(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội, giai đoạn 2010- 2014(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội, giai đoạn 2010- 2014(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội, giai đoạn 2010- 2014(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội, giai đoạn 2010- 2014(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội, giai đoạn 2010- 2014(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội, giai đoạn 2010- 2014(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội, giai đoạn 2010- 2014(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội, giai đoạn 2010- 2014(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội, giai đoạn 2010- 2014(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội, giai đoạn 2010- 2014(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội, giai đoạn 2010- 2014(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội, giai đoạn 2010- 2014(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội, giai đoạn 2010- 2014(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội, giai đoạn 2010- 2014(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội, giai đoạn 2010- 2014(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội, giai đoạn 2010- 2014(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội, giai đoạn 2010- 2014
i ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN VĂN CHÍN ĐÁNH GIÁ VIỆC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN ĐAN PHƯỢNG GIAI ĐOẠN 2010 - 2014 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN – 2015 ii ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM NGUYỄN VĂN CHÍN ĐÁNH GIÁ VIỆC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN ĐAN PHƯỢNG GIAI ĐOẠN 2010 - 2014 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn THÁI NGUYÊN – 2015 i LỜI CAM ĐOAN Luận văn sử dụng thông tin từ nhiều nguồn liệu khác nhau, thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tác giả Nguyễn Văn Chín ii LỜI CẢM ƠN Tơi xin trân trọng cảm ơn Ban Giám hiệu nhà trường, Bộ môn Quản lý đất đai - Trường Đại học Nông Lâm Thái Ngun, phịng Tài ngun Mơi trường huyện Đan Phượng đơn vị khác tạo điều kiện giúp đỡ tơi mặt q trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn Tôi xin trân trọng cảm ơn giúp đỡ tận tình thầy giáo hướng dẫn khoa học PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn Trong trình thực đề tài tơi cịn nhận giúp đỡ cộng tác cán bộ, công nhân viên địa bàn nghiên cứu Tơi xin cảm ơn giúp đỡ Tơi xin cảm ơn động viên, giúp đỡ bạn bè gia đình giúp đỡ tơi thực luận văn Tơi xin bày tỏ lịng cảm ơn sâu sắc giúp đỡ quý báu Thái Nguyên, ngày tháng Tác giả Nguyễn Văn Chín năm 2015 iii MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 ĐẶT VẤN ĐỀ MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI 2.1 Mục tiêu tổng quát 2.2 Mục tiêu cụ thể CHƯƠNG TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1 CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI 1.1.1 Cơ sở lí luận đề tài 1.1.2 Cơ sở pháp lý đề tài 1.2 KHÁI QUÁT CÁC QUY ĐỊNH VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.2.1 Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.2.2 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 1.2.3 Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất 10 1.2.4 Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất 14 1.2.5 Thuế lệ phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất 14 1.2.6 Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất 16 1.3 SƠ LƯỢC TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN THẾ GIỚI VÀ Ở VIỆT NAM 18 1.3.1 Sơ lược tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất giới 18 1.3.2 Sơ lược tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việt nam 22 1.3.2.1 Quá trình hình thành phát triển 22 1.3.3 Sơ lược tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Hà Nội 32 iv 2.1 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 33 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 33 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 33 2.2 THỜI GIAN VÀ ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU 33 2.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 33 2.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 35 2.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu 35 2.4.2 Phương pháp tổng hợp, xử lý, biểu đạt số liệu 36 CHƯƠNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 38 3.1 ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CƠ BẢN TẠI HUYỆN ĐAN PHƯỢNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 38 3.1.1 Điều kiện tự nhiên huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội 38 3.1.2 Các nguồn tài nguyên 39 3.1.3 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội 40 3.1.4 Thực trạng quản lý đất đai huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội 42 3.1.5 Hiện trạng sử dụng đất huyện Đan Phượng năm 2014, thành phố Hà Nội 47 3.2 ĐÁNH GIÁ HỒ SƠ VÀ QUI TRÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN ĐAN PHƯỢNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 49 3.3 ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN ĐAN PHƯỢNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2010 2014 51 3.3.1 Đánh giá kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Đan Phượng theo đơn vị hành 51 3.3.2 Đánh giá kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Đan Phượng theo thời gian 52 v 3.3.3 Đánh giá kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Đan Phượng theo loại đất 53 3.4 ĐÁNH GIÁ VIỆC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN ĐAN PHƯỢNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI THEO SỐ LIỆU ĐIỀU TRA TỪ NGƯỜI DÂN 64 3.4.1 Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Đan Phượng theo số liệu điều tra từ người có giao dịch chuyển nhượng 64 3.4.2 Mối quan hệ người chuyển nhượng người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất 69 3.4.3 Những thuận lợi, khó khăn q trình hồn thiện hồ sơ thủ tục chuyển nhượng địa bàn 73 3.4.4 Giải pháp cho công tác chuyển nhượng địa bàn Huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội 75 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 79 4.1 KẾT LUẬN 79 4.2 ĐỀ NGHỊ 79 vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Ký hiệu CN - TTCN Chú giải : Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp CNH - HĐH : Cơng nghiệp hóa - Hiện đại hố GCNQSDĐ GCN : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất : Giấy chứng nhận QSDĐ : Quyền sử dụng đất HĐND : Hội đồng nhân dân HTXNN : Hợp tác xã nông nghiệp MTTQ : Mặt trận tổ quốc NLN : Nông lâm nghiệp SDĐ : Sử dụng đất SXNN : Sản xuất nông nghiệp TDTT : Thể dục – Thể thao TW : Trung ương UBND : Uỷ ban nhân dân XHCN : Xã hội chủ nghĩa HTX : Hợp tác xã vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1 Giá trị sản xuất ngành kinh tế địa bàn huyện Đan Phượng 40 Bảng 3.2 Cơ cấu giá trị sản xuất ngành kinh tế huyện Đan Phượng 41 Bảng 3.3 Tình hình biến động dân số huyện Đan Phượng qua số năm 41 Bảng 3.4 Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 huyện Đan Phượng 47 Bảng 3.5 Tổng số vụ chuyển nhượng xã, thị trấn địa bàn huyện 51 Bảng 3.6 Tổng hợp diện tích đất chuyển nhượng qua năm tổng số tiền thuế thu hàng năm từ công tác chuyển nhượng 52 Bảng 3.7 Tình hình thực quyền chuyển nhượng QSDĐ theo xã giai đoạn 2010 - 2014 55 Bảng 3.8 Tình hình thực quyền chuyển nhượng QSDĐ nơng nghiệp theo xã giai đoạn 2010 - 2014 56 Bảng 3.9 Kết điều tra công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất 65 Bảng 3.10 Bảng so sánh chênh lệch số thuế thu theo giá Nhà nước giá thu theo giá thị trường 68 Bảng 3.11 Ước tính thất thu thuế 69 Bảng 3.12 Mối quan hệ người chuyển nhượng người nhận chuyển nhượng Quyền sử dụng đất địa điểm nghiên cứu 70 Bảng 3.13 Địa điểm thời gian giao dịch 71 Bảng 3.14 Thời gian hình thức toán 72 MỞ ĐẦU ĐẶT VẤN ĐỀ Đất đai ngày xem tài sản vô quý giá quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt thay được, thành phần quan trọng môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở hạ tầng, trung tâm văn hóa, xã hội - an ninh quốc phịng Trong q trình thị hóa, cơng nghiệp hóa, Việt Nam ngày thay đổi theo chiều hướng lên Trong chế thị trường nhu cầu sử dụng đất để đầu tư sở hạ tầng, cơng trình công nghiệp, dịch vụ phát triển khu dân cư tạo biến động đất đai đáng kể vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất, gây khơng khó khăn cơng tác quản lý đất đai Nhằm thực tốt công tác quản lý đất đai, nhà nước ban hành Luật đất đai 2013, để tiến hành hoạt động như: Quy hoạch sử dụng đất, thống kê, kiểm kê, tra đất đai,…đây hoạt động vừa mang tính pháp lý, vừa mang tính nghiệp vụ để đưa công tác quản lý đất đai ổn định, xếp cách có hệ thống, bên cạnh tuân thủ theo quy định pháp luật đất đai hành người sử dụng đất khơng trường hợp chuyển nhượng trái phép, mua bán sang tay, đầu đất đai,…Điều làm ảnh hưởng lớn đến đời sống sử dụng đất Chính vậy, cơng tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất vấn đề nóng bỏng cần quan tâm nhều người dân quan, ban, ngành có liên quan Việc tìm hiểu, hệ thống lại tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất để có kết luận đúng, giải pháp thiết thực nhằm hồn thiện cơng tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa phương cần thiết Huyện Đan Phượng huyện nhỏ thành phố Hà Nội, nằm phía Tây bắc trung tâm thành phố Hà Nội, khoảng trục đường quốc lộ 32 từ trung tâm Hà Nội Sơn tây Đầu năm 2010 trở lại đây, tình hình biến động vấn đề chuyển nhượng đất đai diễn sôi nổi, vậy, việc 73 Qua bảng tổng hợp có nhận sét sau: Thứ nhất, thời gian toán: từ kết điều tra thấy hầu hết hợp đồng chuyển nhượng QSD đất nơng nghiệp tốn tương đối gọn, thỏa thuận trả lần sau giao dịch (chiếm bình quân chung 63,98%) Ngồi cịn có số hợp đồng chuyển nhượng chọn hình thức tốn trả nhiều lần hình thức khác, nhiên tỷ lệ phần trăm hai hình thức chiếm thấp so với hình thức Qua có nhận xét hoạt động giao dịch chuyển nhượng QSD đất nông nghiệp địa bàn nghiên cứu nhanh gọn, tín hiệu tốt thị trường, phản ánh tốt nhu cầu thực người bán người mua dẫn đến kết giao dịch nhanh gọn Thứ hai, hình thức toán: từ kết điều tra thấy hình thức tốn tiền mặt diễn phổ biến (chiếm tỷ lệ bình quân chung 68,33%), điều phản ánh tâm lý người Việt Nam nói chung người nông dân muốn thực giao dịch tiền mặt, tâm lý quen sử dụng tiền mặt tồn từ xưa đến nay; Bên cạnh số giao dịch thực tốn vàng, ngoại tệ hình thức khác, điều phản ánh đa dạng hình thức toán thị trường, kinh tế nước ta thời kỳ hội nhập 3.4.3 