KHÓA LUẬN GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN sử DỤNG đất tài sản gắn LIỀN với đất ở

Khóa luận tốt nghiệp về lĩnh vực Luật đất đai. Đề tài về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ở theo Luật Đất đai hiện hành. Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt không gì thay thế được trong sản xuất nông, lâm nghiệp, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng… Với tầm quan trọng như vậy nên trong xã hội có giai cấp, đất đai luôn luôn là đối tượng của những cuộc đấu tranh gay gắt, quyết liệt giữa các giai cấp đối kháng.

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết luận, số liệu trong khóa luận tốt nghiệp là trung thực, đảm bảo độ tin cậy /.

Xác nhận của

giảng viên hướng dẫn

Tác giả khóa luận tốt nghiệp

(Ký và ghi rõ họ tên)

LỜI CẢM ƠN

Để có thể hoàn thành Khóa luận tốt nghiệp này, em xin bày tỏ lòng biết ơnchân thành và sâu sắc đối với các thầy, cô Trường Đại học Luật Hà Nội đã chỉ bảo,giúp đỡ và cung cấp cho em những kiến thức vô cùng quý báu trong thời gian họctập tại trường Em xin gửi lời cảm ơn tới các thầy, cô giáo trong Tổ bộ môn LuậtĐất đai đã giúp em có nền tảng kiến thức vững vàng và niềm đam mê, yêu thích vớimôn học này để em có thể nghiên cứu và hoàn thành khóa luận Đặc biệt, em xinbày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo, PGS.TS Phạm Hữu Nghị người đã luôn tậntình hướng dẫn và đưa những định hướng giúp em trong suốt quá trình nghiên cứu

và hoàn thành khóa luận này

Cuối cùng em cũng muốn nói lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè đã luôn cổ vũ,động viên và dành thời gian quý giá để tham gia góp ý, chia sẻ thông tin cho emtrong suốt thời gian nghiên cứu và thực hiện đề tài này

Tuy đã rất cố gắng, song lần đầu tiên nghiên cứu ở cấp độ Khóa luận tốtnghiệp đại học, thêm vào đó là vốn kiến thức lý luận và thực tiễn còn ít ỏi nênkhông thể tránh khỏi những thiếu sót Em rất mong nhận được những ý kiến đónggóp, nhận xét của quý thầy, cô để bài viết của em được hoàn thiện hơn

Em xin trân trọng cảm ơn!

BẢNG TRA THUẬT NGỮ VIẾT TẮT

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ii

LỜI CẢM ƠN iii

BẢNG TRA THUẬT NGỮ VIẾT TẮT iv

MỤC LỤC v

LỜI NÓI ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài 1

2 Tình hình nghiên cứu đề tài 2

4 Mục đích và nhiệm vụ của việc nghiên cứu đề tài 3

5 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài 3

6 Phương pháp nghiên cứu của đề tài 4

7 Kết cấu của khóa luận 4

CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 5

1.1 Các khái niệm 5

1.1.1 Quyền sử dụng đất 5

1.1.2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 6

1.1.3 Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 8

1.1.4 Phân biệt Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với các loại giấy tờ khác về

1.2 Lý luận về pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân 12

1.2.3 Nội dung pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình,

cá nhân 20 1.3 Một số yếu tố ảnh hưởng đến pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho

hộ gia đình, cá nhân 22

TIỂU KẾT CHƯƠNG 1 26 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 27

2.1 Nội dung pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân 27

2.1.1 Điều kiện để cá nhân, hộ gia đình được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 27

2.1.3 Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 32

2.1.4 Hình thức và nội dung của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyển sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 38 2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân 45

2.2.1 Những kết quả đạt được 45

2.2.2 Những hạn chế 46

2.2.3 Nguyên nhân của những hạn chế trên 49

TIỂU KẾT CHƯƠNG 2 52

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VÀ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ VÀ CÁC TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 53

3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật và bảo đảm thực hiện pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân 55

3.2.1 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân 55

3.2.2 Các giải pháp bảo đảm thực thi pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân 55

TIỂU KẾT CHƯƠNG 3 58

KẾT LUẬN 59

LỜI NÓI ĐẦU

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặcbiệt không gì thay thế được trong sản xuất nông, lâm nghiệp, là thành phần quantrọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sởkinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng… Với tầm quan trọng như vậy nêntrong xã hội có giai cấp, đất đai luôn luôn là đối tượng của những cuộc đấu tranhgay gắt, quyết liệt giữa các giai cấp đối kháng Giai cấp nào giành được quyềnthống trị, thiết lập bộ máy Nhà nước đại diện cho giai cấp mình thì cũng thiết lậpchế độ sở hữu Nhà nước đối với đất đai và thay đổi các chính sách về đất đai chophù hợp với chế độ chính trị - kinh tế - xã hội vừa mới thiết lập

Không chỉ riêng Việt Nam mà tại rất nhiều quốc gia trên thế giới đều xem đấtđai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, là nguồn lực quan trọng để phát triển đấtnước, do vậy nó cần thiết được quản lý một cách đặc biệt theo quy định của phápluật Ở Việt Nam hiện nay, bởi tính chất, vai trò và tầm quan trọng đặc biệt của đấtđai, để đảm bảo quyền con người cơ bản đối với người sử dụng đất, Nhà nước ta đãthừa nhận việc bảo hộ quyền sử dụng đất của cá nhân và pháp nhân ở Việt Nam tạiĐiều 54 Hiến pháp 2013 Theo đó, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ đểngười sử dụng đất có thể có đầy đủ quyền năng đối với phần bất động sản của mình;đồng thời hoạt động cấp giấy chứng nhận cũng là cơ sở để thống nhất quản lý Nhànước về đất đai

Để cụ thể hóa quy định này, Luật Đất đai năm 2013 ra đời đánh dấu bướctiến quan trọng cơ bản khắc phục được những thiếu sót, bất cập mà Luật Đất đainăm 2003 đã bộc lộ trong thời gian vừa qua

Trong bối cảnh đó, em xin lựa chọn đề tài: “Pháp luật về cấp Giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho

hộ gia đình, cá nhân” để có những tìm hiểu, nghiên cứu trong khuôn khổ của một

khóa luận tốt nghiệp

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Các công trình cũng như các bài viết nghiên cứu về vấn đề cấp Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hiệnnay khá nhiều: Những công trình nghiên cứu chuyên khảo như: Nguyễn Thị Minh

(2013), Hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, Luận văn Thạc

sĩ luật học, Đại học Quốc gia Hà Nội – Khoa Luật; Bùi Thanh Hương (2015), Pháp

luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất – Thực trạng và hoàn thiện, Khóa

luận tốt nghiệp, Trường Đại học Luật Hà Nội Bên cạnh đó, còn có những bàinghiên cứu đăng trên các tạp chí như: Ths Phạm Thị Thu Thủy (2004), “Một số vấn

đề về cấp GCNQSDĐ theo LĐĐ 2003”, Tạp chí luật học (5) Ngoài ra còn có

những tài liệu có phần nào liên quan đến vấn đề cấp giấy chứng như như bài viết

“Về thực trạng chính sách đất đai ở Việt Nam”, Tạp chí Nhà nước và pháp luật (08)

của TS Phạm Hữu Nghị (2002)

Có thể thấy, mỗi bài viết, công trình nghiên cứu đều có tính mới và có nhữnggóc nhìn nhận, phân tích ở những khía cạnh khác nhau về vấn đề cấp Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất Kết quả nghiên cứu của các công trình nói trên là nguồn tàiliệu tham khảo hữu ích đối với em trong quá trình thực hiện khóa luận tốt nghiệpnày

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của khóa luận

Mặc dù, đã có rất nhiều công trình nghiên cứu về vấn đề cấp Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất Tuy nhiên, nhìn chung các công trình này đều tập trungđánh giá, phân tích quá trình cấp giấy chứng nhận nói chung Luật Đất đai năm

2013 mới ra đời và được đi vào thực tiễn gần hai năm, từ đó đến nay chưa có côngtrình nào nghiên cứu việc cấp Giấy chứng nhận trên phương diện cấp cho đối tượng

là hộ gia đình, cá nhân Có thể thấy, trên thực tế, hộ gia đình, cá nhân là những chủthể sử dụng đất nhiều nhất và chủ yếu do vậy việc đặt sự quan tâm nhất định tớinhóm đối tượng này là cần thiết

