(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Uông Bí tỉnh Quảng Ninh, giai đoạn 2013 2015

(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Uông Bí tỉnh Quảng Ninh, giai đoạn 2013 2015(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Uông Bí tỉnh Quảng Ninh, giai đoạn 2013 2015(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Uông Bí tỉnh Quảng Ninh, giai đoạn 2013 2015(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Uông Bí tỉnh Quảng Ninh, giai đoạn 2013 2015(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Uông Bí tỉnh Quảng Ninh, giai đoạn 2013 2015(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Uông Bí tỉnh Quảng Ninh, giai đoạn 2013 2015(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Uông Bí tỉnh Quảng Ninh, giai đoạn 2013 2015(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Uông Bí tỉnh Quảng Ninh, giai đoạn 2013 2015(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Uông Bí tỉnh Quảng Ninh, giai đoạn 2013 2015(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Uông Bí tỉnh Quảng Ninh, giai đoạn 2013 2015(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Uông Bí tỉnh Quảng Ninh, giai đoạn 2013 2015(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Uông Bí tỉnh Quảng Ninh, giai đoạn 2013 2015(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Uông Bí tỉnh Quảng Ninh, giai đoạn 2013 2015(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Uông Bí tỉnh Quảng Ninh, giai đoạn 2013 2015(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Uông Bí tỉnh Quảng Ninh, giai đoạn 2013 2015(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Uông Bí tỉnh Quảng Ninh, giai đoạn 2013 2015

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ……… ……… CHU TUẤN DŨNG NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ UÔNG BÍ TỈNH QUẢNG NINH, GIAI ĐOẠN 2013 - 2015 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2016 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ……… ……… CHU TUẤN DŨNG NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ NG BÍ TỈNH QUẢNG NINH, GIAI ĐOẠN 2013 - 2015 Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông Thái Nguyên - 2016 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn “Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố ng Bí, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2013 - 2015” kết nghiên cứu riêng Những số liệu, kết nêu luận văn trung thực, khách quan chưa cơng bố cơng trình khác Tôi xin cam đoan rằng, giúp đỡ trình thực luận văn cảm ơn, thơng tin trích dẫn rõ nguồn gốc Thái Nguyên, ngày … tháng … năm … Tác giả luận văn Chu Tuấn Dũng ii LỜI CẢM ƠN Để hồn thiện luận văn tơi nhận giúp đỡ, ý kiến đóng góp quý báu nhiều cá nhân tập thể Lời đầu tiên, xin chân thành cảm ơn PGS.TS Nguyễn Ngọc Nơng - thầy tận tình hướng dẫn, bảo suốt thời gian thực đề tài Tôi xin gửi cảm ơn đến tập thể thầy giáo, giáo khoa Quản lý Tài ngun, phịng Đào tạo - Đào tạo Sau đại học, Đại học Nông Lâm Thái Nguyên tạo điều kiện thuận lợi cho thực đề tài Tôi xin cảm ơn cán bộ, cơng chức Phịng Tài ngun Mơi trường, Phịng Thống kê, Ban địa bà nhân dân phường, xã thành phố ng Bí giúp đỡ tơi nhiều q trình điều tra, thu thập số liệu Cũng này, chân thành xin cảm ơn tới gia đình, bạn bè, đồng nghiệp người giúp đỡ, đóng góp ý kiến tạo điều kiện thuận lợi để hồn thành luận văn Một lần tơi xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày … tháng … năm … Tác giả luận văn Chu Tuấn Dũng iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG vii DANH MỤC CÁC HÌNH viii MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu đề tài Ý nghĩa đề tài Chương 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở khoa học 1.1.1 Khái quát chung giá đất sở khoa học hình thành giá đất 1.1.2 Các yếu tố ảnh hướng tới giá đất 1.2 Cơ sở pháp lý 1.2.1 Những pháp lý dùng để quản lý giá đất thực công tác định giá đất 1.2.2 Các nguyên tắc định giá đất theo quy định pháp luật 1.2.3 Các phương pháp định giá đất 10 1.3 Cơ sở thực tiễn 19 1.3.1 Quản lý giá đất định giá đất số nước giới 19 1.3.2 Quản lý giá đất định giá đất Việt Nam 22 1.3.3 Xu biến động giá đất thành phố Uông Bí - tỉnh Quảng Ninh 23 Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 26 2.1 Đối tượng nghiên cứu 26 2.2 Phạm vi thời gian nghiên cứu 26 2.3 Nội dung nghiên cứu 26 2.3.1 Sơ lược điều kiện tự nhiên, KTXH tình hình sử dụng đất đai thành phố ng Bí giai đoạn 2013 - 2015 26 iv 2.3.2 Các vấn đề giá đất số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố ng Bí 26 2.3.3 Xác định mối quan hệ số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị thành phố ng Bí 27 2.3.4 Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu công tác định giá đất 27 2.4.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 27 2.4.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 28 2.4.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 29 2.4.4 Phương pháp chuyên gia 30 Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 31 3.1 Sơ lược điều kiện tự nhiên, KTXH tình hình sử dụng đất đai thành phố ng Bí giai đoạn 2013 - 2015 31 3.1.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố ng Bí 31 3.1.2 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội cảnh quan mơi trường thành phố ng Bí 39 3.1.3 Tình hình sử dụng đất thành phố ng Bí 39 3.1.4 Tình hình cấp GCNQSDĐ thành phố ng Bí 43 3.2 Các vấn đề giá đất số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố ng Bí 44 3.2.1 Giá đất đô thị theo quy định chung phạm vi nước 44 3.2.2 Công tác định giá đất vùng nghiên cứu 45 3.2.3 Số liệu điều tra giá đất thực tế tuyến đường trung tâm 49 3.2.4 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố ng Bí 60 3.3 Xác định mối quan hệ số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị thành phố ng Bí 65 3.3.1 Trình độ văn hóa, nghề nghiệp, thu nhập, an ninh, môi trường, độ rộng ngõ ảnh hưởng đến giá đất 67 3.3.2 Vị trí, hình thể, diện tích đất ảnh hưởng đến giá đất 68 3.3.3 Nhóm yếu tố pháp lý đất ảnh hưởng đến giá đất 69 v 3.4 Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu công tác định giá đất 70 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 72 Kết luận 72 Kiến nghị 72 TÀI LIỆU THAM KHẢO 74 vi DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT TỪ VIẾT TẮT NGHĨA BĐS : Bất động sản BTC : Bộ Tài BTNMT : Bộ Tài nguyên Môi trường CHXHCN : Cộng hòa xã hội chủ nghĩa CN : Chữ nhật CP : Chính phủ CSHT : Cơ sở hạ tầng GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HĐND : Hội đồng nhân dân NĐ : Nghị định QĐ : Quyết định QSD : Quyền sử dụng QSDĐ : Quyền sử dụng đất TP : Thành phố TT : Thông tư TW : Trung ương UBND : Uỷ ban nhân dân VBQPPL : Văn quy phạm pháp luật kjljljl vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Tình hình sử dụng đất thành phố ng Bí qua năm 40 Bảng 3.2: Thống kê số trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất khu vực nghiên cứu giai đoạn 2013 - 2015 43 Bảng 