Những thuận lợi, khó khăn q trình hồn thiện hồ sơ thủ tục chuyển nhượng địa bàn 3.4.3.1 Thuận lợi Thực cải cách thủ tục hành theo đạo Chính phủ Năm 2010 UBND huyện thành lập phận cửa, văn phòng ĐKQSDĐ tiếp nhận trả kết thủ tục hành Do thời gian qua thủ tục chuyển nhượng, mua bán đất địa bàn phần thực đơn giản hơn, thời gian chờ đợi giải giảm xuống Như giảm chi phí lại, tốn cho người dân Do khu vực đô thị phát triển nên dịch vụ tư vấn, thông tin nhà đất nhiều, người dân cần tìm hiểu thông tin dễ dàng để làm thủ tục chuyển nhượng, mua bán nhà đất 74 3.4.3.2 Khó khăn, tồn Hàng năm số lượng hồ sơ có nhu cầu chuyển nhượng, mua bán nhà đất nộp hồ sơ quan nhà nước để tiến hành chuyển nhượng, nhiên khơng phải tồn số hồ sơ hợp lệ thực chuyển nhượng Ngoài thời gian qua giấy tờ chứng minh QSDĐ người dân bị thất lạc, hư hỏng nhiều, theo quy định pháp luật người có đất chuyển nhượng phải có GCNQSDĐ Trường hợp chưa có GCNQSDĐ phải làm thủ tục cấp GCNQSDĐ trước Muốn cấp GCNQSDĐ phải có giấy tờ chứng minh QSDĐ, khơng có đầy đủ giấy tờ việc xét cấp GCNQSDĐ khó khăn có nhiều trường hợp để cấp GCNQSDĐ phải nộp tiền sử dụng đất Việc nộp tiền sử dụng đất để cấp giấy chứng nhận số tiền lớn, người sử dụng đất không mặn mà với GCN phải nộp tiền Mặt khác việc cấp mới, cấp đổi GCNQSDĐ nhiều thời gian Từ đó, nhiều trường hợp chuyển nhượng, hai bên tự thoả thuận giấy tờ viết tay với (có khơng có người làm chứng), mà khơng khai báo với quan nhà nước Khó khăn cho cơng tác quản lý nhà đất địa bàn - Trên địa bàn xảy tình trạng người dân tự chuyển đổi mục đích sử dụng đất đặc biệt diện tích đất xen kẹt lẫn khu dân cư ( Diện tích cịn nhiều địa bàn phường quận ??? ha) mà chưa phép quan có thẩm quyền dẫn đến khơng có giấy tờ hợp lệ đất, việc xác định nguồn gốc sử dụng đất khó khăn, nguyên nhân xảy tình trạng chuyển nhượng ngầm mà không khai báo với quan Nhà nước, gây khó khăn cho việc nắm tình quản lý việc chuyển nhượng địa bàn - Ngoài để trốn loại thuế cần nộp bên tự thỏa thuận với tìm cách lách luật họ làm giả giấy tờ, lợi dụng kẽ hở văn luật để lách luật Có thể nêu sau: + Hai bên tự thỏa thuận giá mua, bán ghi hợp đồng thấp so với giá chuyển nhượng thực tế thị trường nhiều thường thấp 75 không cao so với giá nhà nước quy định để có lợi cho hai bên, có Nhà nước chịu thiệt Như quan thuế tiến hành tính thuế giá chuyển nhượng thấp giá nhà nước quy định giá áp thuế giá nhà nước quy định Mà nước ta giá Nhà nước ban hành chênh lệch nhiều so với giá thực tế thị trường Thực tế giá Nhà nước từ 30 – 60% giá thị trường qua so sánh giá thị trường thường cao khoảng từ – lần giá hợp đồng Hầu hết trường hợp chuyển nhượng địa bàn quận giá chuyển nhượng, mua bán hợp đồng thấp giá nhà nước quy định, hàng năm số chiếm 95 97% tổng số hồ sơ chuyển nhượng + Các bên chuyển nhượng qua tay chuyển nhượng Như việc chuyển nhượng bắc cầu người thân gia đình, người thuộc diện miện thuế thu nhập Ví dụ chuyển nhượng, mua bán cháu với bác gia đình với đối tượng trung gian bố đẻ (ông nội) 3.4.4 Giải pháp cho công tác chuyển nhượng địa bàn Huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội 3.4.4.1 Nhóm giải pháp sách giá đất Về nguyên tắc: Nhà nước nên quy định chế giá đất, giá đất phù hợp với giá đất hình thành thị trường, Nhà nước điều tiết giá đất thông qua việc tác động trực tiếp vào mối quan hệ cung - cầu sử dụng đất chế thuế đất, thu tiền sử dụng đất tiền thuê, sử dụng quỹ đất dự trữ Nhà nước; + Theo Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004, Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương định giá đất sở khung giá quy định Tuy nhiên qua trình điều tra, tìm hiểu thực tế địa bàn nghiên cứu giá giao dịch chuyển nhượng QSD tồn hai loại giá giá theo quy định địa phương giá giao dịch thực tế thị trường - Giá đất trồng lúa theo quy định khung giá nhà nước 50.000 đồng/m2 giá thực tế thị trường 550.000 đồng/m2, chênh lệch 76 500.000 đồng/m2 - Giá đất trồng lâu năm hoa màu theo quy định khung giá nhà nước 80.000 đồng/m2 giá thực tế thị trường 694.000 đồng/m2, chênh lệch 614.000 đồng/m2 - Giá đất nuôi trồng thủy sản theo quy định khung giá nhà nước 70.000 đồng/m2 giá thực tế thị trường 610.000 đồng/m2, chênh lệch 540.000 đồng/m2 Do thời gian tới để tránh rủi ro cho người chuyển nhượng người nhận chuyển nhượng QSD, tránh thất thu thuế, lệ phí góp phần làm lành mạnh hóa thị trường giao dịch chuyển nhượng QSD quyền địa phương cần phải ban hành khung giá đất chuyển nhượng phù hợp, linh hoạt sở điều tiết thị trường, vào thỏa thuận bên tham gia vào q trình chuyển nhượng, có đảm bảo quyền lợi bên tham gia chuyển nhượng, thúc đẩy phát triển lành mạnh thị trường đất đai 3.4.4.2 Hoàn thiện máy quản lý, thành lập trung tâm giao dịch - Phân rõ nhiệm vụ máy hành cơng có chức thực nhiệm vụ quản lý nhà nước thị trường, với hệ thống dịch vụ công hỗ trợ phát triển thị trường - Nâng cao lực máy tổ chức, trình độ công chức máy quản lý, đặc biệt máy quản lý cấp sở xã, thị trấn - Đưa hệ thống dịch vụ hỗ trợ thị trường vào hoạt động hành lang pháp lý Nhà nước thị trường, trách tình trạng “cị đất”, “cị nhà” hoạt động mơi giới khơng lành mạnh Một lý làm thị trường chuyển nhượng QSD đất năm qua phát triển thiếu lành mạnh, Nhà nước khơng kiểm sốt khơng có quan chịu trách nhiệm cung cấp thơng tin thức thiếu quan tư vấn tin cậy có tính pháp lý để hỗ trợ người bán người mua đất tham gia giao dịch Để khắc phục tình trạng này, địa phương cần phải thành lập trung tâm giao dịch QSD đất thức có 77 chức sau đây: - Thực cung cấp thông tin nguồn cung đất đai, bao gồm nguồn cung khu vực Nhà nước, doanh nghiệp cá nhân có QSD đất tham gia vào nguồn cung thị trường - Trung tâm phải thực chức thẩm định đặc trưng QSD loại đất tính pháp lý thực dịch vụ pháp lý QSD đất tham gia giao dịch Trung tâm phải chịu trách nhiệm có đủ độ tin cậy thơng tin tính pháp lý đặc điểm kinh tế kỹ thuật QSD đất đai nói chung Trung tâm phải tổ chức hoạt động cho giao dịch thực cách xác, phù hợp cho hoạt động chuyển nhượng trao đổi bên tham gia giao dịch Trung tâm làm trung gian hướng dẫn thực trình tiến hành thủ tục giao dịch bên nhận chuyển nhượng (mua) bên chuyển nhượng (mua) đảm bảo trình tự quy định pháp luật giao dịch QSD đất Trung tâm thay mặt (hoặc giúp đỡ) bên nhận chuyển nhượng chuyển nhượng thực thủ tục giao dịch với quan Nhà nước để đảm bảo giao dịch bảo hộ pháp luật giúp Nhà nước thực việc kiểm soát quan hệ giao dịch QSD đất thị trường giao dịch thức - Trung tâm làm cầu nối cho việc thực toán hai bên giới thiệu nguồn cung cấp tài cho người có nhu cầu vay vốn chấp tham gia giao dịch Để thực tốt chức trên, Trung tâm giao dịch phải có đội ngũ chuyên gia đào tạo chuyên nghiệp giao dịch, định giá thẩm định bất động sản 3.4.4.3 Giải pháp sách đào tạo cán quản lý đất đai Đào tạo, bồi dưỡng cán nâng cao lực chun mơn cho cán địa cấp xã cán chuyên môn thực công tác đăng ký chuyển nhượng QSD đất đai Đào tạo, bồi dưỡng cán hoạt động quan trọng công tác cán bộ, xu phát triển hội nhập đất nước có nhiều vấn đề 78 nảy sinh đặt đòi hỏi người cán cần phải