Đang tải... (xem toàn văn)
mẫu thuyết minh dự án đầu tư hay nhất, thuyết minh tiền khả thi dự án đầu tư xây dựng nhà ỡ xã hội.mẫu thuyết minh dự án đầu tư hay nhất, thuyết minh tiền khả thi dự án đầu tư xây dựng nhà ỡ xã hội.mẫu thuyết minh dự án đầu tư hay nhất, thuyết minh tiền khả thi dự án đầu tư xây dựng nhà ỡ xã hội.mẫu thuyết minh dự án đầu tư hay nhất, thuyết minh tiền khả thi dự án đầu tư xây dựng nhà ỡ xã hội.mẫu thuyết minh dự án đầu tư hay nhất, thuyết minh tiền khả thi dự án đầu tư xây dựng nhà ỡ xã hội.
Thuyết minh Dự án đầu tư Cơng trình NOXH Phú Thịnh khu tái định cư phường Hưng Long – TP Phan Thiết - CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM ĐỘC LẬP – TỰ DO – HẠNH PHÚC - O&O DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH KHU NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI KHU TÁI ĐỊNH CƯ PHAN THIẾT ĐỊA ĐIỂM: PHƯỜNG HƯNG LONG – TP.PHAN THIẾT – TỈNH BÌNH THUẬN C HỦ Đ ẦU TƯ: CÔNG TY TNHH ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN PHÚ THỊNH Địa : Lô 1/3 KCN Phan Thiết, xã Phong Nẫm, TP.Phan Thiết, tỉnh Bình Thuận Điện thoại : (062) 3838877 – Fax: (062) 3838878 TP HỒ CHÍ MINH, THÁNG 03 – 2016 Thuyết minh Dự án đầu tư Cơng trình NOXH Phú Thịnh khu tái định cư phường Hưng Long – TP Phan Thiết - CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM ĐỘC LẬP – TỰ DO – HẠNH PHÚC - O&O DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH KHU NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI KHU TÁI ĐỊNH CƯ PHAN THIẾT ĐỊA ĐIỂM: PHƯỜNG HƯNG LONG – TP.PHAN THIẾT – TỈNH BÌNH THUẬN CHỦ ĐẦU TƯ ĐƠN VỊ LẬP DỰ ÁN C.TY TNHH ĐẦU TƯ KINH DOANH CÔNG TY CỔ PHẦN BĐS PHÚ THỊNH TƯ VẤN ĐẦU TƯ LOCOGI 16.8 Thuyết minh Dự án đầu tư Cơng trình NOXH Phú Thịnh khu tái định cư phường Hưng Long – TP Phan Thiết - NHỮNG NGƯỜI THỰC HIỆN Chủ nhiệm đồ án: KTS Lâm Hồng Thắng Chủ trì TK kiến trúc: KTS Nguyễn Thanh Tùng Chủ trì TK kết cấu: KS Vương Bá Chín Chủ trì TK điện: KS Nguyễn Trí Dũng Chủ trì TK điện nhẹ: KS Đỗ Tràng Khang Chủ trì TK nước: TS.KS Lê Đức Thường Chủ trì TK san nền: KS Trần Văn Cảnh Thuyết minh Dự án đầu tư Cơng trình NOXH Phú Thịnh khu tái định cư phường Hưng Long – TP Phan Thiết - Mục Lục Mục Lục Mục Lục Danh Mục Bảng Biểu .10 Danh Mục Bảng Biểu .10 Danh Mục Hình Ảnh 15 Danh Mục Hình Ảnh 15 Phần Những Căn Cứ Và Sự Cần Thiết Phải Đầu Tư Dự Án 20 Phần Những Căn Cứ Và Sự Cần Thiết Phải Đầu Tư Dự Án 20 1.1 Cơ sở pháp lý .20 1.1 Cơ sở pháp lý .20 1.1.1 Các pháp lý chung: 20 1.1.2 Căn pháp lý dự án 21 1.2 Căn xác định cần thiết tính cấp thiết dự án: 21 1.2 Căn xác định cần thiết tính cấp thiết dự án: 21 1.2.1 Mơi trường vĩ mơ sách phát triển đất nước: .21 1.2.2 Các điều kiện sở dự án: 23 1.2.2.1 Điêu kiên chung: 23 1.2.2.2 Địa phương: 23 1.2.3 Thị trường: Phân tích cung - cầu: 23 1.2.3.1 Các yếu tố cầu: 23 1.2.3.2 Các yếu tố cung: 32 1.2.4 Căn dự án: 32 1.3 Mục tiêu đối tượng dự án: .33 1.3 Mục tiêu đối tượng dự án: .33 1.3.1 Mục tiêu dự án: 33 1.3.2 Đối tượng điều kiện mua nhà xã hội: 33 1.3.2.1 Đối tượng mua: 33 1.3.2.2 Điêu kiện mua: 34 1.4 Sự phù hợp đóng góp vào chiến lược Quốc gia, đặc biệt quy hoạch tổng thể kinh tế - xã hội nước, quy hoạch tổng thể kinh tế - xã hội vùng địa phương, quy hoạch phát triển ngành: 35 1.4 Sự phù hợp đóng góp vào chiến lược Quốc gia, đặc biệt quy hoạch tổng thể kinh tế - xã hội nước, quy hoạch tổng thể kinh tế - xã hội vùng địa phương, quy hoạch phát triển ngành: 35 1.4.1 Sự phù hợp đóng góp vào chiến lược Quốc gia 35 1.4.2 Sự phù hợp đóng góp vào quy hoạch tổng thể kinh tế xã hội thành phố Phan Thiết 35 1.5 Chứng minh cần thiết dự án: 36 1.5 Chứng minh cần thiết dự án: 36 Thuyết minh Dự án đầu tư Cơng trình NOXH Phú Thịnh khu tái định cư phường Hưng Long – TP Phan Thiết - Phần Giới Thiệu Chủ Đầu Tư Và Hình Thức Đầu Tư Dự Án 37 Phần Giới Thiệu Chủ Đầu Tư Và Hình Thức Đầu Tư Dự Án 37 2.1 Giới thiệu khái quát về Chủ đầu tư: 37 2.1 Giới thiệu khái quát về Chủ đầu tư: 37 2.2 Thông tin dự án .37 2.2 Thông tin dự án .37 2.2.1 Hình thức đầu tư: 38 2.2.2 Năng lực kinh nghiệm thực hiện chủ đầu tư: 38 Phần Điều