Giải pháp phát triển hiệu quả thị trường tín dụng bất động sản việt nam đến năm 2015

B GIÁO D C VÀ ÀO T O TR NG I H C KINH T Tp.HCM - PH M V N R NG GI I PHÁP PHÁT TRI N HI U QU TH TR D NG B T NG S N VI T NAM LU N V N TH C S KINH T TP H Chí Minh – N m 2009 NG TÍN N N M 2015 B GIÁO D C VÀ ÀO T O TR NG I H C KINH T Tp.HCM - PH M V N R NG GI I PHÁP PHÁT TRI N HI U QU TH TR D NG B T NG S N VI T NAM NG TÍN N N M 2015 CHUYÊN NGÀNH: KINH T TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG MÃ S : 60.31.12 LU N V N TH C S KINH T NG IH NG D N KHOA H C: GS.TS NGUY N THANH TUY N TP H Chí Minh – N m 2009 L I CAM OAN Tôi xin cam oan lu n v n tơi nghiên c u th c hi n, có s giúp c a giáo viên hư ng d n Các s li u thông tin cung c p lu n v n trung th c có ngu n g c rõ ràng Tp.HCM, tháng n m 2009 PH M V N R NG M CL C Trang DANH M C CÁC CH VI T T T DANH M C CÁC B NG BI U DANH M C CÁC HÌNH V L IM Ch U ng 1: T ng quan v th tr 1.1 Th tr ng b!t "#ng s$n th tr ng tín d%ng B S ng b!t "#ng s$n 1.1.1 Khái ni m b t ng s n hàng hóa b t ng s n 1.1.1.1 Khái ni m 1.1.1.2 c trưng c a hàng hóa b t 1.1.2 Th trư ng b t ng s n ng s n 1.1.2.1 Khái ni m 1.1.2.2 c i m 1.1.2.3 Các nhân t nh hư ng n th trư ng b t 1.1.2.4 R i ro thu c th trư ng b t 1.2 Th tr ng s n ng s n 10 ng tín d%ng b!t "#ng s$n 12 1.2.1 Khái ni m 12 1.2.2 c trưng c a th trư ng tín d ng b t 1.2.3 Vai trị c a tín d ng b t ng s n 12 ng s n 13 1.2.4 Nh n d!ng r i ro c a th trư ng tín d ng B S 15 1.2.5 S n ph"m xu hư ng phát tri n c a th trư ng tín d ng B S 18 1.2.6 M i quan h phát tri n TT B S th trư ng tín d ng B S Vi t Nam 20 1.3 Tín d%ng b!t "#ng s$n t&i M' h(c kinh nghi)m "*i v+i Vi)t Nam 21 1.3.1 Tín d ng b t ng s n t!i M# 22 1.3.1.1 Qúa trình phát tri n tín d ng b t ng s n t!i M# 22 1.3.1.2 Nguyên nhân c a kh ng ho ng tín d ng b t ng s n t!i M# 25 1.3.1.3 Tác ng c a cu c kh ng ho ng 33 1.3.1.4 Ph n ng c a ph M# 35 1.3.2 Các h$c kinh nghi m Ch ng 2: Th,c tr&ng th tr 2.1 Th,c tr&ng c-a th tr i v i Vi t Nam 37 ng tín d%ng b!t "#ng s$n t&i Vi)t Nam 39 ng b!t "#ng s$n c-a Vi)t Nam 39 2.1.1 Th c tr!ng phát tri n c a th trư ng B S t!i Vi t Nam 10 n m g%n ây39 2.1.1.1 Giai o!n th trư ng b t ng s n bùng n& (2001- 2003) 39 2.1.1.2 Giai o!n th trư ng b t ng s n óng b ng (2003 – 2006) 42 2.1.1.3 Giai o!n th trư ng b t ng s n (2007 – 02/2008) 44 2.1.1.4 Giai o!n th trư ng b t ng s n (02/2008 – 2.1.2 M i quan h gi'a th trư ng b t 2.2 Nh.ng r-i ro c-a th tr 2.3 Th,c tr&ng th tr ng s n th trư ng ch ng khoán 53 ng b!t "#ng s$n Vi)t Nam 57 ng tín d%ng b!t "#ng s$n Vi)t Nam 58 2.3.1 Các hình th c tín d ng ch y u th trư ng b t 2.3.2 Nh'ng h!n ch nguyên nhân c a tín d ng b t Ch ng 3: Các gi$i pháp phát tri/n th tr 1ng nhu c2u v*n cho th tr 3.1 D, báo v th tr n nay) 50 ng s n hi n 58 ng s n 68 ng tín d%ng b!t "#ng s$n nh0m "áp ng b!t "#ng s$n "3n 2015 72 ng b!t "#ng s$n 72 3.2 D, báo nhu c2u tín d%ng c-a th tr 3.3 Các gi$i pháp phát tri/n th tr ng b!t "#ng s$n 77 ng tín d%ng b!t "#ng s$n 81 3.3.1 Tín d ng qua ngân hàng 82 3.3.2 Hình thành th trư ng th ch p c%m c th c p 87 3.3.3 Ch ng khốn hóa b t ng s n 89 3.3.4 Thành l p qu# tín thác %u tư b t ng s n 94 3.3.5 Các gi i pháp khác 96 K3t Lu4n 99 Tài li)u tham kh$o DANH M C CÁC CH VI T T T B S :B t ng s n MBS : Mortgage-backed Securities (ch ng khoán m b o b(ng tài s n th ch p) Fannie Mae : Federal National Mortgage Association (Hi p h i qu c gia tài tr) b t ng s n) Freddie Mac : Federal Home Loan Mortgage Corporation (T p oàn cho vay th ch p qu c gia) CDO : Collateralized debt obligations (Gi y n) CDS : H)p SPV : Th ch m c ích SIV : Công c OFHEO : Cơ quan Tài nhà m b o b(ng tài s n ) ng hốn &i t&n th t tín d ng (Credit Default Swap) c bi t (Special Purpose Vehicle/Entity) %u tư k t c u (structured investment vehicle) Liên bang (Office of Federal Housing Enterprise Oversight ) HPI : Ch+ s giá nhà FED : C c D tr' Liên bang Hoa K, (Federal Reserve System) NAR : Hi p h i B t FDI : Fogrein