Đối với công tác quản lý thi công xây dựng nhà ở, chủ nhà hoặc đại diện được ủy quyền của chủ nhà phải thực hiện các việc như thông báo ngày khởi công xây dựng bằng văn bản cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi xây dựng nhà ở trong thời hạn 07 ngày làm việc trước khi khởi công xây dựng nhà ở đồng thời thông báo cho các chủ công trình liền kề, lân cận...
HƯỚNG DẪN VỀ THI CƠNG XÂY DỰNG VÀ QUẢN LÝ THI CƠNG XÂY DỤNG NHÀ Ở 1. Phá dỡ và di dời cơng trình xây dựng cũ Việc phá dỡ cơng trình xây dựng cũ khi có nhu cầu phải bảo đảm các ngun tắc sau: a) Việc phá dỡ cơng trình phải do đơn vị có năng lực và kinh nghiệm thực hiện. Đơn vị phá dỡ cơng trình phải thực hiện theo phương án phá dỡ đã được phê duyệt, bảo đảm an tồn cho người, tài sản và các cơng trình liền kề, lân cận. b) Phương án phá dỡ cơng trình phải thể hiện được các biện pháp, quy trình phá dỡ; các trang thiết bị phục vụ phá dỡ, biện pháp che chắn để đảm bảo an tồn tính mạng và tài sản, an ninh trật tự, vệ sinh mơi trường, trình tự, tiến độ, kinh phí phá dỡ c) Trước khi phá dỡ, đơn vị phá dỡ phải thơng báo cho Uỷ ban nhân dân cấp xã và các chủ cơng trình liền kề, lân cận biết. d) Việc phá dỡ phải được giám sát để ngăn chặn những rủi ro có thể xảy ra Khi có nhu cầu di dời cơng trình xây dựng cũ để xây dựng nhà ở, chủ nhà và chủ đầu tư phải thực hiện theo quy định tại Điều 85 của Luật Xây dựng và có trách nhiệm th tổ chức, cá nhân lập phương án di dời. Tổ chức di dời cơng trình phải có đủ điều kiện năng lực quy định tại Điều 8 Thơng tư số 22/2009/TTBXD ngày 06/7/2009 của Bộ Xây dựng “Quy định chi tiết về điều kiện năng lực trong hoạt động xây dựng” Khuyến khích chủ nhà và chủ đầu tư thực hiện chế độ giám sát di dời cơng trình cũ. 2. Điều kiện năng lực của tổ chức, cá nhân khi thi cơng xây dựng nhà ở Đối với nhà ở có tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250 m2 hoặc dưới 3 tầng hoặc các trường hợp sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong nhà ở khơng làm thay đổi kiến trúc, kết cấu chịu lực và an tồn của nhà thì mọi tổ chức, cá nhân được thi cơng nếu có kinh nghiệm đã từng thi cơng xây dựng nhà có quy mơ tương tự hoặc thực hiện cơng việc tương tự. Tổ chức, cá nhân thi cơng chịu trách nhiệm về chất lượng, an tồn và vệ sinh mơi trường Đối với nhà ở có tổng diện tích xây dựng sàn lớn hơn 250 m2 hoặc từ 3 tầng trở lên hoặc nhà ở có tầng hầm hoặc thi cơng nâng tầng nhà ở thì tổ chức thi cơng xây dựng phải có đủ điều kiện năng lực thi cơng xây dựng theo quy định tại Điều 53 Nghị định 12/2009/NĐCP. Đối với nhà thuộc dự án nhà thì chủ đầu tư phải th nhà thầu có đủ điều kiện năng lực thi cơng xây dựng theo quy định tại Điều 53 Nghị định 12/2009/NĐCP. 3. Quản lý thi cơng xây dựng nhà ở Chủ nhà hoặc đại diện được ủy quyền của chủ nhà phải thực hiện các việc sau: a) Thơng báo ngày khởi cơng xây dựng bằng văn bản cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi xây dựng nhà ở trong thời hạn 07 ngày làm việc trước khi khởi cơng xây dựng nhà ở đồng thời thơng báo