Kiện Tự Nhiên, Xã Hội .39 Phần Điều Kiện Tự Nhiên, Xã Hội .39 3.1 Điều kiện tự nhiên .39 3.1 Điều kiện tự nhiên .39 3.1.1 Vị trí giới hạn khu đất: .39 3.1.2 Điều kiện tự nhiện: 41 3.2 Điều kiện xã hội 41 3.2 Điều kiện xã hội 41 3.2.1 Các điều kiện tự nhiên hành chính, xã hội: .41 3.2.2 Kết cấu hạ tầng giao thông liên quan đến địa điểm thực hiện dự án: 41 3.2.3 Các tiềm về vật liệu, lao động, cấp nước, nước, cấp điện, thơng tin liên lạc: 41 3.2.4 Chọn địa điểm phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất thị trường: .42 Phần Quy Mô Dự Án Và Giải Pháp Thiết Kế 43 Phần Quy Mô Dự Án Và Giải Pháp Thiết Kế 43 4.1 Giải pháp thiết kế kiến trúc: 43 4.1 Giải pháp thiết kế kiến trúc: 43 4.1.1 Tiêu chuẩn áp dụng: 43 4.1.2 Quy mô xây dựng .43 4.1.2.1 Khối A 46 4.1.2.2 Khối B: 48 4.1.3 Giải pháp thiết kế 50 4.2 Giải pháp thiết kế kết cấu cơng trình: .58 4.2 Giải pháp thiết kế kết cấu cơng trình: .58 4.2.1 Các quy phạm tiêu chuẩn thiết kế: 58 4.2.2 Các số liệu thiết kế: 58 4.2.2.1 Các đặc trưng vật liệu: 58 4.2.2.2 Khối lượng riêng vật liệu (tỉnh tải) hệ số vượt tải: 59 4.2.2.3 Các hoạt tải sử dụng tải trọng gió: 59 4.2.2.4 Hoạt tải gió tải động đất: 59 4.2.3 Thuyết minh tính tốn 60 4.2.3.1 Đặc điểm cơng trình giải pháp kết cấu cơng trình: 60 Thuyết minh Dự án đầu tư Cơng trình NOXH Phú Thịnh khu tái định cư phường Hưng Long – TP Phan Thiết 4.2.3.2 Tính sàn: 60 4.2.3.2 Tính khung: 60 4.2.3.3 Các trường hợp tải trọng tổ hợp tải trọng: .61 4.2.4 Phụ lục tính tốn: 62 4.2.4.1 Tính tải gió tĩnh: 62 4.2.4.2 Sức chịu tải móng cọc: 62 4.3 Hệ thống cấp thoát nước: 69 4.3 Hệ thống cấp thoát nước: 69 4.3.1 Cơ sở pháp lý 69 4.3.2 Yêu cầu thiết kế .69 4.3.3 Số liệu tính tốn 70 4.3.4 Mô tả hệ thống cấp nước: 74 4.3.5 Hệ thống thoát nước thải cơng trình: 74 4.3.6 Mơ tả hệ thống nước mưa: .79 4.4 Hệ thống phòng cháy chữa cháy: 79 4.4 Hệ thống phòng cháy chữa cháy: 79 4.4.1 Các tiêu chuẩn, quy chuẩn áp dụng 79 4.4.2 Yêu cầu thiết kế .79 4.4.3 Tính tốn hệ thống cấp nước chữa cháy 80 4.4.4 Mơ tả hệ thống phòng cháy chữa cháy 83 4.5 Hệ thống điện: 85 4.5 Hệ thống điện: 85 4.5.1 Cơ sở pháp lý: 85 4.5.2 Yêu cầu thiết kế: 86 4.5.3 Chỉ tiêu tính tốn: 86 4.5.4 Tính tốn cơng suất: 87 4.5.5 Phương án lựa chọn hệ thống cung cấp điện: 91 4.6 Hệ thống điện nhẹ: 103 4.6 Hệ thống điện nhẹ: 103 4.6.1 Hệ thống điện thoại, mạng máy tính 103 4.6.1.1 Tiêu chuẩn thiết kế 103 4.6.1.2 Phương án thiết kế 104 4.6.1.3 Chỉ tiêu cung cấp 105 4.6.1.4 Lựa chọn cấu hình hệ thớng 105 4.6.2 Hệ thống truyền hình (MATV) .106 4.6.2.1 Yêu Cầu Chung 106 4.6.2.2 Tiêu Chuẩn thiết kế 106 4.6.2.3 Mô tả thành phần hệ thống 106 4.6.3 Hệ thống chống sét 108 4.6.3.1 Tiêu chuẩn áp dụng yêu cầu chung 108 Thuyết minh Dự án đầu tư Cơng trình NOXH Phú Thịnh khu tái định cư phường Hưng Long – TP Phan Thiết 4.6.3.2 Mô tả hệ thống 108 4.6.4 Hệ thống chiếu sáng thoát hiểm .110 4.6.5 Hệ thống báo cháy vùng zone 110 4.6.5.1 Tiêu chuẩn thiết kế 110 4.6.5.2 Qui định chung vê thiết kế lắp đặt hệ thống báo cháy tự động 111 4.6.5.3 Giới thiệu chung 111 4.6.5.4 Mô tả hệ thống 112 4.6.5.5 Đặc điểm kỹ thuật thiết bị 112 4.7 Hệ thống điều hòa khơng khí thơng gió 117 4.7 Hệ thống điều hòa khơng khí thơng gió 117 4.7.1 Thuyết minh tính tốn hệ thống điều hòa khơng khí thơng gió: 117 4.7.1.1 Tiêu chuẩn thiết kế tham khảo: 117 4.7.1.2 Điêu kiện khí hậu mơi trường chuẩn mực thiết kế: 117 4.7.2 Tính tốn thiết kế tải lạnh 118 4.7.3 Thuyết minh phương án thiết kế: 136 4.7.3.1 Hệ thống điêu hòa 136 4.7.3.2 Hệ thống hút gió, hút khói khu vực để xe 137 4.7.3.3 Hệ thống tạo áp cầu thang 138 4.7.3.4 Hệ thớng hút gió thải toilet 138 4.7.3.5 Hệ thớng gió bếp 138 4.7.3.6 Hệ thống quạt làm mát 138 4.8 San nền 138 4.8 San nền 138 4.9 Kế hoạch giải phóng mặt bằng tái định cư: .138 4.9 Kế hoạch giải phóng mặt bằng tái định cư: .138 Phần Đánh Giá Tác Động Môi Trường 140 Phần Đánh Giá Tác Động Môi Trường 140 5.1 Các tiêu chuẩn tiêu: .140 5.1 Các tiêu chuẩn tiêu: .140 5.2 Hiện trượng môi trường khu vực dự án 140 5.2 Hiện trượng môi trường khu vực dự án 140 5.2.1 Hiện trạng hệ sinh