Đồng thời, thông qua việc nghiên cứu hoàn thành khóa luận này, trước hếtđối với bản thân tác giả đã có những nhận thức căn bản và sâu sắc đối với vấn đề

cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tác giả đã có cơ hội nghiên cứu, tìm hiểu

và hệ thống lại cơ sở lý luận, các quy định của pháp luật đất đai hiện hành

Bên cạnh đó, đối với Trường Đại học Luật Hà Nội, tác giả hy vọng khóa luận

sẽ trở thành một nguồn tài liệu có ích cho những khóa sinh viên đi sau và nhữngngười có đam mê nghiên cứu về vấn đề cấp giấy

4 Mục đích và nhiệm vụ của việc nghiên cứu đề tài

Mục đích nghiên cứu của đề tài là làm sáng tỏ những vấn đề lý luận và thựctiễn của pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Từ đó, nêu ra một sốgiải pháp hoàn thiện pháp luật và tổ chức thực hiện pháp luật về cấp Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất

Để đạt được mục đích nói trên, khóa luận có nhiệm vụ:

- Làm sáng tỏ các khái niệm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cấp Giấychứng nhận quyền sử dụng đất và pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất

- Phân tích, đánh giá các quy định của pháp luật về điều kiện để được cấpgiấy; hồ sơ, trình tự thủ tục của việc cấp giấy; hình thức và nội dung của giấy chứngnhận; thẩm quyền cấp giấy và nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất khi đượccấp giấy

- Nêu một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và bảo đảm sự thực thicủa pháp luật cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nước ta trong giai đoạnhiện nay

5 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các quy định pháp luật và thực tiễn thihành pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàcác tài sản khác gắn liền với đất gắn với nhóm chủ thể sử dụng đất là hộ gia đình, cánhân

Trong phạm vi của khóa luận này, tác giả chỉ giới hạn nghiên cứu tập trungvào pháp luật về cấp mới (cấp lần đầu) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình và cá nhân mà

không đề cập thêm các vấn đề về cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận cũng như cáctrường hợp có đăng ký biến động đối với Giấy chứng nhận.

6 Phương pháp nghiên cứu của đề tài

Trong phạm vi bài viết của mình, tác giả có sử dụng các phương pháp nghiêncứu sau:

- Phương pháp duy vật lịch sử và phương pháp so sánh để so sánh, đối chiếucác quy định của pháp luật hiện hành với các quy định của pháp luật trước đây;

- Phương pháp thống kê số liệu sử dụng để phân tích, đánh giá thực tiễn;

- Phương pháp diễn dịch, quy nạp được vận dụng trong nội dung phân tíchpháp luật thực định;

- Phương pháp phân tích, tổng hợp được sử dụng nghiên cứu cơ sở lý luậncủa pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân

7 Kết cấu của khóa luận

Ngoài phần lời mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dungcủa khóa luận bao gồm 03 chương:

Chương 1: Một số vấn đề lý luận và pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cánhân

Chương 2: Thực trạng pháp luật hiện hành về cấp Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cánhân

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện và bảo đảm thực hiện pháp luật về cấp Giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền vớiđất cho hộ gia đình, cá nhân

CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 1.1 Các khái niệm

1.1.1 Quyền sử dụng đất

Theo Từ điển Luật học (2006) khái niệm quyền sử dụng đất (QSDĐ) được

định nghĩa là: “Quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi,

lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê

“Quyền sử dụng đất của người sử dụng là quyền phái sinh”2 Bởi quyền nàychỉ có thể phát sinh trên cơ sở sự cho phép một cách hợp pháp của Nhà nước đốivới người sử dụng đất được thông qua các hoạt động: giao đất hoặc cho thuê đất,cho phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụngđất

Theo Giáo trình Luật Đất đai, Trường Đại học Luật Hà Nội, quyền sử dụng đất

được định nghĩa: “Là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ

cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước” 3

Điều 53 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 đãxác định rõ: Đất đai là một loại tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đạidiện chủ sở hữu và thống nhất quản lý “Bởi người ta không thể sử dụng đất mộtcách riêng lẻ, tùy vào ý thích của mỗi người mà việc sử dụng đất luôn ảnh hưởngđến môi trường sinh thái, lợi ích của những người xung quanh và lợi ích quốc gia”4

Do vậy, không chỉ riêng Việt Nam mà hầu hết các quốc gia trên thế giới đều xemđất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, là nguồn lực quan trọng để phát triển đấtnước và cần được quản lý một cách đặc biệt theo quy định của pháp luật

1 Theo Từ điển Luật học (2006), Viện Khoa học pháp lý – Bộ Tư pháp, Nxb Từ điển bách khoa và Nxb Tư pháp, tr 655

2 Trường Đại học Luật Hà Nội (2012), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Công an nhân dân, tr 91

Theo quan điểm của PGS.TS Nguyễn Thị Nga5 thì quyền sử dụng đất đượcnhìn nhận và xem xét dưới 2 góc độ sau đây:

Một là, dưới góc độ kinh tế, QSDĐ chính là quyền năng của chủ thể Nghĩa là,

quyền sử dụng đất là khả năng của một cá nhân hay tổ chức được phép thực hiệncác quyền của mình trong quá trình sử dụng đất mà pháp luật không cấm, như: tặngcho, chuyển đổi, chuyển nhượng, để thừa kế…

Hai là, dưới góc độ pháp lý, QSDĐ là tổng hợp những quy phạm pháp luật và

những đảm bảo pháp lý do Nhà nước ban hành nhằm tạo điều kiện để các cá nhân,

tổ chức thực hiện các quyền chủ thể trong quá trình khai thác và sử dụng đất

Từ những phân tích nêu trên, tác giả khóa luận xin đưa ra định nghĩa khái quát

về “quyền sử dụng đất” như sau: “Quyền sử dụng đất là những khả năng của một

chủ thể được thực hiện hoặc được hưởng những quyền nhất định khi khai thác và

sử dụng đất, những quyền đó được pháp luật thừa nhận và đảm bảo thực hiện”.

1.1.2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác

gắn liền với đất

Kể từ khi ra đời đến nay, quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được ghi nhận trong nhiều vănbản pháp luật với nhiều tên gọi khác nhau như:

Luật Đất đai năm 1987 đưa ra thuật ngữ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”tại khoản 5 Điều 9 và được cụ thể hóa trong Quyết định 201-QĐ/ĐKTK ngày14/7/1989 của Tổng cục Địa chính về việc ban hành quy định cấp Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác

lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất” Đến khi Luật

Đất đai năm 2003 ra đời vẫn tiếp tục ghi nhận khái niệm “Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất” với cách hiểu như sau: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy

chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo

hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất” (Khoản 6 Điều 4 Luật Đất đai

năm 2003)

5 Nguyễn Thị Nga (2003), Xây dựng và hoàn thiện pháp luật thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam, Luận

văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, tr 8

Luật Nhà ở năm 2005 lại đưa ra thuật ngữ “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà

ở quy định tại Luật này là cơ sở pháp lý để chủ sở hữu nhà ở thực hiện các quyền vànghĩa vụ của mình đối với nhà ở đó theo quy định của pháp luật” (Khoản 1 Điều13)

Và tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 thuật ngữ “Giấy chứng nhậnquyền sở hữu nhà, công trình xây dựng” được quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 7.Việc quy định rải rác, thiếu sự thống nhất như trên đã dẫn đến tình trạng chồngchéo, mâu thuẫn trong hệ thống pháp luật về đất đai Do đó, ngày 12/11/2007 QuốcHội thông qua Nghị quyết số 07/2007/QH12 về kế hoạch phát triển kinh tế - xã hộinăm 2008 cùng các văn bản hướng dẫn thi hành chỉ đạo hợp nhất các loại mẫu giấythành một mẫu chung duy nhất, đơn giản hóa các thủ tục hành chính về cấp Giấychứng nhận quyền sử dụng đất và được thống nhất với tên gọi là “Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”

Trong quan hệ giao dịch ngày nay, đặc biệt là trong nền kinh tế thị trường vớimục tiêu lợi ích được đặt lên hàng đầu thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đượcxem như là một cơ chế bảo vệ quyền lợi cho người dân6

Theo Từ điển Luật học (2006) đã định nghĩa Giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất như sau: “Giấy chứng nhận do cơ quan có thẩm quyền cấp cho người sử dụng

Năm 2013 Quốc hội khóa XII đã thông qua Luật Đất đai năm 2013 và thuật

ngữ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” đã được hiểu một cách toàn diện: Giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất (Khoản 16 Điều 3 Luật Đất

đai năm 2013) (sau đây sẽ được gọi tắt là GCNQSDĐ)

Từ những phân tích nêu trên, tác giả xin đưa ra định nghĩa về GCNQSDĐ như

sau: GCNQSDĐ là một chứng thư pháp lý chỉ có thể được cấp bởi cơ quan nhà

nước có thẩm quyền do pháp luật quy định cho những chủ thể mà quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản trên đất của họ có được một cách hợp pháp Đồng thời, đây cũng là đảm bảo pháp lý quan trọng nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể sử dụng đất.

