Bất cân xứng thông tin trong thị trường bất động sản và hậu quả và hướng giải quyết; đề tài tiểu luận kinh tế vi mô 1; Thông tin bất cân xứng là tình trạng một bên trong giao dịch có ít thông tin hơn bên kia về đối tượng được giao dịch, xuất hiện rất nhiều trong các lĩnh vực trong cuộc sống đặc biệt là thị trường nhà đất khi bên bán là bên có ưu thế thông tin hơn về lô đất hay ngôi nhà, hợp đồng, tình trạng thi công của dự án… so với người mua.
Môn: Kinh tế vi mô Lớp: K57D Trần Minh Khuê -1801015387 Trần Thanh Dự - 1801015200 Nguyễn Thị Việt Anh - 1801015115 TIỂU LUẬN Đề tài: BẤT CÂN XỨNG THÔNG TIN TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN I Hiên tượng Ngày 19-12-2015, gần 30 khách hàng mua hộ dự án Long Phụng Residence phường An Lạc A (quận Bình Tân, TPHCM), Cơng ty cổ phần Địa ốc Bình Tân làm chủ đầu tư, đến trụ sở công ty yêu cầu đại diện công ty thu xếp buổi làm việc để giải việc chậm bàn giao hộ Đồng thời, cần phải làm rõ có hay khơng việc chủ đầu tư bán hộ cho nhiều người! Theo đó, nhóm khách hàng xúc chủ đầu tư chậm bàn giao hộ thời gian dài lại khơng có phương án để khắc phục Anh D.V.H (ngụ quận 5) vào ngày 9-5-2014 ký hợp đồng mua lúc hộ dự án Long Phụng, chủ đầu tư cam kết bàn giao nhà vào ngày 30-4-2015 Vì mua sỉ nên diện tích 105m² được bán với giá ưu đãi triệu đồng/m², anh H toán 90%, tổng cộng gần tỷ đồng Tuy nhiên tháng qua, đến nay, anh chưa được bàn giao hộ, lần lên gặp đại diện chủ đầu tư hứa “vài tuần giao nhà” Vì dự án vị trí đẹp nên có nhiều khách hàng nộp tiền lên đến gần chục tỷ đồng mua sỉ hộ số lượng lớn để được giảm giá, trường hợp ông M mua lúc 21 với số tiền nộp gần 14 tỷ đồng Bên cạnh đó, hàng trăm khách hàng mua nhà dự án Long Phụng Residence (Q.Bình Tân, TP.HCM), Cơng ty CP địa ốc Bình Tân làm chủ đầu tư, té ngửa Ngân hàng Sacombank vào tiếp quản chung cư Từ đây, khách hàng mới phát chủ đầu tư đem hộ bán cho nhiều khách hàng khác thời điểm giá tiền khác Chị Quên, khách hàng, cho biết tháng 5.2014 chị ký hợp đồng mua hộ Theo hợp đồng, chủ đầu tư bàn giao nhà vào tháng 5.2015 Tuy nhiên, đến nhà chưa thấy đâu mà chủ đầu tư đem hộ chị bán tiếp cho người khác Tổng số tiền chị Quên đóng 95% giá trị hộ, tương đương 2,6 tỉ đồng Chỉ thống kê từ nhóm gần 30 khách hàng có mặt vào sáng 25-12-2015, 11 hộ bị chủ đầu tư đem bán cho nhiều người khác, gồm hộ số: 702, 703, 902, 501, 505, 1607, 1301, 1302 Thậm chí, hộ vị trí đẹp (806 807) bị chủ đầu tư bán cho 3-4 người lúc Có trường hợp hộ bán cho người Đưa phóng viên xem phiếu thu nộp tỷ đồng mua hộ dự án trên, chị C xúc: "Sau thu tiền tỷ khách, họ "ngâm" nhà từ năm 2011 đến khơng giao, đẩy chúng tơi vào cảnh tiền vay chịu lãi hàng tháng mà nhà chẳng được Khách hàng thêm bực từ thành hình đến giờ, dự án ngưng thi cơng năm rồi" Theo tìm hiểu, kể từ triển khai xây dựng dự án vào năm 2010, chủ đầu tư rao bán hộ cam kết bàn giao nhà (dự kiến 31/12/2011), độ trễ không thời hạn 90 ngày Nếu bên bán vi phạm HĐ mà khơng thỏa thuận lại phải hồn trả toàn số tiền nhận đồng thời toán lãi phát sinh Tuy nhiên, đến năm 2015, dự án thi cơng khoảng 80% hạng mục cơng trình ngưng lại Trước dừng thi cơng, chủ đầu tư thực chiến dịch huy động vốn cách giảm giá