Pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai tại việt nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT PHẠM HOÀNG ANH PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TẠI VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Hà Nội – 2015 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT PHẠM HOÀNG ANH PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TẠI VIỆT NAM Chuyên ngành : Luật Kinh tế Mã số : 60 38 01 07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Cán hướng dẫn khoa học: PGS.TS Doãn Hồng Nhung Hà Nội – 2015 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn cơng trình nghiên cứu khoa học riêng tơi Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, độ tin cậy trung thực Các kết quả, kết luận khoa học nêu Luận văn chưa công bố cơng trình khác TÁC GIẢ LUẬN VĂN Phạm Hoàng Anh MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .3 MỤC LỤC .4 DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT MỞ ĐẦU CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TẠI VIỆT NAM 1.1 Những vấn đề lý luận nhà hình thành tương lai 1.1.1 Một số khái niệm liên quan đến nhà hình thành tương lai 1.1.2 Đặc điểm nhà hình thành tương lai 10 1.2 Những vấn đề lý luận pháp luật nhà hình thành tương lai Việt Nam 12 1.2.1 Khái niệm pháp luật nhà hình thành tương lai khái niệm liên quan 12 1.2.2 Nội dung pháp luật nhà hình thành tương lai 18 1.2.3 Đặc điểm pháp luật nhà hình thành tương lai .20 1.2.4 Vai trò ý nghĩa pháp luật nhà hình thành tương lai Việt Nam .30 CHƯƠNG 36 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TẠI VIỆT NAM 36 2.1 Đánh giá thực trạng quy định pháp luật nhà hình thành tương lai Việt Nam 36 2.1.1 Thực trạng quy định pháp luật mua bán nhà hình thành tương lai Việt Nam 36 2.1.2 Thực trạng quy định pháp luật thuê thuê mua nhà hình thành tương lai Việt Nam 44 2.1.3 Thực trạng quy định pháp luật bảo lãnh hoạt động bán thuê mua nhà hình thành tương lai Việt Nam 47 2.1.4 Thực trạng quy định pháp luật chấp nhà hình thành tương lai Việt Nam 50 2.2 Thực trạng thi hành pháp luật bất cập việc thực thi pháp luật nhà hình thành tương lai Việt Nam .58 2.2.1 Thực trạng thi hành pháp luật bất cập hoạt động mua bán nhà hình thành tương lai Việt Nam 58 2.2.2 Thực trạng thi hành pháp luật bất cập thuê, thuê mua nhà hình thành tương lai Việt Nam 67 2.2.3 Thực trạng thi hành pháp luật bất cập bảo lãnh nhà hình thành tương lai Việt Nam 69 2.2.4 Thực trạng thi hành pháp luật bất cập hoạt động chấp nhà hình thành tương lai Việt Nam 72 CHƯƠNG 78 HỒN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TẠI VIỆT NAM 78 3.1 Sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật nhà hình thành tương lai Việt Nam .78 3.2 Định hướng hoàn thiện pháp luật nhà hình thành tương lai Việt Nam 79 3.3 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật nhà hình thành tương lai Việt Nam 80 3.3.1 Hoàn thiện quy phạm pháp luật nhà hình thành tương lai 80 3.3.2 Hoàn thiện máy quản lý thực pháp luật 89 KẾT LUẬN 92 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .94 DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BLDS 2005 :Bộ luật dân năm 2005 BĐS :Bất động sản DN :Doanh nghiệp NHNN :Ngân hàng nhà nước LKDBĐS :Luật Kinh doang bất động sản TCTD :Tổ chức tín dụng TSTC :Tài sản chấp MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Nhà khơng loại tài sản có giá trị lớn gia đình, cá nhân mà yếu tố phản ánh phát triển kinh tế, xã hội đất nước Cùng với tăng trưởng dân số đất nước nhu cầu nhà người dân ngày tăng Nhà vừa đối tượng giao dịch dân phục vụ nhu cầu để người dân vừa đối tượng giao dịch kinh doanh thương mại doanh nghiệp kinh doanh nhà Với sách mở cho việc đầu tư xây dựng phát triển nhà Việt Nam ngày xuất nhiều doanh nghiệp kinh doanh lĩnh vực Tuy nhiên, để xây dựng hoàn thành cơng trình nhà chủ đầu tư thường phải sử dụng đến lượng vốn