Nghiên cứu những nhân tố tác động đến cấu trúc vốn các công ty bất động sản đang niêm yết tại việt nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM    TRẦN ĐỨC HÒA NGHIÊN CỨU NHỮNG NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN CẤU TRÚC VỐN CÁC CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN ĐANG NIÊM YẾT TẠI VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP.HCM, NĂM 2012 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM    TRẦN ĐỨC HÒA NGHIÊN CỨU NHỮNG NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN CẤU TRÚC VỐN CÁC CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN ĐANG NIÊM YẾT TẠI VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Chuyên ngành: Tài chính- Ngân hàng Mã số: 60340201 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS NGUYỄN NGỌC ĐỊNH TP.HCM, NĂM 2012 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn “Nghiên cứu nhân tố tác động đến cấu trúc vốn công ty bất động sản niêm yết Việt Nam” cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các thông tin liệu sử dụng luận văn trung thực, nội dung trích dẫn có ghi nguồn gốc kết trình bày luận văn chưa công bố cơng trình nghiên cứu khác TP.HCM, tháng 12 năm 2012 Học viên Trần Đức Hòa ii LỜI CẢM ƠN Lời xin trân trọng cảm ơn sâu sắc đến PGS.TS Nguyễn Ngọc Định tận tình giúp đỡ tơi suốt thời gian hồn thành luận văn Thầy tận tình hướng dẫn có gợi ý khoa học q báu để tơi hồn thành đề tài cách tốt Tôi xin gửi lời cảm ơn tri ân đến thầy cô Ban Giám hiệu nhà trường, Khoa Tài Doanh nghiệp, Viện Sau đại học tồn thể q thầy suốt thời gian học tập nghiên cứu Trường Đại học Kinh tế TP.HCM Chân thành cảm ơn gia đình, bạn bè đồng nghiệp tạo điều thuận lợi hỗ trợ suốt trình nghiên cứu Mặc dù có nhiều cố gắng nghiên cứu tác giả chắn luận văn khơng tránh khỏi thiếu sót, tơi mong nhận đóng góp ý kiến quý báu từ quý thầy để tơi hồn thiện luận văn TÁC GIẢ LUẬN VĂN Trần Đức Hòa iii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản NHNN : Ngân hàng Nhà nước TP.HCM : Thành phố Hồ Chí Minh TTCK : Thị trường chứng khốn MỤC LỤC CHƯƠNG - GIỚI THIỆU 1.1Tổng quan 1.2Đặt vấn đề 1.3Mục tiêu nghiên cứu 1.4Phương pháp nghiên cứu 1.5Nguồn số liệu phương pháp thu thập số liệu CHƯƠNG - TỔNG QUAN CÁC NGHIÊN CỨU 2.1Khung lý thuyết cấu trúc vốn doanh nghiệp 2.1.1Lý thuyết cấu trúc vốn 2.1.2Lý thuyết đánh đổi cấu trú 2.1.3Lý thuyết trật tự phân hạng 2.1.4Lý thuyết tín hiệu thị trườn 2.1.5Lý thuyết chi phí đại diệ 2.2 Tổng quan nghiên cứu giới 2.2.1Nghiên cứu Liufang L 2.2.2Nghiên cứu Shaun A 2.2.3Nghiên cứu Jamie, Ev CHƯƠNG – MÔ TẢ THỐNG KÊ 3.1 Tập hợp mẫu nghiên cứu (Sample) 3.2Biến nghiên cứu CHƯƠNG - NỘI DUNG VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 4.1Xây dựng biến dự kiến đưa vào mơ hình nghiên cứu 4.1.1Biến phụ thuộc – Tỷ lệ đò 4.1.2Biến độc lập 4.1.2.1 Quy mô công ty (SIZE) 4.1.2.2 Khả sinh lời (ROA) 25 4.1.2.3 Cơ hội tăng trưởng (GROWTHS) 25 4.1.2.4 Tài sản cố định hữu