Với vị trí thuậ lợi của mình, 10 năm trở lại đây Q9 đã thực sự thay da đổi thịt và đang trên đà phát triển với một giao diện mới và đang có nhiều dự án mới đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở được xem như là một công cụ pháp lý để nhà nước quản lý đất đai...
Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Hà Trần Ngọc Trâm PHẦN MỞ ĐẦU I Đặt vấn đề: Đất đai tài nguyên vô quý giá, thành phần quan trọng môi trường sống, tư liệu sản xuất đặc biệt, nơi xây dựng phát triển kinh tế-xã hội Vì chế độ xã hội công tác quản lý Nhà nước đất đai vấn đề quan trọng, xã hội quan tâm Đất đai có đặc tính cố đònh vò trí, đất cụ thể thường có thay đổi hình thể, kích thước, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng tên chủ sử dụng trình thực quyền người sử dụng đất đònh hướng sử dụng đất Nhà nước Để quản lý đất đai sử dụng đất đai cách có hiệu , bền vững bảo vệ môi trường đòi hỏi phải cập nhật thông tin nhanh chóng phản ánh thực trạng sử dụng đất Quận thành lập theo Nghò đònh số 03/NĐ-CP ngày 06/01/1997 Chính Phủ, tách từ huyện Thủ Đức cũ, cửa ngõ Thành phố, có vò trí thuận lợi cho phát triển kinh tế-xã hội khu vực Với vò trí thuận lợi mình,sau 30 năm xây dựng phát triển, 10 năm trở lại Quận thật thay da đổi thòt đà phát triển với diện mạo mơiù, có nhiều dự án đầu tư phát triển sở hạ tầng kỹ thuật nhằm phục vụ cho nhu cầu phát triển kinh tế-xã hội Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sỡ hữu nhà xem công cụ pháp lý quan trọng để nhà nước quản lý đất đai, nhà chế thò trường theo đònh hướng xã hội chủ nghóa, xác đònh nghóa vụ tài người sử dụng đất Nhà nùc nhắm giúp cho việc sử dụng đất đai hiệu Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà diễn sôi nhu cầu người dân công trình, dòch vụ, phát triển khu dân cư tăng nhanh thu hút người dân từ nơi khác, khiến cho việc giao dòch nhà đất đòa bàn diễn ngày sôi Từ vấn đề phân công Khoa Quản Lý Đất Đai Bất Động Sản Trường Đại Học Nông Lâm TPHCM, em tiến hành thực đề tài: “Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sở hữu nhà - Trang - Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Hà Trần Ngọc Trâm quyền sử dụng đất đòa bàn Quận từ năm 2005 đến Q II năm 2008” II Mục tiêu nghiên cứu: Đánh giá điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên, kinh tế-xã hội ảnh hưởng tới tình hình sử dụng đất đòa bàn Đáng giá tình hình quản lý sử dụng đất đòa bàn Quận Tìm hiểu thủ tục, quy trình chuyển nhượng quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đòa bàn để đưa tồn bất cập đòa bàn Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đòa bàn thực tập, đưa giải pháp để quản lý Nhà nước tốt khắc phục khó khăn tồn III Đối tượng phạm vi nghiên cứu: III.1 Đối tượng nghiên cứu: - Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ởø đòa bàn Quận Thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2005 đến tháng 4/2008 III.2 Phạm vi nghiên cứu: - Đề tài nghiên cứu đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất công tác quản lý đất đai đòa bàn Quận Thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2005 đến Q II năm 2008 - Trang - Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Hà Trần Ngọc Trâm PHẦN I TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lý luận: I.1.1 Cơ sở khoa học: Các khái niệm: Đất đô thò: Đất đô thò bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng công trình phục vụ đời sống đất thuộc khu dân cư đô