lớn nên khơng phải doanh nghiệp đủ nguồn vốn tự có để xây dựng nhà đến lúc hồn thành Vì vậy, doanh nghiệp cần huy động vốn người có nhu cầu mua nhà trước thời điểm xây dựng hoàn thành, chấp dự án xây dựng nhằm huy động vốn cho việc đầu tư dự án Đây chế góp phần giúp doanh nghiệp kinh doanh hiệu quả, kích thích phát triển nhà lại vừa đáp ứng nhiều nhu cầu nhà cho xã hội giai đoạn Từ tạo tiền đề cho phát sinh giao dịch liên quan đến nhà hình thành tương lai đặt yêu cầu phải có hành lang pháp lý vững nhà hình thành tương lai nhằm đảm bảo quyền lợi cho chủ thể tham gia giao dịch nhà hình thành tương lai Nhiều nước giới ban hành quy định cụ thể để điều chỉnh giao dịch nhà hình thành tương lai Ở Việt Nam, giao dịch tài sản hình thành tương lai lần pháp luật ghi nhận vào năm 1999 Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng Tuy nhiên, văn luật này, quy định điều chỉnh giao dịch cầm cố, chấp tài sản hình thành từ vốn vay tổ chức tín dụng Sau khoản 1, Điều 342 Bộ luật dân năm 2005 ghi nhận "tài sản chấp tài sản hình thành tương lai" Năm 2005, Luật Nhà ban hành, lần pháp luật công nhận cho phép thực giao dịch mua bán nhà thương mại hình thức trả chậm, trả dần Năm 2006, Quốc hội ban hành Luật Kinh doanh bất động sản quy định điều kiện mua bán nhà ở, cơng trình xây dựng hình thành tương lai Vấn đề mua bán nhà hình thành tương lai quy định cách chi tiết đầy đủ Chính phủ ban hành Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà Bộ Xây dựng ban hành Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 quy định cụ thể hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 71/2010/NĐ-CP Cho đến thời điểm tại, Luật Nhà năm 2014 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 có quy định chi tiết việc mua bán, bảo lãnh, chấp, thuê thuê mua nhà hình thành tương lai Tuy nhiên, giao dịch tồn nhiều quan điểm khác nên quy định giấy có nhiều điểm chưa thống khiến việc áp dụng ngồi thực tiễn có q nhiều bất cập, nhiều cách hiểu khác Những bất cập thể việc giao dịch xảy hậu xấu cho người tham gia quan hệ mua bán hoạt động quản lý quan có thẩm quyền Nhà nước Nhằm đáp ứng cầu điều chỉnh pháp luật nhà hình thành tương lai cần phải có cách nhìn tổng quát chế định pháp luật có liên quan đến giao dịch nhà hình thành tương lai Đồng thời có phân tích đánh giá cách tổng quan để quan ban hành pháp luật, quan quản lý nhà nước người tham gia giao dịch có nhìn khách quan đắn vấn đề 2 Tình hình nghiên cứu Đề tài pháp luật nhà hình thành tương lai chế định mẻ Việt Nam Tuy nhiên, chưa có tác giả đặt vấn đề nghiên cứu chuyên sâu tổng hợp pháp luật nhà hình thành tương lai thể hình thức luận văn, luận án, chuyên đề nghiên cứu cơng trình khóa học khác Trước q trình nghiên cứu đề tài này, tác giả tìm hiểu, tham khảo biết có số tác giả có viết, tác phẩm có liên quan đến phạm vi luận văn : - Võ Đình Nho Tuấn Đạo Thanh, Thế chấp tài sản hình thành tương lai Lý luận thực tiễn - Tiến sĩ Ngô Huy Cương, Những bất cập khái niệm tài sản, phân loại tài sản Bộ luật Dân 2005 định hướng cải cách, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp điện tử - Luật sư Đỗ Hồng Thái, Tài sản hình thành tương lai đối tượng dùng để bảo đảm nghĩa vụ dân sự, Tạp chí Ngân hàng, số 7/2006 - Thạc sĩ Nguyễn Thanh Thúy, Thế chấp nhà hình thành tương lai theo pháp luật Việt Nam, luận văn thạc sĩ luật kinh tế năm 2014 - Thạc sĩ Phạm Quang Huy, Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành tương lai, luận văn thạc sĩ luật kinh tế năm 2014 Những viết đề tài nghiên cứu nêu đề cập tới khái niệm tài sản hình thành tương lai phân tích số giao dịch liên quan đến nhà hình thành tương lai, chưa khái quát quy định pháp luật điều chỉnh giao dịch nhà hình thành tương lai Việt Nam Các đề tài nghiên cứu cơng bố chưa có đề tài phân tích tổng quan vấn đề pháp luật điều chỉnh quan hệ giao dịch nhà hình thành tương lai Mục đích