3 kinh doanh BDS tong hop tai lieu1

THỰC TRẠNG XÂY DỰNG VÀ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Thị trường bất động sản thị trường có vị trí vai trò quan trọng kinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp với thị trường tài tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động Phát triển ổn định, lành mạnh, có hiệu thị trường bất động sản tạo khối lượng lớn sở vật chất cho xã hội, giúp cho ngành sản xuất, kinh doanh, dịch vụ phát triển nâng cao điều kiện sống cho tầng lớp nhân dân, góp phần quan trọng vào phát triển kinh tế - xã hội đất nước trình xây dựng, phát triển đô thị nông thôn bền vững Để có sở pháp lý điều chỉnh vấn đề liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản, với pháp luật đầu tư xây dựng, đất đai, nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản Quốc hội thông qua ngày 29/6/2006 Sau 07 năm triển khai thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2006 văn hướng dẫn thi hành, bên cạnh đóng góp tích cực, phát sinh số bất cập quy định Luật cần sửa đổi, bổ sung nhằm đảm bảo tính thống nhất, đồng với hệ thống pháp luật phù hợp với yêu cầu thực tiễn Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) trình Quốc hội cho ý kiến thông qua vào năm 2014 Trong bối cảnh đó, tài liệu tổng hợp tình hình xây dựng thi hành pháp luật kinh doanh bất động sản để có sở đánh giá Đặc biệt, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 sau 07 năm triển khai thực đạt nhiều kết quan trọng, đồng thời bộc lộ số tồn bất cập v.v làm hạn chế phát triển thị trường bất động sản gây khó khăn, vướng mắc cho nhà đầu tư, người dân quan quản lý nhà nước cấp trình triển khai thực thi pháp luật I CÔNG TÁC XÂY DỰNG CƠ CHẾ, CHÍNH SÁCH Mặt 1.1 Ban hành văn QPPL chế, sách Hệ thống quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động thị trường bất động sản dần hoàn thiện (Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Kinh doanh bất động sản Nghị định hướng dẫn thi hành), tạo hệ thống pháp luật đầy đủ để thị trường bất động sản phát triển ngày bền vững hiệu quả, môi trường đầu tư ngày thơng thống thuận lợi cho nhà đầu tư nước nước Đặc biệt, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 định hướng, tạo hành lang pháp lý cho quan quản lý nhà nước bước quản lý hiệu quả, đưa hoạt động thị trường bất động sản vào nề nếp, ngày minh bạch, công khai Để triển khai hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản 2006, Chính phủ ban hành 05 Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản Ngoài ra, Chính phủ ban hành nhiều Nghị định có điều chỉnh vấn đề liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003, Luật Xây dựng 2003, Luật Nhà 2005, Luật Doanh nghiệp 2005, Luật Đầu tư 2005 v.v Chính phủ ban hành 05 Nghị nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh Thủ tướng Chính phủ ban hành 03 Chỉ thị 02 Quyết định đạo, đôn đốc Bộ ngành, địa phương triển khai thi hành Luật Kinh doanh bất động sản; khắc phục bất cập thị trường bất động sản Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp, Bộ Kế hoạch Đầu tư, Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Bộ, ngành có liên quan ban hành nhiều văn hướng dẫn, tổ chức triển khai Luật Kinh doanh bất động sản Trong đó, Bộ Xây dựng ban hành 09 Thông tư 01 Quyết định Đặc biệt năm 2013, để tháo gỡ khó khăn, giảm tồn kho thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng phối hợp với Bộ, ngành có liên quan tập trung ban hành văn hướng dẫn thực giải pháp quy định Nghị số 02/NQ-CP Chính phủ Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành theo thẩm quyền văn quy định cụ thể để thực Luật Kinh doanh bất động sản văn quy phạm pháp luật quan Trung ương ban hành Nhìn chung, văn hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản ban hành kịp thời tạo hành lang pháp lý hoàn chỉnh, phù hợp với thực tế, đáp ứng yêu cầu công tác quản lý nhà nước hoạt động kinh doanh bất động sản thời gian qua Đặc biệt là, sách gần Nhà nước nhà thị trường bất động sản đạt nhiều mục tiêu như: giảm hàng tồn kho bất động sản, thực mục tiêu Chiến lược quốc gia nhà ở, bước khắc phục lệch pha cung-cầu, phát triển ổn định thị trường, góp phần khôi phục kinh tế, đảm bảo an sinh xã hội 1.2 Rà sốt thủ tục hành Trong q trình triển khai thực Luật Kinh doanh bất động sản, Bộ Xây dựng chủ trì thực rà sốt đơn giản hóa thủ tục hành có liên quan đến kinh doanh bất động sản, cụ thể sau: - Thủ tục cấp chứng môi giới, định giá bất động sản; - Thủ tục cấp lại chứng môi giới, định giá bất động sản; - Thủ tục công nhận sở đủ điều kiện đào tạo, bồi dưỡng kiến thức môi giới, định giá bất động sản quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản; - Thủ tục thông báo hoạt động sàn lên Website Mạng sàn giao dịch bất động sản Việt Nam - Thủ tục chuyển nhượng tồn dự án khu thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp 1.3.Tyên truyền, phổ biến pháp luật kinh doanh bất động sản Công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật kinh doanh bất động sản thực qua nhiều hình thức thơng qua hội nghị tuyên truyền, tập huấn tỉnh, sở, ngành, quận, huyện; tổ chức tập huấn, biên soạn phát hành tài liệu tuyên truyền, thông qua hội thi, hội thảo pháp luật, thông qua Tủ sách pháp luật, thông qua công tác trợ giúp pháp lý… Ngoài ra, buổi giao lưu trực tuyến thường xuyên Bộ Xây dựng phối hợp tổ chức, thông qua báo đài báo Xây dựng, Báo Thanh niên, báo Tuổi trẻ, Đài Truyền hình Việt Nam, Đài Tiếng nói Việt Nam, Đài Infotivi, Đài Invest Tivi… để vừa tuyên truyền vừa giải đáp thắc mắc địa phương, doanh nghiệp, người dân lĩnh vực đất đai, nhà kinh doanh bất động sản 1.4 Công tác kiểm tra thi hành pháp luật kinh doanh bất động sản Năm 2011, Bộ Xây dựng tổ chức kiểm tra tình hình triển khai đầu tư xây dựng sử dụng nhà nhiều dự án khu đô thị mới, khu nhà địa bàn thành phố Hà Nội làm báo cáo Thủ tướng Chính phủ tình hình triển khai xây dựng sử dụng nhà dự án Qua đợt kiểm tra, Bộ trình Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị số 2196/CT-TTg ngày 06/12/2011 số giải pháp tăng cường quản lý thị trường bất động sản Cũng năm 2011, Bộ Xây dựng phối hợp với Ban Chỉ đạo Trung ương sách nhà thị trường bất động sản thành lập Đồn cơng tác liên ngành gồm đại diện Văn phòng Chính phủ, Thanh tra Chính phủ Bộ: Kế hoạch & Đầu tư, Tài chính, Tài nguyên & Môi trường Công an để kiểm tra quỹ đất dành để xây dựng nhà xã hội Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh Qua đợt kiểm tra, Bộ đánh giá thực trạng sử dụng quỹ đất để xây dựng nhà xã hội, báo cáo Thủ tướng Chính phủ đề xuất giải pháp điều chỉnh kịp thời Năm 2012, Bộ Xây dựng thành lập 01 Đoàn kiểm tra liên ngành kiểm tra, đánh giá tình hình thực Chỉ thị số 2196/CT-TTg ngày 06/12/2011 Thủ tướng Chính phủ số giải pháp tăng cường quản lý thị trường bất động sản, kiểm tra tình hình thực dự án, việc rà soát dự án phát triển khu đô thị mới, dự án phát triển nhà địa bàn 11 địa phương trọng điểm Hàng năm, nhiều vụ việc vi phạm pháp luật lĩnh vực nhà kinh doanh bất động sản phát xử lý thông qua công tác tra, kiểm tra, giải đơn thư khiếu nại, tố cáo, phản ánh quan báo chí, người dân Hạn chế, vướng mắc 2.1 Về chế, sách chung Lĩnh vực kinh doanh bất động sản có liên quan đến nhiều lĩnh vực khác như: nhà ở, đất đai, đầu tư, xây dựng, tài , quy định lĩnh vực chưa thật đồng bộ, chưa thống Các quy định việc tạo quỹ đất cho phát triển dự án bất động sản mang nặng tính xincho Quy định cấp iấy chứng nhận đầu tư chưa thống nhất, đặc biệt dự án chủ đầu tư nước Việc triển khai dự án đầu tư kinh doanh bất động sản liên quan đến nhiều thủ tục quy định nhiều văn quy phạm pháp luật khác chưa thống nội dung dự án, thẩm quyền phê duyệt, thủ tục phê duyệt dự án, cấp giấy chứng nhận đầu tư dự án nhà ở, khu đô thị dự án đầu tư bất động sản khác quy định Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Đầu tư, pháp luật quản lý khu thị,… gây nhiều khó khăn, vướng mắc, kéo dài thời gian chuẩn bị dự án doanh nghiệp kinh doanh bất động sản việc triển khai dự án bất động sản Các quy định trình tự thủ tục thu, nộp tài (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất , khoản thuế, lệ phí, phí liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản rườm rà, chưa phù hợp, chưa tạo thuận lợi cho tổ chức, cá nhân đầu tư, kinh doanh bất động sản 2.2 Các vấn đề tồn cụ thể Luật Luật Kinh doanh bất động sản hành chưa quy định đủ chế tài để tạo lập thị trường bất động sản phát triển đồng lành mạnh; chưa có quy định để bảo đảm thị trường bất động sản phát triển có kế hoạch, để Nhà 1Hà Nội, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Khánh Hòa, Đà Nẵng, TP Hồ Chí Minh, Bình Dương, Cần Thơ, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu nước kiểm sốt, điều tiết cung - cầu thị trường, dẫn đến thị trường bất động sản thời gian qua phát triển thiếu ổn định, thị trường bất động sản nhà ở, tình trạng đầu tư tự phát, theo phong trào , theo đám đông diễn phổ biến, lúc nóng, lúc nguội Quy định thu hồi dự án không triển khai triển khai chậm tiến độ, chủ đầu tư phải có vốn từ 15%-20% để bảo đảm lực tài thực dự án chưa đủ để khắc phục tình trạng nhiều dự án chậm tiến độ, thi cơng cầm chừng, không triển khai Phạm vi điều chỉnh Luật Kinh doanh bất động sản hành chưa có quy định để phân biệt rõ đối tượng kinh doanh