thái động vật thực vật: 140 5.2.2 Dự báo đánh giá tác động đến yếu tố môi trường ảnh hưởng việc xây dựng phát triển đô thị: 140 5.2.3 Dự báo tác động lên tài nguyên môi trường khác 141 5.3 Các biện pháp khắc phục, giảm thiểu tác động tiêu cực đến môi trường .142 5.3 Các biện pháp khắc phục, giảm thiểu tác động tiêu cực đến môi trường .142 Phần nguồn vốn tổng mức đầu tư 143 Phần nguồn vốn tổng mức đầu tư 143 6.1 Tổng mức đầu tư 143 6.1 Tổng mức đầu tư 143 Thuyết minh Dự án đầu tư Cơng trình NOXH Phú Thịnh khu tái định cư phường Hưng Long – TP Phan Thiết 6.2 Nguồn vốn thực hiện dự án .152 6.2 Nguồn vốn thực hiện dự án .152 Phần Phương án sản phẩm .153 Phần Phương án sản phẩm .153 tổ chức kinh doanh 153 tổ chức kinh doanh 153 7.1 Sản phẩm dự án 153 7.1 Sản phẩm dự án 153 7.2 Phương án kinh doanh sản phẩm .154 7.2 Phương án kinh doanh sản phẩm .154 7.3 Phương án trả nợ vay ngân hàng 157 7.3 Phương án trả nợ vay ngân hàng 157 Phần Phân tích hiệu dự án 159 Phần Phân tích hiệu dự án 159 8.1 Hiệu xã hội dự án 159 8.1 Hiệu xã hội dự án 159 8.2 Hiệu kinh tế dự án .159 8.2 Hiệu kinh tế dự án .159 8.3 Tổng mức đầu tư 160 8.3 Tổng mức đầu tư 160 8.4 Doanh thu dự án .161 8.4 Doanh thu dự án .161 8.5 Phân tích hiệu tài dự án 161 8.5 Phân tích hiệu tài dự án 161 Phần Tự Nhận Xét Và Kiến Nghị .163 Phần Tự Nhận Xét Và Kiến Nghị .163 9.1 Nhận xét 163 9.1 Nhận xét 163 9.2 Kiến nghị hưởng ưu đãi đầu tư 163 9.2 Kiến nghị hưởng ưu đãi đầu tư 163 9.3 Kiến nghị hình thức quản lý thực hiện dự án 164 9.3 Kiến nghị hình thức quản lý thực hiện dự án 164 9.4 Kiến nghị hình thức thực hiện dự án .164 9.4 Kiến nghị hình thức thực hiện dự án .164 9.5 Phương án tổ chức, quản lý 164 9.5 Phương án tổ chức, quản lý 164 9.5.1 Ban quản trị chung cư 164 9.5.2 Quyền trách nhiệm Ban quản trị 165 9.6 Phương án khai thác, vận hành thi công 165 9.6 Phương án khai thác, vận hành thi công 165 9.7 Bảo hành, bảo trì, cải tạo cơng trình 166 9.7 Bảo hành, bảo trì, cải tạo cơng trình 166 9.7.1 Bảo hành cơng trình 166 9.7.2 Bảo trì cơng trình 166 9.7.3 Cải tạo cơng trình 167 9.7.4 Yêu cầu về bảo hành, bảo trì, cải tạo cơng trình 167 Thuyết minh Dự án đầu tư Cơng trình NOXH Phú Thịnh khu tái định cư phường Hưng Long – TP Phan Thiết - Phần 10 Mối Quan Hệ Và Trách Nhiệm .168 Phần 10 Mối Quan Hệ Và Trách Nhiệm .168 Các Cơ Quan Liên Quan Đến Dự Án 168 Các Cơ Quan Liên Quan Đến Dự Án 168 10.1 Trách nhiệm chủ đầu tư 168 10.1 Trách nhiệm chủ đầu tư 168 10.2 Trách nhiệm tổ chức tư vấn đầu tư xây dựng 168 10.2 Trách nhiệm tổ chức tư vấn đầu tư xây dựng 168 10.3 Trách nhiệm nhà thầu .168 10.3 Trách nhiệm nhà thầu .168 10.4 Trách nhiệm quan quản lý Nhà nước 169 10.4 Trách nhiệm quan quản lý Nhà nước 169 Phần 11 Kế Luận Và Kiến Nghị 170 Phần 11 Kế Luận Và Kiến Nghị 170 11.1 Kết luận 170 11.1 Kết luận 170 11.2 Kiến nghị 170 11.2 Kiến nghị 170 Thuyết minh Dự án đầu tư Cơng trình NOXH Phú Thịnh khu tái định cư phường Hưng Long – TP Phan Thiết - Danh Mục Bảng Biểu Mục Lục Danh Mục Bảng Biểu .10 Danh Mục Hình Ảnh 15 Phần Những Căn Cứ Và Sự Cần Thiết Phải Đầu Tư Dự Án 20 1.1 Cơ sở pháp lý .20 1.1.1 Các pháp lý chung: 20 1.1.2 Căn pháp lý dự án 21 1.2 Căn xác định cần thiết tính cấp thiết dự án: 21 1.2.1 Môi trường vĩ mô sách phát triển đất nước: .21 1.2.2 Các điều kiện sở dự án: 23 1.2.2.1 Điêu kiên chung: 23 1.2.2.2 Địa phương: 23 1.2.3 Thị trường: Phân tích cung - cầu: 23 1.2.3.1 Các yếu tố cầu: 23 1.2.3.2 Các yếu tố cung: 32 1.2.4 Căn dự án: 32 1.3 Mục tiêu đối tượng dự án: .33 1.3.1 Mục tiêu dự án: 33 1.3.2 Đối tượng điều kiện mua nhà xã hội: 33 1.3.2.1 Đối tượng mua: 33 1.3.2.2 Điêu kiện mua: 34 1.4 Sự phù hợp đóng góp vào chiến lược Quốc gia, đặc biệt quy hoạch tổng thể kinh tế - xã hội nước, quy hoạch tổng thể kinh tế - xã hội vùng địa phương, quy hoạch phát triển ngành: 35 1.4.1 Sự phù hợp đóng góp vào chiến lược Quốc gia 35 1.4.2 Sự phù hợp đóng góp vào quy hoạch tổng thể kinh tế xã hội thành phố Phan Thiết 35 1.5 Chứng minh cần thiết dự án: 36 Phần Giới Thiệu Chủ Đầu Tư Và Hình Thức Đầu Tư Dự Án 37 2.1 Giới thiệu khái quát về Chủ đầu tư: 