Nghiên cứu giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Điện Biên, tỉnh Điện Biên

HỌC VIỆN NƠNG NGHIỆP VIỆT NAM LỊ THỊ HỒNG NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐIỆN BIÊN PHỦ, TỈNH ĐIỆN BIÊN LUẬN VĂN THẠC SĨ NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM - 2016 HỌC VIỆN NƠNG NGHIỆP VIỆT NAM Lò Thị Hồng NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐIỆN BIÊN PHỦ, TỈNH ĐIỆN BIÊN Chuyên ngành : Quản lý đất đai Mã chuyên ngành : 60.85.01.03 Người hướng dẫn khoa học : TS Phan Thị Thanh Huyền HÀ NỘI – 2016 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi, kết nghiên cứu trình bày luận văn trung thực, khách quan chưa dùng để bảo vệ lấy học vị Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận văn cám ơn, thông tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Hà Nội, ngày 19 tháng 09 năm 2016 Tác giả luận văn Lò Thị Hồng i LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu hồn thành luận văn, tơi nhận hướng dẫn, bảo tận tình thầy giáo, giúp đỡ, động viên bạn bè, đồng nghiệp gia đình Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi bày tỏ lòng kính trọng biết ơn sâu sắc TS Phan Thị Thanh Huyền tận tình hướng dẫn, dành nhiều cơng sức, thời gian tạo điều kiện cho tơi suốt q trình học tập thực đề tài Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam tận tình giúp đỡ tơi q trình học tập, thực đề tài hồn thành luận văn Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành luận văn./ Hà Nội, ngày 19 tháng 09 năm 2016 Tác giả luận văn Lò Thị Hồng ii MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục chữ viết tắt vi Danh mục bảng vii Danh mục hình .viii Phần Mở đầu 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.3 Phạm vi đề tài .2 1.4 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học thực tiễn 1.4.1 Những đóng góp .3 1.4.2 Ý nghĩa khoa học 1.4.3 Ý nghĩa thực tiễn Phần Tổng quan tài liệu .4 2.1 Đất đai thị trường đất đai .4 2.1.1 Đất đai 2.1.2 Thị trường đất đai 2.2 Khái quát giá đất 2.2.1 Khái niệm giá đất, giá đất 2.2.2 Đặc điểm giá đất .7 2.2.3 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 10 2.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất .13 2.3 Định giá đất 17 2.3.1 Khái niệm định giá đất 17 2.3.2 Nguyên tắc định giá đất .17 2.3.3 Các phương pháp định giá đất .19 2.4 Công tác định giá đất số nước giới việt nam 24 2.4.1 Công tác định giá đất số quốc gia giới 24 2.4.2 Công tác định giá đất Việt Nam .28 iii 2.4.3 Công tác định giá đất tỉnh Điện Biên .31 Phần Nội dung phương pháp nghiên cứu 34 3.1 Địa điểm nghiên cứu 34 3.2 Thời gian nghiên cứu 34 3.3 Đối tượng nghiên cứu .34 3.4 Nội dung nghiên cứu 34 3.4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Điện Biên Phủ .34 3.4.2 Tình hình quản lý, sử dụng biến động đất đai thành phố Điện Biên Phủ .34 3.4.3 Nghiên cứu giá đất địa bàn thành phố Điện Biên Phủ 35 3.4.4 Xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Điện Biên Phủ 35 3.5 Phương pháp nghiên cứu 35 3.5.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 35 3.5.2 Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp 35 3.5.3 Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp 36 3.5.