(Luận văn thạc sĩ) chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo quy định của luật đất đai 2013

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN NGỌC ANH CHUYểN Nh-ợng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế theo quy định luật đất đai 2013 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2015 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN NGỌC ANH CHUYểN Nh-ợng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế theo quy định luật đất đai 2013 Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số: 60 38 01 07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Cán hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN QUANG TUYẾN HÀ NỘI - 2015 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn cơng trình nghiên cứu khoa học riêng Các kết nêu Luận văn chưa cơng bố cơng trình khoa học khác Các trích dẫn ví dụ đưa đảm bảo xác, trung thực Vậy tơi viết Lời cam đoan đề nghị Khoa Luật Đại học quốc gia Hà Nội xem xét để tơi bảo vệ Luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn! TÁC GIẢ LUẬN VĂN Nguyễn Ngọc Anh MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục từ viết tắt MỞ ĐẦU Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ 1.1 KHÁI NIỆM QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1.1 Quan niệm quyền sử dụng đất 1.1.2 Đặc điểm quyền sử dụng đất 1.1.3 Mối quan hệ quyền sở hữu toàn dân đất đai với quyền sử dụng đất 12 1.2 KHÁI NIỆM TỔ CHỨC KINH TẾ 14 1.2.1 Định nghĩa đặc điểm tổ chức kinh tế 14 1.2.2 Phân loại tổ chức kinh tế sử dụng đất 18 1.3 KHÁI NIỆM CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ 18 1.3.1 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất 18 1.3.2 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế 21 1.4 CÁC YẾU TỐ CHI PHỐI VẤN ĐỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ 22 1.4.1 Đường lối phát triển kinh tế Đảng Cộng sản Việt Nam lĩnh vực đất đai 22 1.4.2 Chế độ sở hữu đất đai 26 1.4.3 Mục đích sử dụng đất hình thức sử dụng đất 29 Kết luận chương 31 Chương 2: THỰC TRẠNG CÁC QUY ĐỊNH VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ THEO LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013 Ở NƯỚC TA 33 2.1 NỘI DUNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ THEO QUY ĐỊNH CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013 33 2.1.1 Nội dung quy định nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế 33 2.1.2 Nội dung quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế 34 2.1.3 Nội dung quy định trường hợp không chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế 41 2.1.4 Nội dung quy định điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế 41 2.1.5 Nội dung quy định trường hợp không nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế 43 2.1.6 Nội dung quy định quyền nghĩa vụ bên quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế 43 2.1.7 Quy định trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế 47 2.1.8 Nội dung quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế 49 2.1.9 Nội dung quy định vấn đề tài đất đai chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế 53 2.2 THỰC TRẠNG KHÓ KHĂN, VƯỚNG MẮC KHI THỰC THI CÁC QUY ĐỊNH CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013 VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ 57 2.2.1 Vướng mắc áp dụng quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế 57 2.2.2 Vướng mắc áp dụng quy định thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 62 2.2.3 Vướng mắc áp dụng quy định quyền nghĩa vụ bên quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất 64 2.2.4 Vướng mắc phát sinh trình thực thi pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế không thống