nhiệm vụ luận văn 3.1 Mục đích nghiên cứu Để hoàn thiện đề tài này, luận văn xác định mục đích nghiên cứu sau: - Mục đích luận văn phân tích, đánh giá,tổng hợp quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ pháp luật phát sinh trình giao kết thực hợp đồng mua bán, bảo lãnh, chấp, thuê thuê mua nhà hình thành tương lai Việt Nam - Kiến nghị quan nhà nước có liên quan việc soạn thảo ban hành mới, sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật điều chỉnh nhà hình thành tương lai để phù hợp với tình hình thực tiễn hồn thiện hệ thống văn pháp luật điều chỉnh lĩnh vực 3.2 Nhiệm vụ luận văn - Hệ thống hóa văn pháp luật điều chỉnh quan hệ pháp luật mua bán, bảo lãnh, chấp, thuê thuê mua nhà hình thành tương lai - Đánh giá thực tiễn áp dụng quy định pháp luật lĩnh vực mua bán, bảo lãnh, chấp, thuê thuê mua nhà hình thành tương lai xu phát triển quan hệ xã hội làm sở cho việc đề suất sửa đổi, bổ sung số văn pháp luật điều chỉnh nhà hình thành tương lai Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu - Các văn quy phạm pháp luật lĩnh vực nhà ở, văn pháp luật lĩnh vực dân sự, kinh doanh bất động sản có liên quan đến giao dịch mua bán nhà hình thành tương lai Liên hệ so sánh quy định hành quy định ban hành trước liên quan đến phạm vi nghiên cứu luận văn Bốn là: Đối với việc đăng ký giao dịch bảo đảm (nếu có) hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành tương lai: Việc đăng ký giao dịch bảo đảm tài sản tương lai không thiết phải có giấy chứng nhận sở hữu tài sản mà cần có giấy tờ làm cho việc xác lập quyền sở hữu bên chấp tương lai Năm là: Đối với hợp đồng chấp tài sản tương lai Mục đích vay vốn phải phục vụ trực tiếp cho việc xác lập quyền sở hữu tài sản, tức tài sản hình thành từ vốn vay Phạm vi xử lý tài sản phụ thuộc vào mức độ xác lập quyền sở hữu bên chấp tài sản Sau hoàn thiện chế định tài sản hinh thành tương lai Bộ luật Dân coi sở để hoàn thiện quy phạm pháp luật giao dịch liên quan đến nhà hình thành tương lai Luật Kinh doanh bất động sản Cụ thể giải pháp hoàn thiện khung pháp lý cho giao dịch nhà hình thành tương lai sau: Thứ nhất: Giải pháp hoàn thiện chế định pháp luật mua bán nhà hình thành tương lai Để hồn thiện chế định pháp luật mua bán nhà hình thành tương lai, trước tiên, quan có thẩm quyền Nhà nước cần sửa đổi sách, pháp luật sau: Một là: Cần bỏ quy định phân chia nhà thơng qua hợp đồng góp vốn ký hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Nên bỏ quy định quyền thỏa thuận phân chia nhà ký hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai tối đa 20% số lượng nhà thương mại dự án: Như phân tích Chương 2, chủ đầu tư quyền huy động vốn hình thức góp vốn đầu tư sau phân chia sản phẩm nhà cho người góp vốn với số lượng tối đa 20% tổng số lượng nhà thương mại dự án người phân chia sản phẩm nhà sau ký hợp đồng mua bán nhà hình 82 thành tương lai với chủ đầu tư Rõ ràng quy định số lượng 20% sở khoa học, quy định khơng cần thiết thực tế doanh nghiệp áp dụng hạn chế Không thế, quy định nguyên nhân gây tình trạng lách luật, trốn thuế, tạo tiền đề cho doanh nghiệp "yếu vốn" thực dự án xây dựng nhà thương mại Hợp đồng góp vốn phân chia hộ khơng gây thiệt hại cho phía người mua tranh chấp xảy mà ảnh hưởng đến uy tín thị trường bất động sản Cụ thể người góp vốn người bị động hợp đồng giao dịch, chủ đầu tư tăng giá, cá nhân góp vốn phải chịu bù, dự án chậm, cá nhân góp vốn đành lòng phải chờ lãi vay ngân hàng để nguồn vốn đầu tư phải trả., cá nhân góp vốn ln phải góp vốn đũng theo thời hạn cam kết hợp đồng dự án thi cơng khơng biết rõ Hai là: Cần bỏ quy định thủ tục thông báo cho Sở Xây dựng việc ký hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Hoạt động mua bán nhà hình thành tương lai chủ đầu tư với khách hàng giao dịch dân tùy Việc mua bán hai bên thỏa thuận sở pháp luật Vì thế, yêu cầu doanh nghiệp phải thông báo