bán đại trà, từ 16 triệu đồng/m2 xuống 11-13 triệu đồng/m2, chí có thời điểm triệu đồng/m2 Rất nhiều lần chủ đầu tư văn xin gia hạn với nhiều lý khác nhau, gặp khó khăn thị trường BĐS đóng băng, thiếu vốn Và Tổng giám đốc Huỳnh Văn Ánh văn xin lỗi người mua nhà cho biết tìm được nhà đầu tư thứ cấp giúp đỡ hoàn thiện dự án, đồng thời nhấn mạnh dự án bắt đầu thi công trở lại, xin lùi thời hạn giao nhà tới 30/3/2015 Điều khiến người mua hộ xúc trước đây, khách hàng khiếu nại, ông Huỳnh Văn Ánh nghe điện thoại giải thích, hứa hẹn đủ điều Ơng cho biết khơng giao nhà trả lại tiền bồi thường lãi suất cho khách hàng Tuy nhiên, vài tháng nay, ông Ánh không nghe điện thoại, né tránh không gặp mặt khách hàng khơng có phản hồi Mới đây, ông Ánh đột ngột cho người gửi thông báo đến khách hàng điều trị bệnh Singapore, lúc lại nói Mỹ để chữa bệnh gan Khách hàng liên lạc qua trụ sở cơng ty lẫn qua điện thoại Vì q xúc việc hứa hão chủ đầu tư kinh doanh bất minh, số khách hàng làm đơn tố cáo hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản ông Huỳnh Văn Ánh, Tổng Giám đốc Cơng ty cổ phần Địa ốc Bình Tân gửi Cơng an TPHCM, Viện Kiểm sát Nhân dân quận Bình Tân Lá đơn ngày 19-12-2015 25 khách hàng đồng loạt ký tên kêu cứu: “Quá thời hạn bàn giao hộ lâu liên hệ phía cơng ty, mà cụ thể ơng Ánh, để hỏi tiến độ thi công dự án, ông Ánh lẩn trốn Hiện dự án ngừng thi cơng, chúng tơi u cầu giải thích rõ cam kết tiến độ bàn giao hộ phía công ty hẹn khất, hết lần đến lần khác, khơng có thiện ý hợp tác Bên cạnh đó, chúng tơi nắm giữ chứng cơng ty bán hộ cho nhiều người Nhận thấy việc làm cơng ty có dấu hiệu lừa đảo chiếm đoạt tài sản, chúng tơi làm đơn tố cáo đến quý quan mong khẩn cấp điều tra, xác minh, ngăn chặn hành vi vi phạm pháp luật công ty cá nhân ông Huỳnh Văn Ánh để tránh có thêm nạn nhân tương tự Đồng thời có biện pháp ngăn chặn ơng Ánh bỏ trốn” Ơng Võ Văn An, Phó Chủ tịch UBND phường An Lạc A, tỏ ngao ngán đề cập đến dự án chung cư Long Phụng: “Chủ đầu tư bán thu tiền đến 80% chưa giao nhà, dự án ngưng xây dựng năm Khách hàng gửi đơn lên tòa án quận, yêu cầu can thiệp giao nhà, khơng lấy lại tiền Bản thân tơi hỗ trợ tòa án, lần đưa thẩm phán leo lên 15 tầng tòa nhà thang thoát hiểm để xác minh ký biên trạng cơng trình” Ơng An cho biết, cơng trình hồn thành, lắp ráp thang máy, lót gạch, qt sơn tòa nhà chưa có điện Hiện có vụ kiện khách hàng mua nhà chung cư Long Phụng với Công ty cổ phần Địa ốc Bình Tân lên Tòa án Nhân dân quận Bình Tân chưa có vụ đưa tòa xét xử Ngày 12/8/2018, Công an TP.HCM cho biết, vừa có định số 476 phát lệnh truy nã ơng Huỳnh Văn Ánh - Giám đốc Công ty địa ốc Bình Tân, chủ đầu tư chung cư Long Phụng Residence tội “lừa đảo chiếm đoạt tài sản” II Giải thích Thơng tin bất cân xứng tình trạng bên giao dịch có thơng tin bên đối tượng được giao dịch, xuất nhiều lĩnh vực sống đặc biệt thị trường nhà đất bên bán bên có ưu thông tin lô đất hay nhà, hợp đồng, tình trạng thi cơng dự án… so với người mua Nguyên nhân từ người mua Để xảy tình trạng lừa đảo lĩnh vực bất động sản vừa qua, không khách hàng tìm hiểu khơng kỹ bị nhân viên mơi giới nhà đất cố tình “giăng bẫy”, phần lòng tham thiếu hiểu biết người dân để rơi vào