Nghiên cứu phương pháp đánh giá giá trị của đất đai

2 MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU I.Tính cấp thiết đề tài II.Mục đích đề tài III.Cách tiếp cận phương pháp nghiên cứu IV.Đối tượng phạm vi nghiên cứu V.Những kết dự kiến đạt C I I I I U C U 10 T nh h nh ụng tài ngu ên đất đai t ên gi i 10 T nh h nh ụng tài ngu ên đất đai i t nam 14 Các chương t nh kế hoạch ách ụng đất i t Nam 17 C II C SỞ LÝ ĐAI ĐÔ UYẾ CỦA MÔ P Á RIỂ ĐẤ Ị 19 Lý thu ết khái ni m 19 2.1.1.Ý nghĩa từ “đô thị” 20 2.1.2 Không gian đô thị 20 2.1.3 Vị trí thị 21 2.1.4 Khu vực xung quanh 21 Phân tích thị 23 2.2.1 Các tiếp cận khác 23 2.2.2 Hình thái học đô thị 26 2.2.3 Các mức phân tích 27 Phát t iển đô thị 29 Đủ chỗ _ đủ khu đô thị 31 Nhận xét ULDM 31 Lớp : Cao học 16 K Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy Phát t iển đất đai 31 Các mô h nh phát t iển đất bất động ản 34 2.7.1 Các mơ hình chuỗi mơ tả chuỗi-sự kiện 36 2.7 Các mơ hình hành vi làm định quan 38 2.7 Cấu trúc cung cấp mơ hình cấu trúc 39 2.7 Các mô hình dựa vào sản xuất 40 2.7 Các mơ hình cân 41 2.7 Tài liệu tham khảo bổ sung mô hình phát triển đất đai 42 Phát t iển đất đai quản lý hành đất đai 46 Phương pháp luận mô h nh ULDM 49 2.9.1 Phương pháp luận nguồn số liệu 49 2.9.2 Đặt khung mơ hình thể chế ULDM 49 Kết luận 50 C III ÁP DỤ I CÁC IẾP CẬ LÝ ĐẠI RO ĐẤ ĐAI ĐÔ P Â ÍC UYẾ VÀ IẾP CẬ MƠ P Á Ị ẠI MỘ SỐ K U ĐÔ Ị RIỂ À ỘI 52 Các nghiên cứu t nh 52 3.1.1 Các khu vực nghiên cứu 54 3.1.2 Đối tượng nghiên cứu 56 Tiếp cận nghiên cứu 60 3.2.1 Quan sát trường 60 3.2.2 Phỏng vấn 60 3.2.3 Phân tích số liệu đồ thị 61 3.3 Các ngu ên tắc cho qu ết định phương pháp luận 61 3.4 Nhận xét vế ULDM 61 Lớp : Cao học 16 K Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy 3.5 Nghiên cứu t nh Hà Nội 62 3.5.1 Giới thiệu 62 3.5.2 Khu đô thị 1, Nhân Chính 63 3.5.3 Khu thị 2, Nhân Chính 69 3.5.4 Khu đô thị 3, Làng Yên Xá 77 3.5.5 Khu đô thị 4, Triều khúc 84 3.6 Phân tích 91 3.6.1 Mơ hình thể chế ULDM 91 3.6.1.1 Xem xét chi tiết mơ hình thể chế 91 3.6.1.2 Mơ hình thể chế ULDM 95 3.6.2 Phân tích nghiên cứu tình 99 3.7 Điều t a ố li u thực tế khu đô thị minh hoạ cho mô h nh ULDM 101 3.7.1 Phương pháp tính tốn 101 3.7.2 Lập bảng tính 102 3.8 Kết luận 104 3.8.1 ULDM mơ hình thể chế 104 3.8.2 Các nghiên cứu tình 105 C KẾ LUẬ VÀ KIẾ Ị 108 Kết luận 108 Các kiến nghị 108 ÀI LI U Lớp : Cao học 16 K AM K ẢO 112 Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy DA MỤC CÁC VẼ Hình 2.1 Quá trình phát triển thị (dựa Madanipuor 1996,tr.135-137) Hình 2.2 Quá trình phát triển đất đai gia tăng giá trị đất đai (dựa Williamson,Enemark 2010,tr 196-197) Hình 2.3 Hệ thống quyền người sử dụng Buitelaar (2004) Hình 2.4 Mối quan hệ quản trị đất phát triển đất Hình 2.5 Biểu đồ luồng nghiên cứu tồn cục Hình 3.1 Hiện trạng sử dụng đất Hà Nội Hình 3.2 Quy hoạch chi tiết thành phố Hà Nội đến 2020 DA MỤC CÁC BẢ BIỂU Bảng 1.1 Diện tích lục địa Bảng 1.2 Các loại đất không sử dụng cho nông nghiệp Bảng 1.3 : Tỉ lệ % đất tự nhiên đất nơng nghiệp tồn giới Bảng 1.4 Diện tích đất sử dụng đất Trái Đất (Bouwman 1988) Bảng 1.5.Diện tích đất tự nhiên đất trồng trọt khu vực (FAO,1989) Bảng 1.6: Diện tích đất khơ hạn giới khu vực (106 ha) Bảng 1.7 Tình hình sử dụng đất Việt Nam(Theo Tổng cục Địa 1994) Bảng 2.1 Các viễn cảnh triết học nằm bên _ lý thuyết địa lý học thị ví dụ nghiên cứu (dựa Pacione 2005, tr 27-33) Bảng 2.2 Các mức phân tích thị (dựa Pacione 2005, tr 32-34) 10 Bảng 2.3 Các nhóm mơ hình phát triển đất đai mô tả chúng Gore&Nicholson (1991) Healey (1991) 11 Bảng 3.1 Các thủ tục cho lựa chọn vùng nghiên cứu 11 Bảng 3.2 Các số thuộc tính ‘khu đô thị đầy đủ’ cần thu thập 12 Bảng 3.3 Danh sách người trả lời vấn Khu đô thị 1, Hà Nội 13 Bảng 3.4 Danh sách số liệu đồ thị chi tiết chúng, Khu đô thị 1, HN 14 Bảng 3.5 Các kết việc thu thập số liệu, Khu đô thị 1, Hà Nội 15 Bảng 3.6 Danh sách người trả lời vấn Khu thị 2, Nhân Chính, Hà Nội 16 Bảng 3.7 Danh sách số liệu đồ thị chi tiết, Khu thị 2, Nhân Chính, Hà Nội 17 Bảng 3.8 Các kết thu thập số liệu, Khu thị 2, Nhân Chính, Hà Nội 18 Bảng 3.9 Danh sách người trả lời vấn, Khu đô thị 3, Làng Yên Xá, Hà Nội 19 Bảng 3.10 Danh sách số liệu đồ thị chi tiết, Khu đô thị 3, Làng Yên Xá, Hà Nội Lớp : Cao học 16 K Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy 20 Bảng 3.11 Các kết thu gom số liệu, Khu đô thị 3, Làng Yên Xá, Hà Nội 21 Bảng 