Direct Investment ( %u tư tr c ti p nư c ngoài) WTO : World Trade Organization (T& Ch c Thương M!i Th Gi i) Tp.HCM : Thành ph H Chí Minh BIDV : Ngân hàng %u Tư Phát Tri n Vi t Nam ANZ : Ngân hàng ANZ (Australia and New Zealand Banking Group ng s n M# (National Association of Realtor) Limited ) Seabank : Ngân hàng TMCP ông Nam Á Dongabank : Ngân hàng TMCP ông Á ACB : Ngân hàng TMCP Á Châu Vietabank : Ngân hàng TMCP Vi t Á ABBank : Ngân hàng TMCP An Bình VIB : Ngân hàng TMCP Qu c T Eximbank : Ngân hàng TMCP Xu t Nh p kh"u Vi t Nam VPBank : Ngân hàng TMCP doanh nghi p qu c doanh Vi t Nam ASEAN : Association of Southeast Asia Nations( Hi p h i Qu c gia ông Nam Á) APEC : Asia-Pacific Economic Cooperation(Di-n àn H)p tác Kinh t châu Á – Thái Bình Dương) WB : World Bank (Ngân hàng Th Gi i) IMF : International Monetary Fund (Qu# ti.n t qu c t ) NH : Ngân hàng NHTM : Ngân hàng thương m!i ABS : Asset backed secuirities (ch ng khoán tài s n tài chính) REIT : Real Estate Investment Trust (Cơng ty tín thác %u tư b t ng s n) DANH M C CÁC B NG BI U B ng 1.1: ng thái v ti.n vay kh c b t B ng 2.1: Giá b t ng s n t!i m t s d án ng s n M# 23 Tp.HCM 46 B ng 2.2: So sánh th trư ng ch ng khoán giá b t ng s n 55 DANH M C CÁC HÌNH V Hình 1.1: Ch+ s giá nhà, chi phí xây d ng, dân s lãi trái phi u 10 n m t!i M# 22 Hình 1.2: Tình tr!ng phá s n t/ n m 2007 – 2008 24 Hình 1.3: Dư n) tín d ng b t ng s n t!i M# t/ n m 2002 – 2008 28 Hình 1.4: T&ng giá tr cơng c tài phái sinh t!i M# 1995–2007 so v i t&ng thu nh p M# 29 Hình 1.5: Th trư ng nhà t Hoa K, 31 Hình 1.6: Th trư ng nhà t Hoa K, 32 Hình 1.7: Giá d%u (USD/thùng) giai o!n 1998 – 2008 34 Hình 1.8: T ng trư ng kinh t toàn c%u giai o!n 1950 – 2010 35 Hình 2.1 : Tình hình bi n ng Khu công nghi p khu ch xu t t/ n m 1991-2007 40 Hình 2.2: Tình hình s0 d ng t c a Khu cơng nghi p khu ch xu t t/ n m 1991 – 2007 41 Hình 2.3: Tình hình bi n ng th trư ng ch ng khoán Vi t Nam t/ n m 2000 - 05/2009 42 Hình 2.4: S c n h chào bán qua n m 43 Hình 2.5: Th ng kê FDI n m 2001 - 05/2009 44 Hinh 2.6: S c n h ã bán 45 Hình 2.7: Giá bán c n h ã/s1p giao 46 Hình 2.8: Giá thuê m t b(ng bán l2 t!i m t s thành ph l n t!i Châu Á 48 Hình 2.9: T&ng s d án FDI %u tư vào Vi t Nam n m 2007 49 Hình 2.10: T&ng s d án FDI %u tư vào l3nh v c b t Hình 2.11: V n FDI %u tư cho b t ng s n n m 2007 49 ng s n phân b& cho t/ng ngành 50 Hình 2.12: Phân b& ngu n v n FDI n m 2008 52 Hình 2.13: T4 l l!m phát Vi t Nam 59 Hình 2.14: Bi n ng lãi su t c a ngân hàng 60 Hình 3.1: D báo t c t ng dân s t4 l ô th hóa 72 Hình 3.2: S lư)ng c n h d ki n s5 bán 73 Hình 3.3: Lư)ng khách qu c t n Vi t Nam qua n m 76 Hình 3.4: S lư)ng ngân hàng hình thành qua n m 78 Hình 3.5: T c t ng trư ng huy Hình 3.6: T c t ng trư ng cho vay c a toàn h th ng ngân hàng (2000 -2008) 79 Hình 3.7: Tình hình huy ng c a tồn ngân hàng (2000 -2008) 79 ng cho vay c a toàn h th ng ngân hàng 80 + a d!ng hóa s n ph"m g'i ti.n ti t ki m, hình th c huy ng nhu c%u c a nhân dân Trong vi c huy ng v n áp ng v n, NHTM t!o s ch ng l a ch$n linh ho!t cho khách hàng : g0i m t l%n rút g c linh ho!t v n ư)c lãi su t cao, lãi su t b c thang; g0i ti t ki m g1n v i b o hi m nhân th$, chương trình khuy n , trúng thư ng; g0i nhi.u lãi su t cao, t ng lãi su t huy c!nh tranh huy ng ng v n m r ng th ph%n ti.n g0i Tuy nhiên, NHTM không nên dùng lãi su t m t phương ti n c!nh tranh Vi c NH t ng lãi su t huy ng có th d n n sư c!nh tranh không lành m!nh gi'a NH tác ng x u n n.n kinh t + V chi n lư)c thu hút ti.n g0i, c%n xây d ng m t h th ng toán i n t0 r ng kh1p t!o cho ngư i dân có thói quen s0 d ng tài kho n NH S dư ti.n g0i tài kho n c a khách hàng ngu n v n r t quan tr$ng %u tư cho nhu c%u c a n.n kinh t gi m NHTM s0 d ng cho vay, ng th i, nh'ng th t c r1c r i c%n ư)c c1t t!o thu n l)i t i a cho khách hàng + Vi c phát hành c& phi u t ng v n i.u l ch;ng nh'ng nâng cao n ng l c tài chính, mà cịn i.u ki n t ng cư ng huy ng v n th