Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất

Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất Đặng Kim Nhân Khoa Luật Luận văn Thạc sĩ ngành: Luật dân sự; Mã số: 60 38 30 Người hướng dẫn: TS. Ngô Huy Cương Năm bảo vệ: 2009

Hiu lc ca vic chuyn quyn s dng t ng Kim Nhõn Khoa Lut Lun vn Thc s ngnh: Lut dõn s; Mó s: 60 38 30 Ngi hng dn: TS. Ngụ Huy Cng Nm bo v: 2009 Abstract: Chng 1: Khỏi quỏt chung v hiu lc ca vic chuyn quyn s dng t. Chng 2: Thc trng quy nh ca phỏp lut Vit Nam v hiu lc ca vic chuyn quyn s dng t. Chng 3: xut hon thin cỏc quy nh ca phỏp lut Vit Nam v hiu lc ca vic chuyn quyn s dng t Keywords: Chuyn quyn s dng t; Lut dõn s; Quyn s dng t Content 1. Tính cấp thiết của đề tài N-ớc ta hiện nay đang b-ớc vào thời kỳ phát triển nền kinh tế thị tr-ờng, đất đai chính thức đ-ợc thừa nhận là một loại hàng hóa- hàng hóa đặc biệt, hơn bao giờ hết giao dịch chuyển quyền sử dụng đất diễn ra ngày càng sôi động. Tuy nhiên, do giá trị đất đai th-ờng có biến đổi nhanh, biên độ biến đổi lớn, nên mặc dù đã tham gia ký kết hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, nh-ng một trong các bên tham gia giao dịch th-ờng tìm mọi lý do để hủy bỏ giao dịch nhằm trục lợi. Nh- vậy, để giải quyết tranh chấp này đảm bảo quyền lợi chính đáng cho các chủ thể có liên quan, chúng ta phải đi tìm những quy định trong pháp luật về "hiệu lực" của hợp đồng này. Theo Từ điển tiếng Việt của Viện Ngôn ngữ học, là "tác dụng thực tế, đúng nh- yêu cầu; giá trị thi hành" [31, tr. 440]. Các sự vật, hiện t-ợng trong thế giới luôn có mối liên hệ phổ biến với nhau (học thuyết Mác - Lênin), tức là có sự liên hệ, phản ánh, tác động với nhau. Nh- vậy, hiểu một cách đơn giản thì "hiệu lực" của một sự vật, hiện t-ợng nói chung, "hiệu lực" của một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nói riêng là sự tác động lẫn nhau giữa các sự vật, hiện t-ợng trong thế giới, sự ảnh h-ởng của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất đến những chủ thể có liên quan, nói một cách khác khi bàn đến"hiệu lực" của một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là bàn tới "phạm vi và mức độ" tác động của nó. 2 Cũng từ lôgíc trên suy ra rằng một hợp đồng nói chung, một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nói riêng đ-ơng nhiên có "hiệu lực" từ khi xác lập; việc pháp luật của các nhà n-ớc quy định một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải đáp ứng một số những tiêu chí thì mới công nhận có "hiệu lực", nh- vậy phải hiểu "hiệu lực" mà pháp luật công nhận ở đây là "hiệu lực tuyệt đối, hiệu lực trọn vẹn". Sở dĩ pháp luật phải định ra những tiêu chí thì mới công nhận một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có "hiệu lực tuyệt đối, hiệu lực trọn vẹn" là vì đất đai là một loại tài sản đặc biệt (gắn với chủ quyền quốc gia) và hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là loại hợp đồng trọng hình thức (chuyển giao vật quyền) nên đòi hỏi phải tuân những điều kiện nghiêm ngặt khác với hợp đồng chuyển quyền sở hữu các vật thông th-ờng (hợp đồng trọng vật). Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất mới đ-ợc pháp luật n-ớc ta chú ý quy định ở hai yếu tố là "những điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất" và "thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất" (hai yếu tố này chỉ có giá trị là tiêu chuẩn để xem xét một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có "hiệu lực tuyệt đối, hiệu lực trọn vẹn" hay không), cụ thể: a) Về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng: Tr-ớc hết hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải đảm bảo các điều kiện chung: "Ng-ời tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự; Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; Ng-ời tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện; Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong tr-ờng hợp pháp luật có quy định" (Điều 122 Bộ luật dân sự năm 2005) và sau đó là các điều kiện chuyên biệt ví dụ nh-: hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất "Phải đ-ợc lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của Pháp luật" (Khoản 2, Điều 689) . b) Về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng: "Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai" (Điều 692 Bộ luật dân sự năm 2005) và các điều 126, 127, 128, 129, 130, 131 của Luật đất đai năm 2003 thể hiện hồ sơ của việc chuyển quyền sử dụng đất phải nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; tr-ờng hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại ủy ban nhân dân xã, ph-ờng, thị trấn nơi có đất để chuyển cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. 3 Mà ch-a chú ý quy định về "phạm vi và mức độ" tác động của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất đến các chủ thể có liên quan. Do vậy, mà khi xác định hiệu lực của một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, nếu hợp đồng đó ch-a tiến đến khâu cuối cùng là đăng ký Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thì Tòa án th-ờng vận dụng Điều 692 Bộ luật dân sự năm 2005: "Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai" để xác định theo kiểu "bỏ chung vào một rọ" coi hợp đồng là vô hiệu và hậu quả của hợp đồng vô hiệu là buộc các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi phải bồi th-ờng. Rõ ràng phán quyết nh- trên vô tình đã tiếp tay cho ng-ời chuyển quyền sử dụng đất hủy bỏ hợp đồng nhằm trục lợi khi giá đất tăng cao, đồng nghĩa với việc gây thiệt hại cho bên nhận chuyển quyền sử dụng đất khi mà họ đã trả đủ tiền, nhận và sử dụng đất ổn định từ rất lâu, đã xây dựng nhà kiên cố trên đất, nh-ng nay lại phải trả lại đất cho bên chuyển quyền để "chờ đợi" bên chuyển quyền bồi th-ờng thiệt hại cho mình và đặc biệt là ảnh h-ởng nghiêm trọng đến quyền lợi của ng-ời thứ ba ngay tình; phán quyết nh- vậy sẽ gây xáo trộn giao dịch chuyển quyền sử dụng đất trong xã hội, ảnh h-ởng đến sự ổn định của xã hội. Vì những lẽ trên mà học viên chọn vấn đề "Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất" làm đề tài nghiên cứu cho luận văn thạc sĩ Luật học của mình. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Liên quan đến việc chuyển quyền sử dụng đất trong pháp luật dân sự đã có nhiều đề tài, luận văn thạc sĩ nh-: "Thống nhất quy định của pháp luật về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nh-ợng quyền sử dụng đất ở" (Cao học 10); "Hợp đồng chuyển nh-ợng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam" (Cao học 9); "Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất" (Cao học 9). Những công trình trên đều nghiên cứu đến các khía cạnh liên quan đến việc chuyển quyền sử dụng đất, nh-ng ch-a có đề tài nào tập trung nghiên cứu về "Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất", những v-ớng mắc trong thực tế và kiến giải. 3. Phạm vi, mục đích nghiên cứu của đề tài 4 Hành vi chuyển quyền sử dụng đất đ-ợc thực hiện thông qua hai loại hành vi là hành vi pháp lý đơn ph-ơng hoặc hành vi ký kết và thực hiện một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất giữa các chủ thể. (1) Hành vi pháp