Xây dựng cấu trúc vốn tối ưu cho các DN kinh doanh địa ốc trên TTCK tp HCM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HCM NGUYỄN THẾ ANH XÂY DỰNG CẤU TRÚC VỐN TỐI ƯU CHO CÁC DN KINH DOANH ĐỊA ỐC TRÊN TTCK TPHCM LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ TP Hồ Chí Minh – Năm 2010 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HCM NGUYỄN THẾ ANH XÂY DỰNG CẤU TRÚC VỐN TỐI ƯU CHO CÁC DN KINH DOANH ĐỊA ỐC TRÊN HOSE Chuyên ngành: Kinh tế tài – Ngân hàng Mã số: 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: GS – TS NGUYỄN THANH TUYỀN TP Hồ Chí Minh – Năm 2010 LỜI CÁM ƠN Tôi xin cám ơn thầy GS-TS Nguyễn Thanh Tuyền tận tình hướng dẫn tơi thực luận văn này, xin cảm ơn tất thầy cô truyền đạt kiến thức quý báu cho suốt thời gian học tập Khoa sau đại học - trường Đại học kinh tế Tp HCM Tác giả luận văn Nguyễn Thế Anh LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn kết nghiên cứu riêng tơi, có hỗ trợ từ người hướng dẫn khoa học GS-TS Nguyễn Thanh Tuyền, nội dung đề tài trung thực, không chép Luận văn có tham khảo số nhận xét, đánh giá số nghiên cứu khoa học, báo, tạp chí trang web theo danh mục tài liệu tham khảo luận văn Tác giả luận văn Nguyễn Thế Anh MỤC LỤC Trang phụ bìa Lời cảm ơn Lời cam đoan Mục lục Danh mục chữ viết tắt Danh mục hình vẽ, đồ thị, bảng Mở đầu Chương 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ CẤU TRÚC VỐN 1.1 Một số vấn đề công ty cổ phần niêm yết 1.2 Đại cương cấu trúc vốn cấu trúc vốn tối ưu DN 1.2.1 Cấu trúc vốn 1.2.2 Cấu trúc vốn tối ưu 1.2.2.1 Sơ lược vế cấu trúc vốn 1.2.2.2 Xác định chi phí sử dụng vốn 1.2.2.2.1 Chi phí sử dụng vốn cổ phần ưu đãi (vốn chủ) 1.2.2.2.2 Chi phí sử dụng vốn cổ phần thường 1.2.2.2.3 Chi phí sử dụng nợ 1.2.2.3 Lợi ích cấu vốn tối ưu 1.3 Các yếu tố tài ảnh hưởng tới cấu trúc vốn DN 10 1.3.1 Tỷ lệ nợ vốn cổ phần 10 1.3.2 Chính sách thuế (thuế thu nhập DN) 11 1.3.3 Chi phí sử dụng vốn bình qn 11 1.3.4 Rủi ro kinh doanh rủi ro tài 12 1.3.5 Chi phí phá sản DN – chi phí kiệt quệ tài 14 1.3.6 Chi phí trung gian (Agency cost) 15 1.3.7 Tính chủ quan nhà quản trị (nhận thức, lực, mạo hiểm nhà quản lý DN) 17 1.3.8 Đặc tính DN 17 1.4Các lý thuyết cấu vốn tối ưu 1.4.1Lý thuyết MM cấu v 1.4.2Lý thuyết điều chỉnh thị trư 1.5Kinh nghiệm xây dựng cấu vốn tối ưu số công ty g với VN Kết luận chương 1: Chương 2: THỰC TRẠNG CẤU TRÚC VỐN CỦA CÁC DN KINH DOANH ĐỊA ỐC NIÊM YẾT TRÊN THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN TP HCM TRONG NĂM 2007 -2008 -2009 2.1 Khái quát công ty địa ốc niêm yết HOSE 2.2 Phân tích thực trạng cấu vốn công ty địa ốc niêm yết H 2.2.1 Phân 2.2.2 Phân 2.2.3 Phân 2.2.4 Đánh giá hiệu sử dụng nợ DN 2.2.5 2.3 Phân Nguyên nhân tồn bất cập cấu vốn cơng 2.3.1 Thị 2.3.2 Chín 2.3.3 Các nhà quản trị chưa coi trọng việc xác định cấu trúc vốn tố DN Kết luận chương 2: Chương 3: CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VIỆC XÂY DỰNG CẤU TRÚC VỐN TỐI ƯU CHO CÁC DN ĐỊA ỐC TRÊN TTCK TPHCM 3.1 Các giải pháp 53 3.1.1 Các DN cần xây dựng cho cấu trúc vốn mục tiêu ứng dụng lý thuyết trật tự phân hạng hoạch định cấu trúc vốn 53 3.1.2 Tận dụng lợi để huy động từ TTCK 55 3.1.3 Đẩy mạnh việc phát triển huy động vốn từ thị trường thuê tài 57 3.1.4 Đẩy mạnh việc huy động vốn từ kênh “phát hành trái phiếu BĐS” 59 3.1.5 Các DN cần đa dạng hóa sản phẩm kinh doanh 60 3.1.6 Đẩy mạnh phát triển tín dụng ngân hàng DN địa ốc 60 3.1.7 Xây dựng quỹ đầu tư tín thác BĐS (REIT) 62 3.1.8 Nâng cao lực quản trị, quản trị tài DN 63 3.2 Các giải pháp hỗ trợ 65 Kết luận 68 Tài liệu tham khảo Phụ lục MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Doanh nghiệp nhân tố quan trọng kinh tế quốc dân, góp phần tạo lên mạnh quốc gia trường quốc tế, số lượng DN có cho thấy quốc gia tầm phát triển Tuy nhiên để quốc gia phát triển bền vững người ta lại xem xét tới “chất lượng” DN, phát triển theo chất lượng phát triển bền vững, điều kinh tế phát triển đặc biệt quan tâm có Việt nam Có nhiều cách để phát triển bền vững nâng cao chất lượng DN, cách tối đa hóa giá trị DN cách xây dựng cấu trúc vốn tối ưu qua làm tối đa hóa giá trị cho DN Trong kinh tế thị trường, có nhiều nguồn tài trợ vốn cho DN lựa chọn, nhiên chọn nguồn (phát hành cổ phiếu, trái phiếu, huy động vốn cổ phần, vay ngân hàng, vay từ nguồn khác …) để đem lại chi phí sử dụng thấp nhất, giá trị DN đạt cao lại vấn đề phụ thuộc vào nhiều yếu tố DN quan tâm, đặc biệt DN niêm yết TTCK Tp HCM, vấn đề thiết lập cấu trúc vốn định lựa chọn nguồn tài trợ trở thành vấn đề cấp thiết Được giúp đỡ Thầy GS-TS Nguyễn Thanh Tuyền, sau chọn lọc nhóm ngành niêm yết TTCK Tp HCM, tác giả định chọn nhóm ngành Địa ốc để nghiên cứu, nhóm ngành TTCK tương đối nhạy cảm, nên vấn đề cấp thiết hết chọn đề tài “Thực trạng số giải pháp nhằm hoàn thiện việc xây dựng cấu trúc vốn tối ưu cho DN kinh doanh địa ốc TTCK Tp HCM” làm luận văn thạc sỹ kinh tế nhằm góp phần vào việc xây dựng hoạch định cấu trúc vốn cho DN kinh doanh địa ốc TTCK TpHCM Mục đích nghiên cứu Dựa việc nghiên cứu lý luận công ty CP niêm yết, DN địa ốc niêm yết kết hợp với việc nghiên cứu lý thuyết CTV tài DN đại, luận văn tập trung nghiên cứu thực trạng CTV DN kinh doanh đia ốc TTCK Tp HCM qua đề suất số giải pháp nhằm hoàn thiện việc xây dựng CTV cho DN Đối tượng nghiên cứu CTV đề tài rộng có nhiều yếu tố tác động nhìn nhận nhiều góc độ khác nhau, nhiên luận văn tập trung nghiên cứu thực trạng CTV DN địa ốc chọn bảng 2.1 với số liệu tài năm 2007 – 2008 – 2009 Từ nhằm đề giải pháp nhắm hoàn thiện việc xây dựng CTV tối ưu cho DN thuộc ngành địa ốc Phương pháp nghiên cứu Các phương pháp thực trình thực luận văn là: Phương pháp hệ thống, phương pháp phân tích thống kê, phương pháp tổng hợp, phương pháp so sánh – đối chiếu để phân tích đánh giá cấu trúc vốn doanh nghiệp địa ốc TTCK Tp HCM để đề giải pháp nhắm góp phần hồn thiện cấu trúc vốn cho doanh nghiệp Kết cấu đề tài Ngoài phần mở đầu kết luận, luận văn chia làm chương: Chương 1: Cơ sở khoa học cấu trúc vốn Chương 2: Thực trạng cấu vốn DN kinh doanh địa ốc niêm yết TTCK Tp HCM năm 2007 – 2008 – 2009 Chương 3: Các giải pháp hoàn thiện việc xây dựng cấu trúc vốn tối ưu cho DN địa ốc TTCM Tp HCM Trang MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Doanh nghiệp nhân tố quan trọng kinh tế quốc dân, góp phần tạo lên mạnh quốc gia trường quốc tế, số lượng DN có cho thấy quốc gia tầm phát triển Tuy nhiên để quốc gia phát triển bền vững người ta lại xem xét tới “chất lượng” DN, phát triển theo chất lượng phát triển bền vững, điều kinh tế phát triển đặc biệt quan tâm có Việt nam Có nhiều cách để phát triển bền vững nâng cao chất lượng DN, cách tối đa hóa giá trị DN cách xây dựng cấu trúc vốn tối ưu qua làm tối đa hóa giá trị cho DN Trong kinh tế thị trường, có nhiều nguồn tài trợ vốn cho DN lựa chọn, nhiên chọn nguồn (phát hành cổ phiếu, trái phiếu, huy động vốn cổ phần, vay ngân hàng, vay từ nguồn khác …) để đem lại chi phí sử dụng thấp nhất, giá trị DN đạt cao lại vấn đề phụ thuộc vào nhiều yếu tố DN quan tâm, đặc biệt DN niêm yết TTCK Tp HCM, vấn đề thiết lập cấu trúc vốn định lựa chọn nguồn tài trợ trở thành vấn đề cấp thiết Được giúp đỡ Thầy GS-TS Nguyễn Thanh Tuyền, sau chọn lọc nhóm ngành niêm yết TTCK Tp HCM, tác giả định chọn nhóm ngành Địa ốc để nghiên cứu, nhóm ngành TTCK tương đối nhạy cảm, nên vấn đề cấp thiết hết tơi chọn đề tài “Xây dựng cấu trúc vốn tối ưu cho DN kinh doanh địa ốc TTCK Tp HCM” làm luận văn thạc sỹ kinh tế nhằm góp phần vào việc xây dựng hoạch định cấu trúc vốn cho DN TTCK Tp HCM nói chung DN địa ốc nói riêng Trang 56 phiếu vào giao dịch thị trường theo phương thức khác nhà nước cần dần nới lỏng can thiệp điều hành quan quản lý tức BTC lãi suất trái phiếu lâu Nên bãi bỏ lãi suất trần trái phiếu, hay nói cách khác lãi suất trái phiếu không thiết phải ổn định theo thời gian mà thay đổi theo thị trường BTC cần đa dạng kỳ hạn với việc phát hành trái phiếu dài hạn để tạo mức lãi suất chuẩn cho thị trường vốn Nhà nước cần hoàn thiện khung pháp lý, nâng cao hiệu lực, hiệu giám sát mình, hồn thiện hệ thống khn khổ pháp lý thống nhất, đồng đáp ứng yêu cầu quản lý, giám sát hội nhập với thị trường trái phiếu khu vực quốc tế, bổ sung chế tài xử lý nghiêm minh dân sự, hình để phịng ngừa xử lý hành vi vi phạm hoạt động thị trường trái phiếu Áp dụng tiêu chuẩn giám sát thị trường theo thông lệ quốc tế; đẩy mạnh việc tra, kiểm tra, giám sát việc tuân thủ pháp luật thành viên tham gia thị trường; kiểm tra, giám sát hàng hố đưa thị trường, đảm bảo tính công khai, minh bạch; tăng cường lực giám sát, cưỡng chế thực thi quan giám sát thị trường Từng bước tách bạch chức quản lý với chức giám sát hoạt động thị trường Nếu thực tốt giải pháp việc huy động vốn trái phiếu DN thuận lợi hơn, khơng giúp DN huy động từ TTCK nước mà từ thị trường trái phiếu quốc tế với chi phí rẻ Ngồi cần áp dụng giải pháp hỗ trợ như: Phát triển thị trường trái phiếu theo hướng đại, hoàn chỉnh cấu trúc, vận hành theo thông lệ quốc tế tốt nhất, Phát triển mạnh kênh cung cấp vốn nước cho thị trường, Kết hợp chặt chẽ sách tiền tệ sách tài khố; hài hồ mục tiêu huy động vốn thông qua thị trường trái phiếu cho tăng trưởng kinh tế, phát triển bền vững thị trường trái phiếu với ổn định kinh tế vĩ mô, kiềm chế lạm phát, đảm bảo an ninh tài quốc gia Trang 57 Bên cạnh nhà nước cần có VBPL, chương trình để giám sát TTCK văn để chống việc làm giá TTCK, có văn để hạn chế việc giao dịch tiền mặt TTCK, cần lập ủy ban giám sát TTCK để theo dõi giao dịch đột biến, từ hạn chế việc làm giá chứng khoán, hạn chế việc đầu chứng khốn gây lũng đoạn thị trường, góp phần làm tăng tính minh bạch TTCK từ giúp DN có hội huy động vốn từ TTCK nhiều hơn, giúp cho việc hoạch định CTV tối ưu DN tiện lợi 3.1.3 Đẩy mạnh việc phát triển huy động vốn từ thị trường thuê tài chính: Phát triển thị trường thuê tài bao gồm động sản BĐS cách tốt để hỗ trợ vốn trung dài hạn cho DN, để làm điều cần tiến hành đồng giải pháp sau: Nhà nước, quan chức năng, hiệp hội cơng ty tài cần có hình thức quảng bá rộng rãi dịch vụ cho th tài mình, thông qua buổi hội thảo, hội nghị, báo cáo chuyên đề, thông qua phương tiện thông tin truyền thơng thống, tạp chí chun ngành … nội dung cần tuyên truyền như: ý nghĩa, mục đích, lợi ích … thuê tài đặc biệt thủ tục, quy trình, điều kiện để DN thuê tài Nội dung tuyên truyền phải ngắn gọn, dễ hiểu Từng bước sửa đổi, hoàn thiện bổ sung các quy định hoạt động liên quan đến cho thuê tài Luật tổ chức tín dụng văn hướng dẫn thi hành, đặc biệt cần ý đến đồng Luật, cụ thể tập trung vào điểm sau: Cần sửa đổi thiếu đồng Nghị định 16/2001/NĐ-CP (NĐ 16) Luật tổ chức tín dụng (Luật) quy định chủ thể thực việc cho thuê tài chính, NĐ 16 quy định Cơng ty cho th tài “tổ chức tín dụng phi ngân hàng”, nhiên Luật lại quy định “Ngân hàng loại hình tổ chức tín dụng thực tồn hoạt động ngân hàng hoạt động Trang 58 kinh doanh khác có liên quan” có nghĩa bao gồm việc cho th tài chính, có bất cập nên nhiều ngân hàng phải lập công ty với chức cho thuê tài chính, điều tạo dè dặt việc huy động cấp vốn từ thị trường thuê tài chính, khiến việc hoạch định CTV DN bị ảnh hưởng theo tác giả nên sửa NĐ 16 để giúp ngân hàng thực nghiệp vụ cấp tín dụng cho th tài chính, qua nâng cao lực cấp tín dụng ngân hàng, tăng cường khả sử dụng vốn có hiệu quả, nhằm đảm bảo tính thống hệ thống pháp luật tạo công cho ngân hàng hoạt động kinh doanh Nhà nước cần có sách mở rộng đối tượng th tài chính, khơng dừng lại động sản giống trước mà nên bao gồm BĐS vào cho thuê tài chính, đặc biệt Luật tổ chức tín dụng (Điều 73), nên thêm vào BĐS nhà, đất, hộ, văn phòng cho thuê, chắn làm cho thị trường biến động theo chiều hướng tốt, nhu cầu giao dịch loại BĐS lớn, chưa có sách nên DN tổ chức tín dụng ngân hàng đứng ngồi Ngoài ra, quy định phương thức xử lý, quản lý, sử dụng, trích khấu hao tài sản thuê tài chính, quy định giải tranh chấp bên bên thuê trả lại tài sản chưa kết thúc hợp đồng, … nên chỉnh sửa cho phù hợp với thông lệ quốc tế Bằng cách khác công ty cho thuê tài cố gắng giảm loại chi phí đầu vào nhằm hạ giá dịch vụ để thu hút khách hàng, xét cho kênh huy động vốn DN muốn huy động theo kênh có chi phí thấp Mặc dù huy động qua kênh th tài có độ an tồn cao, nhiên chi phí thấp so với lãi suất ngân hàng chắn DN quan tâm nhiều trình tìm nguồn vốn cho Trang 59 3.1.4 Đẩy mạnh việc huy động vốn từ kênh “phát hành trái phiếu BĐS” Trái phiếu cho DN liên quan tới BĐS, trái phiếu DN có kèm quyền mua BĐS hay người ta gọi trái phiếu BĐS, thời gian qua trước khó khăn thị trường ngồi nguồn vốn truyền thống DN Địa ốc kênh huy động vốn số doanh nghiệp sử dụng hình thức huy động Hình thức có ưu điểm lớn người cấp vốn kèm quyền ưu tiên mua BĐS đồng thời hưởng lãi suất trái phiếu, người huy động vốn vừa có vốn vừa bán sản phẩm, nhiên để thị trường vận hành tốt tác giả đề nghị điểm sau đây: Các DN cần nâng cao hình ảnh thị trường, nghiên cứu kỹ văn pháp luật phát hành trái phiếu DN văn liên quan (như Luật Chứng khoán năm 2006 Nghị định 52/2006/NĐ-CP ngày 19/05/2006, Luật nhà ở, Luật kinh doanh BĐS …) nhằm có kiến thức tốt phát hành chứng khoán, tạo minh bạch, rõ ràng cho cách huy động thời chưa có VBPL thức trái phiếu BĐS Nhà nước cần hoàn thiện khung pháp lý ban hành văn pháp luật liên quan để hỗ trợ kênh tốt hơn, số DN sử dụng tốt kênh để nhiên theo nhận xét cách “lách luật” để huy động vốn, chưa có văn thức quy định rõ ràng “trái phiếu BĐS”, nhà nước nên có văn thức để hướng dẫn thời gian huy động, lãi suất sàn huy động, điều kiện để huy động, chế tài có tranh chấp xảy ra, … loại trái phiếu kèm theo quyền mua BĐS mà BĐS loại quyền nhạy cảm theo thị trường, có tranh chấp xảy cần có chế tài để vừa bảo vệ nhà đầu tư DN địa ốc Ngồi nhà nước cần có quy định tổ chức bảo lãnh, tạo hệ thống tổ chức bảo lãnh mạnh số chất sẵn sàng hỗ trợ DN có nhu cầu phát hành trái phiếu BĐS, có trái phiếu BĐS trở Trang 60 thành kênh hỗ trợ vốn mạnh cho DN Địa ốc có DN có hội tối đa CTV 3.1.5 Các DN cần đa dạng hóa sản phẩm kinh doanh: Thời gian vừa qua DN địa ốc thường tập trung quan tâm tới phân khúc nhà cao cấp, văn phòng cho thuê, đất dự án …(trong nhu cầu khả phân khúc thị trường chiếm thấp – khoảng 5%) việc dừng lại sản phẩm khiến DN địa ốc chưa phát huy hết khả chưa tận dụng tối đa nguồn lực vốn, đặc biệt bị động có thay đổi hay điều chỉnh sách Nhà nước, thời gian tới DN địa ốc cần ý đa dạng hóa sản phẩm tập trung vào phân khúc nhà trung cấp, mặt bán lẻ, BĐS du lịch, cách DN dễ huy động vốn hơn, chủ động việc kinh doanh đặc biệt dễ thu hút nhà đầu tư Nước 3.1.6 Đẩy mạnh phát triển tín dụng ngân hàng DN địa ốc: Chúng ta nhớ vào thời điểm cuối năm 2009, sau hồi phục tạm thời sau khủng hoảng bị chững lại nguồn vốn tín dụng cho thị trường địa ốc bị ngăn lại theo định Ngân hàng nhà nước nhằm mục đích ổn định thị trường tiền tệ, nhiên đến đầu năm 2010 luồng vốn tín dụng cho thị trường địa ốc tháo gỡ Ngân hàng nhà nước thị cho ngân hàng phải nhanh chóng hạ lãi suất cho vay, thị trường địa ốc khởi sắc trở lại Nói để thấy nguồn tài trợ từ ngân hàng nguồn tài trợ truyền thống phổ biến cho DN địa ốc Tuy nhiên, tỷ lệ cho vay BĐS ít, đơi cịn dư nợ cho vay ngân hàng thờ với DN địa ốc, để cải thiện điều nhà nước cần có sách mở địa ốc việc tiếp cận với vốn Ngân hàng, cần có sách nhằm phát triển kênh tín dụng cho cụ thể như: Trang 61 Đẩy mạnh việc huy động vốn trung dài hạn ngân hàng thương mại Để thu hút tiền gửi dài hạn trước hết cần lành mạnh hóa củng cố hệ thống ngân hàng thương mại, tạo cho người dân có niềm tin họ yên tâm gửi tiền vào ngân hàng, đồng thời cần có sách lãi suất linh hoạt, phù hợp, tạo động lực cho người dân gửi tiết kiệm dài hạn nhằm phát triển hình thức tín dụng ngân hàng Phát triển đa dạng hóa cơng cụ huy động vốn trung dài hạn kỳ phiếu, chứng tiền gửi dài hạn, trái phiếu … coi giải pháp quan trọng để huy động vốn trung dài hạn Để khuyến khích ngân hàng thương mại phát hành trái phiếu, NHNN cần tạo quyền chủ động cho ngân hàng thương mại việc phát hành công cụ huy động vốn trung dài hạn Quan tâm nhiều tới việc phát hành trái phiếu ngân hàng thương mại TTCK, thực tế TTCK có trái phiếu ngân hàng thương mại giao dịch Vì vậy, ủy ban chứng khoán nhà nước ngân hàng nhà nước cần phối hợp để có biện pháp khuyến khích ngân hàng thương mại phát hành trái phiếu TTCK nhằm tạo kênh huy động vốn trung dài hạn hữu hiệu cho ngân hàng Áp dụng sách lãi suất linh hoạt, khuyến khích việc huy động vốn trung dài hạn Ngân hàng nhà nước cần có giải pháp hồn thiện cơng cụ gián tiếp điều hành sách tiền tệ, hồn thiện nghiệp vụ thị trường mở để có đủ lực điều tiết cung cầu về vốn, điều chỉnh lãi suất tạo thuận lợi cho hoạt động huy động vốn trung dài hạn cho ngân hàng thương mại Nghiên cứu ban hành luật chấp tài sản, nhằm đảm bảo việc thu hồi nợ ngân hàng thương mại, đảm bảo việc thu hồi tài sản thể chấp người vay cách hiệu Bên cạch cần thành lập tổ chức định giá tài sản thống nhất, có đầy đủ lực định giá tài sản, đặc biệt tài sản vơ hình Qua xác định xác giá trị tài sản chấp DN, tạo điều kiện để Trang 62 DN tiếp cận nguồn vốn cách dễ dàng với quy mô lớn Giúp DN chủ động việc xây dựng cấu trúc vốn phù hợp Các ngân hàng phải tiếp tục cải thiện thủ tục liên quan đến việc vay vốn DN theo hướng đơn giản hơn, dễ thực hơn, rút ngắn thời gian xem xét, thẩm định dự án cho vay DN, nâng cao khả phân tích, đánh giá hiệu dự án, đặc biệt dự án trung dài hạn thông qua việc tuyển chọn, đào tạo, đào tạo lại cán tín dụng 3.1.7 Xây dựng quỹ đầu tư tín thác BĐS (REIT) Đây hình thức gọi vốn cho dự án BĐS từ cá nhân, tổ chức khác thơng qua việc phát hành chứng từ có cố phiếu, nói khác hình huy động vốn dựa vào uy tín kinh nghiệm cơng ty thành lập quỹ đầu tư tín thác BĐS nhằm huy động vốn cho dự án BĐS, theo đánh giá kênh huy động mang tính khả thi cao, đặc biệt với tình hình Việt nam có nhiều yếu tố thuận lợi để áp dụng mơ hình Tuy nhiên để đạt hiệu qua cao cần bắt đầu với bước sau: DN nhà nước cần hướng thị trường đặc biệt thị trường BĐS theo hướng bền vững, thị trường bền vững nhân tố để quỹ đầu tư tín thác BĐS phát huy hết hiệu Chính phủ, mà chủ yếu BTC Bộ xây dựng nên sớm ban hành luật quỹ đầu tư tín thác BĐS, luật khác liên quan đến thị trường chứng khoán, thuế… Điều quan trọng luật phải đảm bảo tính minh bạch thơng tin ưu đãi thuế, nhằm tạo hành lang pháp lý thuận lợi cho Quỹ phát triển, tránh việc trùng lặp đan xen văn hướng dẫn văn hướng dẫn cho TTCK Để đạt tính khả thi cao, đồng thời giúp thị trường thận trọng việc tiếp cận kênh đầu tư, kênh huy động Chính phủ cần thực theo lộ Trang 63 trình Tốt nên xây dựng mơ hình thí điểm trước nhân rộng Nhưng trước hết, việc làm đề án để nghiên cứu sau áp dụng thí điểm cuối áp dụng đồng loạt 3.1.8 Nâng cao lực quản trị, quản trị tài DN Để xây dựng CTV tối ưu đòi hỏi DN phải xây dựng cho kế hoạch kinh doanh phù hợp dài hạn, kế hoạch nguồn tài phải DN đặt lên hàng đầu Các DN phải xác định định nguồn vốn cho giai đoạn phát triển cụ thể mình, cần vốn dài hạn, cần vốn ngắn hạn nguồn tài trợ cho nguồn vốn từ đâu Muốn lực quản trị DN nói chung lực quản trị tài chính, quản trị CTV cá nhân toàn thể DN phải nâng cao Một điều dễ thấy quản trị quản trị tài DN tốt tạo lòng tin khách hàng, nhà đầu tư tổ chức tín dụng, DN dễ dàng việc huy động vốn, người sẵn sàng đầu tư vào DN nhiều hình thức Hơn nữa, TTCK nhà đầu tư, cổ đông sẵn sàng trả mức giá cao cho cổ phiếu DN DN có hệ thống quản trị quản trị tài tốt, điều đồng nghĩa với rủi ro cổ phiếu kiểm soát hạn chế Để nâng cao hiệu quản trị quản trị tài DN cần tập trung vào việc sau: Các nhà quản trị cần thường xuyên tham gia khóa học quản trị DN, đặc biệt quản trị chiến lược quản trị tài chính, giúp họ học hỏi kinh nghiệm, mơ hình cơng ty, tập đồn lớn giới từ họ vận dụng nâng cao lực quản trị nhận thức DN mình, tạo niềm tin nhà đầu tư, tổ chức tín dụng giúp DN dễ dàng tiếp cận với nhiều nguồn vốn khác việc hoạch định CTV tối ưu phù hợp với đặc thù DN Trang 64 Thay đổi quan niệm việc quản trị DN qua việc chấp nhận có quản lý nhà đầu tư chuyên nghiệp, quỹ đầu tư, nhà đầu tư nước ngoài, DN nhỏ, thiếu vốn, làm ăn thua lỗ, tính cạnh tranh chấp nhận bị thơn tín DN nước ngồi, tập đồn lớn qua tận dụng trình độ quản lý tiên tiến, nâng cao giá cổ phiếu Ngoài cơng ty cần chấp nhận việc sát nhập (nếu có) nhằm tạo nên DN lớn, mạnh hơn, tăng tính cạnh tranh từ nâng cao giá trị DN Để nâng cao uy tín trước nhà đầu tư tổ chức tín dụng, cách DN cần thường xuyên xác định mức độ tín nhiệm thơng qua tổ chức tín nhiệm Việc giúp DN có nhiều hội để tiếp cận với nguồn vốn, nguồn tài trợ Hơn nữa, thơng qua việc đánh giá định mức tín nhiệm DN ý thức khả việc sử huy động nguồn tài trợ, khả tốn Các DN có định mức tín nhiệm cao cịn có hội quảng bá hình ảnh thị trường, làm nhiều nhà đầu tư quan tâm Tất yếu tố hỗ trợ nhiều cho DN việc hoạch định cấu trúc vốn tối ưu Ngoài DN cần đảm bảo chất lượng hình thức cơng bố thơng tin tài DN cần nâng cao đảm bảo báo cáo tài chính, báo cáo kiểm toán mức trung thực nhất, cung cấp báo cáo kịp thời xác theo yêu cầu Ủy ban chứng khoán nhà nước Nâng cao trách nhiệm Hội Đồng Quản Trị trước cổ đông quan quản lý thị trường, đảm bảo cho nhà đầu tư tiếp cận thông tin tối đa Thực đảm bảo việc đối xử bình đẳng cổ đơng, tơn trọng quyền cổ đơng Duy trì mối quan hệ thường xun, liên tục với nhà đầu tư thông qua buổi tiếp xúc nhà đầu tư DN, điều có tác dụng giá cổ phiếu Hai DN có hiệu qủa hoạt động cổ phiếu DN có quan hệ tốt với nhà đầu tư có khả khoản cao giá cao TTCK Trang 65 3.2 Các giải pháp hỗ trợ Ngoài giải pháp nêu trên, tác giả xin đưa số giải pháp tạm thời gọi giải pháp hỗ trợ khác Để tạo sân chơi công cho tất các DN địa ốc nước nói chung DN niêm yết TTCK TPHCM nói riêng nhà nước cần có sách rõ ràng để bảo vệ DN địa ốc nước Hiện có nhiều dự án địa ốc với danh nghĩa đầu tư nước ngoài, họ bỏ phần vốn khiêm tốn để thực khâu dự án, sau uy tín thương hiệu DN nước ngồi dễ dàng tiếp cận với nguồn vốn tín dụng nước, dẫn tới tình trạng đầu tư nước vốn nước hay “mác ngoại, vốn nội” Vì nhà nước NHNN cần có điều chỉnh sách, để hạn chế tình trạng tạo cơng cho DN Có DN địa ốc nước có hội tiếp cận với nguồn vốn tín dụng trong nước Xây dựng thị trường cầm cố, chấp – thị trường thứ cấp: Qua gian đoạn kinh tế khủng hoẳng khó khăn năm 2008 thấy vốn tín dụng ngân hàng quan trọng DN BĐS nào, nhiên từ khó khăn thị trường vốn lại có thêm kênh huy động mới, kênh kể tới thị trường cầm cố, chấp Thị trường huy động nguồn vốn nằm nhiều dân, đặc biệt người có nhu cầu sử dụng BĐS tương lai, thị trường có hai loại, thị trường sơ cấp thứ cấp, nhiên Việt nam có thị trường cầm cố sơ cấp dạng thơ nhiều rủi ro tính khoản yếu, hỗ trợ luật pháp không đủ mạnh… nên thị trường địa ốc chưa huy động nhiều vốn từ nguồn Để khắc phục nhược điểm này, nước phát triển thành lập “thị trường cầm cố thứ cấp” Tại đây, tổ chức tín dụng mua bán khoản cầm cố sơ cấp để tạo tính khoản cho khoản tín dụng này, theo hình thức chiết khấu tái chiết khấu dựa khoản lãi cầm cố thời gian đáo hạn nợ cầm cố người chủ tài sản Thị Trang 66 trường cầm cố thứ cấp phát triển nguồn tài dành cho vay đầu tư, kinh doanh tiếp thị sản phẩm nhà dồi Có vậy, giải toán vốn cho thị trường địa ốc Các DN cần xây dựng hình ảnh thương trường: DN cần tạo dựng hình ảnh thơng qua việc chứng minh cho nhà đầu tư khả quản lý, kỹ hoạt động, lực tài nhạy bén kinh doanh Bên cạch việc cải thiện hệ số chuẩn mực tài cần áp dụng tiêu chuẩn quản lý chất lượng chúng biểu rõ ràng khả kinh doanh DN mắt nhà đầu tư Tập trung vào nâng cao giá trị tài sản đảm bảo vay vốn, bên cạnh việc chứng minh tính hợp pháp tài sản cố định hữu hình, thời gian tới tập trung vào việc xác định tính hợp pháp tài sản cố định vơ hình như: giá trị thương hiệu, thị phần, kênh phân phối … thông qua tổ chức đánh giá chuyên nghiệp nhằm tăng khả huy động vốn cho DN Thành lập công ty đánh giá chuyên nghiệp để đánh giá tài sản công ty chấp: Nhà nước cần có sách thành lập DN định giá tài sản vơ hình hữu hình đầy đủ lực chuyện nghiệp, qua đánh giá nâng cao trị giá tài sản chấp DN vay, theo thực tế nay, ngân hàng định giá tài sản DN thường lấy giá trị tài sản sổ sách, tức lấy giá trị tài sản khai báo đóng thuế, phí, lệ phí giá cho vay chưa có phương án xác định cách khoa học, làm theo cách lạc hậu thiếu tính xác gây khó khăn cho việc tăng quy mơ tài trợ Cần có thống Bộ, Ngành việc xây dựng chiến lượt phát triển thị trường vốn, thị trường tài Gia tăng phối hợp điều chỉnh chiến lược phát triển thị trường tài chính, thị trường vốn, cần phải có thống Bộ, Ngành liên quan việc Trang 67 xây dựng phát triển hai loại thị trường với cam kết lộ trình cụ thể nhằm tạo thuận lợi cho công ty huy động vốn, cần thống để không nên thu hẹp thị trường tự TTCK, mở rộng TTCK có tổ chức mà cần phải phát triển song song thị trường tự OTC TTCK khuôn khổ khuôn khổ hệ thống pháp lý hồn thiện, nhằm đa dạng hóa kênh huy động vốn cho cơng ty Vì hầu hết cơng ty cổ phần Việt nam công ty vừa nhỏ không hội đủ điều kiện niêm yết thị trường tập trung, thu hẹp thị trường tự OTC không huy động nội lực ngành kinh tế Mặt khác, tạo điều kiện cho thị trường OTC phát triển cần đề quy chế tạo bước đệm để chuyển DN từ thị trường OTC lên thị trường tập trung, coi nguồn quan trọng tạo hàng hóa cho TTCK tập trung Hơn nữa, việc thống quản lý hoạt động phát hành tạo điều kiện thuận lợi việc gia tăng hàng hóa có chất lượng cho TTCK, thơng qua việc khuyến khích chí bắt buộc cho DN phát hành chứng khốn cơng chúng phải tham gia niêm yết TTCK, việc bắt buộc thực gián tiếp thơng qua việc tạo mơi trường kinh doanh bình đẳng cho thành phần DN việc tiếp cận nguồn vốn, quy định công bố thông tin … Kết luận chương 3: Để xây dựng CTV tối ưu cho DN địa ốc thời gian tới cần phải có nỗ lực phối hợp chặt chẽ từ nhiều phía – thân DN, Nhà nước, định chế tài thị trường, thơng qua giải pháp như: phát huy nội lực DN, đa dạng hóa sản phẩm BĐS, nắm vững lý thuyết tài DN đại từ xây dựng cho CTV mục tiêu sau CTV tối ưu, nâng cao lực quản trị DN quản trị tài DN Bên cạnh đẩy mạnh việc huy động vốn từ TTCK, thị trường vốn, tổ chức tín dụng, thị trường thuê mua …, đặc biệt hai kênh huy động phát hành trái phiếu BĐS xây dựng quỹ đầu tư tín thác BĐS Ngoài ra, luận văn đưa số giải pháp hỗ trợ nhằm hỗ trợ việc huy động vốn DN BĐS đạt tính khả thi cao Trang 68 KẾT LUẬN CHUNG Một CTV tối tư giúp DN tối hóa giá trị đồng thời làm tối đa hóa thu nhập cổ đơng Chính việc nghiên cứu CTV lý thuyết thực tiễn từ hoạch định CTV tối ưu cho DN vấn đề cấp thiết tất DN niêm yết TTCK nói chung DN địa ốc nói riêng Nền kinh tế Việt nam nhập vào kinh tế giới, DN cổ phần nói chung DN địa ốc nói riêng giai đoạn phát triển cần lượng vốn lớn nhằm bổ sung cho cấu vốn mình, nhiên DN gặp hạn chế định như: quan điểm nhà quản trị lực nhà quản trị việc hoạch định CTV bảo thủ nhiều hạn chế Việc huy động vốn DN nói chung DN địa ốc niêm yết nói riêng cịn nhiều hạn chế, chủ yếu dựa vào nguồn truyền thống từ ngân hàng, chưa chủ động đa dạng hóa nguồn huy động từ nguồn khác, từ TTCK, quỹ đầu tư, đặc biệt chưa tận dụng đặc thù ngành để huy động từ kênh trái phiếu BĐS Chính bị hạn chế từ nguồn vốn ngân hàng DN quay sang thâm dụng vốn cổ phần CTV dẫn tới WACC cao, từ khơng đạt CTV tối ưu Ngồi sách Nhà nước, thị trường cịn nhiều hạn chế bất cập điều hạn chế DN đường hoạch định CTV tối ưu Qua phân tích thực trạng CTV DN địa ốc tồn từ thị trường, sách Nhà nước từ thân DN, luận văn thiếu sót, hạn chế tồn DN, thị trường sách Từ luận văn đưa giải pháp góp phần vào làm hồn thiện việc xây dựng CTV tối ưu cho DN địa ốc TÀI LIỆU THAM KHẢO Nguyễn Minh Kiều (2009), Tài doanh nghiệp, Đại Học Kinh Tế TP.HCM, Nhà xuất Thống kê Nguyễn Thanh Tuyền, Nguyễn Đăng Dờn, Bùi Kim Yến, Thân Thị Thu Thủy, Vũ Thị Minh Hằng (2005) Thị trường chứng khoán, Đại học Kinh Tế TP.HCM, Nhà xuất Thống kê Trần Ngọc Thơ, Nguyễn Thị Ngọc Trang, Phan Thị Bích Nguyệt, Nguyễn Thị Liên Hoa, Nguyễn Thị Uyên Uyên (2005), Tài doanh nghiệp đại, Đại học kinh tế TP.HCM, Khoa Tài Doanh Nghiệp, Nhà xuất Thống Kê Nguyễn Thị Mỹ Hồng (2008), “Giải pháp hoàn thiện cấu trúc vốn cho công ty niêm yết thị trường chứng khoán Tp HCM”, Luận văn thạc sỹ kinh tế, Trường Đại học kinh tế Tp HCM Trần Tấn Hùng (2008), “Tác động thuế thu nhập đến cấu trúc vốn công ty cổ phần niêm yết Việt Nam”, Luận văn thạc sỹ kinh tế, Trường Đại học kinh tế Tp HCM Bùi Thanh Lam, “Tìm vốn qua cho th tài chính”, Thời báo kinh tế Sài Gòn Nguyễn Lương Hải, “Xây dựng cấu vốn tối ưu cho doanh nghiệp xây dựng”, Trường đại học Giao thông vận tải, Khoa vận tải – kinh tế, môn kinh tế xây dựng Quyết định 163/2003/QĐ-TTg; 238/2005/QĐ-TTg thủ tướng Chính Phủ Nghị định 144/2003/NĐ-CP; 16/2001/NĐ-CP; 65/2005/NĐ-CP; 52/2006/NĐ- Jules H van Binsbergen, John R Graham, Jie Yang, (2008) Cost of Debt Abubakr Saeed, (2007), The determinats of Capital Structure in Energy Sector, A study of Pakistani listed firms Các Website: Website Bộ tài Việt nam: www.mof.gov.vn Website Ngân hàng nhà nước VN: www.sbv.gov.vn Website sở giao dịch chứng khoán TpHCM: www.vse.org.vn Website: www.vndirect.vn Và số website khác ... học cấu trúc vốn Chương 2: Thực trạng cấu vốn DN kinh doanh địa ốc niêm yết TTCK Tp HCM năm 2007 – 2008 – 2009 Chương 3: Các giải pháp hoàn thiện việc xây dựng cấu trúc vốn tối ưu cho DN địa ốc. .. Thực trạng cấu trúc vốn DN kinh doanh địa ốc niêm yết TTCK Tp HCM năm 2007 – 2008 – 2009 Chương 3: Các giải pháp hoàn thiện việc xây dựng cấu trúc vốn tối ưu cho DN địa ốc TTCM Tp HCM Trang Chương... việc xác định cấu trúc vốn tố DN Kết luận chương 2: Chương 3: CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VIỆC XÂY DỰNG CẤU TRÚC VỐN TỐI ƯU CHO CÁC DN ĐỊA ỐC TRÊN TTCK TPHCM 3.1 Các giải pháp