Tóm tắt Luận văn thạc sĩ Luật học: Pháp luật về thế chấp công trình xây dựng

Mục đích của luận văn là làm sáng tỏ các cơ sở lý luận cũng như các quy định của pháp luật về thế chấp công trình xây dựng tại Việt Nam; nghiên cứu, đánh giá thực trạng pháp luật và tình hình thực tiễn thi hành pháp luật về vấn đề này. Trên cơ sở đó, đưa ra những chỉ ra những những giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật cũng như tăng cường các giải pháp để bảo đảm việc thực hiện thế chấp công trình xây dựng được thực hiện một cách có hiệu quả.

ĐẠI HỌC HUẾ TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT ĐẶNG THỊ MINH NGỌC PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 838 01 07 TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC THỪA THIÊN HUẾ, năm 2018 Cơng trình đƣợc hồn thành tại: Trƣờng Đại học Luật, Đại học Huế Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS Phạm Hữu Nghị Phản biện 1: TS Đào Mộng Điệp Phản biện 2: TS Dƣơng Thị Quỳnh Hoa Luận văn đƣợc bảo vệ trƣớc Hội đồng chấm luận văn thạc sĩ họp tại: Trƣờng Đại học Luật Vào lúc ngày tháng năm 2018 MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Tình hình nghiên cứu .1 Mục đích, nhiệm vụ luận văn 3.1 Mục đích luận văn 3.2 Nhiệm vụ luận văn .4 Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu luận văn 4.1 Đối tƣợng nghiên cứu luận văn 4.2 Phạm vi nghiên cứu Phƣơng pháp nghiên cứu .4 Ý nghĩa luận văn .5 6.1 Ý nghĩa lý luận 6.2 Ý nghĩa thực tiễn Kết cấu Luận văn Chƣơng NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG 1.1 Khái niệm, đặc điểm công trình xây dựng chấp cơng trình xây dựng 1.1.1 Khái niệm đặc điểm cơng trình xây dựng 1.1.2 Khái niệm đặc điểm chấp cơng trình xây dựng .8 1.1.3 Vai trị chấp cơng trình xây dựng .9 1.2 Lý luận pháp luật chấp cơng trình xây dựng 1.2.1 Khái niệm đặc điểm pháp luật chấp cơng trình xây dựng 1.2.2 Cơ cấu, nội dung pháp luật chấp cơng trình xây dựng .11 1.3 Quá trình phát triển quy định pháp luật chấp cơng trình xây dựng 11 TIỂU KẾT CHƢƠNG I 12 Chƣơng THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG12 2.1 Thực trạng pháp luật chấp cơng trình xây dựng 12 2.1.1 Quy định điều kiện để cơng trình xây dựng tài sản chấp12 2.1.2 Quy định trình tự thực chấp cơng trình xây dựng 13 2.1.3 Quy định thủ tục đăng ký chấp công trình xây dựng 14 2.1.4 Quy định xử lý tài sản chấp cơng trình xây dựng 15 2.1.5 Quy định pháp luật hợp đồng chấp cơng trình xây dựng16 2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật chấp cơng trình xây dựng 17 2.2.1 Thực tiễn thi hành quy định định giá tài sản chấp cơng trình xây dựng vƣớng mắc 17 2.2.2 Thực tiễn thi hành quy định xử lý tài chấp cơng trình xây dựng vƣớng mắc 19 2.2.3 Thực tiễn thi hành quy định hậu pháp lý chấp cơng trình xây dựng 19 TIỂU KẾT CHƢƠNG 20 Chƣơng GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VÀ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG 21 3.1 Định giá tài sản chấp cơng trình xây dựng 21 3.1.1 Giải pháp hoạt động định giá tài sản chấp nói chung 21 3.1.2 Giải pháp định giá tài sản chấp cơng trình xây dựng 21 3.2 Đăng ký giao dịch đảm bảo hợp đồng chấp cơng trình xây dựng22 3.3 Giám sát, rà sốt q trình ban hành văn pháp luật 22 3.4 Các quan nhà nƣớc có thẩm quyền tăng cƣờng kiểm tra, giám sát22 3.4.1 Kiểm tra sát việc thực văn pháp luật 22 3.4.2 Kiểm tra, giám sát việc xử lý vi phạm 23 3.4.3 Tăng cƣờng xử lý vi phạm hành hành vi vi phạm liên quan đến chấp cơng trình xây dựng 23 3.5 Tuyên truyền phổ biến giáo dục pháp luật 23 TIỂU KẾT CHƢƠNG 24 KẾT LUẬN 25 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong kinh tế thị trƣờng nay, giao dịch dân sự, thƣơng mại ngày đƣợc xác lập nhiều, tín dụng ngân hàng hình thức tín dụng chủ yếu điều kiện để đảm bảo cho trình sản xuất kinh doanh đƣợc diễn cách thƣờng xuyên liên tục, đồng thời công cụ huy động tập trung vốn để thúc đẩy phát triển kinh tế, nâng cao đời sống ngƣời dân Với tầm quan trọng đó, cần phải có nhiều biện pháp bảo đảm để