chế độ pháp lý đất đai chế độ pháp lý tài sản đất 65 2.2.5 Vướng mắc nảy sinh áp dụng quy định hệ thống tài đất đai 66 2.2.6 Vướng mắc nhận thức pháp luật ý thức tuân thủ pháp luật người dân nói chung tổ chức kinh tế sử dụng đất nói riêng 67 Kết luận chương 69 Chương 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI CÁC QUY ĐỊNH CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013 VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ 70 3.1 NHÓM GIẢI PHÁP TIẾP TỤC HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ 70 3.1.1 Hoàn thiện khái niệm quyền sử dụng đất bất động sản Bộ luật Dân sự, Luật Kinh doanh bất động sản 70 3.1.2 Hoàn thiện pháp luật thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 70 3.1.3 Hoàn thiện pháp luật quyền nghĩa vụ bên tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất 71 3.2 NHÓM GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI CÁC QUY ĐỊNH VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013 72 3.2.1 Tiếp tục thực cải cách hành việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất 72 3.2.2 Đổi hệ thống tài đất đai 76 3.2.3 Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai 79 3.2.4 Tăng cường công tác tra, kiểm tra, kiểm soát quan quản lý Nhà nước 80 KẾT LUẬN 82 TÀI LIỆU THAM KHẢO 86 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản BLDS Bộ luật Dân HĐND Hội đồng nhân dân QSDĐ Quyền sử dụng đất TNHH Trách nhiệm hữu hạn UBND Ủy ban nhân dân XHCN Xã hội chủ nghĩa MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai xác định tài nguyên đặc biệt quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước Từ có Hiến pháp năm 1980, xét chế độ sở hữu, đất đai nước ta có chế độ sở hữu, sở hữu tồn dân Kế thừa tinh thần Hiến pháp năm 1992, Hiến pháp năm 2013 tiếp tục khẳng định đất đai tài sản cơng thuộc sở hữu tồn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý (Điều 53) Luật Đất đai (1993, 1998, 2001, 2003, 2013) thể chế hố sách đất đai Đảng cụ thể hoá quy định đất đai Hiến pháp; đồng thời quy định nguyên tắc quản lý sử dụng đất đai: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống quản lý trao quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thơng qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất; Sử dụng đất quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, mục đích sử dụng đất thời hạn sử dụng đất; tiết kiệm, có hiệu quả, đơi với bảo vệ môi trường Quyền sử dụng đất loại quyền tài sản đặc biệt phát sinh quan hệ sử dụng đất Hiện nay, mặt pháp lý, khơng có khái niệm mua bán đất đai, mà có khái niệm chuyển quyền sử dụng đất theo quy định Bộ luật Dân năm 2005, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Luật Đất đai năm 2013 Chuyển quyền sử dụng đất loại giao dịch dân đặc thù, có điều kiện Có nhiều hình thức chuyển quyền sử dụng đất: chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, tặng cho; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; chấp, góp vốn quyền sử dụng đất; đó, chuyển nhượng hình thức phổ biến Trong giai đoạn nay, chuyển nhượng quyền sử dụng đất đòi hỏi tất yếu, khách quan kinh tế thị trường nhằm bảo đảm quyền tự kinh doanh tự cư trú công dân Việc pháp luật đất đai ghi nhận quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đáp ứng nhu cầu người dân đất nông nghiệp, đất đất sản xuất - kinh doanh; tạo sở pháp lý cho người sử dụng đất chủ động đầu tư, nâng cao hiệu sử dụng đất; đồng thời, góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Tuy nhiên, trình tổ chức thực bộc lộ số tồn chuyển nhượng quyền sử dụng không đủ điều kiện chuyển quyền; chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đăng ký với quan nhà nước có thẩm quyền; hiểu biết thủ tục, trình tự chuyển