tình cảnh “tiền tật mang” bỏ tiền vào dự án bất động sản đó: Thiếu thơng tin chủ đầu tư: Do khách hàng khơng tìm hiểu kỹ lưỡng chủ đầu tư, lịch sử mua bán nhà đất, hoạt động kinh doanh, chữ tín cơng ty hay thủ đoạn mà chủ đầu tư, môi giới nên dễ dàng bị chủ đầu tư, nhân viên môi giới nhà đất lừa đảo, giăng bẫy chiêu trò dẫn đến tình cảnh mua nhà giấy dự án chưa hoàn thiện thủ tục, chưa được giải phóng mặt chưa hồn tất thỏa thuận giải phóng mặt (Việc chậm bàn giao tượng được nêu) Thiếu kiến thức không được tư vấn lọc hồ sơ đảm bảo pháp lý: Những giấy tờ đảm bảo mặt pháp lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, công văn giao đất UBND thành phố/tỉnh sở tại, Giấy phép đầu tư dự án, Giấy phép xây dựng, Thẩm định thiết kế sở, chiều cao, mật độ, Quyết định cho phép triển khai dự án UBND thành phố/tỉnh, Giấy tờ chuyển nhượng dự án,… giấy tờ người mua cần xem xét trước mua hộ dự án Tuy nhiên, khơng rà sốt nhiều lần tính hợp pháp bất động sản, người mua rơi vào tình trạng "cả chì lẫn chài" dự án bị thu hồi ngân hàng vướng yếu tố pháp lý khác ( nhiều người hộ), bị lừa văn cam kết có người giúp đỡ hồn thiện dự án Thiếu thơng tin thị trường bất động sản nói chung nên bị chủ đầu tư lừa đảo văn bản, xin gia hạn với nhiều lý khác gặp khó khăn thị trường bất động sản đóng băng, thiếu vốn Tâm lý ỷ lại: Người mua ban đầu có tìm hiểu dự án hộ, sau kí kết hợp đồng với chủ đầu tư khơng ý thức đề phòng, ỷ lại vào chủ đầu tư hay bên môi giới biết rõ thông tin nên thường khơng kiểm tra thơng tin, khơng tìm hiểu Pháp luật, thiếu quan tâm tiến độ thi công, thời điểm nộp tiền hệ số lãi suất nên bị chủ đầu tư lừa bán hộ cho nhiều người khác hay bị chủ đầu tư bàn giao trễ hạn vi phạm hợp đồng (Chủ đầu tư rao bán hộ cam kết bàn giao nhà cuối năm 2011, độ trễ không thời hạn 90 ngày Tuy nhiên, đến năm 2015, dự án thi cơng khoảng 80% hạng mục cơng trình ngưng lại ngân hàng Sacombank vào tiếp chung cư này, khách hàng mới phát chủ đầu tư đem hộ bán cho nhiều người khác) Do người mua có lòng tham, thấy giá bán rẻ nên đổ xơ mua sỉ hộ (Vì mua sỉ nên diện tích 105m² được bán với giá ưu đãi triệu đồng/m², anh H toán 90%, tổng cộng gần tỷ đồng) Do tâm lý tin vào lời hứa hẹn chủ đầu tư, không xác thực thông tin (ông Huỳnh Văn Ánh nghe điện thoại giải thích, hứa hẹn đủ điều Ơng cho biết khơng giao nhà trả lại tiền bồi thường lãi suất cho khách hàng) 2 Nguyên nhân từ người bán Trong xã hội ln có nhiều cơng ty bất động sản làm ăn minh bạch Tuy nhiên, ngành công nghiệp tồn hành vi bất hợp pháp chất tự nhiên người - sẵn sàng vi phạm Pháp luật để đạt được lợi ích riêng Hầu hết với người, ngơi nhà khoản đầu tư lớn đời Vì vậy, dễ dàng trở thành chiêu trò cho kẻ lừa đảo lợi dụng: Do có lợi thông tin ( thị trường bất động sản, tính pháp lý hợp đồng mua hộ, tiến độ thi công dự án, chấp ngân hàng v.v) nắm rõ tâm lý khách hàng: ham rẻ, tin, thích khuyến mãi, tặng quà nên để kích cầu, nhiều chủ đầu tư dễ dàng “ nắm thóp” lừa đảo người mua, tung nhiều chiêu khuyến hấp dẫn kèm theo mức giá rẻ bất ngờ đối với hộ, dùng chiêu thức đánh lừa, gây áp lực lên người mua để họ ký hợp đồng nhanh chóng Thủ đoạn tinh vi, gian xảo: vào cuối năm 2016, Chi cục Thi hành án