hoạt động phát triển lành mạnh, biện pháp bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng (TCTD) Trong thực tiễn ngân hàng thƣơng mại (NHTM) hoạt động Việt Nam, chấp tài sản đƣợc coi biện pháp bảo đảm tiền vay phổ biến hiệu Tài sản chấp mà học viên muốn nghiên cứu cơng trình xây dựng (CTXD) Trong giao dịch bảo đảm, tài sản chấp CTXD có điều chỉnh quy định pháp luật nhiên nằm rải rác nhiều văn khác Do vậy, dạng tài sản bảo đảm cần phải có chế pháp lý riêng cụ thể nhằm đảm bảo an tồn cho giao dịch dân nói chung giao dịch chấp CTXD nói riêng Thời gian vừa qua, quy định vấn đề giao dịch chấp liên quan đến loại tài sản chủ yếu dựa vào quy định chung bất động sản (BĐS), tài sản gắn liền với đất chƣa có quy định cụ thể nên đơi cịn bất cập chƣa giải đƣợc áp dụng vào thực tiễn, đồng thời lại phát sinh thêm nhiều tình chẳng hạn nhƣ nhận diện, định giá, xác lập giao dịch đăng ký chấp tài sản chấp CTXD đƣợc quan tâm Nhận thức đƣợc vấn đề từ thực tiễn đặt ra, với mong muốn tìm hiểu sâu nội dung đồng thời đƣa số giải pháp nhằm giải khó khăn vƣớng mắc mà bên tham gia giao dịch gặp phải, học viên xin chọn đề tài: “Pháp luật chấp cơng trình xây dựng” làm Luận văn thạc sĩ chuyên ngành Luật Kinh tế Tình hình nghiên cứu Thế chấp tài sản chế định pháp luật có vai trị quan trọng việc đảm bảo an tồn giao dịch nhƣ thúc đẩy phát triển giao dịch dân nói chung hoạt động tín dụng nói riêng Vì vấn đề đƣợc nhiều tác giả quan tâm đề cập thƣờng xuyên cơng trình nghiên cứu trƣớc Thế chấp CTXD nội dung mới, nhiên nhƣng lại chƣa xuất cơng trình nghiên cứu Có số cơng trình nhƣ: Luận văn thạc sĩ Luật học tác giả Võ Công Hạnh “Thế chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất ngân hàng thương mại địa bàn thành phố Huế” năm 2012 đƣợc bảo vệ công bố Khoa Luật – Đại học quốc gia Hà Nội, đề tài nghiên cứu việc đánh giá khung pháp lý chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất vấn đề thực trạng địa phƣơng thành phố Huế Tác giả làm rõ đƣợc giá trị pháp lý nhƣ đƣa giải pháp mang tính đột phá thời điểm Tuy nhiên, quy định nội dung chấp tài sản gắn liền với đất nhìn chung có nhiều thay đổi Vì vậy, Luận văn nghiên cứu cụ thể tài sản gắn liền với đất CTXD, kế thừa nhƣ tiếp tục nghiên cứu quy định hành dựa tảng cơng trình tác giả Võ Công Hạnh Luận văn thạc sĩ Luật học tác giả Bùi Thị Duyên “Pháp luật chấp tài sản để đảm bảo thực nghĩa vụ dân Thực trạng phương hướng hoàn thiện” năm 2014 đƣợc bảo vệ công bố Khoa Luật – Đại học quốc gia Hà Nội Cơng trình giới hạn khuôn khổ nghiên cứu chấp tài sản để đảm bảo thực nghĩa vụ dân nói chung Trên tinh thần đó, Luận văn tiếp tục nghiên cứu vấn đề chấp tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ theo quy định mới, đặc biệt từ sau BLDS 2015 có hiệu lực trọng nghiên cứu sâu vào việc chấp tài sản CTXD TCTD Luận văn thạc sĩ Luật học tác giả Dƣơng Thị Phƣơng Liên “Cầm cố tài sản chấp tài sản ngân hàng thương mại cổ phần dầu khí tồn cầu (GP.Bank)” năm 2014 đƣợc bảo vệ công bố Khoa Luật – Đại học quốc gia Hà Nội Cơng trình đƣợc tác giả nghiên cứu cụ thể phƣơng diện lý luận, mặt thực tiễn đƣợc dẫn chứng từ TCTD cụ thể NHTM cổ phần dầu khí tồn cầu GP.Bank Chính điều góp phần giúp Luận văn đƣợc sáng tỏ mặt nghiệp vụ nhƣ quy trình hoạt động TCTD, việc tuân theo quy định pháp lý chung hầu hết NHTM có Quy chế nội quy định cụ thể cho hoạt động, nhằm kiểm soát hạn chế cho độ rủi ro đƣợc mức thấp việc thu hồi vốn đƣợc nâng cao triệt để Luận văn thạc sĩ Luật học tác giả Nguyễn Hồng Vân “Thế chấp tài sản hoạt động tổ chức tín dụng Việt Nam” năm 2015 đƣợc bảo vệ công bố Khoa Luật – Đại học quốc gia Hà Nội Tác giả tìm hiểu cách sâu sắc cập nhật quy định pháp luật giao dịch bảo đảm tiền vay, giao dịch chấp tài sản bảo đảm tiền vay TCTD nghiên cứu rủi ro tiềm ẩn giao dịch chấp tài sản Do vậy, tảng Luận văn làm rõ thêm vai trò giao dịch chấp tài sản CTXD TCTD, vấn đề cịn tồn đọng, phân tích đánh giá ngun nhân gây tiềm ẩn để đƣa giải pháp khắc phục nhằm hạn chế tối đa