cho các chủ cơng trình liền kề, lân cận b) Thơng báo ngay cho chủ sở hữu các cơng trình liền kề, lân cận và cơ quan quản lý xây dựng ở địa phương theo phân cấp để xử lý khi phát hiện móng, kết cấu hạ tầng kỹ thuật hoặc kết cấu bên trên của các cơng trình này lấn sang ranh giới đất của mình. Chủ nhà khơng được để bộ phận nào của nhà ở kể cả thiết bị, các phần ngầm dưới đất (móng, đường ống) vượt q ranh giới với lơ đất bên cạnh, kể cả đất trống hay cơng trình vắng chủ, trừ trường hợp được cấp có thẩm quyền cho phép c) Liên hệ với các cơ quan chức năng để làm thủ tục xin phép sử dụng hè, lề đường, nếu có nhu cầu sử dụng khi thi cơng và phải làm thủ tục đấu nối với hệ thống cấp, thốt nước, cấp điện với cơ quan, tổ chức có thẩm quyền d) Thơng báo với các chủ cơng trình liền kề, lân cận hoặc đại diện tổ dân phố các trở ngại có thể có đối với sinh hoạt bình thường của nhân dân do việc để vật liệu xây dựng, phế thải xây dựng, thiết bị thi cơng và thi cơng xây dựng gây ra. đ) Liên hệ với các đơn vị quản lý trực tiếp các cơng trình hạ tầng kỹ thuật (đường ống cấp thốt nước, cấp điện, cáp quang, thơng tin liên lạc, truyền thanh, truyền hình) nếu như phát hiện thấy các cơng trình này nằm trong ranh giới đất xây dựng nhà ở hoặc hoặc cản trở việc thi cơng nhà ở hoặc có thể bị ảnh hưởng do thi cơng xây dựng nhà ở e) Treo biển báo tại nơi thi cơng nhà ở nếu nhà ở xây dựng tại đơ thị, điểm dân cư tập trung và điểm dân cư nơng thơn với các nội dung sau: tên chủ nhà; địa chỉ liên lạc và số điện thoại của chủ nhà, nếu có; số và ngày cấp Giấy phép xây dựng Trong q trình thi cơng xây dựng, chủ nhà có thể trực tiếp giám sát hoặc ủy quyền cho người đại diện giám sát thi cơng xây dựng hoặc thỏa thuận với nhà thầu thi cơng xây dựng về trách nhiệm của nhà thầu thi cơng xây dựng trong việc quản lý chất lượng nhà ở, an tồn lao động và vệ sinh mơi trường, bao gồm: a) Quản lý chất lượng thi cơng xây dựng, bao gồm: Kiểm tra chất lượng vật liệu xây dựng, sản phẩm xây dựng trước khi đưa vào thi cơng xây dựng nhà ở; Kiểm tra ván khn, kiểm tra hệ thống cây chống ván khn, giàn giáo thi cơng; Kiểm tra chất lượng các cơng việc đã hồn thành; Tổ chức quan trắc, theo dõi biến dạng, lún nhà đang xây và cơng trình liền kê, lân cận b) Quản lý an tồn lao động: Kiểm tra các biện pháp bảo đảm an tồn lao động trong q trình thi cơng; Kiểm tra biện pháp che chắn khơng để rơi các cấu kiện, vật liệu gây mất an tồn cho người và cho cơng trình liền kề, lân cận; nếu biện pháp thi cơng tạm thời lấn khơng gian của các cơng trình liền kề, lân cận thì phải được sự thỏa thuận của chủ sở hữu các cơng trình đó c) Quản lý vệ sinh mơi trường: Kiểm tra các biện pháp để bảo đảm tiêu, thốt nước, khơng gây ngập úng, ơ nhiễm mơi trường tại mặt bằng thi cơng và khu vực; khơng được để vật liệu, cấu kiện, phế thải xây dựng che lấp hệ thống thốt nước chung; Bố trí khu vệ sinh tạm thời trong suốt q trình thi cơng cơng trình đảm bảo khơng làm mất mỹ quan và khơng làm ảnh hưởng mơi trường xung quanh; Kiểm tra việc thu gom phế thải