Dân quận Bình Tân có định tạm dừng việc giải thể, phá sản, thay tên, góp vốn liên doanh, chuyển quyền, chuyển nhượng, chấp với chủ đầu tư dự án Công ty cổ phần địa ốc Bình Tân, nghĩa tài sản công ty bị phong tỏa Cũng thời điểm này, theo thông tin từ Cục thuế TP.HCM, công ty chi nhánh ngừng hoạt động Nhiều khách hàng cho việc có mập mờ Bởi dự án bị chấp, hoạt động vay vốn liên quan bị phong toả Thế nhưng, thực tế, số khách hàng mang giấy tờ, hồ sơ mua hộ để vay vốn nhiều ngân hàng khác Dùng lời lẽ hứa hẹn, dùng văn xin gia hạn để tạo lòng tin cho người mua, xin kéo dài thời gian bàn giao nhà thực chất kéo dài thời gian để người mua đóng nhiều tiền tốt (có người đóng 90-95% giá trị hợp đồng, lên tới hàng chục tỷ đồng), lừa đảo thêm người mua khác đóng tiền Việc chủ đầu tư cho thi cơng trở lại cuối vào năm 2013 “động tác giả” để tiếp tục bán hộ cho khách hàng Các cơng ty mơi giới tìm cách "ăn" tiền hoa hồng nên "lờ" việc tư vấn cho khách hàng rủi ro mà họ gặp phải định mua nhà Luật pháp chưa nghiêm Các doanh nghiệp lừa đảo nhởn nhơ ngồi vòng pháp luật Luật sư Nguyễn Văn Đức, Giám đốc Công ty luật Kinh Luân, cho để xảy trường hợp trách nhiệm thuộc Sở Xây dựng UBND cấp quận, huyện, quan thuế buông lỏng quản lý Nếu quan quản lý giám sát chặt chẽ, buộc chủ đầu tư phải minh bạch thông tin tiến độ xây dựng, việc chào bán hộ, thơng tin chấp tài sản hình thành tương lai khơng thể xảy câu chuyện hộ bán cho nhiều người hộ bán tiếp tục đem chấp ngân hàng (Mặc dù kiểm tra nhiều lần, nhận nhiều đơn kiến nghị từ người mua khơng có động thái đưa xét xử Tòa án) Ơng Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết: Trước ngày 1.7.2015 luật Nhà ở, luật Kinh doanh bất động sản chưa chặt chẽ có kẽ hở cho chủ đầu tư bán hộ hình thành tương lai, huy động vốn khơng theo pháp luật, chủ đầu tư không tuân thủ điều kiện hợp đồng chí bán hộ cho nhiều người, chẳng hạn chung cư Long Phụng Mặc dù có quy định thực tế Sở xây dựng TP.HCM công bố công khai dự án bất động sản đủ điều kiện được bán, việc công bố mới công bố thông tin ban đầu dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, vấn đề sau chưa được cập nhật cơng bố tiếp Ví dụ, dự án sau bị chấp ngân hàng, xây dựng trái phép, hay có kiện dẫn đến việc thay đổi tình trạng điều kiện dự án được bán chưa có nguồn thơng tin đầy đủ thức để người dân tiếp cận III Giải pháp khắc phục Cơ chế phát tín hiệu Để khắc phục vấn đề này, người bán lẫn người mua phải cung cấp đầy đủ thơng tin cho thông tin sở để định kinh doanh Bên có nhiều thơng tin phát tín hiệu đến bên thơng tin cách trung thực tin cậy Đối với thị trường nhà đất, để giao dịch được hiệu người bán cần đảm bảo nhà tốt, khẳng định được uy tín, chất lượng thơng qua đầy đủ giấy tờ Còn người mua cần sử dụng biện pháp để trở nên tỉnh táo cách tăng cường thông tin cho tìm hiểu qua dịch vụ đánh giá xếp hạng, điều tra thông tin qua mạng, báo đài, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn nhà đất, cẩn thận với nhà đất, hộ giá rẻ xác minh thật kỹ vấn đề pháp lý dự án Bên cạnh đó, cần kiểm tra phê duyệt chủ đầu tư quy hoạch 1/500 cho dự án, tìm hiểu giấy phép xây dựng, nghĩa vụ tài chính, lực chủ đầu tư Việc tính tốn, cân nhắc, phân