3.12 Danh sách người trả lời vấn, Khu đô thị 4, Triều khúc, Hà Nội 22 Bảng 3.13 Danh sách số liệu đồ thị chi tiết, Khu đô thị 4, Triều khúc, Hà Nội 23 Bảng 3.14 Các kết thu gom số liệu, Khu đô thị 4, Triều khúc, Hà Nội 24 Bảng 3.15 Các phần tử mơ hình củng cố (được tạo dựa Healey 1992) 25 Bảng 3.16 Các phần tử khía cạnh xem xét ULDM khung mơ hình thể chế 26 Bảng 3.17 Đầu tư cơng cộng tư nhân tóm tắt tác động chúng tới phát triển đất đai 27 Bảng 3.18 Bảng tính giá đất từ giá cho thuê nhà giá thị trường Lớp : Cao học 16 K Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy LỜI MỞ ĐẦU I ính cấp thiết đề tài Việt nam quốc gia đông dân với nguồn tài nguyên đất đai khan sử dụng đất đai hiệu nhu cầu cấp thiết cho phát triển kinh tế phát triến xã hội thực mục tiêu quan trọng khác.Một biện pháp nâng cao hiệu kinh tế sử dụng tài nguyên đất đai tiếp cận kinh tế tài nguyên thiên nhiên môi trường.Để thực nhiệm vụ này,một điều thiếu xác định giá trị kinh tế tài nguyên đất đai cho sử dụng đất đai khác nhau.Tuy nhiên, việc nghiên cứu tìm hiểu,phân tích tiếp cận đánh giá giá trị kinh tế sử dụng đất đai gặp nhiều khó khăn điều kiện Việt Nam Mặt khác, đánh giá giá trị tài nguyên đất đai điều kiện mơi trường ngày có nhiều diễn biến phức tạp nhiệm vụ cấp bách không Việt Nam nói riêng mà cộng đồng quốc tế nói chung.Do vậy, việc hồn thiện phát triển tiếp cận nghiên cứu đánh giá giá trị tài nguyên đất đai cấp thiết cho nhà nghiên cứu kinh tế khắp nơi giới.Nghiên cứu tình điều kiện Việt Nam cần thiết không cho người sống làm việc Việt Nam mà đóng góp thơng tin cho người có quan tâm tới tình hình phát triển tài nguyên đất đai khu vực giới.Luận văn nàylà đóng góp vào q trình nghiên cứu thực tế khu vực miền Bắc Việt Nam (cụ thể khu vực nội thành Hà Nội) II Mục đích đề tài : Trên thực tế,chưa phổ biến rộng rãi nghiên cứu tính tốn giá trị kinh tế tài nguyên đất đai tình hình Việt Nam,cho nên mục đích thứ luận văn triển khai tìm hiểu cho tính tốn giá trị tài ngun đất đai cách khoa học có hệ thống dựa thành tựu nghiên cứu có nhà kinh tế khắp nơi giới Việt Nam Thứ hai tìm hiểu điều kiện thực tế khu thị Hà Nội,Việt Nam để ứng dụng tiếp cận truyền thống đại khoa học lý thuyết kinh tế đánh giá giá trị tài nguyên đất đai giới nhằm phát triển phương pháp luận nghiên cứu đánh giá giá trị kinh tế đất đai điều kiện Việt Nam.Trên sở đó,luận văn có mục đích triển khai mơ hình phân tích phát triển Lớp : Cao học 16 K Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy đất đai đô thị đánh giá giá trị đất đai ứng dụng phát triển đô thị Hà Nội Việt Nam III Cách tiếp cận phương pháp nghiên cứu: -Để phục vụ mục đích nghiên cứu cách đầy đủ,luận văn sử dụng tiếp cận truyền thống đại nhà kinh tế tài nguyên môi trường quốc tế,dựa sở khoa học kinh tế phúc lợi truyền thống -Cụ thể,với tiếp cận truyền thống,luận văn sử dụng phương pháp đánh giá giá trị tài nguyên đất đai dựa vào luồng giá trị mà tài nguyên đất đai tạo cho kinh tế thông qua dịch vụ cụ thể phục vụ làm nơi cư trú(các khu đô thị,các khu dân cư….),phục vụ sản xuất nông nghiệp công nghiệp xây dựng,thương mại,du lịch…với cấu chiết khấu khác -Hơn để đáp ứng điều kiện đại,cần phải ý tới tác động môi trường phức tạp,cho nên luận văn cần thiết phát triển tiếp cận đại hơn,như mơ hình đánh giá giá trị tài ngun đất đai điều kiện bị ảnh hưởng tác động môi trường.Các tiếp cận dựa nghiên cứu nhà nghiên cứu kinh tế tài nguyên thiên nhiên môi trường thập kỷ gần -Trong luận văn sâu vào nghiên cứu phương pháp đánh giá mơ hình phát triển đất đai – giá trị sử dụng đất đai cho số khu đô thị thành phố Hà Nội luồng giá trị mà loại hình đất đai thị mang lại cho kinh tế quốc dân có tỷ trọng lớn so với mục đích sử dụng đất khác -So sánh,phân tích kết phương pháp đánh giá mơ hình phát triển đất đai thị giá trị kinh tế tài nguyên đất đai khu vực đô thị Hà Nội mà luận văn sâu nghiên cứu -Tuy nhiên việc đánh giá luồng giá trị mà tài nguyên đất đai mạng lại loại hình sử dụng đất khác :nơng nghiệp,cơng nghiệp,lâm nghiệp có chung phương pháp mơ hình đánh mơ hình đánh giá giá trị đất đai cho khu thị.Do vấn đề vừa nêu tiếp tục nghiên cứu thực đề tài tương lai IV Đối tượng phạm vi nghiên cứu: Với mục đích nêu phần luận văn này,tôi tập trung nghiên cứu vào mô hình phát triển đất đai khu thị xây dựng Hà Lớp : Cao học 16 K Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy Nội.Dựa vào số liệu quan sát thực