1.1.3 Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất

Cấp GCNQSDĐ là hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm xemxét, thừa nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng8

Theo quan điểm của tác giả khóa luận, cần phân biệt rõ thuật ngữ “công nhận”

và “thừa nhận” Bởi lẽ, hiện nay có nhiều tài liệu tham khảo đã đánh đồng ý nghĩacủa hai thuật ngữ này Theo quan điểm của tác giả, việc Nhà nước “thừa nhận”quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng có nghĩa là: trước đó, việc sử dụngđất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là hoàn toàn hợp pháp mà biểuhiện cụ thể của nó là việc Nhà nước đã có quyết định giao đất, cho thuê đất đối với

cá nhân, tổ chức đó Do vậy, có thể nói việc cấp GCNQSDĐ đối với những cá nhân,

tổ chức này là khâu cuối cùng của quá trình giao đất, cho thuê đất của Nhà nước đốivới các chủ thể sử dụng đất Trong khi đó, thuật ngữ “công nhận” quyền sử dụng đất

của người sử dụng đất được hiểu theo Luật Đất đai năm 2013: Là việc Nhà nước

trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không theo hình thức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định (Khoản 9 Điều 3).

Sự công nhận là hành vi cần thiết nhằm xác lập quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản trên đất cho một chủ thể khi đãđáp ứng đủ các điều kiện nhất định mà pháp luật đã quy định đối vớinhững khối bất động sản được hình thành từ những nguồn gốc “chưa hợppháp” hay thậm chí là “không hợp pháp” Tuy nhiên, trong quá trình sửdụng của các chủ thể sử dụng đất, do tác động của các yếu tố khách quan

và chủ quan khác nhau, Nhà nước xét thấy tới thời điểm hiện tại họ vẫnkhai thác và sử dụng tài sản một cách ổn định, không tranh chấp và cũng

8 Nguyễn Thị Thanh (2002), tlđd 6, tr 3

không thuộc diện bị Nhà nước trưng thu, trưng dụng… thì Nhà nướccũng công nhận sự hợp pháp của việc sử dụng các tài sản đó9

Điều này là hoàn toàn phù hợp bởi nó đáp ứng được những đòi hỏi từ thực tiễncuộc sống và đảm bảo trật tự xã hội trong việc giải quyết các mối quan hệ tài sản,quyền sử dụng đất

Cấp giấy chứng nhận là một quá trình bao gồm các công việc như:Kiểm tra, đo đạc thực địa, thẩm tra và xác minh hồ sơ, đối chiếu hồ sơxin cấp giấy chứng nhận với hiện trạng thực tế do cơ quan chuyên môntrong lĩnh vực đất đai, nhà ở và quản lý các tài sản khác thực hiện; xemxét, quyết định và phê duyệt cấp giấy chứng nhận của cơ quan hànhchính nhà nước; cuối cùng là thực hiện cấp giấy chứng nhận cho nhữngtrường hợp đủ điều kiện theo luật định10

Vì vậy, có thể hiểu việc cấp GCNQSDĐ chính là: Các hoạt động của cơ quan

nhà nước có thẩm quyền được tiến hành theo trình tự do luật định, bao gồm các hoạt động địa chính, kiểm tra hồ sơ, xác minh thực địa và các điều kiện khác liên quan đến tính hợp pháp của tài sản là quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để từ đó cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp chứng thư pháp lý cho chủ sử dụng đất, xác nhận quyền sở hữu và sử dụng hợp pháp của họ đối với các tài sản đó.

Từ cách định nghĩa nêu trên, tác giả xin đưa ra một số đặc điểm của hoạt độngcấp GCNQSDĐ như sau:

Thứ nhất, cấp GCNQSDĐ là giai đoạn cuối cùng của quá trình giao đất, cho

thuê đất và đăng ký biến động đất đai đối với việc chứng nhận quyền sử dụng đất vàcũng là giai đoạn cuối cùng của việc cấp phép cũng như xác nhận quyền sở hữu hợppháp đối với tài sản trên đất

Thứ hai, hoạt động cấp giấy chứng nhận luôn phải tuân thủ trình tự, thủ tục

theo luật định với những quy trình xét duyệt hết sức chặt chẽ, nghiêm túc Qua đó,

9 Nguyễn Thị Minh (2013), Hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

góp phần giúp Nhà nước quản lý thống nhất, đồng bộ và chặt chẽ đất đai, cũng nhưcác tài sản khác gắn liền với đất.

Thứ ba, chủ sử dụng đất chỉ được cấp giấy chứng nhận khi đáp ứng các điều

kiện nhất định và quyền sử dụng của họ là hợp pháp, được Nhà nước cho phép trênthực tế và không có tranh chấp Mọi tranh chấp, bất đồng, mâu thuẫn xảy ra đềuphải được giải quyết dứt điểm mới thực hiện được việc cấp giấy chứng nhận

Thứ tư, hoạt động cấp giấy chứng nhận luôn có sự tham gia của cơ quan Nhà

nước có thẩm quyền để xem xét tính hợp pháp của mảnh đất, cũng như tài sản trênđất Cơ quan Nhà nước chỉ cấp giấy chứng nhận khi đã xác nhận tính đúng đắn của

hồ sơ xin cấp Đây là trách nhiệm của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong việcthực thi công tác quản lý nhà nước đối với đất đai

1.1.4 Phân biệt Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất với các loại giấy tờ khác về quyền sử dụng đất

Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 đã quy định cụ thể về các loại giấy tờ mangtính hợp lệ về quyền sử dụng đất bao gồm:

- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993

do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhànước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miềnNam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩmquyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15tháng 10 năm 1993;

- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắnliền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ởtrước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sửdụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sởhữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấpcho người sử dụng đất;

- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theoquy định của Chính phủ

Những giấy tờ trên được coi là căn cứ pháp lý để cơ quan nhà nước có thẩmquyền xem xét cấp GCNQSDĐ Hơn nữa, còn là điều kiện để người sử dụng đấtđược bồi thường khi không có GCNQSDĐ theo quy định tại Điều 11 Nghị định số47/2014/NĐ-CP 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ về bồi thường hỗ trợ tái định

cư khi Nhà nước thu hồi đất

Đây là bằng chứng cho quá trình lịch sử phát triển lâu dài đối với công cuộc tổchức và thực hiện cấp GCNQSDĐ cho người sử dụng đất từ khi Luật Đất đai năm

1987 ra đời cho đến nay có những loại giấy tờ ở thời điểm nó xuất hiện và tồn tại làhợp pháp hoặc thậm chí bất hợp pháp Tuy nhiên, do sự thay đổi về hoàn cảnh chủquan và khách quan của đất nước dẫn tới sự thay đổi về đường lối, chính sách củaĐảng và pháp luật của Nhà nước, những giấy tờ đó hiện nay lại được chấp nhận vàđược coi là những giấy tờ mang tính hợp lệ

Sự công nhận này của Nhà nước nhằm đáp ứng những yêu cầu mà thực tiễnđặt ra, đồng thời hợp pháp hóa quyền sử dụng đất của những người hiện nay vẫnđang sử dụng ổn định không tranh chấp đối với thửa đất, đảm bảo quyền lợi tối đacho người sử dụng đất, đảm bảo trật tự xã hội đối với những quan hệ liên quan đếnquyền sử dụng đất đai, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của các chủ thể Tuynhiên, những giấy tờ đó chỉ có giá trị để Nhà nước công nhận quyền sử dụng đấthợp pháp cho chủ thể sử dụng, sau đó tiến hành việc cấp GCNQSDĐ cho nhữngchủ thể này, chứ không có giá trị khi mang ra thị trường giao dịch một cách hợppháp

Khác với các giấy tờ nói trên, GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý do cơ quanNhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất, ghi nhận tính hợp pháp đối vớiquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Khi cóGQSDCNĐ, người sử dụng đất mới được thực hiện một cách đầy đủ, trọn vẹn cácquyền năng của mình

Theo Điều 168 Luật Đất đai năm 2013 quy định về thời điểm được thực hiệncác quyền của người sử dụng đất thì người sử dụng đất chỉ được thực hiện cácquyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sửdụng đất khi có GCNQSD

1.2 Lý luận về pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân

1.2.1 Sự cần thiết của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân

Từ những khái niệm và định nghĩa được nêu trên, để xác định và xây dựng lýluận về pháp luật về cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân, trước hết cần nhậnthức được vai trò và tầm quan trọng của việc cấp GCNQSDĐ đối với hai chủ thểchính trong mối quan hệ này như sau:

* Đối với Nhà nước

Thứ nhất, GCNQSDĐ là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai.

Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu.Như ở trên đã phân tích, Nhà nước đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý, điềutiết các hoạt động liên quan đến việc sử dụng đất của người dân

Trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, mặc dù Nhà nước là đại diện quyền

sở hữu Tuy nhiên, Nhà nước không phải là chủ thể sử dụng đất trực tiếp mà traoquyền sử dụng này cho người dân – người sử dụng đất trực tiếp để phục vụ sinhhoạt cũng như hoạt động sản xuất nhằm tạo ra của cải vật chất cho họ Vậy để cóthể quản lý đất đai, Nhà nước cần cấp cho những người sử dụng đất đã được thừanhận, công nhận là hợp pháp một “chứng thư” có giá trị pháp lý vừa để xác nhậnviệc sử dụng đất hợp pháp của họ, vừa tạo mối ràng buộc pháp lý giữa người sửdụng đất với Nhà nước

Nếu không có sự quản lý của Nhà nước thì đất đai sẽ không được phân phốimột cách công bằng đến với tất cả mọi người Đồng thời, việc người dân sử dụngđất một cách bừa bãi, thiếu tính quy hoạch, kế hoạch, sử dụng sai mục đích, côngnăng của đất khiến cho việc sử dụng đất bị lãng phí, kém hiệu quả, làm cạn kiệt dần

đi nguồn tài nguyên không thể tái tạo vô giá của quốc gia Do vậy, việc cấpGCNQSDĐ đóng vai trò quan trọng, là cơ sở để Nhà nước xây dựng, điều chỉnhchính sách đất đai cũng như thực hiện các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai Qua hoạt động xem xét và cấp GCNQSDĐ, Nhà nước được cung cấp thông tin

về tình hình sử dụng đất đai trong phạm vi toàn quốc, từ đó phân tích, đánh giá việcthực hiện chính sách đất đai và đề xuất chiến lược quản lý và sử dụng đất đai cóhiệu quả Qua đó giúp công tác quy hoạch, thống kê đất đai diễn ra thuận lợi, giảmchi phí và thời gian GCNQSDĐ là căn cứ xác định liệu quyền sử dụng đất của chủ

sử dụng có là hợp pháp hay không để từ đó có cơ chế xử lý thích hợp đối với nhữngtrường hợp sử dụng bất hợp pháp Và đây cũng là căn cứ để Nhà nước tiến hành bồithường giải phóng mặt bằng cho những người sử dụng đất hợp pháp

Bên cạnh đó, việc cấp GCNQSDĐ cũng là căn cứ quan trọng giúp Nhà nướcxác định, phân hạng các loại đất khác nhau, tùy thuộc mục đích sử dụng theo quyhoạch, kế hoạch hoặc thực tiễn sử dụng đã được Nhà nước công nhận

Thứ hai, cấp GCNQSDĐ là căn cứ để xác định nghĩa vụ tài chính của người

sử dụng đất đối với Nhà nước.

Việc thu nghĩa vụ tài chính mục đích chính nhằm bù đắp phần nào nhữngkhoản chi phí khá lớn mà Nhà nước đã bỏ ra để đầu tư cơ sở vật chất, hạ tầng kỹthuật, nguồn nhân lực… cho công tác quản lý đất đai Do vậy, qua việc cấpGCNQSDĐ, Nhà nước sẽ có thông tin đầy đủ làm căn cứ cho việc thu tiền sử dụngđất, thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế thu nhập cá nhân

từ việc chuyển quyền sử dụng đất… Trên thực tế hiện nay, những khoản thu tàichính này phần lớn được rót trở lại các địa phương để tiến hành xây dựng cơ sở hạtầng nhằm trực tiếp phục vụ công tác quản lý, thanh kiểm tra, giám sát quá trình sửdụng đất của người dân sao cho đúng quy hoạch, kế hoạch của Nhà nước, của địaphương và đúng pháp luật Quy định cụ thể về cấp GCNQSDĐ rõ ràng sẽ góp phầnkhắc phục được tình trạng khoản thu ít hơn khoản đầu tư cho đất, thể hiện rõ địnhhướng “lấy đất nuôi đất” của Nhà nước ta

Thứ ba, hoạt động cấp GCNQSDĐ góp phần giúp Nhà nước dễ dàng kiểm soát các giao dịch đất đai của các chủ thể sử dụng đất

Hiện nay, các giao dịch đất đai đang diễn ra một cách sôi động, đặc biệt ở cácthành phố lớn Thực tế có sự tồn tại hai loại giao dịch: Giao dịch hợp pháp và giaodịch bất hợp pháp (giao dịch ngầm), ví dụ như: Mua bán trao tay, chuyển nhượngquyền sử dụng đất không làm thủ tục, trốn thuế; chuyển quyền sử dụng đất không

đủ điều kiện; đầu cơ, buôn bán quyền sử dụng đất kiếm lời Từ những giao dịchngầm đó đã tạo nên những cơn “sốt đất” ảnh hưởng đến môi trường đầu tư, dẫn đến

sự tích tụ đất đai và phân hóa giàu nghèo trong xã hội Chính vì vậy, cần phải có sựquản lý, điều tiết kịp thời của Nhà nước để từng bước đưa các giao dịch đất đai tráipháp luật vào sự kiểm soát của pháp luật Và cấp GCNQSDĐ được xem như một cơchế do Nhà nước đề ra nhằm xác lập sự an toàn pháp lý cho cả 2 phía – Nhà nướcvới người sử dụng đất và giữa những người sử dụng đất với nhau

Bằng quy định hợp thức hóa quyền sử dụng đất, Nhà nước củng cố niềm tintrong nhân dân đồng thời cũng xây dựng được mối quan hệ chính thống với người

sử dụng đất để có cơ chế bảo vệ hữu hiệu Làm tốt công tác cấp GCNQSDĐ sẽ xâydựng được những tài liệu đất đai với thông tin chính xác giúp công tác thanh tra vàgiải quyết tranh chấp đất đai có hiệu quả Thực chất, đó cũng là sự bảo vệ quyền vàlợi ích hợp pháp của người sử dụng đất từ phía cơ quan nhà nước

* Đối với người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân

Thứ nhất, GCNQSDĐ là một đảm bảo của Nhà nước đối với các chủ thể sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác trên đất.

Đây là sự ghi nhận tư cách pháp lý của Nhà nước đối với họ, tạo tâm lý an tâm

để họ tích cực thực hiện các biện pháp cải tạo đất và sử dụng đất đúng mục đích đãđược cấp trên GCNQSDĐ, tạo hiệu quả tốt nhất trong quá trình sử dụng Thêm vào

đó, việc chủ sử dụng đất tạo lập các tài sản trên đất cũng phải được sự cho phép của

cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và sử dụng phù hợp với mục đích đã được chophép

Đồng thời, đây cũng là cơ sở quan trọng để phân biệt các trường hợp được cấpgiấy chứng nhận đối với những loại đất có mục đích sử dụng khác nhau Do nguồngốc lịch sử để lại, một số loại đất không hình thành từ việc giao đất mà chủ yếu doNhà nước công nhận trên cơ sở hiện trạng sử dụng đất nên việc cấp giấy chứng

nhận là cơ sở pháp lý để xác định rõ ràng, minh bạch việc sử dụng đất Từ đó, tránhtình trạng sử dụng và chiếm dụng đất bất hợp pháp.

Thứ hai, cấp GCNQSDĐ là cơ sở pháp lý để xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp giữa chủ thể này với chủ thể khác

Thông qua hoạt động cấp GCNQSDĐ sẽ xác định rõ ai là người có quyền sửdụng hợp pháp đối với mảnh đất và tài sản trên đất Từ đó, giới hạn quyền hạn củangười đại diện, người chiếm hữu đối với quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đối vớinhà ở và tài sản trên đất Điều này góp phần tránh tình trạng lợi dụng danh nghĩa đểtrục lợi bất hợp pháp của người giữ giấy chứng nhận, người được chủ sử dụng đấtcho thuê, chiếm hữu tạm thời, tạo điều kiện cho việc quản lý đất đai dễ dàng hơn;đất đai được sử dụng đúng mục đích và mang lại hiệu quả cao hơn

Thứ ba, GCNQSDĐ là cơ sở pháp lý quan trọng để Nhà nước bảo đảm và bảo

vệ các quyền, lợi ích hợp pháp trong quá trình khai thác và sử dụng đất của người

sử dụng đất.