rủi ro Luận văn Bài báo “Rắc rối chấp, bảo lãnh dự án bất động sản Phức tạp xử lý tài sản” ngày 03/8/2018 tác giả Luật sƣ Trần Đức Phƣợng đăng tải trang báo online Đầu tƣ BĐS, truy cập ngày 19/8/2018 Quan điểm tác giả báo cho với đa dạng loại tài sản quyền tài sản, nên có nhiều hình thức tài sản dùng làm tài sản bảo đảm nhƣ quyền sử dụng đất, công trình xây dựng đất hình thành, cơng trình xây dựng hồn thành, quyền tài sản Điều kéo theo chồng chéo chủ đầu tƣ ngƣời mua nhà chấp tài sản, khiến vụ tranh chấp xảy phức tạp, khó giải Đây thực trạng phổ biến mà Luận văn học hỏi để làm minh bạch thêm vƣớng mắc áp dụng chấp CTXD Có thể nói, cơng trình có nghiên cứu vấn đề chung chấp tài sản, đề cập tài sản chấp BĐS nhƣng cơng trình chƣa xốy sâu nghiên cứu cụ thể chấp CTXD Bên cạnh cơng trình nghiên cứu cịn có báo đƣợc đăng tải biện pháp bảo đảm góc độ nói chung Vì Luận văn dựa tảng vấn đề đƣợc nghiên cứu, tiếp thu, học hỏi từ phát huy trọng nghiên cứu thêm vấn đề chấp CTXD theo quy định pháp luật Việt Nam hành, đánh giá thực tiễn áp dụng quy định pháp luật, đồng thời đƣa phƣơng hƣớng xây dựng, hoàn thiện pháp luật nhằm giải vấn đề vƣớng mắc, bất cập thực tiễn thực chấp CTXD Mục đích, nhiệm vụ luận văn 3.1 Mục đích luận văn Mục đích luận văn làm sáng tỏ sở lý luận nhƣ quy định pháp luật chấp cơng trình xây dựng Việt Nam; nghiên cứu, đánh giá thực trạng pháp luật tình hình thực tiễn thi hành pháp luật vấn đề Trên sở đó, đƣa ra những giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật nhƣ tăng cƣờng giải pháp để bảo đảm việc thực chấp cơng trình xây dựng đƣợc thực cách có hiệu 3.2 Nhiệm vụ luận văn Nhiệm vụ luận văn đƣợc đƣa từ mục đích luận văn, nhiệm vụ luận văn là: Làm rõ xây dựng số khái niệm, đặc điểm chấp CTXD, quy định pháp luật chấp CTXD; Xác định pháp luật điều chỉnh chấp CTXD; Đánh giá thực trạng pháp luật hành chấp CTXD, Đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật nêu bất cập trình áp dụng pháp luật chấp CTXD; Qua đó, đề kiến nghị, giải pháp nhằm bảo đảm hoạt động TCTD đồng thời xây dựng quy định cụ thể nhƣ nâng cao hiệu thực pháp luật chấp CTXD Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu luận văn 4.1 Đối tƣợng nghiên cứu luận văn Trong khuôn khổ luận văn, tác giả tập trung nghiên cứu vấn đề lý luận, quy định pháp luật Việt Nam chấp công trình xây dựng, đồng thời nghiên cứu thực tiễn áp dụng vấn đề Cụ thể hơn, luận văn sâu nghiên cứu lý luận cơng trình xây dựng, pháp luật chấp cơng trình xây dựng, xây dựng khái niệm đặc điểm cụ thể đồng thời nghiên cứu quy định pháp luật hành vấn đề Bên cạnh đó, luận văn hƣớng đến nghiên cứu mặt thực tiễn pháp luật thi hành pháp luật chấp cơng trình xây dựng 4.2 Phạm vi nghiên cứu Về mặt thời gian nghiên cứu: Luận văn nghiên cứu quy định pháp luật có liên quan đến vấn đề chấp Việt Nam theo quy định hành Về mặt không gian nghiên cứu: Tại Việt Nam Luận văn nghiên cứu quy định pháp luật chấp cơng trình xây dựng Phƣơng pháp nghiên cứu Trong suốt trình nghiên cứu, luận văn sử dụng kết hợp phƣơng pháp nghiên cứu khoa học sau đây: Phƣơng pháp phân tích: Phân tích quy định pháp luật Việt Nam vấn đề chấp tài sản gắn liền với đất, để dẫn chiếu áp dụng cho tài sản chấp CTXD, đồng thời tìm bất cập đƣa giải pháp hoàn thiện Phƣơng pháp tổng hợp: Vận dụng phƣơng pháp để tổng hợp kết phân tích đƣợc từ làm đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp CTXD Việt Nam Bên cạnh luận văn cịn sử dụng phƣơng pháp nghiên cứu nhƣ: so sánh, thống kê để phục vụ cho mục tiêu nghiên cứu đề tài Cụ thể việc áp dụng phƣơng pháp nghiên cứu Luận văn nhƣ sau: Chƣơng 1: Áp dụng phƣơng pháp phân tích để làm rõ vấn đề lý luận CTXD chấp CTXD nhƣ pháp luật chấp CTXD Đồng thời áp dụng phƣơng pháp so sánh, thống kê để tìm hiểu trình hình thành pháp triển pháp luật chấp CTXD Chƣơng 2: Áp dụng phƣơng pháp phân tích, so sánh, thống kê… để phân tích thực trạng pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật chấp CTXD Việt Nam Chƣơng 3: Áp dụng phƣơng pháp tổng hợp để tập hợp lại kết phân tích đƣợc từ Chƣơng Nhờ đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp CTXD Ý nghĩa luận văn 6.1 Ý nghĩa lý luận Những vấn đề luận văn nghiên cứu góp phần làm sáng tỏ vấn đề lý luận hệ thống quy định pháp luật chấp cơng trình xây dựng: Xây dựng khái niệm chấp cơng trình xây dựng, thực trạng áp dụng quy định pháp luật vấn đề nghiên cứu, đồng thời đƣa vƣớng mắc bất cập, xây dựng chế pháp luật cụ thể tiền đề quan trọng để bên có liên quan nhƣ quan chức thực xác nhƣ đảm bảo cho quyền lợi ích hợp pháp 6.2 Ý nghĩa thực tiễn Kết luận văn có ý nghĩa quan trọng việc hoàn thiện quy định pháp luật, chủ trƣơng sách, chế chấp CTXD, góp phần phát triển lành mạnh hoạt động tính dụng ngân hàng thúc đẩy kinh tế phát triển Các kết nghiên cứu luận văn tài liệu tham khảo sở nghiên cứu đào tạo luật pháp luật chấp tài sản nói chung chấp cơng trình xây dựng nói riêng Đồng thời luận văn nguồn tham khảo cho cá nhân, tổ chức quan tâm đến quy định vấn đề Kết cấu Luận văn Ngoài Mở đầu, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn bao gồm 03 chƣơng nhƣ sau: Chương 1: Những vấn đề lý luận pháp luật chấp công trình xây; Chương 2: Thực trạng pháp luật thực tiễn thi hành pháp luật chấp công trình xây dựng; Chương 3: Giải pháp hồn thiện bảo đảm thực pháp luật chấp công trình xây dựng Chƣơng NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG 1.1 Khái niệm, đặc điểm cơng trình xây dựng chấp cơng trình xây dựng 1.1.1 Khái niệm đặc điểm cơng trình xây dựng Về khái niệm cơng trình xây dựng Căn Khoản 10 Điều Luật Xây dựng 2014, CTXD đƣợc định nghĩa nhƣ sau: “Cơng trình xây dựng sản phẩm đƣợc tạo thành sức lao động ngƣời, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào cơng trình, đƣợc liên kết định vị với đất, bao gồm phần dƣới mặt đất, phần mặt đất, phần dƣới mặt nƣớc phần mặt nƣớc, đƣợc xây dựng theo thiết kế Cơng trình xây dựng bao gồm cơng trình xây dựng cơng cộng, nhà ở, cơng trình cơng nghiệp, giao thông, thủy lợi, lƣợng công trình khác.” Tại Khoản Điều 107 Bộ luật dân 2015 đề cập rõ “Bất động sản bao gồm đất đai; nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; tài sản khác theo quy định pháp luật.” Theo quy định Khoản 3, Khoản Điều Luật Kinh doanh bất động sản 2014 “Nhà, cơng trình xây dựng có sẵn nhà, cơng trình xây dựng hồn thành việc xây dựng đƣa vào sử dụng.”, “Nhà, cơng trình xây dựng hình thành tƣơng lai nhà, cơng trình xây dựng trình xây dựng chƣa đƣợc nghiệm thu đƣa vào sử dụng” Nhƣ hiểu CTXD đƣợc chia làm 02 loại cơng trình xây dựng có sẵn cơng trình xây dựng tƣơng lai Đồng thời, Khoản 1, Khoản Điều Thông tƣ liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT hƣớng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng��o đảm, tài sản bảo đảm tài sản có tài sản hình thành tƣơng lai mà pháp luật không cấm giao dịch TIỂU KẾT CHƢƠNG Thông qua việc nghiên cứu lý luận chung vấn đề chấp cơng trình xây dựng pháp luật chấp cơng trình xây dựng, có nhìn tổng quan chấp cơng trình xây dựng Với khái niệm đặc điểm nhƣ nội dung nêu đƣợc đƣa cách cụ thể góp phần làm minh bạch cho quy định chấp cơng trình xây dựng Tuy nhiên, nội dung lý luận đƣợc xây dựng áp dụng vào thực tiễn nhƣ cho phù hợp lại vấn đề khác cần phải làm rõ Hệ thống pháp luật chấp nói chung chấp cơng trình xây dựng Việt Nam bƣớc đƣợc thể qua văn Luật, Nghị định, Thông tƣ hƣớng dẫn thi hành Vì quy định cịn nằm rải rác, để có nhìn cách bao quát thực trạng pháp luật, bất cập việc triển khai chấp cơng trình xây dựng thực tiễn nào, sâu vào thực trạng pháp luật thực tiễn thi hành pháp luật chấp cơng trình xây dựng Chƣơng Luận văn Chƣơng THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG 2.1 Thực trạng pháp luật chấp cơng trình xây dựng 2.1.1 Quy định điều kiện để cơng trình xây dựng tài sản chấp Để trở thành tài sản chấp vay vốn TCTD, CTXD phải đáp ứng theo điều kiện chung sau đây: - Đối với giá trị quyền sử dụng đất, phải thuộc quyền sử dụng khách hàng vay theo quy