cho quan nhà nước việc ký hợp đồng không cần thiết, tăng thêm thủ tục hành cho doanh nghiệp Bên cạnh đó, quy định chưa giúp vai trò quản lý nhà nước tốt hơn, thị trường mua bán nhà minh bạch Cách tốt hết để doanh nghiệp tự chịu trách nhiệm việc huy động vốn, việc bán nhà hình thành tương lai Nhà nước cần ban hành điều kiện mua bán để doanh nghiệp phải tuân thủ Vì vậy, Nhà nước ta khơng nên tiếp tục trì quy định Ba là: Quy định thời điểm ký hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Cần thống thời điểm chủ đầu tư quyền bán nhà hình thức hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Tránh tình 83 trạng nhóm văn luật quy định kiểu dẫn đến tình trạng áp dụng khơng thống nhất, gây khó khăn cho hoạt động quản lý nhà nước hậu xấu cho xã hội Bốn là: Quy định chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai - Trường hợp bên mua cá nhân, tổ chức khơng có chức kinh doanh bất động sản: Khi cá nhân, tổ chức mua nhà hình thức hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai mà muốn chuyển nhượng phải thực hình thức "văn chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở" Để thể hết mục đích, ý nghĩa giao dịch mục đích giao dịch theo tác giả, Nhà nước nên quy định hình thức khác thay cho văn chuyển nhượng hợp đồng - Trường hợp bên mua tổ chức có chức kinh doanh bất động sản: Nhà nước cần sớm quy định điều chỉnh vấn đề hình thức văn quy phạm pháp luật Tránh tình trạng "vá luật" số cơng văn Quy định vấn đề mở nhiều thuận lợi cho doanh nghiệp chủ đầu tư thứ phát chuyên kinh doanh nhà hình thức "mua đi, bán lại" Năm là: Cơ chế giám sát việc thực mua bán nhà hình thành tương lai qua sàn giao dịch bất động sản Nhà nước cần tăng cường chế giám sát việc mua bán nhà hình thành tương lai qua sàn giao dịch bất động sản để tránh tình trạng thực mua bán qua sàn giao dịch bất động sản mang tính thủ tục, hợp thức hóa cho giao dịch mua bán ngầm doanh nghiệp thực trước công khai thông tin qua sàn giao dịch bất động sản phương tiện thông tin đại chúng Sáu là: Cơ chế xử lý trường hợp vi phạm pháp luật mua bán nhà hình thành tương lai 84 Cần có biện pháp xử lý nghiêm khắc hơn, mạnh hành vi sai phạm trình kinh doanh bất động sản nói chung mua bán nhà hình thành tương lai nói riêng, đặc biệt sai phạm như: không tuân thủ trình tự, thủ tục mua bán nhà ở; tổ chức mua bán chưa đủ điều kiện theo quy định pháp luật; ghi không giá mua bán hợp đồng; có hành vi lách luật, trốn thuế… Thêm nữa, với hành vi sai phạm nhiều lần luật cần mạnh tay nữa, nghiêm khắc để nhà đầu tư phải có trách nhiệm tương ứng việc vi phạm pháp luật Thứ hai: Giải pháp hoàn thiện chế định pháp luật bảo lãnh bán thuê mua nhà hình thành tương lai Quy định bảo lãnh theo Điều 56, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 có hiệu lực nhiều vướng mắc bất cập ngân hàng nhà nước ban hành thông tư hướng dẫn Nhiều quy định liên quan đến vấn đề bảo lãnh mua bán nhà hình thành tương lai có nhiều mâu thuẫn cần điều chỉnh Về giới hạn cấp tín dụng cần sửa đổi Luật tổ chức tín dụng năm 2010, nới trần giới hạn cấp tín dụng để tạo điều kiện thực quy định bảo lãnh ngân hàng bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai Luật tổ chức tín dụng năm 2010 quy định bảo lãnh ngân hàng hình thức cấp tín dụng, Điều 128 giới hạn cấp tín dụng quy định: “ Tổng mức dư nợ cấp tín dụng khách hàng khơng vượt q 15% vốn tự có ngân hàng thương mại…, tổng mức dư nợ cấp tín dụng khách hàng người có liên quan khơng vượt q 25% vốn tự có ngân hàng thương mai…” Về chế bảo lãnh phù hợp với đặc thù thị trường bất động sản cần có giải pháp sau: Một là: Ngân hàng Nhà nước cần có văn đạo ngân hàng thương mại xây dựng “quy định nội tổ chức tín dụng” theo hướng 85 ngân hàng ưu tiên thực bảo lãnh cho chủ đầu tư dự án bán, cho th mua nhà hình thành tương lai, khơng cần phải ký quỹ, khơng cần phải có tài sản bảo đảm, trường hợp