Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT ĐẶNG KIM NHÂN HIỆU LỰC CỦA VIỆC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2009 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT ĐẶNG KIM NHÂN HIỆU LỰC CỦA VIỆC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Chuyên ngành : Luật dân Mã số : 60 38 30 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: TS Ngô Huy Cương HÀ NỘI - 2009 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Nước ta bước vào thời kỳ phát triển kinh tế thị trường, đất đai thức thừa nhận loại hàng hóa- hàng hóa đặc biệt, hết giao dịch chuyển quyền sử dụng đất diễn ngày sôi động Tuy nhiên, giá trị đất đai thường có biến đổi nhanh, biên độ biến đổi lớn, nên tham gia ký kết hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, bên tham gia giao dịch thường tìm lý để hủy bỏ giao dịch nhằm trục lợi Như vậy, để giải tranh chấp đảm bảo quyền lợi đáng cho chủ thể có liên quan, phải tìm quy định pháp luật "hiệu lực" hợp đồng Theo Từ điển tiếng Việt Viện Ngôn ngữ học, "tác dụng thực tế, yêu cầu; giá trị thi hành" [31, tr 440] Các vật, tượng giới ln có mối liên hệ phổ biến với (học thuyết Mác - Lênin), tức có liên hệ, phản ánh, tác động với Như vậy, hiểu cách đơn giản "hiệu lực" vật, tượng nói chung, "hiệu lực" hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nói riêng tác động lẫn vật, tượng giới, ảnh hưởng hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất đến chủ thể có liên quan, nói cách khác bàn đến"hiệu lực" hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất bàn tới "phạm vi mức độ" tác động Cũng từ lơgíc suy hợp đồng nói chung, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nói riêng đương nhiên có "hiệu lực" từ xác lập; việc pháp luật nhà nước quy định hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải đáp ứng số tiêu chí cơng nhận có "hiệu lực", phải hiểu "hiệu lực" mà pháp luật công nhận "hiệu lực tuyệt đối, hiệu lực trọn vẹn" Sở dĩ pháp luật phải định tiêu chí cơng nhận hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có "hiệu lực tuyệt đối, hiệu lực trọn vẹn" đất đai loại tài sản đặc biệt (gắn với chủ quyền quốc gia) hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất loại hợp đồng trọng hình thức (chuyển giao vật quyền) nên đòi hỏi phải tuân điều kiện nghiêm ngặt khác với hợp đồng chuyển quyền sở hữu vật thông thường (hợp đồng trọng vật) Hiệu lực việc chuyển quyền sử dụng đất pháp luật nước ta ý quy định hai yếu tố "những điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất" "thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất" (hai yếu tố có giá trị tiêu chuẩn để xem xét hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có "hiệu lực tuyệt đối, hiệu lực trọn vẹn" hay khơng), cụ thể: a) Về điều kiện có hiệu lực hợp đồng: Trước hết hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải đảm bảo điều kiện chung: "Người tham gia giao dịch có lực hành vi dân sự; Mục đích nội dung giao dịch khơng vi phạm điều cấm pháp luật, không trái đạo đức xã hội; Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện; Hình thức giao dịch dân điều kiện có hiệu lực giao dịch trường hợp pháp luật có quy định" (Điều 122 Bộ luật dân năm 2005) sau điều kiện chuyên biệt ví dụ như: hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất "Phải lập thành văn bản, có cơng chứng, chứng thực theo quy định Pháp luật" (Khoản 2, Điều 689) b) Về thời điểm có hiệu lực hợp đồng: "Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai" (Điều 692 Bộ luật dân năm 2005) điều 126, 127, 128, 129, 130, 131 Luật đất đai năm 2003 thể hồ sơ việc chuyển quyền sử dụng đất phải nộp Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nơng thơn nộp Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất để chuyển cho Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất Mà chưa ý quy định "phạm vi mức độ" tác động hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất đến chủ thể có liên quan Do vậy, mà xác định hiệu lực hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng chưa tiến đến khâu cuối đăng ký Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Tịa án thường vận dụng Điều 692 Bộ luật dân năm 2005: "Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai" để xác định theo kiểu "bỏ chung vào rọ" coi hợp đồng vô hiệu