tế phương pháp luận mơ hình phân tích chọn khu đô thị đặc trưng cho loại mơ hình phát triển đất đai phổ biến Hà Nội,bao gồm : Phát triển tự phát bổ sung với hỗ trợ(KĐT Nhân Chính 2) Phát triển tự phát khơng có hỗ trợ(Làng Triều Khúc-Thanh Trì) Đã quy hoạch phát triển mức độ định(Làng Yên Xá-Hà Đông) Đã quy hoạch phát triển tốt(KĐT Nhân Chính 1) V hững kết dự kiến đạt 1.Sưu tầm tài liệu kết nghiên cứu ngồi nước để có báo cáo tổng quan tình hình nghiên cứu ứng dụng tiếp cận đánh giá giá trị đất đai theo tiếp cận truyền thống đại 2.Phân tích nghiên cứu tình hình,đặc điểm,thơng tin…về trạng sử dụng đất đai khu vực nghiên cứu 3.Triển khai phương pháp áp dụng tiếp cận truyển thống thực hành đánh giá giá trị kinh tế đất đai theo phương pháp truyền thống 4.So sánh phân tích kết đạt mơ hình phát triển đất ULDM,mơ hình thể chế đánh giá thực tế có từ quan sát khu thị nghiên cứu kiến nghị cho quan quản lý có trách nhiệm Lớp : Cao học 16 K Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy 10 C 1.1 I nh h nh I I I U C U dụng tài ngu ên đất đai t ên gi i: Quả đất có bán kính trung bình 6.371 km, chu vi theo đường xích đạo 40.075 km diện tích bề mặt đất ước tính khoảng 510 triệu km2 (tương đương với 51 tỉ hecta) biển đại dương chiếm khoảng 36 tỉ hecta, lại đất liền hải đảo chiếm 15 tỉ hecta Tổng diện tích đất tự nhiện giới chia thành nhóm phổ biến - Những vùng có khí hậu rét, lượng mưa dồi điều kiện nước tốt có nhóm đất podzol - Những vùng khí hậu ơn hòa với rừng rụng theo mùa có nhóm đất alfisols có màu nâu xám - Những vùng khí hậu ơn hòa đồng cỏ bán khơ hạn hình thành nhóm đất mollisols có màu đen giàu mùn có tầng dày - Nhóm đất khơ hạn aridosols phát triển vùng khô hạn Bắc Mỹ Châu Phi, nơi gần hoang mạc hoang mạc Nhóm đất xấu để chăn nuôi phát triển nông nghiệp có nguồn nước tưới - Ở vùng nhiệt đới nhiệt đới với lượng mưa phong phú, có nhóm đất đỏ oxisols nghèo chất dinh dưỡng Hiện trạng sử dụng đất giới theo FAO sau: 20% diện tích đất vùng q lạnh khơng sản xuất 20% diện tích đất vùng khô, hoang mạc không sản xuất 20% diện tích đất vùng q dốc khơng canh tác nơng nghiệp 10% diện tích đất vùng có tầng đất mỏng (núi đá, đất bị xói mòn mạnh) 10% diện tích trồng trọt 20% làm đồng cỏ, gồm đồng cỏ chăn thả tự nhiên đồng cỏ thâm canh Hiện nay, diện tích đất trồng trọt chiếm khoảng 10% nghĩa khoảng 1.500 triệu FAO đánh giá là: - Đất có suất cao: 14% - Đất có suất trung bình: 28% Lớp : Cao học 16 K Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy 11 - Đất có suất thấp: 58% Trong tương lai, khai phá đưa vào sử dụng nơng nghiệp khoảng 15 ÷ 20% Nhưng rõ rang, phạm vi toàn giới, đất tốt ít, đất xấu nhiều quỹ đất ngày bị thối hóa Bảng 1.1 Diện tích lục địa Ðại lục Diện tích Ðại lục Diện tích Châu Á 43.998.920 km2 Châu Nam Cực 14.245.000 km2 Châu Phi 29.800.540 km2 Châu Âu 9.699.550 km2 Bắc Mỹ 24.320.100 km2 Châu Úc 7.687.120 km2 Nam Mỹ 17.599.050 km2 Theo P Buringh, tồn đất có khả canh tác nông nghiệp giới 3,3 tỉ hecta (chiếm 22% tổng số đất liền), 11, tỉ hecta (chiếm 78% tổng số đất liền) không dùng cho sản xuất nông nghiệp do: Bảng 1.2 Các loại đất không sử dụng cho nông nghiệp Loại đất Diện tích (ha) Loại đất Diện tích (ha) Ðất dốc 2, 682 tỉ (18%) Ðất nóng 1, 341 tỉ (9%) Ðất khô 2, 533 tỉ (17%) Ðất nghèo 0, 745 tỉ (5%) Ðất lạnh 2, 235 tỉ (15%) Ðất lầy 0, 596 tỉ (4%) Ðất đóng băng 1, 490 tỉ(10%) Trên giới, Ðất trồng trọt có 1,5 tỉ hecta (chiếm 10,8% tổng số đất đai, 46% đất có khả nơng nghiệp), 1,8 tỉ hecta (54%) đất có khả nông nghiệp chưa khai thác Về mặt chất lượng đất nơng nghiệp thì: Đất có suất cao chiếm 14%, Đất có suất trung bình chiếm 28% Đất có suất thấp chiếm tới 58% Ðiều cho thấy đất có khả canh tác nơng nghiệp tồn giới có hạn, diện tích đất có suất cao lại q Lớp : Cao học 16 K Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy 100 bên hữu quan tư nhân công ty xây dựng nhà cung cấp vật liệu xây dựng v.v Các đầu vào nhân tố sản xuất, mơ hình rõ ràng đất đai đầu tư đầu vào, cách ẩn ý vốn sản xuất tòa nhà trang thiết bị sử dụng khu vực xây dựng Các đầu tác động, đầu ra cách rõ ràng, có khu vực thị, hồn cảnh nghiên cứu khu thị đầy đủ Một cách ẩn ý, tác động đầu tư công cộng tư nhân tác động tổng quát tạo vốn khu vực đô thị tác động ULDM Các vai trò bên hữu quan, sản xuất lẫn tiêu dùng, không phản ánh nhiều ULDM, vai trò chúng suy ra, dựa mơ hình thể chế Các vai trò chúng nhận biết nhà