nhượng người dân số cán hạn chế; nên thị trường phi quy (thị trường ngầm) tồn với việc mua bán trao tay nhiều hình thức, nằm ngồi kiểm sốt Nhà nước Sự tồn kéo dài thị trường BĐS phi quy tác động xấu đến thị trường BĐS, ảnh hưởng đến việc quản lý, sử dụng BĐS làm thất thoát nguồn thu ngân sách Nhà nước từ hoạt động chuyển nhượng đất đai Vì thế, nghiên cứu vấn đề liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế theo quy định Luật Đất đai năm 2013, nhằm tìm giải pháp pháp lý bảo đảm vận hành bình thường, lành mạnh thị trường chuyển nhượng đất đai đòi hỏi thực tế sống Từ lý đây, chọn đề tài “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế theo quy định Luật Đất đai 2013” làm luận văn thạc sĩ luật học Tình hình nghiên cứu đề tài Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế nói riêng vấn đề thu hút quan tâm nghiên cứu, tìm hiểu giới luật học nước ta Thời gian qua có nhiều cơng trình khoa học vấn đề công bố mà tiêu biểu phải kể đến số cơng trình sau đây: i) Luận án tiến sĩ luật học tác giả Nguyễn Cảnh Quý đề tài "Hoàn thiện chế điều chỉnh pháp luật đất đai Việt Nam" (2002); ii) Luận văn thạc sĩ luật học tác giả Phạm Thu Thuỷ với đề tài "Pháp luật chuyển quyền nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, nhân" (2001); iii) Luận văn thạc sĩ luật học Trần Đăng Vinh đề tài "Hoàn đất, hạn chế thấp can thiệp hành khơng cần thiết việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tạo điều kiện cho quan hệ đất đai vận động theo quy luật khách quan kinh tế thị trường Quyền sử dụng đất quyền tài sản, người sử dụng đất thực quyền tài sản theo quy định Bộ luật dân Đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất công việc bắt buộc, điều kiện tiên để quản lý Nhà nước hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bảo đảm an toàn cho tổ chức, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất Các thủ tục phải thực theo hướng đảm bảo quản lý chặt chẽ biến động đất đai; mặt khác đảm bảo thuận tiện cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất Cần phải đơn giản tối đa thủ tục đăng ký nhằm giảm tối đa thời gian cho người dân thực việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất; để giao dịch đất đai thực dễ dàng, thuận lợi, khuyến khích người sử dụng đất thực Đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt Giấy chứng nhận) sở pháp lý ban đầu bảo đảm xác định quyền tài sản người sử dụng đất Nó có vai trị loại giấy tờ đăng ký quyền sở hữu khác đăng ký ô tô, xe máy Giấy chứng nhận điều kiện để thực quan hệ chuyển nhượng hợp pháp giao dịch quyền sử dụng đất nói chung Để xây dựng thị trường quyền sử dụng đất quy vận hành quy luật việc cần phải làm phải tạo hàng hóa thị trường với tiêu chuẩn rõ ràng hợp pháp Quyền sử dụng đất với tư cách loại hàng hóa đặc biệt tham gia vào thị trường phải đạt tiêu chuẩn định đòi hỏi thị trường, phải có nhãn mác chứng tỏ nguồn gốc xuất xứ hàng hóa thơng thường khác Với đất 74 đai, bảo đảm nguồn gốc hợp pháp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Cần xác định rõ việc cấp Giấy chứng nhận trước hết nghĩa vụ Nhà nước, trách nhiệm cán quản lý Nhà nước; vậy, phải có biện pháp để tổ chức tốt cho người sử dụng đất đăng ký đất đai, triển khai cấp Giấy chứng nhận Việc triển khai thực mô hình “một cửa” Văn phịng Đăng ký đất đai phát huy hiệu quả; nhiên, nhiều điều phải bàn đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức Cần tập trung xây dựng đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức cách đồng bộ, thực sạch, vững mạnh, có đủ phẩm chất lực, tạo bước chuyển biến mạnh phẩm chất, đạo đức, chấp hành kỷ luật, kỷ cương hành chính, ý thức, trách nhiệm nhiệm vụ giao, tận tụy phục vụ nhân dân đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức, cán lãnh đạo, quản lý cấp Đổi phương thức tuyển dụng cán bộ, công chức, viên chức để chọn người đủ tiêu chuẩn, chun mơn, bố trí việc; nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức bảo đảm có đủ phẩm chất, đạo đức, trình độ, lực chun mơn, thực tốt nhiệm vụ giao Rà soát, đánh giá, phân loại chất lượng, xếp, bố trí đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức cho phù hợp, thực tốt kế hoạch đào tạo, bồi dưỡng đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ trước mắt lâu dài Việc bố trí, phân công nhiệm vụ cán bộ, công chức, viên chức cần bảo đảm ổn định, chuyên môn hóa Tăng cường đào tạo nâng cao phẩm chất, trình độ chun mơn, nghiệp vụ, lý luận trị, quản lý nhà nước , đặc biệt trọng đến đào tạo, bồi dưỡng kỹ thực thi nhiệm vụ, công vụ phù hợp vị trí cơng tác cán bộ, công chức, viên chức; thực quy định bồi dưỡng kiến thức, kỹ chuyên ngành hàng năm cán bộ, công chức Nghiên cứu xây dựng chế, sách hỗ trợ, đãi ngộ ngồi lương 75 hợp lý, bảo đảm ổn định đời sống đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức Thực chế độ tiền thưởng cán bộ, công chức, viên chức hồn thành xuất sắc nhiệm vụ, cơng vụ theo quy định Đồng thời, tăng cường quản lý kiểm tra, giám sát cán bộ, công chức, viên chức; xử lý nghiêm trường hợp sai phạm, đưa khỏi máy người không đủ phẩm chất lực, khơng hồn thành nhiệm vụ giao Hồn thiện hệ thống hồ sơ, tài liệu địa Đây hồ sơ ban đầu xác định rõ vị trí, hình dáng, kích thước, ranh giới, mục đích sử dụng đất cho lô đất, mảnh đất cụ thể Công việc phụ thuộc vào trách nhiệm Nhà nước; phải khẩn trương đầu tư thời gian, tài nhân lực thực nhanh chóng hiệu Tài liệu địa sở để cấp Giấy chứng nhận, để xác định quyền sử dụng đất tổ chức, cá nhân, cho phép người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất việc quản lý Nhà nước đất đai phải tiến hành chủ yếu thơng qua hệ thống tài liệu địa Vì vậy, địi hỏi hệ thống hồ sơ phải rõ ràng, minh bạch, sở để Nhà nước kiểm soát việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sở pháp lý để bên thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Do vậy, hồ sơ địa phải quan có thẩm quyền xác lập, lưu giữ cung cấp cho chủ sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tài liệu địa phải phản ánh trạng quản lý, sử dụng đất phải cập nhật thường xuyên 3.2.2 Đổi hệ thống tài đất đai 3.2.2.1 Giá đất Vấn đề đặt thời gian tới phải đổi hệ thống tài đất đai để góp phần đưa giá đất trở giá trị thực Theo quan điểm chúng tôi, điều vướng mắc vấn đề giá đất khơng phải Luật, Luật xác định ngun tắc giá thị trường ngun tắc khơng 76 thay (trừ thay đổi quan điểm định giá theo nguyên tắc khác), mà vướng mắc chủ yếu khâu hướng dẫn thực hiện, UBND cấp tỉnh nhiều lý khác thường xác định giá đất thấp so với giá thị trường lại không quán việc xây dựng thực phương án đền bù, tái định cư nên dẫn đến tình trạng khơng cơng bằng, để xảy tình trạng khiếu kiện nhiều, khiếu kiện đông người kéo dài, gây ổn định xã hội Do đó, thời điểm không thiết phải sửa Luật Đất đai vấn đề sửa đổi quy định luật để giải vướng mắc, bất cập định giá đất; phải hướng dẫn thật rõ ràng 03 khía cạnh nguyên tắc định giá (thế giá phổ biến thị trường? phù hợp với giá phổ biến thị trường?) đặc biệt cần chấn chỉnh công tác xác định giá đất, thủ tục đền bù, giải phóng mặt bằng, tái định cư UBND cấp tỉnh Thậm chí, cần phải có biện pháp chế tài thích đáng, nhằm bảo đảm việc định giá đất theo nguyên tắc phù hợp với giá phổ biến thị trường theo quy định Luật Nghị định Chính phủ Đã phù hợp với giá phổ biến thị trường Nhà nước khơng nên tạo bảng giá khác như: giá Chính phủ giá UBND cấp tỉnh, chí khung giá Chính phủ có lại rào cản cho việc xác định giá cụ thể UBND cấp tỉnh khung giá Chính phủ lạc hậu so với giá thị trường Theo quan điểm tác giả, tốt nên có giá đất UBND cấp tỉnh xác định theo nguyên tắc phù hợp với giá đất phổ biến thị trường dùng để tính trường hợp liên quan đến thuế, lệ phí nghĩa vụ tài khác liên quan đến đất đai (tất nhiên, dự án đầu tư nhà đầu tư phải chuyển hoàn toàn sang chế đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất) Hoàn chỉnh tổ chức quan định giá đất địa phương có nhiệm vụ thống kê giá đất thực tế, xây dựng hệ thống giá đất hợp lý Nhà nước, tạo 77 điều kiện phát triển quan dịch vụ công định giá đất, thẩm định giá đất, tư vấn giá đất phục vụ nhu cầu quản lý nhà nước nhu cầu người sử dụng đất; tạo chế để người sử dụng đất tự đăng ký giá đất 3.2.2.2 Bình ổn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Ổn định quy hoạch sử dụng đất - Nhà nước thành lập doanh nghiệp nhà nước có chức phát triển quỹ đất nắm quỹ đất dự trữ định khu vực để chủ động tăng nguồn cung đất nơi giá đất có xu hướng tăng, doanh nghiệp gọi doanh nghiệp nhà nước phát triển quỹ đất đóng vai trị chủ đạo Nhà nước điều tiết nguồn cung đất để bình ổn giá đất thực tế - Nhà nước chủ động thực bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phịng - an ninh, phát triển kinh tế lợi ích quốc gia, cơng cộng thông qua biện pháp: Một là, thực thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt từ có quy hoạch xây dựng mà chưa có dự án xây dựng để giá trị bồi thường sát với mục đích sử dụng đất trước xây dựng cơng trình; Hai là, thu hồi đất rộng phần xây dựng cơng trình quy hoạch tổng thể cơng trình gắn với khu dân cư phụ cận để đảm bảo cơng người bị thu hồi tồn đất, người thu hồi phần đất, người có đất liền kề không bị thu hồi; Nhà nước giao việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư cho doanh nghiệp nhà nước phát triển quỹ đất thực quản lý sử dụng đất thời gian từ thu hồi bàn giao mặt cho doanh nghiệp đầu tư xây dựng cơng trình 3.2.2.3 Đổi hệ thống thuế có liên quan tới đất đai Trên nguyên tắc điều tiết thu nhập người có thu nhập cao người có thu nhập thấp, cần thống loại thuế sử dụng đất bao gồm thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế bổ sung sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn 78 mức, thuế nhà - đất Lệ phí trước bạ, loại thuế liên quan đến việc chuyển quyền sử dụng đất (như thuế thu nhập cá nhân, thuế thu nhập doanh nghiệp ) tiền sử dụng đất nên xem xét để khuyến khích người thực giao dịch nộp nghĩa vụ tài chính, khơng nên áp dụng theo quan điểm tận thu 3.2.3 Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai Giải pháp địi hỏi đa dạng hình thức, phong phú nội dung tuyên truyền nhằm phổ biến sâu rộng nhân dân tổ chức; để chủ sử dụng đất nắm chắc, hiểu rõ quy định Bộ Luật Dân sự, Luật đất đai, Nghị định Chính phủ quy định, sách quản lý, sách thuế việc chuyển quyền sử dụng đất; quy định quyền nghĩa vụ người sử dụng đất tham gia giao dịch dân chuyển quyền sử dụng đất, làm cho người sử dụng đất nhận rõ vai trò pháp luật việc bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp chủ thể tham gia giao dịch chuyển quyền sử dụng đất, chế thị trường Thông qua tuyên truyền, phổ biến pháp luật mà tổ chức, cá nhân thực chuyển quyền sử dụng đất có ý thức tự giác chấp hành nghĩa vụ mà pháp luật quy định thực chuyển quyền sử dụng đất pháp luật; thường xuyên bồi dưỡng, tập huấn nâng cao trình độ chun mơn, cập nhật đầy đủ thông tin quản lý cho đội ngũ cán bộ, công chức máy quản lý cấp quyền để tổ chức thực nhanh, xác theo sách, quy định Nhà nước Hơn nữa, tăng cường quan tâm đến vấn đề tiếp cận thông tin tham gia giám sát nhân dân Quyền thông tin quyền quan trọng công dân Không người sử dụng đất, người có nhu cầu sử dụng