tất chủ thể liên quan đến dự án ( Chủ đầu tư, nhà thầu xây dựng, nhà cung ứng vật liệu xây dựng, trang thiết bị nội, ngoại thất, đơn vị tư vấn, người tiêu dùng), mở tài khoản hoạt động ngân hàng Sở dĩ cần phải có quy định nay, phần lớn ngân hàng thương mại thực bảo lãnh dự án yêu cầu bên bảo lãnh ( chủ đầu tư dự án) phải ký quỹ tiền mặt với giá trị bảo lãnh phải có tài sản bảo đảm có giá trị tương đương 1,3- 1,4 lần giá trị bảo lãnh Nếu thực quy định khơng khả thi dự án bất động sản hầu hết có giá trị lớn, nguồn vốn tự có ngân hàng thương mại khơng nhiều, không đủ để bảo lãnh cho nhiều dự án bất động sản Hai là: Chính phủ, Bộ xây dựng, Ngân hàng Nhà nước cho phép ngân hàng thương mại không áp dụng biện pháp bảo đảm tài sản cho trường hợp chủ đầu tư dự án bất động sản có uy tín thương hiệu, có lực triển khai thực dự án tiến độ, thời điểm đề nghị cấp bảo lãnh bên bảo lãnh không vi phạm quan hệ cấp tín dụng, tốn tổ chức tín dụng Ba là: Do đặc thù thị trường bất động sản, hầu hết chủ đầu tư bán nhà hình thành tương lai theo đợt, toán theo tiến độ thực dự án, nên ngân hàng Nhà nước cần đạo ngân hàng thương mại có phương thức vận dụng thích hợp thực bảo lãnh ngân hàng, không để việc bảo lãnh ngân hàng trở thành gánh nặng cho chủ đầu tư, làm phát sinh thêm chi phí mà người tiêu dùng người phải gánh chịu mua nhà Bốn là: Chính phủ cần cho thí điểm cơng ty bảo hiểm có lực tham gia thực bảo hiểm rủi ro giao kết hơp đồng mua bán 86 thuê mua nhà hình thành tương lai Người mua nhà giảm thiểu rui ro có doanh nghiệp bảo hiểm tham gia bảo lãnh, nhiên chế sách chưa rộng mở cho loại hình Việc cho phép cơng ty bảo hiểm tham gia làm tăng thêm nguồn lực để bảo vệ người tiêu dùng, đồng thời với phương thức hoạt động bảo hiểm không cần tài sản đảm bảo cần thu phí bảo hiểm không gánh nặng cho doanh nghiệp người tiêu dùng Thứ ba: Giải pháp hoàn thiện chế định pháp luật chấp nhà hình thành tương lai Muốn tháo gỡ vướng mắc nhận chấp nhà hình thành tương lai khơi thông vốn thị trường bất động sản thông qua hoạt động cho vay chấp nhà hình thành tương lai thuộc dự án, việc sửa đổi, bổ sung chí ban hành riêng khung pháp lý trình tự, thủ tục, đăng ký chấp giám sát, xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai cách đồng bộ, hoàn chỉnh đế bên tham gia giao dịch cấp bách Theo ý kiến tác giả, cần quy định rõ hai loại thủ tục chấp thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm tài sản chấp nhà hình thành tương lai Cụ thể: Một là, thủ tục chấp nhà dự án hình thành tương lai Pháp luật cần quy định cụ loại nhà dự án hình thành tương lai loại (nhà chung cư, nhà biệt thự, nhà riêng lẻ) điều kiện để chấp nhà dự án hình thành tương lai Cụ thể, chủ đầu tư dự án phát triển nhà quyền chấp dự án phát triển nhà tổ chức tín dụng có thiết kế kỹ thuật dự án phê duyệt, xây dựng xong phần móng nhà ở, có giấy chứng nhận có quyêt định giao đất 87 cho thuê đất quan có thẩm quyền cấp dự án chưa chấp tổ chức tín dụng Đối với cá nhân, tố chức mua nhà hình thành tương lai, muốn chấp phải có hợp đồng mua bán nhà ký kết với chủ đầu tư, có văn chuyển nhượng hợp đồng (nếu bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở) theo quy định, có giấy tờ chứng minh đóng tiền mua nhà cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận hợp đồng mua bán, có biên bàn giao nhà (trong trường hợp chủ đầu tư bàn giao nhà ở) nhà chưa chấp tổ chức tín dụng nào, khơng có khiếu kiện, tranh chấp Đồng thời, nhằm bảo đảm quyền ưu tiên xử lý tài sản cho ngân hàng, pháp luật cần quy định giao dịch chấp phải công chứng Trong hồ sơ công chứng cần phải có văn cam kết chu đâu tư việc chưa chấp nhà dự án hình thành tương lai cho tố chức khác văn ủy quyền cúa chủ đầu tư cho ngân hàng tiếp nhận giấy chủ quyền tài sản bảo đảm sau tài sản hình thành Hai là, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm tài sản chấp nhà dự án hình thành tương lai cần phải quy định rõ chi tiết thẩm quyền, hồ sơ, thủ tục đăng ký chấp đối tượng áp dụng cụ thể với mục đích cao tạo điều kiện cho tổ chức tín dụng khách hàng vay vốn đăng ký giao dịch bảo đảm thông suốt Bên cạnh đó, pháp luật cần quy định giải pháp để bảo vệ quyền lợi bên cho vay nhận chấp tố chức tín dụng Cụ thể, cần quy định chủ đầu tư người mua nhà dự án chấp nhà hình thành tương lai thuộc dự án dó cho ngân hàng nhằm tạo thuận lợi cho việc kiểm soát chấp đăng ký chấp, tránh trường hợp dự án nhà đồng thời chấp nhiều lần, nhiều tổ chức tín dụng 88 Cùng với đó, chủ đầu tư phải ký hợp đồng hợp tác với ngân hàng việc cho vay, quản lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai Trong đó, quy định việc xóa đăng ký chấp loại nhà hình thành tương lai theo dự án phát triển nhà chủ đầu tư đồng thời với việc người mua nhà (bên chấp nhà hình thành tương lai) đăng ký chấp nhà hình thành tương lai mua chủ đầu tư 3.3.2 Hoàn thiện máy quản lý thực pháp luật Thứ nhất:Nâng cao lực cho cán chuyên trách Để văn pháp luật pháp luật mang tính khả thi cao, không bị mâu thuẫn với văn pháp luật điều chỉnh lĩnh vực không bị thiếu nội dung cần thiết văn pháp luật ban hành, giải pháp trước tiên cần nâng cao chất lượng đội ngũ soạn thảo văn pháp luật Theo quy trình soạn thảo ban hành văn pháp luật, đặc biệt văn luật nghị định, để ban hành văn pháp luật phải trải qua quy trình chặt chẽ Trong quy trình khép kín đó, quan tham gia soạn thảo, thẩm định, thẩm tra… thực cơng việc tương đối độc lập để đưa ý kiến cách khách quan Tuy nhiên, qua thực tiễn việc ban hành văn pháp luật Việt Nam có pháp luật nhà hình thành tương lai, văn ban hành hay gặp phải tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn, thiếu nội dung… Điều thường xuất phát từ nguyên nhân chủ quan quan ban hành pháp luật, yếu tố lực nhà soạn thảo hạn chế tương đối rõ Để hạn chế vấn đề này, tác giả cho rằng, biện pháp mang tính chiến lược cần làm đào tạo nâng cao chất lượng đội ngũ tham gia công tác xây dựng pháp luật Việc đào tạo cần thực thường xuyên, nước kết hợp học hỏi cách có chọn lọc nước có lập pháp phát triển có tính chất tương đồng với Việt Nam Bên cạnh việc nâng cao lực cho cán xây dựng pháp luật,việc đào tạo để nâng cao lực chuyên môn cho đội ngũ tổ chức thực giám 89 sát việc thực pháp luật cần thiết Đội ngũ giao nhiệm vụ giám sát thực pháp luật có chun mơn tốt nhìn nhận tốt hơn, bao quát phạm vi giám sát Thứ hai:Tăng cường công tác phổ biến hỗ trợ pháp luật Đối với công tác phổ biến pháp luật, thời gian gần chương trình tập huấn, diễn đàn phổ biến tuyên truyền pháp luật thực ởmức độ nhiều trước Mỗi văn pháp luật, đặc biệt văn pháp luật ảnh hưởng mức độ lớn đời sống xã hội thường quan nhà nước, tổ chức đoàn thểthường tổ chức tuyên truyền đến đối tượng cụ thể Đối với lĩnh vực nhà ở, quan chuyên môn thuộc Bộ Xây dựng, Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Phòng thương mại cơng nghiệp Việt Nam (VCCI) tổ chức số hội thảo, hội nghị phổ biến phổ biến Luật Nhà 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Thông tư 07/2015/TT-NHNN Tuy nhiên, để công tác phổ biến pháp hiệu nữa, vấn đề đặt cần quan chức cần xem xét lại vấn đề liên quan đến công tác phổ biến pháp luật thực như: - Chất lượng hoạt động phổ biến pháp luật; Tính chuyên nghiệp công tác phổ biến pháp luật; Năng lực người tham gia phổ biến pháp luật; Mục đích phạm vi chương trình phổ biến pháp luật Nhiều hội thảo, diễn đàn tổ chức mang nặng tính hình thức, mang tính phong trào nhiều tính hiệu gây lãng phí thời gian, chi phí cơng sức… Đối với cơng tác hỗ trợ pháp luật, thời gian vài năm trở lại đây, nhiều tổ chức hỗ trợ pháp luật thành lập, chí số quan, tổ chức thành lập mạng lưới hỗ trợ pháp lý… Tuy nhiên, qua thực tiễn hoạt động, tác giả cho tính hiệu thực vấn đề cần xem xét Khơng có nhiều tổ chức, cá nhân sử dụng dịch