bất động sản phải đăng ký kinh doanh theo quy định đối tượng không thuộc diện kinh doanh bất động sản, không phù hợp thực tế, tính khả thi Luật Kinh doanh bất động sản hành cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước ngồi kinh doanh hình thức: (1 Đầu tư tạo lập nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; (2 Đầu tư cải tạo đất đầu tư cơng trình hạ tầng đất thuê thuê đất có hạ tầng; mà chưa cho phép mua bán thuê bất động sản thuê lại Những hạn chế tạo khơng bình đẳng thành phần kinh tế tham gia thị trường bất động sản, chưa phù hợp với thông lệ quốc tế bối cảnh nước ta ngày mở rộng quan hệ hợp tác kinh tế với nước, từ hạn chế nhiều việc thu hút nguồn lực đầu tư từ nước vào lĩnh vực bất động sản Về loại bất động sản đưa vào kinh doanh, Luật hành không cho phép cho thuê, cho th mua nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai Những quy định hạn chế khả huy động vốn, khai thác phần cơng trình chủ đầu tư dự án, chưa tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, cá nhân có nhu cầu th, th mua bất động sản hình thành tương lai để đặt hàng, ký kết hợp đồng trước cơng trình hồn thành, để có điều kiện tham gia với chủ đầu tư dự án việc hoàn thiện thiết kế, giám sát q trình thi cơng xây dựng, hồn thiện bất động sản để bất động sản sau hoàn thành đáp ứng nhu cầu sử dụng bên thuê, thuê mua bất động sản, tốn kém, lãng phí để cải tạo, sửa chữa lại cho phù hợp với cơng năng, mục đích, u cầu sử dụng Luật hành quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản bắt buộc phải thông qua Sàn giao dịch bất động sản Quy định làm tăng thêm tổ chức kinh doanh dịch vụ trung gian, tăng thêm thủ tục, tăng thêm chi phí góp phần đẩy giá, tạo giao dịch ảo, khơng đạt mục đích nơi giao dịch để đảm bảo tính cơng khai, minh bạch cho thị trường bất động sản, đồng thời quy định làm hạn chế quyền tự chủ kinh doanh doanh nghiệp Hơn việc quy định bắt buộc giao dịch bất động sản phải thông qua Sàn không phù hợp, không hiệu thị trường bất động sản trầm lắng , mà chủ đầu tư giảm giá, khuyến mại, chào bán rầm rộ, công khai phương tiện thông tin đại chúng mà khơng bán hàng, Sàn gần khơng có giao dịch, nhiều Sàn phải đóng cửa, …Do vậy, việc bắt buộc giao dịch bất động sản phải thông qua Sàn chưa phù hợp với tình hình thực tế nước ta Luật hành quy định điều kiện người cấp chứng môi giới bất động sản dễ dàng2, không quy định phải qua kiểm tra, sát hạch trình độ hiểu biết pháp luật, kỹ hoạt động môi giới bất động sản, nên dẫn đến tình trạng đội ngũ làm môi giới bất động sản yếu chuyên mơn, hiểu biết pháp luật hạn chế, chưa có tính chuyên nghiệp, yếu đạo đức kinh doanh dẫn đến tình trạng làm ăn chụp giật , khơng chịu trách nhiệm, gây thiệt hại cho khách hàng tư vấn không đúng, tư vấn cho xong để kiếm tiền, chí góp phần làm lũng đoạn thị trường, gây sốt ảo để kiếm lợi II PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Mặt 1.1 Thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Kể từ Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực thi hành từ 01/01/2007, thị trường bất động sản bước hình thành phát triển, thu hút quan tâm nhiều nhà đầu tư nước nước, trở thành thị trường trọng điểm nhiều tập đoàn mạnh nước nhiều tập đoàn bất động sản đa quốc gia Đặc biệt, từ năm 2007 nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước (vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản tăng mạnh3 Tính đến tháng 12/2012 nước có 389 dự án đầu tư nước lĩnh vực bất động sản cấp phép với tổng vốn đầu tư 49,8 tỷ USD Đầu tư nước lĩnh vực bất động sản chiếm khoảng 23,32% tổng vốn đầu tư nước vào Việt Nam Đến năm 2011 tăng lên 67.000 tỷ đồng, riêng năm 2011 tăng so với năm 2010 Trong xu hướng giới nước ta vậy: hành nghề dịch vụ tương tự phải có chứng Thẻ hành nghề, cấp chặt chẽ, cụ thể sau học qua lớp bồi dưỡng nghiệp vụ phải quan có thẩm quyền cấp chứng chỉ, Thẻ sát hạch (kiểm tra cấp chứng chỉ, cấp Thẻ hành nghề (như việc cấp Thẻ thẩm định viên giá, chứng hành nghề môi giới chứng khoán, chứng hành nghề luật sư nước ta Anh, Hàn Quốc, Nhật Bản phải sát hạch (kiểm tra cấp Thẻ/Chứng hành nghề môi giới bất động sản, định giá bất động sản 3Năm 2008, bối cảnh kinh tế nước bị tác động suy thoái kinh tế giới, đầu tư trực tiếp nước lại điểm sáng kinh tế với tổng vốn FDI đăng ký đạt khoảng 71,7 tỷ USD, tăng gấp 3,4 lần so với năm 2007 (đây coi năm có số vốn FDI cao lịch sử thu hút FDI vào Việt Nam ; đó, vốn FDI lĩnh vực bất động sản đạt 23,6 tỷ USD 27.000 tỷ đồng Trong tổng thu ngân sách từ bất động sản nguồn thu từ tiền sử dụng đất chiếm tỷ trọng lớn (trên 70% , khoản thuế từ bất động sản chiếm tỷ trọng thấp 1.2 Cơ cấu tổ chức thị trường bất động sản Từ Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 triển khai, cấu tổ chức thị trường bất động sản bước hồn thiện góp phần để thị trường phát triển lành mạnh, bền vững Các tổ chức trung gian hỗ trợ thị trường bất động sản Cùng với trình phát triển thị trường bất động sản, tổ chức trung gian hỗ trợ thị trường như: hệ thống sàn giao dịch bất động sản, hệ thống đăng ký sở hữu, công chứng bất động sản, tổ chức đào tạo bất động sản, đội ngũ môi giới định giá bất động sản hình thành vào hoạt động ổn định Hệ thống sàn giao dịch bất động sản Việc thành lập hoạt động sàn giao dịch bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản bước hình thành sân chơi minh bạch cho nhà đầu tư bất động sản đem lại nhiều lợi ích cho người dân tiếp cận hàng hóa bất động sản nhà ở, kênh cung cấp thông tin thị trường quan trọng cho người dân cho quan quản lý nhà nước Tính đến hết tháng 3/2014, nước có 1.148 sàn giao dịch bất động sản đủ điều kiện hoạt động đăng tải thông tin Website Mạng sàn giao dịch bất động sản Việt Nam (Hà Nội có 489 sàn, Tp.Hồ Chí Minh có 410 sàn) Theo báo cáo sơ 28 Sở Xây dựng địa phương, tính đến tháng 12/2013, ước tính có khoảng 22.000 giao dịch bất động sản thực qua sàn với giá trị giao dịch đạt khoảng 52.000 tỷ đồng 4, riêng năm 2013 có 11.282 giao dịch bất động sản thực qua sàn với giá trị giao dịch đạt khoảng 32.713 tỷ đồng Các tổ chức đào tạo nghề kinh doanh bất động sản, môi giới bất động sản, định giá bất động sản quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản Các sở đào tạo kinh doanh bất động sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản hình thành nhanh chóng, thu hút số lượng lớn người tham gia kinh doanh bất động sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản, nhà đầu tư tham gia khóa bồi dưỡng kiến thức hoạt động kinh doanh bất động sản 4Riêng thành phố Hồ Chí Minh có 13.000 giao dịch bất động sản thực qua sàn với tổng giá trị giao dịch đạt khoảng 28.000 tỷ đồng Ngoài trường đại học đào tạo xây dựng, kiến trúc, quản lý đất đai, nước có 101 sở công nhận đủ điều kiện đào tạo chuyên gia môi giới, định giá quản lý sàn giao dịch nước đào tạo khoảng 90.000 chuyên gia môi giới, định giá quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản cho thị trường bất động sản đồng thời góp phần bồi dưỡng, nâng cao trình độ nghiệp vụ cho nhà quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản Tính đến hết tháng 3/2014, theo báo cáo 55/63 Sở Xây dựng có 25.651 người cấp chứng mơi giới bất động sản, 11.403 người cấp chứng định giá bất động sản Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản TTheo báo cáo chưa đầy đủ, nước có 30.000 doanh nghiệp có hoạt động kinh doanh bất động sản Riêng thành phố Hồ Chí Minh có khoảng 12.850 doanh nghiệp nước hoạt động lĩnh vực bất động sản thành lập; đó, có khoảng 4.430 doanh nghiệp có chức kinh doanh nhà bất động sản 8.420 doanh nghiệp có chức kinh doanh dịch vụ bất động sản Số lượng doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực kinh doanh bất động sản có vốn đầu tư nước cấp iấy chứng nhận đầu tư địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 36 doanh nghiệp với tổng vốn đầu tư đăng ký 3,22 tỷ đô-la Mỹ, tương đương 54.711,26 tỷ đồng Việt Nam; số lượng doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực kinh doanh dịch vụ bất động sản có vốn đầu tư nước cấp iấy chứng nhận đầu tư địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 79 doanh nghiệp với tổng vốn đầu tư đăng ký 129,54 triệu đô-la Mỹ, tương đương 2.456,13 tỷ đồng Việt Nam5 Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nước, đơn vị tư vấn thiết kế, doanh nghiệp xây lắp ngành xây dựng ngày lớn mạnh Nhiều doanh nghiệp đủ lực chuyên môn tài để thực dự án có quy mô lớn ngang tầm khu vực, nhiều doanh nghiệp đầu tư xây dựng cơng trình cao tầng đại tới 50 - 60 tầng Về tổ chức đầu tư tài chính, tín dụng Kể từ Luật Kinh doanh bất động sản 2006 ban hành, có nhiều nhà đầu tư bất động sản thực huy động vốn thông qua quỹ đầu tư nước hiệu Nhiều quỹ đầu tư nước ngồi thành lập có hoạt động Việt Nam (Trong nửa đầu thập kỷ 90, có 08 quỹ đầu tư hoạt động Việt Nam với tổng lượng vốn huy động khoảng 700 triệu USD Nhưng 5Nguồn: Theo báo cáo số 108/BC-ĐĐB ngày 15/10/2013 Đồn đại biểu Quốc hội thành phố Hồ Chí Minh báo cáo kết giám sát tình hình thực Luật Kinh doanh bất động sản Luật Nhà địa bàn thành phố Hồ Chí Minh hai năm 2006-2007, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 ban hành, có khoảng 20 quỹ đầu tư thành lập mới) Bên cạnh đó, nhiều tổ chức tài khác tham gia cung cấp tài cho phát triển nhà tổ chức tín dụng (Ngân hàng thương mại, Ngân hàng đầu tư phát triển, Ngân hàng sách xã hội, Ngân hàng phát triển Việt Nam , tổ chức tài (Cơng ty tài chính, cơng ty cho th tài chính, cơng ty chứng khốn, quỹ đầu tư (kể quỹ đầu tư địa phương , công ty bảo hiểm, quỹ tín dụng nhân dân ) Quỹ phát triển nhà (Quỹ phát triển nhà hai thành phố lớn Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh có mức vốn khoảng 1.000 tỷ đồng Về tổ chức hội, nghề nghiệp Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 ban hành tạo sở quan trọng nhằm thúc đẩy phát triển tổ chức hội nghề nghiệp liên quan đến kinh doanh bất động sản như: Hiệp hội bất động sản Việt Nam 6, Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh, Hiệp hội bất động sản thành phố Hải Phòng, Mạng sàn giao dịch bất động sản Việt Nam (VRnet) 7, Câu lạc bất động sản … Hạn chế, tồn 2.1 Hoạt động thị trường bất động sản - hị t ng bất động sản hát t i n ch a đ ng gi a địa h ng Thị trường bất động sản tỉnh, thành phố lớn Hà Nội, Tp Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đồng Nai, Đà Nẵng, Vĩnh Phúc, Bắc Ninh có bước phát triển mạnh, hầu hết tỉnh thành phố khác giai đoạn đầu phát triển thị trường Đặc biệt, tỉnh miền núi Cao Bằng, Điện Biên, Lai Châu tỉnh Tây Nguyên, đồng sông Cửu Long thị trường bất động sản mức độ sơ khai Thậm chí, địa phương khu vực khác có chênh lệch lớn mức độ phát triển thị trường bất động sản, khu vực đô thị khu vực nông thôn Hiệp hội bất động sản Việt Nam thành lập năm 2002 sở tự nguyện tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp hội viên, tham gia xây dựng, tuyên truyền, phổ biến pháp luật kinh doanh bất động sản, góp phần phát triển thị trường bất động sản lành mạnh Hiện nay, Hiệp hội phát triển quy mô với số lượng Hội viên 1.000 Hội viên Hầu hết tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có Hội bất động sản Mạng sàn giao dịch bất động sản Việt nam thành lập năm 2007 quy tụ hàng trăm sàn giao dịch bất động sản, Trung tâm giao dịch bất động sản Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có uy tín, có lực hoạt động lãnh thổ Việt Nam bảo trợ Bộ Xây dựng Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - hị t ng bất động sản hát t i cao ảnh h ng không tốt đến việc tạo l n thiếu ổn định, giá bất động sản t ng ch c a ng i d n Thị trường bất động sản nước ta trải qua giai đoạn biến động với chu kỳ nóng lạnh thất thường mà thông thường khởi nguồn từ thị trường nhà ở, đất lan tỏa sang phân khúc khác thị trường bất động sản8 - Nhà hát t i n c n đối, c cấu khơng hợ lý Tình trạng lượng nhà tồn kho nhiều, không tiêu thụ được, giá bất động sản nhà có giảm nhiều nhìn chung đứng mức cao, vượt khả tài người có nhu cầu thực nhà ở, doanh nghiệp trọng nhiều vào đầu tư loại nhà cao cấp (nhất hộ chung cư cao cấp Đến nay, thị trường hộ cao cấp rơi vào bão hòa, cung vượt cầu, không tiêu thụ được, tồn kho nhiều Trong thị trường thiếu hàng hóa có quy mơ giá phù hợp với đa số nhu cầu người dân, đặc biệt thiếu loại hình nhà cho thuê vốn đầu tư lớn, thời gian thu hồi vốn dài, có doanh nghiệp đầu tư nhà thuê, kể nhà cho công nhân khu cơng nghiệp th có nhiều ưu đãi Nhà nước 10 Sự cân đối cung cầu loại nhà có quy mơ nhỏ, giá thấp đẩy giá bất động sản lên cao, người dân khó khăn tạo lập nhà ở, làm tăng hoạt động xây dựng trái phép diễn phổ biến khu vực ven đô thị thành phố lớn 2.2 Các tổ chức hỗ trợ thị trường bất động sản Sàn giao dịch bất động sản Đến có 1.148 sàn giao dịch bất động sản thành lập đa phần có quy mơ nhỏ, tính chun nghiệp chưa cao, điều kiện sở vật chất, lực chuyên môn đội ngũ nhân mức thấp, chưa trọng xây dựng tiêu chuẩn, quy trình quản lý cung cấp dịch vụ chất lượng Đa phần sàn làm chức đại lý quảng cáo bán bất động sản cho chủ đầu tư dự án làm mơi giới bất động sản chính, sàn có thực thêm chức định giá bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản quản lý sàn giao dịch bất động sản Tình trạng nhiều sàn ơm hàng, găm hàng, ăn Từ năm 1993 đến thị trường bất động sản nước ta phát triển nhanh thiếu ổn định Cứ khoảng - năm lại xuất đợt sốt nóng về lượng giao dịch (vào năm 1993 - 2001 - 2008) 9Phần lớn doanh nghiệp đầu tư bất động sản trọng nhiều vào phát triển hộ cao cấp, diện tích lớn (> 100 m ), giá bán cao (> 30 triệu đồng/m mà chưa quan tâm phát triển loại hộ có diện tích trung bình (có diện tích 100 2 m , giá bán 20 triệu đồng/m phù hợp với đại phận người dân có thu nhập trung bình thu nhập thấp 10 Theo thống kê, loại hình nhà cho thuê chiếm 6,5% tổng số nhà nước, tỷ trọng nhà cho thuê khu vực đô thị 13,6% 10 chênh lệch giá, thị trường sốt gây lũng đoạn thị trường, làm nhiễu thông tin để kiếm lợi diễn khơng sàn Ngu