sự ra đời của luật kinh doanh BĐS 01/01/2007 cùng với luật nhà ở, luật xây dựng…tăng cường sự hoàn thiện khung pháp lý giúp thị trường phát triển lành mạnh Bên cạnh đó sự sôi động của thị trường chứng khoán đã giúp nhà đầu tư và người dân thu được lợi nhuận lớn từ thị trường này và sau đó họ chuyển sang thị trường BĐS vì cho rằng thị trường này có tiềm năng và ít rủi

ro dù BĐS có giảm giá cũng không lo bằng cổ phiếu, trái phiếu rớt giá Làn sóng đầu tư từ nước ngoài vào Việt Nam như Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc… vào lĩnh vực BĐS từ đầu năm 2007 ngày càng gia tăng làm cho thị trường lại thêm sôi động Chính sách của nhà nước về cho Việt kiều mua nhà tại Việt Nam cũng là nhân tố khiến thị trường BĐS sôi động lại

Số liệu giao dịch của Siêu thị Nhà đất ACB trong tháng 1.2007 rất khả quan, đã có 29 vụ giao dịch thành công với tổng giá trị giao dịch lên đến hơn 3.825 lượng vàng và 9,85 tỉ đồng Đây là số liệu giao dịch tốt nhất cùng kỳ từ

4 năm trở lại đây Trước Tết Âm lịch, Công ty TNHH Thùy Dương khánh thành khu căn hộ cao cấp tòa tháp đôi TD Plaza tại thành phố Hải Phòng Ngay trong ngày đầu đã có 3 khách hàng đăng ký mua 3 căn hộ cao cấp và sang trọng nhất Tại Hà Nội, công ty địa ốc Gamuda Land thuộc tập đoàn Gamuda (Malaysia) vừa quyết định đầu tư dự án Công viên Yên Sở (Yen So Park), được xây dựng trên diện tích 324 ha với hạng mục công trình chính

như: khách sạn 5 sao, trung tâm hội nghị căn hộ cao cấp, với giá trị đầu tư của

dự án hơn 1 tỷ USD.Theo kế hoạch, công trình sẽ khởi công vào cuối năm

2007 Ngay khi nghe có dự án này, những khoảnh đất gần hồ Yên Sở không nằm trong quy hoạch đã được nhiều người sốt sắng tìm mua Hiện dự án xây khách sạn 5 sao gần khu Trung tâm Hội nghị Quốc gia đang diễn ra một cuộc đua tranh quyết liệt giữa hai tập đoàn kinh doanh của Nhật Bản và Hàn Quốc với số vốn đầu tư lên tới 500 triệu USD cũng đang góp phần hâm nóng thị trường Ngay như dự án tưởng chừng đang bị “treo” lơ lửng đó là khu đô thị mới Nam Từ Sơn (cách Hà Nội chưa đầy 20 km), thì trong cơn địa chấn chứng khoán vừa rồi, nhiều căn hộ tại đây đã được mua đi bán lại với lý do

“người cần bán muốn lấy tiền đầu tư cổ phiếu, còn người mua lại mua từ chính tiền lời thu được từ cổ phiếu”

1.2 Đặc điểm của hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam

1.2.1 Hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam có sự tham gia của nhiều lực lượng trong xã hội

Không giống như các thị trường hàng hóa thông thường khác, thị trường kinh doanh bất động sản tại Việt Nam có sự tham gia của nhiều lực lượng trong xã hội mà mỗi lực lượng này, khi tham gia vào thị trường bất động sản có một vai trò, vị trí khác nhau và có ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh bất động sản tùy theo mức độ tham gia của mình

i Lực lượng thứ nhất- người mua:

Là người tiêu thụ trực tiếp hàng hoá BĐS Chính những người tiêu thụ này là người xác định sự thành công của dự án, sự chấp nhận hoặc không chấp nhận của họ với sản phẩm hoàn chỉnh khi sản phẩm được đưa vào tiêu thụ trong thị trường BĐS Người sử dụng thường ký hợp đồng trước khi sản phẩm xây dựng hoàn chỉnh Thông qua các nhà tiếp thị BĐS, họ có thể tiếp

xúc trao đổi với các nhà cung cấp tài chính dự án và các nhà xây dựng để có thể điều chỉnh kịp thời các thay đổi về thiết kế xây dựng, đáp ứng đúng nhu cầu của người tiêu dùng Sự tham gia của họ đóng vai trò tích cực trong quá trình phát triển của BĐS