vụ hỗ trợ pháp lý miễn phí cần tư vấn cho vụ việc liên quan đến Đối với lĩnh vực nhà ở, việc mua bán 90 nhà hình thành tương lai lĩnh vực riêng, vấn đề không dễ tư vấn nên việc nâng cao chất lượng đội ngũ tư vẫn, hỗ trợ pháp luật cần thiết, đáp ứng nhiều nhu cầu xã hội Thứ ba:Giải pháp tăng cường quản lý, giám sát quan nhà nước Cần tăng cường công tác tra, giám sát hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà thương mại thị trường, tra hoạt động giao dịch mua bán nhà hình thành tương lai Hoạt động tra, giám sát phải tiến hành liên tục, thường xuyên, kết hợp với tra đột xuất chủ đầu tư dự án nhà thương mại Việc tra phải thực nhiều giai đoạn thực dự án, quan trọng khâu thực giao dịch bán nhà hình thành tương lai qua sàn giao dịch bất động sản Sử dụng nhiều phương tiện công cụ khác để công khai hóa hành vi sai phạm hoạt động mua bán Đồng thời, cần phải xử lý nghiêm minh, triệt để kịp thời vi phạm phát qua trình tra Các kết xử lý sai phạm cần công khai phương tiện thông tin đại chúng, trụ sở quan ban ngành để nâng cao hiệu hoạt động thực tế Trong trình tra, cần đặt mục tiêu lớn chấn chỉnh hành vi vi phạm pháp luật, đề xuất điều chỉnh pháp luật cho phù hợp với thực tiễn quan hệ xã hội 91 KẾT LUẬN Nghiên cứu chế định pháp luật nhà hình thành tương lai nhằm hệ thống hóa văn pháp luật đánh giá hiệu điều chỉnh văn pháp luật hành vấn đề Qua đó, đề xuất, kiến nghị việc ban hành, áp dụng xử lý hành vi phạm pháp luật đầu tư, mua bán, chấp nhà hình thành tương lai Nhìn cách tổng thể, pháp luật giao dịch bất động sản nói riêng pháp luật nhà nói chung Nhà nước quan tâm Các quy định góp phần đảm bảo cho giao dịch dân nhà theo chuẩn mực pháp lý ngày cao hơn, an toàn bảo vệ tốt quyền lợi ích hợp pháp bên có liên quan Như phân tích phần nội dung, thực tế chế định pháp luật nhà hình thành tương lai tồn nhiều điểm bất cập, gây nhiều khó khăn, vướng mắc q trình thưcp̣ hiêṇ nhiều điểm không tương đồng p̣ thống pháp luật Những quy định bất cập nguyên nhân chủ yếu làm giảm hiêụ lực tính thực thi quy phạm pháp luật tác động không tốt đến hoạt động kinh doanh nhà thương mại doanh nghiệp, cá nhân, tổ chức tham gia giao dịch hoạt động quản lý nhà nước lĩnh vực Bên cạnh đó, tính thiếu thống nhất, thiếu đồng chế định pháp luật nhà hình thành tương lai ảnh hưởng xấu đến thi p̣trường bất động sản Nhiều quy định khó thực pháp luật khiến doanh nghiệp kinh doanh nhà muốn thực luật phải thực Chính thân quan nhà nước lúng túng việc giải thích để doanh nghiệp thực cách quán Vấn đề đòi hỏi phải nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung số văn pháp luật điều chỉnh quan hệ này, giải triệt để mâu thuẫn, không đồng pháp luật vấn đề này, nhằm thúc đẩy phát triển lành 92 mạnh thi p̣ trường bất động sản, đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước nhà xu phát triển Việc sửa đổi, bổ sung ban hành văn pháp luật để thống chế định pháp luật nhà hình thành tương lai cần phải bảo đảm đơn giản thủ tục, nhanh chóng thời gian, dễ hiểu, dễ thực hiện, không gây mâu thuẫn, khó khăn, phiền hà cho doanh nghiệp, người tham gia giao dịch quan chức trình thực thi theo chủ trương Đảng Nhà nước cải cách thủ tục hành 93 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO TIếng Vệt Bộ Tư pháp, Bộ tài nguyên môi trường (2011), Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội Bộ Xây dựng (2010), Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 quy định cụ thể hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, Hà Nội Chính phủ (1999), Nghị định 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 giao dịch bảo đảm, Hà Nội Chính phủ (1999), Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng, Hà Nội Chính phủ (2006), Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm, Hà Nội Chính phủ (2010), Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội Ngô Huy Cương (2008), "Tự ý