thò, phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thò quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt Đất đô thò đựoc bố trí đồng với đất sử dụng cho mục đích xây dựng công trình công cộng, công trình nghiệp, bảo đảm môi trường cảnh quan đô thò Nhà ở: Nhà công trình xây dựng với mục đích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hộ gia đình, cá nhân Phân loại nhà theo đối tượng sở hữu: - Nhà thuộc sở hữu Nhà nước: + Là nhà tạo lập nguồn vốn, ngân sách Nhà nước + Nhà có nguồn gốc sở hữu khác chuyển thành sở hữu Nhà nước theo quy đònh pháp luật - Nhà thuộc sở hữu tư nhân: tư nhân lập hợp pháp thông qua xây dựng, mua, nhận tặng cho, thừa kế sở hữu hình thức hợp pháp khác - Trang - Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Hà Trần Ngọc Trâm - Nhà thuộc sở hữu tổ chức kinh tế-xã hội: dạng nhà tạo lập nguồn vốn tổ chức cá nhân tặng cho hợp pháp Quyền sở hữu: - Là quyền ghi nhận bảo vệ pháp luật chủ thể Quyền sở hữu nhà bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền đònh đoạt tài sản chủ sở hữu theo quy đònh pháp luật Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ở: - Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất chứng thư pháp lý xác nhanä quyền sở hữu sử dụng nhà, đất hợp pháp cấp cho người sử dụng đất để họ có sở pháp lý thực quyền, nghóa vụ theo pháp luật Chuyển nhượng quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ở: - Là việc người có quyền sở hữu nhà hợp pháp chuyển giao quyền sở hữu cho người khác tuân theo quy đinh Bộ Luật dân pháp luật đất đai hành Do nguyên nhân khác mà người chuyển nhượng không nhu cầu sử dụng nữa, họ chuyển nhượng cho người có nhu cầu có bên chấm dứt quan hệ đất đai đai (bên chuyển nhượng) bên thiết lập quan hệ pháp luật đất đai (bên nhận chuyển nhượng) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: thoả thuận bên, theo bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy đònh Bộ Luật dân pháp luật đất đai Hợp đồng tặng cho tài sản: thoả thuận bên, theo bên tặng cho giao tài sản chuyển quyền sở hữu cho bên tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên tặng cho đồng ý nhận I.1.2 Cơ sở pháp lý: - Luật đất đai 2003 - Nghò đònh 181/2004/NDD-CP ban hành ngày 29/10/2004 Thủ Tướng Chính Phủ thi hành Luật đất đai 2003 - Thông tư 29/2004/TT-BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường ban hành ngày 01/11/2004 hướng dẫn lập, chỉnh lý quản lý hồ sơ đòa - Trang - Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Hà Trần Ngọc Trâm - Thông tư 28/2004/TT-BTNMT Bộ Tài Nguyên Môi trường ban hành ngày 01/11/2004 hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ đòa - Quyết đònh 25/2004/QĐ-BTNMT Bộ Tài Nguyên Môi Trường ban hành ngày 01/11/2004 việc ban hành kế hoạch triển khai thi hành luật đất đai - Luật Nhà ngày 29/11/2005 quy đònh nhà - Nghò đinh 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 hướng dẫn chi tiết thi hành luật nhà - Thông tư 05/2006/TT-BXD ngày 01/11/2006 hướng dẫn thực số dung nghò đònh 90/2006/NĐ-CP phủ quy đònh chi tiết hướng dẫn thi hành Luật nhà - Quyết đònh 38/2000/QĐ-UB-ĐT ngày 19/6/2000 quy đònh trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đòa bàn TP.HCM - Quyết đònh 90/2004/QĐ-UB ngày 09/04/2004 sửa đổi, bổ sung trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đòa bàn TP.HCM - Quyết đinh 54/2007/QĐ-UBND ngày 30/3/2007 ban hành quy đònh trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sử dụng đât TP.HCM - Luật dân 2005 I.1.3 Cơ sở