Pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp ở việt nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN THỊ THU HIỀN G PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT, THU HỒI ĐẤT ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP Ở VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2012 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN THỊ THU HIỀN G PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT, THU HỒI ĐẤT ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP Ở VIỆT NAM Chuyên ngành : Luật kinh tế Mã số LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học : TS Doãn Hồng Nhung HÀ NỘI - 2012 MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN MỞ ĐẦU CHƢƠNG 14 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT, THU HỒI ĐẤT ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP Ở VIỆT NAM 14 1.1 Những vấn đề lý luận giao đất, cho thuê đất 14 1.1.1 Cơ sở việc hình thành quy định giao đất, cho thuê đất 14 1.1.2 Khái niệm, đặc điểm, phân loại giao đất 16 1.1.3 Khái niệm, đặc điểm, phân loại cho thuê đất 19 1.1.4 Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất 22 1.1.5 Sự khác biệt giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất với chế đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất 23 1.2 Những vấn đề lý luận thu hồi đất 25 1.2.1 Cơ sở hình thành quy định thu hồi đất 25 1.2.2 Khái niệm, đặc điểm, phân loại thu hồi đất 26 1.2.3 Cơ chế doanh nghiệp tự thoả thuận với ngƣời sử dụng đất mà tiến hành thủ tục thu hồi đất 27 1.2.4 Nguyên tắc bồi thƣờng Nhà nƣớc thu hồi đất 28 1.3 Khái niệm, đặc điểm, phân loại doanh nghiệp 28 1.4 Khái quát pháp luật giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất doanh nghiệp 30 1.4.1 Thời kỳ trƣớc Luật Đất đai năm 1987 30 1.4.2.Thời kỳ từ năm 1987 đến đến trƣớc Luật Đất đai năm 1993 32 1.4.3 Thời kỳ từ năm 1993 đến trƣớc Luật Đất đai năm 2003 33 1.4.4 Thời kỳ từ Luật Đất đai năm 2003 đến 34 1.5 Kinh nghiệm giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất doanh nghiệp số nƣớc giới 34 1.5.1 Kinh nghiệm giao đất, cho thuê đất doanh nghiệp Úc 35 1.5.2 Kinh nghiệm giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất doanh nghiệp Trung Quốc 37 1.5.3 Kinh nghiệm giao đất, cho thuê đất doanh nghiệp Đài Loan 40 1.5.4 Bài học kinh nghiệm rút cho Việt Nam 43 CHƢƠNG 45 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT, THU HỒI ĐẤT ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP Ở VIỆT NAM 45 2.1 Các quy định pháp luật giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất doanh nghiệp 45 2.1.1 Căn giao đất, cho thuê đất, cho thuê lại đất, chuyển mục đích sử dụng đất doanh nghiệp 45 2.1.2 Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất doanh nghiệp 45 2.1.3 Đơn giá giao đất, cho thuê đất doanh nghiệp 46 2.1.4 Đối tƣợng đƣợc đƣợc Nhà nƣớc giao đất có thu tiền giao đất không thu tiền sử dụng đất; đối tƣợng đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất 48 2.1.5 Thời hạn sử dụng đất đƣợc giao đất, cho thuê đất doanh nghiệp 50 2.2 Các quy định pháp luật thu hồi đất doanh nghiệp 51 2.2.1.Thẩm quyền thu hồi đất doanh nghiệp 51 2.2.2 Quy định cho phép doanh nghiệp đƣợc nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất mà thực thủ tục thu hồi đất 51 2.2.3 Các trƣờng hợp Nhà nƣớc thu hồi đất doanh nghiệp 52 2.2.4 Bồi thƣờng, hỗ trợ cho doanh nghiệp bị Nhà nƣớc thu hồi đất .53 2.3.Tác động pháp luật giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đến doanh nghiệp 55 2.3.1 Tác động pháp luật giao đất, cho thuê đất đến doanh nghiệp 55 2.3.2 Tác động pháp luật thu hồi đất đến doanh nghiệp 58 2.4.Thực trạng áp dụng pháp luật giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất doanh