định pháp luật đất đai; - Đối với tài sản doanh nghiệp nhà nƣớc, phải tài sản Nhà nƣớc giao cho doanh nghiệp quản lý, sử dụng đƣợc dùng để bảo đảm tiền vay theo quy định pháp luật doanh nghiệp nhà nƣớc; 12 đồng tín dụng Việc lập hợp đồng chấp CTXD thành văn nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp tối đa cho bên Thứ hai, nội dung hợp đồng chấp công trình xây dựng Theo Điều 398 BLDS 2015, bên hợp đồng có quyền thỏa thuận nội dung hợp đồng Hợp đồng có nội dung sau đây: Đối tƣợng hợp đồng; số lƣợng, chất lƣợng; giá, phƣơng thức toán; thời hạn, địa điểm, phƣơng thức thực hợp đồng; quyền, nghĩa vụ bên; trách nhiệm vi phạm hợp đồng; phƣơng thức giải tranh chấp Nhƣ vậy, BLDS bổ sung thêm quy định: “Các bên hợp đồng có quyền thỏa thuận nội dung hợp đồng” Đây đƣợc xem bổ sung thêm phƣơng thức giải tranh chấp Tuy nhiên, thực tế hợp đồng chấp tài sản nói chung hợp đồng chấp CTXD đƣợc ngân hàng soạn thảo sẵn đƣợc tổ chức hành nghề công chứng tƣ vấn theo mẫu mà tổ chức hành nghề công chứng soạn thảo sở quy định pháp luật Nói chung nội dung chủ yếu hợp đồng chấp CTXD bao gồm điều khoản sau: - Chủ thể hợp đồng chấp; - Nghĩa vụ đƣợc bảo đảm; - Tài sản chấp; - Quyền nghĩa vụ bên tham gia hợp đồng chấp; - Xử lý tài sản; - Giải tranh chấp; - Điều khoản khác; - Hiệu lực hợp đồng 2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật chấp cơng trình xây dựng 2.2.1 Thực tiễn thi hành quy định định giá tài sản chấp cơng trình xây dựng vƣớng mắc Thứ nhất, thị trƣờng BĐS khơng ổn định, có lúc sơi động, có lúc lại trầm lắng, hoạt động mua bán ngầm thƣờng xuyên diễn ra, gây khó khăn q trình thu thập thơng tin, so sánh để định giá Hơn nữa, khoảng thời gian ngắn, cán định giá khó thu thập đầy đủ xác thơng tin Trong đó, điều tiết Nhà nƣớc thị trƣờng BĐS chƣa thể đƣợc hiệu Các văn bản, hệ thống pháp luật liên quan đến thị trƣờng nhiều chồng chéo, bất cập, chƣa đồng 17 văn luật (nhƣ: Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở…) Điều này, dẫn tới tƣợng đầu cơ, lách luật thị trƣờng BĐS Thứ hai, việc thu thập thông tin cịn q trọng đến tính pháp lý tài sản mà không đặt vấn đề giá trị thực BĐS thị trƣờng Định giá BĐS chấp số ngân hàng dựa vào bảng giá đất ban hành hàng năm, chƣa có hệ số điều chỉnh phù hợp, nên chƣa phản ánh giá trị BĐS thị trƣờng Sở dĩ có tình trạng khung giá đất Nhà nƣớc với giá đất thị trƣờng không đồng Giá đất thị trƣờng thƣờng cao nhiều so với khung giá Nhà nƣớc Chƣa kể, cịn có trƣờng hợp khách hàng thiếu thiện chí, cung cấp thơng tin ban đầu BĐS chấp khơng xác… Thứ ba, phƣơng pháp định giá chƣa đƣợc sử dụng linh hoạt, tập trung chủ yếu sử dụng phƣơng pháp so sánh, phƣơng pháp khác đƣợc trọng Trong đó, BĐS có đặc điểm cơng dụng riêng, việc lựa chọn phƣơng pháp định giá phù hợp cho BĐS quan trọng, ảnh hƣởng tới giá trị BĐS cần định giá Thứ tƣ, định giá lĩnh vực khó, địi hỏi thẩm định viên phải có kỹ hiểu biết sâu rộng ngành khác mà có liên quan đến giá trị BĐS nhƣ: ngành xây dựng, ngành nội thất, phong thủy… từ định đƣợc giá trị tài sản chấp cách xác Hơn nữa, bên cạnh đội ngũ cán giàu kinh nghiệm khâu thẩm định giá BĐS chấp ngân hàng có cán trẻ, nhiều chƣa có đủ kinh nghiệm để xử lý phát sinh xảy Cán định giá nhiều lại phải kiêm nhiệm nhiều nhiệm vụ, dẫn đến thụ động công tác định giá Trên thực tế, ngân hàng thƣơng mại lại có cách định giá tài sản chấp khác nhau, tài sản nhƣng ngân hàng cho kết định giá khác Thứ năm, quy định pháp luật việc xác định giá trị tài sản chấp thoáng giúp bên dễ dàng thỏa thuận định giá nhƣng đồng thời gây vƣớng mắc, dễ nảy sinh tiêu cực trình định giá Việc pháp luật cho phép bên tham gia quan hệ chấp tự thỏa thuận, tự chịu trách nhiệm việc định giá dẫn tới vấn đề nhƣ bên lợi dụng để làm tăng khống giá trị tài sản chấp để vay vốn nhiều dẫn đến tình trạng tổ chức tín dụng khơng thể thu hồi đủ khoản nợ vay ban đầu 18 Thứ sáu, trƣờng hợp định giá cho CTXD HTTTL, thời điểm chấp CTXD chƣa đƣợc hồn thành việc xây dựng, xác định giá trị phần cơng