n nh n lực hoạt động t ong lĩnh vực kinh doanh bất động sản Nguồn nhân lực ngành bất động sản nói thừa số lượng lại thiếu chất lượng Đội ngũ chuyên gia môi giới, định giá, quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản phần lớn tham gia thị trường nên kinh nghiệm tính chun nghiệp thấp, nhà mơi giới bất động sản làm trung gian thực việc kết nối cho người mua (người thuê người bán (người cho thuê để lấy tiền hoa hồng mà chưa đưa tư vấn khuyến cáo tính pháp lý bất động sản, quy hoạch khu vực có bất động sản, vấn đề giá bất động sản C s đào tạo nghề bất động sản Hiện nước có 101 sở công nhận đủ điều kiện đào tạo, bồi dưỡng kiến thức môi giới bất động sản, định giá bất động sản quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản Các sở đào tạo kinh doanh bất động sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản hình thành nhanh chóng, số lượng cấp phép đào tạo nhiều số lượng sở hoạt động thực tế lại Bên cạnh đó, việc đào tạo mang tính đại trà, chất lượng đào tạo hạn chế nghiệp vụ định giá bất động sản; điều kiện sở vật chất phục vụ cho việc đào tạo chưa đảm bảo, chủ yếu thuê; phần lớn sở đào tạo chưa chấp hành nghiêm chỉnh chế độ báo cáo theo quy định Thiếu trường đại học, cao đẳng có đào tạo chuyên ngành bất động sản ổ chức tài hi ng n hàng Ngồi ngân hàng, thị trường bất động sản nước ta thiếu tổ chức tài quỹ tín thác bất động sản, quỹ tiết kiệm nhà tổ chức quan trọng cung ứng vốn cho thị trường bất động sản, phân khúc thị trường bán trả góp, cho thuê bất động sản dẫn đến thiếu nguồn vốn cho thị trường bất động sản ổ chức nghiên cứu dự báo thị t ng bất động sản Thực tế chưa có tổ chức chuyên nghiên cứu, dự báo thị trường bất động sản chuyên sâu, có đủ lực 11 Do đó, việc đánh giá quan quản lý nhà nước chưa đầy đủ, thiếu sở để đề xuất sách thích hợp để quản lý, điều hành điều tiết thị trường; việc đề xuất giải pháp 11 Những nghiên cứu thị trường bất động sản từ trước tới chưa có quan chuyên trách đảm nhiệm, mà nằm rải rác viện nghiên cứu (Như Viện Quản lý kinh tế Trung ương, Viện Nghiên cứu tài chính, Phòng Thương mại Công nghiệp Việt Nam ) 11 dừng lại mức xử lý tình huống, sử dụng mệnh lệnh hành chưa phải giải pháp bản, toàn diện lâu dài Các doanh nghiệ kinh doanh bất động sản Đội ngũ doanh nghiệp đầu tư phát triển hàng hóa bất động sản, đơn vị tư vấn thiết kế, doanh nghiệp xây lắp ngành xây dựng tăng nhanh số lượng quy mơ vốn yếu 12 Nhiều doanh nghiệp khơng đủ khả tài chính, thiếu kinh nghiệm, hạn chế nguồn lực tham gia đầu tư kinh doanh bất động sản dẫn đến việc đầu tư dàn trải, thiếu tập trung làm thị trường phát triển cân đối khơng ổn định 2.3 Tài chính, tín dụng cho phát triển thị trường bất động sản Các sách tài chính, tín dụng bất động sản nhìn chung chưa cụ thể, rõ ràng, chưa có sách riêng tài nhà ở, chưa quy định rõ chế giám sát, tài doanh nghiệp dẫn đến nhiều dự án thi công kéo dài, không đủ vốn thực Hành lang pháp lý cho công cụ tài thị trường bất động sản chưa hồn thiện (chưa có quy định pháp lý làm cho việc hình thành phát triển quỹ đầu tư bất động sản Nguồn vốn cung cấp cho thị trường hạn chế, đặc biệt nguồn vốn trung hạn dài hạn Nguồn vốn cho phát triển thị trường bất động sản phụ thuộc chủ yếu vào vốn tín dụng 13, nên tổ chức tín dụng, ngân hàng thực chủ trương th t ch t tín dụng gây nhiều khó khăn cho thị trường bất động sản Về nghĩa vụ tài thu tiền sử dụng đất thực dự án kinh doanh bất động sản trường hợp giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất 14 từ đất phi nông nghiệp thành đất bất cập , ảnh hưởng đến tốc độ 12 Số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có quy mô vốn từ 10 tỷ đồng trở lên chiếm gần 30% tổng số doanh nghiệp (khoảng 690 doanh nghiệp Số doanh nghiệp có vốn từ 500 tỷ đồng trở lên (25 triệu USD có 41 doanh nghiệp, chiếm 2,4%, lại phần lớn vốn nhỏ khó có khả thực dự án lớn khơng có hỗ trợ ngân hàng 13 Theo báo cáo Ngân hàng Nhà nước, tính đến 31/12/2013, dư nợ tín dụng lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản đạt 262.107 tỷ đồng, tăng 14,7 % so với thời điểm 31/12/2012 Trong đó: Nợ xấu chiếm khoảng 3,38% tổng dư nợ bất động sản, đại đa số doanh nghiệp bất động sản khó có khả tốn nợ đến hạn không bán sản phẩm 14 Việc quy định giá đất tính tiền sử dụng đất phải sát giá chuyển nhượng thực tế thị trường điều kiện bình thường Nhà nước giao, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất buộc phải thẩm định giá dự án vào chứng thư thẩm định giá có giá trị 06 tháng không bảo đảm độ tin cậy cao không thu thập đủ nguồn liệu giao dịch thực tế thị trường, phương pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất ước định