đất cần thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, dự án kêu gọi đầu tư, quy trình thủ tục hành chính… mà cơng dân Việt Nam với tư cách thành viên chủ sở hữu cần tiếp cận 79 thông tin tình hình quản lý, sử dụng đất để kiểm tra, giám sát việc tổ chức thực quyền sở hữu đất đai quan nhà nước qua đảm bảo tính cơng khai, minh bạch hạn chế hành vi vi phạm pháp luật đất đai Để thực điều này, cần: - Xác định rõ thông tin cần phải công khai; khơng bao gồm thơng tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất…mà phải bao gồm thông tin trường hợp giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất, chuyển nhượng dự án đầu tư, kết tra, kiểm tra… cụ thể người dân có yêu cầu - Quy định rõ hình thức cơng khai thơng tin; xác định loại thơng tin phải đưa lên website quan Nhà nước, phải đăng báo, phải niêm yết trụ sở quan Nhà nước, thơng tin có người muốn tiếp cận phải u cầu quan, cá nhân có thẩm quyền cung cấp, thủ tục yêu cầu cung cấp thông tin quyền khiếu nại khởi kiện yêu cầu đáng không đáp ứng… - Xác định rõ người phải có trách nhiệm cung cấp thơng tin với hình thức chế tài nghiêm khắc không thực trách nhiệm 3.2.4 Tăng cường cơng tác tra, kiểm tra, kiểm soát quan quản lý Nhà nước - Tăng cường công tác tra, kiểm tra việc quản lý, sử dụng đất đai quyền địa phương cấp; Đồng thời, đẩy nhanh tiến độ giải vụ việc tranh chấp nhà, đất kéo dài - Tăng cường tạo chuyển biến công tác giải khiếu kiện, khiếu nại nhà, đất - Kiên xử lý vi phạm quản lý, sử dụng đất đai để tăng cường pháp chế, thi hành nghiêm Bộ luật Dân Luật Đất đai tổ chức, 80 hộ gia đình, cá nhân cán bộ, cơng chức máy quản lý Nhà nước Cùng với việc thực giải pháp nêu trên, cần tăng cường áp dụng khoa học kỹ thuật, công nghệ thông tin công tác đăng ký nhà, đất Sử dụng công nghệ tin học đáp ứng yêu cầu người dân thông tin nhà đất; thông tin kịp thời xác giao dịch chuyển nhượng, đăng ký chấp, giải chấp Về lâu dài tiến tới áp dụng đăng ký giao dịch qua mạng 81 KẾT LUẬN Trước đây, đất đai nước ta coi tài nguyên thiên nhiên, tư liệu sản xuất nông nghiệp, môi trường sống địa bàn cho hoạt động người Đến nay, đất đai xác định nguồn lực, nguồn vốn để phát triển kinh tế, quyền sử dụng đất hàng hóa đặc biệt tài sản người sử dụng đất Pháp luật đất đai quy định người sử dụng đất thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất; thực đáp ứng nhu cầu đại đa số người dân có nhu cầu đất nơng nghiệp, đất đất sản xuất - kinh doanh; tạo sở pháp lý cho người sử dụng đất chủ động đầu tư, động sử dụng đất, đồng thời góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Tuy nhiên, trình tổ chức thực hiện, quyền số tồn Trong khuôn khổ luận văn này, tác giả tập trung nghiên cứu, phân tích vấn đề pháp luật liên quan đến khái niệm đặc điểm quyền sử dụng đất; quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế theo quy định Luật Đất đai năm 2013 Thông qua tham khảo luận điểm, tài liệu nghiên cứu có trước phân tích, đánh giá thức trạng pháp luật thực tiễn diễn quan hệ chuyển nhượng sử dụng đất, tác giả nhận thấy pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất tồn số vấn đề sau: Quyền sử dụng đất, vốn tài sản phát sinh từ quyền sở hữu đất, quyền mà người sử dụng đất Nhà nước trao cho gần giống quyền sở hữu, tính chất bất động sản quyền sử dụng đất rõ ràng quyền sử dụng đất không xếp loại danh sách bất động sản Bộ luật Dân Luật kinh doanh Bất động sản Về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Pháp luật đất đai 82 hành quy định người sử dụng đất thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt Giấy chứng nhận) Tuy nhiên, điều kiện khách quan chủ quan nên việc cấp Giấy chứng nhận chưa hồn thành Có mâu thuẫn, thiếu tính đồng văn quy phạm