tiếp cận, cập nhật, đặc biệt xu phát triển thị trường đất đai Địa phương cần phải tiếp cận với trường, trung tâm đào tạo nước nước để đưa cán đào tạo, bồi dưỡng nâng cao trình độ để đáp ứng với địi hỏi thực tế đặt địa phương Lựa chọn loại hình, hình thức đào tạo bồi dưỡng phù hợp cán tham gia học tập Cần có sách khuyến khích, hỗ trợ, động viên vật chất tinh thần cán yên tâm học tập công tác 79 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ KẾT LUẬN Huyện Đan Phượng huyện ngoại thành nằm phía Tây Bắc thủ Hà Nội, có tổng diện tích tự nhiên 7.735,48 (trong đất nơng nghiệp 3.523 chiếm 45,54%; đất phi nông nghiệp 3.346,98 chiếm 43,27%; đất chưa sử dụng 865,5 chiếm 11,19%) Từ Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực văn hướng dẫn thi hành luật tạo hành lang pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực quyền sử dụng đất Về hồ sơ qui trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Đan Phượng, Thành phố Hà Nội Huyện ban hành quy trình giải thủ tục quyền sử dung đất theo chế cửa từ người dân phải đến phận Tiếp nhận Trả kết thuộc Huyện Đan Phượng để giải thủ tục chuyển nhượng QSD đất Từ kết nghiên cứu xã thực quyền chuyển nhượng sử dụng đất cho thấy số lượng giao dịch chuyển nhượng đất đai ngày tăng Quyền chuyển nhượng đất người dân thực tốt yêu cầu Luật đất đai, chiếm 53,85% số hộ làm công tác chuyển nhượng qua Văn phòng Đăng ký QSD đất huyện (630 trường hợp tổng số 1170 trường hợp), 46,15% chưa thực yêu cầu Luật đất đai Tình hình giao dịch diễn xã có mức độ phát triển khác khác Các địa phương có điều kiện phát triển, thị hóa nhanh số lượng trường hợp giao dịch đất đai diễn sôi động địa phương phát triển, nông Qua kết nghiên cứu xã, đề xuất nhóm giải pháp hồn thiện chế sách để người dân thực tốt trách nhiệm nghĩa vụ Nhà nước thực quyền sử dụng đất, là: nhóm giải pháp (1) Nhóm giải pháp sách giá đất; (2) Nhóm giải pháp hoàn thiện máy quản lý, thành lập trung tâm giao dịch; (3) Nhóm giải pháp sách đào tạo cán quản lý đất đai 80 ĐỀ NGHỊ * Đối với Nhà nước - Thành phố huyện cần tiếp tục cải cách thủ tục hành để người sử dụng đất thực QSD đất thuận tiện, nhanh chóng Thủ tục hành đặt cho quan Nhà nước người sử dụng đất người sử dụng đất thực QSD đất quy định pháp luật thực cách thống Trong điều kiện kinh tế - xã hội ngày biến đổi khơng ngừng địi hỏi đáp ứng máy Nhà nước ngày tiến bộ, phát triển Do đó, khơng cải cách th ủ tục hành khơng thể đáp ứng phù hợp với yêu cầu thực tế * Đối với chủ thể tham gia hoạt động chuyển nhượng QSD Khuyến khích việc nâng cao trình độ kiến thức pháp luật thị trường khoa học cơng nghệ để tận dụng hội thay đổi mục đích sử dụng đất nâng cao thu nhập Tăng cường khả tiếp cận thông tin phản ứng nhanh với hội thị trường có ảnh hưởng đến kết sản xuất 81 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bùi Thị Tuyết Mai (2005), Thị trường QSD đất Việt Nam, Nxb Lao động xã hội, Hà Nội Đặng Hùng Võ (2007), Định hướng phát triển thị trường bất động sản giai đoạn đẩy mạnh cơng nghiệp hóa đất nước, Bài trình bày (chính sách, pháp luật đất đai với kinh tế thị trường Việt Nam) chương trình giảng dạy Kinh tế Fulbright Đỗ Kim Chung (1999), Thị trường chuyển nhượng cho thuê đất đai nông nghiệp Việt Nam - thực trạng định hướng sách Kỷ yếu hội thảo khoa học: Kinh tế sách đất đai Việt Nam Đỗ Kim Chung (2000), Thị trường đất đai nông nghiệp Việt Nam: thực trạng định hướng sách, Tạp chí Nghiên cứu Kinh tế, số 260 - tháng 1/2000 Đỗ Kim Chung, Đinh Văn Đãn, Nguyễn Phượng Lê, Nguyễn Viết Đăng (2010), Giáo trình kinh tế nơng trại nâng cao, NXB Nơng nghiệp, Hà Nội Đỗ Kim Chung, Phạm Vân Đình, Đinh Văn Đãn, Nguyễn Văn Mác, Nguyễn Thị Minh Thu (2009), Giáo trình ngun lý Kinh tế nơng nghiệp, NXB Nơng nghiệp, Hà Nội” Đào Thế Tuấn (2008), Chính sách nông thôn, nông dân nông nghiệp Trung quốc (15/5/2008) Hiến pháp năm 1992 Hoàng Đức Thân (2003), Giáo trình tổ chức kinh doanh thị trường hàng hóa dịch vụ Việt Nam, Nhà xuất Thống kê, Hà Nội 10 Luật đất đai năm 2003 11 Lê Xuân Bá (2003), Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam, Nxb Khoa học Kỹ thuật 82 12 Lâm Quang Huyên (1999), Vấn đề ruộng đất nông dân nước Đông Nam Á Nxb Khoa học xã hội 13 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 Chính phủ thi hành Luật đất đai 14 Nguyễn Đình Bồng, Tôn Gia Huyên, Nguyễn Dũng Tiến, Trần Minh Hà, Hà Sỹ Tú, Nguyễn Đức Minh, Trần Trung Chính, Nguyễn Khải, Phùng Văn Nghệ, Nguyễn Công Huân, Nguyễn Văn Hiếu, Đỗ Đức Đôi, Nguyễn Văn Chiến, Trần Hùng Phi, Lê Tiến Vương (2006), Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, Báo cáo đề tài độc lập cấp nhà nước, Bộ Tài nguyên Mơi trường 15 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bổng (2006), Giáo trình thị trường bất động sản, Nxb Nơng nghiệp Hà Nội 16 Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13 tháng năm 2006 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường việc hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn thực quyền người sử dụng đất 17 Sở Tài nguyên Môi trường thành phố Hà Nội (2014), Báo cáo tổng kết công tác ngành tài nguyên môi trường năm 2014, phương hướng nhiệm vụ năm 2015 18 Ủy ban nhân dân huyện Đan Phượng (2014), Báo cáo tổng kết công tác năm 2014, phương hướng nhiệm vụ năm 2015 19 Lê Trọng (2010), Tích tụ ruộng đất hợp lý để cơng nghiệp hóa nơng nghiệp, (30/07/2010) http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com 20 Phangxehana (2009), Hai lần đột phá lớn nông nghiệp Mỹ” http://suhoctre.hisforum.net 21 Quang Thuần (2009), Kinh tế - Nông dân tích tụ ruộng đất, (24/03/2009) http://tintuc.timnhanh.com 22 Theo Hà Nội (2008), Kinh tế - Tích tụ ruộng đất - Hướng tất yếu ”tam nông”, (02/12/2008) http://tintuc.timnhanh.com 83 23 Trần Lê (2008), Bất động sản - Tích tụ ruộng đất nào, (4/8/2008) http://vneconomy.vn 24 Vũ Trọng Khải (2008), Tích tụ ruộng đất khía cạnh kinh tế, (5/8/2008) http://www.kinhtenongthon.com.vn Vũ Văn Nâm (2009) Kinh nghiệm quốc tế phát triển nông nghiệp bền vững học kinh nghiệm cho Việt Nam PHIẾU THU THẬP THƠNG TIN MẪU PHIẾU ĐIỀU TRA CÁN BỘ ĐỊA CHÍNH XÃ Phục vụ đề tài “Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội – Giai đoạn 2010-2014” Kính gửi: Cán địa xã: I THÔNG TIN CHUNG Họ tên cán địa xã: Trình độ Thạc sỹ: Trung cấp: Cấp 3: Đại học: Cao đẳng: Cấp 2: Tuổi: …………………………………………………………………………… Số năm công tác: ……………………………………………………………… II TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Tổng số vụ chuyển đổi Quyền sử dụng đất giai đoạn 2010 – 2014: Tổng số vụ:………………………………(Vụ) Diện tích: ……………………… Trong đó: Đất nơng nghiệp: …………….(Vụ) Diện tích: ……………………… Đất ở: ……………………………………(Vụ) Diện tích: ……………………… Tổng số vụ chuyển nhượng Quyền sử dụng đất giai đoạn 2010 – 2014: Tổng số vụ:………………………………(Vụ) Diện tích: ……………………… Trong đó: Đất nơng nghiệp: …………….(Vụ) Diện tích: ……………………… Đất ở: ……………………………………(Vụ) Diện tích: ……………………… Thực thuê Quyền sử dụng đất cho thuê lại Quyền sử dụng đất giai đoạn 2010 – 2014: Tổng số vụ:………………………………(Vụ) Diện tích: …………………… Trong đó: Đất nơng nghiệp: …………….