hình (FOA) 26 4.1.2.5 Khả toán (LIQ) 27 4.1.2.6 Tấm chắn thuế (TAXS) 27 4.1.2.7 Tỷ trọng nắm giữ cổ phần Nhà nước (OWNERSHIP) 28 4.2 Phân tích mơ tả thực trạng nhân tố tác động đến cấu trúc vốn công ty BĐS niêm yết Việt Nam 29 4.2.1 Phân tích định lượng nhân tố tác động đến cấu trúc vốn công ty BĐS niêm yết Việt Nam .29 4.2.1.1 Mơ hình liệu bảng tĩnh 30 4.2.1.2 Mơ hình liệu bảng động 31 4.3 Kết nghiên cứu định lượng yếu tố ảnh hưởng đến cấu trúc vốn doanh nghiệp BĐS niêm yết TTCK Việt Nam 33 4.3.1 Mơ hình liệu bảng tĩnh 33 4.3.2 Mơ hình liệu bảng động .39 CHƯƠNG - KẾT LUẬN VÀ GIẢI PHÁP 50 5.1 Kết luận nghiên cứu 50 5.2 Một số đề xuất cấu trúc vốn doanh nghiệp BĐS 51 5.3 Hạn chế hướng nghiên cứu 54 TÀI LIỆU THAM KHẢO 56 DANH MỤC BẢNG VẼ Bảng 2.1: Kết nghiên cứu mô hình hồi quy liệu bảng tĩnh 10 Bảng 2.2: Kết nghiên cứu mơ hình hồi quy liệu bảng động 12 Bảng 2.3: Kết nghiên cứu theo phương pháp hồi quy bình phương bé 16 Bảng 3.1: Một số tỷ số đo lường cấu trúc vốn doanh nghiệp BĐS 18 Bảng 3.2: Thống kê mô tả biến mơ hình nghiên cứu .22 Bảng 3.3: Ma trận tương quan biến mơ hình nghiên cứu .23 Bảng 4.1: Bảng tóm tắt hàm ý nghiên cứu lý thuyết cấu trúc vốn giả thuyết việc đo lường nghiên cứu 29 Bảng 4.2: Kết hồi quy địn bẩy tài theo phương pháp mơ hình hồi quy bé (OLS) 33 Bảng 4.3: Kết hồi quy kiểm định tượng phương sai thay đổi 34 Bảng 4.4: Kết hồi quy theo mơ hình ảnh hưởng cố định ngẫu nhiên 35 Bảng 4.5: Kết mơ hình hồi quy động theo phương pháp OLS 40 Bảng 4.6: Kết kiểm định phương sai thay đổi 41 Bảng 4.7: Kết mơ hình hồi quy ảnh hưởng cố định động .42 Bảng 4.8: Kết kiểm định hiệu ứng cố định mơ hình 43 Bảng 4.9: Kết mơ hình hồi quy ảnh hưởng ngẫu nhiên động 44 Bảng 4.10: Kết kiểm định Hausman - Hiệu ứng tương quan ngẫu nhiên 45 Bảng 4.11: Kết mơ hình hồi quy ước lượng D GMM 46 Bảng 5.1: Tổng hợp kết nghiên cứu đề tài 51 CHƯƠNG - GIỚI THIỆU 1.1 Tổng quan Sự phát triển thị trường chứng khoán Việt Nam 12 năm qua mang lại cho doanh nghiệp thêm kênh huy động vốn hữu hiệu Điều đặc biệt có ý nghĩa ngành có nhu cầu vốn lớn, có ngành BĐS Tính đến hết tháng 10/2012, số lượng doanh nghiệp thuộc nhóm ngành niêm yết hai Sở Giao dịch chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh Hà Nội theo phận ngành ICB (Industry Classification Benchmark) 59 doanh nghiệp Được manh nha hình thành vào năm 90, sau 20 năm phát triển thị trường BĐS Việt Nam thời kỳ giao thoa giai đoạn tập trung hóa sang tiền tệ hóa Khi so sánh với thị trường BĐS nước giới, đặc biệt so với nước phát triển thị trường BĐS Việt Nam xem non trẻ Tiềm lực vốn doanh nghiệp ngành khiêm tốn vốn đầu tư vào dự án chủ yếu phụ thuộc vào nguồn vốn vay ngân hàng khiến cho doanh nghiệp phải đối diện với không rủi ro lãi suất mà cịn từ sách tiền tệ Bên cạnh đó, đặc điểm khác thị trường BĐS Việt Nam tỷ trọng nắm giữ Nhà nước công ty thuộc ngành cao, đặc biệt giai đoạn kế hoạch hóa tập trung Từ chuyển sang kinh tế thị trường, Nhà nước