luật (Luật Đất đai, Luật dân sự, Luật Công chứng ) việc quy định thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Pháp luật quyền nghĩa vụ bên quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất chung chung, chưa quy định cụ thể trường hợp chưa quy định pháp luật chun ngành đất đai Có khơng đồng chế độ pháp lý đất đai chế độ pháp lý tài sản gắn liền với đất Việt Nam Hệ thống tài đất đai cần có đổi mới, hồn thiện vấn đề định giá đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ… Nhận thức pháp luật ý thức tuân thủ pháp luật người sử dụng đất, người quản lý quyền cấp chưa cao, lúng túng chưa kịp thời dẫn đến tình trạng tranh chấp liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày gia tăng, với mức độ vi phạm loại hình vi phạm ngày tinh vi đa dạng Từ tồn bất cập mặt pháp lý luật thực định với thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn nay, tác giả đề xuất kiến nghị, giải pháp nhằm nâng cao hiệu thực thi quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế theo Luật Đất đai năm 2013, góp phần làm lành mạnh hóa quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau: - Hoàn thiện khái niệm quyền sử dụng đất bất động sản Bộ luật Dân sự, Luật Kinh doanh bất động sản 83 - Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực văn phải đăng ký quan nhà nước có thẩm quyền cần thiết không thiết phải công chứng, chứng thực hợp đồng Kiến nghị sửa đổi quy định Điều 689 Bộ luật Dân năm 2005 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Pháp luật quyền nghĩa vụ bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải bao quát quy định chi tiết trường hợp cụ thể Bên cạnh đó, khơng dừng việc quy định Bộ luật Dân mà quyền nghĩa vụ bên quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần quy định rõ ràng pháp luật chuyên ngành đất đai - Đẩy mạnh cải cách hành nhằm nâng cao hiệu cơng tác quản lý đất đai Đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt Giấy chứng nhận) Cần xác định rõ việc cấp Giấy chứng nhận trước hết nghĩa vụ Nhà nước, trách nhiệm cán quản lý Nhà nước - Đổi hệ thống tài đất đai: nên có giá đất UBND cấp tỉnh xác định theo nguyên tắc sát với giá thị trường điều kiện bình thường dùng để tính trường hợp liên quan đến thuế, lệ phí nghĩa vụ tài khác liên quan đến đất đai Lệ phí trước bạ, thuế chuyển quyền sử dụng đất tiền sử dụng đất nên xem xét để khuyến khích người thực giao dịch nộp nghĩa vụ tài chính, khơng nên theo quan điểm tận thu - Đẩy mạnh công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật, tăng cường quan tâm đến vấn đề tiếp cận thông tin tham gia giám sát nhân dân - Tiếp tục củng cố kiện toàn máy quan quản lý Nhà nước cấp - Tăng cường công tác tra, kiểm tra, kiểm soát quan quản lý Nhà nước 84 - Tăng cường áp dụng khoa học kỹ thuật, công nghệ thông tin công tác đăng ký nhà, đất Trong khn khổ có hạn Luận văn này, số vấn đề đề cập dường chưa giải thấu đáo Tác giả hy vọng rằng, vấn đề tiếp tục nghiên cứu giải cơng trình khoa học 85 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài (2014), Thông tư số 02/2014/TT-BTC ngày 02/01/2014 Bộ Tài hướng dẫn phí lệ phí thuộc thẩm quyền định Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường (2013), Báo cáo tổng kết 10 năm thi hành Luật đất đai (2003-2013), Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định đồ địa chính, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định hồ sơ địa chính, Hà Nội Chính phủ (2011), Nghị định số 45/NĐ-CP ngày 17/6/2014 lệ phí trước bạ, Hà Nội Chính phủ (2014), Nghị định số 43/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai 2013, Hà Nội Chính phủ (2014), Nghị định số 44/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định giá đất, Hà Nội Chính phủ (2014), Nghị định số 45/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định thu tiền sử dụng đất, Hà Nội 10 Đảng Cộng sản Việt Nam (2003), Văn kiện Hội nghị lần thứ Ban Chấp hành trung ương khóa IX, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội 11 Đảng Cộng sản Việt Nam (2005), Văn kiện Đại hội Đảng thời kỳ đổi (Đại hội VI, VII, VIII, IX), NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội 12 Đảng Cộng sản Việt Nam (2011), Chiến lược ổn định kinh tế - xã hội đến năm 2020, NXB Sự thật, Hà Nội 86 13 Đảng Cộng sản Việt Nam (2011), Văn kiện đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XI Đảng Cộng sản Việt Nam, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội 14 Đảng Cộng sản Việt Nam (2012), Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI Nghị số 19-NQ/TW ngày 31 tháng 10 năm 2012 tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh tồn diện cơng đổi mới, tạo tảng để đến năm 2020 nước ta trở thành nước công nghiệp theo hướng đại, Hà Nội 15 Phạm Duy Nghĩa (2004), “Luật đất đai năm 2003 khía cạnh sách pháp luật”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, (6), tr 26-29, Hà Nội 16 Phạm Hữu Nghị (2002), Về thực trạng sách đất đai Việt Nam, Nhà nước Pháp luật 17 Quốc Hội (1946), Hiến pháp, Hà Nội 18 Quốc Hội (1959), Hiến pháp, Hà Nội 19 Quốc Hội (1980), Hiến pháp, Hà Nội 20 Quốc Hội (1993), Luật Đất đai, Hà Nội 21 Quốc Hội (1995), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 22 Quốc Hội (2003), Luật Đất đai, Hà Nội 23 Quốc Hội (2005), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 24 Quốc Hội (2008), Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp, Hà Nội 25 Quốc Hội (2012), Luật Hợp tác xã, Hà Nội 26 Quốc Hội (2013), Luật Đất đai, Hà Nội 27 Quốc Hội (2014), Luật Công chứng, Hà Nội 28 Quốc Hội (2014), Luật Doanh nghiệp, Hà Nội 29 Quốc Hội (2014), Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội 30 Quốc Hội (2014), Luật Nhà ở, Hà Nội 31 Quốc Hội (2014), Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật thuế thu nhập doanh nghiệp, Hà Nội 87 32 Nguyễn Hữu Quỳnh (1999), Từ điển Luật học, NXB Từ điển bách khoa, Hà Nội 33 Đinh Dũng Sỹ (2003), “Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đất đai quyền sử dụng đất người sử dụng đất: Thực trạng kiến nghị”, Tạp chí Nhà nước pháp luật, (10), tr.55-64, Hà Nội 34 Tòa án nhân dân tối cao (2005), Báo cáo tổng kết công tác năm 2005 phương hướng nhiệm vụ cơng tác năm 2006 ngành tịa án nhân dân, Hà Nội 35 Nguyễn Quang Tuyến (2006), “Kinh nghiệm số nước giới xây dựng kinh doanh bất động sản thị trường bất động sản”, Hội thảo “Thị trường bất động sản”, Khoa Pháp luật Kinh tế - Trường Đại học Luật Hà Nội 36 Trường Đại học Luật Hà Nội (2001), Giáo trình Lý luận Nhà nước pháp luật, NXB Cơng an nhân dân, Hà Nội 37 Trường Đại học Luật Hà Nội (2008), Giáo trình Luật Dân Việt Nam, NXB Công an nhân dân, Hà Nội 38 Trường Đại học Luật Hà Nội (2008), Giáo trình Luật Đất đai, NXB Công an nhân dân, Hà Nội 39 Viện Khoa học Pháp lý (2006), Từ điển Luật học, NXB Từ điển Bách khoa & NXB Tư pháp, Hà Nội 88 ... chuyển nhượng quy? ??n sử dụng đất đây, hiểu chuyển nhượng quy? ??n sử dụng đất tổ chức kinh tế sau: Chuyển nhượng quy? ??n sử dụng đất tổ chức kinh tế thỏa thuận bên, theo tổ chức kinh tế sử dụng đất chuyển. .. dụng đất tổ chức sử dụng đất cụ thể Điều có nghĩa tổ chức kinh tế sử dụng đất gọi tổ chức sử dụng đất song tổ chức sử dụng đất tổ chức kinh tế sử dụng đất Chỉ tổ chức chủ thể kinh doanh sử dụng đất. .. việc chuyển nhượng đất đai mà cho phép chuyển quy? ??n sử dụng đất 1.3.1.2 Khái niệm chuyển nhượng quy? ??n sử dụng đất Chuyển nhượng quy? ??n sử dụng đất quy? ??n chuyển quy? ??n sử dụng đất người sử dụng đất