hậu hợp đồng vô hiệu buộc bên hồn trả cho nhận, bên có lỗi phải bồi thường Rõ ràng phán vơ tình tiếp tay cho người chuyển quyền sử dụng đất hủy bỏ hợp đồng nhằm trục lợi giá đất tăng cao, đồng nghĩa với việc gây thiệt hại cho bên nhận chuyển quyền sử dụng đất mà họ trả đủ tiền, nhận sử dụng đất ổn định từ lâu, xây dựng nhà kiên cố đất, lại phải trả lại đất cho bên chuyển quyền để "chờ đợi" bên chuyển quyền bồi thường thiệt hại cho đặc biệt ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi người thứ ba tình; phán gây xáo trộn giao dịch chuyển quyền sử dụng đất xã hội, ảnh hưởng đến ổn định xã hội Vì lẽ mà học viên chọn vấn đề "Hiệu lực việc chuyển quyền sử dụng đất" làm đề tài nghiên cứu cho luận văn thạc sĩ Luật học Tình hình nghiên cứu đề tài Liên quan đến việc chuyển quyền sử dụng đất pháp luật dân có nhiều đề tài, luận văn thạc sĩ như: "Thống quy định pháp luật thủ tục mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở" (Cao học 10); "Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật dân Việt Nam" (Cao học 9); "Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất" (Cao học 9) Những cơng trình nghiên cứu đến khía cạnh liên quan đến việc chuyển quyền sử dụng đất, chưa có đề tài tập trung nghiên cứu "Hiệu lực việc chuyển quyền sử dụng đất", vướng mắc thực tế kiến giải Phạm vi, mục đích nghiên cứu đề tài Hành vi chuyển quyền sử dụng đất thực thông qua hai loại hành vi hành vi pháp lý đơn phương hành vi ký kết thực hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất chủ thể (1) Hành vi pháp lý đơn phương thường diễn hai hình thức giao dịch việc chuyển quyền sử dụng đất hình thức thừa kế quyền sử dụng đất hình thức góp vốn quyền sử dụng đất vào công ty thành viên (2) Hành vi ký kết thực hợp đồng: khác với hành vi pháp lý đơn phương (chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ giao dịch chuyển quyền sử dụng đất diễn xã hội), hành vi ký kết thực hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất giao dịch chủ yếu phản ánh giao dịch chuyển quyền sử dụng đất diễn xã hội sử dụng hình thức chuyển quyền sử dụng đất mà pháp luật nước ta ghi nhận là:"chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn, chấp bảo lãnh giá trị quyền sử dụng đất…" Luận văn có tiêu đề "hiệu lực việc chuyển quyền sử dụng đất", hành vi ký kết thực hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất hành vi chiếm tỷ lệ việc chuyển quyền sử dụng đất diễn xã hội lĩnh vực nảy sinh nhiều tranh chấp, nên phạm vi luận văn này, đề cập nghiên cứu đến "hiệu lực việc chuyển quyền sử dụng đất" thể qua hành vi ký kết thực hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất Đề tài tập trung nghiên cứu vấn đề lý luận hiệu lực hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất góc độ pháp lý, phân tích thực trạng pháp luật Việt Nam vấn đề đưa giải pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật Việt Nam có liên quan Phương pháp nghiên cứu đề tài Trên tảng lý luận chủ nghĩa Mác - Lênin, luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu chủ yếu như: Phân tích quy phạm; luật học so sánh; thống kê, tổng hợp; mơ hình hóa điển hình hóa quan hệ xã hội Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm chương: Chương 1: Khái quát chung hiệu lực việc chuyển quyền sử dụng đất Chương 2: Thực trạng quy định pháp luật Việt Nam hiệu lực việc chuyển quyền sử dụng đất Chương 3: Đề xuất hoàn thiện quy định pháp luật Việt Nam hiệu lực việc chuyển quyền sử dụng đất Chương KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HIỆU LỰC CỦA VIỆC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất Theo Từ điển tiếng Việt, tài sản là:"…của cải vật chất tinh thần có giá trị chủ sở hữu" [31, tr 884] Như vậy, đất đai loại tài sản vật chất có giá trị người có quyền định số phận pháp lý Quyền sử dụng tài sản là: "…quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản"; " quyền sử dụng tài sản chuyển giao cho người khác thơng qua hợp đồng theo qui định pháp luật " (Điều 192, 194 Bộ luật Dân năm 2005) Như vậy, quyền sử dụng đất hiểu quyền khai thác thuộc tính đất đai khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất quyền chuyển quyền sử dụng đất, nhằm phục vụ cho mục đích 1.1.2 Đặc điểm quyền sử dụng đất Đất đai nguồn cải thiết yếu cho đời sống, sở cho tồn xã hội loài người