xây dựng đảm bảo điều kiện vệ sinh mơi trường và đảm bảo giao thơng. Sau khi kết thúc xây dựng phải chuyển hết vật liệu thừa, phế thải và sửa chữa xong những chỗ hư hỏng của hè, đường, cống rãnh do q trình xây dựng gây ra Chủ nhà hoặc người được ủy quyền có trách nhiệm xem xét và giải quyết các vướng mắc, phát sinh trong q trình thi cơng xây dựng nhà ở với các nhà thầu và là đầu mối giải quyết các vướng mắc phát sinh với các chủ cơng trình liền kề, lân cận, tổ dân phố và Uỷ ban nhân dân cấp xã Chủ nhà hoặc người được ủy quyền phải xuất trình Giấy phép xây dựng và bản vẽ thiết kế nhà được chấp thuận kèm theo Giấy phép xây dựng khi Ủy ban nhân dân cấp xã nơi xây dựng nhà ở hoặc cơ quan có thẩm quyền về xây dựng kiểm tra Chủ nhà hoặc người được ủy quyền tổ chức nghiệm thu, tiếp nhận cơng trình nhà ở khi nhà thầu thi cơng hồn tất hợp đồng thi cơng xây dựng. Đối với dự án nhà ở, chủ đầu tư phải tổ chức quản lý chất lượng theo quy định tại Nghị định 209/2004/NĐCP 4. Bảo hành nhà ở Nhà ở được bảo hành sau khi hồn thành việc xây dựng đưa vào sử dụng. Tổ chức, cá nhân thi cơng xây dựng nhà có trách nhiệm bảo hành nhà ở; tổ chức, cá nhân cung ứng thiết bị nhà ở có trách nhiệm bảo hành thiết bị do mình cung ứng Nội dung bảo hành nhà ở bao gồm khắc phục, sửa chữa các khiếm khuyết, hư hỏng phát sinh trong q trình sử dụng mà khơng phải do lỗi của người sử dụng nhà ở gây ra. Thời gian bảo hành nhà do chủ nhà hoặc chủ đầu tư và các nhà thầu thỏa thuận theo quy định của pháp luật có liên quan. 5. Lập và lưu trữ hồ sơ nhà ở Chủ nhà có trách nhiệm lưu trữ hồ sơ nhà ở bao gồm các tài liệu sau: a) Một trong những giấy tờ chứng minh tạo lập hợp pháp về nhà ở theo quy định tại Điều 15 của Luật Nhà ở b) Bản vẽ sơ đồ nhà ở, đất ở, nếu có c) Sơ đồ mặt bằng xây dựng nhà ở trên lơ đất và các cơng trình liền kề d) Bản vẽ thiết kế nhà đã được cơ quan cấp Giấy phép xây dựng chấp thuận kèm theo Giấy phép xây dựng. đ) Bản vẽ hồn cơng nhà ở được lập như sau: Trường hợp các kích thước, thơng số thực tế thi cơng của nhà ở được vẽ hồn cơng đúng với kích thước, thơng số của thiết kế thì bản vẽ hồn cơng được lập bằng cách chụp lại bản vẽ thiết kế; Nếu các kích thước, thơng số thực tế thi cơng nhà có thay đổi so với kích thước, thơng số của thiết kế thì bản vẽ hồn cơng được lập bằng cách ghi lại các trị số kích thước, thơng số thực tế trong ngoặc đơn bên cạnh hoặc bên dưới các trị số kích thước, thơng số cũ trong bản vẽ thiết kế; Trong trường hợp cần thiết, bản vẽ hồn cơng nhà ở được lập bằng cách vẽ lại với các kích thước, thơng số thực tế thi cơng Ngồi hồ sơ nhà ở nêu tại khoản 1, khuyến khích chủ nhà lưu trữ các tài liệu, giấy tờ có liên quan trong việc xây dựng nhà như: hợp đồng xây dựng; hóa đơn mua bán vật liệu xây dựng, sản phẩm xây dựng; kết quả thí nghiệm vật liệu và sản phẩm xây dựng, nếu có; biên bản xử lý vi phạm trật tự xây dựng đơ thị, nếu có Đối với dự án nhà ở, chủ đầu tư lưu trữ tồn bộ hồ sơ hồn thành cơng trình được lập theo quy định tại Thơng tư số 27/2009/TTBXD ngày 