trọng đến vai trò quản lý vai trị sở hữu cơng ty thơng qua việc tư nhân hóa phần quyền sở hữu nhiên tỷ lệ nắm giữ Nhà nước cịn cao Có nhiều quan điểm cho cơng ty có tỷ trọng sở hữu nhà nước cao tiếp cận nguồn tài từ ngân hàng tốt doanh nghiệp khác Mặc dù, vài năm trở lại doanh nghiệp trọng nhiều đến việc phát hành cổ phần để tái cấu vốn cách phát hành cổ phiếu để tăng vốn chủ sở hữu Tuy nhiên, với việc đầu tư dàn trải chưa trọng mức cấu trúc vốn làm doanh nghiệp đối diện với tình trạng kiệt quệ tài chính, rủi ro kinh doanh nguy phá sản tăng cao bối cảnh kinh tế khó khăn sách tiền tệ thắt chặt Căn vào lý nêu trên, tác giả lựa chọn đề tài “Nghiên cứu nhân tố tác động đến cấu trúc vốn công ty bất động sản niêm yết Việt Nam” làm đề tài nghiên cứu cho luận văn nhằm giúp doanh nghiệp BĐS có hướng nhìn việc lựa chọn cấu trúc vốn hợp lý cho thơng qua việc tìm hiểu nhân tố ảnh hưởng đến định tài trợ Đồng thời, để kiểm định xem việc nắm giữ nhà nước có tác động đến định vay nợ hay không? 1.2 Đặt vấn đề Mặc dù, có nhiều nghiên cứu lý thuyết thực nghiệm nghiên cứu cấu trúc vốn tiến hành xây dựng nên mơ hình việc định cấu trúc vốn cho doanh nghiệp nhiều quốc gia giới Tuy nhiên, nước có thị trường vốn cịn non trẻ, việc áp dụng khn khổ lý thuyết từ kinh tế phát triển liệu có phù hợp? Mà đơn cử với ngành BĐS nhân tố tác động đến cấu trúc vốn doanh nghiệp yếu tố nắm giữ nhà nước có trực tiếp ảnh hưởng đến định tài trợ doanh nghiệp hay không? 1.3 Mục tiêu nghiên cứu Trên sở vấn đề nghiên cứu xác định, mục tiêu nghiên cứu đề tài bao gồm: - Nghiên cứu nhân tố tác động đến cấu trúc công ty BĐS niêm yết Việt Nam - Xây dựng mơ hình định lượng để khảo sát mối tương quan nhân tố tác động đến cấu trúc vốn doanh nghiệp BĐS niêm yết Việt Nam - Trên sở phân tích nhận định đưa số gợi ý đề xuất đối việc lựa chọn cấu trúc vốn doanh nghiệp BĐS niêm yết Việt Nam 51 doanh nghiệp bất động sản Việt Nam Kết nghiên cứu cho thấy, phương diện đó, nhân tố ảnh hưởng yếu tố định lên cấu vốn công ty bất động sản niêm yết Việt Nam tương tự cách thức tác động lên cấu trúc vốn doanh nghiệp nước khác So sánh dấu tác động thể bảng đây: Bảng 5.1: Tổng hợp kết nghiên cứu đề tài TT Giả thuyết nghiên cứu Ghi chú: Dấu (?) có nghĩa chưa xác định mức ý nghĩa biến 5.2 Một số đề xuất cấu trúc vốn doanh nghiệp BĐS Qua nghiên cứu nhân tố tác động đến cấu trúc ngành BĐS xuất phát từ tình hình ngành BĐS Việt Nam thời gian qua, đề tài đưa số gợi ý việc ứng dụng kết phân tích vào q trình xây dựng cấu trúc vốn doanh nghiệp BĐS sau:  Về phía doanh nghiệp Qua nghiên cứu nhân tố tác động đến cấu trúc ngành BĐS xuất phát từ tình hình ngành BĐS Việt Nam thời gian qua, đề tài đưa số gợi ý 52 việc ứng dụng kết phân tích vào q trình xây dựng cấu trúc vốn doanh nghiệp BĐS sau: Thứ nhất, từ kết nghiên cứu định lượng tác giả thấy biến quy mô công ty (SIZE) biến tỷ lệ tài sản cố định hữu hình (FOA) tác động đồng biến đến tỷ lệ địn bẩy tài chính, đặc biệt yếu