Quyền sử dụng đất loại tài sản, vậy, nghiên cứu đất đai với tính cách tài sản - khái niệm pháp lý, người ta khơng thể qn đặc tính Ngồi việc xem đất đai loại tài sản- tài sản đặc biệt người ta phải xét đến đất đai yếu tố cấu thành quốc gia có chủ quyền Đặc biệt, Việt Nam, trải qua nhiều chiến tranh mát để giữ gìn tấc đất thiêng liêng Tổ quốc tiến hành xây dựng chủ nghĩa xã hội, nên hết hiểu rõ trọng đến vai trò yếu tố cấu thành chủ quyền quốc gia đất đai Vì vậy, Việt Nam ta có chủ thể (là Nhà nước) có quyền sở hữu đất đai (bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt), chủ thể khác tham gia giao dịch liên quan đến đất đai nhằm xác lập cho quyền sử dụng đất đai, "đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu" (Điều Luật Đất đai năm 2003) Như vậy, đất đai loại tài sản đặc biệt có chủ sở hữu (thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu), nên quyền người có quyền sử dụng đất khơng rộng quyền người có quyền sở hữu hay quyền sử dụng loại tài sản thơng thường mà người có quyền sử dụng đất phải tuân thủ số quy định bắt buộc sau (đó đặc điểm chuyên biệt quyền sử dụng đất): (1) Người sử dụng đất phải sử dụng đất mục đích, ranh giới đất, quy định sử dụng độ sâu lòng đất chiều cao khơng, bảo vệ cơng trình cơng cộng lòng đất tuân theo quy định khác pháp luật; (2) Người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất, làm đầy đủ thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; chấp, góp vốn, bảo lãnh quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật; (3) Người sử dụng đất phải thực nghĩa vụ tài theo quy định pháp luật; (4) Người sử dụng đất phải thực biện pháp bảo vệ đất; (5) Người sử dụng đất phải tuân theo quy định bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp người sử dụng đất có liên quan; (6) Người sử dụng đất phải tuân theo quy định pháp luật tìm thấy vật lòng đất; (7) Người sử dụng đất phải giao lại đất Nhà nước có định thu hồi hết thời hạn sử dụng đất 1.2 KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM CỦA VIỆC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.2.1 Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất Hiểu cách đơn giản"chuyển quyền sử dụng đất" chuyển dịch quyền sử dụng đất từ người sang người khác Chuyển quyền sử dụng đất quyền đặc biệt quan trọng người sử dụng đất pháp luật nước ta ghi nhận: "Hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp quyền sử dụng đất" (Luật Đất đai năm 1993, khoản Điều 3, sửa đổi lần 1) Về hình thức việc chuyển quyền sử dụng đất pháp luật nước ta ghi nhận thực chín hình thức đây: "chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn, chấp bảo lãnh giá trị quyền sử dụng đất…" (Khoản Điều 106 Luật Đất đai năm 2003) Tuy nhiên, cịn có ý kiến cho rằng, nói tới giao dịch chuyển quyền sử dụng đất giao dịch đó, quyền sử dụng đất phải bên chuyển giao cho "trọn vẹn"; vậy, chuyển quyền sử dụng gồm hình thức là: Chuyển đổi; chuyển nhượng; tặng cho thừa kế Luận văn thống với quy định khoản Điều 106 Luật Đất đai năm 2003 việc chuyển quyền sử dụng đất diễn hình thức với lý lẽ rằng: Các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho thừa kế quyền sử dụng đất việc chuyển quyền sử dụng đất cách "trọn vẹn", hình thức khác cịn lại hình thức việc chuyển quyền sử dụng đất, việc chuyển quyền sử dụng đất "hạn chế, không trọn vẹn" Tóm lại, chuyển quyền sử dụng đất việc người có quyền sử dụng đất chuyển quyền cho người khác hình thức (bao gồm: Chuyển đổi; chuyển nhượng; cho thuê; cho thuê lại; thừa kế; tặng cho; góp vốn; chấp bảo lãnh giá trị quyền sử dụng đất), chủ thể tham gia giao dịch chuyển quyền sử dụng đất phải tuân thủ nghiêm ngặt quy định pháp luật điều kiện đất phép chuyển quyền, mục đích sử dụng đất, trình tự, thủ tục v.v Hay nói cách ngắn gọn chuyển quyền sử dụng đất việc Nhà nước cho phép người sử 10 phần đất, Tịa án cơng nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nhà hủy phần hợp đồng diện tích cịn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả khơng bảo đảm mục đích sử dụng cho hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc bên toán cho phần chênh lệch Kiến nghị hoàn thiện: Việc sửa đổi Điều 692 Bộ luật Dân cấp bách quy định gốc vấn đề thời điểm có hiệu lực hợp đồng, có sửa đổi điều áp dụng thống pháp luật nước, theo cần sửa sau: Điều 692 Bộ luật Dân năm 2005 (cũ): "Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai" Cần sửa đổi thành: Cách 1: Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực tuyệt đối kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Việc chuyển quyền sử dụng đất vi phạm điều cấm pháp luật, trái đạo đức xã hội đương nhiên vô hiệu Hiệu lực việc chuyển quyền sử dụng đất không vi phạm điều cấm pháp luật, không trái đạo đức xã hội xem xét sở quy định điều 125, 129, 130, 131, 132, 133, 134, 135 Bộ luật Cách 2: Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực tuyệt đối kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vi phạm điều cấm pháp luật, trái đạo đức xã hội vơ hiệu Trong trường hợp bên có thỏa thuận điều kiện phát sinh hủy bỏ hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất điều kiện xảy ra, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phát sinh hủy bỏ Trường hợp điều kiện làm phát sinh hủy bỏ hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất khơng thể 85 xảy hành vi cố ý cản trở bên người thứ ba coi điều kiện xảy ra; có tác động bên người thứ ba cố ý thúc đẩy cho điều kiện để làm phát sinh hủy bỏ hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất xảy coi điều kiện khơng xảy Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất xác lập cách giả tạo nhằm che giấu hợp đồng khác hợp đồng giả tạo vơ hiệu, cịn hợp đồng bị che giấu có hiệu lực, trừ trường hợp hợp đồng vơ hiệu theo quy định Bộ luật Trường hợp xác lập hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba hợp đồng đương nhiên vô hiệu Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất người chưa thành niên, người lực hành vi dân sự, người bị hạn chế lực hành vi dân xác lập, thực theo u cầu người đại diện người đó, Tịa án tuyên bố hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vơ hiệu theo quy định pháp luật hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải người đại diện họ xác lập, thực Khi bên có lỗi vơ ý làm cho bên nhầm lẫn nội dung hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất mà xác lập hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu bên thay đổi nội dung hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất đó, bên khơng chấp nhận bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vơ hiệu Trong trường hợp bên lỗi cố ý làm cho bên nhầm lẫn nội dung hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất bên bị nhầm lẫn có quyền u cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vơ hiệu 86 Khi bên tham gia xác lập hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất bị lừa dối bị đe dọa có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vơ hiệu Khi người có lực hành vi dân xác lập hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vào thời điểm không nhận thức làm chủ hành vi có quyền u cầu Tịa án tuyên bố hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu Nếu hợp đồng chuyển quyền sử dụng quyền sử dụng đất không lập thành văn bản, không cơng chứng, chứng thực theo u cầu bên, Tòa án, quan nhà nước có thẩm quyền khác định buộc bên thực quy định hình thức hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất thời hạn; thời hạn mà khơng thực hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu Khi phần hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vơ hiệu khơng ảnh hưởng đến hiệu lực phần cịn lại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất 3.3 HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH VỀ "PHẠM VI VÀ MỨC ĐỘ" ẢNH HƯỞNG CỦA HỢP ĐỒNG 3.3.1 Hoàn thiện quy định "nghĩa vụ người thụ trái" Một hợp đồng nói chung, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nói riêng kể trừ xác lập dù sau khơng đảm bảo điều kiện cần thiết để hợp đồng có hiệu lực chưa tiến đến bước cuối đăng ký quan nhà nước co thẩm quyền tạo nghĩa vụ cho người thụ trái Như vậy, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất đảm bảo đầy đủ điều kiện có hiệu lực hợp đồng hồn thành việc đăng ký quan nhà nước có thẩm quyền hợp đồng có "hiệu lực tuyệt đối, hiệu lực trọn vẹn" ngược lại Do đó, để buộc người thụ trái phải thực nghĩa vụ từ hợp đồng mà họ ký kết, đảm bảo quyền lợi cho người trái chủ, 87 đảm bảo công xã hội ngồi việc sửa đổi quy định Điều 692 Bộ luật Dân Việt Nam 2005 (như chúng tơi đề xuất trên) nhà làm