Đôi khi, Nhà nước cũng đóng vai trò là người mua trên thị trường BĐS gián tiếp qua các doanh nghiệp nhà nước Trong thực tế, có 3 loại người mua

có nhu cầu về BĐS: nhu cầu tiêu dùng (nhà ở), nhu cầu sản xuất (nhà xưởng)

và nhu cầu kinh doanh (văn phòng để bán, cho thuê nhằm mục đích mua đi bán lại kiếm lời Nhu cầu thứ 3 này sau này phát triển lên sẽ làm nảy sinh cái gọi là thị trường đầu cơ BĐS

ii Lực lượng thứ hai- người bán:

Trên thị trường BĐS, các chủ thể tham gia vào bên bán BĐS rất đa dạng, bao gồm các cá nhân và các doanh nghiệp kinh doanh BĐS:

Cá nhân

Các cá nhân sở hữu BĐS (sở hữu nhà cửa, có quyền sử dụng đất) tham gia vào thị trường với tư cách là người bán, người cho thuê, người đem BĐS

là tài sản thế chấp để vay vốn, dùng BĐS để góp vốn liên doanh Ngược lại,

có một số cá nhân có nhu cầu sử dụng BĐS vào đời sống sinh hoạt cá nhân hoặc sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh sẽ tham gia giao dịch trên thị trường với tư cách là người đi mua, đi thuê

Các cá nhân tham gia vào bên bán trên thị trường BĐS gồm đủ mọi thành phần, mọi ngành nghề, từ những người muốn mua đi bán lại BĐS để kiếm lời đến những người muốn tham gia kinh doanh đến những người muốn cung cấp các dịch vụ hỗ trợ hoạt động giao dịch trên thị trường Trong 3 loại hình hoạt động trên, thì ở loại hình cung cấp dịch vụ hỗ trợ thì lực lượng các

cá nhân tham gia là đông đảo nhất, có thể tóm tắt như sau:

Về kỹ thuật có kiến trúc sư, kỹ sư, nhà quy hoạch đất đai, kiến trúc sư phong cảnh, nhà thầu xây dựng, nhà tư vấn môi trường, nhà tư vấn giao thông

Về kinh tế và pháp lý có nhà định giá BĐS nhà đất, luật sư và kế toán viên, nhà môi giới BĐS nhà đất, nhà cung cấp tài chính, nhà quản lý BĐS nhà

đất, nhà nghiên cứu thị trường, nhà tư vấn tiếp thị và quan hệ đối ngoại

Doanh nghiệp kinh doanh BĐS:

Trong nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung, do không có thị trường BĐS nên cũng không có doanh nghiệp kinh doanh BĐS Trong nền kinh tế này xuất hiện khá nhiều các công ty xây dựng, tổng công ty xây dựng hoạt động theo kế hoạch nhà nước, sản phẩm BĐS được tạo lập phần lớn thuộc quyền sở hữu nhà nước Nhà ở trong xã hội hoặc là do Nhà nước phân phối (chỉ trong phạm vi rất hẹp), hoặc do nhân dân tự xây dựng dưới các hình thức ngắn hạn (nhà tranh, tre, nứa, lá, nhà cấp 4 ) Sự thiếu vắng các doanh nghiệp kinh doanh BĐS chẳng những làm giảm thiểu các khả năng tạo lập các loại hàng hoá BĐS mà còn làm cho hiệu quả sử dụng các loại tài sản BĐS (đặc biệt là đất đai) chỉ đạt được ở mức độ thấp kém, bị lãng phí ở mức độ cao Riêng các

đô thị, do không có sự tham gia tạo dựng của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS nên bộ mặt kiến trúc bị chắp vá, manh mún, luôn luôn không thực hiện được mục tiêu đề ra trong các kế hoạch phát triển đô thị Như vậy, có thể nói rằng, sẽ không có thị trường BĐS nếu không có doanh nghiệp kinh doanh BĐS Doanh nghiệp ở đây có thể là hộ gia đình, hợp tác xã, doanh nghiệp tư nhân, doanh nghiệp nhà nước được tổ chức và hoạt động dưới các hình thức

cụ thể do luật pháp quy định Tại khu vực nông thôn, Doanh nghiệp nông nghiệp sử dụng đất để trồng các loại cây kinh doanh; Tại khu vực đô thị và khu vực đô thị hóa, doanh nghiệp kinh doanh địa ốc tiến hành việc tạo lập mặt bằng xây dựng để cung ứng cho nhu cầu xây dựng nhà ở, nhà văn phòng, nhà