đầu tư, chủ sở hữu đất đai, người sử dụng người bảo vệ khu thị chất lượng Các mối quan hệ công cộng tư nhân thực thấy từ ULDM, giả thiết có mối quan hệ thích hợp tốt chúng cho tạo khu thị đầy đủ Mặc dù chiến lược chúng khác chung theo cách khu vực công cộng vả tư nhân mong muốn chi khoản đầu tư tối thiểu để đạt khu đô thị đầy đủ, tức chiến lược công cộng đặt nhiều gánh nặng lên khu vực tư nhân tốt chiến lược khu vực tư nhân công cộng đầu tư nhiều tốt Các quy tắc-tài nguyên-ý tưởng giả thiết chiếm hữu đất đai an toàn đăng ký, phát triển xảy bên ý thức hệ chấp nhận chung phát triển bền vững Các chế độ sản xuất, điều chỉnh ý thức hệ coi khung kinh tế toàn cục chuyển đổi từ kế hoạch hóa tập trung sang định hướng thị trường, khung hoàn cảnh nghiên cứu 3.6 Phân tích nghiên cứu t nh Trong mục nghiên cứu tình tóm tắt dạng bảng cố gắng nhìn thấy nhịp điệu mẫu hình phát triển nhận thức trường hợp hỗ trợ loại bỏ giả thiết khu đô thị đầy đủ hàm số đầu tư tư nhân công cộng Lớp : Cao học 16 K Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy 101 nh ban đầu bắt đàu tha Đầu tư cơng Đầu tư tư Tình vào cộng nhân tháng 10/2009 đổi nhận xét Khu thị 1, Nhân Chính, Hà Nội : quy hoạch thực tốt Ruộng lúa Cơ sở hạ tầng Cơ sở hạ Được phát triển đầy bắt đầu phát triển bên tầng chỗ đủ vào 2007, thiếu sân vào 2002, định lần, đất đai nhà, chơi cơng viên phủ để phát trang triển vùng thiết bị công cộng khác lần Khu đô thị 2, Nhân Chính, Hà Nội : phát triển đồng thời khơng có hỗ trợ Khu định cư nhỏ bao Cơ sở hạ tầng Đầu tư Được phát triển quanh ruộng bên lúa vào tới sở hạ tầng phần, hệ thống cống đầu khu phố bên chỗ từ rãnh cần cải thiện, 1969,1997 khu đô thị khu đô phố bên thiếu trở thành thị, cung cấp tới trọng thốn không nghiêm gian phận quận Thanh sở hạ tầng nhà họ, đường phố, thiếu sân xuân thành nhà chơi công viên, lập, khu vực bắt phát triển dần từ cải thiện nhà đầu đầu tư vào phát 1975 tới 2009 q trình hồn thiện triển Khu đô thị 3, Làng Yên Xá, Hà Nội : quy hoạch phát triển tới mức độ xác định Ruộng lúa Cơ sở hạ tầng Đầu tư Đã phát triển 2006, từ phát bên cho sở hạ tầng tốt, số miếng triển nhà tới phố chỗ từ đất để trống, Lớp : Cao học 16 K Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy 102 bắt đầu, vào 2003 bên phố bên hệ thống cống rãnh định phát triển khu đô thị tới không vận hành đô thị thực cung cấp nhà đầy đủ, thiếu thốn sân phủ lần, đất đai, họ, chơi công viên trang thiết bị nhà xây giáo dục công dựng cộng Khu đô thị 4, Triều khúc, Hà Nội : Phát triển tự phát bổ sung hỗ trợ Trang thiết bị nơng Có điện từ lúc Đầu tư chỗ Được phát triển nghiệp 1990, bắt đầu, nước từ đường sá phần, hệ thống cống vào 1990 quản lý 2003, đường sá bên khu rãnh tuyến đường hành làng bên ngồi, trang phố, hệ thống cần cải thiện, đưa định thiết bị giáo dục cống rãnh thiếu chuyển đổi vùng công cộng, chỗ,và trọng thốn nghiêm không gian thành vùng thổ cư đất đai nhà đường phố, thiếu công phân bổ đất đai nâng cấp viên Bảng 3.17 Đầu tư công cộng tư nhân tóm tắt tác động chúng tới phát triển đất đai Điều t a ố li u thực tế khu đô thị minh hoạ cho mô h nh ULDM Phương pháp tính tốn *Qua điều tra số liệu thực tế bốn khu thị (Nhân Chính 1,Nhân Chính 2,Làng Yên Xá,Làng Triều Khúc) tảng sở hạ tầng khu đô thị tương đối nhau.Nhưng giá thị trường đất đô thị khu vực nói bị ảnh hưởng nhiều mức độ đường xá.Tôi chia khu vực thành cấp độ để điều tra giá thị trường hình thức sử dụng đất :nhà ở,nhà cho thuê làm văn phòng,kinh doanh,nhà kết hợp kinh doanh… -Cấp độ : khu vực gần đường có lòng rộng ≥ 5m Lớp : Cao học 16 K Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy 103 -Cấp độ : khu vực gần đường có lòng rộng 3m ÷ 5m -Cấp độ : khu vực gần đường có lòng rộng 1,5m ÷ 3m -Cấp độ : khu vực gần đường có lòng rộng ≤ 1,5 m *Dựa vào phương pháp tính giá trị ròng NPV với mức tỷ lệ lãi suất 10%,12% 15% quy đổi từ năm đến năm thứ 1000 (coi ∞) kết hợp với số liệu thực tế điều tra lập bảng tính để so sánh với giá trị thị trường khu vực điều tra nghiên cứu Lập bảng tính Áp dụng công thức : n NPV= n Bt Ct  1  r  -  1  r  t 0 t t 0 t Trong đó:  NPV: Giá trị ròng  Bt: Tổng thu nhập đất đai năm thứ t  Ct: Tổng chi phí tu bảo dưỡng nhà đất năm thứ t  t: Thời điểm tính tốn, thường cuối năm, t=1, 2, 3, 4…n  n: ∞ (ở tính đại diện đến năm thứ 1000 năm sau giá trị 1/(1+r)t →0 t →∞)  r: Tỷ lệ chiết khấu (10%,12% 15%) Các kết thể bảng 3.18 Lớp : Cao học 16 K Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy 104 *Nhân xét kết tính toán: - Qua nghiên cứu quan sát trường bốn khu đô thị mà luận văn nghiên cứu,từ bảng tính tốn 3.18 ta có số nhận xét sau: +Khu đô thị làng Yên Xá –Hà Đông làng Triều Khúc – Thanh Trì,trước khu đô thị làng cổ nông dân Việt Nam,do tình hình phát triển gia tăng dân số nhanh mà cấp quyền địa phương thành phố có định chuyển đổi số diện tích đất nông nghiệp thành khu dân cư kèm dtheo đầu tư sở hạ tầng ban đầu.Do luồng giá trị mang lại từ đất đai thay đổi tăng so với khu vực sử dụng cho mục đích nơng nghiệp.Tuy nhiên làng Triều Khúc phát triển định hướng,các lơ đất bị chia rẽ manh mún,cơ sở hạ tầng nên khu vực khơng có khả tự phát triển tiếp để nâng lên thành khu thị đại hơn.Vì lý nên giá giao dịch đất khu vực có tính bất định cao,thường giá bán cao vượt hẳn giá trị thật mảnh đất nên giao dịch khó thực +Khu thị :1 Nhân Chính,đối với khu thị Nhân Chính có quy hoạch xây dựng khơng gian,cơ sở hạ tầng đủ đáp ứng yêu cầu mà khu thị cần có,nhưng khu thị có phần thiếu :cơng viên xanh,sân chơi chung,nhà văn hoá … nên giá giao dịch đất đai nhà khu ổn định sát với giá trị thực đất đai nhà ở.Còn khu Nhân Chính phát triển từ làng cổ nông thôn Việt Nam,mới hỗ trợ sỏ hạ tầng ban đầu đường giao thông,hệ thống điện,hệ thống nước sạch,cống rãnh … chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng định hướng phát triển thành khu đô thị đạt tiêu chuẩn mà phát triển tự phát nên bất định giá giao dịch đất đai lớn nhiều so với giá trị thực nó.Do giao dịch đất đai khó xảy - Trong Chương Phương pháp luận, có bốn kiểu khu vực khác đề xuất để lựa chọn nghiên cứu Các kiểu khu vực nghiên cứu dựa ‘mẫu hình phát triển’ thảo luận trước khơng chứng tỏ khớp cách xác với mẫu hình giả thiết Tuy nhiên, thảo luận khởi đầu với đối tác Hà Nội cung cấp tảng khẳng định cho lựa chọn trường hợp thích hợp Do vậy, nghiên cứu tình không bị cản trở tác động xấu Lớp : Cao học 16 K Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy 105 tìm hiểu sau khu thị khơng xác khớp với giả thiết khởi đầu mẫu hình phát triển Ngược lại, giúp cho việc hiểu mẫu hình phát triển thay đổi rộng nào, ln có số động lực phần tử khác ảnh hưởng tới việc phát triển khu vực Trong tương lai, lý thú để phát hai nhiều khu vực tương tự, nơi bắt đầu phát triển gần thời điểm, tình kinh tế-xã hội, mơi trường trị tương tự Điều trường hợp lý tưởng cho nghiên cứu Mặt khác, có phương pháp luận cải thiện khái niệm hóa khu thị đầy đủ khái niệm tạo thành ‘tỷ lệ chi tiêu công cộng tư nhân tình khu thị’,để kiểm tra ULDM, dễ dàng để kiểm tra khu thị nào, khơng có nhu cầu tìm kiếm trường hợp lý tưởng - Rõ ràng Khu đô thị Hà Nội, khơng có điều chỉnh cơng cộng khởi đầu cho kiểm soát phát triển Như kết quả, khu đô thị chật chội thiếu vắng không gian công cộng phố Khu thị cho thấy ví dụ tốt phát triển có quy hoạch, mức mảnh đất, cho thấy mẫu hình tốt mức khu phố Rõ ràng là, thiếu vắng điều chỉnh cơng cộng chí Khu đô thị phát triển xây dựng tốt Hà Nội, khu vực tư nhân khơng có quy hoạch khơng gian cho sân chơi cơng viên khu vực xanh Có thể quan sát thấy công cộng không cưỡng điều chỉnh thay mặt lợi ích cơng cộng, khu đô thị thiếu số trang thiết bị không gian đô thị tươm tất, sân chơi khu xanh Một quan sát quan trọng khác thiếu vắng điều chỉnh công cộng dạng quy hoạch, cưỡng chế, tầm nhìn phát triển tương lai, tạo gánh cho khu vực công cộng, ví dụ từ Hà Nội cho thấy vấn đề trưng dụng đền bù liên quan tới xây dựng đường cải thiện đường cũ 3.8 Kết luận 3.8.1 ULDM mô h nh thể chế So sánh phần tử ULDM với mơ hình thể chế cho thấy ULDM khơng đưa vào cách công khai chi tiết, điều làm việc với vai trò, mối quan hệ, chất lượng lợi ích, phần quy tắc-tài nguyên-ý tưởng, chế độ sản xuất điều chỉnh ý thức hệ Tất phần tử này, Lớp : Cao học 16 K Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy 106 điều đề cập cách yếu cục ULDM, đưa nhấn mạnh Healey (1992) tới đại diện cấu trúc thể chế Mơ hình thể chế hữu ích để tìm khơng nghiên cứu chi tiết ULDM Danh sách đầy đủ phần tử khía cạnh đề xuất mơ hình thể chế hữu ích để nghiên cứu ULDM kỹ lưỡng xác định tượng quan sát số liệu cần thu thập, thực cơng trình trường thực nghiệm Tuy nhiên, mơ hình ULDM đề cập cách hoàn chỉnh vũ đài nghiên cứu mục tiêu nó, mơ hình đủ tốt để khái niệm hóa phát triển đất đai thị hàm số đầu tư tư nhân cơng cộng Như giành cho tính thích hợp