37 2.2 Thông tin dự án .37 2.2.1 Hình thức đầu tư: 38 2.2.2 Năng lực kinh nghiệm thực hiện chủ đầu tư: 38 Phần Điều Kiện Tự Nhiên, Xã Hội .39 3.1 Điều kiện tự nhiên .39 3.1.1 Vị trí giới hạn khu đất: .39 3.1.2 Điều kiện tự nhiện: 41 10 7.3 Phương án trả nợ vay ngân hàng Chủ đầu tư đề nghị phương án Vay trả nợ vay ngân hàng sau: - Đầu quý II/2015, dự án khởi công thực với kế hoạch hồn thành vòng khoảng 20 tháng (kết thúc cuối quý IV/2016) Nhu cầu nguồn vốn từ khoản vay tương ứng 30% tổng mức đầu tư – khoảng 135 tỷ - Năm 2015 – 2017: Công ty thu tiền khách hàng, bên cạnh dự án đầu tư hồn thành, dòng tiền thu chi trả hoàn tất vốn gốc nợ lãi ba năm Đề nghị ngân hàng cho công ty vay với lãi suất vay 6%/năm (theo tinh thần nghị 02/NQ-CP ngày 07/01/2013) Kế hoạch chi trả nợ vay cụ thể công ty sau: KẾ HOẠCH VAY VỐN Stt Khoản mục Tỷ lệ vốn (%) Kế hoạch phân bố vốn đầu tư Kế hoạch doanh thu Kế hoạch nguồn vốn + Vốn tự có (>20% CP đầu tư) + Khoản cần vay + Vốn huy động từ khách hàng Tỷ lệ chuyển doanh thu vào vốn 100.0% 29.9% 30.0% 40.1% Tổng & Năm Năm 2014 Quý Đơn vị tính : Triệu đồng Năm Năm 2016 2017 Năm 2015 Quý Quý Quý Quý Quý Quý Quý 511, 843 2,078 96,850 0 48,296 13,696 45,616 27,810 77,276 49,833 80,111 58,822 84,546 96,523 75,930 1,140 81,409 68,239 38,341 11,448 5,883 26,866 44,818 16,208 18,944 30,000 30,000 23,500 6,848 9,733 26,910 35,293 68,338 56,986 1,140 50% 35% 54% 60% 71% 70% 20% 153, 095 2,078 26,850 153, 500 70,000 205, 248 Quý 157 Quý 70% Kế hoạch vay vốn Thời hạn vay (năm) Tỷ lệ lãi vay (bình quân) Số dư đầu kỳ Số vay kỳ Lãi kỳ Trả nợ kỳ Trả nợ gốc Trả lãi Số dư cuối kỳ 6.00% 153, 500 166, 865 153, 500 13, 365 100,000 130,000 153,500 133,500 113,500 93,500 63,500 33,500 70,000 1,050 30,000 1,500 30,000 1,950 23,500 2,303 2,003 1,703 1,403 953 1,050 1,500 1,950 22,303 22,003 21,703 31,403 30,953 34,003 0 20,000 20,000 20,000 30,000 30,000 33,500 1,050 1,500 1,950 2,303 2,003 70,000 100,000 130,000 133,500 113,500 1,703 93,500 1,403 953 63,500 33,500 158 503 503 Phần Phân tích hiệu dự án 8.1 Hiệu xã hội dự án - Khi dự án hồn thành làm tăng tính mỹ quan thị khu vực, góp phần chỉnh trang đô thị - Dự án vào khai thác tạo nhiều công ăn việc làm cho người dân vùng, tạo nhiều ngành nghề mới, từ góp phần vào ổn định, phát triển xã hội vùng - Góp phần làm chuyển dịch cấu kinh tế vùng, nâng cao đời sống người dân khu vực - Góp phần phát triển sở hạ tầng khu vực dự khu vực lân cận - Bảo vệ tôn tạo cảnh quan khu vực dự án - Tạo quỹ nhà cho đối tượng: người có cơng, cán bộ, CNVC quan đoàn thể, sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lưỡng vũ trang nhân dân hưởng lương từ ngân sách nhà nước, công nhân người lao động thuộc thành phần kinh tế làm việc khu công nghiệp, người có thu nhập thấp người thuộc diện hộ gia đình nghèo khu vực tỉnh Bình Thuận đối tượng khác qui định tịa điều 14 – Nghị định 188/2013/NĐCP ngày 20/11/2013 Chính phủ đồng thời cao hệ số sử dụng đất khu vực - Dự án đóng góp phần vào ngân sách Nhà nước thông qua cac khoản thuế thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng 8.2 Hiệu kinh tế dự án - Giá tiền tệ: Dự án tính tốn đồng tiền Việt Nam - Tiến hành huy động vốn đầu tư + Tổng tiến đọ thực dự án năm + Tiến trình huy động vốn đầu tư nước ngồi vốn tự có chủ đầu tư thiếu huy động phù hợp với tiến độ thi cơng xây dựng cơng trình dự án Khi triển khai nguồn vốn huy động nguồn vốn sau: + Vốn chủ sở hữu : 30,0% + Vốn vay ưu đãi gói 30.000 tỷ : 30,0% + Huy động vốn từ khahcs hàng : 40.0% + Vốn huy động lãi vay xác định sở tiến độ bỏ vốn lãi suất sử dụng vốn tương đương 159 - Thuế nghĩa vụ tài + Thuế thu nhập doanh nghiệp + Theo qui định Luật thuế thu nhập doanh nghiệp hành 14/2008/QH12 Luật số: 32/2013/QH13 ngày 19 tháng năm 2013 sửa đổi bổ sung số điều Luật thuế thu nhập doanh nghiệp “Áp dụng thuế suất 10% thu nhập doanh nghiệp từ thực dự án đầu tư – kinh doanh nhà xã hội để bán, cho thuê đối tượng qui định Điều 53 Luật nhà + Thuế giá trị gia tăng + Theo Nghị định số 123/2008/NĐ-CP Chính phủû “ Qui định chi tiết thi hành luật thuế giá trị gia tăng” Dự án tính thuế suất giá trị gia tăng 5% + Các nghĩa vụ tai khoản chi phí khác + Các nghĩa vụ tài khoản chi phí khác liên tới qua trình chuẩn bị thực đàu tư áp dụng theo chế độ hành 8.3 Tổng mức đầu tư Tổng mức đầu tư khoản 465 tỷ đồng gồm thành phần chi phí sau: - Chi phí xây lắp: tính tốn từ suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình năm hành ứng với hạng mục cơng trình - Chi phí thiết bị: tính tốn từ suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình năm hành ứng với hạng mục cơng trình - Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng: Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 Chính phủ Qui định bổ sung việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư nhà nước thu hồi đất; Căn qui định Chủ đầu tư lập phương án đền bù giải tỏa mặt trình quan có thẩm quyền phê duyệt - Chi phí đất: dự án thuộc đối tượng giao đất không thu tiền sử dụng đất - Chi phí quản lý dự án: đượctính tỷ lệ phần trăm theo định 957/2009/QĐBXD - Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng cơng trình: tính tốn theo định 957/2009/QĐ-BXD - Chi phí khác: gồm chi phí sau + Lệ phí thẩm định dự án: tính theo thơng tư 109/2000/TT-BTC 160 + Chi phí thẩm tra, phê duyệt dự án: theo thơng tư 33/2007/TT-BTC định 2173/QĐ-BTC đính thơng tư 33/2007/TT-BTC + Lãi vay thời gian xây dựng theo lãi suất ưu đãi - Chi phí dự phòng: dự án xây dựng năm phí dự phòng tính gồm thành pần chi phí sau: + Dự phòng khối lượng cơng việc phát dinh: khoản chi phí chi để dự trù vốn tính cho khối lượng phát sinh thay đổi thiết kế theo yêu cầu chủ đầu tư cấp có thẩm quyền chấp thuận; khối lượng cơng việc khơng lường trước … + Dự phòng cho yếu tố trượt giá thời gian xây dựng + Tỷ lệ chi phí dự phòng xác định: 5% 8.4 Doanh thu dự án Doanh thu dự án từ bán hộ, thương mại dịch vụ, nhà trẻ ( Phụ lục – Doanh thu dự án) 8.5 Phân tích hiệu tài dự án Theo kết phân tích hiệu tài dự án (Phụ lục – DÒng ngân lưu dự án), dự án khu chung cư nhà xã hội khu dịch vụ tái định cư phường Hưng Long, thành phố Phan Thiết, tỉnh Bình Thuận đạt tiêu sau: Stt Nội dung A TỔNG VỐN ĐẦU TƯ (CHƯA VAT) Chi phí đất Chi phí xây dựng thiết bị (Gxdtb) Chi phí xây dựng (Gxd) Chi phí hạ tầng (Ght) Chi phí thiết bị (Gtb) + Thang máy (8 cái) + Trạm biến (4 cái) + Máy phát điện (4 cái) Chi phí quản lý dự án Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Chi phí khác Dự phòng phí (5%) B CHI PHÍ HOẠT ĐỘNG, LÃI VAY Cách tính DT sàn 95,996 4,338 Đơn giá 4.000 3.000 Tổng giá trị (đồng) 465,312 - Ghi 423,498 383,986 13,013 26,500 8,000 11,000 7,500 5,561 12,008 2,088 22,158 36,631 161 C Chi phí quản lý bán hàng Chi phí quản lý Chi phí bán hàng Lãi vay GIÁ THÀNH (SUẤT ĐẦU TƯ) Giá thành kinh doanh 61,129.3 Giá thành kinh doanh (CP Xây dựng) Giá thành kinh doanh (CP hoạt động + lãi vay) GIÁ BÁN ĐỀ XUẤT + DOANH THU (Chưa bao gồm thuế VAT, chi phí bảo trì) 61,129.3 Khơng bao gồm chi 4.847 phí hoạt động+ lãi vay Đã bao gồm chi phí 8.211 hoạt động + lãi vay 7.612 61,129.3 0.599 Giá thành đầu tư xây dựng/Tổng DT xây dựng D 23,266 9,306 13,959 13,365 Giá bán hộ xã hội Giá bán hộ (tầng trệt) theo giá thương mại Giá bán hộ (tầng trên) theo giá thương mại Giá bán đề xuất kinh doanh khu thương mại Giá cho thuê (trđ/m2/tháng) E LỢI NHUẬN TRƯỚC THUẾ F THUẾ TNDN (10%) G LỢI NHUẬN SAU THUẾ K CÁC CHỈ SỐ TÀI CHÍNH IRR NPV (i=%/năm) Thời Gian Hoàn Vốn Tỷ suất lợi nhuận tính tổng vốn đầu tư 95,996 551,003 35,0 87 2,88 1.5 8,81 4.1 2,65 1.2 11,69 5.6 8.57 300,734 9.000 11.57 33,342 12.73 9.60 84,613 10.56 11.14 29,541 12.26 0.051 102,773 2.69 49,060 D-A-B TT 141/2013/TTBTC 4,906 44,154 E-F 10.48% 4.79% 20,476 6.0 9.77% đồng năm 162 Phần Tự Nhận Xét Và Kiến Nghị 9.1 Nhận xét Thơng qua việc phân tích hiệu đầu tư, dự án có tính khả thi mang lại hiệu kinh tế xã hội cho thành phố Phan Thiết khu vực sau: - Cải tạo khu đất có giá trị kinh tế thành khu chung cư cao tầng đại, tầm vóc, đảm bảo mặt mỹ quan, an tồn với môi trường - Bên cạnh việc tạo quỹ nhà cho đối tượng có thu nhập thấp, nâng cao hệ số sử dụng đất cho khu vực Dự án tọa khoản thu ngân sách cho Nhà nước từ loại thuế: thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp … - Tạo công ăn việc làm lâu dài cho người lao động địa phương, góp phần phát triển kinh tế khu vực - Thơng qua số tài chính, thời gian hoàn vốn, bảng hệ số trả nợ vay Dự án đảm bảo hiệu đầu tư, hoàn vốn lãi cho ngân hàng đem lại hiệu kinh tế cho nhà đầu tư 9.2 Kiến nghị hưởng ưu đãi đầu tư - Vay vốn ưu đãi gói 30.000 tỷ theo qui định Thông tư số 07/2013/TT-BXD ngày 15/5/2013 Bộ xây dựng hướng dẫn việc xác định đối tượng vay vốn hỗ trợ nhà theo Nghị số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 Chính phủ Thông tư 18/2013/TTBXD ngày 31/10/2013 Bộ xây dựng vừa ban hành, sửa đổi, bổ sung số điều hướng dẫn việc xác định đối tượng vay vốn hỗ trợ nhà theo Nhị số 02 Chính phủ - Thuế thu nhập doanh nghiệp: theo qui định Luật thuế thu nhập doanh nghiệp hành 14/2008/QH12 Luật số 32/2013/QH13 ngày 19/6/2013 sửa đổi bổ sung số điều Luật thuế thu nhập doanh nghiệp “ Áp dụng thuế suất 10% thu nhập doanh nghiệp từ thực dự án đầu tư – kinh doanh nà xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua đối tượng qui định điều 53 Luật nhà ở” - Thuế giá trị gia tăng: theo Nghị định số 123/2008/NĐ-CP Chính phủ “ Qui định chi tiết thi hành Luật thuế giá trị gia tăng” dự án tính thuế suất thuế giá trị gia tăng 5% 163 9.3 Kiến nghị hình thức quản lý thực dự án Căn Nghị đính số 12/2009/NĐ-CP ngày 10/02/2009 Chính phủ quản lý đầu tư xây dựng cơng trình Chọn hình thức quản lý thực dự án là: - Chủ đầu tư: Công ty TNHH đầu tư kinh doanh bất động sản Phú Thịnh trực tiếp quản lý thực dự án; Chủ đầu tư thành lập Ban quản lý dự án đăng ký hoạt động quan có thẩm quyền Ban quản lý dự án ký hợp đồng với quan tư vấn làm nhiệm vụ giám sát quản ls kỹ thuật, chất lượng xây dựng - Sau hồ sơ quy hoạch, hồ sơ thiết kế, tổng dự toán cấp có thẩm quyền phê duyệt, Ban quản lý lập kế hoạch lựa chọn nhà thầu tiến hành thi cơng, nghiệm thu bàn giao theo trình tự xây dựng qui chế quản lý xây dựng Nhà nước hành 9.4 Kiến nghị hình thức thực dự án Chủ đầu tư phép huy động nguồn vốn tự có, nguồn vốn vay nguồn vốn huy động khác hợp pháp để triển khai thực dự án Ban quản lý dự án thay mặt chủ đầu tư ký kết hợp đồng với tổ chức, cá nhân có đủ tư cách pháp nhân để thực công việc dự án Váo cuối kỳ kiểm tốn hàng năm, cơng ty cam kết th mơt cơng ty kiểm tốn có đủ điêu fkieenj lực giấy phép kinh doanh Việt Nam để tiến hành kiểm toán sổ sách cơng ty, kế tốn liệu, hóa đơn … Chủ đầu tư: Công ty TNHH đầu tư kinh doanh bất động sản Phú Thịnh có nghĩa vụ đóng thuế phù hợp với lauatj pháp Việt Nam 9.5 Phương án tổ chức, quản lý 9.5.1 Ban quản trị chung cư - Ban quản trị chung cư người đại diện để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp chủ sở hữu người sử dụng trình sử dụng nhà chung cư - Trong thời gian không mười hai tháng, kể từ ngày nhà chung cư đưa vào khai thác, sử dụng, chủ đầu tư có trách nhiệm chủ trì tổ chức Hội nghị chủ sở hữu người sử dụng nhà chung cư (sau gọi Hội nghị nhà chung cư) để bầu Ban quản trị Chủ đầu tư có trách nhiệm chuẩn bị nội dung liên quan để thông qua Hội nghị nhà chung cư xem xét, định 164 - Khi chưa thành lập Ban quản trị chủ đầu tư có trách nhiệm thực công việc Ban quản trị - Ban quản trị nhà chung cư gồm đại diện chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư - Số lượng thành viên Ban quản trị Hội nghị nhà chung cư định Nhiệm kỳ Ban quản trị nhà hcung cư tối đa ba năm Ban quản trị hoạt động theo nguyên tắc tập thể, định theo đa số 9.5.2 Quyền trách nhiệm Ban quản trị - Xây dựng nội quy sử dụng nhà chung cư phù hợp với điều kiện cụ thể nhà chung cư theo quy định pháp luật để trình Hội nghị nhà chung cư xem xét, thông qua - Lựa chọn ký hợp đồng với doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư; hủy bỏ hợp đồng trường hợp doanh nghiệp khơng thực cam kết; giám sát hoạt động doanh nghiệp quản lý nhà chung cư theo nội dung hơp đồng ký; - Thu thập, tổng hợp dự kiến, kiến nghị người sử dụng liên quan tới việc quản lý, sử dụng cung cấp dịch vụ nha chung cư để phối hợp với quan chức năng, với tổ chức, cá nhân có liên quan xem xét giải quyết; Kiểm tra, theo dõi, giám sát việc sử dụng, bảo hành, bảo trì nhà chung cư theo quy định; - Phối hợp với quyền địa phương, tổ dân phố việc xây dựng nếp sống văn minh, giữ gìn trật tự an tồn xã hội nhà chung cư giao quản lý; - Thu khoản tiền phải nộp chủ sở hữu nhà ở, người sử dụng kinh phí từ việc sử dụng phần diện tích thuộc sở hữu chung nhà chung cư (nếu có); - Thanh tốn kinh phí cho doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư theo hợp đồng ký trả khoản tiền phụ cấp trách nhiệm cho thành viên Ban quản trị khoản chi khác theo quy định Hội nghị nhà chung cư; - Thực công việc khác Hội nghị nhà chung cư giao 9.6 Phương án khai thác, vận hành thi công - Việc quản lý vận hành nhà chung cư phải doanh nghiệp có lực chuyên môn quản lý vận hành nhà chung cư thực - Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư thực việc quản lý, vận hành hệ thống kỹ thuật, trang thiết bị, cung cấp dịch vụ cho nhà chung cư, bảo trì nhà chung cư thực công việc khác theo hợp đồng ký với Ban quản trị nhà chung cư 165 - Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư tổ chức để quản lý nhà chung cư địa bàn khác - Trong trường hợp địa phương chưa có doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư Ban quản trị ký hợp đồng với doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư địa phương khác để thực quản lý nhà chung cư chủ đầu tư có trách nhiệm thực việc quản lý cung cấp dịch vụ cho nhà chung cư 9.7 Bảo hành, bảo trì, cải tạo cơng trình Việc bảo hành, bảo trì cơng trình thực theo qui định hành Nhà nước: 9.7.1 Bảo hành cơng trình - Nhà bảo hành sau hoàn thành việc xây dựng đưa vào sử dụng - Tổ chức, cá nhân thi cơng xây dựng nhà có trách nhiệm bảo hành nhà ở; tổ chức, cá nhân cung ứng thiết bị nhà có trách nhiệm bào hành thiết bị cung ứng - Trong trường hợp đầu tư xây dựng nhà để bán bên bán nhà có trách nhiệm bảo hành thời hạn qui định khoản Điều Bên bán nhà có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết bị thực trách nhiệm ảo hành nhà - Nội dung bảo hành nhà bao gồm khắc phục, sửa chữa, thay hế kết cấu nhà ở, thiết bị hư hỏng, khiếm khuyết hoacwjkhi vận hành, sử dụng khơng bình thường mà khơng phải lỗi người sử dụng nhà gây - Thời gian bảo hành nhà tính từ ngày chủ đầu tư ký biên nghiệm thu nhà để đưa vào sử dụng qui định sau: + Khơng sáu mươi tháng nhà chung cư từ chín tầng trở lên loại nhà khác đầu tư xây dựng ngân sách Nhà nước; + Khơng ba mươi sáu tháng nhà chung cư từ bốn đến tám tầng; + Khơng hai mươi bốn tháng nhà khong thuộc diện qui định điểm a điểm b khoản 9.7.2 Bảo trì cơng trình - Bảo trì nhà việc tu, bảo dưỡng nhà theo định kỳ sửa chữa có hư hỏng nhằm trì chất lượng nhà - Chủ sở hữu nhà có trách nhiệm bảo trì nhà theo qui định Luật qui định pháp luật xây dựng 166 9.7.3 Cải tạo công trình - Cải tạo nhà việc nâng cấp mở rộng diện tích nàh có - Chủ sở hữu nhà cải tạo nhà mình; người khơng phải chủ sở hữu nhà phép cải tạo nhà trường hợp chủ sở hữu nhà đồng ý văn Việc cải tạo nhà phải thực theo qui định luật qui định pháp luật vê xây dựng 9.7.4 Yêu cầu bảo hành, bảo trì, cải tạo cơng trình - Bảo đảm an tồn cho người, tài sản, vệ sinh mơi trường theo qui định pháp luật - Thực việc cải tạo theo giấy phép xây dựng trường hợp cải tạo phải có giấy phép xây dựng 167 Phần 10 Mối Quan Hệ Và Trách Nhiệm Các Cơ Quan Liên Quan Đến Dự Án 10.1 Trách nhiệm chủ đầu tư Chủ đầu tư ban quản lý chủ đầu tư lập chịu trách nhiệm quản lý chất lượng cơng trình xây dựng từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư, thực đầu tư kết thúc xây dựng, đưa cơng trình vào khai thác sử dụng Trách nhiệm quản lý chất lượng cơng trình xây dựng chủ đầu tư quy định sau: + Thực đầy đủ quy định hành Nhà nước lập, thẩm định trình duyệt Dự án đầu tư xây dựng, thiết kế vẽ thi công + Tuyển chọn tổ chức tư vấn, cung cấp vật tư thiết bị xây lắp có tư cách pháp nhân đủ lực phù hợp để đảm nhận công việc chuẩn bị đầu tư, thiết kế kỹ thuật tổng dự toán, cung ứng vật tư thiết bị, xây lắp giám sát chất lượng cơng trình + Kiểm tra chất lượng loại vật liệu, cấu kiện xây dựng, thiết bị lắp đặt theo yêu cầu thiết kế tiêu chuẩn kỹ thuật duyệt + Được quyền yêu cầu tổ chức tư vấn, cung ứng, tổ chức nhận thầu xây lắp giải trình chất lượng vật liệu, thiết bị công việc tổ chức thực Đối với công việc chất lượng theo quy định thiết kế tiêu chuẩn kỹ thuật chủ đầu tư có quyền u cầu thực sửa chữa, thay đổi công việc từ chối nghiệm thu 10.2 Trách nhiệm tổ chức tư vấn đầu tư xây dựng Tổ chức tư vấn đầu tư xây dựng chịu trách nhiệm trước Chủ đầu tư, trước pháp luật thực thủ tục đầu tư xây dựng, chất lưọng sản phẩm tư vấn mình, chịu kiểm tra thường xuyên chủ đầu tư quan quản lý nhà nước đầu tư xây dựng 10.3 Trách nhiệm nhà thầu Chỉ phép nhận thầu thi cơng cơng trình thực thủ tục đầu tư xây dựng, phù hợp với lực mình, thi cơng thiết kế duyệt, áp dụng tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng Được quy định chịu giám sát, kiểm tra thường xun 168 chất lượng cơng trình chủ đầu tư, tổ chức thiết kế quan giám định nhà nước theo phân cấp quản lý cơng trình xây dựng Chịu trách nhiệm trước chủ đầu tư trước pháp luật chất lượng thi công xây lắp cơng trình kể việc nhà thầu phụ thực theo qui định hợp đồng giao nhận thầu xây lắp Vật liệu, cấu kiện xây dựng vào cơng trình phải có chứng nhận chất lượng gửi cho chủ đầu tư để kiểm soát trước sử dụng theo quy định Tổ chức hệ thống bảo đảm chất lượng cơng trình để quản lý chất lượng sản phẩm xây dựng q trình thi cơng 10.4 Trách nhiệm quan quản lý Nhà nước - Bộ Xây dựng thống quản lý nhà nước chất lượng cơng trình xây dựng nước - Các quan chức : Ban quản lý khu nam sở ban nghành liên quan phối kết hợp với chủ đầu tư lĩnh vực liên quan thủ tục pháp lý dự án để dự án triển khai theo kế hoạch, tiến độ 169 Phần 11 Kế Luận Và Kiến Nghị 11.1 Kết luận Qua số liệu phân tích phương án đầu tư nêu nhận thấy dự án có tính khả thi hiệu kinh tế cao, có thời gian thu hồi vốn đầu tư, thời gian thu hồi vốn vay nhanh có đủ khả trả nợ vay ngân hàng Dự án đầu tư xây dựng Khu Chung cư Nhà xã hội Phú Thịnh dự án mang tính khả thi mặt kỹ thuật, mơi trường, tài chính, đồng thời mang lại hiệu kinh tế xã hội môi trường lớn, đưa đất đai vào sử dụng phù hợp với quy hoạch chung thành phố Chính việc đầu tư dự án hợp lý cần thiết, theo chủ trương chiến lược chương trình phát triển nhà xã hội dành cho người thu nhập thấp thành phố Phan Thiết nói riêng tồn tỉnh Bình Thuận nói chung Dự án góp phần cung cấp số lượng lớn hộ chung cư diện tích nhỏ, phục vụ nhu cầu cấp thiết người dân địa bàn khu vực lân cận Đóng góp đáng kể vào ngân sách Nhà nước qua khoản thuế phải nộp 11.2 Kiến nghị Để thực dự án có hiệu quả, đảm bảo theo hướng phát triển quy hoạch chung thành phố Phan Thiết, cho phép Công ty TNHH đầu tư kinh doanh bất động sản Phú Thịnh trực tiếp quản lý, điều hành tự thực dự án theo điều 33 mục điều 34 nghị định 12/2009/NĐ-CP ngày 10/02/2009 Chính phủ ban hành Quy chế quản lý đầu tư xây dựng cơng trình Về thuế cho phép công ty chủ đầu tư xây dựng kinh doanh khu chung cư hưởng thuế suất ưu đãi theo quy định ưu đãi hành Cho công ty tự định giá nhà theo giá thị trường Cho phép công ty thu tiền ứng trước khách hàng huy động vốn theo thủ tục quy định nhà nước Công ty TNHH đầu tư kinh doanh bất động sản Phú Thịnh kính trình UBND Tỉnh Bình Thuận, Sở Xây Dựng Tỉnh Bình Thuận xem xét phê duyệt dự án để công ty triển khai bước dự án thuận lợi 170 171 ... điều chỉnh cấu hộ dự án nhà thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị chuyển đổi nhà thương mại sang làm nhà xã hội công trình dịch vụ 1.1.2 Căn pháp lý dự án - Văn định chủ đầu tư - Văn số 7456/UBND-XDNĐ... DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH KHU NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI KHU TÁI ĐỊNH CƯ PHAN THIẾT ĐỊA ĐIỂM: PHƯỜNG HƯNG LONG – TP.PHAN THIẾT – TỈNH BÌNH THUẬN CHỦ ĐẦU TƯ ĐƠN VỊ LẬP DỰ ÁN C.TY TNHH ĐẦU TƯ KINH... lý dự án đầu tư xây dựng; - Căn Thông tư 27/2009/TT-BXD ngày 31/07/2009 Bộ xây dựng hướng dẫn số nội dung quản lý chất lượng cơng trình; - Căn thơng tư số 04/2010/TT-BXD ngày 26/5/2010 Bộ xây dựng