hàng, khách sạn, nhà máy, kho tàng ; hoặc trực tiếp xây dựng các công trình kiến trúc đó để bán hoặc cho thuê theo các nhu cầu đa dạng trong xã hội Xuất phát từ những đặc điểm của mình, các hàng hoá BĐS đều đòi hỏi phải được tạo lập theo quy hoạch: xây dựng nhà ở cũng phải theo quy hoạch, xây dựng nhà máy cũng phải tuân thủ quy hoạch đã xác định Để đáp ứng đòi hỏi tiên quyết này, chỉ những ai có kỹ thuật, chuyên môn, vốn liếng mới đảm nhận được việc tạo lập hàng hoá BĐS và tổ chức việc cung ứng các hàng hoá này cho các nhu cầu trong xã hội Những người này trước sau đều phải tổ chức hoạt động kinh doanh của mình dưới hình thức một doanh nghiệp kinh doanh BĐS Do đặc điểm BĐS và thị trường BĐS, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS trong quá trình cạnh tranh trên thị trường sẽ có một bộ phận bị thải loại,

số còn lại sẽ có một bộ phận lớn mạnh lên thành những doanh nghiệp lớn Những đại doanh nghiệp này không chỉ là lớn trong lĩnh vực kinh doanh BĐS

mà còn là lớn so với các doanh nghiệp lớn khác trong nền kinh tế Các doanh nghiệp này được tổ chức theo nhiều loại hình khác nhau: doanh nghiệp kinh doanh và phát triển nhà, doanh nghiệp kinh doanh phát triển hạ tầng, doanh nghiệp phát triển đất đây là loại doanh nghiệp tạo ra hàng hoá BĐS cho thị trường Bên cạnh đó, trên thị trường BĐS còn có các doanh nghiệp thực hiện chức năng san ủi tạo lập mặt bằng, xây dựng hệ thống cấp và thoát nước, làm đường và trạm điện, xây dựng nhà và các công trình kiến trúc khác Ngay cả những tổ chức làm quy hoạch, kiến trúc cũng dần dần được tổ chức theo các loại hình kinh doanh thích hợp Các tổ chức tài chính, ngân hàng trong những tình hình cụ thể cũng có thể là người đóng góp cổ phần vào các doanh nghiệp kinh doanh BĐS Tóm lại, trên thị trường BĐS có 2 loại hình doanh nghiệp tham gia vào quá trình đầu tư tạo lập, phát triển và kinh doanh BĐS là doanh nghiệp nhà nước và doanh nghiệp tư nhân

Doanh nghiệp kinh doanh BĐS nhà nước:

Các doanh nghiệp Nhà nước tham gia thị trường BĐS chủ yếu là nhà ở phục vụ cộng đồng dân cư, các dự án có quy mô lớn nhằm phục vụ các mục tiêu kinh tế cộng đồng dân cư Các dự án do họ phát triển có sự đầu tư một phần Ngân sách Nhà nước và Chính phủ cũng chia sẻ rủi ro trong đầu tư với các doanh nghiệp này

Ngày nay, ở các nước phát triển, hình thức liên doanh giữa doanh nghiệp Nhà nước và tư nhân ngày càng tỏ ra có hiệu quả và được Chính phủ tạo nên một hành lang pháp lý riêng để vận hành hiệu quả đồng vốn, thời gian

và sự sáng tạo Các cơ quan trong lĩnh vực công của nền kinh tế thị trường chưa được thấu hiểu một cách đầy đủ cơ bản Yếu tố tĩnh của hành chính công cần phải bổ sung các yếu tố động mới có thể đáp ứng được sự biến động liên tục của nền kinh tế hàng hoá BĐS Đó chính là sự tiếp thu, nhận thức một cách năng động đối với thị trường và chủ động dự kiến các tình huống, cũng như giải pháp quản lý theo hướng tích cực và hiện đại hoá

Các doanh nghiệp kinh doanh BĐS tư nhân:

Là lực lượng năng động nhất trong hoàn cảnh hiện nay, là những doanh nghiệp luôn tìm tòi các khả năng sinh lợi cao nhất trên cơ sở chi phí thấp nhất

về thời gian và tiền bạc Hình thức phổ biến nhất hiện nay của loại hình doanh nghiệp này là các công ty cổ phần kinh doanh BĐS, các công ty TNHH kinh doanh phát triển nhà và BĐS, các công ty môi giới BĐS v.v