mơ hình thể chế cho ULDM, hỗ trợ tốt cho ULDM theo cách thức lấp đầy số lỗ hổng ULDM Danh sách phần tử chức chúng, ví dụ trường hợp mơ hình thể chế, cung cấp minh họa xuất sắc cần thiết phải tính tới nghiên cứu q trình phát triển Cuối cùng, có kết luận mơ hình, kể ULDM thể chế, tên hàm ý, mục tiêu tập trung thể chế, thiết kế cho mục đích đặc biệt đầu bên hoàn cảnh kinh tế-xã hội trị hồn cảnh xã hội khác chúng cố gắng đề cập vấn đề đầu xách tốt Điều biểu diễn lời nói Gore Nicholson (1991) “Mặc dù rõ ràng kiểu mơ hình khác đưa mức hiểu biết khác nhau, khơng có lý loại bỏ mơ hình khỏi tay” Do mơ hình phục vụ mục tiêu riêng chúng, coi ULDM phục vụ mục tiêu cách vừa đủ 3.8 Các nghiên cứu t nh Tất nghiên cứu tình cho thấy phát triển khu vực nhà ln có đầu tư từ khu vực công cộng lẫn tư nhân Điều chí trường hợp Khu thị Hà Nội, nơi mà cư dân đủ giàu có tốn để mua nhà hộ họ khu vực chất lượng tương đối cao Trong trường hợp vậy, công cộng đầu tư vào sở hạ tầng bên ngồi Một trường hợp, Khu thị Hà Nội, cho thấy mẫu hình lý thú Đó trường hợp nơi mà khu vực tư nhân đầu tư việc lát hè phố bên khu phố hệ thống cống rãnh sân chơi Có thể cần có giả thiết việc xây Lớp : Cao học 16 K Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy 107 dựng hệ thống cống rãnh tương đối dễ dàng, việc lát phố nhỏ hẹp tương đối rẻ, có nhu cầu khẩn thiết cho sân chơi rẻ việc xây dựng chúng Cho dù nữa, kiểu trường hợp cần khám phá chi tiết để hiểu công việc phát triển Các trường hợp khác cho thấy khu đô thị đạt tới trạng thái chúng kết đầu tư công cộng Một trường hợp, Khu đô thị từ Hà Nội, ví dụ trường hợp khu vực tư nhân có đủ tiền, mua nhà cách đầy đủ, điều cho thấy nhu cầu cho đầu tư công cộng cần thiết dạng sở hạ tầng bên Cũng vậy, trường hợp cho thấy nhu cầu can thiệp công cộng quy hoạch chi tiết thực quy hoạch phát triển Công cộng phục vụ người bảo vệ phúc lợi nhân dân, trường hợp cách cưỡng bách việc xây dựng khu vực công cộng sân chơi công viên nhỏ khu vực xanh, thiếu sót khu thị Các trường hợp Hà Nội, kể Khu đô thị 4, nơi mà họ cuối nhận cung cấp nước từ công cộng nơi mà cư dân tự xây dựng sân chơi, khu đô thị mức chấp nhận cách hợp lý, họ thiếu nghiêm trọng không gian công cộng phố, công viên sân chơi Mức chấp nhận cách hợp lý gán cho chất lượng nhà, cung cấp sở hạ tầng (cung cấp nước, điện, hệ thống cống rãnh đường sá bên lẫn bên phố) Mức đạt được, kết đầu tư công cộng vào sở hạ tầng đầu tư tư nhân vào nhà Một quan sát đáng lưu ý tất khu đô thị giai đoạn cải thiện mở rộng Vì cơng cộng cung cấp sở hạ tầng sở tốt hơn, khu vực tư nhân bắt đầu cải thiện nhà họ Một số trường hợp từ quốc gia khác chuyển đổi từ chế kế hoạch hóa tập trung sang định hướng thị trường cho thấy khu thị nằm mức chấp nhận Tất các khu đô thị thiếu sở hạ tầng sở ngoại trừ điện tuyến đường Thậm chí số khu thị, nơi mà sở hạ tầng sẵn có vùng lân cận, có hộ gia đình có khả kết nối với chúng Khơng giống trường hợp Hà Nội, nơi mà cư dân có sở hạ tầng sẵn có nội khu phố họ, khu đô thị cư dân phải xây dựng Lớp : Cao học 16 K Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy 108 sở hạ tầng bên phố ngơi nhà Các khu thị thiếu cách nghiêm trọng dịch vụ , bảo dưỡng phố xá, sân chơi công viên khu xanhv.v Các trang thiết bị giáo dục không sẵn có khu thị Ở đó, thấy khu vực tư nhân đầu tư vào tài sản đất đai họ cải thiện dần dần, nhiên khơng có đầu tư cơng cộng, ngoại trừ điện tuyến đường thời điểm khởi đầu điều tạo khu đô thị mức chấp nhận Có thị quốc gia đó, khơng có thay đổi khoảng thời gian dài , khơng thay đổi ngoại trừ nhà to miếng đất, phố xá nguyên điều kiện tồi tàn Mẫu hình tồn cục trường hợp phát triển đất đai quan sát thấy Hà Nội khẳng định giả thiết khu đô thị đầy đủ hàm số đầu tư tư nhân cơng cộng Nó cho thấy cơng cộng không đầu tư, khu đô thị không phát triển Đánh giá đánh giá định tính dựa xét đốn trí tuệ Cần có bổ sung khẳng định cho đánh giá với tính tốn định lượng hệ thống Thêm nữa, trở nên rõ ràng là, đề cập mối quan tâm trực tiếp nghiên cứu, tức kiểm tra giả thiết, có nhiều khía cạnh cần xem xét Có câu hỏi vận hành khác biệt đặc điểm địa phương quốc gia khác nào, vai trò quy hoạch kiểm sốt cơng cộng phát triển đất đai, tác động can thiệp trị, độ đa dạng mẫu hình phát triển, khái niệm hóa thuật ngữ khu thị đầy đủ, áp dụng tình nghiên cứu hoàn cảnh quốc gia phát triển Lớp : Cao học 16 K Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy 109 C KẾ LUẬ VÀ KIẾ Ị Kết luận Qua phân tích đánh giá luận văn,có thể kết luận việc phân tích đánh giá mơ hình phát triển đất đai giá trị đạt mục tiêu mà luận văn đề : 1.Sưu tầm tài liệu kết nghiên cứu ngồi nước để có báo cáo tổng quan tình hình nghiên cứu ứng dụng tiếp cận đánh giá giá trị đất đai theo tiếp cận truyền thống đại 2.Phân tích nghiên cứu tình hình,đặc điểm,thơng tin…về trạng sử dụng đất đai khu vực nghiên cứu khu thị Nhân Chính 1,Nhân Chính 2,Làng Triều Khúc,Làng Yên Xá 3.