GCNQSDĐ là cơ sở để người sử dụng đất được thực hiện đầy đủ quyền màNhà nước quy định, đặc biệt là các quyền chuyển quyền sử dụng đất như: chuyểnđổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, tặng cho, góp vốn hợp tác đầu tư,kinh doanh… Khi chưa được cấp GCNQSDĐ thì mọi giao dịch nêu trên đều không

có giá trị pháp lý GCNQSDĐ là điều kiện tiên quyết để người sử dụng đất tham giacác giao dịch bất động sản trên thị trường và cũng là cơ sở để đảm bảo an toàn pháp

lý của giao dịch đó; khắc phục và hạn chế rủi ro có thể xảy ra trong quá trình thựchiện giao dịch

Khi có GCNQSDĐ trong tay, người sử dụng đất được Nhà nước bảo vệ khingười khác xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp về quyền sử dụng đất hoặc tàisản trên đất thuộc quyền sở hữu của mình Cùng với đó, là căn cứ để Nhà nước tiếnhành bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất

1.2.2 Yêu cầu nội dung về pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân

Để hoạt động cấp GCNQSDĐ được diễn ra một cách thống nhất trên phạm

vi cả nước, đảm bảo sự quản lý của Nhà nước cũng như quyền và lợi ích của các

chủ thể sử dụng đất, pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân cần đáp ứng một

số yêu cầu sau đây:

i) Bảo đảm tính công khai, minh bạch

“Công khai là việc cơ quan, tổ chức, đơn vị công bố, cung cấp thông tin chínhthức về văn bản, hoạt động hoặc về nội dung nhất định”11 “Minh bạch là sự rõ ràng,rành mạch để mọi người đều hiểu”12 Theo nghĩa rộng, có thể hiểu “tính minh bạchcủa pháp luật là tính rõ ràng, thông suốt, tính đúng đắn của cả hệ thống pháp luật vàrộng hơn là đời sống pháp lý”13

Với ý nghĩa là đảm bảo pháp lý quan trọng của Nhà nước đối với người sửdụng đất, GCNQSDĐ là công cụ pháp lý để người dân được thực hiện đầy đủ cácquyền và nghĩa vụ khi tham gia sử dụng đất Hiện nay, pháp luật đã quy định vấn đềcông khai, minh bạch một cách khá rõ ràng, cụ thể trong Hiến pháp, cụ thể hơn làtrong Luật Phòng, chống tham nhũng năm 2005 theo đó, công khai, minh bạchtrong lĩnh vực cấp GCNQSDĐ cần chú ý một số điểm sau:

Thứ nhất, các quy phạm pháp luật liên quan đến việc cấp GCNQSDĐ cần nhất quán Trước hết, vấn đề này cần được thể hiện rõ ràng trong Hiến pháp – đạo

luật có giá trị pháp lý cao nhất cùng với Luật Đất đai, các văn bản hướng dẫn thihành và các văn bản thuộc các ngành khác có liên quan Các văn bản này cần có sựthống nhất với nhau, tránh tình trạng chồng chéo, văn bản này triệt tiêu văn bản kia;hoặc trong cùng một văn bản các quy định không được mâu thuẫn lẫn nhau

Thứ hai, các quy định này cần được công khai, dễ tiếp cận đối với người dân.

Để thực hiện được điều này, trước hết cần đảm bảo quyền tham gia đóng góp ý kiếncủa người dân vào dự thảo các văn bản pháp luật Đồng thời, sau khi được banhành, các văn bản này cần được công bố một cách công khai, rộng rãi trên công báo

và các phương tiện thông tin đại chúng nhằm đảm bảo thông tin được đến với người

11 Điều 2 khoản 2, Luật phòng, chống tham nhũng 2005 sửa đổi bổ sung 2012

12 phap-luat.htm Tính công khai, minh bạch trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật

http://text.123doc.org/document/288861-tinh-cong-khai-minh-bach-trong-he-thong-van-ban-quy-pham-13 Nguyễn Như Phát (2005), “Minh bạch hoá pháp luật và yêu cầu đặt ra đối với hệ thống pháp luật trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế”, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, số 01, tr 16

dân Đồng thời, các thủ tục hành chính đối với hoạt động cấp GCNQSDĐ vốn đượcxem là sự e ngại đối với mỗi người dân nay đã được rút gọn và cải cách rõ ràng do

Bộ Tài nguyên và Môi trường (BTN&MT) đã bãi bỏ một số thủ tục, công việckhông cần thiết trước đây Đồng thời, những thủ tục cần giữ lại phải được côngkhai, minh bạch, được hướng dẫn rõ ràng, rành mạch để người dân chỉ phải đến mộtlần, vừa đảm bảo công tác quản lý Nhà nước nhưng đơn giản, dễ dàng hơn chongười dân thực hiện Công tác niêm yết công khai các thủ tục hành chính liên quanđến hoạt động cấp GCNQSDĐ cũng cần được thực hiện trên các cổng thông tinđiện tử cũng như tại nơi người dân tới nộp hồ sơ

Thêm nữa, việc quy định rõ cơ quan nào có thẩm quyền đối với việc cấpGCNQSDĐ cũng đã được cụ thể hóa trong các văn bản pháp luật, nhằm thuận tiệncho việc kiểm tra, giám sát của người dân trong quá trình thực hiện thủ tục hànhchính

Thứ ba, các quy định về cấp GCNQSDĐ phải tin cậy được và dự đoán trước được Bởi một đặc tính của pháp luật là tính công bằng, người dân trông cậy sự đối

xử như nhau trong các trường hợp giống nhau của pháp luật Đồng thời, trước khiban hành bất kỳ quy định nào, Nhà nước cần công bố công khai cho người dân để

họ có thể lường trước sự thay đổi của pháp luật, chuẩn bị cho nhận thức về nội dungcủa pháp luật và chuẩn bị tinh thần sẵn sàng áp dụng pháp luật Có như vậy, việcban hành các quy định mới thực sự đem lại hiệu quả cao

Thứ tư, công khai thông tin về đất đai Việc cung cấp thông tin đất đai là một

vấn đề quan trọng để người dân có thể nhận biết được tình trạng pháp lý của thửađất mình đang sử dụng Do vậy, các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cần côngkhai các thông tin về đất đai trên các Cổng thông tin điện tử của cơ quan có thẩmquyền tiến hành thủ tục, tạo điều kiện tối đa để người dân có điều kiện tiếp cậnthông tin để nắm bắt và thực hiện

ii) Bảo đảm tính kịp thời

Như phần trên đã đề cập, vấn đề cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đấtđai, đặc biệt là hoạt động cấp GCNQSDĐ đã được chú trọng, do vậy thời hạn giảiquyết thủ tục này đã được rút ngắn đi rất nhiều Tuy nhiên, để đảm bảo tính kịp thời

luật định, thông báo kịp thời cho người dân khi gặp các vấn đề vướng mắc trongquá trình giải quyết hồ sơ; dự liệu sớm nghĩa vụ tài chính phải nộp và thông báo tớingười dân trong thời gian sớm nhất để họ có thời gian chuẩn bị…

iii) Bảo đảm tính chính xác

Cải cách thủ tục hành chính khiến số ngày thực hiện thủ tục được rút ngắn đirất nhiều, tuy nhiên việc nhanh chóng khi thực hiện thủ tục cần đi đôi với sự chínhxác Để đáp ứng tiêu chí này, trong quá trình thực hiện thủ tục hành chính cần đảmbảo một số vấn đề sau:

Thứ nhất, cần củng cố hệ thống hồ sơ địa chính Do quá trình lịch sử phát triển

lâu dài và có nhiều biến động của nước ta, cùng với cơ sở vật chất một số xã, huyệncòn thiếu nên hệ thống bản đồ, sổ mục kê qua các thời kỳ hiện không còn bảo đảmchất lượng, gây khó khăn trong việc cập nhật hồ sơ khi xem xét cấp GCNQSDĐ.Tính chính xác có vai trò rất quan trọng để thể hiện tên chủ sử dụng đất, tài sản trênđất, diện tích được Nhà nước công nhận sử dụng, mục đích sử dụng đất, vị trí củathửa đất nhằm tránh sự tranh chấp đối với những thửa đất liền kề… Do vậy, để đảmbảo tính chính xác của hoạt động cấp GCNQDĐ cần tiến hành hoàn thiện hệ thốngnày tại các xã, huyện; cập nhật đầy đủ các thông số về các thửa đất một cách chínhxác và chỉnh lý biến động thường xuyên; ứng dụng khoa học – công nghệ vào hoạtđộng lưu trữ hồ sơ, dữ liệu