tố biến tỷ lệ tài sản cố định hữu hình (FOA) có tầm ảnh hưởng mạnh đến cấu trúc vốn doanh nghiệp bất động sản niêm yết Điều gợi ý doanh nghiệp bất động sản muốn gia tăng sử dụng đòn bẩy tài muốn tiếp cận dễ dàng đến nguồn vay nợ đặc biệt khoản vay nợ dài hạn, doanh nghiệp bất động sản nên trọng đến nhân tố quy mô công ty, tài sản cố định hữu hình mình, cụ thể gia tăng quy mô hoạt động kèm với hiệu gia tăng tỷ trọng tài sản cố định hữu hình danh mục tài sản cơng ty Chính sách theo tác giả đánh giá phù hợp với bối cảnh mà tình hình kinh tế có nhiều biến động rủi ro tăng cao, sách tín dụng ngân hàng dành cho doanh nghiệp theo quan tâm nhiều tới nhân tố quy mô (danh tiếng) tài sản đảm bảo khoản vay (tài sản đảm bảo ngân hàng chiếm phần lớn bất động sản - tài sản cố định hữu hình) doanh nghiệp mà ngân hàng cấp tín dụng Thứ hai, biến đại diện hội tăng trưởng (GROWTHS) tác động đồng biến lên tỷ lệ địn bẩy tài doanh nghiệp hàm ý doanh nghiệp bất động sản niêm yết Việt Nam sử dụng nguồn vay nợ phục vụ cho mục đích tăng trưởng ngược lại doanh nghiệp muốn vay nợ nhiều doanh nghiệp phải có nhiều hội tăng trưởng tương lai Điều phù hợp khía cạnh lý thuyết lẫn thực tiễn, tiêu chí xét duyệt cấp tín dụng cho doanh nghiệp ngân hàng, mối quan tâm hàng đầu ngân hàng cấp tín dụng xem xét mục đích hiệu sử dụng vốn doanh nghiệp Nếu doanh nghiệp chứng minh việc sử dụng vốn vay hiệu quả, mang lại cho doanh nghiệp hội tăng trưởng tốt, theo đảm bảo khả trả nợ cho ngân hàng doanh nghiệp chắn dành nhiều ưu tiên từ phía ngân hàng cấp tín dụng 53 Thứ ba, biến đại diện cho khả tốn (LIQ) có tác động đồng biến lên tỷ lệ đòn bẩy tài doanh nghiệp bất động sản niêm yết, khả tốn q khứ có giải thích tốt cho cấu trúc vốn doanh nghiệp Điều nói lên rằng, doanh nghiệp bất động sản nên có quan tâm chiến lược quản trị khoản công ty nhằm đảm bảo khả tốn cơng ty mức an tồn giúp doanh nghiệp có hội gia tăng việc sử dụng đòn bẩy tài Trong bối cảnh nay, khả bán hàng doanh nghiệp khó khăn, dẫn đến việc dự án trình xây dựng dở dang phải ngưng trệ Do đó, việc thu hồi vốn để toán khoản nợ ngắn hạn đến hạn gặp khơng trở ngại Với tình hình để đảm bảo trì hoạt động ổn định, doanh nghiệp ngành bất động sản phải thay đổi cấu vốn theo hướng đến giảm tỷ trọng nợ ngắn hạn, tìm nguồn huy động vốn trung dài hạn Thứ tư, nghiên cứu cho thấy rằng, tỷ lệ địn bẩy tài hay cấu trúc vốn trễ pha năm có tác động nghịch biến tỷ lệ nợ hành doanh nghiệp bất động sản Điều ngụ ý rằng, doanh nghiệp bất động sản gia tăng sử dụng địn bẩy tài để tài trợ hoạt động kinh doanh cần phải ý đảm bảo mức hợp lý, cần có khoảng đệm dự phịng địn bẩy tài để doanh nghiệp thực vay nợ thêm tương lai có hội đầu tư tốt  Về phía Chính phủ: Tính đến thời điểm 31/08/2012, tình hình dư nợ xấu tín dụng BĐS theo báo cáo NHNN ngân hàng thương mại 203.000 tỷ đồng; tính dư nợ liên quan đến BĐS cho vay kinh doanh BĐS, vay chấp BĐS số tiền lên đến triệu tỷ đồng, tương đương 60% tổng dự nợ tín dụng tồn hệ thống Ngân hàng (trong tỷ lệ nợ xấu ngành 15%) Do đó, cần thiết phải quan tâm mức việc kiểm sốt cho vay tín dụng ngân hàng thương mại bất động sản, tránh tình trạng cho vay dễ dãi, 54 thẩm định khơng quy trình quy định làm cho nợ xấu kinh tế tăng lên khiến cho doanh nghiệp bất động sản trọng nhiều đến tính hiệu việc lựa chọn cấu trúc vốn Thứ hai, Chính phủ cần xây dựng hoàn thiện hành lang pháp lý việc xây dựng quỹ tín thác BĐS (REIT), hình thức bảo hiểm dự án, cơng cụ đầu tư trái phiếu bất động sản để đa dạng hình thức huy động vốn cho ngành bất động sản nhằm giảm bớt phụ thuộc ngành vào vốn vay ngân hàng kêu gọi vốn góp Thứ ba, với doanh nghiệp BĐS có vốn sử hữu nhà nước lớn cần có chế quản lý giám sát chặt trình sử dụng nguồn vốn việc tiếp cận tín dụng dễ dàng nhằm tránh tình trạng đầu tư khơng hiệu gây nợ xấu cho kinh tế Thứ tư, sớm hoàn thiện, chỉnh sửa bổ sung quy định hệ thống đất đai, bất động sản để tạọ điều kiện cho hoạt động kinh doanh bất động sản Đồng thời, cần có biện pháp cụ thể việc tăng tính minh bạch thị trường cung cầu, tổ chức sàn giao dịch nhằm giúp doanh nghiệp bất động sản tiếp cận vốn tín dụng thị trường chứng khốn, hạn chế việc tình trạng đầu cơ, kích giá 5.3 Hạn chế hướng nghiên cứu Mẫu khảo sát: Tác giả lựa chọn mẫu khảo sát 28 công ty BĐS niêm yết Sở Giao dịch chứng khoán TP.HCM Hà Nội khoảng thời gian từ 2007 đến 2011 Như vậy, xét số lượng cơng ty mẫu nghiên cứu tác giá chọn nhỏ so với tổng số 59 cơng ty BĐS niêm yết Do đó, xét doanh nghiệp niêm yết mang tính đại diện xét doanh nghiệp ngành BĐS mẫu cịn nhỏ Về xây dựng biến: Nhiều kết nghiên cứu giới thực nghiệm cho thấy có nhiều nhân tố tác động đến cấu trúc vốn doanh nghiệp BĐS, hạn chế tính minh bạch thơng tin công ty BĐS làm ảnh hưởng đến vấn đề thu thập thông tin cộng với giới hạn mặt thời gian nên tác giả chưa 55 thể đưa tất biến tác động đến việc lựa chọn cấu trúc công ty BĐS vào mơ hình Đặc biệt, nghiên cứu đề cập đến biến nội doanh nghiệp mà chưa đề cập nhiều đến biến vĩ mô bên ngồi vào Chính vậy, kết mơ hình phần chưa đáp ứng mục tiêu nghiên cứu đủ sở để tác giả đưa kiến nghị góp phần xây dựng cấu trúc vốn tối ưu cho ngành BĐS Phương pháp đo lường: số liệu mơ hình dừng lại mức độ sử dụng giá trị theo sổ sách mà chưa tính đến giá trị theo thị trường hạn chế thông tin số liệu công ty ngành BĐS Bên cạnh đó, độ tin cậy số liệu thu thập phụ thuộc nhiều tính trung thực báo cáo tài doanh nghiệp Kết nghiên cứu: kết nghiên cứu đề tài đưa số nhân tố tác động đến cấu trúc vốn ngành BĐS phần hướng tác động mức độ ảnh hưởng chúng lên cấu trúc vốn doanh nghiệp ngành ngân hàng chưa thể bao quát hết nhân tố ảnh hưởng chưa đưa mơ hình tốt để hướng doanh nghiệp BĐS tìm cấu trúc vốn tối ưu Trên số hạn chế đề tài nghiên cứu gợi ý để nghiên cứu mở rộng hoàn thiện 56 TÀI LIỆU THAM KHẢO  Tiếng Việt Trần Ngọc Thơ – chủ biên (2005), Tài doanh nghiệp đại, Trường Đại học Kinh tế TP.HCM, Nhà xuất Thống Kê Xinh Xinh (biên dịch), Trọng Hồi (hiệu đính), Tài liệu học chương trình giảng dạy kinh tế Fullright (niên khóa 2010- 2012), Môn học Các phương pháp định lượng  Tiếng Anh Shau A Bond Peter Scott (2006) The Capital Structure Decision Listed Real Estate Companies, Department of Land Economy Universitiy of Cambridge Liufang Li (2010), What factor might explain the capital structure of listed real estate firms in China?, Department of Real Estate Development and Financial Services Jamie Alcock,Eva Steiner, Kelvin Jui Keng Tan (2010) , On the Capital of Real Estate Firms, University of Cambridge and University of Queensland Yuan Liu, Jing Ren (2009), An Empirical Analysis on the Capital Structure of Chinese Listed IT Companies, International Journal of Businiess anh Management, Vol.1 No8 Allen (1995), Capital Structure Determinants in Real Estate Limited Parnership, Financial Review, vol.30, no.3 Feng, Z Ghosh, C and Sirmans (2004), On the Capital Structure of Real Estate Investment Trusts (REITs), forthcoming Jensen, M (1986), Agency Cost of Free Cash Flow, Corporate Finance and Takeovers, American Economics review Vol.76, no 57 Modigliani, F and Miller, M (1958), The Cost of Capital, Corporation Finance and the Theory of Investment, American Economic Review, vol.48, no.4 Modigliani, F and Miller, M (1961), Dividend Policy, Growth and The Valuation of Shares, Journal of Business, vol 34 10.Modigliani, F and Miller, M (1963), Corporate Income Taxes and the Cost of Capital: A Correction American Economic Review, vol.53, vol.3  Các website http://www.ssrn.com http://cafef.vn http://saga.vn http://stockbiz.vn http://cophieu68.com http://business.yourdictionary.com Các trang web công ty BĐS khảo sát PHỤ LỤC 01: DANH SÁCH CÁC CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN ĐANG NIÊM YẾT TRÊN TTCK VIỆT NAM TRONG MẪU NGHIÊN CỨU STT 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 REE 20 SC5 21 SCR 22 SJS 23 SZL 24 TDH 25 UCD 26 UIC 27 VIC 28 VNI PHỤ LỤC 02: DỮ LIỆU SỬ DỤNG TRONG PHÂN TÍCH ĐỊNH LƯỢNG MÃ CK YEAR 2007 2008 BCI 2009 2010 2011 2007 2008 CLG 2009 2010 2011 2007 2008 D2D 2009 2010 2011 2007 2008 DXG 2009 2010 2011 2007 HAG 2008 HDC HQC ITA ITC KBC KDH LCG LHG NBB NTL OGC PDR RCL REE SC5 SCR SJS SZL TDH UCD UIC VIC VNI ... trạng nhân tố tác động đến cấu trúc vốn công ty BĐS niêm yết Việt Nam 4.2.1 Phân tích định lượng nhân tố tác động đến cấu trúc vốn công ty BĐS niêm yết Việt Nam Việc nghiên cứu nhân tố tác động đến. .. tả thực trạng nhân tố tác động đến cấu trúc vốn công ty BĐS niêm yết Việt Nam 29 4.2.1 Phân tích định lượng nhân tố tác động đến cấu trúc vốn công ty BĐS niêm yết Việt Nam .29... HỌC KINH TẾ TP.HCM    TRẦN ĐỨC HÒA NGHIÊN CỨU NHỮNG NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN CẤU TRÚC VỐN CÁC CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN ĐANG NIÊM YẾT TẠI VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Chuyên ngành: Tài