luật Việt Nam cần quy định Bộ luật Dân chế định giải hiệu hợp đồng quy định rõ vô hiệu hợp đồng Có có sở để buộc người thụ trái thực hợp đồng hợp đồng có hiệu lực tuyệt đối, hiệu lực khơng tuyệt đối hợp đồng bị giải hiệu hay vô hiệu Kiến nghị: Trong Bộ luật Dân Pháp (chúng nêu mục 1.3.2.3) nhà làm luật quy định phân biệt rõ giải hiệu, phế bãi hợp đồng với trường hợp hợp đồng bị vơ hiệu, bị giải trừ Sở dĩ có phân định rõ ràng vậy, hậu giải hiệu, phế bãi hợp đồng khác xa với hợp đồng bị vô hiệu, bị giải trừ mà hậu ảnh hưởng lớn đến chủ thể bị tác động Trường hợp hợp đồng bị vơ hiệu, bị giải trừ hợp đồng coi không diện, nên hiệu lực hợp đồng bị xóa hẳn khứ tương lai, nói cách khác hiệu lực hợp đồng bị vơ hiệu, bị giải trừ có tính cách hồi tố; trái lại trường hợp hợp đồng bị giải hiệu, hay phế bãi hiệu lực nghĩa vụ từ hợp đồng bị chấm dứt từ mà không bị xem xét khứ Theo pháp luật Việt Nam cần quy định để thể hợp đồng nói chung, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nói riêng vơ hiệu nội dung hợp đồng vi phạm điều cấm pháp luật trái đạo đức xã hội, cịn trường hợp khác giải hiệu hay phế bãi hợp đồng 3.3.2 Hoàn thiện quy định quy tắc "giải thích hợp đồng có tranh chấp" Qua vụ án số cho thấy: Vợ chồng ông Thuận thuộc diện bị Nhà nước trưng dụng đất, đền bù đất tái định cư Từ chưa nhận đất đền bù vợ chồng ơng Thuận ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tái định cư cho vợ chồng ông Thái, điều khoản hợp đồng ghi rõ: 88 " Vợ chồng ông Thuận đồng ý chuyển nhượng cho vợ chồng ông Thái quyền hưởng đất đền bù tái định cư Nhà nước" Tranh chấp xảy sau vợ chồng ơng Thuận Nhà nước đền bù lô đất, vợ chồng ông Thuận lại cho chuyển nhượng cho vợ chồng ơng Thái lơ đất, cịn lơ đất Nhà nước phân thêm cho hộ gia đình ơng, cịn vợ chồng ơng Thái lại địi hưởng hai lô đất Như vậy, tranh chấp vụ án liên quan đến việc giải thích hợp đồng Nếu áp dụng quy tắc giải thích hợp đồng mà pháp luật Việt Nam quy định Điều 409 Bộ luật Dân năm 2005: Khi hợp đồng có điều khoản khơng rõ ràng khơng dựa vào ngơn từ hợp đồng mà phải vào ý chí chung bên để giải thích điều khoản đó; Khi điều khoản hợp đồng hiểu theo nhiều nghĩa phải chọn nghĩa làm cho điều khoản thực có lợi cho bên; Khi hợp đồng có ngơn từ hiểu theo nhiều nghĩa khác phải giải thích theo nghĩa phù hợp với tính chất hợp đồng; Khi hợp đồng có điều khoản ngơn từ khó hiểu phải giải thích theo tập qn địa điểm giao kết hợp đồng; Khi hợp đồng thiếu số điều khoản bổ sung theo tập quán loại hợp đồng địa điểm giao kết hợp đồng; Các điều khoản hợp đồng phải giải thích mối liên hệ với nhau, cho ý nghĩa điều khoản phù hợp với tồn nội dung hợp đồng; Trong trường hợp có mâu thuẫn ý chí chung bên với ngơn từ sử dụng hợp đồng ý chí chung bên dùng để giải thích hợp đồng; Trong trường hợp bên mạnh đưa vào hợp đồng nội dung bất lợi cho bên yếu giải thích hợp đồng phải theo hướng có lợi cho bên yếu khơng thể tìm quy tắc phù hợp để giải thích thỏa đáng cho tranh chấp Nghiên cứu Bộ luật Dân Pháp thấy Điều 1157 quy định nguyên tắc cho phép Thẩm phán áp dụng giải thích hợp đồng là:"Khi điều khoản hợp đồng hiểu theo hai nghĩa khác nhau, 89 phải chọn nghĩa làm cho điều khoản có hiệu lực loại trừ nghĩa làm cho điều khoản hiệu lực", theo Bộ luật Dân Việt Nam có quy định quy tắc quy tắc dùng để giải thích hợp đồng dân vụ án có cách giải phù hợp, giải thích điều khoản "Vợ chồng ông Thuận đồng ý chuyển nhượng cho vợ chồng ông Thái quyền hưởng đất đền bù tái định cư Nhà nước" việc vợ chồng ông Thuận chuyển nhượng cho vợ chồng ông Thái hai lô đất Qua vụ án số cho thấy: Cụ Chừng (76 tuổi) sống với nuôi ông Tư, cụ Chừng khơng quan tâm có trách nhiệm nuôi dưỡng cụ Do túng thiếu nên năm 1996, cụ Chừng bán toàn đất cụ cho ông Thiện (hợp đồng mua bán cụ Chừng điểm cụ khơng biết chữ có ơng Tư làm chứng), tiền bán đất cho ông Thiện cụ Chừng mua mảnh đất khác nhỏ hơn, xây dựng nhà kiên cố dùng để chi tiêu, ông Thiện sau mua đất cụ Chừng vào sử dụng Các cụ Chừng biết không phản đối, đến năm 2000 (tức năm sau) cụ Chừng cho cụ Chừng bán đất tuổi cao, khơng nhận thức làm chủ hành vi mình, nên khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vơ hiệu Phán Tịa án xác định hợp đồng vơ hiệu cụ Chừng xác lập hợp đồng không nhận thức làm chủ hành vi theo chúng tơi khơng đủ sức thuyết phục, khơng