b. Xác định chủ sử dụng đất là hộ gia đình khi kê biên bán đấu giá tài sản thi hành án
Việc xác định chế độ sở hữu, sử dụng tài sản của hộ gia đình là một vấn đề rất khó đối với chấp hành viên. Cụ thể như sau:
- Quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình mà người phải thi hành án đồng thời là người đại diện hộ đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì Chấp hành viên thực hiện việc kê biên và thông báo cho các thành viên trong hộ tiến hành khởi kiện để phân chia tài sản thuộc quyền sử dụng của họ. Nếu hết thời hạn 30 ngày mà không có ai khởi kiện thì chấp hành viên cũng không thể tiến hành các bước tiếp theo của như định giá, bán đấu giá tài sản đó để thi hành án. Theo Điều 74 Luật Thi hành án dân sự 2014 quy định: “Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo, nếu chủ sở hữu chung không khởi kiện thì người được thi hành án hoặc Chấp hành viên có quyền yêu cầu Tòa án xác định phần sở hữu của người phải thi hành án trong khối tài sản chung để đảm bảo thi hành án”.
- Khi Tòa án yêu cầu các bên của vụ việc xác định, cung cấp chứng cứ chứng minh phần tài sản của mình trong khối tài sản chung thường thì họ không cung cấp, không hợp tác nên Tòa án không thụ lý hoặc đã thụ lý thì tạm đình chỉ giải quyết vụ việc, thời hạn tạm đình chỉ cho đến khi lý do tạm đình chỉ không còn (Điều 189, 190, 191 BLTTDS). Trường hợp người phải THA chỉ là thành viên trong hộ gia đình có tài sản chung là quyền sử dụng đất cấp cho hộ thì Chấp hành viên không thể xác định được phần tài sản, quyền sử dụng của thành viên hộ gia đình để tiến hành việc kê biên, bán đấu giá tài sản để thi hành án được
c. Kê biên bán đấu giá là quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở để thi hành án
Khoản 2 Điều 95 Luật Thi hành án dân sự 2014 quy định: “Khi kê biên nhà ở phải kê biên cả quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở. Trường hợp nhà ở gắn liền với đất thuộc quyền sử dụng của người khác thì Chấp hành viên chỉ kê biên nhà ở và quyền sử dụng đất đểthi hành ánnếu người có quyền sử dụng đất đồng ý. Trường hợp người có quyền sủ dụng đất không đồng ý thì chỉ kê biên nhà ở của người phải thi hành án, nếu việc tách rời nhà ở và đất không làm giảm đáng kể giá trị căn nhà”.
Theo quy định trên thì chấp hành viên chỉ được kê biên trong hai trường hợp sau:
+ Nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng của người phải thi hành án;
+ Nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng đất của người khác và người này đồng ý để Chấp hành viên kê biên, xử lý tài sản bảo đảm thi hành án. Trường hợp người chủ sử dụng đất không đồng ý thì Chấp hành viên không thể kê biên được vì cho đến thời điểm hiện tại chưa có văn bản nào hướng dẫn cụ thể xác định như thế nào là việc tách rời nhà ở và đất không làm giảm đáng kể giá trị căn nhà để Chấp hành viên cơ quan thi hành án tiến hành việc kê biên, xử lý tài sản bảo đảm thi hành án. Quy định này gây khó khăn rất nhiều trong thực tiễn thi hành án khi người phải thi hành án có tài sản là căn nhà mà không có tài sản là quyền sử dụng đất và tuyệt đại đa số các trường hợp là trên đất của thân nhân, những người thân thích với người phải thi hành án. Do đó, việc những người này không bao giờ chấp nhận, đồng ý cho Chấp hành viên kê biên, xử lý tài sản để thi hành án.
III. Các giải pháp khắc phục biện pháp kê biên xử lý tài sản của người phải thi hành án là quyền sử dụng đất