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp xử lý số liệu .36 3.5.5 Phương pháp so sánh 37 3.5.6 Phương pháp phân tích hồi quy tuyến tính 37 Phần Kết thảo luận 39 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Điện Biên Phủ 39 4.1.1 Điều kiện tự nhiên .39 4.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội .41 4.1.3 Thực trạng phát triển khu đô thị khu dân cư nông thôn 43 4.1.4 Nhận xét chung điều kiện kinh tế xã hội 44 4.2 Tình hình quản lý, sử dụng biến động đất đai thành phố Điện Biên Phủ 45 4.2.1 Tình hình quản lý đất đai thành phố Điện Biên Phủ .45 4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất 50 4.2.3 Biến động đất đai thành phố Điện Biên Phủ giai đoạn 2011 - 2015 51 4.3 Giá đất địa bàn thành phố Điện Biên Phủ giai đoạn 2011 - 2015 52 4.3.1 Giá đất quy định địa bàn thành phố Điện Biên Phủ 52 4.3.2 Giá đất thị trường địa bàn thành phố Điện Biên Phủ 61 4.4 Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng tới giá đất 69 iv 4.4.1 Xác định yếu tố ảnh hưởng tới giá đất thành phố Điện Biên Phủ 69 4.4.2 Ứng dụng mơ hình hồi quy tuyến tính xác định mức độ ảnh hưởng yếu tố tới giá đất 70 Phần Kết luận kiến nghị 78 5.1 Kết luận 78 5.2 Kiến nghị 79 Tài liệu tham khảo 80 Phụ lục 83 v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nghĩa tiếng việt CHXHCNVN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam CN - TTCN Công nghiệp - Tiểu thủ công nghiệp ĐBP Điện Biên Phủ GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GDP Tổng sản phẩm quốc nội GPMB Giải phóng mặt KV Khu vực MTTQ Mặt trận tổ quốc NN - TS Nông nghiệp - thủy sản SPSS Statistical Package for the Social Sciences TSCQ Trụ sở quan TT Thị trường TP Thành phố TT - BTNMT Thông tư Bộ Tài nguyên môi trường UBND Ủy ban nhân dân USD Đơ la Mỹ VT Vị trí VN Việt Nam VNĐ Việt Nam đồng XHCN Xã hội chủ nghĩa vi DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1 Quy mô cấu kinh tế tính theo giá trị hàng hố TP Điện Biên Phủ giai đoan 2011 - 2015 41 Bảng 4.2 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Điện Biên Phủ năm 2015 50 Bảng 4.3 Biến động đất đai thành phố Điện Biên Phủ giai đoạn 2011 - 2015 .51 Bảng 4.4 Giá đất quy định khu vực địa bàn thành phố Điện Biên Phủ giai đoạn 2011 2015 54 Bảng 4.5 Giá đất quy định khu vực địa bàn thành phố Điện Biên Phủ giai đoạn 2011 2015 56 Bảng 4.6 Giá đất quy định khu vực địa bàn thành phố Điện Biên Phủ giai đoạn 2011 2015 58 Bảng 4.7 Giá đất quy định khu vực nông thôn địa bàn thành phố Điện Biên Phủ giai đoạn 2011 đến 2015 60 Bảng 4.8 Giá đất thị trường mức chênh lệch với giá đất quy định khu vực năm 2015 62 Bảng 4.9 Giá đất thị trường mức chênh lệch với giá đất quy định khu vực năm 2015 64 Bảng 4.10 Giá đất thị trường mức chênh lệch với giá đất quy định khu vực năm 2015 66 Bảng 4.11 Giá đất thị trường mức chênh lệch với giá đất quy định khu vực đất nông thôn năm 2015 68 Bảng 4.12 Kết phân tích độ tin cậy - Cronbach’s Alpha .72 Bảng 4.13 Kết tổng phương sai giải thích cho nhân tố phụ thuộc 74 Bảng 4.14 Kết hệ số tải nhân tố biến phụ thuộc .74 Bảng 4.15 Tóm tắt kết hồi quy 75 Bảng 4.16 Hệ số hồi quy - Coefficients .75 Bảng 4.17 Phân tích phương sai ANOVA 76 Bảng 4.18 Mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất 77 DANH MỤC HÌNH vii Kết xác định hệ số tải nhân tố cho biến phụ thuộc (bảng 4.14) cho thấy, hệ số tải nhân tố biến quan sát thỏa mãn điều kiện phân tích nhân tố hệ số Factor Loading > 0,55 khơng có biến quan sát bị loại Như vậy, nhóm nhân tố phụ thuộc gồm biến: AH1, AH2, AH3, AH4 4.4.2.3 Phân tích hồi quy xác định mức độ ảnh hưởng yếu tố tới giá đất địa bàn thành phố Điện Biên Phủ a Phân tích hồi quy Sau tiến hành bước kiểm định phân tích nhân tố, nhân tố đủ điều kiện đưa vào phân tích hồi quy nhằm xác định phương trình hồi quy tuyến tính giá đất yếu tố ảnh hưởng xác định mức độ ảnh hưởng yếu tố tới giá đất Tóm tắt kết mơ hình hồi quy thể bảng 4.15 Bảng 4.15 Tóm tắt kết hồi quy R R2 hiệu chỉnh R2 biến đổi F biến đổi Sai số F biến đổi Durbin-Watson 0,611 0,621 61,382 1,838 788a Kết bảng 4.15 cho thấy, giá trị R hiệu chỉnh 0,611, 61,1 % biến thiên giá đất ảnh hưởng biến độc lập mơ hình gây Giá trị hệ số Durbin-Watson 1,838 gần giá trị điều cho thấy khơng có tương tự tương quan biến mơ hình lần khẳng định lại kết phân tích tương quan chấp nhận Kết hệ số hồi quy thể bảng 4.16 Bảng 4.16 Hệ số hồi quy - Coefficients Mơ hình (Constant) Hệ số hồi quy chưa chuẩn hóa Hệ số hồi quy chuẩn hóa B Beta 0,644 Sig Thống kê đa cộng tuyến Chấp nhận VIF 0.002 X1 - Xã hội 0,105 0,185 0,946 1,057 X2 - Kinh tế 0,178 0,261 0,973 1,028 X3 - Khu vực 0,312 0,493 0,852 1,173 X4 - Cá Biệt 0,187 0,327 0,906 1,104 75 Từ kết hệ số hồi quy chuẩn hóa kết luận phương trình hồi quy Y = 0,644 + 0,185X1 + 0,261X2 + 0,493X3 + 0,327X4 Biến X1 có hệ số 0,185, cho biết biến xã hội có quan hệ chiều với biến phụ thuộc Y Khi yếu tố thay đổi tăng thêm giảm điểm giá đất thay đổi tương đồng theo có nghĩa tăng thêm giảm 0,185 điểm Biến X2 có hệ số 0,261, cho biết biến tính kinh tế có quan hệ chiều với biến phụ thuộc Y Khi biến kinh tế tăng thêm giảm điểm giá trị đất tăng thêm giảm 0,261 điểm Biến X3 có hệ số 0,493, cho biết biến khu vực phát triển có quan hệ đồng thuận với biến Y, tức biến khu vực tăng thêm giảm điểm biến Y thay đổi theo 0,493 điểm Biến X có hệ số 0,327, cho biết biến cá biệt có quan hệ thuận chiều với biến phụ thuộc Y, yếu tố cá biệt tăng thêm giảm điểm biến Y thay đổi theo 0,327 điểm Trong bảng 4.16 mức ý nghĩa Sig biến mơ hình hồi quy có giá trị 0.000 nhỏ giá trị tối đa 0.05, biến có ảnh hưởng tới giá đất Giá trị VIF biến lớn điều cho thấy khơng có tượng đa cộng tuyến phân tích Phân tích phương sai ANOVA để kiểm định lại độ tin cậy phân tích hồi quy, kết phân tích thể bảng 4.17 Bảng 4.17 Phân tích phương sai ANOVA Tổng bình phương df Trung bình bình phương Hồi quy 19,861 4,965 Phần dư 12,134 150 0,081 Tổng 31,994 154 F 61,382 Sig ,000a Kết phân tích phương sai ANOVA (bảng 4.17) cho thấy, giá trị F biến đổi = 61,382, mức ý nghĩa Sig = 0,000, kết phép phân tích hồi quy đảm bảo độ tin cậy 76 b Đánh giá mức độ ảnh hưởng nhân tố đến giá đất Hệ số Standard.Beta xác định vị trí ảnh hưởng biến độc lập X 1, X2, X3, X4 Căn vào hệ số hồi quy chuẩn hóa, chuyển đổi sang dạng phần trăm xếp theo thứ tự ưu tiên từ cao tới thấp sau: biến X xã hội đóng góp 8,93%; biến X2 kinh tế đóng góp 12,6%, biến X3 khu vực đóng