tích nhiều chiều thông tin khả phát triển tương lai hộ dự định mua việc làm "không thừa” mà khách hàng nên trọng Ngồi khơng nên có tâm ỷ lại, lơ là, cảnh giác dù đặt cọc nhận được quyền sở hữu Từ đó, giảm dần tình trạng thơng tin bất cân xứng gây thiệt hại cho hai bên Cơ chế giám sát, sàng lọc, đảm bảo Tuy nhiên, dựa vào bên mua bán thơng tin thực khơng được đảm bảo Vì vậy, phủ mang vai trò vơ quan trọng việc giải tình trạng Cơ chế giám sát được áp dụng nhằm mục đích kiểm sốt hậu bất cân xứng thơng tin Chính phủ cần cho quan chức kiểm tra định kì để phát sớm mặt hàng nhà đất chất lượng, thiếu uy tín cảnh báo cho người có nhu cầu mua biết hành vi lừa đảo Đồng thời, phủ cần xử lí nghiêm hành vi vi phạm Ví dụ: Chính quyền cấp giấy phép chất lượng tốt cho chủ sỡ hữu uy tín để người mua an tâm Chính phủ phải nhanh chóng kịp thời phát tình trạng rao bán nhà đất cho nhiều người trễ hạn hợp đồng Bên cạnh đó, phủ quy định thêm việc giới hạn khoản tiền đặt cọc tối đa thành lập sàn giao dịch nhà đất uy tín, cơng khai website hộ được đặt cọc cập nhật thường xuyên tình trạng hộ được giao dịch sàn giao dịch trực tiếp với chủ đầu tư, thắt chặt an ninh mạng nhằm hạn chế tin rao bán nhà đất không thật, lừa đảo, gây hoang mang, rủi ro cho người dân để người cung cấp thơng tin dễ dàng cho cung cầu gặp nhau, giảm thiểu lựa chọn ngược rủi ro đạo đức • Tài liệu tham khảo http://tiasang.com.vn/-khoi-nghiep/thong-tin-bat-can-xung-rui-ro-tiem-an-1687 https://vnexpress.net/kinh-doanh/9-sai-lam-thuong-gap-khi-mua-bat-dong-san-landau-3469592.html https://plo.vn/bat-dong-san/chu-dau-tu-bo-tron-dan-co-thu-trong-can-ho-do-dang787802.html http://cafef.vn/bat-dong-san/cu-lua-ngoan-muc-cua-chu-dau-tu-du-an-long-phungresidence-20151228195746974.chn https://baomoi.com/co-the-khoi-to-hinh-su-chu-dau-tu-chung-cu-long-phungresidence/c/27290305.epi https://vnexpress.net/kinh-doanh/9-sai-lam-thuong-gap-khi-mua-bat-dong-san-landau-3469592.html http://baodatviet.vn/bat-dong-san/tphcm-them-vu-lua-mot-can-ho-ban-cho-nhieunguoi-3296354/ http://saigondautu.com.vn/bat-dong-san/chung-cu-long-phung-residence-binh-tan-chudau-tu-om-qua-luabien-mat-60529.html https://www.dag.vn/article/truy-na-chu-dau-tu-du-an-long-phung-residence-4222622592-763.da https://cafeland.vn/tin-tuc/khach-hang-phat-hoang-khi-du-an-dang-do-chu-dau-tu-bitruy-na-75056.html http://www.sggp.org.vn/them-mot-chung-cu-bi-kien-vi-cham-giao-nha-333171.html https://www.asiareal.com.vn/cuoc-dua-bat-dong-san-va-su-tinh-tao-cua-khach-hangn253.html https://cafeland.vn/kien-thuc/luat-chua-nghiem-nguoi-mua-nha-chua-yen-tam64471.html ... sản II Giải thích Thơng tin bất cân xứng tình trạng bên giao dịch có thơng tin bên đối tượng được giao dịch, xuất nhiều lĩnh vực sống đặc biệt thị trường nhà đất bên bán bên có ưu thơng tin. .. hồn thiện dự án Thiếu thơng tin thị trường bất động sản nói chung nên bị chủ đầu tư lừa đảo văn bản, xin gia hạn với nhiều lý khác gặp khó khăn thị trường bất động sản đóng băng, thiếu vốn Tâm... Nguyên nhân từ người bán Trong xã hội ln có nhiều cơng ty bất động sản làm ăn minh bạch Tuy nhiên, ngành công nghiệp tồn hành vi bất hợp pháp chất tự nhiên người - sẵn sàng vi phạm Pháp luật để