lý đơn ph-ơng th-ờng diễn ra ở hai hình thức giao dịch của việc chuyển quyền sử dụng đất đó là hình thức thừa kế quyền sử dụng đất và hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào công ty một thành viên (2) Hành vi ký kết và thực hiện hợp đồng: khác với hành vi pháp lý đơn ph-ơng (chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ của giao dịch chuyển quyền sử dụng đất diễn ra trong xã hội), hành vi ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là giao dịch chủ yếu phản ánh giao dịch chuyển quyền sử dụng đất diễn ra trong xã hội và nó đ-ợc sử dụng ở cả 9 hình thức chuyển quyền sử dụng đất mà pháp luật n-ớc ta ghi nhận đó là:"chuyển đổi, chuyển nh-ợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn, thế chấp và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất". Luận văn này tuy có tiêu đề "hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất", nh-ng vì hành vi ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là hành vi chiếm tỷ lệ chính của việc chuyển quyền sử dụng đất diễn ra trong xã hội và là lĩnh vực nảy sinh nhiều tranh chấp, nên trong phạm vi luận văn này, chúng tôi chỉ đề cập và nghiên cứu đến "hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất" thể hiện qua hành vi ký kết và thực hiện một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất. Đề tài tập trung nghiên cứu các vấn đề lý luận cơ bản về hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất d-ới góc độ pháp lý, phân tích thực trạng của pháp luật Việt Nam về vấn đề này và đ-a ra các giải pháp nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật Việt Nam có liên quan. 4. Ph-ơng pháp nghiên cứu của đề tài Trên nền tảng lý luận của chủ nghĩa Mác - Lênin, luận văn sử dụng các ph-ơng pháp nghiên cứu chủ yếu nh-: Phân tích quy phạm; luật học so sánh; thống kê, tổng hợp; mô hình hóa và điển hình hóa các quan hệ xã hội. 5. Kết cấu của luận văn 5 Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 ch-ơng: Ch-ơng 1: Khái quát chung về hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất. Ch-ơng 2: Thực trạng quy định của pháp luật Việt Nam về hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất. Ch-ơng 3: Đề xuất hoàn thiện các quy định của pháp luật Việt Nam về hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất. References các văn bản, nghị quyết của đảng 1. Đảng Cộng sản Việt Nam (2002), Ban chỉ đạo Trung -ơng chuẩn bị đề án chính sách đất đai (Ban Kinh tế Trung -ơng), Báo cáo tình hình thực hiện và kiến nghị tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất n-ớc (Dự thảo lần 3), tháng 9 - Hà Nội. 2. Đảng Cộng sản Việt Nam (2002), Ban chỉ đạo Trung -ơng chuẩn bị đề án chính sách đất đai (Ban Kinh tế Trung -ơng), Báo cáo của Đoàn nghiên cứu khảo sát về chính sách, pháp luật đất đai của Trung Quốc, tháng 8, Hà Nội, các văn bản pháp luật của nhà n-ớc 3. Chính phủ (2004), Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10 h-ớng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003, Hà Nội. 4. Quốc hội (1993), Luật Đất đai, Hà Nội. 5. Quốc hội (1995), Bộ luật Dân sự, Hà Nội. 6. Quốc hội (2003), Luật Đất đai, Hà Nội. 7. Quốc hội (2005), Bộ luật Dân sự, Hà Nội các tài liệu tham khảo khác 8. Bộ luật Dân sự Cộng hòa Hồi giáo Iran. 9. Bộ luật Dân sự Pháp (2005), Nxb T- pháp, Hà Nội. 6 10. Bộ T- pháp - Viện Nghiên cứu khoa học pháp lý (2000), Chuyên đề: "Kết quả khảo sát thực địa, điều tra xã hội học về hộ gia đình và quyền sử dụng đất tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh", Thông tin Khoa học pháp lý, (3). 11. Nguyễn Thị Cam (1997), Chế định quyền sử dụng đất trong pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Tr-ờng Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội. 12. Đặng Đức Đạm (2002), "Một số ý kiến về chính sách quản lý đất đai", Kỷ yếu hội thảo: Về đánh giá tình hình và kiến nghị bổ sung, sửa đổi chính sách luật pháp đất đai, Ban chỉ đạo Trung -ơng chuẩn bị Đề án chính sách đất đai - Ban Kinh tế Trung -ơng tổ chức tại Hà Nội ngày 14 - 15/05/2002. 13. "Giá nhà đất tăng 3 đến 10 lần" (2002), Báo Pháp luật Thành phố Hồ Chí Minh, số 22(592) ngày 2/5. 14. Long Giang (1993), "Quan hệ ruộng đất trong b-ớc chuyển sang cơ chế thị tr-ờng", Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà n-ớc: Một số vấn đề về đổi mới quan hệ sở hữu đất đai, Thông tin lý luận, Hà Nội. 15. Trần Ngọc Hiên (2002), "Thực trạng thị tr-ờng nhà, đất - Nhìn từ góc độ quản lý Nhà n-ớc", Kỷ yếu Hội thảo khoa học: "Thị tr-ờng nhà, đất ở Hà Nội - Thực trạng và giải pháp tăng c-ờng quản lý Nhà n-ớc", Viện Nghiên cứu phát triển kinh tế - xã hội và Văn phòng Hội đồng nhân dân - ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội, tháng 04-2002. 16. Hoàng Việt luật lệ (1994), Nxb Văn hóa thông tin, Thành phố Hồ Chí Minh. 17. Hệ thống Luật Đất đai Việt Nam và căn cứ giải quyết tranh chấp đất đai (2005), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 18. Vũ Văn Mẫu (1963), Việt Nam dân luật l-ợc khảo, Quyển IV (Nghĩa vụ và Khế -ớc), Sài Gòn. 19. Phạm Hữu Nghị (2001), "Luật Đất đai năm 1993 qua hai lần sửa đổi, bổ sung", Nhà n-ớc và Pháp luật, (10). 20. Phạm Hữu Nghị (2002), "Những vấn đề pháp lý của thị tr-ờng quyền sử dụng đất ở Việt Nam", Hội thảo: Xây dựng cơ sở pháp lý về thị tr-ờng quyền sử dụng đất ở Việt 7 Nam, Bộ môn Pháp luật Kinh doanh - Khoa Luật, Đại học Quốc gia tổ chức ngày 26/05/2002, Hà Nội. 21. Phạm Hữu Nghị (2002), "Về thực trạng chính sách đất đai ở Việt Nam", Nhà n-ớc và pháp luật, (8) 22. Quốc triều Hình luật (Bản dịch chữ quốc ngữ: Nguyễn Ngọc Thuận, Nguyễn Tá Nhí) (1995), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 23. Bùi Xuân Sơn (1998), "Chính sách đất đai đối với phát triển kinh tế - xã hội", Địa chính, (5), tr. 2. 24. Đinh Trọng Thắng (2002), "Sở hữu t- nhân về đất đai hay về quyền sử dụng đất đai: Kinh nghiệm quốc tế và một vài liên hệ với Việt Nam", Tài chính, (7), tr. 49. 25. Tòa dân sự - Tòa án nhân dân tối cao (2006), Tập quyết định giám đốc thẩm án dân sự năm 2006, Hà Nội. 26. Tòa dân sự - Tòa án nhân dân tối cao (2007), Tập quyết định giám đốc thẩm án dân sự năm 2007, Hà Nội. 27. Tòa dân sự - Tòa án nhân dân tối cao (2008), Tập quyết định giám đốc thẩm án dân sự năm 2007, Hà Nội. 28. Tr-ờng Đại học Luật Hà Nội (1999), Từ điển giải thích thuật ngữ luật học (Phần Luật đất đai, Luật lao động, T- pháp quốc tế), Nxb Công an nhân dân, Hà Nội. 29. Tr-ờng Đại học Luật Hà Nội (2001), Giáo trình Luật đất đai, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội. 30. Viện Nghiên cứu Khoa học Pháp lý - Bộ T- pháp (2007), Một số vấn đề về pháp luật dân sự Việt Nam từ thế kỷ XX đến thời Pháp thuộc, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 31. Viện Ngôn ngữ học (2000), Từ điển tiếng Việt, Nxb Đà Nẵng, Đà Nẵng. . nh-ng v hành vi ký kết v thực hiện hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là hành vi chiếm tỷ lệ chính của việc chuyển quyền sử dụng đất diễn ra trong xã hội v . pháp luật Việt Nam v hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất. Ch-ơng 3: Đề xuất hoàn thiện các quy định của pháp luật Việt Nam v hiệu lực của việc chuyển