Trong loại hình doanh nghiệp kinh doanh BĐS tư nhân phải kể đến các doanh nghiệp làm nhà thầu xây dựng là thành phần trực tiếp tạo ra các công trình xây dựng: nhà ở, công trình công nghiệp, thương mại, dịch vụ để tạo ra hàng hoá BĐS cho thị trường Người kinh doanh BĐS cần đến nhà thầu xây dựng để thi công xây dựng công trình Doanh nghiệp làm chức năng nhà thầu xây dựng nhiều khi cũng mở rộng kinh doanh sang lĩnh vực BĐS

iii Lực lượng thứ ba- Các tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trường BĐS:

Hoạt động trong thị trường BĐS không chỉ có người mua và người bán BĐS, mà giữa họ còn có những tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trường làm cầu nối

Do BĐS là loại tài sản không di dời được, thường lại có giá trị cao nên việc mua-bán thường phải trải qua một quá trình phức tạp hơn rất nhiều so với việc mua-bán các tài sản khác Ở những trường hợp đơn giản, người mua và người bán có thể trực tiếp giao dịch và thoả thuận với nhau, nhưng trong những trường hợp phức tạp hơn, người bán BĐS có khi cần phải được quảng cáo, người mua có khi cần phải được giới thiệu

Quá trình khai phát, xây dựng, giao dịch và quản lý BĐS tương đối phức tạp nên phần lớn cả bên bán lẫn bên mua, có những thời điểm đều phải cần đến dịch vụ của các loại chuyên gia tư vấn như: kiến trúc sư, kỹ sư xây dựng tư vấn về thiết kế, thi công, lắp đặt ; chuyên gia kế toán tư vấn việc hạch toán tài chính, tư vấn thuế; chuyên gia định giá để xác định giá BĐS trong quá trình giao dịch, xác định mức giá mua bán, cho thuê ; chuyên gia môi giới để giúp hai bên mua bán gặp nhau giao dịch, giúp làm hợp đồng mua bán hoặc thuê, nhiều khi chuyên gia này còn được mời tham gia lập và thực hiện sách lược bán và cho thuê, dự báo giá cả; chuyên gia về luật pháp (luật sư) tư vấn về các vấn đề liên quan đến luật pháp Các chuyên gia tư vấn, môi giới BĐS thường hoạt động trong các tổ chức chuyên về môi giới, tư vấn về BĐS Thị trường BĐS càng phát triển thì hệ thống các tổ chức tư vấn, môi giới BĐS càng phát triển theo hướng chuyên môn hoá Từ những yêu cầu đó, thị trường BĐS ngày càng xuất hiện thêm nhiều tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trường bao gồm:

a Tổ chức phát triển quỹ đất:

Tổ chức phát triển quỹ đất hoạt động theo loại hình đơn vị sự nghiệp có thu hoặc doanh nghiệp nhà nước thực hiện nhiệm vụ công ích do ủy ban nhân

dân tỉnh, thành phố trực thuộc TW quyết định thành lập để thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng trong trường hợp thu hồi đất sau khi quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất được công bố mà chưa có dự án đầu tư; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu vực có quy hoạch phải thu hồi đất mà người sử dụng đất có nhu cầu chuyển đi nơi khác trước khi Nhà nước quyết định thu hồi đất; quản lý quỹ đất đã thu hồi và tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với diện tích đất được giao quản lý

Ngoài ra phải đề cập tới một bộ phận đáng kể các tổ chức trung gian, môi giới, tư vấn về BĐS là chủ thể cung cấp thông tin quan trọng và phong phú nhất trên thị trường BĐS

c Các tổ chức môi giới BĐS:

Các tổ chức này không chỉ dừng lại ở chức năng tư vấn mà còn tiến thêm trong việc trực tiếp đảm nhiệm việc tiếp cận với bên mua hoặc bên bán, hoặc cả hai bên để thực hiện các nội dung giao dịch, chuẩn bị các căn cứ cần thiết để người mua và người bán đi đến quyết định cuối cùng

d Các tổ chức tư vấn pháp lí về BĐS:

Các tổ chức này có chức năng giúp bên mua, bên bán BĐS hiểu biết các vấn đề pháp lý có liên quan đến BĐS, thể thức giao dịch, cách thức mở đầu và kết thúc một quá trình mua-bán BĐS v.v

e Các tổ chức định giá BĐS:

Các tổ chức này được hình thành và hoạt động tại các vùng có thị trường BĐS hoạt động mạnh Các tổ chức này triển khai các hoạt động thống

kê về giá cả BĐS (trong vùng), đưa ra những căn cứ khoa học để dự báo giá

cả BĐS (trong vùng), công bố giá cả BĐS để làm cơ sở cho các giao dịch mua-bán BĐS trên địa bàn Xác định giá BĐS và thẩm định giá BĐS cho các đối tượng có nhu cầu Ngoài các phương pháp xác định giá BĐS do Nhà nước quy định, có thể đề xuất các phương pháp định giá BĐS khác có tính khả thi phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội của nước ta Nội dung quan trọng nhất của của hoạt động tư vấn định giá BĐS của các tổ chức này bao gồm:

+ Cung cấp thông tin về giá các loại BĐS và các thông tin có liên quan đến giá BĐS trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu BĐS và các thông tin có liên quan đến sự hình thành giá BĐS theo yêu cầu của các tổ chức, cá nhân

+ Phân tích, dự báo giá cả BĐS (ngắn, trung và dài hạn) Giá cả do các

tổ chức này công bố tuy không có giá trị bắt buộc đối với bên mua hoặc bên bán, nhưng do được bảo đảm bằng những căn cứ vững chắc nên thường được các bên sử dụng để đàm phán trước khi đi tới các quyết định thoả thuận cuối cùng Với chức năng của mình, các tổ chức định giá BĐS đã phát hiện ra nhiều trường hợp “rửa tiền” qua việc mua, bán BĐS với giá quá rẻ hoặc quá đắt so với mức giá do các tổ chức này công bố

f Các định chế tài chính:

Kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có nguồn vốn lớn Vì vậy, cần phải huy động vốn từ các định chế tài chính hoạt động trên thị trường vốn, chủ yếu là các ngân hàng Do đặc tính không thể di dời và lâu bền, nên BĐS thường được dùng làm tài sản thế chấp Vì vậy, ngân hàng phải dựa trên thị trường BĐS để định giá BĐS làm tài sản thế chấp Khi khoản vay không có khả năng hoàn trả, ngân hàng sẽ phát mại BĐS là tài sản thế chấp, lúc này, ngân hàng tham gia trực tiếp vào thị trường BĐS Mặt khác, ngân hàng cũng trực tiếp tham gia đầu tư, kinh doanh trên thị trường BĐS, thậm chí tổ chức riêng một

bộ phận (công ty thuộc ngân hàng) để chuyên doanh BĐS Ngoài ngân hàng, các định chế tài chính khác như các công ty bảo hiểm, công ty tài chính, quỹ đầu tư đều có thể tham gia đầu tư, kinh doanh trên thị trường BĐS, đồng thời còn đảm nhiệm việc thanh toán giữa các bên, khi cần có thể cho vay đối với bên này để thanh toán cho bên kia Những tổ chức này tuy không cần thiết đối với những giao dịch nhỏ, lẻ về BĐS, nhưng sẽ không thể thiếu đối với việc mua-bán những BĐS có giá trị cao, đặc biệt là tại các quốc gia mà ở đấy người dân có thói quen ít dùng tiền mặt trong mua bán hàng hoá, dịch vụ

iv Lực lượng thứ tư- Người quản lí thị trường BĐS (Nhà nước):

Nhà nước tham gia thị trường BĐS với tư cách là người quản lý vĩ mô đối với hoạt động của thị trường BĐS Nhà nước xây dựng hệ thống luật pháp, tạo khuôn khổ pháp lý cho hoạt động của thị trường BĐS Đồng thời, Nhà nước cũng thực hiện các biện pháp kinh tế, tài chính thúc đẩy thị trường BĐS phát triển, thực hiện quản lý và giám sát, cung cấp hệ thống thông tin về BĐS Bên cạnh đó, Nhà nước còn cung cấp một số dịch vụ cho các giao dịch trên thị trường BĐS Sự tham gia của Nhà nước mà trực tiếp là Chính phủ vào thị trường BĐS được thể hiện chủ yếu trên 2 mặt: thông qua công cụ quy hoạch (công cụ có vai trò quan trọng) và kế hoạch cùng các đòn bẩy để điều tiết vĩ mô thị trường, thông qua việc quản lý thị trường để có biện pháp điều

tiết quan hệ cung, cầu, giá cả Nhà nước còn tham gia giao dịch trên thị trường BĐS như các chủ thể khác nhằm đáp ứng nhu cầu về BĐS trong việc thực hiện các chức năng quản lý nhà nước

Nhà nước giám sát theo dõi quá trình thực thi các quy định của Nhà nước về sự phát triển tạo nên một hệ thống hữu hiệu và công bằng về phân phối sử dụng đất và đảm bảo phát triển có chất lượng cao Các nhà đầu tư phải tuân thủ các quy định của Nhà nước về quy hoạch xây dựng và phải có được sự chấp thuận của chính quyền địa phương về tổng mặt bằng quy hoạch

và các giấy phép cần thiết trước khi khởi công xây dựng Khi việc xây dựng được triển khai, các cán bộ giám sát do chính quyền giao nhiệm vụ kiểm tra việc tuân thủ các quy định của Nhà nước về đầu tư xây dựng BĐS, đảm bảo

an toàn xây dựng và an sinh xã hội, môi trường Nếu các dự án do doanh nghiệp tư nhân đầu tư đáp ứng nhu cầu xã hội thì các nhà làm luật cũng như các cán bộ giám sát vừa phải đảm bảo quyền lợi của cộng đồng nhưng vừa không tạo nên các rào cản đối với các dự án có tính sáng tạo, có thiết kế tốt và đáp ứng được nhu cầu xã hội

1.2.2 Hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam chịu ảnh hưởng bởi

sự điều tiết của thị trường và chịu sự chi phối của cơ chế chính sách Nhà nước

Ảnh hưởng từ lịch sử hình thành và phát triển của thị trường BĐS cũng như đặc điểm về quyền sở hữu đối với BĐS mà các hoạt động kinh doanh BĐS tại Việt Nam chịu ảnh hưởng bởi sự điều tiết của thị trường và chịu sự chi phối của cơ chế chính sách Nhà nước Ngay trong Hiến pháp năm 1992 có quy định:

“Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế,

văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân.”7

“Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả

Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài

Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật”8

Không như ở các nước tư bản phương Tây, sở hữu đất đai thuộc nhà nước hoặc cá nhân, đối với khối BĐS thuộc sở hữu tư nhân, chính quyền không can thiệp vào các hoạt động nhằm khai thác tối đa hiệu quả sử dụng đất của chủ sở hữu, trong đó bao gồm cả việc trao đổi, chuyển nhượng BĐS, pháp luật Việt Nam quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu, chính vì vậy các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở buộc phải tuân theo quy luật cung cầu của thị trường đồng thời phải tuân theo các quy định của pháp luật về đất đai và quy định về hoạt động kinh doanh BĐS

Lấy một ví dụ về sự ảnh hưởng của cơ chế chính sách Nhà nước đối với hoạt động kinh doanh BĐS, đó là chính sách “hạn điền” Ngày 21/6/2007, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã thông qua Nghị quyết số 1126/2007/NQ-UBTVQH11 về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích nông nghiệp, theo đó, đối với đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối, mỗi hộ gia

7 Điều 17, Hiến pháp Việt Nam năm 1992

đình, cá nhân được nhận chuyển quyền không quá 6 ha tại các tỉnh, TP trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long; không quá 4 ha tại các tỉnh, TP trực thuộc trung ương còn lại Đối với đất trồng cây lâu năm, mỗi hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền không quá 20ha tại các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá 50ha tại các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi Đối với đất rừng sản xuất là rừng trồng, mỗi hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền không quá 50ha tại các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá 100ha tại các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi

Như vậy, việc kinh doanh BĐS tại Việt Nam không chỉ chịu sự điều tiết của quy luật cung cầu trên thị trường mà còn phụ thuộc rất nhiều và cơ chế chính sách của nhà nước, thông qua các quy định của pháp luật về điều kiện hạn chế đối với các hoạt động kinh doanh BĐS, ví dụ như quy định về đối tượng được đưa vào giao dịch BĐS phải thoả mãn các điều kiện: BĐS phải thuộc đối tượng được phép kinh doanh, phải có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật, không thuộc diện tranh chấp về quyền sở hữu, không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền9…

BĐS là tài sản quan trọng của quốc gia, là nguồn lực to lớn trong phát triển kinh tế, nó có ảnh hưởng mạnh mẽ đến sự tăng trưởng của các ngành trong nền kinh tế quốc dân do vậy sự quản lý của nhà nước là rất cần thiết và không thể thiếu Nhà nước quản lý, điều tiết nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng bằng công cụ pháp luật và các chính sách.Mọi giao dịch BĐS phải có sự giám sát của nhà nước, đặc biệt trong khâu đăng ký pháp lý