trình hình thành thời điểm định giá, việc tính tốn khơng thể đảm bảo xác giá trị cơng trình Ngân hàng khơng thể tính theo cách chia theo tỷ lệ phần trăm (ví dụ nhƣ cơng trình hồn thiện đƣợc nửa khơng thể định giá phần hai giá trị tồn cơng trình hình thành đƣợc), khơng thể tính theo cách cộng tổng tiền nguyên liệu, vật liệu, tiền công xây dựng để xây dựng cơng trình Việc tính tốn nhƣ làm sai lệch ý nghĩa giá trị sử dụng cơng trình 2.2.2 Thực tiễn thi hành quy định xử lý tài chấp cơng trình xây dựng vƣớng mắc Khi thực hoạt động cấp tín dụng TCTD ln ln phải lƣờng trƣớc khả nhƣ: đến hạn thực nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng tín dụng mà bên có nghĩa vụ khơng thực đƣợc khơng thực nghĩa vụ thỏa thuận, bên chấp vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng chấp dẫn đến phải xử lý tài sản đảm bảo Nhƣng việc xử lý tài sản thực tế gặp nhiều khó khăn, phức tạp khơng TCTD mong muốn Có thể kể đến khó khăn, vƣớng mắc nhƣ: Trong q trình định giá cơng trình xây dựng, chƣa nắm bắt thực tế thị trƣờng BĐS nên việc định giá cịn chƣa xác, nhiều định giá cao giá trị thực tế Điều dẫn đến xử lý tài sản, ngân hàng có khả khơng thu hồi đủ vốn giá trị tài sản thấp khoản nợ mà khách hàng phải trả cho ngân hàng Có trƣờng hợp, bán đƣợc tài sản bán đƣợc nhƣng giá trị thấp khách hàng yêu cầu TCTD nhận tài sản Nếu TCTD nhận phải tốn nhiều chi phí liên quan đến việc bảo quản, lƣu giữ vốn TCTD tồn đọng tài sản xử lý đƣợc tài sản Sự biến động thị trƣờng BĐS gây tác động đến trình xử lý tài sản chấp Khi nhận chấp, giá trị tài sản thị trƣờng cao nhƣng xử lý giá trị lại giảm sút 2.2.3 Thực tiễn thi hành quy định hậu pháp lý chấp cơng trình xây dựng - Trên phƣơng diện thực tế CTXD chƣa xây dựng hồn chỉnh đƣợc xây dựng hoàn chỉnh nhƣng chủ đầu tƣ bên quản lý thực tế tài sản Tài sản chấp CTXD chịu quản lý của chủ đầu tƣ, bên phía ngân hàng khơng thể đảm bảo đƣợc 19 tình trạng cơng trình có ảnh hƣởng bất lợi gây hƣ hỏng lên cơng trình Lúc bên nhận chấp có quyền yêu cầu bên chấp không đƣợc phép thực hành vi xấu nhƣng lại khơng thể có quyền chấm dứt hành vi Chƣa kể tới trƣờng hợp q trình thi cơng cơng trình xảy vi phạm, khơng đáp ứng quy trình, kĩ thuật, khơng bảo đảm thi công thiết kế, không đảm tiến độ hồn thiện chất lƣợng cơng trình nhƣ thỏa thuận Vì cần phải xây dựng quy định nhằm đảm bảo cho phía ngân hàng trực dõi, đƣa yêu cầu hành vi có khả gây ảnh hƣởng đến chất lƣợng CTXD để đảm mặt cho CTXD đƣợc chấp - CTXD HTTTL chấp khơng hình thành: Đây rủi ro CTXD HTTTL Theo dự kiến hợp đồng, vẽ dự án mốc thời gian định tƣơng lai CTXD HTTTL cơng trình hữu ngƣời ta thấy đƣợc, sờ đƣợc nhƣng số điều kiện chủ quan khách quan cơng trình nói khơng thể đƣợc hình thành Điều 425 BLDS 2015 hủy bỏ hợp đồng khơng có khả thực hiện: “Trƣờng hợp bên có nghĩa vụ khơng thể thực đƣợc phần tồn nghĩa vụ làm cho mục đích bên có quyền khơng thể đạt đƣợc bên có quyền hủy bỏ hợp đồng yêu cầu bồi thƣờng thiệt hại” Nhƣ trƣờng hợp xử lý hợp đồng chấp CTXD HTTTL Nếu bên chấp khơng cịn tài sản để thay khả tốn khơng cịn việc thu hồi số tiền cho vay nhƣ TIỂU KẾT CHƢƠNG Quy định pháp luật hành đặc biệt văn hƣớng dẫn thi hành chấp tài sản gắn liền với đất nói chung tƣơng đối đầy đủ từ quyền nghĩa vụ bên, hình thức hợp đồng chấp, hiệu lực hợp đồng chấp, xử lý tài sản bảo đảm, quy định thủ tục công chứng, thủ tục đăng ký chấp trƣờng hợp tƣơng đối cụ thể, đầy đủ chặt chẽ tạo nên hành lang pháp lý tốt cho chủ thể tham gia vào chấp công trình xây dựng, bảo đảm đảm bảo cho việc thực nghĩa vụ bên vay theo hợp đồng tín dụng TCTD Đối với cơng trình xây dựng hình thành tƣơng lai, đến thời điểm việc chấp chủ yếu dựa vào quy định chấp tài sản hình thành tƣơng lai bất động sản Các quy định nêu 20 đặc điểm cơng trình tham gia chấp, chủ thể tham gia chấp, điều kiện chấp, thủ tục để tiến hành chấp, quyền nghĩa vụ bên, hiệu lực hợp đồng chấp hậu pháp lý xảy bên vi phạm hợp đồng Tuy nhiên, quy định pháp luật số hạn chế, chƣa có quy định cụ thể số phƣơng diện dẫn tới tình trạng “lách luật”, với tƣ tƣởng làm việc mà luật không cấm khơng Nhƣ gây ảnh hƣởng đến quyền lợi đáng bên quan hệ chấp cơng trình xây dựng, đặc biệt cơng trình xây dựng hình thành tƣơng lai Vì vậy, để giảm thiểu tối đa thiệt thòi cho bên, việc đƣa định hƣớng, giải pháp để hoàn thiện, nâng cao hiệu thực pháp luật chấp cơng trình xây dựng thực cần thiết Chƣơng GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VÀ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG 3.1 Định giá tài sản chấp công trình xây dựng 3.1.1 Giải pháp hoạt động định giá tài sản chấp nói chung - Ngân hàng Nhà nƣớc nên với ngân hàng thƣơng mại xem xét đƣa giải pháp hữu ích vấn đề định giá Việc xây dựng định giá, phƣơng thức định giá, khung giá chung để ngân hàng áp dụng tiến hành việc định giá cách xác giá trị CTXD nhận chấp giải pháp thời điểm - Các ngân hàng cần xây dựng hồn thiện quy trình định giá tài sản chấp phù hợp với quy định pháp luật tình hình hoạt động thực tế ngân hàng - Xây dựng đội ngũ nhân viên định giá có tính trung thực, chun nghiệp trình độ chuyên môn cao, quy định trách nhiệm cụ thể phận tiến hành định giá tài sản 3.1.2 Giải pháp định giá tài sản chấp cơng trình xây dựng - Cần ban hành quy định để áp dụng vào trình định giá tài sản chấp Để đảm bảo tính giá trị tài sản bảo đảm nên vào khung giá theo quy định quan có thẩm quyền vào giá thị trƣờng thời điểm định giá, nhƣng đồng 21 thời phải tham chiếu tới giá trị hợp đồng mua bán khách hàng ký với chủ đầu tƣ - Đƣa quy định việc định giá, bên cần cân nhắc tới yếu tố giai đoạn hình thành CTXD thời điểm định giá: Cần xác định thời điểm định giá CTXD chấp đƣợc hình thành đến đâu: xây dựng, xây dựng đƣợc phần trăm hay hoàn thành việc xây dựng Nên chăng, ngân hàng nên quy định việc CTXD hình thành đến đâu định giá tới Việc định giá nhƣ vừa đảm bảo phản ánh giá trị thực nhà ở, đồng thời biện pháp để ngân hàng thƣờng xuyên kiểm tra tiến độ hình thành CTXD chấp 3.2 Đăng ký giao dịch đảm bảo hợp đồng chấp cơng trình xây dựng Để thuận lợi thơng suốt quy trình xử lý hồ sở đăng ký chấp cơng trình xây dựng, việc bồi dƣỡng chuyên môn nghiệp vụ, chuẩn bị đầy đủ sở vật chất, nhân với giải dứt điểm vƣớng mắc tồn văn ban hành phải xử lý lý nhanh chóng dứt khốt việc áp dụng quy định ban hành vào thực tiễn tránh tình trạng vài điều khoản mà trì hỗn văn ban hành gây tốn chi phí liên quan dẫn tới tình trạng luật bị đắp chiếu thiếu văn hƣớng dẫn gây tâm lý tiêu cực cho bên quan nhà nƣớc có thẩm quyền 3.3 Giám sát, rà sốt q trình ban hành văn pháp luật Nội dung giám sát, kiểm tra văn quy phạm pháp luật gồm có: - Sự phù hợp văn với Hiến pháp, luật, nghị Quốc hội văn quy phạm pháp luật quan nhà nƣớc cấp - Sự phù hợp hình thức văn với nội dung văn - Sự phù hợp nội dung văn với thẩm quyền quan ban hành văn - Sự thống văn quy phạm pháp luật hành với văn quy phạm pháp luật đƣợc ban hành quan 3.4 Các quan nhà nƣớc có thẩm quyền tăng cƣờng kiểm tra, giám sát 3.4.1 Kiểm tra sát việc thực văn pháp luật Cần phối hợp từ chủ thể tham gia quan hệ pháp luật nhƣ quan nhà nƣớc trực tiếp xử lý công việc, cá nhân, tổ chức trực tiếp tham gia, luật sƣ….để tổ chức tổng hợp bất cấp qua kiến nghị với quan nhà nƣớc có thẩm quyền hoàn thiện quy định pháp luật liên 22 quan cho phù hợp thuận lợi trình đƣa vào sống 3.4.2 Kiểm tra, giám sát việc xử lý vi phạm Hiện nay, hành vi vi phạm liên quan đến giao dịch dân đổi với chấp cơng trình xây dựng phổ biến Các sai phạm chủ yếu làm sai quy trình, thủ tục, giả mạo giấy tờ… Nguyên nhân chủ yếu thiếu hiểu biết, lợi dụng kẽ hở pháp luật để làm trái Ngoài chế tài xử lý vi phạm pháp luật cịn nhẹ thiếu tính răn đe cần thiết cá nhân, tổ chức vi phạm Do quan nhà nƣớc cần tăng cƣờng việc tra, giám sát phát xử lý vi phạm pháp luật với loại giao dịch 3.4.3 Tăng cường xử lý vi phạm hành hành vi vi phạm liên quan đến chấp cơng trình xây dựng Một vi phạm huy động vốn chủ đầu tƣ Xử phạt theo quy định Nghị định số 