trư ng áp ng nhu c%u vay v n c a thành ph%n kinh t i v i Ngân hàng Nhà nư c : + Ti p t c hoàn ch+nh ti n t i ban hành Cơ ch ti p nh n x0 lý t& ch c tham gia B o hi m ti.n g0i N u ư)c th c hi n t t l%n %u tiên Vi t Nam s5 có m t ch ti p nh n x0 lý ng b ngân hàng kh ng ho ng & v Như v y, k t/ t& ch c tín d ng g p s c , có nguy d n x0 lý theo m t quy trình chu"n, h!n ch h u qu n & v s5 ư)c ti p nh n m c th p nh t b o v quy.n l)i c a ngư i g0i ti.n Bên c!nh ó, s5 t!o m t mơi trư ng pháp lý cho vi c gi i quy t phá s n, gi i th phù h)p v i c thù c a ho!t ng ti.n t ngân hàng, thi t l p ư)c m t t& ch c %u m i ch u trách nhi m x0 lý kh ng ho ng + Theo dõi sát di-n bi n cu c kh ng ho ng có nh'ng ng thái phù h)p, c bi t b i c nh th trư ng ch ng khoán Vi t Nam v n suy gi m l!m phát nư c t ng cao hi n 3.3.2 Phát tri/n th tr ng c2m c*, th3 ch!p: gi i quy t v n tài cho th trư ng nhà , t!i n.n kinh t phát tri n, Nhà nư c t p trung phát tri n th trư ng c%m c , th ch p v i m c ích t!o ngu n tài ph c v s n xu t tiêu dùng nhà , ư)c s n nhà m b o b i tài ã hình thành ho c ch1c ch1n s5 hình thành tương lai Th trư ng tr c ti p cho vay c a t& ch c tín d ng n ngư i mua ho c doanh nghi p i vay ư)c g$i th trư ng c%m c sơ c p Th trư ng có th x y r i ro v tính kho n cho t& ch c tín d ng cho vay ngư i vay tr lãi - g c không úng h!n ho c ơn gi n t& ch c tài c%n ti.n cho m c ích kinh doanh khác kho n cho vay chưa n h!n tr , t& ch c tín d ng s5 b lâm vào “th k9t” ti.n m t Cao hơn, h th ng tín d ng cịn có th ch ng khốn hố kho n tín d ng t!i th trư ng tài t!o tính kho n cho tín d ng c%m c nhà Tham gia vào th trư ng c%m c th c p r t nhi.u t& ch c tài chính, qu# nhà , qu# %u tư, ngân hàng, qu# b o hi m, tiêt ki m, hưu trí, cơng ty tài Th trư ng c%m c th c p phát tri n ngu n tài dành cho vay %u tư, kinh doanh ti p th s n ph"m nhà d i dào, dài h!n v i lãi su t ch p nh n ư)c, làm t ng s c mua c a th trư ng Nguyên t1c ho!t ng c a th trư ng th ch p - c%m c th c p: t!i th trư ng cho th ch p c%m c sơ c p, ngư i có nhu c%u v tín d ng s5 ký m t h)p t& ch c tín d ng ư)c tương lai Do v y, b t ng vay v i m b o b i tài s n ã hình thành ho c s5 hình thành ng s n th ch p tài s n c a t& ch c tín d ng cho vay ch/ng ngư i i vay chưa tr h t ti.n ã vay Ngư i cho vay th ch p, ngân hàng thương m!i, cơng ty chun cho vay, t& ch c tín d ng cho vay th ch p s5 t p h)p nh'ng kho n cho vay l!i thành danh m c bán chúng cho t& ch c chuyên mua bán n) tài s n th ch p theo hình th c chi t kh u tái chi t kh u d a kho n lãi c%m c th i gian áo h!n n) c%m c c a ngư i ch tài s n Ngu n v n c a công ty s5 ư)c huy ng b(ng phát hành trái phi u, vay ph t& ch c qu c t Chính ph b o lãnh… Thơng qua nghi p v mua bán kho n v n cho vay có v n th trư ng sơ c p ã ư)c gi i phóng, nhà cho vay sơ c p ã trì ti p ho!t ng c a Thơng qua ch này, nhà cho vay trư ng sơ c p cho vay th ch p c%m c bán chúng cho nhà %u tư trì &n c p s th th trư ng th nh qu# cho vay c a mình, lúc v n th trư ng tín d ng th c ã ư)c khai thông, t& ch c tín d ng cho vay tr c ti p s5 khơng rơi vào tình tr!ng thi u cung ti.n Thành l p ư)c th trư ng th ch p - c%m c th c p th i i m vi c nên làm c%n thi t, s m t t gi i quy t ư)c v n v n cho th trư ng %u tư c6ng th trư ng b t trình phù h)p, c%n có q trình ki m tra, ng s n Tuy nhiên, c6ng c%n ph i có m t l th y rõ tính kh thi s tác ng n xã th c hi n ư)c gi i pháp này, trư c h t c%n có v n b n pháp quy v mua h i bán n) b t ng s n; quy nh v vi c thành l p ho!t bán n) Và c%n ph i xây d ng ư)c m t hành lang pháp lý t t ng c a t& ch c mua có th m b o ư)c quy.n quy.n l)i c6ng ngh3a v c a bên tham gia vào th trư ng, nh t tính kho n chuy n như)ng giá tr ã cho c%m c th ch p cho t& ch c tín d ng khác Theo pháp lu t hi n hành hi n chúng m i ch+ có hành lang pháp lý cho th trư ng th ch p - c%m c sơ c p, mà c6ng chưa th c s hi u qu Vì v y, c%n ph i th ng nh t vi c hoàn ch+nh th trư ng sơ c p này, th trư ng th c p mang l!i hi u qu cao i vào