Thứ hai, cần đảm bảo trình độ chuyên môn của cán bộ thụ lý hồ sơ Con người

là yếu tố quan trọng không thể thiếu, do vậy, để bộ máy hoạt động một cách trơntru, không sai sót cần sự công tâm, tận tâm phụng sự hết mình của những người làcán bộ, công chức nhà nước, thay mặt nhà nước tiến hành các thủ tục hành chínhnhằm đảm bảo quyền lợi cho người dân Không chỉ am hiểu về chuyên môn mà cáccán bộ cần am hiểu các kiến thức pháp luật để thực hiện công việc sao cho vừa đúngquy trình, kỹ thuật, đồng thời vừa tuân thủ các quy định mà pháp luật đặt ra nhằmbảo vệ quyền lợi cho người dân

* Bảo đảm các quyền con người, quyền công dân đối với người sử dụng đất

Trong thời đại hiện nay, giá trị của con người được đề cao, để phù hợp vớinhững chuẩn mực chung của quốc tế trong quá trình hội nhập, việc cấp GCNQSDĐcũng cần đảm bảo yêu cầu này, bao gồm:

Thứ nhất, cần đảm bảo tính dân chủ.

“Dân chủ là chế độ chính trị trong đó quyền lực tối cao thuộc về nhân dân, donhân dân thực thi, tự bản thân thực thi hoặc thông qua các đại biểu mà mình bầura”14

“Công dân có quyền có nơi ở hợp pháp”15, “Tổ chức, cá nhân được Nhà nướcgiao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất… quyền sử dụng đất đượcpháp luật bảo hộ”16 - vấn đề này đã được quy định trong Hiến pháp cũng như cácvăn bản pháp luật thuộc lĩnh vực đất đai Việc cấp GCNQSDĐ cần đáp ứng đượcmục tiêu phục vụ nhân dân, đảm bảo các quyền và lợi ích của người dân được thựchiện thể hiện đúng bản chất của Nhà nước ta là Nhà nước của nhân dân, do nhândân và vì nhân dân Tuy nhiên, để những quy định mang tính quan điểm, địnhhướng này được đưa vào thực tiễn, các cơ quan hành chính Nhà nước, cụ thể là các

cơ quan có thẩm quyền trong việc cấp GCNQSDĐ cần cung cấp công cụ pháp lý vàtạo điều kiện để người dân được tiếp cận thông tin, từ đó mới đủ căn cứ để họ thamgia quản lý, giám sát các hoạt động của Nhà nước

Người dân có thể thông qua hai hình thức giám sát trực tiếp hoặc giám sát giántiếp Giám sát trực tiếp là khi người dân khi phát hiện những sai phạm trong côngtác tiến hành thủ tục hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền liên quan sẽtrực tiếp thắc mắc với cán bộ thụ lý và yêu cầu được giải đáp rõ ràng Hoặc ngườidân có thể thực hiện dân chủ gián tiếp thông qua việc nộp đơn đề nghị, khiếu nại tớicác cơ quan có thẩm quyền giám sát, để từ đó tiến hành thanh tra, kiểm tra, rà soátlại và trả lời thắc mắc, khiếu nại của người dân

Thứ hai, tạo mọi thuận lợi cho người dân.

Trước hết, cần hiểu khái niệm “tạo mọi thuận lợi cho người dân” nghĩa làviệc cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành các hoạt động cần thiết nhằm thiếtlập hoàn cảnh, điều kiện giúp người dân dễ dàng khi thực hiện công việc của mình

Do đó, để tạo thuận lợi cho người dân, đảm bảo quyền con người, quyền công dânthì vấn đề cải cách thủ tục hành chính, hoàn thiện bộ thủ tục, quy trình thông qua

“Một cửa”, “Một cửa liên thông” được đặt lên hàng đầu Việc làm này sẽ tránh cho

việc người dân phải đi lại nhiều lần, qua nhiều cửa phức tạp, mất thời gian củangười dân Cán bộ có trách nhiệm luân chuyển hồ sơ qua các khâu đồng thời tạo sựliên kết mắt xích giữa các bộ phận Đồng thời, cần nâng cao ý thức, trách nhiệm củacán bộ, công chức Nhà nước trong quá trình thực hiện thủ tục hành chính.

1.2.3 Nội dung pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân

Từ những yêu cầu về việc cấp GCNQSDĐ đã nêu ở trên, trong phạm vi khóaluận này, tác giả xin đề cập 05 nhóm quy phạm pháp luật cơ bản quan trọng quyđịnh về việc cấp GCNQSDĐ như sau:

(1) Điều kiện về chủ thể là cá nhân, hộ gia đình được cấp Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Nước ta đã trải qua quá trình lịch sử đầy biến động, dẫn đến nguồn gốc việc

sử dụng đất, hình thành tài sản trên đất khá đa dạng và phức tạp Do vậy, pháp luật

đã đặt ra các điều kiện xuất phát từ nguồn gốc hình thành của các bất động sản17nhằm đáp ứng các yếu tố khách quan và chủ quan khác nhau, tôn trọng lịch sử, bảo

vệ quyền và lợi ích cho người có quyền sở hữu và sử dụng bất động sản hợp pháp.Các điều kiện cụ thể của pháp luật là căn cứ để các cơ quan nhà nước có thẩmquyền khi thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ xem xét và quyết địnhmột cách chính xác, khách quan Để trở thành chủ thể sử dụng đất, sở hữu nhà ở vàcác tài sản trên đất một cách hợp pháp các hộ gia đình, cá nhân khi làm thủ tục, hồ

sơ phải chứng minh một cách cụ thể và đầy đủ các điều kiện mà pháp luật đặt ra vàyêu cầu phải có

(2) Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân

Đây là nội dung cần thiết để đảm bảo cho hoạt động cấp GCNQSDĐ đượcthực hiện đúng và có hiệu quả Theo đó, không phải bất kỳ cơ quan nào cũng cóthẩm quyền thực hiện việc xác nhận quyền sở hữu và sử dụng bất động sản cho hộgia đình, cá nhân, mà chỉ có những cơ quan có thẩm quyền được pháp luật quy địnhmới có đủ chức năng để tiến hành các hoạt động này Mặt khác, hoạt động cấpGCNQSDĐ cũng cần phải thực hiện theo đúng quy trình, thủ tục: Từ những tài liệu

17 Theo khoản 1 Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì “bất động sản” gồm: “….”

thu thập trên thực tế, cho đến quyết định cuối cùng đều phải tuân thủ quy trình tuần

tự và chặt chẽ, một mặt, vừa đảm bảo thời gian, tiến độ, mặt khác phải đảm bảo tínhchặt chẽ và nghiêm minh khi thực hiện nhiệm vụ này

(3) Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân

Việc quy định hồ sơ, trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ giúp cho hộ gia đình,

cá nhân có nhu cầu cấp GCNQSDĐ biết quyền và nghĩa vụ của mình được thựchiện như thế nào, tại đâu và làm như thế nào cho đúng quy định của pháp luật Đâycũng là cơ sở đề người xin cấp GCNQSDĐ thực hiện quyền công dân về khiếu nại,

tố cáo nếu xét thấy cơ quan có thẩm quyền không thực hiện đúng chức năng, nhiệm

vụ của mình, không tuân theo quy trình mà pháp luật đã quy định, làm ảnh hưởngtới quyền lợi của người được cấp giấy

(4) Hình thức và nội dung của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân

Hình thức và nội dung của việc cấp GCNQSDĐ cụ thể, rõ ràng và chính xác

sẽ là cơ sở để đảm bảo việc thực thi các quyền và nghĩa vụ của người được cấpGCNQSDĐ một cách công bằng và có hiệu quả Bởi lẽ, những thông tin về chủ thể

sẽ quyết định tới quyền lợi được hưởng của người đứng tên trên GCNQSDĐ.Những thông số về diện tích, hình thể, mục đích, hình thức, thời hạn sử dụng tàisản… sẽ quyết định tới quyền thụ hưởng của người được cấp GCNQSDĐ, đồngthời xác định nghĩa vụ của họ trong quá trình khai thác và sử dụng tài sản

(5) Nghĩa vụ tài chính của chủ thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân

Ngoài các nghĩa vụ mà bất cứ chủ thể nào, sử dụng đất vào mục đích gì cũngđều phải nộp khi thực hiện việc cấp GCNQSDĐ như: Lệ phí trước bạ, lệ phí địachính,… mỗi chủ thể khác nhau với mục đích sử dụng và nguồn gốc của các bấtđộng sản khác nhau thì khi được cấp GCNQSDĐ, nghĩa vụ tài chính của họ sẽ đượcquy định khác nhau Ví dụ như: Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế thu nhập cánhân mà trước thời điểm cấp GCNQSDĐ nhưng chưa thực hiện… Đây là những

pháp lý công nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu hợp pháp của mình đối với bấtđộng sản Điều này cũng nhằm đảm bảo sự công bằng và bình đẳng giữa các chủthể có bất động sản Mặt khác, việc kiểm soát và tận thu các nghĩa vụ tài chính nàylàm tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước và trở lại đầu tư chi phí cho hoạt độngquản lý nhà nước về bất động sản.

1.3 Một số yếu tố ảnh hưởng đến pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân

* Điều kiện tự nhiên

Thứ nhất, về vị trí địa lý Việt Nam là một quốc gia giáp biển Đông với đường

bờ biển kéo dài 3.260 km Đây là khu vực hàng năm thường xuyên xảy ra nhữngtrận bão lớn, đặc biệt tập trung vào dải đất hẹp miền trung nước ta (Trung Bộ) Vớiđiều kiện tự nhiên có nhiều thiên tai như vậy đã gây ảnh hưởng không nhỏ cho côngtác quản lý đất đai, thẩm tra và xác minh nguồn gốc đất Đồng thời, đây cũng là yếu

tố ảnh hưởng lớn khiến người dân không thể có nơi sinh sống ổn định để được cấpGCNQSDĐ

Thứ hai, về địa hình Đồi núi nước ta chiếm tới 3/4 diện tích lãnh thổ; khu vực

đồng bằng nước ta chỉ chiếm khoảng 1/4 diện tích trên đất liền và bị đồi núi ngăncách thành nhiều khu vực cùng mạng lưới sông ngòi dày đặc Với địa hình chủ yếu

là đồi núi và bị chia cắt bởi nhiều dạng địa hình phức tạp như trên, cùng với nhữnghạn chế về phương tiện kỹ thuật phục vụ công tác đo đạc đã dẫn tới rất nhiều khókhăn cho cán bộ địa chính, cán bộ chuyên môn trong công tác đo vẽ để lập hệ thốngbản đồ là cơ sở xác minh nguồn gốc đất và cấp GCNQSDĐ cho người sử dụng Đểtiến hành đo đạc ở những khu vực núi cao hay nước sâu không thể áp dụng nhữngphương thức đo đạc thủ công truyền thống mà cần hệ thống phương tiện kỹ thuậttiên tiến và hiện đại cùng với sự trợ giúp của chuyên gia nước ngoài Bên cạnh đó,việc áp dụng khoa học kỹ thuật tiên tiến còn góp phần lưu trữ và quản lý một cáchtốt hơn đối với hệ thống thông tin số liệu đất đai Tuy nhiên, ở những khu vực đóthường là vùng còn nhiều khó khăn nên chưa nhận được sự quan tâm và đầu tưđúng mức của Nhà nước

* Nguồn kinh phí cho việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

Cùng với yếu tố tự nhiên, nguồn kinh phí để tiến hành công tác quản lý Nhànước về đất đai cũng là một trong những yếu tố tác động tới hoạt động cấpGCNQSDĐ ở nước ta trong giai đoạn hiện nay

Theo quy định tại khoản 2 Điều 2 Luật Ngân sách Nhà nước năm 2002: “Chi

ngân sách nhà nước bao gồm các khoản chi phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm quốc phòng, an ninh, bảo đảm hoạt động của bộ máy nhà nước; chi trả nợ của Nhà nước; chi viện trợ và các khoản chi khác theo quy định của pháp luật” Cấp

GCNQSDĐ là một trong số hoạt động quản lý Nhà nước nên cần có nguồn vốn hỗtrợ từ ngân sách Nhà nước Theo đó, việc chi ngân sách Nhà nước chỉ được thựchiện khi có đủ các điều kiện sau đây: Đã có trong dự toán ngân sách được giao;đúng chế độ, tiêu chuẩn, định mức do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quy định;

và được thủ trưởng đơn vị sử dụng ngân sách hoặc người được uỷ quyền quyết địnhchi

Để thực hiện bất kỳ hoạt động gì đều cần phải có kinh phí Mặc dù hàng nămngân sách Trung ương và ngân sách địa phương đều trích những khoản hỗ trợ vàkinh phí đầu tư cho công tác đo đạc, lập, xây dựng hồ sơ địa chính; cũng như trang

bị cơ sở vật chất kỹ thuật phục vụ cho công tác quản lý nhà nước về đất đai nóichung cũng như công tác cấp GCNQSDĐ nói riêng Tuy nhiên, nguồn kinh phí mà

cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai nhận được vẫn không đủ để các địa phương cóthể hiện đại hóa hệ thống thông tin số liệu cũng như bản đồ địa chính

Với chỉ đạo thành lập Văn phòng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) một cấp có chinhánh tại các quận, huyện là đơn vị sự nghiệp công lập có thu, tự chủ tài chính làgiải pháp hữu hiệu để tự mình chi trả các chi phí và áp dụng khoa học công nghệvào việc quản lý đất đai, dần tiến đến tin học hóa hệ thống và giao dịch điện tử vềđất đai

* Tâm lý và ý thức pháp luật

Thứ nhất, đối với người dân Với lịch sử là một nước nông nghiệp nên số

lượng nông dân trong tỷ trọng dân số nước ta chiếm số lượng đông đảo Cùng với

đó, tư duy ngắn hạn và tâm lý e ngại phải đối mặt với cơ quan hành chính Nhà nước

và thực hiện các thủ tục hành chính rườm rà, phức tạp khá phổ biến

Mặc dù ý thức pháp luật của người dân nước ta trong những năm gần đây đượcnâng lên một cách rõ rệt, tuy nhiên số lượng người dân còn thiếu kiến thức phápluật và đặc biệt là chưa am hiểu các quy định của pháp luật đất đai còn chiếm tỷ lệlớn Điều này hẳn nhiên dẫn tới tình trạng người dân chưa hiểu rõ về quyền vànghĩa vụ của mình với việc cấp GCNQSDĐ

Chính vì vậy đã dẫn đến tình trạng người dân không chủ động tới cơ quan Nhànước có thẩm quyền tiến hành kê khai, đăng ký để được cấp GCNQSDĐ Thậm chí

do tâm lý “sợ cửa quyền”, không trực tiếp đến làm thủ tục, họ đã “chạy chọt”, “đicửa sau” dẫn đến một bộ phận cán bộ tha hóa, lợi dụng chức vụ quyền hạn của mìnhthực hiện những hành vi vi phạm pháp luật, hình thành tệ tham nhũng Chính tâm lýnày khiến người dân đã tự đánh mất quyền làm chủ của mình, tạo thói quen xấu chođội ngũ cán bộ

Thứ hai, đối với đội ngũ cán bộ thực hiện hoạt động chuyên trách cấp GCNQSDĐ Mặc dù, hiện nay hiện tượng quan liêu, hách dịch, cửa quyền có chiều

hướng giảm sút, tuy nhiên trong suy nghĩ của một bộ phận cán bộ, công chức vẫntồn tại tư duy xin – cho đối với người dân khi họ tới nộp hồ sơ, làm thủ tục Vô hìnhchung, những cán bộ này đã quên mất trách nhiệm của mình là đại diện cho Nhànước thực hiện nhiệm vụ quản lý Nhà nước (ở đây là trong lĩnh vực đất đai), đượcNhà nước trả lương để thực hiện công việc đó nhằm bảo vệ và duy trì chế độ chínhtrị mà nhân dân làm chủ

* Nhu cầu hội nhập quốc tế

Hội nhập quốc tế được hiểu là sự tương tác giữa nền kinh tế của các quốc giavới nhau và với tổng thể nền kinh tế toàn cầu Do đó, nhu cầu hội nhập kinh tế ởViệt Nam hiện nay cũng là một trong những yếu tố ảnh hưởng đến quá trình thựchiện cấp GCNQSDĐ Cụ thể như sau:

Thứ nhất, đảm bảo quyền con người, quyền công dân được quy định tại các

Điều ước quốc tế mà Việt Nam tham gia “Mọi người có quyền tự do di chuyển và

18 Điều 13 Tuyên ngôn toàn thế giới về quyền con người năm 1948

nơi cư trú là một trong những quyền quan trọng của mỗi con người, của mỗi côngdân mà được luật pháp quốc tế và Việt Nam đều công nhận Và việc cấpGCNQSDĐ là đảm bảo pháp lý quan trọng, là sự công nhận của Nhà nước đối vớiquyền có nơi cư trú hợp pháp của mỗi công dân Cùng với đó, việc hoàn thiện cơchế cấp giấy sẽ góp phần tạo thuận lợi cho quá trình mở cửa hội nhập của đất nước;

là cơ sở kích thích đầu tư phát triển kinh tế, tạo đà cho việc chuyển dịch cơ cấu kinh

tế ngành

Thứ hai, trong những năm vừa qua, nước ta đã nhận được khá nhiều sự trợ

giúp từ bạn bè quốc tế trong việc thực hiện các dự án phát triển hệ thống hạ tầng cơ

sở, hệ thống bản đồ địa chính, xây dựng phần mềm quản lý đất đai nhằm tạo nềntảng cho quá trình xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, tạo thuận lợi cho quá trình xácminh nguồn gốc đất trong việc thực hiện cấp GCNQSDĐ và đăng ký biến động đấtđai Qua hoạt động này, chúng ta đã tiếp thu nhiều kinh nghiệm và kỹ thuật của cácnước bạn trong việc ứng dụng khoa học kỹ thuật và xây dựng hoàn thiện hệ cơ sở

dữ liệu thông tin về đất đai phù hợp với những tiêu chuẩn quốc tế, đáp ứng yêu cầuhội nhập sâu rộng

TIỂU KẾT CHƯƠNG 1

Chương 1 của khóa luận đã nghiên cứu những vấn đề lý luận về Giấy chứngnhận và pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và các tài sản khác gắn liền với đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để bảo hộ quyền và lợi íchhợp pháp của họ thông qua hệ thống pháp luật và thủ tục hành chính do luật định

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có vai trò đặc biệt quan trọng đối vớiquyền của người sử dụng đất cũng như sự quản lý của Nhà nước, do vậy cần đápứng những tiêu chuẩn và yêu cầu nhất định để đảm bảo hoạt động này được diễn rachính xác và hiệu quả Tại chương 1 tác giả đã làm sáng tỏ các yêu cầu đặt ra đốivới pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân Đó là các yêu cầu về: Bảo đảmtính công khai, minh bạch; Bảo đảm tính kịp thời; Bảo đảm tính chính xác; Bảođảm các quyền của người sử dụng đất; bảo đảm yêu cầu hội nhập quốc tế

Bên cạnh đó, tác giả cũng đánh giá pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cánhân trên phương diện chịu ảnh hưởng, tác động bởi các yếu tố khác như điều kiện

tự nhiên, nguồn kinh phí và ý thức pháp luật của người dân

Có thể thấy, trong phần Chương 1 này, tác giả đã đưa ra những phác thảotổng quan về hệ thống cơ sở lý luận và pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cánhân Đây là cơ sở để từ đó sẽ đưa ra những phân tích về các quy định pháp luậthiện hành cùng với thực tiễn áp dụng pháp luật ở Chương 2 tiếp theo

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 2.1 Nội dung pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân

2.1.1 Điều kiện để cá nhân, hộ gia đình được cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

i) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà có giấy tờ về quyền

sử dụng đất (Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013)

Theo quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 thì hộ gia đình, cánhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì đượccấp GCNQSDĐ và không phải nộp tiền sử dụng đất:

- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993

do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhànước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miềnNam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước cóthẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15tháng 10 năm 1993;

- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắnliền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất

ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sửdụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc

sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũcấp cho người sử dụng đất;

- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theoquy định của Chính phủ.

Chiếu theo quy định trên thì điều kiện bắt buộc đối với chủ thể có nhu cầu

cấp GCNQSDĐ là “đang sử dụng đất ổn định” Và để hiểu được thế nào là “đang

sử dụng đất ổn định” ngày 15/5/2014 Chính phủ đã ban hành Nghị định số43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013,

theo đó: “Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính

nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp GCNQSDĐ hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp GCNQSDĐ” (khoản 1 Điều 21) Và tại

khoản 2 Điều 21 Nghị định này đã liệt kê các loại giấy tờ được coi là căn cứ để xácđịnh thời điểm được tính là sử dụng đất ổn định

Như vậy, nếu Luật Đất đai năm 2003 quy định điều kiện tiên quyết để hộ giađình, cá nhân được cấp GCNQSDĐ là sử dụng đất ổn định, được UBND cấp xã xácnhận đất không có tranh chấp và phải phù hợp quy hoạch (Điều 50) thì Luật Đất đai

năm 2013 chỉ ghi nhận điều kiện “sử dụng đất ổn định” Và theo cách giải thích tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, thì thuật ngữ “sử dụng đất ổn định” đã bao hàm cả

hai ý nghĩa là: Sử dụng đất ổn định và không tranh chấp Mặt khác, Luật Đất đainăm 2013 bỏ quy định phải được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp làmột trong những công tác cải cách thủ tục hành chính quan trọng ở nước ta hiệnnay Từ đó tạo điều kiện thuận lợi cho người dân khi xin cấp GCNQDĐ và giảm tảikhối lượng công việc cho UBND cấp xã

Bên cạnh đó, Luật Đất đai năm 2003 chỉ đề cập đến trường hợp người sử dụngđất có các giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp (Điểm e khoản 1Điều 50 Luật Đất đai năm 2003) và không có văn bản hướng dẫn thi hành cụ thểgồm những loại giấy tờ nào khiến việc thực hiện quy định này gặp phải nhiều khókhăn trên thực tế Do đó, để khắc phục hạn chế này Luật Đất đai năm 2013 và vănbản hướng dẫn thi hành đã liệt kê cụ thể các loại giấy tờ do cơ quan thuộc chế độ cũcấp (Điều 15 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT)

Hơn nữa, Luật Đất đai năm 2013 còn bổ sung thêm quy định về các loại giấy

tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/2013 (Điểm g khoản 1 Điều 100) và được

Chính phủ quy định chi tiết tại Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đã bao quátđược hầu hết các trường hợp đang sử dụng đất và mở rộng phạm vi công nhậnquyền sử dụng đất của Nhà nước đối với người sử dụng đất Điều này vừa tạo điềukiện thuận lợi để người dân có thể được công nhận quyền sử dụng đất một cách hợppháp đồng thời giúp Nhà nước quản lý đất đai một cách hợp lý và hiệu quả.

Tuy nhiên, hiện nay vẫn tồn tại quan điểm cho rằng một trong số những loạigiấy tờ trên không còn mang tính chất pháp lý nữa

Từ sau Hiến pháp 1980, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai Từ

đó đến nay đã nhiều lần chúng ta tiến hành kê khai, đo đạc đất đai Chắcchắn đối với người sử dụng đất ổn định lâu dài, họ đã có tên trong sổ địachính, trong hồ sơ địa chính, bởi trong quá trình sử dụng họ đã phải thựchiện các nghĩa vụ đối với Nhà nước và được chính quyền địa phương xácnhận, vậy thì không có lý do gì lại đưa những giấy tờ cũ ra để làm căn cứxét cấp GCNQSDĐ? Mặt khác, loại giấy tờ này rất dễ bị giả mạo và nếu

đã giả thì lấy cơ sở nào để xác định đây là giấy tờ giả19

ii) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ nêu trên nhưng trên giấy tờ đó ghi tên người khác kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật (Khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013).

Các trường hợp sử dụng đất từ việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đấtnhưng chưa làm thủ tục sang tên vẫn còn tồn tại trên thực tế Đó là trường hợpngười sử dụng đất có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất từ chủ cũ trao lại nhưng

vì nhiều lý do khác nhau như trốn tránh nghĩa vụ tài chính, thủ tục hành chính phứctạp, nhận thức pháp luật còn hạn chế… nên họ vẫn sử dụng đất mà không thực hiệnthủ tục sang tên GCNQSDĐ theo quy định của pháp luật Vì vậy, quy định nàynhằm hợp thức hóa các giao dịch “ngầm” trong thời gian qua, nhằm nâng cao hiệuquả công tác quản lý Nhà nước về đất đai

iii) Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công