chủ quan giá trị kỳ vọng tương lai Do vậy, tổ chức thẩm định giá khác thẩm định giá trị quyền sử dụng đất có kết khác Bên cạnh đó, hộ gia đình, cá nhân xác định giá đất tính tiền sử dụng đất phần diện tích ngồi hạn mức; trường hợp giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cơng nhận quyền sử dụng đất lần hai trường hợp thuê đất tổ chức để xác định giá trị quyền sử dụng đất sát với giá thị trường đất có giá trị nhỏ áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất sở bảng giá đất ban hành hàng năm (giá trị quyền sử dụng đất = giá đất theo bảng giá X hệ số điều chỉnh giá đất theo hướng dẫn Thông tư số 93/2011/TT-BTC Thông tư số 94/2011/TT-BTC ngày 29/6/2011 Bộ Tài Như vậy, đất tùy thuộc vào đối tượng sử dụng đất sát giá thị trường khác 12 phát triển thị trường bất động sản Việc khấu trừ tiền bồi thường, giải phóng mặt tiền sử dụng đất nhiều vướng mắc15, dẫn đến việc tổ chức Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, kê khai chưa thực nộp tiền đầy đủ vào ngân sách Nhà nước, để nợ tiền sử dụng đất kéo dài; mặt khác, nguyên nhân đẩy giá bất động sản tăng cao, đồng thời ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án bất động sản 2.4 Thông tin thị trường bất động sản khó tiếp cận, thiếu minh bạch Thơng tin thị trường bất động sản khó tiếp cận, thiếu minh bạch 16, chưa thể tình hình sở hữu (hoặc sử dụng bất động sản, tình hình giao dịch thị trường17 Thiếu tiêu chí đánh giá thị trường bất động sản khoa học, thống nên việc đánh giá thị trường bất động sản chủ yếu theo cảm tính, tương đối Thơng tin thị trường bất động sản chủ yếu qua báo chí, thiếu thơng tin thức từ quan quản lý nhà nước Thiếu hệ thống sở liệu bất động sản phục vụ cho công tác đạo điều hành hoạch định sách quan quản lý nhà nước cấp 2.5 Về vai trò Nhà nước thị trường bất động sản Hệ thống tổ chức quản lý, điều hành thị trường bất động sản chưa hoàn thiện từ Trung ương đến địa phương Thị trường bất động sản phát triển mạnh từ 1993 đến nay, 15 năm qua chu kỳ nóng lạnh hệ thống tổ chức quản lý điều hành thị trường chưa hoàn thiện Đến đầu năm 2008 có quan quản lý điều hành thị trường bất động sản Trung ương (Ban đạo Trung ương sách nhà thị trường bất động sản theo Quyết định 360/QĐ-TTg ngày 4/4/2008 Thủ tướng Chính phủ Bộ Xây dựng có thêm chức quản lý thị trường bất động sản từ năm 2008 theo quy định Nghị định số 17/2008/NĐ15 Đối với trường hợp có phương án bồi thường, giải phóng mặt ( PMB nay, giá theo phương án phê duyệt thấp so với giá thực tế doanh nghiệp phải bỏ để bổi thường, PMB Đối với trường hợp khơng có phương án bồi thường, PMB, chủ đầu tư phải thỏa thuận mức bồi thường với người sử dụng đất không khấu trừ vào tiền sử dụng đất cao giá bồi thường, hỗ trợ đất Nhà nước thu hồi thời điểm Trên thực tế, việc bồi thường PMB theo hình thức thỏa thuận thường kéo dài (trên 02 năm trở lên , chủ đầu tư chưa thực việc khấu trừ tiền bồi thường, PMB vào tiền sử dụng đất mà phải có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất từ có định giao đất Do vậy, chủ đầu tư phải nợ tiền sử dụng đất (chưa khấu trừ , tồn đọng tiền sử dụng đất đến ngày tăng Chi phí khơng khấu trừ chủ đầu tư đưa vào chi phí đầu tư dự án, điều góp phần đẩy giá đầu bất động sản tăng cao, không phản ánh giá trị bất động sản 16 Theo đánh giá Jones Lang Salle- tập đoàn dịch vụ địa ốc tài quốc tế, thị trường bất động sản Việt Nam nằm nhóm 4- nhóm nước có số minh bạch thấp bảng xếp hạng tính minh bạch thị trường bất động sản tồn cầu qua số RETI (Real Estate Transparency Index) 17 Hiện nay, quan quản lý nhà nước chưa thống kê đầy đủ số lượng dự án phát triển nhà dự án kinh doanh bất động sản khác thực hiện; số lượng nhà thương mại, diện tích văn phòng thương mại, mặt thương mại khai thác, đưa thị trường hình thành… iá giao dịch nhà ở, cho thuê văn phòng, mặt thương mại chưa thống kê đầy đủ, xác định xác Tình hình giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản chưa thể thống kê số lượng biến động hàng tháng, hàng quý, hàng năm 13 CP), hầu hết địa phương có Ban đạo hoạt động chưa thường xuyên, chưa đáp ứng yêu cầu Việc quản lý đầu tư xây dựng quản lý sử dụng bất động sản sau đầu tư xây dựng - lượng tài sản lớn quốc gia - chưa có hệ thống cán đến cấp huyện, xã mà có từ 1-2 cán cấp tỉnh, vấn đề bất cập Luật Xây dựng cho phép cấp xã có quyền cấp phép xây dựng Ngay Tp Hà Nội Tp Hồ Chí Minh có nhân viên biên chế chung phòng quản lý nhà Bên cạnh đó, đội ngũ công chức máy quản lý nhà nước lĩnh vực bất động sản thiếu số lượng trình độ chun mơn hạn chế, chưa đào tạo bản, có hệ thống Việc quản lý điều hành thị trường bất động sản phân tán, xử lý vi phạm chưa kiên quyết, chưa nghiêm Mặc dù pháp luật thống khái niệm bất động sản gồm đất đai công trình gắn liền với đất đai hệ thống quản lý chưa thống nhất, phân tán nhiều ngành Thị trường bất động sản đầu tư tạo lập bất động sản đến giao dịch mua bán chuyển nhượng quản lý sử dụng, q trình nhiều ngành khác quản lý 18 Vì vậy, cơng tác thẩm định cấp phép dự án bất động sản, kiểm tra, kiểm soát xử lý vi phạm hoạt động kinh doanh bất động sản quan quản lý nhà nước quyền cấp phân tán, chưa thống nhất, chưa hiệu Tình trạng dự án khu thị mới, dự án nhà kéo dài, chiếm đất khơng triển khai, trách nhiệm xử lý chưa rõ, chưa xử lý nghiêm túc, liệt Nhà nước chưa thể vai trò chủ động tham gia thị trường với tư cách chủ sở hữu đất đai nhiều bất động sản để chủ động điều tiết thị trường bất động sản theo quy luật cung cầu Như biết, thị trường bất động sản tuân theo quy luật cung cầu Do vậy, thị trường "nóng" "lạnh" ảnh hưởng đến kinh tế cần phải có can thiệp Nhà nước thị trường phát triển ổn định Nhưng thực tế cho thấy Nhà nước chưa thể vai trò chủ đạo điều tiết thị trường với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai chủ đầu tư lớn thị trường quyền sử dụng đất Một số lĩnh vực lợi nhuận, khơng hấp dẫn nhà đầu tư như: nhà xã hội, nhà cho công nhân khu công nghiệp chưa nhà nước trực tiếp đầu tư thời gian dài nên thị trường thiếu loại hàng hóa 18 Tại địa phương thiếu quan đầu mối thực chịu trách nhiệm thị trường bất động sản Việc giao đất, cho thuê đất Sở Tài nguyên & Môi trường thực hiện, việc phê duyệt dự án đầu tư Sở Kế hoạch & Đầu tư thực hiện, việc thẩm định thiết kế, cấp phép xây dựng quản lý sử dụng Sở Xây dựng thực hiện, việc phê duyệt quy hoạch Sở Quy hoạch - Kiến trúc thực hiện; việc xác nhận mua bán quan công chứng thực 14 này, giá tăng cao, Nhà nước khơng có đủ quỹ đất, quỹ nhà để điều tiết thị trường, thực an sinh xã hội Chưa phát huy vai trò định hướng, điều tiết vĩ mơ kiểm sốt hoạt động thị trường bất động sản Việc quản lý điều hành thị trường bất động sản chủ yếu xử lý tình huống, chưa có giải pháp chiến lược dài hạn, kế hoạch triển khai để cân đối tổng thể kinh tế, dẫn đến tình trạng thừa bất động sản cao cấp, thiếu bất động sản phù hợp với nhu cầu thực tế người dân19 Chưa có quan nhà nước chuyên trách, chuyên sâu quản lý hệ thống thông tin thị trường bất động sản dự báo tình hình thị trường bất động sản để đưa thơng tin hữu ích, tin cậy cho Nhà nước, nhà đầu tư người dân Vì vậy, thời gian tới cần tăng cường nguồn lực để tạo lập hệ thống thông tin, thống kê liệu nhà thị trường bất động sản từ Trung ương tới địa phương để phục vụ công tác quản lý Việc tổ chức kiểm tra thực pháp luật kinh doanh bất động sản hạn chế, hiệu chưa cao Các địa phương chưa thực thường xuyên công tác kiểm tra, giám sát việc thực chủ đầu tư dự án bất động sản tiến độ góp vốn, huy động vốn, trình đầu tư xây dựng, kinh doanh, sử dụng dự án bất động sản thực nghĩa vụ tài với Nhà nước Việc kiểm tra làm chưa tốt, phân tán, thiếu phối hợp Bộ, ngành, địa phương Việc kiểm tra giao dịch bất động sản đủ điều kiện giao dịch quy định pháp luật nhiều khó khăn Chưa có chế tài đồng kiểm tra xử lý hiệu trường hợp nhà đầu tư nước số dự án bất động sản vi phạm quy định pháp luật góp vốn, huy động vốn thực nghĩa vụ tài Nhà nước 19 Công tác quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, quy hoạch khu dân cư chưa đầy đủ, kịp thời, tập trung làm quy hoạch tổng thể, thiếu quy hoạch chi tiết, địa phương có tiềm phát triển bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng; quy hoạch chi tiết thường xuyên bị điều chỉnh, phần lớn điều chỉnh theo quan điểm chủ đầu tư gây tốn công tác quản lý quy hoạch Công tác quy hoạch khu, cụm công nghiệp trọng thiếu đồng chưa rõ ràng cấp huyện Việc cung cấp thông tin quy hoạch sử dụng đất, địa điểm dự án đầu tư, ổn định bảng giá đất tạo điều kiện để đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt cho dự án đầu tư tạo "quỹ đất sạch", điều kiện hạ tầng chưa đáp ứng nhu cầu nhà đầu tư 15 ... đó, có khoảng 4. 430 doanh nghiệp có chức kinh doanh nhà bất động sản 8.420 doanh nghiệp có chức kinh doanh dịch vụ bất động sản Số lượng doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực kinh doanh bất động sản... điều chỉnh Luật Kinh doanh bất động sản hành chưa có quy định để phân biệt rõ đối tượng kinh doanh bất động sản phải đăng ký kinh doanh theo quy định đối tượng không thuộc diện kinh doanh bất động... Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản TTheo báo cáo chưa đầy đủ, nước có 30 .000 doanh nghiệp có hoạt động kinh doanh bất động sản Riêng thành phố Hồ Chí Minh có khoảng 12.850 doanh nghiệp nước