121/2013/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà công sở Hai vi phạm hoạt động đăng ký giao dịch đảm bảo cơng trình xây dựng Xử phạt theo quy định Nghị định số 110/2013/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành lĩnh vực bổ trợ tƣ pháp, hành tƣ pháp, nhân gia đình, thi hành án dân sự, phá sản doanh nghiệp, hợp tác xã 3.5 Tuyên truyền phổ biến giáo dục pháp luật Một nguyên nhân khiến cho vụ sai phạm giao dịch liên quan đến chấp CTXD diễn nhiều bên chƣa đƣợc trang bị kiến thức pháp luật cần thiết để ứng phó với hành vi lừa đảo, chƣa nhận biết đƣợc rủi ro ký kết vào hợp đồng pháp lý Do vậy, quan ban ngành cần tăng cƣờng công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật liên quan đến vấn đề cho ngƣời dân hiểu, nắm rõ áp dụng hiệu vào sống 23 TIỂU KẾT CHƢƠNG Đánh giá thực trạng pháp luật thực tiễn thi hành pháp luật chấp cơng trình xây dựng, Chƣơng Luận văn đƣa định hƣớng giải pháp nhằm tăng cƣờng, hoàn thiện, nâng cao hiệu áp dụng pháp luật chấp cơng trình xây dựng Đồng thời, đƣa số biện pháp nhằm nâng cao hiệu áp dụng pháp luật chấp cơng trình xây dựng cơng tác hành pháp; công tác tuyên truyền, giáo dục kiến thức pháp luật; công tác tra, kiểm tra xử lý vi phạm xảy Thêm vào đó, có chế cụ thể, minh bạch riêng biệt cho vấn đề chấp cơng trình xây dựng Song song với việc xây dựng quy định pháp luật cụ thể chấp CTXD, đội ngũ cán chuyên môn quan TCTD cán thuộc quan có liên quan nên trau dồi lực chuyên môn nghiệp vụ, trung thực cơng khai minh bạch q trình giải hồ sơ qua để tránh sai phạm xảy đảm bảo quyền lợi hợp pháp cách tuyệt đối cho bên có liên quan Qua tạo nên môi trƣờng kinh doanh lành mạnh, trọng tính minh bạch, bình đẳng quy định thực thi pháp luật doanh nghiệp 24 KẾT LUẬN Trong tình hình xã hội ngày phát triển, quy định pháp luật không ngừng đời để đáp ứng tình hình thực tế sống, nhƣ để điều chỉnh quan hệ xã hội phát sinh thêm Chế định chấp CTXD không Việt Nam hay đƣợc coi bƣớc tiến lớn khoa học pháp lý nhƣng quy định pháp luật chấp loại tài sản lại chƣa rõ ràng Những nghiên cứu vấn đề chấp CTXD Luận văn nhằm hệ thống quy định pháp luật có liên quan cách bao quát, vƣớng mắc việc thực thi quy định Qua đƣa đề xuất, kiến nghị cho việc ban hành quy định pháp luật, chế thực pháp luật hoạt động chấp CTXD thực tế Do đó, cần có quy định cụ thể vấn đề chấp CTXD nhằm tạo hành lang pháp lý hợp pháp, thúc đẩy q trình lƣu thơng giao dịch quan hệ dân sự, kinh tế kinh tế thị trƣờng Muốn đƣợc nhƣ cần phải có quan tâm đạo Chính phủ, Bộ, Cơ quan ngang nhƣ Ngân hàng Nhà nƣớc Việt Nam, Bộ Tƣ pháp,… cần có phối hợp chặt chẽ để xây dựng hành lang pháp lý chấp CTXD cách đồng thống nhất, tránh tình trạng mâu thuẫn, chồng chéo quy định Các quan, tổ chức cá nhân có liên quan cần tăng cƣờng nỗ lực việc giải khó khăn, vƣớng mắc thực việc chấp CTXD Nhằm góp phần làm cho chế định chấp CTXD đƣợc xứng đáng với vai trò tầm quan trọng phát triển kinh tế nƣớc nhà Các nghiên cứu vấn đề CTXD luận văn nhằm làm rõ quy định hành, đồng thời dẫn vấn đề tồn đọng thực thi quy định pháp luật Qua đây, đƣa phƣơng hƣớng đề xuất kiến nghị cho việc ban hành quy định pháp luật, chế thực pháp luật hoạt động chấp CTXD thực tế nhằm góp phần xây dựng nên chế định cụ thể, minh bạch chấp CTXD Do khả nghiên cứu kiến thức thực tế hạn chế nên luận văn khơng thể tránh khỏi thiếu sót Kính mong nhận đƣợc góp ý từ thầy giáo, nhà chuyên môn tất quan tâm đến vấn đề để luận văn đƣợc hoàn thiện 25 ... hành pháp luật chấp cơng trình xây dựng; Chương 3: Giải pháp hoàn thiện bảo đảm thực pháp luật chấp cơng trình xây dựng Chƣơng NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG... chấp cơng trình xây dựng .8 1.1.3 Vai trị chấp cơng trình xây dựng .9 1.2 Lý luận pháp luật chấp cơng trình xây dựng 1.2.1 Khái niệm đặc điểm pháp luật chấp cơng trình xây dựng ...ỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG 2.1 Thực trạng pháp luật chấp cơng trình xây dựng 2.1.1 Quy định điều kiện để cơng trình xây dựng tài sản chấp