Áp dụng phương pháp tiếp cận truyển thống,hiện đại thực hành đánh giá giá trị kinh tế đất đai cho khu đô thị nói 4.So sánh phân tích kết đạt mơ hình phát triển đất ULDM,mơ hình thể chế kết thực tế có từ quan sát khu đô thị nghiên cứu kiến nghị cho quan quản lý có trách nhiệm Phương pháp đánh giá mơ hình phát triển đất đai giá trị theo mơ hình ULDM tỏ phù hợp với điều kiện Hà Nội,do quy hoạch phát triển khu đô thị khác,không Hà Nội nói riêng mà áp dụng mơ hình phát triển đất đai cho đô thị khu vực khác Việt Nam nói chung Các kiến nghị - Mặc dù luận văn trả lời tất câu hỏi đặt cho nghiên cứu mục tiêu nêu, kết mở số mối quan tâm cần đề cập nghiên cứu tiếp để thích hợp cách đầy đủ củng cố mặt lý thuyết Các nghiên cứu phản ánh nghiên cứu tình -Như kết nghiên cứu tình huống, nhiều vấn đề nhận biết cho khám phá thêm cải thiện thêm Chúng nhu cầu nghiên cứu định lượng kết hợp với phương pháp định lượng tổng hợp khái niệm hóa thuật ngữ khu đô thị đầy đủ, để xác định cách xác cần hiểu chiếm hữu đất đăng ký đất vấn đề liên quan tới tình Lớp : Cao học 16 K Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy 110 khu vực nghiên cứu tình huống, lựa chọn khu vực nghiên cứu mẫu hình phát triển khác nhau, vai trò điều chỉnh công cộng phát triển đất đai, tác động can thiệp trị, đặc điểm tình địa phương tính tương thích trạng thái từ quốc gia khác Ba khoản mục cuối thực tế vấn đề đề cập ULDM, trở thành rõ ràng khơng từ nghiên cứu tình huống, mà từ mơ hình thể chế, khoản mục có tác động quan trọng lên phát triển đất đai Chúng cần đề cập làm việc với mối quan tâm thảo luận nghiên cứu - Cải thiện phương pháp luận cho nghiên cứu tình Đánh giá đáng tin cậy dựa vào đánh giá định tính diễn giải trí tuệ kết nghiên cứu tình huống, khơng cung cấp đánh giá trực tiếp nhận biết cách rõ ràng liệu khu đô thị đầy đủ có hàm số đầu tư tư nhân công cộng hay không Do vậy, cần thiết phải làm việc phương pháp luận, điều bổ sung cho đánh giá định lượng Điều bắt đầu, trước hết, với việc khái niệm hóa thuật ngữ ‘khu đô thị đầy đủ’ Nghiên cứu đủ với khái niệm khu đô thị (Johnston 1981; Pacione 2005) thấy tài liệu tham khảo đô thị thuật ngữ nhà đầy đủ định nghĩa UNHABITAT (1996) UN-HABITAT (2009b) định nghĩa chỗ đầy đủ cách chi tiết “… đủ tính riêng tư, khơng gian đầy đủ, dễ lại, an ninh đầy đủ, an toàn chiếm hữu, ổn định lâu bền mặt cấu trúc, đủ chiếu sáng, sưởi ấm thơng gió, đủ hạ tầng sở, cung cấp nước, trang thiết bị vệ sinh quản lý chất thải, chất lượng môi trường bền vững nhân tố liên quan tới sức khỏe đặt đầy đủ dễ dàng tới nơi làm việc trang thiết bị …” Dựa danh sách số nói sử dụng cho nghiên cứu này, danh sách số cho khu đô thị đầy đủ cần phải hồn thành Khi đó, sử dụng chuẩn có, chuẩn thiết kế Khu đô thị sử dụng Rui (2003) nghiên cứu bà ta, tiêu chuẩn thể chế khác ưa thích hơn, xác định mức chấp nhận chất lượng số Mức chất lượng định hình lên khái nhiệm ‘khu đô thị đầy đủ’ phục vụ dấu chuẩn theo tình so sánh đánh giá Tuy nhiên, mức chấp nhận chất Lớp : Cao học 16 K Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy 111 lượng chuẩn chung nhất, điều điều chỉnh cho điều kiện địa phương dựa chuẩn địa phương Đồng thời, cần thiết thiết lập tiêu chuẩn cho số phép đánh giá định lượng Điều không nhiệm vụ dễ dàng, phương pháp luận phát triển, cách hy vọng là, cung cấp nhiều đánh giá trực tiếp nhận biết dễ dàng điều kiện vật lý khu thị, ví dụ đánh thấy phương pháp luận sử dụng Rui (2003), đánh giá điều kiện vật lý khu đô thị Sau điều kiện vật lý tính toán, cần thiết xem xét điều kiện vật lý hình thành kết đầu tư công cộng tư nhân Điều hàm ý có nhu cầu cho tính tốn xác việc cần tiêu cho cho ai, điều này, hy vọng, thực với phương pháp từ công nghiệp xây dựng thu thập số liệu từ tổ chức thích hợp, xem xét kinh tế-xã hội, trị mơi trường Cần có câu hỏi tất vấn đề không vận hành nghiên cứu Khởi đầu có xem xét cho nhiều kiểu tính tốn khác để đánh