phù hợp với thực tế khách quan suốt thời gian dài cụ Chừng cụ khơng có khiếu nại Trong Bộ luật Dân Pháp có quy định cho phép Thẩm phán có quyền áp dụng ngun tắc cơng bằng, ví dụ quy định Điều 1135: "Các bên giao kết thực nghĩa vụ nêu hợp đồng, mà phải thực nghĩa vụ theo yêu cầu nguyên tắc công bằng, theo tập quán hay theo quy định pháp luật", áp dụng nguyên tắc vào để giải vụ án (nếu Thẩm 90 phán) tun bố cơng nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cụ Chừng ơng Thiện Kiến nghị hồn thiện: Qua vụ án số 3, số nêu trên, cho pháp luật Việt Nam nên đưa thêm hai quy tắc giải thích hợp đồng mà Bộ luật Dân Pháp quy định (Điều 1157: "Khi điều khoản hợp đồng hiểu theo hai nghĩa khác nhau, phải chọn nghĩa làm cho điều khoản có hiệu lực loại trừ nghĩa làm cho điều khoản hiệu lực"; Điều 1135: "Các bên giao kết thực nghĩa vụ nêu hợp đồng, mà phải thực nghĩa vụ theo yêu cầu nguyên tắc công bằng, theo tập quán hay theo quy định Pháp luật") vào Bộ luật Dân Việt Nam Cụ thể theo cần sửa đổi, bổ sung Điều 409 Bộ luật Dân năm 2005 sau: Cũ: Khi hợp đồng có điều giải khơng rõ ràng khơng dựa vào ngơn từ hợp đồng mà cịn phải vào ý chí chung bên để giải thích điều khoản đó; Khi điều khoản hợp đồng hiểu theo nhiều nghĩa phải chọn nghĩa làm cho điều khoản thực có lợi cho bên; Khi hợp đồng có ngơn từ hiểu theo nhiều nghĩa khác phải giải thích theo nghĩa phù hợp với tính chất hợp đồng; Khi hợp đồng có điều khoản ngơn từ khó hiểu phải giải thích theo tập quán địa điểm giao kết hợp đồng; Khi hợp đồng thiếu số điều khoản bổ sung theo tập quán loại hợp đồng địa điểm giao kết hợp đồng; Các điều khoản hợp đồng phải giải thích mối liên hệ với nhau, cho ý nghĩa điều khoản phù hợp với toàn nội dung hợp đồng; Trong trường hợp có mâu thuẫn ý chí chung bên với ngơn từ sử dụng hợp đồng ý chí chung bên dùng để giải thích hợp đồng; Trong trường hợp bên mạnh đưa vào hợp đồng nội dung bất lợi cho bên yếu giải thích hợp đồng phải theo hướng có lợi cho bên yếu 91 Cần sửa thành: Khi hợp đồng có điều thích khơng rõ ràng khơng dựa vào ngơn từ hợp đồng mà cịn phải vào ý chí chung bên để giải thích điều khoản đó; Khi điều khoản hợp đồng hiểu theo nhiều nghĩa phải chọn nghĩa làm cho điều khoản thực có lợi cho bên; Khi hợp đồng có ngơn từ hiểu theo nhiều nghĩa khác phải giải thích theo nghĩa phù hợp với tính chất hợp đồng; Khi hợp đồng có điều khoản ngơn từ khó hiểu phải giải thích theo tập qn địa điểm giao kết hợp đồng; Khi hợp đồng thiếu số điều khoản bổ sung theo tập quán loại hợp đồng địa điểm giao kết hợp đồng; Các điều khoản hợp đồng phải giải thích mối liên hệ với nhau, cho ý nghĩa điều khoản phù hợp với tồn nội dung hợp đồng; Trong trường hợp có mâu thuẫn ý chí chung bên với ngơn từ sử dụng hợp đồng ý chí chung bên dùng để giải thích hợp đồng; Trong trường hợp bên mạnh đưa vào hợp đồng nội dung bất lợi cho bên yếu giải thích hợp đồng phải theo hướng có lợi cho bên yếu thế; Khi điều khoản hợp đồng hiểu theo hai nghĩa khác nhau, phải chọn nghĩa làm cho điều khoản có hiệu lực loại trừ nghĩa làm cho điều khoản hiệu lực; 10 Các bên giao kết thực nghĩa vụ nêu hợp đồng, mà phải thực nghĩa vụ theo yêu cầu nguyên tắc công bằng, theo tập quán hay theo quy định pháp luật; áp dụng nguyên tắc giải thích hợp đồng 3.3.3 Hồn thiện quy định "hiệu lực tương đối nghĩa vụ từ hợp đồng" Qua vụ án số cho thấy: Hơn 500m2 đất tranh chấp tài sản chung vợ chồng ông Xuân, bà Hồng Ông Xuân chết, thời hiệu khởi kiện chia thừa kế, bà Hồng lập hợp đồng chuyển nhượng tồn diện tích đất 92 cho bà Tánh mà không đồng ý thừa kế ông Xuân, hợp đồng sang tên trước bạ xong Tịa án cơng nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bà Hồng với bà Tánh cho hợp đồng đăng ký đảm bảo quy định Điều 692 Bộ luật Dân sự, nên bác yêu cầu khởi kiện thừa kế ông Xuân yêu cầu bà Tánh phải trả lại đất buộc bà Hồng phải hoàn trả thừa kế ông Xuân phần tài sản ông Xuân tiền ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi thừa kế ơng Xn bà Hồng khơng cịn tài sản Kiến nghị hoàn thiện: Nghiên cứu Bộ luật Dân Pháp, chúng tơi thấy Bộ luật có quy định chế định hay để bảo vệ quyền lợi người kế quyền: "Mỗi người tham gia hợp đồng coi cam kết lợi ích mình, người thừa kế người di tặng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hợp đồng hợp đồng có chất ngược