chí tiếp nhận tự ý chí pháp luật Việt Nam nay", Nghiên cứu lập pháp, 117 (2), tr 17-18 Ngô Huy Cương(2010), “Những bất cập khái niệm tài sản, phân loại tài sản Bộ luật Dân 2005và định hướng cải cách”,www.nclp.org.vn Nguyễn Ngọc Điện (1999), Nghiên cứu tài sản luật dân Việt Nam, Nxb Trẻ, thành phố Hồ Chí Minh 10 Hiệp hội bất động sản (2015), Công văn số 41/CV-HoREA ngày 29/06/2015 việc góp ý thực quy định bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai, Tp Hồ Chí Minh 11 Nguyễn Tiến Mạnh (2008), “Tài sản hình thành tương lai”, http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com, 23/05/2008, Hà Nội 12 Nguyên Minh, “Băn khoăn bảo lãnh nhà hình thành tương lai.”,http://dautubds.baodautu.vn/, Thứ Hai, 3/8/2015 13:00 94 13 Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng, Bộ tư pháp, Bộ tài nguyên&Môi trường (2014), Thông tư liên tịch số: 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTPBTNMT hướng dẫn thủ tục chấp, đăng ký chấp, đăng ký chuyển tiếp, quyền nghĩa vụ ngân hàng, chủ đầu tư, người mua nhà việc chấp nhà hình thành tương lai, Hà Nội 14 Ngân hàng nhà nước (2015),Thông tư số 07/2015/TT-NHNN quy định bảo lãnh ngân hàng,Hà Nội 15 Nhà Pháp luật Việt - Pháp (2006), Bộ luật Dân Pháp, Nxb Tư pháp, Hà Nội 16 Doãn Hồng Nhung ( chủ biên) (2013), Pháp luật hạn chế rủi ro cho người tiêu dùng hợp đồng theo mẫu, Hà Nội 17 Doãn Hồng Nhung(2009), “Về chất pháp lý hợp đồng thuê mua Việt Nam”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật – Viện khoa học xã hội Việt Nam – Viện Nhà nước Pháp luật Số 7/2009, trang 29-35 18 Hồng Quân (2015), “ Điều 56 Luật Kinh doanh Bất động sản trước G: Xây nhà xong bán?”, http://bizlive.vn/, 30/06/2015 14:59 19 Quốc hội (1995), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 20 Quốc hội (2005), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 21 Quốc hội (2014), Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội 22 Quốc hội (2014), Luật Nhà ở, Hà Nội 23 Quốc hội (2014), Luật doanh nghiệp, Hà Nội 24 Quốc hội (2005), Luật thương mại, Hà Nội 25 Đỗ Hồng Thái (2012), "Tài sản hình thành tương lai đối tượng dùng để bảo đảm nghĩa vụ dân sự", Ngân hàng, 114(2), tr 5-10 26 Lê Minh Toàn (Chủ biên) (2009), Luật kinh doanh Việt Nam, (tập 2), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 27 Lê Minh Toàn (2014), “ Khởi kiện doanh nghiệp bất động sản đâu khó khăn” http://www.baomoi.com/, 25/11/2014 14:55 28 Thùy Trang, “Nhà cho thuê mở hướng cho thị trường bất động sản”, http://batdongsan.nhadatso.com/, 10/10/2013 14:04 95 29 Trường Đại học Luật Hà Nội (2008), Giáo trình Luật dân Việt Nam, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội Tiếng Anh 30 Asia Development Bank, World Bank (2011), Civil Code of Kingdom of Campbodia, PnomPenh, Cambodia 31 Cornell Law School,http://www.law.cornell.edu/ucc/1/article1.htm#s1- 201 32 East - West Management Inst., Asia Development Bank (1993), Land law of Cambodia - A study and research manual, pp.12, PnomPenh, Cambodia Tiếng Pháp 33 Brigitte Lefebvre, Le contrat d’adhésion, dans La Revue du Notariat, Montréal vol 105, septembre 2003 34 Code civil francais,http://www.legifrace.gouv.fr/affichCode.do 35 Luc Audet, Le contrat d’adhésion, Caractéristiques et Cons quences Juridiques, Audet@DroitDéPME.com 96 ... trạng pháp luật nhà hình thành tương lai Việt Nam Chương 3: Hoàn thiện pháp luật nhà hình thành tương lai Việt Nam CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ PHÁP LUẬT... THIỆN PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TẠI VIỆT NAM 78 3.1 Sự cần thiết phải hồn thiện pháp luật nhà hình thành tương lai Việt Nam .78 3.2 Định hướng hồn thiện pháp luật nhà hình thành. .. pháp luật nhà hình thành tương lai .20 1.2.4 Vai trò ý nghĩa pháp luật nhà hình thành tương lai Việt Nam .30 CHƯƠNG 36 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI