bất động sản

về thực trạng và giải pháp bất động sản việt nam hiện nay.

“PHÁ BĂNG” BẤT ĐỘNG SẢN. 1. Khái niệm. Bất động sản là một thuật ngữ pháp luật có ý nghĩa bao gồm đất đai và những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất đó. Những thứ được xem là dính liền vĩnh viễn như là nhà cửa, ga ra, kiến trúc ở trên hoặc dầu khí, mỏ khoáng chất ở dưới mảnh đất đó. Những thứ có thể dỡ ra khỏi mảnh đất như nhà di động, lều, nhà tạm thì không được xem là bất động sản. Người sở hữu bất động sản được phép: Sử dụng. Mua bán. Cho thuê. Làm quà tặng. Dùng để ký quỹ. Để di chúc lại cho người được thừa hưởng. Để yên bất động sản của mình. 2. Phân loại. Bất động sản có thể phân thành ba loại: Bất động sản có đầu tư xây dựng: bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai), bất động sản nhà xưởng và công trình thương mại - dịch vụ, bất động sản hạ tầng, bất động sản trụ sở làm việc, v.v . Nhóm bất động sản nhà đất là nhóm cơ bản, tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp cao, chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường bất động sản của một nước. Bất động sản không đầu tư xây dựng: Đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng, v.v . 1 “PHÁ BĂNG” BẤT ĐỘNG SẢN. Bất động sản đặc biệt: các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang, v.v . 3. Tầm quan trọng Ngành kinh doanh bất động sản là một thị trường rất mới, đa phần (hơn 80%) doanh nghiệp kinh doanh trong ngành bất động sản (hơn 9000 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hiện nay trên cả nước) là không chuyên nghiệp. Đươc hình thành phần lớn từ thời gian cuối năm 2007 khi thị trường giá bất động sản tăng cao, bất động sản là tài sản quan trọng của công dân và quốc gia, là nền tảng tạo ra nơi cư trú và tổ chức mọi hoạt động con người, là yếu tố đầu vào quan trọng và không thể thiếu được của nền sản xuất xã hội. Tỷ trọng bất động sản trong tổng tài sản quốc gia thường chiếm trên dưới 40% của cải vật chất của quốc gia. Các hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm tới 30% tổng hoạt động nền kinh tế. Ở nước ta theo thống kê của Tổng cục thuế các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà đất hàng nam thu trung bình khoảng 20000 tỷ đồng chiếm khoản 7% GDP, mặc dù đây là lĩnh vực còn thất thu nhiều do phần lớn giao dịch nhà, đất không thông qua Nhà nước hoặc kê khai thấp giá giao dịch thật. 4. Một số hiệp hội về bất động sản ở nước ta. HIỆP HỘI BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM VIETNAM NATIONAL REAL ESTATE ASSOCIATION 2 “PHÁ BĂNG” BẤT ĐỘNG SẢN. 5. Đặc điểm của thị trường bất đông sản việt nam. Giao dịch bất động sản là giao dịch quyền và lợi ích chứa đựng trong bất đông sản. Do tính không di rời của bđs lên thị trường bất động sản mang tính địa phương và cần đến dịch vụ trung gian. Thị trường bất động sản phản ứng trễ so với cung và cầu 3 “PHÁ BĂNG” BẤT ĐỘNG SẢN. Thi trường bđs mang tính chu kỳ Thị trường bđs có tính thanh khoản thấp Là thị trường khó thâm nhập, cạnh tranh không hoàn hảo, dễ này sinh tình trạng độc quyền. Chịu ảnh hưởng mạnh của chính sách và sự quy hoạch của nhà nước Có quan hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính 6.Các yếu tố tác động Tăng trưởng kinh tế. Kiềm chế lạm phát. Công tác xây dựng quy hoạch đô thị và mức độ đầu tư cho cơ sở hạ tầng. Lãi suất ngân hàng. Thị trường chứng khoán. 7. Thực trạng thị trường bất động sản từ năm 2000 đến nay. 7.1 “Nóng” và “sốt” (2000 – 2003) Mở đầu năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến động, tiếp đó giá cả tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào khoảng quý II năm 2001 sau một thời gian dài bình lặng. Đây là cơn “sốt” thứ hai của nhà đất và là cơn “sốt” đầu tiên của thập kỷ (2000 – 2010). Theo nhiều chuyên gia nhận định, giá BĐS của Việt Nam giai đoạn này ở mức đắt nhất thế giới, cao hơn cả một số thành phố lớn của các nước công nghiệp phát triển. 4 “PHÁ BĂNG” BẤT ĐỘNG SẢN. Năm 2000, Luật Doanh nghiệp ra đời, Luật đầu tư nước ngoài tiếp theo vào 2001. Người đầu tư đánh giá chủ trương cho Việt kiều mua nhà và ban hành giá đất mới sẽ có triển vọng cho thị trường nhà đất nên nhiều người đầu tư mua đất khắp nơi ở vùng ven. Theo ước tính của Viện Kinh tế TP.HCM, lượng đầu tư này đạt đến khoảng 6 tỉ USD. Tuy nhiên, chỉ có đất được mua chứ không có công trình hay nhà ở nào được xây dựng. Vì vậy, cho thấy cơn sốt lần này chủ yếu là nhu cầu ảo, giá ảo chứ không phải giá trị thật. Phân khúc thị trường này chủ yếu tập trung vào nhà mặt tiền và đất dự án. Ngoài ra, sự đầu cơ gia tăng mạnh mẽ; yếu tố tâm lý kỳ vọng vào khả năng sinh lợi vô tận của đất; và cuối cùng là do thiếu các thông tin về giá nhà đất… cũng là những nguyên nhân góp phần tác động tạo cơn sốt giá kéo dài từ 2000 – 2003. Đặc biệt, sự ra đời của của thị trường chứng khoán TP.HCM (năm 2000), chỉ số chứng khoán VN-index tăng phi mã từ 100 điểm lên đỉnh 572 điểm trong 6 tháng buộc nhà nước phải có những biện pháp điều chỉnh. 7.2. “Đóng băng” toàn phần (2004 – 2006) Sau giai đoạn “sốt” cao độ đến mức nhà nước phải can thiệp, điều chỉnh là giai đoạn đóng băng triền miên kéo dài từ 2004 – 2006. Từ cuối năm 2003, thị trường bắt đầu diễn ra trầm lắng, năm sau lạnh hơn năm trước. Theo số liệu thống kê năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%. Nguyên nhân “hạ sốt” phần lớn do điều chỉnh của nhà nước. Theo chỉ đạo của Chính phủ, ngày 9.4.2002, UBND thành phố Hà Nội đã ra Chỉ thị 17 về một số biện pháp cấp bách và tăng cường quản lý đất đai. Tại TP. HCM, ngày 22.4.2002, UBND đã ban hành Chỉ thị 08 về chấn chỉnh và tăng cường quản lý Nhà nước về nhà, đất trên địa bàn thành phố. Các quận, huyện của Hà Nội và TP. HCM đã đồng loạt triển khai thực hiện hai chỉ thị trên một cách đồng bộ và kiên quyết. 5 “PHÁ BĂNG” BẤT ĐỘNG SẢN. Đồng thời, trong năm 2004 Chính phủ ban hành Nghị định 182 về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Trong đó, Nghị định 181 ngày 29.10.2004 của Chính phủ qui định “dự án phải xây dựng nhà xong mới được bán” không cho phép bán đất nền đã tác động mạnh đến thị trường BĐS. Thị trường đất nền dự án coi như bị tê liệt, bởi nhiều nhà đầu tư khó có đủ lực để thực hiện từ đầu đến cuối một dự án lớn, nhất là đối với các nhà đầu tư trong nước. Để hạ “sốt” triệt để, ngày 1.1.2005, bảng giá đất mới được điều chỉnh theo hướng sát với giá thực tế làm cho chi phí đền bù giải toả lên cao (bình quân chi phí đền bù giải phóng mặt bằng theo nguyên tắc phải thoả thuận với dân hiện nay theo quy định của Luật Đất đai cao hơn 10 lần so với chi phí đền bù trước kia, đó là chưa kể đến các chi phí không nằm trong quy định như phải hỗ trợ cho địa phương để giải phóng mặt bằng nhanh hơn), các dự án tiếp tục gặp khó khăn nên đầu tư các khu đô thị giảm mạnh. Kết thúc giai đoạn này, tình trạng băng giá vẫn bao trùm toàn thị trường bất động sản, những nhà đầu tư đã dịch chuyển sang các kênh khác. 7.3. Khởi sắc (2007 – 2009) Sau thời gian đóng băng, đến năm 2007, thị trường BĐS cũng đã ấm dần và rã đông. Quý I năm 2007 thị trường bắt đầu sôi động, nhiều trung tâm môi giới đã ghi nhận những báo cáo giao dịch tốt hơn rất nhiều ngay trong những ngày đầu tháng 1. Nhiều giao dịch được thực hiện thành công. Người mua trong số đó là những người thu được khoản lớn từ những giao dịch trên thị trường chứng khoán, họ tìm kiếm biệt thự và nhà ở cao cấp bằng số tiền lời chứng khoán. Không chỉ những giao dịch mua bán nhà đất ở, ngay cả nhu cầu về đất xây dựng công sở, cơ quan cũng trở nên “nóng” khi giá thuê văn phòng ngày càng tăng. Đối tượng của thị trường BĐS còn là những dự án xây dựng các khách sạn cao cấp xung quanh các khu nhà làm việc mới 6 “PHÁ BĂNG” BẤT ĐỘNG SẢN. của Chính phủ. Chỉ xét tính xung quanh khu nhà Trung Tâm Hội Nghị Quốc Gia mà đã có sự cạnh tranh quyết liệt giữa các chủ đầu tư từ Hàn Quốc và Nhật Bản với số vốn lên tới hàng trăm triệu USD. Giá nhà đất tăng cao, có nơi hơn 30% giá trước, có nơi 50%, hay 80%, và thậm chí là 100% giá thật. Tại Sài Gòn, chỉ trong vòng 3 tuần, giá nhà ở khu dân cư Thái Sơn (huyện Nhà Bè) đã tăng từ 5,5 - 6 triệu đồng/1m2 lên tới 10 - 11 triệu đồng/1m2. Còn ở Hà Nội, khu vực “đắc địa” với giá bán tăng trung bình thêm 30% là các khu chung cư cao cấp ở trong trung tâm thành phố, và khu Cầu Giấy - Từ Liêm. Phân khúc thị trường đã có sự chuyển đổi từ nhà mặt tiền, nhà phố sang căn hộ cao cấp và biệt thự. Tuy nhiên, cơn sốt nhẹ không đủ để tạo tình trạng “nóng sốt” cho nhà đất như dự đoán của nhiều người. Cuối quý III năm 2007 tình hình chuyển biến ngược lại do sự tác động của thị trường chứng khoáng. Không còn nguồn lợi nhuận từ chứng khoáng, BĐS cạn kiệt nguồn vốn. Thêm vào đó, nhà nước thực hiện chính sách thắt chặt tín dụng chống lạm phát trở thành nguyên nhân dẫn đến tình trạng “ngủ đông” đầu 2008. Thị trường không hẳn là đóng băng như giai đoạn 2004 – 2006 nhưng các giao dịch cũng chậm lại và rớt giá. Sự sụt giảm của thị trường khiến nhiều nhà đầu cơ “lướt sóng” gặp cảnh lao đao. Những dự án lớn, có vị trí đắc địa với giá đất được đẩy lên rất cao như Him Lam - Kênh Tẻ (có lúc lên đến 90-100 triệu đồng/m2), An Phú - An Khánh (vào thời điểm cao nhất có khi lên đến 45 -60 triệu đồng/m2, Thạnh Mỹ Lợi (35-40 triệu đồng/m2 đã tụt xuống còn 20-25 triệu đồng/m2 (Him Lam) hoặc 18-20 triệu đồng/m2 (An Phú - An Khánh), Thạnh Mỹ Lợi (15-20 triệu đồng/m2)… 7.4. Đóng băng (2009 – nay) 7 “PHÁ BĂNG” BẤT ĐỘNG SẢN. Viện Kinh tế xây dựng (Bộ Xây dựng) vừa có một bản báo cáo về tình hình thị trường bất động sản và những nguyên nhân khiến thị trường trầm lắng như hiện nay. Theo cơ quan này, sau một thời gian phát triển mạnh và có đóng góp đáng kể cho phát triển kinh tế, thị trường bất động sản rơi vào giai đoạn khó khăn kéo dài do tác động của tình hình kinh tế suốt từ năm 2009 đến nay. Sự sụt giảm về giá cả xảy ra ở hầu hết các phân khúc của thị trường; số lượng giao dịch giảm mạnh, thậm chí nhiều dự án không có giao dịch và hiện vẫn chưa có dấu hiệu phục hồi. Năm 2012 chứng kiến sự thất bại thảm hại của thị trường bất động sản, nếu như đầu năm, ta có thể nghe thấy các quảng cáo như : “rẻ hơn giá gốc, sốc người mua nhà” thì tới giữa năm, tình hình đã xấu hơn khi các chủ đầu tư bắt đầu:”xả hàng tồng kho, no nhu cầu thực”, đến cuối năm họ đã phải:”cắt lỗ để tồn tại, dại gì không mua”. Thị trường bất động sản năm 2012 trầm lắng không chỉ để lại hậu quả là hàng vạn doanh nghiệp báo lỗ, ngừng hoạt động, thậm chí là giải thể mà còn cả một lượng hàng tồn kho rất lớn và gánh nặng cho năm 2013. Số liệu từ cơ sở dữ liệu quốc gia về đăng ký doanh nghiệp, cho thấy trong năm 2012 đã có 680 doanh nghiệp với ngành nghề kinh doanh chính là bất động sản đăng ký giải thể, ngừng hoạt động (con số của năm 2011 thống kê được là 576 doanh nghiệp). Còn nếu tính cả những doanh nghiệp có lĩnh vực hoạt động có liên tới bất động sản thì chắc chắn con số này sẽ còn cao hơn rất nhiều, chiếm phần không nhỏ trong tổng số 54.261 doanh nghiệp tuyên bố dừng hoạt động và giải thể của năm 2012. Bởi theo số liệu thống kê của Bộ Công Thương, xét theo lĩnh vực và ngành nghề hoạt động kinh doanh chính thì tỷ lệ các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và doanh nghiệp công nghiệp sản xuất sản phẩm vật liệu xây dựng phải dừng hoạt động trong cả năm 2012 tăng 20% so với năm 2011. 8 “PHÁ BĂNG” BẤT ĐỘNG SẢN. 8. Lý do. 8.1.Từ phía nhà nước Phát triển tự phát, thiếu sự quản lý chặt chẽ, thiếu quy hoạch từ phía nhà ngướn làm cơ cấu phát triển mất cân đối. Các chính sách tiền tệ, quản lý đất đai có thể giúp thanh lọc, làm cho thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn, nhưng cũng đã hạn chế dòng tiền vào bất động sản, khiến thị trường trầm lắng thời gian qua. Nổi lên trong đó là sự tác động mạnh mẽ từ các chính sách của Chính phủ, cụ thể là thực hiện Nghị quyết 11 nhằm ổn định kinh tế vĩ mô đó là chính sách thắt chặt tín dụng, cắt giảm chi tiêu công, . đã làm giảm nguồn cung cho thị trường, làm giảm tiến độ thi công của các dự án đang thi công vì khó tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng. Một số chính sách đã ban hành thời gian gần đây và những bất cập của nó tác động