(Vụ) Diện tích: …………………… Đất ở: ……………………………………(Vụ) Diện tích: …………………… Thực Quyền thừa kế, cho tặng Quyền sử dụng đất giai đoạn 2010 – 2014: Tổng số vụ:………………………………(Vụ) Diện tích: …………………… Trong đó: Đất nơng nghiệp: …………….(Vụ) Diện tích: …………………… Đất ở: ……………………………………(Vụ) Diện tích: …………………… Quyền chấp, bảo lãnh, góp vốn Quyền sư dụng đất giai đoạn 2010 – 2014: Tổng số vụ:………………………………(Vụ) Diện tích: …………………… Trong đó: Đất nơng nghiệp: …………….(Vụ) Diện tích: …………………… Đất ở: ……………………………………(Vụ) Diện tích: …………………… III ĐÁNH GIÁ VỀ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 10 Đánh giá chung A Tốt : B Bình thường: C Khơng tốt: 11 Theo Ơng (Bà) thủ tục hành liên quan tới Quyền sử dụng đất nào? A Phức tạp: B Bình thường: C Dễ dàng: 12 Theo Ông (Bà) thời gian để giải thủ tục có liên quan tới Quyền sử dụng đất nào? A Nhanh: B Bình thường: C Chậm: 13 Giá đất địa phương ông bà bao nhiêu: ………………triệu/m2 Đánh giá ông (bà) giá đất: A Cao: B Bình thường: C Thấp: 14 Theo Ơng (Bà) phí mà nhà nước thu tiến hành thủ tục liên quan đến Quyền sử dụng đất nào? A Cao: B Bình thường: C Thấp: 15 Ông (Bà) cho ý kiến đóng góp để nâng cao hiệu thực Quyền sử dụng đất: ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… Xin chân thành cảm ơn Ông (Bà)! Người điều tra Người điều tra PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN MẪU PHIẾU ĐIỀU TRA ĐIỀU TRA NÔNG HỘ Phục vụ đề tài “Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội – Giai đoạn 2010-2014” Xin Ơng (Bà)vui lịng trả lời số câu hỏi sau: I Thông tin chung: Họ tên:…………………………………………………………………… Địa chỉ: ……………………………………………………………………… Giới tính:……………………… Nghề nghiệp: ………………………… II Các thông tin thực quyền sử dụng đất Xin Ông (Bà) cho biết khoảng thời gian từ năm 2010 – 2014 Ông (bà) có tham gia thực nội dung sau hay khơng (Tích dấu “x” vào nội dung có thực hiện) Hình thức tham gia Số lần Có/khơng Diện tích (m2) Mua, bán, chuyển quyền sử dụng đất: + Đất nông nghiệp + Đất Thuê cho thuê đất: + Đất nông nghiệp + Đất Cho, tặng, thừa kế đất đai: + Đất nông nghiệp + Đất Thế chấp đất đai để vay vốn: + Đất nơng nghiệp + Đất Ơng (Bà) thường thực giao dịch theo hình thức nào: A Tại UBND xã quan nhà nước: B Hợp đồng viết tay có người thứ chứng kiến: C Hợp đồng miệng: D Hình thức khác (Mơ tả rõ):……………………………………………………… III Đánh giá tình hình thực quyền sử dụng đất Ông (Bà) thấy giá đất địa phương Ông (Bà) nào? A Cao: B Trung bình: C Thấp: Ơng (Bà) thấy giá đền bù đất Nhà nước nào? A Cao: B Trung bình: C Thấp: Ơng (Bà) đánh giá thủ tục liên quan đến việc thực quyền sử dụng đất Nhà nước nào? A Phức tạp: B Bình thường: C Thuận lợi: 10 Theo Ơng (Bà) thời gian giải thủ tục liên quan đến Quyền sử dụng đất nào? A Lâu: B Bình thường: C Nhanh: 11 Ý kiến khác Ông (Bà): ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… Cảm ơn hợp tác Ông (Bà)! Người điều tra Người điều tra ... 3.2 ĐÁNH GIÁ HỒ SƠ VÀ QUI TRÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN ĐAN PHƯỢNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 49 3.3 ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN ĐAN PHƯỢNG, THÀNH PHỐ HÀ... chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội - Đánh giá hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất so với pháp luật đất đai - Đánh giá quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất. .. kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội giai đoạn 2010 – 2014; - Đánh giá việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội theo góc nhìn người