lại" (Điều 1122 Bộ luật Dân Pháp); "Người có quyền nhân danh kiện yêu cầu hủy bỏ giao dịch người có nghĩa vụ giao kết mà xâm phạm đến quyền mình" (Điều 1167 Bộ luật Dân Pháp) Nếu pháp luật Việt Nam có quy định chế định với vụ án người kế quyền ơng Xn có quyền độc lập đứng khởi kiện yêu cầu hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bà Hồng với bà Tánh phần di sản ông Xuân Tòa án bắt buộc (chưa cần xét hợp đồng bà Hồng bà Tánh có đáp ứng đủ điều kiện có hiệu lực hợp đồng hay chưa) mà cần vào quyền khởi kiện người kế quyền tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bà Hồng bà Tánh vô hiệu phần tài sản ông Xuân, buộc bà Tánh phải trả lại quyền sử dụng đất ông Xuân cho thừa kế ông Xuân để chia thừa kế, vậy, bảo vệ quyền lợi người kế quyền ông Xuân (là ông Xuân) Qua vụ án số cho thấy: Mặc dù hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất anh Lợi với ông Ngon hồn thành (đã đăng ký Văn phịng 93 đăng ký quyền sử dụng đất, sang tên trước bạ), ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Ngon, anh Lợi chưa đủ tuổi anh Lợi chủ tài sản, nên Tòa án nhân dân tối cao xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất anh Lợi ông Ngon vô hiệu quy định Điều 130 Bộ luật Dân năm 2005 Tuy nhiên, vụ án đặt vấn đề là: sau nhận chuyển nhượng đất, ông Ngon chuyển nhượng lại cho anh Trung anh Trung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xây dựng nhà kiên cố sử dụng ổn định Theo quy định Điều 138 Điều 258 Bộ luật Dân 2005 hậu hợp đồng vô hiệu anh Lợi ông Ngon anh Trung (người mua lại đất ông Ngon) phải trả lại đất cho ông Giữ (bố anh Lợi) Như vậy, quyền lợi anh Trung (với tư cách người thứ ba tình với hợp đồng ký kết ông Ngon anh Lợi) bị thiệt hại mà chưa pháp luật Việt Nam dự trù bảo vệ Kiến nghị hoàn thiện: Nghiên cứu Bộ luật Dân Pháp, thấy Điều 1165 Bộ luật quy định nguyên tắc bảo vệ quyền lợi người thứ ba hợp lý là:"Hợp đồng có hiệu lực bên giao kết, không gây thiệt hại cho người thứ ba mang lại lợi ích cho người thứ ba trường hợp quy định Điều 1121" Điều 1121: "Một người cam kết lợi ích người thứ ba, điều kiện bên cam kết lợi ích điều kiện việc tặng cho tài sản cho người khác Người đưa cam kết lợi ích người thứ ba rút lại cam kết, người thứ ba tuyên bố chấp nhận hưởng lợi ích từ việc thực đó" Nếu pháp luật Việt Nam có chế định quyền lợi người thứ ba mua bán tình (anh Trung) đảm bảo, tức anh Trung trả lại đất cho ông Giữ 94 KẾT LUẬN Việc chiếm giữ, sử dụng đất nhằm phục vụ cho lợi ích nhu cầu cấp thiết người Để thỏa mãn nhu cầu này, người việc chiếm hữu ban đầu, phải thông qua giao dịch chuyển quyền sử dụng đất (bản chất chuyển quyền sở hữu đất) để đạt chiếm giữ, sử dụng, khai thác đất Tuy nhiên, chế độ xã hội thông qua quy định pháp luật tạo bảo đảm tốt để giao dịch chuyển quyền sử dụng đất phát triển, ví dụ: pháp luật Việt Nam trước ngày 15/10/1993 (khi có Hiến pháp 1992 Luật Đất đai năm 1993) nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai hình thức Ngày nay, nước ta bước vào thời kỳ phát triển kinh tế thị trường, đất đai thức thừa nhận loại hàng hóa - hàng hóa đặc biệt, hết giao dịch chuyển quyền sử dụng đất diễn ngày sơi động Do giá trị đất đai thường có biến đổi nhanh, biên độ biến đổi lớn, nên tham gia ký kết hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, bên tham gia giao dịch thường tìm lý để hủy bỏ giao dịch nhằm trục lợi Trong đó, qui định pháp luật nước ta "Hiệu lực việc chuyển quyền sử dụng đất" nhiều bất cập, nên áp dụng pháp luật vào giải tranh chấp thực tế, Tòa án thường phán theo kiểu "bỏ chung vào rọ" hợp đồng vơ hiệu, buộc bên hồn trả cho nhận Kiểu phán gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi cho chủ thể có liên quan, làm xáo trộn giao dịch chuyển quyền sử dụng đất, ảnh hưởng đến phát triển ổn định xã hội Thấy bất cập pháp luật, nhiên, khả nghiên cứu cịn hạn chế bó hẹp mặt thời gian, nên phạm vi luận văn này, học viên dừng lại việc nêu vụ án cụ thể mà Tòa 95 án giải thực tế, để chưa hoàn thiện, bất cập chế định "Hiệu lực việc chuyển quyền sử dụng đất" pháp luật Việt Nam phần đưa số kiến nghị sửa đổi, bổ sung mà chưa thể đưa sửa đổi, bổ sung có tính chất tồn diện, triệt để Vì vậy, học viên mong thầy, cô giáo người quan tâm đến vấn đề phê bình, đóng góp ý kiến để học viên hoàn thiện đề tài Hoàn thành luận