góp 23,79%; biến X5 cá biệt đóng góp 15,78% (bảng 4.18) Như vậy, yếu tố khu vực đóng vai trò lớn ảnh hưởng tới giá đất, kết hoàn toàn hoàn toàn phù hợp với thực tế địa phương Bảng 4.18 Mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất Nhân tố ảnh hưởng Standard.Beta Tỷ lệ phần % Thứ tự ảnh hưởng X1 - Xã hội 0,185 8,93 X2 - Kinh tế 0,261 12,60 X3 - Khu vực 0,493 23,79 X4 - Cá biệt 0,327 15,78 1,266 61,10 Tổng 4.4.3 Giải pháp để hồn thiện cơng tác định giá đất địa bàn thành phố Điện Biên Phủ Qua kết nghiên cứu công tác định giá đất tỉnh Điện Biên giá đất ở, yếu tố ảnh hưởng tới giá đất địa bàn thành phố Điện Biên Phủ, đưa số giải pháp cụ thể sau: - UBND thành phố Điện Biên Phủ cần xây dựng giá quy định phù hợp với giá đất thị trường địa bàn Để thực việc xây dựng bảng giá đất quy định phù hợp với giá thị trường cần thành lập tổ chức định giá từ trung ương đến địa phương Tổ chức có nhiệm vụ định giá đất định giá bất động sản phạm vi thành phố theo quy định điều 115 Luật Đất đai 2013 tư vấn xác định giá đất - UBND tỉnh ban hành bảng giá đất cho giai đoạn năm 2015 - 2019 nhiên, việc điều chỉnh giá đất phải tiến hành thường xuyên cho phù hợp với biến động giá thị trường Trong trường hợp giá đất biến động Nhà nước công bố quy hoạch, đầu tư sở hạ tầng, xây dựng khu thị mới, cấp quyền có liên quan phải thực việc điều chỉnh giá đất kịp thời sở cân nhắc cách thận trọng tính tốn giá đất 77 theo cách phân tích mức độ cách tồn diện - UBND thành phố nên có quan tâm đầu tư nhiều sở hạ tầng để tăng khả sinh lời thu hút người dân trao đổi mua bán đất khu vực ven thành phố nơng thơn, tránh tình trạng giá đất thị bị đẩy cao, không phẩn ánh giá trị thật, giá đất khu vực ven thành phố nông thôn thấp - UBND thành phố nên có kế hoạch phát triển điểm dân cư nơng thơn khoa học, tập trung tránh tình trạng tự phát, nhỏ lẻ để thể phát triển tốt hệ thống hạ tầng kỹ thuật phục vụ đời sống Hạn chế tình trạng chuyển mục đích sử dụng đất trái phép sang đất ở, mua bán đất không quan quan quản lý 78 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 KẾT LUẬN Thành phố Điện Biên Phủ trung tâm trị, kinh tế, văn hóa xã hội tỉnh Điện Biên đầu mối giao thông quan trọng tỉnh tỉnh Tây Bắc Thành phố có vai trò đòn bẩy phát triển kinh tế tỉnh nhận quan tâm đầu tư tỉnh nhà nước Trong năm qua mặt thành phố có nhiều thay đổi, kinh tế chuyển biến tích cực, hệ thống sở hạ tầng hồn thiện Cơng tác quản lý sử dụng đất vào quy củ, công tác ban hành giá đất theo quy định, đáp ứng phần yêu cầu phát triển thành phố Tuy nhiên, với phát triển kinh tế giá đất có nhiều biến động đặc biệt khu vực thị Thành phố tích cực đạo thực công tác xây dựng bảng giá đất hàng năm, cập nhật giá đất quy định qua năm để phù hợp với giá giao dịch thực tế thị trường quy định Nhà nước giá đất Đã xây dựng bảng giá đất năm theo Luật Đất đai 2013 Nghị định 44/2014/NĐ - CP phủ giá đất Quản lý nhà nước lĩnh vực đất đai đạt nhiều thành tựu, thành phố ban hành văn thực luật, tăng cường công tác cấp GCNQSDĐ, đẩy nhanh tiến độ cơng tác bồi thường giải phóng mặt đặc biệt khu vực tái định cư thủy điện Sơn La thuộc phường Noong Bua Giá đất quy định thành phố tăng rõ rệt theo năm đặc biệt từ năm 2013 - 2015, giá đất tăng trung bình từ - 10% năm Giá đất quy định cao thuộc tuyến đường khu vực 1, thấp đất khu vực nông thôn Giá đất thị trường năm 2015 cao tuyến đường thuộc khu vực thấp dần tới khu vực nông thôn Giá đất thị trường chênh lệch lớn vị trí đoạn tuyến đường Mức chênh lệch giá đất thị trường giá đất quy định khu vực từ 1,4 - 3,14 lần, khu vực từ 1,11 - 3,22 lần, khu vực từ 1,05 - lần Tại khu vực nơng thơn giá thị trường ổn định hơn, mức chênh lệch giá đất thị trường giá đất quy định từ 1,1 - 2,18 lần Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất thành phố Điện Biên Phủ gồm: yếu tố khu vực; yếu tố cá biệt; yếu tố xã hội yếu tố kinh tế Kết chạy mơ hình 79 hồi quy tuyến tính xác định phương trình hồi quy tuyến tính Y = 0,644 + 0,185X1 + 0,261X2 + 0,493X3 + 0,327X4 Như vậy, yếu tố khu vực ảnh hưởng lớn với 23,79%; tiếp đến yếu tố cá biệt với 15,78%; yếu tố kinh tế với 12,6%; cuối yếu tố xã hội với 8,93% 5.2 KIẾN NGHỊ Để xác định xác yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Điện Biên Phủ cần mở rộng điều tra, nghiên cứu tất tuyến đường địa bàn thành phố 80 TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiếng Việt Bộ Tài nguyên Môi trường (2012) Kết nghiên cứu “Kinh nghiệm nước quản lý pháp luật đất đai” Bộ tài nguyên Môi trường (2013) Nghiên cứu thực trạng đề xuất giải pháp hồn thiện sách, pháp luật nâng cao lực định giá đất xây dựng bảng giá đất, đề tài khoa học công nghệ cấp bộ, mã số TNMT.01.14 Bộ Tài Nguyên môi trường (2014) Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng năm 2014 quy định chi tiết phương pháp định giá, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá Chính phủ (2004) Nghị định 188/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ xác định giá khung giá loại đất Chính phủ (2014) Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Chính phủ giá đất Cục kinh tế Phát triển quỹ đất (2009) Định giá gắn liền với đât (bất động sản), Tổng cục quản lý đất đai, Hà Nội Đặng Võ (2012) Kinh nghiệm quốc tế quản lý giá đất Truy cập ngày 15/06/2016 http://tapchitaichinh.vn/nghien-cuu trao-doi/trao-doi-binh-luan/kinh-nghiemquoc-te-ve-quan-ly-gia-dat-15275.html Hoàng Anh Tuấn (2013) Cần sớm khắc phục hạn chế định giá đất Truy cập ngày 01/07/2016 https://www.shs.com.vn/News/2013814/815331/can-som-khacphuc-nhung-han-che-trong-dinh-gia-dat.aspx Hoàng Trọng Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2008) Phân tích liệu nghiên cứu với SPSS.Nxb Hồng Đức, tập 2, tr 30-31, 215-220 10 Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Văn Quân (2006) Giáo trình Định giá đất Nxb trường Đại học Nơng Nghiệp Hà Nội 11 Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Vũ Kiên, (2006) Ảnh hưởng yếu tố vị trí đến giá đất thị xã Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh, tạp chí khoa học kỹ thuật nơng nghiệp 12 Hội thẩm định giá Việt Nam (2015) Công văn số 28/2015/CV/HTĐGVN việc đề nghị sửa đổi bổ sung thông tư 36/TT-BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường 13 Lê Quang Trí (1998) Giáo trình tài ngun đất đai Nxb Đại học Cần Thơ 14 Lê Quang Trí (2005) Giáo trình quy hoạch sử dụng đất đai Nxb Đại học Cần Thơ 81 15 Ngô Văn Hiền (2013) Kinh nghiệm định giá đất từ tiểu bang Queensland (Australia).Truy cập ngày 03/06/2016 http://batdongsan.com.vn/phan-tichnhan-dinh/kinh-nghiem-dinh-gia-dat-tu-tieu-bang-queensland-australia-ar53229 16 Nguyễn Thanh Trà Nguyễn Đình Bồng (2005) Giáo trình thị trường bất động sản, Nxb Nông nghiệp 17 Nguyễn Trọng Cường (2012) Nghiên cứu thực trạng giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh năm 2010 18 Phạm Văn Dũng (2005) Giáo trình Kinh tế Chính trị Mác - Lênin (dùng cho khối ngành kinh tế- quản trị kinh doanh) Nhà xuất đại học quốc gia Hà Nội tr 121-126 19 Phí Mạnh Hồng (2013) Đặc điểm thị trường đất đai hình thành tiền thuê đất Truy cập ngày 25/06/2016 http://quantri.vn/dict/details/8239-dac-diemcua-thi-truong-dat-dai-va-su-hinh-thanh-tien-thue-dat 20 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (1993).Luật Đất đai Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 21 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2003) Luật Đất đai Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 22 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2002) Pháp lệnh giá Nxb Chính trị quốc gia Hà Nội 23 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2013) Luật Đất đai Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 24 Thái Thị Lan Anh (2013) Nghiên cứu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Vinh - Tỉnh Nghệ An 25 UBND Tỉnh Điện Biên (2010) Quyết định số 30/2010/QĐ-UBND ngày 28 tháng 12 năm 2010 Quyết định ban hành bảng giá loại đất quy định áp dụng bảng giá đất địa bàn tỉnh Điện Biên 2011 26 UBND tỉnh Điện Biên (2011) Quyết định số 38/2011/QĐ-UBND ngày 30 tháng 12 năm 2011 Quyết định ban hành bảng giá loại đất quy định áp dụng bảng giá đất địa bàn tỉnh Điện Biên năm 2012 27 UBND tỉnh Điện Biên (2012) Quyết định số 30/2012/QĐ-UBND ngày 24 tháng 12 năm 2012 Quyết định ban hành bảng giá loại đất quy định áp dụng bảng giá đất địa bàn tỉnh Điện Biên năm 2013 28 UBND tỉnh Điện Biên (2013) Quyết định số 23/2013/QĐ-UBND ngày 30 tháng 12 năm 2013 Quyết định ban hành bảng giá loại đất quy định áp dụng bảng giá đất địa bàn tỉnh Điện Biên năm 2014 82 29 UBND tỉnh Điện Biên (2014) Báo cáo thuyết minh Bảng giá đất quy định áp dụng bảng giá đất địa bàn tỉnh Điện Biên từ ngày 01 tháng 01 năm 2015 đến ngày 31 tháng 12 năm 2019 30 UBND tỉnh Điện Biên (2014) Quyết định số 36/2014/QĐ-UBND ngày 27 tháng 12 năm 2014 Quyết định ban hành bảng giá loại đất quy định áp dụng bảng giá đất địa bàn tỉnh Điện Biên từ ngày 01 tháng 01 năm 2015 đến 31 tháng 12 năm 2019 31 UBND tỉnh Điện Biên (2015) Báo cáo tình hình thực nhiệm vụ phát triển kinh tế, xã hội công tác đạo điều hành UBND năm 2015 32 Vũ Anh Tuấn, Phạm Quang Phân, Tơ Đức Hạnh (2007) Kinh tế trị Mác Lênin Nxb Tổng hợp Hồ Chí Minh Tiếng Anh 33 Bollen, K.A (1998) Structural equations with latent variables, truy cập ngày 15/12/2015 http://onlinelibrary.wiley.com/book/10.1002/9781118619179 34 Hair Jr J F Anderson R E Tatham R L & Black W C (1998) Multivariate Data Analysis (5th ed.) New York: Macmillan Publishing Company 35 Likert, R A (1932) A technique for measuarement a attitudes, Archives of Phychology, Vol 140, No 55 36 Tabachnick, B G., and