Sự tham gia của nhà nước sẽ làm cho thị trường BĐS ổn định hơn và an toàn

9 Điều 7, Luật Kinh doanh BĐS 2007

hơn.Thông qua việc quản lý, giám sát nhà nước còn tăng được nguồn thu ngân sách từ thuế đối với các giao dịch BĐS

1.2.3 Thị trường BĐS tại Việt Nam là thị trường mà việc tham gia hay rút khỏi thị trường là vấn đề rất khó khăn và phức tạp và cần phải có nhiều thời gian

Thị trường BĐS là một trong những thị trường mà rào cản nhập ngành

và rút ngành không hề dễ dàng Để tham gia vào thị trường BĐS doanh nghiệp cần phái có rất nhiều yếu tố: Nguồn lực vốn lớn, kiến thức, kinh nghiệm, thời gian đầu tư lâu dài không thể thu lại lợi nhuận ngay dẫn đến rủi

ro cũng rất cao Nếu không có định hướng rõ ràng, dài hạn và chuẩn bị kỹ lưỡng thì doanh nghiệp không nên tham gia vào thị trường này vì khi nếu đã tham gia nếu có rủi ro hoặc thị trường có biến động mạnh…doanh nghiệp muốn rút khỏi thị trường cũng gặp nhiều khó khăn Nguồn vốn không thể thu hồi ngay được, cùng với đó là các sản phẩm BĐS cũng không thể tiêu thụ ngay một lúc, ngoài ra còn có các loại máy móc xây dựng, các loại công cụ lao động cồng kềnh khác doanh nghiệp cũng cần tính đến

BĐS có giá trị lớn nên cần một lượng vốn rất lớn Lượng vốn này cần phải được huy động từ thị trường vốn.Nếu không có thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định thì cũng không thể có một thị trường BĐS ổn định và lành mạnh được Khi thị trường BĐS khủng hoảng dẫn đến lượng vốn bị ứ đọng và các khoản nợ khó đòi của ngân hàng sẽ tăng lên, và khủng hoảng tài chính sẽ xảy ra ngay sau đó

Đối với những người mua bán thông thường trên thị trường họ thường

có ít kinh nghiệm vì BĐS có giá trị rất lớn, không phải lúc nào họ cũng có thể mua và bán như những hàng hoá khác Bên cạnh đó thị trường BĐS rất thiếu thông tin để khách hàng tham khảo, đánh giá và ra quyết định Để giải quyết vấn đề đó đòi hỏi phải có các trung tâm, công ty môi giới, tư vấn chuyên

nghiệp giúp khách hàng tiếp cận được những thông tin, những sản phẩm một cách nhanh và chính xác nhất, có như vậy thị trường BĐS mới ngày càng gần gũi với người có nhu cầu thực sự

Do thời gian tạo dựng BĐS lâu dài, từ khâu tìm hiểu thông tin về đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin cấp giấy phép xây dựng ,thiết kế, thi công, bàn giao…nên dù thị trường có cầu rất lớn thì trong thời gian ngắn cung không thể đáp ứng kịp Trong dài hạn., cung cũng chỉ tăng đến một ngưỡng nhất định vì đất đai có giới hạn trong khi cầu BĐS lại luôn tăng, do đó đòi hỏi nhà nước phải có các chính sách tác động vào thị trường để cân đối cung cầu Trong thị trường BĐS cung cầu được coi là không co giãn so với giá cả, vì khi giá giảm nhưng không giảm đến mức để người mua có thể tăng thêm một đơn vị BĐS, còn khi giá tăng do cầu tăng nhưng cung không phản ứng kịp

1.2.4 Thị trường BĐS hiện nay là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo

Sở dĩ chúng ta nói đến đặc điểm này của thị trường BĐS Việt Nam là bởi, một thị trường cạnh tranh hoàn hảo được đặc trưng bởi:

- Có nhiều người bán và mua

- Các sản phẩm đồng nhất

- Không có rào cản với việc gia nhập hoặc rút lui khỏi thị trường

- Người bán và người mua có thông tin hoàn hảo

Đối chiếu 4 đặc trưng trên trong thị trường BĐS Việt Nam có thể nhận thấy rằng :

Thứ nhất không phải bất cứ cá nhân nào đều có thể tham gia thị trường BĐS do vậy không thể có nhiều người bán và mua như thị trường hàng hoá thông thường khác

Thứ hai, mỗi BĐS là một tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt không giống với bất kỳ một BĐS nào khác, dù hai BĐS có gần nhau và được xây dựng giống nhau thì chúng vẫn khác nhau về

vị trí, do vậy các sản phẩm trong thi trường BĐS là không đồng nhất

Thứ ba, việc gia nhập hoặc rút lui khỏi thị trường gặp một rào cản rất lớn, để gia nhập được thị trường BĐS phải có một nguồn vốn rất lớn và ổn định, theo Nghị định 153/2007/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành luật kinh doanh BĐS để được kinh doanh trong lĩnh vực BĐS cần phải có vốn pháp định là 6 tỷ đồng, ngoài ra cần có sự am hiểu về thị trường BĐS, có kinh nghiệm, năng lực, kiến thức trên nhiều lĩnh vực Khi doanh nghiệp hay cá nhân muốn rút khỏi thị trường không thể rút ra ngay lập tức mà cần có kế hoạch và thời gian dài

Thứ tư, đây là thị trường mà thông tin về hàng hoá BĐS và thị trường BĐS không đầy đủ và phổ biến như các loại hàng hoá thông thường khác Các yếu tố như kết cấu công trình, chất lượng công trình, vẻ đẹp kiến trúc …đều

đo lường một cách tương đối khó và thường mang tính chủ quan

BĐS mang tính cá biệt, đơn nhất nên hầu như không có BĐS so sánh

để mang lại giá trị chính xác tuyệt đối mà chỉ mang tính tương đối Nhà nước can thiệp nhiều vào thị trường BĐS bằng các chính sách nhằm mục đích quản

lý tốt nhưng cũng làm cho thị trường càng tăng thêm tính không hoàn hảo

Việc can thiệp của Nhà nước là cần thiết nhưng cách thức can thiệp làm sao để thị trường phát triển, vận hành lành mạnh mới thực sự là vấn đề Trước hết nhà nước cần công nhận sự tồn tại của BĐS và thị trường BĐS là một tất yếu khách quan, tiếp đó cần định hướng cho thị trường 1 quỹ đạo cần hướng tới trong mục tiêu chung đồng thời phát huy những ưu điểm của thị trường không hoàn hảo và khắc phục dần nhược điểm

1.3 Quan niệm về hợp đồng mua bán nhà ở

Về bản chất, bất động sản như ta phân tích ở trên, là một dạng hàng hóa đặc biệt được mua bán, giao dịch theo quy chế riêng áp dụng cho “mặt hàng”

có giá trị lớn và có các thuộc tính đặc biệt này

Nhưng cũng như bất kỳ một loại hàng hóa nào được giao dịch với các quy luật đặc trưng của thị trường trao đổi hàng hóa, mặt hàng bất động sản cũng không nằm ngoài các quy luật đó, và các hợp đồng mua bán bất động sản lẽ đương nhiên cũng phải tuân theo đầy đủ nội dung và hình thức của một hợp đồng thương mại – hợp đồng mua bán hàng hóa

Khi ta không tách rời bất động sản ra khỏi danh mục các loại hàng hóa được phép giao dịch trên thị trường, mà chỉ căn cứ vào các thuộc tính, các đặc trưng của mặt hàng này và đưa các giao dịch liên quan đến bất động sản vào một dạng thị trường đặc biệt – thị trường bất động sản, phù hợp với đặc điểm của đối tượng giao dịch là bất động sản thì cũng đồng nghĩa với việc, một mặt

ta thừa nhận sự tương đồng, mặt khác ta khẳng định và chỉ ra những điểm khác biệt của mặt hàng này so với các mặt hàng khác trên thị trường thông thường

Hợp đồng mua bán bất động sản cũng phụ thuộc vào đối tượng mà nó hướng tới là các bất động sản được giao dịch mua – bán, và do vậy, hợp đồng mua bán bất động sản vừa mang các thuộc tính chung của một hợp đồng mua bán hàng hóa thông thường, vừa thể hiện các đặc trưng của một dạng hợp đồng mua bán hàng hóa đặc biệt

Về lý thuyết, hợp đồng mua bán bất động sản bao gồm cả hợp đồng mua bán nhà ở không khác biệt so với các dạng hợp đồng mua bán hàng hóa khác, nhưng trên thực tế chính sự khác biệt của đối tượng mà hợp đồng này hướng tới đã dẫn đến sự khác biệt về cả nội dung lẫn các quy định chặt chẽ về