văn học viên xin chân thành cám ơn TS Ngơ Huy Cương tận tình giúp đỡ hướng dẫn trình nghiên cứu 96 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO CÁC VĂN BẢN, NGHỊ QUYẾT CỦA ĐẢNG Đảng Cộng sản Việt Nam (2002), Ban đạo Trung ương chuẩn bị đề án sách đất đai (Ban Kinh tế Trung ương), Báo cáo tình hình thực kiến nghị tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước (Dự thảo lần 3), tháng - Hà Nội Đảng Cộng sản Việt Nam (2002), Ban đạo Trung ương chuẩn bị đề án sách đất đai (Ban Kinh tế Trung ương), Báo cáo Đoàn nghiên cứu khảo sát sách, pháp luật đất đai Trung Quốc, tháng 8, Hà Nội, CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT CỦA NHÀ NƯỚC Chính phủ (2004), Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003, Hà Nội Quốc hội (1993), Luật Đất đai, Hà Nội Quốc hội (1995), Bộ luật Dân sự, Hà Nội Quốc hội (2003), Luật Đất đai, Hà Nội Quốc hội (2005), Bộ luật Dân sự, Hà Nội CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO KHÁC Bộ luật Dân Cộng hòa Hồi giáo Iran Bộ luật Dân Pháp (2005), Nxb Tư pháp, Hà Nội 10 Bộ Tư pháp - Viện Nghiên cứu khoa học pháp lý (2000), Chuyên đề: "Kết khảo sát thực địa, điều tra xã hội học hộ gia đình quyền sử dụng đất Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh", Thơng tin Khoa học pháp lý, (3) 97 11 Nguyễn Thị Cam (1997), Chế định quyền sử dụng đất pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 12 Đặng Đức Đạm (2002), "Một số ý kiến sách quản lý đất đai", Kỷ yếu hội thảo: Về đánh giá tình hình kiến nghị bổ sung, sửa đổi sách luật pháp đất đai, Ban đạo Trung ương chuẩn bị Đề án sách đất đai - Ban Kinh tế Trung ương tổ chức Hà Nội ngày 14 - 15/05/2002 13 "Giá nhà đất tăng đến 10 lần" (2002), Báo Pháp luật Thành phố Hồ Chí Minh, số 22(592) ngày 2/5 14 Long Giang (1993), "Quan hệ ruộng đất bước chuyển sang chế thị trường", Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước: Một số vấn đề đổi quan hệ sở hữu đất đai, Thông tin lý luận, Hà Nội 15 Trần Ngọc Hiên (2002), "Thực trạng thị trường nhà, đất - Nhìn từ góc độ quản lý Nhà nước", Kỷ yếu Hội thảo khoa học: "Thị trường nhà, đất Hà Nội - Thực trạng giải pháp tăng cường quản lý Nhà nước", Viện Nghiên cứu phát triển kinh tế - xã hội Văn phòng Hội đồng nhân dân - Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội, tháng 04-2002 16 Hoàng Việt luật lệ (1994), Nxb Văn hóa thơng tin, Thành phố Hồ Chí Minh 17 Hệ thống Luật Đất đai Việt Nam giải tranh chấp đất đai (2005), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 18 Vũ Văn Mẫu (1963), Việt Nam dân luật lược khảo, Quyển IV (Nghĩa vụ Khế ước), Sài Gòn 19 Phạm Hữu Nghị (2001), "Luật Đất đai năm 1993 qua hai lần sửa đổi, bổ sung", Nhà nước Pháp luật, (10) 20 Phạm Hữu Nghị (2002), "Những vấn đề pháp lý thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam", Hội thảo: Xây dựng sở pháp lý thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam, Bộ môn Pháp luật Kinh doanh - Khoa Luật, Đại học Quốc gia tổ chức ngày 26/05/2002, Hà Nội 98 21 Phạm Hữu Nghị (2002), "Về thực trạng sách đất đai Việt Nam", Nhà nước pháp luật, (8) 22 Quốc triều Hình luật (Bản dịch chữ quốc ngữ: Nguyễn Ngọc Thuận, Nguyễn Tá Nhí) (1995), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 23 Bùi Xuân Sơn (1998), "Chính sách đất đai phát triển kinh tế - xã hội", Địa chính, (5), tr 24 Đinh Trọng Thắng (2002), "Sở hữu tư nhân đất đai hay quyền sử dụng đất đai: Kinh nghiệm quốc tế vài liên hệ với Việt Nam", Tài chính, (7), tr 49 25 Tòa dân - Tòa án nhân dân tối cao (2006), Tập định giám đốc thẩm án dân năm 2006, Hà Nội 26 Tòa dân - Tòa án nhân dân tối cao (2007), Tập định giám đốc thẩm án dân năm 2007, Hà Nội 27 Tòa dân - Tòa án nhân dân tối cao (2008), Tập định giám đốc thẩm án dân năm 2007, Hà Nội 28 Trường Đại học Luật Hà Nội (1999), Từ điển giải thích thuật ngữ luật học (Phần Luật đất đai, Luật lao động, Tư pháp quốc tế), Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 29 Trường Đại học Luật Hà Nội (2001), Giáo trình Luật đất đai, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 30 Viện Nghiên cứu Khoa học Pháp lý - Bộ Tư pháp (2007), Một số vấn đề pháp luật dân Việt Nam từ kỷ XX đến thời Pháp thuộc, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 31 Viện Ngôn ngữ học (2000), Từ điển tiếng Việt, Nxb Đà Nẵng, Đà Nẵng 99