31/7/2009 của Bộ Xây dựng “Hướng dẫn một số nội dung về Quản lý chất lượng cơng trình xây dựng” 6. Bảo trì nhà ở Chủ nhà có trách nhiệm bảo trì nhà ở của mình theo quy định pháp luật về bảo trì cơng trình xây dựng và ln giữ gìn mặt đứng của nhà ở sạch, đẹp bảo đảm sự hài hòa với các cơng trình lân cận và mỹ quan đơ thị 7. Giải quyết sự cố Khi nhà hoặc cơng trình lân cận, liền kề có nguy cơ sụp đổ thì chủ nhà hoặc chủ đầu tư phải chủ động có phương án chống đỡ hoặc biện pháp tự phòng ngừa, ngăn chặn tai nạn hoặc đề nghị Uỷ ban nhân dân cấp xã giúp đỡ để đảm bảo an tồn cho tính mạng người trong gia đình và người xung quanh Khi cơng trình xảy ra sự cố, chủ nhà hoặc chủ đầu tư và các nhà thầu thi cơng xây dựng phải ngừng thi cơng, khẩn trương cứu người bị nạn, cơ lập và phong tỏa hiện trường, giữ ngun trạng và khẩn cấp báo cáo Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở đang xây. Trường hợp có khả năng sụp đổ thêm thì phải có biện pháp chống đỡ tạm. Chỉ tiến hành thi cơng lại sau khi các cơ quan chức năng đã lập xong hồ sơ sự cố và cho phép tiếp tục thi cơng 8. Giải quyết tranh chấp hợp đồng xây dựng giữa chủ nhà hoặc chủ đầu tư với các nhà thầu Trong trường hợp xảy ra tranh chấp hợp đồng xây dựng, các bên có trách nhiệm tự thương lượng giải quyết. Trường hợp khơng đạt được thoả thuận giữa các bên, việc giải quyết tranh chấp được thực hiện thơng qua hòa giải, Trọng tài hoặc Tồ án giải quyết theo quy định của pháp luật 9. Giải quyết tranh chấp giữa chủ nhà hoặc chủ đầu tư với chủ các cơng trình liền kề, lân cận Khi phát hiện cơng trình liền kề, lân cận có dấu hiệu bị lún, nứt, thấm, dột hoặc có nguy cơ sụp đổ thì chủ nhà hoặc chủ đầu tư phải khẩn trương phối hợp với các chủ cơng trình liền kề, lân cận xem xét, xác định ngun nhân và tìm biện pháp khắc phục. Trường hợp các bên khơng tự giải quyết được tranh chấp thì báo cáo Uỷ ban nhân dân cấp xã để xử lý theo quy định của pháp luật Kết quả kiểm tra hiện trạng các cơng trình liền kề, lân cận được lập theo quy định tại Điều 8 Thơng tư 39/2009/TTBXD là một trong các cơ sở để giải quyết các tranh chấp nêu trên Việc hòa giải tranh chấp đất đai và thẩm quyền giải quyết đất đai khi có sự tranh chấp giữa chủ nhà với các chủ cơng trình lân cận được thực hiện theo quy định tại Điều 135 và Điều 136 Luật Đất đai ... phát hiện thấy các cơng trình này nằm trong ranh giới đất xây dựng nhà ở hoặc hoặc cản trở việc thi cơng nhà ở hoặc có thể bị ảnh hưởng do thi cơng xây dựng nhà ở e) Treo biển báo tại nơi thi cơng nhà ở nếu nhà ở xây dựng tại đơ thị, điểm dân ... a) Một trong những giấy tờ chứng minh tạo lập hợp pháp về nhà ở theo quy định tại Điều 15 của Luật Nhà ở b) Bản vẽ sơ đồ nhà ở, đất ở, nếu có c) Sơ đồ mặt bằng xây dựng nhà ở trên lơ đất và các cơng trình liền kề d) Bản vẽ thi t kế nhà ... có liên quan trong việc xây dựng nhà như: hợp đồng xây dựng; hóa đơn mua bán vật liệu xây dựng, sản phẩm xây dựng; kết quả thí nghiệm vật liệu và sản phẩm xây dựng, nếu có; biên bản xử lý vi phạm trật tự xây dựng đơ thị, nếu có