đến thị trường bất động sản, điển hình là việc ban hành Nghị định 69/2009. Theo đó, chủ đầu tư phải mua đất theo giá tự thỏa thuận, hoặc thương lượng mức đền bù cho người đang sử dụng đất sát với giá thị trường. Việc phê duyệt và cấp phép đầu tư tràn lan, thiếu kiểm soát vẫn còn tồn tại, tạo nên sự hỗn loạn thông tin, dẫn đến khủng hoảng thừa các sản phẩm dưới chuẩn và thiếu những sản phẩm đạt chuẩn. Thêm vào đó, giá đất do Nhà nước quy định chỉ bằng 30-60% so với thị trường. Điều này cho thấy Nhà nước vẫn chưa tổ chức được hệ thống theo dõi giá đất trên thị trường. Tiếp đến là Nghị định 71/2010 quy định chi tiết Luật Nhà ở ra đời đã tiếp tục khiến chủ đầu tư và người mua đều e ngại, đặc biệt về tính pháp lý của giao dịch dưới hình thức hợp đồng góp vốn. Cơ quan của Bộ Xây dựng cũng cho rằng, cơ quan quản lý chính sách tiền tệ, mà cụ thể là Ngân hàng Nhà nước cũng góp phần không nhỏ, khi ban hành Thông tư 13/2010 với việc nâng hệ số rủi ro đối với cho vay 9 “PHÁ BĂNG” BẤT ĐỘNG SẢN. bất động sản từ mức 150% lên 250%, đã không khuyến khích ngân hàng cho vay kinh doanh bất động sản. Bên cạnh đó, với việc thu hẹp tín dụng đối với lĩnh vực phi sản xuất của ngành ngân hàng, thì việc cả chủ đầu tư lẫn khách hàng sẽ phải đối mặt với khó khăn thiếu vốn là một điều hiển hiện. Tiếp đó, hàng loạt quy định nhằm kiềm chế lạm phát được phát đi từ Nghị quyết 11, qua đó đã thắt chặt tiền tệ đã làm cho lãi suất thị trường tăng vọt, chi phí vốn của các doanh nghiệp bất động sản tăng cao. Đối với chính sách tài khóa, Chính phủ tăng thu ngân sách, giảm bội chi ngân sách, rà soát cắt giảm đầu tư công. Với nội dung này, nhiều dự án đầu tư của Nhà nước bị đình hoãn, ảnh hưởng lớn đến sự phát triển của thị trường bất động sản. Nhưng "cú sốc" lớn nhất đối với tín dụng bất động sản đó chính là sự ra đởi của Chỉ thị 01/CT của Ngân hàng Nhà nước, trong đó quy định tỷ trọng tín dụng phi sản xuất của tất cả các ngân hàng sẽ giảm về mức tối đa là 16% vào ngày 31/12/2011. Theo Viện Kinh tế xây dựng, trên thực tế, vay để đầu tư bất động sản chiếm hơn 90% tín dụng phi sản xuất. Với quy định này nhiều ngân hàng buộc phải hạn chế cho vay đầu tư bất động sản, thậm chí phải tích cực thu hồi nợ để đảm bảo tỷ lệ theo quy định. Hệ quả là tín dụng bất động sản bị siết, nhiều dự án bị ngưng trệ, nhà đầu tư cũng rất khó vay tiền để mua nhà, nhiều doanh nghiệp đứng trước nguy cơ phá sản. Ngoài ra, thị trường bất động sản luôn gắn liền với sự phát triển của đô thị và cơ sở hạ tầng. Do vậy, với chủ trương thắt chặt đầu tư công, trong đó có nhiều dự án xây dựng và phát triển cơ sở hạ tầng của Chính phủ trong năm 2011, thì chắc chắn nhiều dự án đã và đang triển khai sẽ bị tác động. 8.2. Lý do khác. 10 . thừa hưởng. Để yên bất động sản của mình. 2. Phân loại. Bất động sản có thể phân thành ba loại: Bất động sản có đầu tư xây dựng: bất động sản nhà đất (bao. sản gắn liền với đất đai), bất động sản nhà xưởng và công trình thương mại - dịch vụ, bất động sản hạ tầng, bất động sản trụ sở làm việc, v.v . Nhóm bất