nghiệp 59 2.4.1 Kết thực giao đất, cho thuê đất doanh nghiệp 59 2.4.2 Kết thực thu hồi đất doanh nghiệp 66 2.5 Đánh giá pháp luật giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất doanh nghiệp 69 2.5.1 Những ƣu điểm 69 2.5.2 Những tồn hệ thống pháp luật giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất doanh nghiệp 70 2.5.3 Tính quán quy định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất doanh nghiệp 74 2.5.4 Hiệu lực pháp lý pháp luật giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất doanh nghiệp 76 CHƢƠNG 77 ĐỊNH HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT ………………… VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT, THU HỒI ĐẤT ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP Ở VIỆT NAM 77 3.1 Định hƣớng giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất doanh nghiệp .77 3.1.1 Định hƣớng giao đất, cho thuê đất doanh nghiệp 77 3.1.2 Định hƣớng thu hồi đất doanh nghiệp 81 3.2 Các giải pháp giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất doanh nghiệp 81 3.2.1 Nhóm giải pháp hồn thiện pháp luật giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất doanh nghiệp 81 3.2.2 Nhóm giải pháp nâng cao hiệu giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất doanh nghiệp 92 3.3 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật 97 KẾT LUẬN 100 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 101 DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1 Tình hình giao, cho thuê đất doanh nghiệp có vốn nhà nƣớc số địa phƣơng đến đầu năm 2010…………………………………………57 Bảng 2.2 Kết xử lý vi phạm tổ chức sử dụng đất từ năm 2005 đến năm 2009…………………………………………………………… …….61 Bảng 2.3 Tổng hợp thu hồi đất giao cho nhà đầu tƣ không sử dụng, chậm đƣa vào sử dụng, sử dụng khơng mục đích, sử dụng khơng có hiệu năm 2008…………………………………………………………………………… 65 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong trình hội nhập phát triển kinh tế quốc tế, sách, pháp luật đất đai có vai trị quan trọng, góp phần khai thác nguồn lực từ đất đai cho trình đầu tƣ, phát triển doanh nghiệp Thực tiễn 20 năm thực đƣờng lối đổi (từ Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI năm 1986), với việc ban hành Luật Doanh nghiệp năm 2005, Luật Đầu tƣ năm 2005, Luật Thƣơng mại năm 2005, Luật cạnh tranh năm 2004 đội ngũ doanh nghiệp phát triển vƣợt bậc, nhanh chóng số lƣợng, đa dạng hình thức hoạt động có đóng góp đáng kể vào chuyển dịch cấu kinh tế, nâng cao hiệu kinh tế Nhà nƣớc ban hành Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung năm 1998, Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung năm năm 2001 Luật Đất đai năm 2003 Có thể nói, với phát triển trình đổi mới, sách pháp luật đất đai bƣớc giải phóng sức sản xuất, góp phần khai thác nguồn lực đất đai, chuyển nguồn tài tiềm từ đất đai thành nguồn tài thực cho đầu tƣ phát triển doanh nghiêp Hoạt động quản lý, sử dụng đất doanh nghiệp thời gian qua, bên cạnh thành tựu đạt đƣợc bộc lộ tồn tại, hạn chế định Tại hầu hết địa phƣơng, việc giao đất, cho thuê đất dƣ dôi so với nhu cầu sử dụng đất thực số doanh nghiệp dẫn lãng phí tài nguyên đất; sách giá đất cao, chƣa phù hợp với chất kinh tế, xã hội quan hệ sử dụng đất làm gia tăng chi phí đầu vào doanh nghiệp; hiệu huy động vốn từ quỹ đất doanh nghiệp thấp; việc thực quyền nghĩa vụ doanh nghiệp nhiều vƣớng mắc pháp lụât có phân biệt doanh nghiệp ngồi nƣớc phƣơng thức tốn tiền th đất; quyền nhận chuyển nhƣợng dự án xây dựng khu nhà ở, khu đô thị… Theo số liệu thống kê Bộ Tài nguyên Môi trƣờng, từ năm 2005 đến năm 2009, có 48/55 tỉnh, thành phố có báo cáo kết kiểm tra, xử lý vi phạm sử dụng đất doanh nghiệp đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; tổng số trƣờng hợp vi phạm pháp luật sử dụng đất 1.213 trƣờng hợp với tổng diện tích giao, cho thuê 38.622 ha, tổng diện tích vi phạm 24.529ha (chiếm 63,5%), bao gồm hình thức vi phạm: đƣợc giao, đƣợc thuê đất nhƣng 12 tháng chƣa đƣa vào sử dụng đất 15.949 ha, chiếm 70,64%; sử dụng khơng mục đích đƣợc giao, đƣợc th 1.525 ha, chiếm 6,76%; thực dự án chậm tiến độ đƣợc duyệt 6.449 Cũng theo báo cáo địa phƣơng xử lý thu hồi với tổng diện tích 18.949 ha, gia hạn sử dụng cho 3.031ha điều chỉnh dự án cho 773 Việc xử lý vi phạm pháp luật đất đai doanh nghiệp sử dụng đất địa phƣơng thực chậm, nhiều trƣờng hợp để dây dƣa, kéo dài, gây xúc dƣ luận Để khắc phục tồn tại, bất cập nêu trên, tạo sở để đất đai phát huy hết đƣợc giá trị nguồn vốn, nguồn nội lực doanh nghiệp thời kỳ cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nƣớc cần phải chỉnh sửa, hồn thiện lại pháp luật giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất doanh nghiệp Do vậy, thực đề tài “Pháp luật giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất doanh nghiệp Việt Nam” cần thiết, có ý nghĩa lý luận thực tiễn giai đoạn hội nhập phát triển kinh tế 2.Tình hình nghiên cứu Đến nay, vấn đề giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất doanh nghiệp thu hút đƣợc quan tâm nhiều tác giả nghiên cứu dƣới nhiều phƣơng diện khác Có thể đề cập đến số cơng trình, báo tiêu biểu nhƣ: Đề tài độc lập cấp Nhà nƣớc“Cơ sở khoa học cho việc hoạch định sách quản lý sử dụng hợp lý quỹ đất đai” Tổng cục Địa năm 2006; Giao đất, cho thuê đất, trường hợp cần đấu giá Luật sƣ Vũ Văn Đài ngày 15/4/2011- Nguồn Chinhphu.vn; Cần điều chỉnh thẩm quyền giao đất, cho thuê đất tác giả Phùng Hƣơng - Tạp chí Tài nguyên Môi trƣờng, số 15/2011; Một số giải pháp giao đất, cho thuê đất tác giả Phan Văn Thọ - Tạp chí Tài ngun Mơi trƣờng số 5/2009; Pháp luật bồi thường thiệt hại Nhà nước thu hồi đất - Luận văn Thạc sĩ luật học Nguyễn Vinh Diện - năm 2006; Bức xúc thu hồi đất không giá đền bù tác giả Lan Hƣơng - Báo điện tử Dân trí, số ngày 03/10/2008; Một số ý kiến hồn thiện pháp luật bồi thường Nhà nước thu hồi đất tác giả Ths Lê Ngọc Thạnh - Tạp chí Tài ngun Mơi trƣờng, số 11(73), tháng năm 2009, tr.40-43 Nói chung, cơng trình, báo nêu nghiên cứu giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất doanh nghiệp mức độ phạm vi khác Có cơng trình, báo nghiên cứu sâu phân tích, bình luận số khía cạnh pháp lý giao đất, cho th đất, có cơng trình, báo nghiên cứu sâu phân tích, bình luận số khía cạnh pháp lý thu hồi đất, có cơng trình, báo nghiên cứu việc điều chỉnh thẩm quyền giao đất, cho th đất, có cơng trình nghiên cứu vấn đề phạm vi rộng sách quản lý sử dụng hợp lý quỹ đất đai Bên cạnh có cơng trình nghiên cứu vấn đề thơng qua việc đánh giá thực trạng giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, bồi thƣờng thiệt hại Nhà nƣớc thu hồi đất Tuy nhiên chƣa có cơng trình nghiên cứu vấn đề từ góc độ tổng quan sách, pháp luật giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất doanh nghiệp Việt Nam, đƣa tồn tại, bất cập pháp luật vấn đề sở đánh giá thực trạng thi hành Với mong muốn đƣợc tiếp cận vấn đề từ tổng quan sách, pháp luật giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất doanh nghiệp Việt Nam, nhận diện tồn tại, bất cập thực trạng thi hành; sở tơi đề xuất định hƣớng số giải pháp nhằm 10 góp phần hồn thiện pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất doanh nghiệp Mục đích nghiên cứu Việc nghiên cứu đề tài nhằm mục đích: Phân tích, đánh giá pháp luật giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất doanh nghiệp, đồng thời nhận diện tồn tại, bất cập pháp luật vấn đề sở đánh giá thực trạng thi hành Trên sở đề xuất định hƣớng số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất doanh nghiệp Đối tượng phạm vi nghiên cứu Pháp luật giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất doanh nghiệp đề tài có nội hàm nghiên cứu rộng, phức tạp đối tƣợng điều tra đa dạng loại hình bao gồm: doanh nghiệp nhà nƣớc, công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn, doanh nghiệp tƣ nhân, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp 100% vốn nƣớc ngồi Nhóm đối tƣợng hoạt động nhiều lĩnh vực ngành nghề (công nghiệp, xây dựng - dịch vụ - thƣơng mại, nơng nghiệp) phân bố dƣới nhiều hình thức (tập trung khu, cụm công nghiệp phi tập trung) Tuỳ vào lĩnh vực hoạt động, đất đai mặt sản xuất kinh doanh (đối với doanh nghiệp công nghiệp, thƣơng mại, dịch vụ), hàng hoá (đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản), tƣ liệu sản xuất (đối với doanh nghiệp nông - lâm nghiệp) Tuy nhiên, khn khổ có hạn luận văn Thạc sĩ luật học, tác giả tập trung sâu tìm hiểu quy định hành giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất doanh nghiệp sử dụng đất làm mặt sản xuất kinh doanh Đối với nhóm doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, đề tài đề cập số nội dung định 11 nghiệp, khu chế xuất mang tính cục theo khu vực, địa phƣơng riêng lẻ dẫn đến tình trạng khu công nghiệp “vừa thiếu vừa thừa”) Thứ hai, phải đảm bảo mối quan hệ gắn kết nhiều chiều quy hoạch khu công nghiệp, khu chế xuất với quy hoạch ngành, vùng, quy hoạch tổng thể kinh tế, xã hội địa phƣơng nƣớc Quy hoạch phát triển khu công nghiệp, khu chế xuất phải đồng với quy hoạch phát triển đô thị, khu dân cƣ, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đảm bảo tính bền vững phát triển Thứ ba, hạn chế việc lập khu công nghiệp diện tích đất có ƣu đất sản xuất nông nghiệp Các địa phƣơng cần nghiên cứu tận dụng diện tích đất vùng trung du, đất cao khó trồng lƣơng thực để xây dựng vùng sản xuất kinh doanh, khu công nghiệp, khu chế xuất sau đầu tƣ hạ tầng kỹ thuật Nhà nƣớc cần có sách hỗ trợ phần kinh phí đầu tƣ xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu vực Thứ tƣ, việc lập khu công nghiệp, khu chế xuất thời gian tới cần theo hƣớng chuyên sâu theo lĩnh vực sản xuất: khu công nghiệp chế biến thuỷ hải sản, khu công nghiệp công nghiệp nặng, khu công nghiệp có tính chất chun nghiệp, khu cơng nghiệp cho nhà doanh nghiệp trẻ Việc hình thành khu cơng nghiệp mang tính chun sâu tạo điều kiện để doanh nghiệp khu hỗ trợ, liên doanh, liên kết sản xuất cho hiệu hoạt động cao Mặt khác, việc hình thành khu cơng nghiệp mang tính chun sâu sở đặc thù vùng, miền phát huy đƣợc lợi tiềm vùng, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp việc khai thác nguồn ngun liệu (ví dụ việc lập khu cơng nghiệp chế biến nông sản khu vực đồng sông Hồng; khu cơng nghiệp khai thác khống sản miền núi phía bắc khai thác đƣợc lợi thế, tiềm vùng, địa phƣơng) Mặt khác, vấn đề xử lý ô nhiễm môi trƣờng khu công nghiệp chuyên sâu đỡ phức tạp tốn 95 3.2.2.3 Phát triển nhanh tổ chức tư vấn giá đất để định giá đất Ph¸t triĨn nhanh tổ chức t- vấn giá đất, để định giá đất cho tr-ờng hợp: Nh nc giao đất có thu tiền sử dụng đất; bồi thƣờng đất Nhà nƣớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng phát triển kinh tế; thu thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển quyền sử dụng đất Các tổ chức tƣ vấn giá đất (Trung tâm định giá đất), thực hiện: Định giá đất phục vụ cho giao dịch dân đất đai doanh nghiệp: chuyển nhƣợng, thuê, góp vốn, chia tách v.v ; định giá đất doanh nghiệp chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng để vay vốn sản xuất kinh doanh; định giá đất để giải tranh chấp khiếu kiện đất đai 3.2.2.4 Tạo điều kiện, chế thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, minh bạch hiệu Cụ thể thông qua hoạt động nhƣ: đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xây dụng hệ thống liệu thông tin đất đai đầy đủ, đại khoa học, hình thành đồng hệ thống văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất địa phƣơng, cải cách thủ tục hành theo hƣớng đơn giản, gọn nhẹ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chứng thƣ pháp lý quan trọng doanh nghiệp tham gia vào hoạt động thị trƣờng bất động sản huy động nguồn vốn từ quỹ đất đáp ứng yêu cầu mở rộng, phát triển sản xuất kinh doanh Hoạt động bảo lãnh, chấp giá trị quyền sử dụng đất đƣợc coi “kênh” huy động vốn quan trọng doanh nghiệp Hiện số lƣợng doanh nghiệp tiếp cận đƣợc nguồn vốn tín dụng từ hoạt động chấp, bảo lãnh ít, nguyên nhân chủ yếu thiếu điều kiện giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hệ thống liệu thông tin đất đai chƣa đầy đủ, đại Đây “rào cản” cần đƣợc khắc phục để giá trị quyền sử dụng đất trở thành nguồn vốn phục vụ cho đầu tƣ phát triển doanh nghiệp 96 3.2.2.5 Tăng cường công tác kiểm tra, tra việc giao đất, cho thuê đất doanh nghiệp Thực tế kiểm tra thi hành luật đất đai Bộ Tài ngun mơi trƣờng thực có ý nghĩa lớn việc phát hiện, chấn chỉnh nâng cao hiệu sử dụng đất doanh nghiệp Tuy nhiên, chủ yếu dừng mức độ phát hiện, hƣớng dẫn xử lý (cũng có trƣờng hợp xử lý); việc xử lý nhƣ lại phụ thuộc nhiều vào UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng Giải pháp tăng cƣờng công tác kiểm tra, tra sử dụng đất doanh nghiệp đƣợc thực theo hƣớng: Thứ nhất, tập trung vào địa bàn trọng yếu: Thành phố Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Hải Phịng, thành phố Đà Nẵng, Cần Thơ, tỉnh Quảng Ninh, Đồng Nai, Bình Dƣơng Thứ hai, tập trung vào số nội dung: thu hồi đất giao cho doanh nghiệp từ sau 1993 đến nay; số doanh nghiệp lớn việc giao đất thời kỳ trƣớc Thứ ba, cho phép đoàn kiểm tra, tra đƣợc báo cáo trực tiếp với Bộ trƣởng Bộ Tài nguyên môi trƣờng trƣờng hợp: dự án treo, sử dụng đất sai mục đích, nhu cầu nhƣng thực tế sử dụng đất nhiều, xin giao đất nhƣng chƣa sử dụng Bộ Tài ngun Mơi trƣờng trình Thủ tƣớng Chính phủ định xử lý số trƣờng hợp đặc biệt nghiêm trọng Thứ tƣ, xử lý trƣờng hợp phát mà địa phƣơng không giải (chậm giải quyết) cách xử lý ngƣời có trách nhiệm giải 3.3 Kiến nghị hồn thiện pháp luật Trên sở giải pháp nêu trên, để nâng cao hiệu quản lý Nhà nƣớc công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, xin đƣa số kiến nghị sau: 97 Thứ nhất, Nhà nƣớc tạo điều kiện cho doanh nghiệp Nhà nƣớc sử dụng đất dôi dƣ đƣợc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, doanh nghiệp đƣợc sử dụng tiền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất để đầu tƣ sở (nếu phải di dời), đầu tƣ phát triển sản xuất kinh doanh doanh nghiệp Số tiền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đƣợc ghi tăng vốn ngân sách Nhà nƣớc cấp cho doanh nghiệp Thứ hai, hạn chế bƣớc tiến tới xoá bỏ phân biệt doanh nghiệp nƣớc phƣơng thức toán tiền thuê đất nhà nƣớc; quyền nhận chuyển nhƣợng dự án xây dựng khu nhà ở, khu đô thị; quyền lựa chọn hình thức giao đất, thuê đất từ nhà nƣớc; hình thức sử dụng đất loại đất khác Thứ ba, chỉnh lý quy định chế doanh nghiệp nƣớc (khơng có vốn đầu tƣ nƣớc ngồi, khơng thuộc nhóm A) phải tự thoả thuận với ngƣời sử dụng đất để có đất thực dự án đầu tƣ Để tạo điều kiện thuận lợi cho việc tiếp cận với quyền sử dụng đất, pháp luật cần quy định cho nhóm doanh nghiệp quyền lựa chọn thực theo hai hình thức tự thoả thuận Nhà nƣớc thu hồi đất để giao cho thuê Thứ tƣ, Nhà nƣớc cần ban hành văn thống phƣơng pháp, cách thức xác định quy mô giao, cho thuê đất loại lĩnh vực, ngành nghề hoạt động, địa bàn hoạt động, quy mô vốn đầu tƣ, định mức lao động để cở địa phƣơng tự xây dựng bảng tiêu chí quy mơ giao, cho