Fidell, L S (2013) Using Multivariate Statistics, 6th ed Boston: Pearson 83 PHỤ LỤC Phụ lục Giải thích số thuật ngữ dùng phần mềm SPSS Kiểm định thang đo Cronbach Alpha: Hệ số dùng để kiểm định độ tin cậy thang đo Hệ số tin cậy Cronbach’s Alpha cho biết đo lường có liên kết với hay không; không cho biết biến quan sát cần bỏ biến quan sát cần giữ lại Khi đó, việc tính tốn hệ số tương quan biến - tổng giúp loại biến quan sát khơng đóng góp nhiều cho mơ tả khái niệm cần đo (Hoàng Trọng Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2005) Analyze: Công cụ quan trọng SPSS bao gồm cơng cụ nhỏ để phân tích liệu (phân tích tương quan, phân tích tuyến tính,…) Scale: Công cụ kiểm định độ tin cậy thang đo Reliability analysis: Phân tích độ tin cậy Corrected item – Total correlation: Hệ số tương quan biến tổng Factor loading tiêu để đảm bảo mức ý nghĩa thiết thực EFA (ensuring practical significance) Factor loading > 0.3 xem đạt mức tối thiểu, > 0.4 xem quan trọng , ≥ 0.5 xem có ý nghĩa thực tiễn Nếu chọn tiêu chuẩn Factor loading > 0.3 cỡ mẫu bạn phải 350, cỡ mẫu bạn khoảng 100 nên chọn tiêu chuẩn Factor loading > 0.55 (thường chọn 0.5), cỡ mẫu bạn khoảng 50 Factor loading phải > 0.75 Phân tích hồi quy tuyến tính Regression: Cơng cụ phân tích hồi quy Linear: Cơng cụ phân tích hồi quy tuyến tính Dependent: Biến phụ thuộc Independent: Biến độc lập Std Error: Sai số chuẩn Standardized Coefficients: Hệ số hồi quy chuẩn hóa 84 Ajusted R Square: tham số R bình phương hiệu chỉnh cho biết mức độ % biến thiên biến phụ thuộc giải thích biến KMO: Hệ số KMO (Kaiser-Meyer-Olkin) số dùng để xem xét thích hợp phân tích nhân tố Trị số KMO lớn có ý nghĩa phân tích nhân tố thích hợp Hệ số KMO nằm khoảng 0,5 - phân tích nhân tố thích hợp (Hồng Trọng Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2005) Barlett’s test of Sphericity đại lượng thống kê dùng để xem xét giả thuyết biến khơng có tương quan tổng thể Nếu Sig kiểm định bé 0,05, kiểm định có ý nghĩa thống kê, sử dụng kết phân tích EFA (Hoàng Trọng Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2005) Hệ số Total Variance Explained tổng phương sai trích đo đặt yêu cầu ≥ 50% đáp ứng tiêu chuẩn, có nghĩa biến độc lập đưa vào mơ hình giải thích thay đổi biến phụ thuộc 85 Phụ lục Kết kiểm định thang đo Cronbach’ Alpha Thang đo nhân tố xã hội Cronbach's Alpha N of items 849 Item-Total Statistics Scale Mean if Scale Variance Corrected ItemItem Deleted if Item Deleted Total Correlation Squared Multiple Correlation Cronbach's Alpha if Item Deleted XH1 14.541935 10.626 671 454 814 XH2 14.593548 10.529 668 458 815 XH3 14.580645 11.063 641 414 823 XH4 14.619355 10.432 653 431 820 XH5 14.670968 10.898 660 449 818 Thang đo nhân tố kinh tế Cronbach's Alpha N of items 793 Item-Total Statistics Scale Mean if Scale Variance if Corrected ItemItem Deleted Item Deleted Total Correlation Squared Multiple Cronbach's Alpha if Correlation Item Deleted KT1 11.309677 4.007 601 362 746 KT2 11.251613 4.125 628 396 728 KT3 11.309677 4.345 602 365 742 KT4 11.554839 4.781 597 360 749 Thang đo nhân tố khu vực Cronbach's Alpha N of items 821 86 Item-Total Statistics Scale Mean if Scale Variance Corrected