giá xác khối lượng đầu tư cơng cộng tư nhân, tỷ lệ không gian đầu tư cơng cộng tư nhân, sử dụng tính toán đa tiêu chuẩn Tuy nhiên, xem xét nhu cầu khám phá chủ đề tương đối mơ hình nghiên cứu thị phát triển đất đai để hỗ trợ nghiên cứu, nghiên cứu tình huống, có định sử dụng phân tích mô tả định lượng thu thập số liệu thực địa mở rộng để thực tính tốn ,cho phép thu thập đủ số liệu tính tốn định tính hiểu biết sâu sắc trình phát triển đất đai Tuy nhiên, thông qua công việc nghiên cứu, tất khía cạnh đưa ý tưởng để phát triển thảo luận thêm - Chiếm hữu đăng ký đất đai Vấn đề chiếm hữu đăng ký đất đai Hà Nội bảo đảm quyền sử dụng lâu dài khả chuyển nhượng Đó điều kiện phù hợp cho chiếm hữu đăng ký đất đai, tàng cần thiết cho tiêu chuẩn giống ‘khu đô thị đầy đủ’ Tuy nhiên, quốc gia giai đoạn chuyển đổi kinh tế từ kế hoạch hóa tập trung sang định hướng thị trường có điều kiện vây Lớp : Cao học 16 K Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy 112 Sự kiện nhấn mạnh tới nhu cầu phải bỏ nhiều quan tâm cho chiếm hữu đăng ký đất đai, nhu cầu cho điều nằm bên lý thuyết thực nghiệm giả thiết ULDM chiếm hữu đất đai an toàn quyền đất đai đăng ký Điều thực cho quyền sở hữu lẫn quyền cho thuê Chỉ sau điều thực nghiên cứu hữu ích Do vậy, cần có nhu cầu tổ chức nhiều nghiên cứu để hỗ trợ giả thiết ULDM, ví dụ khẳng định người cho thuê bất động sản giống Hà Nội có quyền sử dụng dài hạn chuyển nhượng, giống quyền sở hữu, tức người cho thuê bất động sản, coi chủ sở hữu Lớp : Cao học 16 K Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy 113 TÀI LI U AM K ẢO iếng Vi t Nguyễn Trung Dũng Kinh tế tài nguyên thiên nhiên môi trường NXB Khoa học tự nhiên công nghệ, 2010 Nguyễn Ngọc Dung Quản lý tài nguyên môi trường, NXBXD Hà Nội, 2008 Nguyễn Văn Chọn Kinh tế xây dựng NXB Nông nghiệp, 2000 Đặng Kim Chung, Đinh Văn Đãn.Kinh tế nông nghiệp Việt Nam, NXB Nông Nghiệp Hà Nội, 2006 Đào Văn Khiêm.Bài giảng Kinh tế tài nguyên thiên nhiên môi trường nâng cao 2010 Lê Văn Khoa Sinh thái môi trường đất NXBĐHQG Hà Nội, 2004 Lê Văn Khoa, Nguyễn Xuân Cự, Trần thiện Cương, Nguyễn Đình Giáp Giáo trình nhiễm môi trường đất biện pháp xử lý NXBĐHQG Hà Nội, 2010 Lê Thị Nguyên, Nguyễn Trọng Hà Bài giảng Hướng tới sử dụng tối ưu tài nguyên đất nước, năm 2009 Trần Kông Tấu Tài nguyên đất NXBĐHQG Hà Nội, 2006 10 Đào Châu Thu Đánh giá đất NXBNN, 1998 11 Đỗ Anh Tuân Kinh tế tài nguyên Rừng, NXB Nông nghiệp, 2009 12 Hội khoa học đất Đất Việt Nam NXBNN, 2000 iếng Anh 1.Kompas, T (2002), 'Market reform, productivity and efficiency in Vietnamese rice production', Working paper, Paper presented to the Economic Division, Research School of Pacific and Asian Studies, Australian National University Marsh, S P and T G MacAulay (2002), 'Land reform and the development of commercial agriculture in Vietnam: policy and issues', Agribusiness Review World Bank in Vietnam (1998), Advancing Rural Development from Vision to Action, World Bank, Hanoi, Vietnam Lớp : Cao học 16 K Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy 114 Vo, Dang Hung 1997 ‘Land administration reform in Vietnam.’ Presented at FIG Commission Symposium SMERU Research Team 2002 ‘An impact evaluation of systematic land titling under the Land Administration Project(LAP).’ Mimeo Hayami, Yujiro 1993 ‘Strategies for the reform of land property relations in Vietnam.’ Mimeo 7.Hung, NM, 2008,The Economics of Land Fragmentation in the North of VietNam 8.Terry Grissom, 2005, Property economics:growth theory and valueation of sustainable development options Knack, Steven, and Philip Keefer 1995.‘Institutions and economic performance:Cross- country tests using alternative measures.’ Economics and Politics 7: 207–227 Lớp : Cao học 16 K Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy ... -Trong luận văn sâu vào nghiên cứu phương pháp đánh giá mơ hình phát triển đất đai – giá trị sử dụng đất đai cho số khu thị thành phố Hà Nội luồng giá trị mà loại hình đất đai thị mang lại cho kinh... dụng đất khác -So sánh,phân tích kết phương pháp đánh giá mơ hình phát triển đất đai thị giá trị kinh tế tài nguyên đất đai khu vực đô thị Hà Nội mà luận văn sâu nghiên cứu -Tuy nhiên việc đánh giá. .. điều thiếu xác định giá trị kinh tế tài nguyên đất đai cho sử dụng đất đai khác nhau.Tuy nhiên, việc nghiên cứu tìm hiểu,phân tích tiếp cận đánh giá giá trị kinh tế sử dụng đất đai gặp nhiều khó