thuê đất phù hợp với địa phƣơng Thứ năm, sửa đổi, bổ sung hồn thiện sách giá đất Nhà nƣớc quy định đảm bảo phù hợp giá đất với chất kinh tế xã hội quan hệ đất đai nhà nƣớc với ngƣời sử dụng Nhà nƣớc ban hành giá loại đất ổn định thời gian dài để tính thuế sử dụng đất (thuế đất), thu tiền thuê đất, thu lệ phí trƣớc bạ đất, xác định giá trị quyền sử dụng đất Nhà nƣớc giao đất không thu tiền sử dụng đất Thực định giá đất thời điểm Nhà nƣớc giao 98 đất có thu tiền sử dụng đất, Nhà nƣớc cho thuê đất, Nhà nƣớc thu hồi đất, tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất Thực chế đòi hỏi phải phát triển tổ chức định giá; đồng thời nâng cao chất lƣợng hiệu hoạt động tổ chức đảm bảo kết định giá đƣợc minh bạch, khách quan, trung lập theo quy định pháp luật chuyển quyền sử dụng đất Thứ sáu, thực bình đẳng ƣu đãi miễn giảm tài đất đai doanh nghiệp có lĩnh vực ngành nghề hoạt động thuộc diện phải ứng trƣớc tiền bồi thƣờng ứng tiền bồi thƣờng Thứ bảy, tạo điều kiện, chế thúc đẩy thị trƣờng bất động sản phát triển lành mạnh, minh bạch, cụ thể: đẩy nhanh tỷ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xây dựng hệ thống liệu thông tin đất đai đầy đủ, đại, khoa học, hình thành đồng hệ thống văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, cải tạo thủ tục hành theo hƣớng gọn nhe, đơn giản Thị trƣờng bất động sản phát lành mạnh, minh bạch tạo điều kiện để doanh nghiệp huy động nguồn vốn từ quỹ đất thông qua hoạt động chấp, bảo lãnh giá trị quyền sử dụng đất… Thứ tám, để giải vấn đề ô nhiễm mơi trƣờng q trình sản xuất kinh doanh doanh nghiệp cần thực sách ƣu đãi, khuyến khích doanh nghiệp tự nguyện “di dời” địa điểm ngồi khu dân cƣ, thị (pháp luật cần cho phép doanh nghiệp đƣợc chuyển mục đích đất giao sử dụng làm mặt sản xuất kinh doanh sang mục đích xây dựng kinh doanh nhà tạo điều kiện để doanh nghiệp bán lý địa điểm cũ, mặt khác hỗ trợ doanh nghiệp việc bồi thƣờng giải phóng mặt địa điểm mới); Cần có chế tài bắt buộc doanh nghiệp việc xây dựng cơng trình xử lý chất thải tập trung khu, cụm công nghiệp Cần đƣa vấn đề xây dựng cơng trình xử lý chất thải tập trung điều kiện thực ƣu đãi tài đất đai, thuế cho chủ đầu tƣ sở hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất theo quy định điều kiện tiên để xem xét việc mở rộng khu cơng nghiệp, khu chế xuất có 99 KẾT LUẬN Trong trình hội nhập phát triển kinh tế quốc tế nay, sách, pháp luật đất đai có vai trị quan trọng, góp phần khai thác nguồn lực từ đất đai, chuyển nguồn tài tiềm thành nguồn tài thực cho đầu tƣ phát triển doanh nghiệp Thực tiễn 20 năm thực đƣờng lối đổi (từ Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI năm 1986) đội ngũ doanh nghiệp phát triển vƣợt bậc có đóng góp đáng kể vào chuyển dịch cấu kinh tế, nâng cao hiệu kinh tế Đáp ứng yêu cầu quản lý, sử dụng đất doanh nghiệp giai đoạn, pháp luật đất đai bƣớc đƣợc ban hành, sửa đổi, bổ sung tạo môi trƣờng pháp lý thuận lợi cho doanh nghiệp tiếp cận với quyền sử dụng đất Với kết đạt đƣợc thông qua thực đề tài “Pháp luật giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất doanh nghiệp Việt Nam”, luận văn có đóng góp chủ yếu sau đây: Qua nghiên cứu vấn đề lý luận pháp luật giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất doanh nghiệp Việt Nam, đánh giá thực trạng pháp luật, luận văn làm rõ kết đạt đƣợc quản lý Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất doanh nghiệp Luận văn tìm hiểu, phân tích để làm rõ khó khăn, tồn q trình áp dụng pháp luật giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất doanh nghiệp đồng thời nghiên cứu kinh nghiệm số nƣớc giới, từ đƣa định hƣớng, giải pháp, kiến nghị giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất doanh nghiệp Việt Nam 100 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Ban Kinh tế trung ƣơng - Ban Chỉ đạo trung ƣơng chuẩn bị Đề án sách đất đai (2002), Báo cáo Đoàn Nghiên cứu khảo sát sách, pháp luật đất đai Trung Quốc, Hà Nội Ban Kinh tế trung - Ban Chỉ đạo trung ƣơng chuẩn bị Đề án sách đất đai (2002), Báo cáo Đồn Nghiên cứu khảo sát sách, pháp luật đất đai Đài Loan, Hà Nội Ban Kinh tế Trung ƣơng (2004), Báo cáo Đoàn Nghiên cứu, khảo sát Trung Quốc cải cách doanh nghiệp quốc hữu; xây dựng quản lý thị trường BĐS; đền bù, giải toả mặt tổ chức tái định cư cho người có đất bị thu hồi, Hà Nội Bộ Kế hoạch & Đầu tƣ - Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế trung ƣơng (2003), Báo cáo kết chuyến khảo sát quản lý đất đai phát triển thị trường BĐS Tại Úc, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trƣờng (2008), Báo cáo tình hình thi hành Luật đất đai năm 2008 đồn kiểm tra, Hà Nội Bộ Tài (2004), Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 hướng dẫn thực Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 Chính phủ bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất, Hà Nội Bộ Tài (2006), Thông tư số 69/2006/TT-BTC ngày 02 tháng năm 2006 sửa đổi, bổ sung Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 hướng dẫn thực Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 Chính phủ bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất, Hà Nội 101 Bộ Tài nguyên Môi trƣờng (2009), Thông tư số 14/2009/TTTNMT ngày 01 tháng 10 năm 2009 quy định chi tiết bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, Hà Nội 10 Bộ Tài nguyên Môi trƣờng (2010), Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, Hà Nội 11 Bộ kế hoạch - Đầu tƣ (2006), Tài liệu hội thảo tổng kết công tác xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, Hà Nội 12 Chính phủ (2004), Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai, Hà Nội 13 Chính phủ (2004), Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 Chính phủ bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất, Hà Nội 14 Chính phủ (2006), Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai Nghị định số 187/2004/NĐ-CP việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần, Hà Nội 15 Chính phủ (2007), Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 05 năm 2007 Chính phủ quy định bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai, Hà Nội 16 Chính phủ (2009), Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng năm 2009 Chính phủ Quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư, Hà Nội 17 Nguyễn Vinh Diện (2006), Pháp luật bồi thường thiệt hại Nhà nước thu hồi đất, Luận văn Thạc sĩ luật học, Trƣờng Đại học Luật Hà Nội 18 Luật sƣ Vũ Văn Đài (2011), Giao đất, cho thuê đất, trường hợp cần đấu giá, nguồn Chinhphu.vn ngày 15/4/2011; 102 19 đất", Phùng Hƣơng (2011), "Cần điều chỉnh thẩm quyền giao đất, cho thuê Tạp chí Tài ngun Mơi trường, số 15 năm 2011 20 Lan Hƣơng (2008), "Bức xúc thu hồi đất không giá đền bù", Báo điện tử Dân trí, số ngày 03/10/2008 21 X, Đảng Cộng sản Việt Nam (2006), Văn kiện Đại biểu toàn quốc lần thứ Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 22 Phịng Thƣơng mại Công nghiệp Việt Nam (VCCI) (2006), Báo cáo Chỉ số lực cạnh tranh cấp tỉnh năm 2006 (PCI) 23 PGS TS Nguyễn Cúc - PGS.TS Kim Văn Chính (2006), Sở hữu Nhà nước doanh nghiệp nhà nước kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Việt Nam, NXB Lí luận trị, Hà Nội 24 Quốc hội nƣớc Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003), Luật Đất đai năm 2003, Hà Nội 25 Quốc hội nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1987) , Luật Đất đai năm 1987, Hà Nội 26 Quốc hội nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1993) , Luật Đất đai năm 1993, Hà Nội 27 Quốc hội nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1998), Luật sửa đổi bổ sung số điều Luật Đất đai năm 1998, Hà Nội 28 Quốc hội nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2001), Luật sửa đổi bổ sung số điều Luật Đất đai năm 2001, Hà Nội 29 Quốc hội nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2004), Luật cạnh tranh năm 2004, Hà Nội 30 Quốc hội nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), Luật Doanh nghiệp 2005, Hà Nội 31 Quốc hội nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), Luật Đầu tư năm 2005, Hà Nội 103 32 Quốc hội nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), Luật Thương mại 2005, Hà Nội 33 Sở Tài nguyên Môi trƣờng số tỉnh (2010), Báo cáo tình hình giao đất, cho thuê đất năm 2009, năm 2010 34 Ths Lê Ngọc Thạnh (2009), "Một số ý kiến hoàn thiện pháp luật bồi thƣờng Nhà nƣớc thu hồi đất", Tạp chí Tài ngun Mơi trường, 2(11), tr.40-43 35 Nguyễn Thiêm (2005), "Nhà tái định cƣ: vừa vừa run", cand.com.vn, ngày 25/5 36 Phan Văn Thọ (2009), "Một số giải pháp giao đất, cho thuê đất", Tạp chí Tài ngun Mơi trường, (5), tr 10-11 37 Tài Nguyễn Tiến Thỏa (2007), "Định giá đất theo giá thị trƣờng", Tạp chí ngun Mơi trường, 2(5), tr 15-16 38 Nguyễn Quang Tuyến (2010), "Pháp luật đất đai Việt Nam tiến trình hội nhập phát triển", Nhà nước Pháp luật, (1), tr.45-50 39 Nguyễn Quang Tuyến (2007), Kinh nghiệm số nước giới quản lý sử dụng đất đai doanh nghiệp, chuyên đề nghiên cứu, Viện Nghiên cứu Địa chính, Bộ Tài ngun Mơi trƣờng 40 Tổng cục Quản lý đất đai (2003), Báo cáo tổng kết 10 năm thi hành Luật Đất đai (1993-2003)-TCĐC, Hà Nội 41 Tổng cục Địa (2001), Tuyển tập văn pháp luật đất đai từ năm 1945 đến 1975, NXB Bản đồ, Hà Nội 42 năm Tổng cục Địa (2001), Tuyển tập văn pháp luật đất đai từ 1975 đến 1998, NXB Bản đồ, Hà Nội 43 năm Tổng cục Địa (2001), Tuyển tập văn pháp luật đất đai từ 1998 đến 2001, NXB Bản đồ, Hà Nội 104 44 Tổng Cục Địa (2006), Đề tài độc lập cấp Nhà nước “Cơ sở khoa học cho việc hoạch định sách sử dụng hợp lý quỹ đất đai” 45 Thủ tƣớng Chính phủ, Chỉ thị số 05/2004/CT-TTg ngày 09/02/2004 việc triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2003, Hà Nội 46 Thủ tƣớng Chính phủ (2006), Chỉ thị số 05/2006/CT-TTg ngày 22/02/2006 việc khắc phục yếu kém, sai phạm, tiếp tục đẩy mạnh tổ chức thi hành Luật Đất đai, Hà Nội 47 Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế TW (2006), Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 48 Viện Khoa học xã hội Việt Nam (2005), Sở hữu tư nhân Việt Nam sau hai thập kỷ đổi thực trạng vấn đề, NXB Khoa học xã hội, Hà Nội TÀI LIỆU TIẾNG ANH 48 Murray L Weidenbaum (1989), Business and Government in the GloBal Marketplace Prentice Hall NewYork 49 McIntyre, Robert J., Dallago, Bruno (2003), Small and Medium Enterprises in Transitional Economies (New York: Palgrave Macmillan) 50 Porter, M (1998), Clusters and the new economics of competition In: Harvard Business Review, Nov-Dec (1998), EUA pp 77-90 105 ... TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT, CHO THU? ? ĐẤT, THU HỒI ĐẤT ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP Ở VIỆT NAM 2.1 Các quy định pháp luật giao đất, cho thu? ? đất, thu hồi đất doanh nghiệp 2.1.1 Căn giao đất, cho thu? ? đất, . .. giải pháp hoàn thiện pháp luật giao đất, cho thu? ? đất, thu hồi đất doanh nghiệp Việt Nam 13 Chương NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT GIAO ĐẤT, CHO THU? ? ĐẤT, THU HỒI ĐẤT ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP Ở VIỆT... vấn đề lý luận pháp luật giao đất, cho thu? ? đất, thu hồi đất doanh nghiệp Việt Nam Chƣơng 2: Thực trạng pháp luật Việt Nam giao đất, cho thu? ? đất, thu hồi đất doanh nghiệp Việt Nam Chƣơng 3: Định