ItemItem Deleted if Item Deleted Total Correlation Squared Multiple Correlation Cronbach's Alpha if Item Deleted KV1 10.993548 4.604 681 464 755 KV2 11.077419 5.384 624 396 784 KV3 10.909677 4.823 653 430 768 KV4 11.109677 4.994 618 388 785 Squared Multiple Correlation Cronbach's Alpha if Item Deleted Thang đo nhân tố cá biệt Cronbach's Alpha N of items 713 Scale Mean if Scale Variance Corrected ItemItem Deleted if Item Deleted Total Correlation CB1 21.503226 12.368 633 481 620 CB2 21.554839 12.041 595 501 624 CB3 21.587097 11.997 617 494 618 CB4 21.606452 12.357 596 485 627 CB5 21.503226 12.252 584 475 628 CB6 21.593548 15.645 060 099 763 CB7 21.696774 16.459 -.019 098 773 Thang đo nhân tố ảnh hưởng Reliability Statistics Cronbach's Alpha Based on Standardized Items Cronbach's Alpha 785 785 N of Items Item-Total Statistics Scale Mean if Scale Variance if Corrected ItemItem Deleted Item Deleted Total Correlation Squared Multiple Cronbach's Alpha Correlation if Item Deleted AH1 10.548387 2.003 574 342 742 AH2 10.600000 2.034 587 409 735 AH3 10.541935 1.899 653 464 700 AH4 10.561290 2.079 554 334 752 87 Phụ lục Kết phân tích nhân tố EFA Kết xác định hệ số KMO Bartlett’s cho biến độc lập Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy Bartlett's Test of Sphericity 801 Approx Chi-Square 1140.887 df 153 Sig .000 Kết xác định tổng phương sai giải thích cho biến độc lập Total Variance Explained Extraction Sums of Squared Rotation Sums of Squared Loadings Loadings % of Cumulative % of Cumulative Variance % Total Variance % Initial Eigenvalues Component Total % of Cumulative Variance % Total 4.147 23.037 23.037 4.147 23.037 23.037 3.308 18.375 18.375 3.274 18.187 41.224 3.274 18.187 41.224 3.171 17.616 35.991 2.502 13.901 55.125 2.502 13.901 55.125 2.654 14.746 50.737 1.736 9.645 64.770 1.736 9.645 64.770 2.526 14.032 64.770 770 4.279 69.049 607 3.371 72.419 551 3.064 75.483 544 3.021 78.504 533 2.959 81.462 10 516 2.865 84.328 11 495 2.749 87.077 12 448 2.487 89.563 13 385 2.139 91.702 14 366 2.032 93.734 15 333 1.850 95.584 16 294 1.632 97.216 17 277 1.540 98.756 18 224 1.244 100.000 Kết xác định hệ số tải nhân tố cho biến độc lập 88 Rotated Component Matrixa Component CB3 818 CB1 805 CB2 797 CB4 790 CB5 761 XH5 809 XH2 795 XH1 785 XH4 772 XH3 760 KV1 822 KV3 813 KV4 753 KV2 739 KT3 789 KT2 786 KT1 785 KT4 775 Kiểm định KMO Bartlett’s cho biến phụ thuộc KMO and Bartlett's Test Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy Bartlett's Test of Sphericity Approx Chi-Square df 738 177.141 Sig .000 89 ... đích nghiên cứu - Điều tra nghiên cứu thực trạng giá đất biến động giá đất địa bàn thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên - Tìm hiểu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện. .. 51 4.3 Giá đất địa bàn thành phố Điện Biên Phủ giai đoạn 2011 - 2015 52 4.3.1 Giá đất quy định địa bàn thành phố Điện Biên Phủ 52 4.3.2 Giá đất thị trường địa bàn thành phố Điện Biên Phủ... tác giả: Lò Thị Hồng Tên đề tài: Nghiên cứu giá đất ở và yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở địa bàn thành phố Điện Biên, tỉnh Điện Biên Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 Tên sở