ho!t ng ng th i h8 tr) ó nh'ng i.u mà nhà %u tư, t& ch c tín d ng r t quan tâm tham gia giao d ch b o m th trư ng th ch p - c%m c ó hành lang pháp lý b o v quy.n l)i tr c ti p c a h$ Th trư ng c%m c th c p phát tri n ngu n tài dành cho vay %u tư, kinh doanh ti p th s n ph"m nhà d i dào, dài h!n v i lãi su t ch p nh n ư)c S c mua c a th trư ng t/ ó s5 t ng lên, t!o ti.n cho s n xu t phát tri n nhà 3.3.3 Ch1ng khốn hóa b!t "#ng s$n: Th i gian qua, m t s d án có chi n lư)c %u tư úng 1n, ng b v n có s c h p d n ư)c ngân hàng thương m!i s>n sàng cho vay v n i.u cho th y, hi u qu c a d án b t ng s n v n y u t quy t Ch ng khoán hóa b t nghi p kinh doanh b t nh kh n ng huy ng v n ng s n m t gi i pháp t t có th giúp doanh ng s n có thêm ngu n v n m i m t cách linh chuy n ch ng khốn hóa tín d ng b t ng nh t Vi c ng s n m t hình th c chuy n th th c tín d ng thành th th c ch ng khoán, phát hành công chúng t!o i.u ki n thu n l)i cho nhà %u tư Khi ã ư)c ch ng khốn hóa ngu n v n %u tư r t linh ng, có tính kho n cao có th thu hút ư)c thêm v n c a nhà %u tư nh7 l5 mà hình th c tín d ng khác b h!n ch Ch ng khốn hóa b t ng s n có nhi.u hình th c : Ch ng khốn hóa kho n cho vay th ch p c%m c , phát hành trái phi u cơng trình, ch ng ch+ b t 3.3.3.1 ng s n,… Ch1ng khoán hóa kho$n cho vay th3 ch!p c2m c* T!i nư c có h th ng tài phát tri n, kho n cho vay th ch p c%m ư)c ch ng khoán hoá t!i th trư ng tài t!o tính kho n cho tín d ng th c ch p c%m c Ch ng khốn hóa q trình t p h)p tái c u trúc tài s n thi u tính kho n l!i có thu nh p cao b(ng ti.n tương lai kho n ph i thu, kho n n) chuy n &i thành trái phi u, hay g$i chung ch ng khoán ưa giao d ch th trư ng Nói cách khác, ch ng khốn hóa m t trình huy b(ng cách s0 d ng tài s n tài s;n có b ng cân ng v n i k toán làm tài s n m b o cho vi c phát hành ch ng khốn n) Theo ó, nhà %u tư mua ch ng khoán n) ch p nh n r i ro liên quan b o n danh m c tài s n ư)c em làm tài s n m Thơng thư ng k# thu t ch ng khốn hóa kho n tín d ng ư)c th c hi n hai nhóm tài s n ch y u: kho n vay ư)c th ch p b(ng b t s n tài khơng ư)c th ch p b(ng b t ng s n tài ng s n; t/ ó hình thành tương ng hai lo!i ch ng khoán tương ng: ch ng khoán d a th ch p b t ng s n (Mortgage backed securites), g$i t1t MBS ch ng khốn tài s n tài (Asset backed secuirities), g$i t1t ABS Ch ng khoán d a th ch p b t ng s n (Mortgage backed securities) ư)c hình thành t/ chuy n &i kho n vay có tài s n th ch p, ó cơng ty phát hành, ch n) th nh t, s5 chuy n giao toàn b gi y t th ch p cho nhà %u tư mua trái phi u Lo!i trái phi u có an tồn cao hơn, có v t m b o kho n vay, lãi su t l!i th p so v i ch ng khoán tài s n tài Th c ch t v i nh'ng trái phi u g1n li.n v i tài s n th ch p có i.u ki n xem ó m t thương v bán tài s n Ngư i bán khơng cịn ch u r i ro thua l8 t/ s tài s n sau ã chuy n &i không ph i ch u trách nhi m v i ngư i mua ngư i vay b v n) hay có s thay &i giá th trư ng v tài s n ó Sau cho vay th ch p c%m c th trư ng cho vay th ch p c%m c sơ c p, t& ch c tín d ng tr c ti p t p h)p kho n cho vay thành m t danh m c bán chúng cho m t cơng ty có ch c n ng ch ng khốn hóa b1t %u ư)c th c hi n c bi t, ch c n ng mua bán n) Quá trình giai o!n Các cơng ty mua bán n) c bi t khơng có v n ch s h'u, mà ngu n v n c a công ty s5 ư)c huy ng b(ng phát hành trái phi u, ây i m m u ch t c a q trình ch ng khốn hóa Các trái phi u ư)c b o cho vay m b(ng danh m c tài s n th ch p c%m c c a kho n th trư ng cho vay th ch p c%m c th c p Thông qua ch này, kho n cho vay th ch p c%m c ã tr thành ch ng kho n n) phát hành r ng r i cơng chúng, làm t ng tính kho n c a kho n cho vay C6ng thông qua ch này, kho n r i ro v tín d ng ã ư)c chuy n m t cách hi u qu t/ t& ch c cho vay tín d ng tr c ti p sang nhà %u tư trái phi u Các t& ch c tín d ng gi khơng cịn b h!n ch cho vay b i ngu n huy ng tr c ti p n'a, b i c%n h$ có th bán kho n cho vay th ch p c m c thu ti.n v ph c v nhu c%u ho!t ng c a t& ch c Khi ti n hành ch ng khốn hóa s lư)ng ngu n v n cho vay khơng ch+ bó h9p n0a, mà qua q trình s5 có r t nhi.u khn kh& t& ch c tín d ng i tư)ng khác tham gia cung c p v n như: nhà %u tư nh7 l5, t& ch c b o hi.m, qu# c a xã h i Tuy nhiên có th ho!t quy nh mơ hình ng quan có th"m quy.n c a Nhà Nư c ph i ban hành t!o hành lang pháp lý cho công ty mua bán n) ho!t c%n có lu t pháp ng, c6ng b o v nhà %u tư tham gia vào trình Và th c s tri n khai hi u qu k# thu t ch ng khốn hóa có th Vi t Nam cịn nhi.u vi c ph i chu"n b ti p t c hồn thi n khn kh& pháp lý v th trư ng tài chính, phát tri n th trư ng ph tr) th trư ng mua l!i (Repo), th trư ng s n ph"m phái sinh (derivaties), hình thành t& ch c x p h!ng tín nhi m có uy tín n ng l c 3.3.3.2 Trái phi3u cơng trình Khi hai kênh tín d ng ngân hàng t& ch c tín d ng kênh khách hàng ang b thu h9p l!i, v i hành lang pháp lý hi n có phát hành trái phi u cơng trình m t gi i pháp v v n cho cơng ty b t ng s n có th th c hi n Tuy nhiên, dù th trư ng ch ng khoán Vi t Nam ã phát tri n n m t trình nh t nh th trư ng trái phi u l!i không kh i s1c, chưa th t s h p d n nhà %u tư phát hành trái phi u b t ng s n thành cơng ch %u tư ph i ưa i.u ki n hâp d n nhà %u tư như: - Các d án huy ng v n ph i d án t t, s n ph"m nhà s h p d n ngu n cung s n ph"m ph i khai úng ti n t ph i th c m b o, ngh3a d án kh thi ư)c tri n ; - Có cam k t ch t ch5 mua trái phi u có tranh ch p x y ra, b o h quy.n l)i cho trái ch trái ch s5 b thi t thòi quy.n l)i; - C%n k t h)p v i t& ch c b o lãnh phát hành chuyên nghi p, có uy tín có n ng l c tài chính; - ưa s n ph"m ph tr) h p d n như: phát hành trái phi u chuy n &i kèm v i quy.n mua c n h v i m t t4 l chi t kh u tương trái phi u chuy n &i ch %u tư ph i tính i Nhưng phát hành n vi c c& phi u b pha lo ng sau chuy n &i; c6ng kh n ng ki m sốt cơng ty c a c& ơng hi n h'u; c u v n công ty s5 b thay 3.3.3.3 i nên t4 su t l)i nhu n v n ch s5 thay &i Ch1ng ch< b!t "#ng s$n: Ch ng ch+ b t ng s n m t lo!i ch ng khoán k t h)p gi'a hình th c %u tư ch ng khốn %u tư b t hình này, ch ng s n ư)c %u tư d án b t m b o giá tr b(ng b t ng s n Theo mô ng s n ư)c phép phát hành r ng rãi ch ng ch+ b t ng s n Và không gi i h!n s lư)ng nhà %u tư tham gia Cơ ch chuy n hóa thành ch ng khốn c a hình th c này: tồn b b t ng s n tham gia s5 ư)c chia nh7 thành nh'ng ch ng ch+ có giá tr sau phát hành cơng chúng Q trình phát hành không c%n thông qua nh ch tài trung gian Hay nói m t cách khác, m t doanh nghi p có ngu n thu tương lai có th chuy n giao quy.n s h'u ngu n thu cho nhà %u tư &i l y m t kho n ti.n m t t!i th i i m thông qua vi c phát hành ch ng khốn Trong ó, Ch ng ch+ b t ng s n ư)c t chuy n như)ng ( kho n) Ngoài ra, trư c phát hành ch ng ch+ b t t ng tính ng s n, ch %u tư ph i công b b n cáo b!ch v tình hình tài chính; n i dung d án; quy.n l)i trách nhi m c a bên tham gia; ti n th c hi n d án v n b i thư ng cho nhà %u tư d án ch m ti n ; r i ro có th x y vi c mua ch ng ch+ b t ng s n Bên c!nh ó, ngân hàng s5 ch u trách nhi m giám sát vi c gi i ngân theo ti n thi công, ây s công chúng quy t nh m b o v n c a nhà %u tư ư)c s0 d ng úng m c ích Khi d án hồn t t, tồn b b t ng s n ư)c ưa bán u giá Và nhà %u tư s5 ư)c chia (t/ s ti.n thu ư)c) theo t4 l ch ng ch+ b t ng s n ang n1m gi' Theo chun viên kinh t , mơ hình "ch ng khốn hóa b t ng s n" ã ư)c nhi.u nư c áp d ng hi u qu Qua ó, nhà %u tư thu l)i nh giá tr b t bi n b b t ng s n ng không nh t thi t ph i n1m quy.n s h'u tr c ti p m t ph%n hay toàn ng s n N u so v i m t s hình th c huy ng v n khác t!i Vi t Nam, nhà %u tư ch %u tư u s5 có l)i Các t& ch c cá nhân c6ng có th %u tư vào th trư ng b t ng s n, b i ch ng ch+ b t ng s n ư)c phát hành r ng rãi có m nh giá th p ý là, ch ng ch+ b t ng s n ư)c giao d ch th trư ng ch ng khốn s5 t!o tính kho n cao có l)i cho ngư i n1m gi' Quy.n l)i c a nhà %u tư c6ng ư)c m b o d án b t ng s n huy ng v n thông qua phát hành ch ng ch+ b t ng s n u ph i công khai, minh b!ch vi c s0 d ng v n huy ch t ch5 V i ch ng ch+ b t ng s n, ch %u tư có th huy ng ư)c giám sát ng ngu n v n trung ho c dài h!n v i s lư)ng l n Và thu hút v n %u tư c a ngân hàng trung gian t& ch c tài phi ngân hàng Vi c chia nh7 s n ph"m b t b t ng s n c6ng m t ưu i m c a ch ng ch+ %u tư ng s n, s5 t ng tính kho n cho b t ng s n m r ng cho nhà %u tư v n m c dù khơng có kh n ng s h'u hồn tồn m t b t ng s n, v n có th tham gia %u tư vào th trư ng này, th trư ng mà t/ trư c t i ch+ dành riêng cho nh'ng nhà %u tư nhi.u v n Bên c!nh ó vi c tách quy.n s h'u quy.n s0 d ng b t s n s5 có thêm nhi.u i tư)ng tham gia vào th trư ng cơng ty tài chính, b o hi m, qu# %u tư, nhà %u tư nư c ngoài, ki.u bào,… b t ng s n ã th c hi n ư)c vi c g1n k t trư ng b t ng n ây, ch ng ch+ m c cao gi'a th trư ng tài th ng s n So v i hình th c trái phi u cơng trình ch ng ch+ b t ng s n an tồn nhà %u tư có th ki m sốt ư)c vi c s0 d ng v n úng m c ích thơng qua s ki m soát gi i ngân theo ti n tri n khai d án c a ngân hàng N u mua trái phi u cơng trình, nhà %u tư khơng ki m sốt ư)c vi c s0 d ng v n c a ơn v phát hành trái phi u Phát hành ch ng ch+ b t v i huy ng s n t!o i.u ki n gi m chi phí huy ng v n qua t& ch c tín d ng Tuy nhiên, huy th c ch ng ch+ b t ng v n so ng v n dư i hình ng s n c6ng có m t s b t c p v chi phí gián ti p cho vi c th c hi n giao d ch c6ng nh'ng tr ng!i vi c công b thông tin theo yêu c%u c a quan qu n lý cho mơ hình ch ng ch+ b t th trư ng ch ng khốn phát tri n ng s n có th m!nh hành, niêm y t giao d ch ch ng ch+ b t Nam phát tri n, c%n h i t!o môi trư ng thu n l)i cho vi c phát ng s n th trư ng ch ng khoán Vi t y u t : cung, c%u, t& ch c tài trung gian h th ng v n b n pháp lý Ngồi ra, cịn yêu c%u th trư ng b t nh t ưa vào áp d ng t!i Vi t Nam nh, ph i minh b!ch, lành m!nh &n m i th c s tr thành công c huy ng s n ph i phát tri n nh lúc y ch ng ch+ b t n trình ng s n ng v n có s c hút v i nhà %u tư ch ng khoán 3.3.4 Thành l4p qu' tín thác "2u t b!t "#ng s$n: Mơ hình Cơng ty tín thác %u tư b t ng s n (Real Estate Investment Trust - REIT) REIT tên g$i c a Qu# tín thác %u tư b t %u tư chuyên mua, phát tri n, qu n lý bán b t chuyên nghi p danh m c %u tư b t th trư ng b t ng s n ng s n m t lo!i hình cơng ty ng s n d a vi c qu n lý ây m t hình th c %u tư kinh doanh ng s n thông qua lo!i tài s n s h'u ho c tài s n m b o n) mà t& ch c cá nhân có th tham gia b(ng cách mua ho c bán c& ph%n Khi phát tri n REIT mang - L)i ích n m t s l)i sau: i v i nhà %u tư: REIT có l)i th tránh b ánh thu ch ng %u tư không gi i h!n m c %u tư t i thi u, REIT mang l!i cho nhà %u tư thu nh p hi n t!i &n nh h p d n M t nhân t khác h p d n nhà %u tư s v n hành c a REIT ư)c giám sát d a khuôn kh& pháp lý, b i ban giám c c l p, chuyên gia phân tích, ki m tốn, phương ti n truy.n thơng chun v kinh doanh tài - L)i ích i v i n.n kinh t : + M nhi.u h i %u tư: REIT cung c p ngu n v n dài h!n t/ vi c huy hình thành m t lo!i hình %u tư có kh n ng áp ng nhu c%u v n ng v n r ng rãi r t l n cho d án b t công ty phát tri n b t ng s n c6ng ng th i h8 tr) ngân hàng nh'ng %u tư cho d ng s n sơ c p vi c thu h i v n ã b7 án khác Ch ng ch+ %u tư c a REIT v i m nh giá nh7 có th mang l!i nhi.u h i %u tư cho b t k, có th tham gia vào th trư ng b t ng s n + T!o i.u ki n an toàn chuyên nghi p cho ho!t doanh b t quy ng %u tư kinh ng s n: Các sách %u tư c u trúc c a REIT ư)c giám sát theo nh pháp lu t nh(m s0 d ng ti.n v n c a REIT m b o an toàn %u tư thu nh p &n nh Ph%n l n REIT mua tài s n ã hoàn thi n sau ó em cho thuê l!i Ti.n thuê ngu n thu nh p c a REIT REIT thư ng không ư)c phép cho vay ho c vay ti.n Nh'ng h!n ch ư)c c i b7 m t ph%n ho c toàn b i v i công ty tr c thu c REIT + H8 tr) cung c p nhi.u s n ph"m a d!ng cho th trư ng b t s n i v i th trư ng tài s n cho thuê mua: ho!t ng s n, c bi t ng ch y u c a REIT n1m gi' tài cho thuê thu nh p ch y u c a REIT t/ cho thuê tài s n REIT có th mua l!i nhi.u lo!i tài s n khách s!n, trư ng h$c, b nh vi n, kho hàng, khu mua s1m,… t/ b t k, cá nhân ho c t& ch c khơng có kinh nghi m qu n lý, b thua l8, g p khó kh n vi c x0 lý…, sau ó REIT có th thuê m t công ty qu n lý tài s n chuyên nghi p thu l)i t/ tài s n mua ư)c + Giúp phát tri n l3nh v c chun mơn chương trình phát tri n kinh t xã h i Ngoài ra, nh(m áp ng cho nhu c%u ho!t pháp lý ng có hi u qu , REIT r t c%n khung ư)c th/a nh n Vì v y, quan ch c n ng t/ a phương n b ngành ph c%n có s nghiên c u s m có sách riêng dành cho REIT, nhân r ng mơ hình Cơng ty REIT c6ng t!o i.u ki n ti.n cho REIT s5 hình thành theo c u m t Qu# !i chúng ho c Qu# thành viên ư)c qu n lý b i Công ty Qu n lý Qu# nh(m phát huy h t nh'ng ưu th c a m t Qu# REIT th c s c6ng c%n có lu t b o v nhà %u tư tương t nh'ng quy ng th i, nh b o v nhà %u tư c a Qu# %u tư ch ng khoán 3.3.5 Các bi)n pháp khác: 3.3.5.1 V quy ho&ch: Nhanh chóng quy ho!ch phân b& v t ai, quy ho!ch phát tri n ô th , khu công nghi p, khu ch xu t Công tác quy ho!ch ph i i trư c m t bư c, c%n ph i i.u tra th ng kê qu# quy ho!ch, m t t hi n có, xu t c th ch+ tiêu v xây d ng, hình th c %u tư, ch ưu ãi Hoàn ch+nh quy ho!ch công b công khai r ng rãi, t!o i.u ki n kinh t bi t, nghiên c u ho!ch "y nhanh ti n nhà %u tư thu c m$i thành ph%n nh chi n lư)c %u tư kinh doanh cho ơn v xây d ng phê t quy ho!ch thi u, rà soát nh k, b& sung, i.u ch+nh quy ho!ch ã l!c h u nh(m t!o i.u ki n thu n l)i cho nhà %u tư vi c xác nh xây d ng d án 3.3.5.2 V pháp lu4t sách: V/a qua Qu c h i ã thông qua Lu t s0a &i lu t liên quan n %u tư xây d ng b n có hi u l c t/ ngày 1/7/2009, n i dung s0a &i, b& sung l%n t p trung Lu t Xây d ng, Lu t t Lu t Nhà nhà cho sinh viên ph!m vi i.u ch+nh, bao g m lu t: u th%u, Lu t doanh nghi p Lu t B o v môi trư ng, Lu t ng th i Chính ph ã ban hành ch trư ng !i h$c, cao ;ng thuê; nhà khu công nghi p, khu ch xu t thuê, thuê mua; nhà th Tuy nhiên cịn nhi.u n i dung liên quan t i Lu t sung k p th i (m c dù Chính ph %u tư kinh doanh cho công nhân cho ngư i thu nh p th p t!i t ang c%n s0a &i, b& ã có Ngh quy t giao cho B Tài nguyên Môi trư ng) v n t& ch c nư c ư)c quy.n tr ti.n thuê ch c nư c ngoài; nh'ng v n v tài t m t l%n t& t ai, c p gi y ch ng nh n quy.n s0 d ng t, quy.n s h'u b t ng s n c bi t v n v gói kích c%u n u l!m d ng 1t n y sinh tiêu c c, c%n có nh'ng bi n pháp kh1c ph c thư ng xuyên t&ng k t, báo cáo v tình hình cho vay; ki m tra nh'ng kho n cho vay có tuân th úng quy trình cho vay khơng?; v n vay có s0 d ng úng m c ích khơng? … D ki n Lu t Thu nhà t có hi u l c t/ 1/1/2011: D th o s5 ư)c Chính ph trình Qu c h i vào k, h$p cu i n m 2009 N u ư)c thông qua, lu t s5 có hi u l c t/ n m 2011 Theo B Tài Chính tính tốn lu t th c thi, m8i n m Vi t Nam s5 thu kho ng 2.290 t+ ng/n m Trong ó, thu t/ t xu t, kinh doanh phi nông nghi p kho ng 640 t+ ng Tuy nhiên, này, Vi t Nam c%n hoàn thi n s d' li u v nhà quan qu n lý nhà, nhiêu nhà, t chưa xác t ts n !t ư)c ti n tồn qu c, hi n nh giá tr tính thu Ngồi ra, thi u hành vi tr n l u thu , ph i thành l p quan 3.3.5.3 V xây d,ng th ng, thu t/ nh ư)c m8i h gia ình, cá nhân có bao t nên r t khó kh n cho vi c xác tin c y tính cơng b(ng xác 1.649 t+ nh giá tài s n nh(m gi m mb o nh s tính thu ng hi)u, "&o "1c ngh nghi)p kinh doanh B S: Trong ti n trình Vi t Nam t/ng bư c h i nh p toàn di n vào T& Ch c Thương M!i Th Gi i (WTO- World Trade Organization), th trư ng b t ng s n Vi t Nam m t s v n c%n s m ư)c b& sung, hoàn thi n; tính c!nh tranh, minh b!ch c a th trư ng b t ng s n t/ khâu t!o l p n ho!t ng giao d ch mua bán c a th trư ng nhi.u h!n ch , nhà %u tư cịn khó kh n vi c tìm tri n khai d án %u tư, ngư i dân cịn khó kh n vi c tìm mua tr c ti p nhà M t khác, nhà %u tư nư c ph i ng s n i m t v i %u tư nư c ang t/ng bư c chi m l3nh th ph%n b t ây m t thách th c cho nhà %u tư nói chung, cho Doanh Nghi p kinh doanh l3nh v c b t ng s n nói riêng, ịi h7i t ng cư ng xây d ng thương hi u cho mình, nâng cao !o ng s n, t/ng bư c thúc "y th trư ng b t môi trư ng c!nh tranh lành m!nh c ngh nghi p kinh doanh b t ng s n phát tri n b.n v'ng, &n nh K3t lu4n ch N i dung chương trình bày v d báo nhu c%u s n th trư ng tín d ng b t th trư ng tín d ng b t s n ng n n m 2015 c a th trư ng b t ng ng s n T/ ó ưa gi i pháp phát tri n hi u qu ng s n nh(m áp ng nhu c%u v n cho th trư ng b t ng n n m 2015 gi i pháp nh(m nâng cao ch t lư)ng tín d ng t/ ngân hàng, cho phép hình thành th trư ng th ch p c%m c th ch p nâng cao tính kho n kho n cho vay c a t& ch c tín d ng, ch ng khốn hóa kho n cho vay c%m c th ch p, phát hành trái phi u cơng trình phát hành ch ng ch+ b t l p qu# tín thác %u tư b t ng s n gi i pháp khác ng s n, thành K T LU N CHUNG Dân s Vi t Nam ngày t ng, t c th hóa ngày cao, hai thành ph l n nh t nư c Hà N i Tp.HCM Nhu c%u v nhà nhà có giá tr th p (dư i m t t4 cho nên, nhu c%u i vay mua nhà c bi t r t nhi.u nh t ng) Do thu nh p c a ngư i dân nư c ta th p, r t l n Hi n nay, kênh tín d ng cho b t ng s n ch y u ph thu c nhi.u vào ngân hàng, cịn phát hành trái phi u g p nhi.u khó kh n Khi Nhà nư c th c hi n sách th1t ch t ti.n t , ngân hàng h!n ch cho vay doanh nghi p kinh doanh b t b thi u v n i.u làm cho th trư ng b t Nh(m giúp th trư ng b t ng s n, nhà %u tư, ngư i mua … ng s n rơi vào tình tr!ng “ óng b ng” ng s n phát tri n b.n v'ng &n nh, vi c ng n ch n %u nhà t, t!o s minh b!ch cho th trư ng, c%n ph i nâng cao hi u qu tín d ng cho b t ng s n khai thông ngu n v n cho th trư ng b t s liên thông gi'a th trư ng v n th trư ng b t ng s n, t!o ng s n, b(ng bi n pháp mà hi n nư c phát tri n ang s0 d ng hình thành th trư ng th ch p c%m c th c p, ch ng khốn hóa b t ng s n, thành l p qu# tín thác %u tư b t … t!o tính kho n cho th trư ng b t b t ng s n, giúp ngư i dân khơng có ng s n, nh(m áp ng nhu c%u v n cho ti.n mua nhà có th mua ư)c nhà cán b cơng nhân viên nh'ng ngư i có thu nh p th p Có v y v/a an sinh xã h i v/a phát tri n ư)c th trư ng b t sách, góp ph%n ưa ng s n m b o cho ng s n, t!o ngu n thu cho ngân t nư c Vi t Nam phát tri n tương lai TÀI LI U THAM KH O Ti3ng Vi)t 1/ Cơng ty ch ng khốn B oVi t (2008), Báo cáo ngành b t ng s n 2/ PGS.TS Phan Th Cúc, PGS.TS Nguy-n V n Xa (2009), u t kinh doanh b t ng s n, Nxb !i h$c Qu c gia, TP.HCM 3/ PGS.TS V6 V n Hóa, PGS.TS inh Xuân H!ng (2007), Lý Thuy t Ti n T , Nxb Tài Chính, Hà N i 4/ Công ty TNHH CB Richard Ellis (Vi tNam), Th tr home) - Làn sóng ng nhà ngh d u t m i t i Vi t Nam Tháng 7/2009; Th tr ng b t l! Vi t Nam - S" k t h#p hoàn h o c a h i th i i m; H i th o th tr Thích nghi 5/ Lu t ng (secondng s n bán ng nhà - phát tri n t 2003 c a Chính ph nư c C ng hoà xã h i ch ngh3a Vi t Nam, s 13/2003/QH11 v t ngày 26 tháng 11 n m 2003, hi u l c thi hành t/ ngày 01 tháng n m 2004 6/ Lu t kinh doanh b t Vi t Nam, s ng s n 2006 c a Chính ph nư c C ng hoà xã h i ch ngh3a *, gày 29 tháng n m 2006, hi u l c thi hành t/ ngày 01 tháng 01 n m 2007 7/ Ngh nh Chính Ph s 52/2006/N -CP ngày 19 tháng n m 2006 8/ Ngh nh Chính Ph s 153/2007/N -CP ngày 15 tháng 10 n m 2007 Các trang web T&ng C c Th ng kê http://www.gso.gov.vn Th i báo Kinh T Vi t Nam http://www.vneconomy.vn Báo Tu&i Tr2 http://www.tuoitre.com.vn Báo Thanh Niên http://.thanhnien.com.vn B K Ho!ch %u Tư http://www.mpi.gov.vn Saga Vi t Nam http://.www.saga.vn Báo xây d ng http:// www.baoxaydung.com.vn ... ro c a th trư ng tín d ng B S 15 1.2.5 S n ph"m xu hư ng phát tri n c a th trư ng tín d ng B S 18 1.2.6 M i quan h phát tri n TT B S th trư ng tín d ng B S Vi t Nam 20 1.3 Tín d%ng b!t "#ng... s$n Vi)t Nam 57 ng tín d%ng b!t "#ng s$n Vi)t Nam 58 2.3.1 Các hình th c tín d ng ch y u th trư ng b t 2.3.2 Nh'ng h!n ch nguyên nhân c a tín d ng b t Ch ng 3: Các gi$i pháp phát tri/n... c-a th tr i v i Vi t Nam 37 ng tín d%ng b!t "#ng s$n t&i Vi)t Nam 39 ng b!t "#ng s$n c-a Vi)t Nam 39 2.1.1 Th c tr!ng phát tri n c a th trư ng B S t!i Vi t Nam 10 n m g%n ây39 2.1.1.1