(Luận văn thạc sĩ) chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo pháp luật dân sự việt nam 03

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGÔ HÙNG TRƢỜNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở THEO PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Hà Nội – 2015 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGÔ HÙNG TRƢỜNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở THEO PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM Chuyên ngành : Luật Dân Tố tụng dân Mã số : 60 38 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Cán hướng dẫn khoa học: GS.TSKH ĐÀO TRÍ ÚC Hà Nội – 2015 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các kết đƣợc nêu Luận văn chƣa đƣợc công bố cơng trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trugn thực Tơi hồn thành tất mơn học tốn tất nghĩa vụ tài theo quy định Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội Vậy, viết lời cam đoan đề nghị Khoa Luật xem xét để tơi bảo vệ Luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn! NGƢỜI CAM ĐOAN NGÔ HÙNG TRƢỜNG DANH MỤC TỪ NGỮ VIẾT TẮT UBND : ủy ban nhân dân QSDĐ: quyền sử dụng đất GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất TTHC: Thủ tục hành BLDS: Bộ luật dân MỤC LỤC DANH MỤC TỪ NGỮ VIẾT TẮT MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1:NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở 11 1.1 KHÁI NIỆM ĐẤT Ở VÀ CĂN CỨ PHÂN LOẠI ĐẤT Ở 11 1.1.1 Khái niệm đất 11 1.1.2 Căn phân loại đất 13 1.2 Khái niệm quyền sử dụng đất chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 14 1.2.1 Khái niệm quyền sử dụng đất ở, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đặc trƣng quan hệ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 1.2.2 Đặc điểm hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 33 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở 41 2.1 Các nguyên tắc chuyển nhƣợng quyến sử đụng đất 41 2.2 Điều kiện chuyển nhƣợng quyến sử dụng đất 43 2.2.1 Những yếu tố ảnh hƣởng đến quan hệ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 38 2.2.2 Điều kiện chủ thể chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 2.3 Trình tự thủ tục chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 49 2.4 Hình thức chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 52 2.5 Quyền nghĩa vụ bên quan hệ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 54 2.5.1 Quyền nghĩa vụ bên chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 55 2.5.2 Quyền nghĩa vụ bên nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 56 2.6 Thời điểm hiệu lực hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 59 2.7 Tính hợp pháp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất phát sinh trƣớc ngày 01 tháng năm 2014 65 2.7.1 Chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, có chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trƣớc ngày 15/10/1993 67 2.7.2 Chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đƣợc xác lập từ sau 15/10/1993 đến trƣớc ngày 1/7/2004 68 2.7.3 Chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đƣợc xác lập từ ngày 17/2004 đến 71 2.8 Những trƣờng hợp hợp đồng vô hiệu chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 71 2.8.1 Hợp đồng vô hiệu chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nội dung hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất vi phạm điều cấm pháp luật 72 2.8.2 Hợp đồng vô hiệu chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức 73 2.9 Một số bất cập thủ tục hành chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 75 2.10 Giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 76 CHƢƠNG 3: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở 84 3.1 Yêu cầu việc hoàn thiện pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 84 3.1.1 Chủ trƣơng, sách Đảng nhà nƣớc xây dựng, phát triển kinh tế thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa 84 3.1.2 Yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế 89 3.2 Những tồn tại, bất cập thực tiễn áp dụng quy định pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 92 3.3 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng dụng đất 97 KẾT LUẬN 102 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 104 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai loại tài nguyên đặc biệt quốc gia vấn đề quản lý sử dụng loại tài nguyên đƣợc quốc gia coi trọng hàng đầu liên quan đến nhiều sách nhà nƣớc Thấy đƣợc vai trò quan trọng đất đai nên Đảng Nhà nƣớc ta luôn quan tâm đến sách nhƣ ban hành quy định pháp luật để điều chỉnh vấn đề liên quan đến đất đai Theo hiến pháp năm 1992 nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam nhƣ Luật đất đai 2013 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai, tổ chức cá nhân có quyền sử dụng đất Hiện xu hƣớng phát triển đất nƣớc nói chung nhƣ q trình cơng nghiệp hóa đại hóa đất nƣớc nói riêng làm cho tài nguyên đất ngày suy giảm số lƣợng chất lƣợng, dƣới sức ép trình gia tăng dân số tự nhiên nhƣ việc tƣợng di dân tự khiến cho tình trạng diện tích đất sử dụng vào mục đích đất ngày bị thu hẹp Trong năm qua bình qn diện tích đất ngƣời giảm, đặc biệt khu đô thị Nắm bắt đƣợc xu hƣớng trên, trình chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nói chung nhƣ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nói riêng diễn ngày nhiều đặc biệt năm gần trình thị hóa diễn nhanh làm cho giao dịch mua bán, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tăng nhanh số lƣợng nhƣ hình thức chuyển nhƣợng Tuy nhiên trình độ nhận thức chủ thể tham gia giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất chƣa cao chƣa nắm rõ quy định pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất dẫn đến tình trạng vi phạm hình thức, nội dung nhƣ quy định khác liên quan đến điều kiện, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất làm cho tranh chấp phát sinh lĩnh vực đất đai đặc biệt đất gia tăng đột biến Các tranh chấp khơng gây khó khăn nhƣ thiệt hại cho chủ thể thi tham quan hệ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất mà gây xúc dƣ luận xã hội nhƣ tình trạng kiện tụng kéo dài gây khó khăng cơng tác xét xử tòa án nhƣ lợi dụng nhận thức không đầy đủ để số thành phần xã hội lừa đảo chiếm đoạt tài sản chủ thể Từ lý trên, thấy việc nghiên cứu “Chuyển nhượng quyến sử dụng đất theo pháp luật dân Việt Nam” cần thiết, có ý nghĩa mặt lý luận thực tiễn 1.2 Tình hình nghiên cứu đề tài Vấn đề chuyển quyền sử dụng đất nói chung có nhiểu cơng trình khoa học, báo, tạp trí, nhiều đề tài luận văn cao học đã nghiên cứu Tuy nhiên bên cạnh cơng trình nghiên cứu vấn đề chƣa có cơng trình nghiên cứu cụ thể chun biệt vấn đề chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Trên sở cơng trình khoa học có luận văn tập trung nghiên cứu chuyên sâu số vấn đề chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất dƣới góc độ khoa học pháp lý hành Liên quan đến số vấn đề chuyện nhƣợng quyến sử dụng đất có số sách, viết: - Giáo trình Luật đất đai trƣờng Đại học luật Hà Nội; - Giáo trình luật dân trƣờng Đại học luật Hà Nội 2008; - Một số luận văn cao học bảo vệ liên quan đến chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất - Một số đăng tạp trí luật học số Wedsite bất động sản, luật học… sở đó, tác giả có tổng hợp kế thừa để nghiên cứu cách có hệ thống, từ phân tích đƣa nhận định, đánh giá quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nƣớc ta Tính luận văn Kết đề tài việc đóng góp để giải vấn đề thực tiễn xúc đặt nƣớc ta mà tài liệu tham khảo cho địa phƣơng có điều kiện tƣơng tự Những kết khoa học nghiên cứu thông qua thực đề tài bổ sung sở lý luận cho việc hoàn thiện pháp luật đất đai Việt Nam việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Thơng quan giúp cho quyền cấp nhƣ ban ngành liên quan tổng hợp, cập nhật, nắm bắt thông tin liên quan cách kịp thời, xác đầy đủ Góp phần đẩy nhanh thủ tục hành tránh lãng phí thời gian ngƣời dân Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 4.1 Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu chung Nghiên cứu thực trạng pháp luật chuyển nhƣợng đất Việt Nam Trên sở đó, đề xuất giải pháp nhằm hồn thiện pháp luật liên quan đến chuyển nhƣợng đất Việt Nam 4.2 Mục đích nhiệm vụ cụ thể - Tìm hiểu quy định pháp luật thời kỳ việc chuyển nhƣợng đất - Phân tích việc áp dụng pháp luật quy định Những bất cập hạn chế thƣờng thấy thời điểm - Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật đất đai chuyển nhƣợng đất Việt Nam Phƣơng pháp nghiên cứu 5.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp Thu thập báo cáo, số liệu, tài liệu lịch sử thƣ viện Đại học quốc gia , thƣ viện Đại học Luật Thu thập văn quan Nhà nƣớc cấp Trung ƣơng địa phƣơng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Thu thập thơng tin từ cơng trình nghiên cứu đƣợc công bố, báo, báo cáo, tài liệu hội thảo, thu thập thông tin từ Internet qua địa website…về chuyển nhƣợng đất Việt Nam nƣớc giới 5.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp Phương pháp điều tra, khảo sát thực địa: Tiến hành thực địa, quan sát, vấn đáp nhằm kiểm tra thông tin thu thập chuyển nhƣợng đất dự án, cá nhân 10 Thứ ba là , đẩy mạnh làm sâu sắc quan hệ với đối tác, đối tác có tầm quan trọng chiến lƣợc phát triển an ninh đất nƣớc, đƣa khuôn khổ quan hệ đƣợc xác lập vào thực chất, tạo đan xen gắn kết lợi ích nƣớc ta với đối tác ; chủ động tích cực việc tham gia thể chế đa phƣơng Chủ động việc lựa chọn đối tác xây dƣ̣ng phƣơng án đàm phán với tƣ̀ng đố i tác Xu hƣớng đàm phán , ký kết FTA giƣ̃a các nƣớc với là mô ̣t xu hƣớng ngày càng phát triể n toàn cầ u , vâ ̣y, nế u Viê ̣t Nam không tham gia các thỏa thuâ ̣n này thì khả hàng hóa , dịch vụ ta tiếp cận vào số thị trƣờng gặp khó khăn Thứ tƣ là , đẩ y ma ̣nh các chƣơng trình xúc tiến thƣơng mại trọng điểm quốc gia Tổ chức tốt công tác thông tin thƣơng mại quốc tế, dự báo thị trƣờng để có giải pháp điều hành phù hợp, hiệu Nâng cao tinh thần trách nhiệm quan nhà nƣớc doanh nghiệp việc phát triển thị trƣờng xuất khẩu; hỗ trợ doanh nghiệp xây dựng thƣơng hiệu, nhãn hiệu, xúc tiến thƣơng mại, nâng cao khả cạnh tranh sản phẩm Thƣ́ năm là , tiế n hành cải cách hành , tăng cƣờng phân cấp, nâng cao trách nhiệm quản lý , đạo quan quản lý nhà nƣớc Nâng cao cả chấ t lƣơ ̣ng , hiê ̣u quả thƣ̣c thi các văn bản pháp quy Tăng cƣờng chế tài và áp dụng xử phạt hành trƣờng hợp vi phạm Chú trọng công tác kiể m tra, giám sát q trình thực sách Thứ sáu là , trọng công tác đào tạo , bồi dƣỡng nâng cao chất lƣợng nguồn nhân lực Phát triển mạnh hệ thống đào tạo nghề phát triển nguồn nhân lực chất lƣợng cao phù hợp với nhu cầu thị trƣờng, tạo điều kiện thuận lợi cho việc chuyển dịch lao động theo cung cầu thị trƣờng lao động; đẩy mạnh xuất lao động, khuyến khích ngƣời lao động tự kiếm việc làm, tạo hội bình đẳng đào tạo lựa chọn việc làm cho ngƣời lao động Thứ bảy là, rà soát, hoàn thiện quy hoạch phát triển kinh tế vùng sở lợi so sánh địa phƣơng, khắc phục không gian kinh tế bị chia cắt địa giới hành Trên sở quy hoạch kế hoạch đƣợc phê duyệt, tập trung nguồn lực Nhà nƣớc thành phần kinh tế để đầu tƣ, phát triển hạ tầng kinh tế - xã hội, đặc biệt kết cấu hạ tầng giao thông, đô thị xây 92 dựng nông thôn mới; đồng thời cần tạo lập chế, sách để thu hút mạnh mẽ doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế tham gia hình thành phát triển chuỗi giá trị liên kết vùng sản phẩm chủ lực Chuyển đổi cấu trúc kinh tế truyền thống theo hƣớng phát triển kinh tế xanh, thân thiện với môi trƣờng Thực sản xuất tiêu dùng sạch, bền vững, “từng bƣớc phát triển lƣợng sạch… Thƣ́ tám là , có sách phát triển ngành cơng nghiệp chế biến mà Viê ̣t Nam có tiề m và lơ ̣i thế , nhấ t là chế biế n nông sản Chú trọng phát triể n các ngành công nghiê ̣p hỗ trơ ̣ để tránh phu ̣ thuô ̣c quá lớn vào nguyên vâ ̣t liê ̣u nhâ ̣p khẩ u và nhƣ̃ng cú số c giá nguyên vâ ̣t liê ̣u thi ̣trƣờng quố c tế tăng, đồ ng thời, tiế t kiệm đƣơ ̣c mô ̣t nguồ n ngoa ̣i tê ̣ lớn Thúc đẩy ngành dịch vụ hỗ trợ kinh doanh nhƣ tài , tín dụng, khoa ho ̣c, cơng nghê ̣, ngành chế biế n nơng sản, có sách thu hút đầu tƣ vào ngành Thƣ́ chín là , gắn hội nhập kinh tế quốc tế với củng cố an ninh quốc phòng Phát huy tinh thần chủ động, nỗ lực cấp, ngành để khắc phục tiêu cực chế thị trƣờng, đấu tranh có hiệu với âm mƣu phá hoại lực thù địch Kết hợp chặt chẽ phát triển kinh tế - xã hội với bảo đảm quốc phòng an ninh 3.2 Những tồn tại, bất cập thực tiễn áp dụng quy định pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất - Tồn nhiều quan có thẩm quyền ban hành văn PLĐĐ liên quan đến đất đai Để cụ thể hoá hƣớng dẫn thực quy định Hiến pháp năm 1980 Hiến pháp năm 1992; Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993 (đã đƣợc sửa đổi, bổ sung vào năm 1998 năm 2001), Luật Đất đai năm 2003, “chƣa đƣợc ban hành đồng bộ, nội dung văn hƣớng dẫn địa phƣơng khơng rõ ràng chí mâu thuẫn với quy định văn hƣớng dẫn Hệ thống văn pháp luật đất đai văn pháp luật liên quan thiếu đồng bộ, chồng chéo, chí mâu thuẫn ảnh hƣởng đến việc thi hành” [7] Luật đất đai 2013, luật văn quy phạm pháp luật liên quan đến đất đai 93 đƣợc ban hành Tuy nhiên, thực tế cho thấy cịn có q nhiều quan có thẩm quyền ban hành văn pháp luật đất đai liên quan đến đất đai Sau có Luật Đất đai 1993, Chính phủ, quan trung ƣơng UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng ban hành nhiều văn để cụ thể hoá tổ chức thi hành luật trung ƣơng ban hành đƣợc 70 văn bản, có văn thuộc thẩm quyền Quốc hội 30 văn thuộc thẩm quyền Chính phủ tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng ban hành 400 văn giá đất, giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài, giải tranh chấp đất đai quản lý, sử dụng đất địa phƣơng Tiểu ban soạn thảo sửa đổi, bổ sung Luật đất đai Chính phủ (1998), Tờ trình Chính phủ việc sửa đổi, bổ sung Luật đất đai-số 12/TBSĐLngày 22/7/1998 Điều cho thấy: đất đai quan hệ đất đai vấn đề hệ trọng liên quan trực tiếp đến tổ chức cơng dân, tồn thực trạng nhiều quan nhà nƣớc có quyền ban hành văn quy phạm pháp luật đất đai để điều chỉnh quan hệ đất đai điều chƣa hợp lý: “Hệ thống văn quy phạm pháp luật đất đai cịn có nhƣợc điểm: số lƣợng văn nhiều, mức độ phức tạp cao, không thuận lợi sử dụng; hai nội hệ thống cịn có số mâu thuẫn, tạo nên lúng túng xử lý; ba cịn nhiều yếu tố chƣa có khung điều chỉnh đầy đủ văn luật, tạo kẽ hở thực thi pháp luật” Bộ Tài nguyên Môi trƣờng: Báo cáo Tổng kết 10 năm thi hành Luật đất đai (1993 – 2003) Trong gia đoạn 2004 đến năm 2013 giảm nhƣng nhiều văn quy phạm phát luật hƣớng dẫn thi hành luật đất đai 2003 đƣợc ban hành, có văn dƣới luật có quy mơ đồ sộ Luật đất đai nhiều văn ngành lĩnh vực khác điều chỉnh quan hệ pháp luật ngành điều chỉnh chống lấn sang quan hệ pháp luật đất đai nhƣ Luật Nhà ở, Luật xây dựng, Luật kinh doanh bất động sản… gây khơng khó khăn cho ngƣời dân ngƣời thi hành pháp luật Đến Luật đất đai 2013 điều chỉnh tƣơng đối quan hệ pháp luật đất đai luật nhƣng có khoảng 05 Nghị định, 12 Thông tƣ nhiều văn quy phạm khác UBND nhân dân cấp tỉnh nƣớc để điều chỉnh quan hệ pháp luật đất đai Chính tình hình làm cho quan hệ PLĐĐ trở nên phức tạp, đẩy quan hệ đất đai 94 vào tình trạng lộn xộn, thiếu cơng công tâm quản lý sử dụng đất Sự mâu thuẫn, chồng chéo thiếu thống văn PLĐĐ có nguyên nhân từ tràn lan thẩm quyền ban hành văn PLĐĐ cấp, ngành Hình thức văn bản: bên cạnh văn đƣợc ban hành theo quy định Luật ban hành văn quy phạm pháp luật cịn có khơng văn đƣợc ban hành khơng thẩm quyền, trình tự, thủ tục hình thức mà pháp luật quy định Ví dụ nhƣ: sử dụng công văn, thông báo… để quy định chế độ, sách đất đai Thực tế dẫn đến bất lợi sau đây: Thứ nhất, phía ngƣời dân Do tồn hệ thống văn đồ sộ, phức tạp nhƣ vậy, nên ngƣời sử dụng đất khơng thể tìm hiểu hết quyền nghĩa vụ họ đƣợc quy định văn pháp luật nào, liệu văn có cịn hiệu lực pháp luật hay khơng? Chính khơng hiểu biết cặn kẽ quy định pháp luật quyền nghĩa vụ, ngƣời sử dụng đất thƣờng vi phạm pháp luật mà họ không hay biết Chỉ sau bị quan nhà nƣớc có thẩm quyền phát xử lý, họ nhận biết đƣợc hành vi vi phạm trình thực quyền ngƣời sử dụng đất nảy sinh tranh chấp, ngƣời dân phải liên hệ, khiếu kiện nhiều nơi gây lãng phí, tốn thời gian, cơng sức tiền bạc; Thứ hai, phía nhà nƣớc Do lực lƣợng mỏng trình độ cán (đặc biệt đội ngũ cán cấp sở trình độ cịn yếu, kém) khơng đồng đều, cộng với việc có nhiều văn PLĐĐ cấp, ngành trung ƣơng địa phƣơng ban hành, cán thừa hành khó cập nhật kịp thời hiểu hết nội dung văn có nắm bắt đƣợc lại khó khăn q trình áp dụng, tính thống văn khơng cao, có nhiều chồng chéo, chí mâu thuẫn Điều trở thành mảnh đất màu mỡ cho tƣợng luồn lách, né tránh, phát sinh tiêu cực, tham nhũng lớn quản lý đất đai; Thứ ba, quy trình ban hành văn pháp quy đất đai không tuân theo quy định Luật ban hành văn QPPL mà thực theo trình tự cũ Khi Luật Đất đai đƣợc ban hành có hiệu lực thi hành, cấp, ngành khơng tiến hành triển khai mà cịn trơng chờ vào việc Chính phủ 95 quan hữu quan ban hành Nghị định, thông tƣ hƣớng dẫn khía cạnh khác, nhiều địa phƣơng tồn tình trạng quan cấp trung ƣơng ban hành văn pháp luật đất đai thiết quyền cấp tỉnh phải ban hành văn hƣớng dẫn; đó, quyền cấp huyện, cấp xã triển khai thi hành Quy trình tạo nhiều văn có nội dung chồng chéo, mâu thuẫn làm cho Luật Đất đai triển khai sau có hiệu lực thi hành; Nhằm tiếp tục khắc phục tình trạng đây, Luật Đất đai năm 2003 đặc biệt Luật đất đai 2013 đời thể đổi tƣ quy trình xây dựng văn QPPL; theo đó, Chính phủ ban hành văn cụ thể hóa quy định mà Luật Đất đai năm 2013 giao cho; quy định đƣợc đề cập chi tiết Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực đƣợc thi hành mà chờ Nghị định hƣớng dẫn thi hành nhƣ trƣớc đây… Tuy nhiên, sau Luật Đất đai năm 2013 đời, có loạt đạo luật liên quan đến lĩnh vực đất đai đƣợc ban hành nhƣng nội dung số quy định đạo luật có số nội dung chƣa thống với tinh thần Luật Đất đai năm 2013, chẳng hạn nhƣ Luật Xây dựng, Luật Nhà ở… - Tồn không thống số nội dung cụ thể hệ thống pháp luật đất đai nói chung Do có nhiều văn nhiều cấp, nhiều ngành khác trung ƣơng địa phƣơng điều chỉnh nội dung, nên thực tế khơng đảm bảo tính thống hệ thống pháp luật xuất hai xu hƣớng: Một là, văn có hiệu lực pháp lý cao nhƣ luật, nghị định… quan nhà nƣớc có thẩm quyền trung ƣơng ban hành quy định thoáng văn cấp dƣới địa phƣơng ban hành Văn cấp dƣới ban hành xuống cấp lại hạn chế bớt, quy định chặt chẽ Điều khơng gây khó khăn, phiền hà cho ngƣời dân; ảnh hƣởng đến việc thực quyền, lợi ích cơng dân mà cịn gây khó khăn cơng tác quản lý đất đai quan nhà nƣớc; 96 Hai là, xảy tình trạng ngƣợc lại Văn xuống thấp quan cấp dƣới ban hành quy định thoáng hơn, bung theo chế thị trƣờng, dẫn đến nguy vô hiệu hoá số quy định pháp luật đất đai - Tính an tồn pháp lý hệ thống pháp luật đất đai nói chung pháp luật điều chỉnh quan hệ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nói riêng chƣa cao Do có nhiều văn đƣợc ban hành quan khác nhau, nên mức độ hồn thiện chƣa cao Vì vậy, tính an toàn pháp lý cho ngƣời sử dụng đất dƣờng nhƣ chƣa đƣợc bảo đảm cách chắn Trên thực tế, có nhiều văn hết hiệu lực thi hành đƣợc thay văn pháp luật khác, song để giải tranh chấp, vụ việc đất đai gắn liền với giai đoạn lịch sử định, quan nhà nƣớc có thẩm quyền lại viện dẫn quy định hết hiệu lực pháp luật Khắc phục tình trạng này, Luật Đất đai năm 2013 “luật hoá” quy định văn dƣới luật đƣợc sống chấp nhận bƣớc chi tiết hoá chế định, đồng thời, hạn chế tối đa quan nhà nƣớc có thẩm quyền ban hành hạn chế số lƣợng văn hƣớng dẫn thi hành Tóm lại pháp luật đất đai điều chỉnh quan hệ việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất bộc lộ số tồn chủ yếu sau đây: Thứ nhất, quy định liên quan đến giao dịch đất đai nằm rải rác văn pháp luật khác nhƣ Luật Đất đai, Bộ Luật dân sự, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản… thiếu số nội dung nhằm xác lập khung pháp lý hoàn chỉnh điều chỉnh hoạt động thị trƣờng BĐS tổ chức (trong có thị trƣờng QSDĐ)… Cụ thể: - Chƣa ban hành Luật Đăng ký giao dịch BĐS, Luật Môi giới BĐS; - Thiếu quy định để xây dựng điều chỉnh hoạt động tổ chức trung gian có chức hỗ trợ, thúc đẩy hoạt động thị trƣờng BĐS nhƣ: Tổ chức định giá BĐS; tổ chức tƣ vấn, cung cấp thông tin BĐS; tổ chức bảo hiểm hoạt động kinh doanh BĐS … Thứ ba, giải tranh chấp đất đai PLĐĐ đề cao việc hồ giải tranh chấp đất đai coi biện pháp để giải tranh 97 chấp đất đai Tuy nhiên, thực tế việc thực chế định hoà giải tranh chấp đất đai gặp nhiều khó khăn chƣa có quy định cụ thể để giải quyết, dẫn đến có trình trạng đùn đẩy thẩm quyền giải quan nhà nƣớc có thẩm quyền Thứ tƣ, hệ thống quan quản lý tài nguyên môi trƣờng nói chung quản lý đất đai nói riêng đƣợc thành lập nhƣng việc quy định tỷ lệ định biên chế cho quan thực theo chế cũ, mang tính bình qn, cào vào cấp đơn vị hành mà không vào khối lƣợng công việc đảm nhiệm dẫn đến tình trạng phịng tài ngun môi trƣờng khu vực đô thị tình trạng q tải cơng việc khơng đủ lực lƣợng cán bị giới hạn số lƣợng biên chế quy định PLĐĐ chƣa có giải pháp hữu hiệu để giải vấn đề bất cập 3.3 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng dụng đất 3.3.1 Cần tập trung thúc đẩy việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho ngƣời sử sụng đất sở hữu tài sản gắn liền với đất - Theo quy định điều 188 Luật đất đai 2013 điều kiện bắt buộc để ngƣời sử dụng đất thực “các quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất; góp vốn quyền sử dụng đất”[23] có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nhƣ với điều kiện ngƣời sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất đề nghị quan có thẩm quyền xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ngƣời sử dụng đất, nhiên việc theo quy định hành quan nhà nƣớc xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trƣờng hợp có loại giấy tờ quy định Điều 100 Luật đất đai 2013 hồn tồn phù hợp Song có số loại giấy tờ để xác định thời điểm, nguồn gốc, trình sử dụng đất nhƣ chứng minh biến động đất đai qua thời kỳ nhƣ đồ địa chính, sổ mục kê,… chƣa đƣợc pháp luật quy định đầy đủ 98 - Một vấn đề đƣợc đặt loại giấy tờ đƣợc lập trình thực đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị số 299-TTg ngày 10 tháng 11 năm 1980 Thủ tƣớng Chính phủ cơng tác đo đạc, phân hạng đăng ký thống kê ruộng đất nƣớc, theo tổng kết việc thực Chỉ thị 299 – TTg ngày 10/11/1980 cịn số địa phƣơng chƣa hồn thành nội dung theo Chỉ thị 299 – TTg công tác phân hạng, đo đạc đồ chƣa hoàn thành số đồ số địa phƣơng đo đạt theo Chỉ thị 299 – TTg chƣa đƣợc đóng dấu nghiệm thu theo quy định nhƣng đồ sở để quản lý đất đai địa phƣơng Nhƣng đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất địa phƣơng lại không coi đồ đo đạc, sổ mục kê để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ngƣời sử dụng đất mà lại sử dụng đồ đo đạc sau có sai lệch diện tích đất mà ngƣời sử dụng đất sử dụng làm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gây mâu thuẫn, khiếu kiện kéo dài cấp đƣợc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gây khó khăn cho ngƣời sử dụng đất thực quyền ngƣời sử dụng đất theo quy định Do Chính phủ cần có quy định rõ ràng việc thừa nhận loại giấy tờ cách cụ thể với địa phƣơng theo hƣớng địa phƣơng mà chƣa nghiệm thu giấy tờ theo nội dung Chỉ thị 299 – TTg mà địa phƣơng khơng cịn giấy tờ khác để chứng minh nguồn gốc, diện tích đất, thời điểm, trình sử dụng đất ngƣời sử dụng đất giấy tờ để làm sở pháp lý xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ngƣời sử dụng đất Có nhƣ tháo gỡ đƣợc số khó khăn việc đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho ngƣời sử sụng đất 3.3.2 Việc chuyển nhƣợng thực có thay đổi thông tin ngƣời sử dụng đất cũ (lý chủ quan cấp lại chứng minh thƣ, chuyển hộ khách quan chia tách địa giới hành ) nhiều thời gian để xác minh, xây dựng đƣợc hệ thống thông tin đất đai liên thông rút ngắn nhiều Trong thực tế thực giao dịch dân chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất số địa phƣơng có tình trạng thơng tin Giấy chứng 99 nhận quyền sử dụng đất có sai lệch thông tin nhân thân ngƣời sử dụng đất chủ quan ngƣời sử dụng đất, cấp lại chứng minh thƣ, chuyển hộ khách quan chia tách địa giới hành …dẫn đến việc khơng thể thực đƣợc việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có nhu cầu Trong trƣờng hợp nạy với quy định hành ngƣời sử dụng đất phải thực hàng loạt thủ tục hành khác liên quan đến vấn đề nhân thân quan nhà nƣớc có thẩm quyền nhƣ Cơng an, UBND quận, huyện, xã, phƣờng, Sở tƣ pháp… để xác định thay đổi thông tin cho phù hợp với thơng tin Giấy chứng nhận mời thực đƣợc giao dịch chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, điều gây nhiều khó khăn nhiều thời gian ngƣời sử dụng đất Để giải vƣớng mắc cần quy định thống thẩm quyền xác định nội dung thông tin nhân thân ngƣời sử dụng đất có họ thực hiền quyền ngƣời sử dụng đất có thay đổi thông tin nhân thân ngƣời sử dụng đất 3.3.3 Hoàn thiện pháp luật theo hƣớng cụ thể giao dịch dân chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trƣớc ngày 1/7/2014 Các giao dịch đất đai nói chung nhƣ hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nói riêng thân yêu cầu tất yếu khách quan xã hội loài ngƣời xuất chế độ tƣ hữu tài sản Tuy nhiên thời gian dài không công nhận giao dịch đất đai giao dịch đất đai đƣợc thực dƣới nhiều hình thức trá hình khác giao dịch ngầm xã hội điều gây khơng hậu cho xã hội nhƣ mâu thuẫn, tranh chấp phát sinh… Đứng trƣớc xu hƣớng Đảng, Nhà nƣớc ta bƣớc nhận bảo vệ quan hệ giao dịch dân liên quan đến quyền sử dụng đất Song từ pháp luật thừa nhận giao dịch dân đất đai mà pháp luật dự liệu, thừa nhận đƣợc hết giao dịch đất đai, pháp luật điều chỉnh quan hệ đất đai có thay đổi theo thời ký, giai đoạn có điểm khác Mặt khác nhận thức, trình độ ngƣời dân cón nhiều hạn chế định nhiều quan hệ giao dịch đất đai qua giai đoạn q trình hồn thiện pháp luật đất đai không phù hợp với quan hệ 100 thời điểm pháp luật hành nhƣng q trình hồn thiện xây dựng, bổ xung pháp luật bƣớc thừa nhận giao dịch theo hƣớng là: - Xuất phát từ ý trí chủ quan chủ thể tham gia giao dịch tự nguyện, không bị cƣỡng ép, lừa dối - Căn vào trạng thực tế trình sử dụng đất ổn định chủ thể quan hệ giao dịch quyền sử dụng đất - Quy định mặt hình thức thực giao dịch ngày chặt chẽ để tăng cƣờng quản lý nhà nƣớc giao dịch quyền sử dụng đất Đồng thời tạo điều kiện để chủ thể tham gia giao dịch chƣa tuân theo quy định mặt hình thức giao dịch có thời gian để hồn thiện mặt hình thức giao dịch chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nói chung đất nói riêng Tuy nhiên quy định nhằm bảo vệ giao dịch quyền sử dụng đất bất cập pháp luật trình độ nhận thức pháp luật ngƣời dân đặc biệt giao dịch trƣớc thời điểm luật đất đai 2013 có hiệu lực pháp luật Nhƣng quy định lại đƣợc quy định rải rác nhiều văn pháp luật khác từ Luật đất đai đến văn quy phạm pháp luật dƣới luật để hƣớng dẫn thi hành luật gây không khó khăn cho ngƣời tham gia giao dịch dẫn đến nhiều cách hiểu khác ngƣời áp dụng pháp luật để nhiều thành phần lợi dụng điểm, quy định văn khác pháp luật để trục lợi lừa đảo ngƣời dân Theo pháp luật cần có quy định cụ thể theo chƣơng Luật đất đai để điều chỉnh giao dịch chuyển quyền sử dụng đất đai qua thời ký gắn liền với việc hành, sửa đổi luật Đất đai qua thời kỳ trƣớc ngày luật Đất đai 2013 có hiệu lực Đồng thời phủ ban hành tập trung Nghị định hƣớng dẫn thi hành luật quy định pháp luật chƣa thật rõ giao dịch chuyển quyền sử dụng đất trƣớc ngày luật Đất đai 2013 có hiệu lực có nhƣ việc bảo vệ, thừa nhận giao dịch chuyển quyền sử dụng đất đƣợc bảo đảm hạn chế đƣợc việc lợi dụng không dõ ràng, khó hiểu pháp luật để trục lợi, lừa đảo chủ thể xã hội 101 Kết luận Chƣơng Thực tiễn sống thay đổi quan hệ dân nói chung quan hệ pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nói riêng có thay đổi theo hƣớng phù hợp với xu hƣớng chung giới nhƣ thay đổi sách chủ trƣơng đạo nhà nƣớc theo hƣớng đảm bảo quyền lợi ích ngƣời sử dụng đất nói chung ngƣới sử dụng đất nói riêng việc hoàn thiện pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất điều thƣờng xuyên tất yếu phát triển hoàn thiện luật pháp nói chung hệ thống quy định pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nói riêng Tuy nhiên việc hoàn thiện phải đƣợc đặc yêu cầu định hƣớng Đảng nhà nƣớc để đảm bảo tính quán pháp luật luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nói chung đất nói riêng mối tƣơng quan hệ thống pháp luật Việt Nam nói chung, khắc phục đƣợc tồn tại, bất cập thực tiễn áp dụng quy định pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đảm bảo định hƣớng đáp ứng yêu cầu hội nhập kinh tế giới sở phù hợp với điều kiện Việt Nam, đảm bảo lợi ích cho đại đa số ngƣời dân góp phần thúc đẩy phát triển đƣợc kinh tế, đảm bảo sử hội nhập pháp luật Việt Nam với pháp luật nƣớc giới 102 KẾT LUẬN Qua tìm hiểu nghiên cứu vấn để lý luận thực tiễn chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thấy nội dung quan trọng pháp luật đất đai nƣớc ta Đặc biệt năm gần nƣớc ta dần trở thành kinh tế thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa thị trƣờng Bất động sản nói chung đóng vai trò đặc biệt quan trọng kinh tế quốc dân, giao dịch chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất diễn sôi động, giao dịch diễn phổ biến chủ thể tham gia giao dịch chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất không nhằm mục đích đáp ứng nhu cầu để thân gia đình mà cịn mục đích thƣơng mại để sinh lời, tƣơng lai giao dịch chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất phát triển đòi hỏi quy định chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất phải thƣờng xuyên có thay đổi, bổ sung nhằm đáp ứng yêu cầu xã hội - Chế định pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nói chung chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nói riêng bao gồm quy định trình tự, thủ tục, nguyên tắc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở, quyền nghĩa vụ chủ thể quan hệ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Các quy định pháp luật vấn đề nêu ngày đƣợc hoàn thiện nhằm đáp ứng đƣợc thay đổi, vận động xã hội đáp ứng ngày cao xu hội nhập nƣớc ta với kinh tế khu vực giới Gần việc ban hành Luật Đất đai 2013 ghi nhận thay đổi lớn nhiều quy định pháp luật đất đai nói chung pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nói riêng theo hƣớng ngày minh bạch tinh giảm bớt thủ tục hành khơng cần thiết nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho chủ thể tham gia giao dịch chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất - Hoàn thiện pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất phải đƣợc đặt mối tƣơng quan chung với ngành luật khác nhƣ Bộ luật dân sƣ, luật Nhà ở, luật Xây dựng, luật kinh doanh Bất động sản, luật Công chứng… việc sửa đổi luật Đất đai cần phải đồng thời tiến hành sửa đổi ngành luật liên quan nêu có 103 nhƣ việc sửa đổi luật đem lại hiệu tránh mâu thuẫn ngành luật với Các quy định chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có thay đổi theo hƣớng tích cực song chƣa thật đáp ứng đƣợc yêu cầu thực xã hội Bên cạnh việc điều chỉnh quy định có tình chất nội dung cần điều chỉnh đồng thời quy định mặt hình thức nhƣ trình tự, thủ tục chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất cần đƣợc sửa đổi cho phù hợp với điều kiện xu hƣớng theo hƣớng tiếp tục tinh giảm thủ tục hành nhƣng đảm bảo đƣợc quản lý nhà nƣớc lĩnh vực chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nói chung chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nói riêng Các quy định nghĩa vụ tài tài trình tự thủ tục thực chƣa khuyến khích đƣợc chủ thể tham gia giao dịch chuyển quyền sử dụng đất thực việc đăng ký thực nghĩa vụ tài nhƣ mức thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất cao, thủ tục phức tạp nhƣng lại khơng chặt chẽ, chƣa kiểm sốt đƣợc hết giao dịch liên quan đến đất đai chủ thể ln tìm cách để thực giao dịch ngầm không công khai để trốn khơng thực nghĩa vụ tài theo quy định Các quy định nghĩa vụ tài chƣa phân biệt đƣợc việc chủ thể tham gia giao dịch chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nhu cầu để khơng phải mục đích đầu hay thƣơng mại kiếm lợi tức, điều thể việc quy định thuế thu nhập đánh đồng nhƣ làm cho nhà nƣớc thất thu, chủ thể tham gia không thấy bình đẳng bảo vệ pháp luật, làm cho khoảng cách giàu nghèo xã hội ngày gia tăng đặc biệt ngƣời có khả tham gia thị trƣờng bất động sản mục đích thƣơng mai Do quy định pháp luật nghĩa vụ tài chuyền nhƣợng quyền sử dụng đất cần tiếp tục đƣợc thay đổi cho phù hợp góp phần làm lành mạnh, minh bạch thị trƣờng bất động sản nói chung chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nói riêng./ 104 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1.Giáo trình luật đất đai, Trƣờng đại học luật Tp HCM, Nxb Hồng Đức- Hội luật gia Việt Nam, tr.13 2.Đảng Cộng sản Việt Nam (2001), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 3.Đảng Cộng sản Việt Nam (2003), Văn kiện Hội nghị lần thứ bảy Ban Chấp hành Trung ương khóa IX, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Doãn Hồng Nhung ( 2015), Kỹ giải tranh chấp đất đai, Nxb Tri thức, Hà Nội TS Trần Quang Huy (chủ biên), Giáo trình Luật Đất đai, 2013, Trƣờng Đại học Luật Hà Nội, Nxb Công an nhân dân, tr 95, 96 TS.TP Nguyễn Văn Cƣờng, TS Nguyễn Minh Hằng, Giao dịch quyền sử dụng đất vô hiệu - Pháp luật dân thực tiễn xét xử, Nxb Thông tin Truyền thơng, 2011, tr.19, 20 TS Nguyễn Đình Bồng(2012), Quản lý đất đai Việt Nam (1945-2010), Nxb Chính trị quốc gia, tr.138 Từ điển Anh - Việt (1990), Nxb Đồng Nai, Đồng Nai Luật Đất đai Việt Nam năm 2003 Nxb Chính trị quốc gia Hà Nội 10 C.Mác (1973), Tƣ bản, tập 1, 1, Nhà xuất Sự thật, Hà Nội 11 Bộ luật Dân Việt Nam 2005 Nxb Chính trị quốc gia Hà Nội 12.C.Mác - Ph.Ăngghen (1979), Tuyển tập, tập 23, Nxb Sự thật, Hà Nội 13.Phạm Duy Nghĩa (2004), Chuyên khảo Luật Kinh tế, Nxb Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 14 Luật Công chứng Việt Nam năm 2014 105 15.V.I Lênin (1978), Toàn tập, Tập 44, Nxb Tiến bộ, Mátxcơva 16.Trƣờng Đại học Luật Hà Nội (2010), Giáo trình Lý luận nhà nước pháp luật, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 17.Quốc hội (1992), Hiến pháp, Hà Nội 18.Quốc hội (1993), Luật đất đai, Hà Nội 19.Quốc hội (1998), Luật khiếu nại, tố cáo, Hà Nội 20.Quốc hội (1998), Luật quốc tịch, Hà Nội 21.Quốc hội (2003), Luật đất đai, Hà Nội 22.Quốc hội (2008), Luật Cán bộ, công chức, Hà Nội 24 Rousseau, Jean Jacques, Bàn khế ƣớc xã hội, Dg: Thanh Đạm, Nxb Tp Hồ Chí Minh, 1992 106 ... sử dụng đất đặc trƣng quan hệ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất khái niệm riêng khái niệm chung quyền sử dụng đất chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. .. chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nhƣ sau: - Nguyên tắc thứ ngƣời sử dụng đất đƣợc pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất có quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Theo quy định pháp luật đất. .. vụ theo quy định pháp luật Trên góc độ pháp lý hiểu chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất chuyển toàn quyền sử dụng đất Đây hình thức pháp lý chuyển quyền sử dụng đất làm chấm dứt quyền sử dụng đất