3.3: Khung giá đất đô thị 44 Bảng 3.4: Giá đất thuộc nhóm I theo quy định từ năm 2013 đến 2015 46 Bảng 3.5: Giá đất thuộc nhóm II theo quy định từ năm 2013 đến 2015 47 Bảng 3.6: Giá đất thuộc nhóm III theo quy định từ năm 2013 đến 2015 48 Bảng 3.7: Giá đất thuộc nhóm IV theo quy định từ năm 2013 đến 2015 49 Bảng 3.8: Số liệu điều tra đất theo vị trí nhóm I 50 Bảng 3.9: Số liệu điều tra đất theo vị trí nhóm II 53 Bảng 3.10: Số liệu điều tra đất theo vị trí nhóm III 56 Bảng 3.11: Số liệu điều tra đất theo vị trí nhóm IV 58 Bảng 3.12: Tình hình biến động dân số GTGT (thực tế) 60 Bảng 3.13: Ảnh hưởng yếu tố vị trí đất đến giá đất tuyến đường Quang Trung 61 Bảng 3.14: Ảnh hưởng yếu tố đặc điểm đất đến giá đất đô thị 64 viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1: Cơ cấu sử dụng đất thành phố ng Bí năm 2015 40 Hình 3.2 So sánh giá thị trường trung bình đường phố nhóm I 51 Hình 3.3 So sánh giá thị trường trung bình đường phố nhóm II 54 Hình 3.4 So sánh giá thị trường trung bình đường phố nhóm III 57 Hình 3.5 So sánh giá thị trường trung bình đường phố nhóm IV 59 Hình 3.6 So sánh giá thị trường trung bình đường phố nhóm IV 63 Hình 3.7 Mối quan hệ yếu tố ảnh hưởng giá đất thành phố ng Bí 66 Hình 3.8 Trình độ văn hóa, nghề nghiệp, thu nhập, an ninh, môi trường, độ rộng ngõ ảnh hưởng đến giá đất 67 Hình 3.9 Vị trí, hình thể, diện tích đất ảnh hưởng đến giá đất 68 Hình 3.10 Nhóm yếu tố pháp lý đất ảnh hưởng đến giá đất 69 67 3.3.1 Trình độ văn hóa, nghề nghiệp, thu nhập, an ninh, môi trường, độ rộng ngõ ảnh hưởng đến giá đất Hình 3.8 Trình độ văn hóa, nghề nghiệp, thu nhập, an ninh, môi trường, độ rộng ngõ ảnh hưởng đến giá đất Qua đồ thị xử lý số liệu ta thấy, yếu tố giá đất thị trường giá đất hàng năm Nhà nước qui định tập trung gần Điều chứng tỏ hai yếu tố có mối quan hệ với Trên thực tế điều tra cho thấy, khu vực có giá đất quy định theo giá Nhà nước cao thấp giá đất thị trường có chênh lệch tương đồng Qua điều tra cho thấy, yếu tố trình độ học vấn có mối quan hệ chặt chẽ tới yếu tố nghề nghiệp thu nhập Người dân khu vực điều tra chủ yếu có trình độ Trung học phổ thơng đại học, cao đẳng trở lên Thông thường, với người có trình độ đại học, cao đẳng thường cơng tác quan nhà nước cịn người có trình độ từ Trung học phổ thơng trở xuống có xu hướng làm cơng việc bn bán lao động tự Mức thu nhập họ mà có phân hóa 68 Ngồi ra, q trình xử lý số liệu cịn cho thấy tiêu an ninh, môi trường, độ rộng đường nằm nhóm ảnh hưởng Điều chứng tỏ, người có thu nhập trình độ học vấn mức tốt có xu hướng lựa chọn khu vực đất có điều kiện mơi trường an ninh tốt; hoạt động kinh doanh thường bám theo trục đường có độ rộng đường lớn Chính tâm lý sử dụng đất kéo theo giá đất khu vực có an ninh, mơi trường tốt, độ rộng đường lớn có giá đất cao khu vực cịn lại 3.3.2 Vị trí, hình thể, diện tích đất ảnh hưởng đến giá đất Hình 3.9 Vị trí, hình thể, diện tích đất ảnh hưởng đến giá đất Qua đồ thị xử lý số liệu ta thấy, yếu tố vị trí nằm gần với giá đất Nhà nước quy đinh giá đất thị trường Điều chứng tỏ, tiêu có mối quan hệ mật thiết với giá đất đồng thời thiết lập yếu tố liên quan đến đất hình thể diện tích Qua điều tra thực tế, rõ điều phân tích cụ thể phần - Ảnh hưởng yếu tố vị trí đến giá đất thị 69 3.3.3 Nhóm yếu tố pháp lý đất ảnh hưởng đến giá đất Hình 3.10 Nhóm yếu tố pháp lý đất ảnh hưởng đến giá đất Qua hình ta thấy câu hỏi: “Có đồng ý với bảng giá đất hàng năm Nhà nước hay không?” “có thường xuyên tiếp cận với văn quy định Nhà nước giá đất hay không?” tập trung lại gần Điều chứng tỏ hộ gia đình chọn điều tra mà thường xuyên tiếp cận với văn Nhà nước giá đất hiểu rõ giá đất hàng năm Nhà nước đưa vào thời điểm mức so với thị trường Tuy nhiên có 70% số hộ gia đình điều tra không đồng ý với giá đất qui định hàng năm Nhà nước với lý đưa giá đất nhà nước quy định thấp hơn, chưa sát với giá thị trường Trong nhóm yếu tố có yếu tố khác điều tra yếu tố pháp lý liên quan đến đất Có nhóm tình trạng pháp lý liên quan đến đất đưa để điều tra nhóm người dân đánh giá cao trường hợp có đủ giấy tờ hợp lệ theo qui định pháp luật, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trường hợp thứ có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trong trường hợp thứ đánh giá cao chiếm 80% tổng số hộ điều 70 tra Mặt khác, yếu tố pháp lý yếu tố khoảng cách đến đường chính, dịch vụ dân sinh nằm gần Qua điều tra thấy rằng, đất nằm gần mặt đường có điều kiện dân sinh kèm theo tốt hơn, số trường hợp có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhiều so với đất nằm sâu ngõ, ngách xa trục đường Điều chứng tỏ người dân nhận thức rõ quyền lợi giá trị đất Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất 3.4 Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu công tác định giá đất Qua thực tế tìm hiểu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Uông Bí từ năm 2013 đến năm 2015 cơng tác xác định giá đất địa bàn thành phố chưa thực sát với mức giá giao dịch thị trường Mặc dù hàng năm UBND tỉnh đưa bảng giá đất giá đất quy định so 60-70% so với giá giao dịch thị trường tự Và kê khai để tính thuế chuyển nhượng đa số người dân kê khai không với giá thực tế giao dịch mà kê khai cho sát với giá quy định Nhằm thực tốt nhiệm vụ quản lý thị trường quyền sử dụng đất đảm bảo cân giá đất thị trường giá đất nhà nước quy định, tránh tượng khiếu kiện dân kéo dài, đảm bảo việc thu hồi đất, giao đất để thực dự án nhanh gọn cần phải thực số giải pháp sau: - UBND tỉnh Quảng Ninh cần xây dựng bảng giá đất chi tiết hơn, hướng tới quy định gía đất đến phù hợp với giá trao đổi thực tế địa phương Việc điều chỉnh giá đất phải tiến hành cách thường xuyên theo định kỳ đột xuất theo nhu cầu thực tế thị trường để giá đất quy định phù hợp với thực tế Trong trường hợp giá đất biến động Nhà nước công bố quy hoạch, đầu tư sở hạ tầng, xây dựng khu thị cấp quyền có liên quan phải thực việc điều chỉnh giá đất kịp thời sở cân nhắc cách thận trọng tính tốn giá đất theo cách phân tích mức độ cách toàn diện - Khi xác định giá đất cần xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất cách chi tiết cho tuyến đường Phân loại theo mức đường cụ thể dựa các yếu tố khu vực trung tâm, cận trung tâm, ven đô, cần bổ sung hệ số điều chỉnh hình thể đất, bề rộng mặt tiền, khả sinh lợi, xếp đường có điều kiện tương tự có mức giá gần 71 - Cần thu hẹp đoạn đường cần định giá với khoảng cách ngắn không nên chia khoảng cách đoạn đường dài Tức tuyến đường chia nhiều đoạn ngắn không nên chia - đoạn - Nhanh chóng hình thành phát triển mạng lưới thu thập thông tin giá đất thực tế cách tự động, khách quan việc ứng dụng công nghệ thông tin xây dựng website đồ giá đất cung cấp liệu mở giá đất chi tiết đến vùng, đất cho phép người dân truy cập tham khảo, kèm theo tính giao dịch trực tuyến theo định hướng tuân thủ thông lệ thẩm định giá nhà nước Đây đóng vai trị nguồn sở liệu tổng hợp quan trọng mang tính cập nhật, khách quan giúp quan định giá đất dễ dàng có nhìn tồn diện thị trường đất đai - Tăng cường hồn thiện cơng tác giao đất, cho th đất thơng qua hình thức đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án xây dựng cơng trình có sử dụng đất để khắc phục hạn chế giá đất UBND tỉnh ban hành thấp giá thực tế chuyển nhượng thị trường, đồng thời đảm bảo tính cơng khai, minh bạch, làm sở thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản - Thành lập ban định giá theo dõi biến động chuyên làm nhiệm vụ định giá đất cách chuyên nghiệp với đội ngũ cán đào tạo Tính chất chuyên nghiệp thường xuyên quan việc định giá khắc phục khó khăn gặp phải trình điều tra giá đất thực tế thị trường 72 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Qua nghiên cứu, tìm hiểu giá đất số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị địa bàn thành phố ng Bí cho thấy giá đất chuyển nhượng thực tế thị trường cao so với giá đất UBND tỉnh quy định Sự chênh lệch giá đất thực tế giá đất Nhà nước quy định gây khó khăn công tác quản lý Nhà nước đất đai việc thực sách liên quan như: cơng tác giải phóng mặt thu hồi đất, thực nghĩa vụ tài cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, việc định giá tài sản nhà đất phục vụ cho công tác thi hành án, Đối với yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Dân số ảnh hưởng đầu tiên, dân số thành phố ng Bí tăng nhanh điều khiến mức cầu nơi tăng qua gây sức ép lên giá đất Giá chuyển nhượng thị trường cao nơi có giá trị sinh lợi cao, vị trí thuận lợi cho giao thông, cụ thể địa điểm nghiên cứu Nhóm I với giá chuyển nhượng trung bình thị trường cao đạt 42.000.000 đồng/m2 giảm dần qua Nhóm II với giá chuyển nhượng trung bình cao 20.800.000 đồng/m2, giá chuyển nhượng Nhóm III đạt cao 11.700.000 đồng/m2, giá chuyển nhượng thấp Nhóm IV đạt cao 4.500.000 đồng/m2 Những tuyến đường có khả kinh doanh bn bán yếu tố quan trọng vị trí đất mang lại khả sinh lời cao ổn định dẫn đến nhu cầu người mua cao, tiếp đến yếu tố hình thể đất, điều kiện sở hạ tầng, môi trường sống, yếu tố pháp lý đất; Những đất có mục đích sử dụng để ở, đất ngõ, ngách, hẻm giá phụ thuộc chủ yếu vào khoảng cách đến tuyến đường chính, mức độ gần xa cơng trình cơng cộng, bề rộng độ sâu ngõ, hình thể đất, sau đến yếu tố địa hình, môi trường tự nhiên xã hội Kiến nghị Qua trình tìm hiểu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn số phường trung tâm thành phố ng Bí, xuất phát từ thực trạng công tác 73 quản lý đất đai nói chung cơng tác quản lý Nhà nước đất đai nói riêng địa bàn nghiên cứu xin đưa số kiến nghị sau: - Giá đất quy định UBND tỉnh Quảng Ninh chênh lệch nhiều so với giá thị trường, cần phải điều chỉnh giá quy định sát với giá thị trường - Công tác cập nhật thông tin biến động giá đất, điều chỉnh giá đất phải tiến hành cách thường xuyên theo định kỳ đột xuất theo nhu cầu thực tế thị trường - Nâng cao hiệu quản lý, quy hoạch đồng bộ, tập trung tạo điều kiện thuận lợi cho công tác định giá đất đai công tác quản lý đất đai Nhà nước - UBNB tỉnh Quảng Ninh cần không ngừng xây dựng đội ngũ cán có chun mơn tăng cường cơng tác tra, kiểm tra nhằm xây dựng khung giá sát với giá thị trường, góp phần xây dựng thị trường đất đai công khai, minh bạch, tổ chức quản lý chặt chẽ, cung cấp thông tin tới người mua người bán cách kịp thời xác 74 TÀI LIỆU THAM KHẢO Nguyễn Hải An (2014), Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Vĩnh Yên - tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2009 - 2013, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên; Bộ Tài (2007), Thơng tư số 145/2007/TT-BTC, ngày 06/12/2007 Bộ Tài hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP; Bộ Tài nguyên Môi trường (2012), Kết nghiên cứu: “Kinh nghiệm nước quản lý pháp luật đất đai”; Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 Bộ tài nguyên môi trường việc quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất; Chính phủ (2004), Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất; Chính phủ (2007), Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 /07/2007 Chính phủ việc sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ; Chính phủ (2009), Nghị định số 42/2009/NĐ-CP ngày 07/05/2009 Chính phủ việc phân loại thị; Chính Phủ (2012), Tờ trình số 302/TTr-CP ngày 24/10/2012 của Chính phủ dự án Luật Đất đai (sửa đổi); Chính phủ (2014), Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định giá đất; 10 Chính phủ (2014), Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 Chính phủ quy định khung giá đất; 11 Nguyễn Hùng Cường (2014), Xây dựng sở liệu giá đất phục vụ quản lý tài đất đai phường Hà Khánh, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên; 75 12 Ngô Thị Thanh Hảo (2012), Nghiên cứu biến động giá đất địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2009 - 2011, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên; 13 Nguyễn Thế Huấn cộng (2009), Giáo trình Định giá đất, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên; 15 Trần Mạnh Hùng (2014), Ứng dụng sở liệu địa kết hợp điều tra xây dựng vùng giá trị đất đai đồ giá đất phường Trần Hưng Đạo, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên; 16 Trịnh Hữu Liên (2010), Nghiên cứu sở khoa học phương pháp xây dựng vùng giá trị đất đai, Bộ Tài ngun Mơi trường; 17 Trịnh Hữu Liên, Hồng Văn Hùng (2013), Xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ quản lý đất đai định giá đất, NXB Nông Nghiệp, Hà Nội; 18 Quốc Hội (2003), Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003; 19 Quốc Hội (2013), Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013; 20 Nguyễn Văn Phú (2014), Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2009 - 2013, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên; 21 Nguyễn Văn Phúc (2014), Nghiên cứu xây dựng đồ vùng giá trị đất phục vụ công tác định giá đất hàng loạt cho phường Hà Phong, thành phố Hạ Long, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên; 22 Phan Văn Thành (2012), Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị địa bàn huyện Hải Hà, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2006 - 2010, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên; 23 Tổng cục Thống kê (2015), Niên giám thống kê thành phố ng Bí năm 2014, NXB Thống kê 24 Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2005), Giáo trình Định giá đất, Trường Đại học Nông nghiệp I Hà Nội; 25 Phạm Ngọc Trâm (2013), Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên; 26 UBND tỉnh Quảng Ninh (2012), Quyết định số 3388/2012/QĐ-UBND ngày 21/12/2012 UBND tỉnh Quảng Ninh quy định giá đất loại địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2013; 76 27 UBND tỉnh Quảng Ninh (2013), Quyết định số 3566/2013/QĐ-UBND ngày 26/12/2013 UBND tỉnh Quảng Ninh quy định giá đất loại địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2014; 28 UBND tỉnh Quảng Ninh (2014), Quyết định số 3238/QĐ-UBND ngày 26/12/2014 UBND tỉnh Quảng Ninh quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Quảng Ninh thực từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019; 29 Nguyễn Thị Yến, Hoàng Văn Hùng (2012), Nghiên cứu số ảnh hưởng đến giá đất thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh năm 2011, Tạp chí KH CN ĐHTN.98(10): 69-74 PHỤ LỤC 01: Phiếu số:……/ PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN VỀ THỬA ĐẤT (Rất mong Ơng/bà vui lịng hồn chỉnh giúp tơi số thơng tin sau đây) A THƠNG TIN CHUNG Tên chủ sử dụng đất: Tuổi Địa chỉ: ……………………………….……………………………………………… Nghề nghiệp: CB, công nhân viên chức Buôn bán Lao động tự Nghề nghiệp khác:…………………… Trình độ văn hóa: … ……………………………………………………………… Thu nhập bình quân: ……………… triệu đồng/năm B THÔNG TIN VỀ SỬ DỤNG VÀ CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT ĐAI Thông tin đất: - Diện tích đất: ……………… m2; Số thửa: …………; Tờ BĐ số: ……………… - Hình thể: ………….………………………………………………………………… - Chiều sâu: ……… m; Độ rộng mặt tiền: ……… m Loại đường phố, vị trí loại đường phố định giá đất theo quy định tỉnh (Do cán địa phường thành phố cung cấp thông tin) - Loại đường phố:………………………………… rộng:………………… (m) - Vị trí:…………………………… ….………………………………………………… Đánh giá yếu tố liên quan đến đất: - Khoảng cách từ đất (tính từ chỗ gần nhất) đến đường phố gần nhất: < 100m 100 - 200m 201 - 300m > 300m - Gần cơng trình cơng cộng điển hình: …………………………………………… - Mục đích sử dụng: Nhà ở: Loại nhà: ……….…………… ; Cấp nhà: …… ; Mặt kinh doanh: ……………………………………………………………… - Tài sản khác: ……… Chất lượng sở hạ tầng, dịch vụ: - Giao thơng Tốt Trung bình Kém - Cấp nước Tốt Trung bình Kém - Điện Tốt Trung bình Kém - Viễn thơng Tốt Trung bình Kém - An ninh, trật tự Tốt Trung bình Kém - Chất lượng mơi trường Tốt Trung bình Kém Tình trạng pháp lý đất: - Chuyển nhượng xác nhận quyền (người chuyển nhượng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) - Chuyển nhượng có xác nhận quyền - Có đủ giấy tờ hợp lệ theo quy định pháp luật, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Ơng/Bà có thường xuyên tiếp cận với văn quy định Nhà nước đất đai (giá đất) hàng năm hay khơng? Có Khơng Ơng/Bà có đồng ý với bảng giá đất hàng năm Nhà nước đưa hay khơng? Có Khơng Giá đất chuyển nhượng cho thuê đất thị trường? Năm 2013 2014 … /… / 2015 Giá bán (1000/m2) Giá chuyển nhượng cho thuê quyền sử dụng đất đất tương tự thị trường: ……………………………………… đ/m2; thời điểm: ngày… tháng năm … Giá chuyển nhượng cho thuê quyền sử dụng đất đất tương tự thị trường: ……………………………………… đ/m2; thời điểm: ngày… tháng năm … Xin cảm ơn thông tin mà Ông/bà cung cấp! Quảng Ninh, ngày … tháng … năm… Người điều tra Chủ sử dụng (Ký, ghi rõ họ tên) (Ký, ghi rõ họ tên) PHỤ LỤC 02: KẾ HOẠCH THỰC HIỆN STT NỘI DUNG THỜI GIAN Xây dựng đề cương Bảo vệ đề cương Hoàn thiện nội dung đề cương 15/09/2015 - 17/09/2015 Thu thập số liệu địa phương lần 21/09/2015 - 21/12/2015 Thu thập số liệu địa phương lần 23/02/2016 - 01/04/2016 Xử lý, phân tích tổng hợp số liệu 05/04/2016 - 25/04/2016 Báo cáo tiến độ 05/2016 Thẩm định luận văn 09/2016 Bảo vệ luận văn 10/2016 09/08/2015 - 25/08/2015 12/09/2015 Thái Nguyên, ngày … tháng … năm… Giáo viên hướng dẫn Người thực PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông Chu Tuấn Dũng PHỤ LỤC 03: KẾT QUẢ PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở BẰNG PHẦN MỀM XLSTAT 2014 Correlation matrix (Pearson (n)) - (Cronbach's alpha = 0,7639): Độ rộng đường Khoảng cách Dịch vụ dân sinh Cập nhật VB Đồng ý bảng giá TT pháp lý 0.2753 0.5461 0.3307 0.2357 0.1718 0.0450 -0.0786 0.0276 0.1578 -0.0058 0.4041 0.0747 0.1525 0.0401 -0.0681 -0.0586 0.1135 0.0672 -0.0067 0.0815 0.4041 0.3473 0.4486 0.2480 0.2574 0.1805 0.0728 0.0013 0.1221 0.2753 0.0747 0.3473 0.2876 0.1930 0.0511 0.3602 -0.0306 -0.0978 Độ rộng đường 0.5461 0.1525 0.4486 0.2876 0.5286 0.1858 0.0147 0.0020 Khoảng cách 0.3307 0.0401 0.2480 0.1930 0.5286 0.3165 0.1644 Hình thể 0.2357 -0.0681 0.2574 0.0511 0.1858 0.3165 Diện tích 0.1718 -0.0586 0.1805 0.3602 0.0147 0.1644 An ninh 0.0450 0.1135 0.0728 -0.0306 0.0020 Môi trường -0.0786 0.0672 0.0013 -0.0978 Thu nhập Vị trí 0.3338 0.6812 0.3338 Thu nhập 0.6812 Vị trí Variables Nghề nghiệp Trình độ VH Nghề nghiệp Trình độ VH Hình thể Giá QĐ Giá TT 0.1079 0.4407 0.4983 0.1520 -0.0205 0.1396 0.1230 0.1481 0.0317 0.1537 0.4532 0.5090 -0.0488 0.0096 0.0247 0.0408 0.7953 0.8820 -0.0040 0.1339 0.1743 -0.0205 0.0797 0.5924 0.5364 0.1488 0.1289 0.2569 0.1548 0.1615 0.1253 0.4624 0.3827 0.4655 -0.0004 -0.1190 0.0027 0.0681 0.0773 0.0378 0.1581 0.2059 0.4655 0.0372 -0.0804 -0.0358 0.0587 0.0942 0.0437 0.2865 0.3848 0.1488 -0.0004 0.0372 0.2248 0.2559 0.0359 0.0567 -0.0767 -0.0068 0.0297 -0.0040 0.1289 -0.1190 -0.0804 0.2248 0.3530 0.0587 0.1389 0.0326 0.0207 0.0842 Diện tích An ninh Mơi trường Dịch vụ dân sinh Cập nhật VB 0.0276 -0.0067 0.1221 -0.0488 0.1339 0.2569 0.0027 -0.0358 0.2559 0.3530 0.1589 0.1702 0.1018 0.0386 0.0015 0.1578 0.0815 0.1481 0.0096 0.1743 0.1548 0.0681 0.0587 0.0359 0.0587 0.1589 0.4908 0.0719 0.0891 0.1347 Đồng ý bảng giá -0.0058 0.1520 0.0317 0.0247 -0.0205 0.1615 0.0773 0.0942 0.0567 0.1389 0.1702 0.4908 0.1660 -0.0139 0.0545 TT pháp lý 0.1079 -0.0205 0.1537 0.0408 0.0797 0.1253 0.0378 0.0437 -0.0767 0.0326 0.1018 0.0719 0.1660 0.0832 0.1219 Giá QĐ 0.4407 0.1396 0.4532 0.7953 0.5924 0.4624 0.1581 0.2865 -0.0068 0.0207 0.0386 0.0891 -0.0139 0.0832 0.8666 Giá TT 0.4983 0.1230 0.5090 0.8820 0.5364 0.3827 0.2059 0.3848 0.0297 -0.0842 0.0015 0.1347 0.0545 0.1219 0.8666 Kaiser-Meyer-Olkin measure of sampling adequacy: Nghề nghiệp Trình độ VH Thu nhập Vị trí Độ rộng đường Khoảng cách Hình thể Diện tích An ninh Mơi trường Dịch vụ dân sinh Cập nhật VB Đồng ý bảng giá TT pháp lý Giá QĐ Giá TT KMO 0.8156 0.6124 0.7972 0.6562 0.7716 0.7944 0.5913 0.7197 0.5046 0.5843 0.6279 0.5549 0.4772 0.4893 0.8536 0.7586 0.7263 Principal Component Analysis: (Eigenvalues) F1 Eigenvalue F2 F3 F4 F5 F6 F7 F8 F9 F10 F11 F12 F13 F14 F15 F16 4.3860 1.9627 1.4743 1.3317 1.2300 1.1121 0.9525 0.7273 0.6718 0.5727 0.4221 0.3913 0.3273 0.2585 0.1228 0.0569 Variability (%) 27.4124 12.2671 9.2144 8.3233 7.6872 6.9506 5.9534 4.5454 4.1986 3.5794 2.6381 2.4454 2.0457 1.6159 0.7677 0.3555 Cumulative % 27.4124 39.6794 48.8939 57.2171 64.9043 71.8549 77.8083 82.3538 86.5523 90.1317 92.7698 95.2152 97.2609 98.8768 99.6445 100.0000 ... NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ UÔNG BÍ TỈNH QUẢNG NINH, GIAI ĐOẠN 2013 - 2015 Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT... dụng đất đai thành phố ng Bí giai đoạn 2013 - 2015; - Xác định phân tích vấn đề giá đất số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố ng Bí; - Xác định mối quan hệ số yếu tố ảnh hưởng đến giá. .. + Ảnh hưởng yếu tố vị trí đến giá đất đô thị 27 + Ảnh hưởng yếu tố chất lượng CSHT, dịch vụ đến giá đất đô thị + Ảnh hưởng yếu tố chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất đô thị + Ảnh hưởng số yếu