thực tiễn: Quận 9, sau 30 năm xây dựng phát triển, 10 năm trở lại thật đổi khác đà phát triển ngày nhanh với diện mạo Hiện đòa bàn có nhiều dự án đầu tư phát triển kinh tế-xã hội, thu hút lượng lớn người dân từ khu vực khác tới khiến cho nhu cầu nhà đất ngày diễn sôi Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà diễn sôi nhu cầu người dân công trình, dòch vụ, phát triển khu dân cư tăng nhanh thu hút người dân từ nơi khác, khiến cho việc giao dòch nhà đất đòa bàn diễn ngày sôi Từ vấn đề em tiến hành thực đề tài I.2 Khái quát đòa bàn nghiên cứu: I.2.1.Lòch sử hình thành Quận 9: - Trang - Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Hà Trần Ngọc Trâm Lòch sử hình thành quận gắn liền với lòch sử hình thành thành phố Sài Gòn, Quận trước Long Vónh Hạ thuộc tỉnh Gia Đònh có 11 xã thôn Vào thập niên 20, Pháp cho thành lập lại cấp Huyện vơi danh xưng quận, sau thời gian thực sách thực trò kết quả, tỉnh Gia Đònh chia thành Huyện Thủ Đức, Hóc Môn, Gò Vấp Nhà Bè Khi huyện Thủ Đức có tổng 19 xã Sau Hiệp Đònh Geneve, quyền Sài Gòn bắt đấu thực việc xếp lạI đơn vò hành cách quy mô Theo đó, hai Tổng An Thủy Long Vónh Hạ Huyện Thủ Đức tách hợp vớI Tổng Chánh Mỹ Thượng Huyện Châu Thành, Biên Hòa lập thành Huyện Dó An thuộc tỉnh Biên Hòa Sau đó, Long Vónh Hạ tách khỏI Huyện Dó An nhập trở lại Huyện Thủ Đức vào ngày 10/10/1962 Vào năm 1965, Huyện Thủ Đức có 15 xã An Khánh, An Phú, Phú Hữu, Long Trường, Bình Trưng, Hiệp Bình, Linh Xuân, Linh Đông, Long Bình, Long Phước, Long Thạnh Mỹ, Phước Long, Phước Bình, Tăng Nhơn Phú Thạnh Mỹ Lợi Nhưng đến 1967, xã An Khánh lạI tách khỏi Huyện Thủ Đức kết hợp với Huyện Thủ Thiêm lập thành Quận Sau ngày giải phóng (30/04/1975), Chính quyền cách mạng tổ chức xếp lạicác đơn vò hành thành phố Một số xã rộng lớn chia thành xã Quận bò giải thể phường An Khánh Thủ Thiêm trả cho Huyện Thủ Đức Quận tách từ Huyện Thủ Đức cũ theo Nghò Đònh số 03/CP ngày 06/01/1997, có tổng diện tích 11.400,8728 Hiện nay, Quận gồm 13 phường: Long Bình, Long Phước, Long Thạnh Mỹ, Phước Long A, Phước Long B, Tân Phú, Tân Phú, Hiệp Phú, Phú Hữu, Tăng Nhơn Phú A, Tăng Nhơn Phú B, Phước Bình, Trường Thạnh Tuy Quận vùng xa, vùng sâu nông thôn với hướng phát triển thành hành lang công nghiệp hòan chỉnh phía Bắc Thành Phố, nối với khu công nghiệp Biên Hòa, thành trung tâm công nghệp lớn vùng tam giác công nghiệp trọng điểm vùng Đông Nam Bộ ( Thành Phố Hồ Chí Minh, Biên Hòa, Vũng Tàu) Nằm hành lang này, tất yếu Quận phận kinh tế quan trọng Thành Phố lớn công nghiệp giao thông vận tải Bên cạnh đó, với đặc điểm phân vò đòa hình, Quận có diện tích vùng bưng (chiếm khỏang 35% tổng diện tích tự nhiên - Trang - Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Hà Trần Ngọc Trâm quận), với hệ thống sông rạch mảng xanh hữu tái tạo thành cảnh quan, phối hợp với vườn ăn trái để phục vụ cho khu vui chơi giải trí cuối tuần, bảo vệ môi trường, cân sinh thái cho trung tâm côâng nghiệp lớn nước cho thành phố I.2.2.Điều kiện tự nhiên: 1.Diện tích tự nhiên: Quận năm quận đô thò hóa thành phố Hồ Chí Minh Được thành lập theo Nghò đònh 03/NĐ – CP ngày 06/01/1997 Chính Phủ Với tổng diện tích tự nhiên 11389.64 ha, toàn quận có 13 phường : Bảng 1: Diện tích phường đòa bàn Quận 9: ST T Tên phường Diện Tích (km2) Phước Bình 0,99 Hiệp Phuù 2,24 Phước Long A 2,37 Phước Long B 5,88 Tăng Phuù A Nhơn 4,18 - Trang - Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Hà Trần Ngọc Trâm Tăng Phú B Nhơn 5,29 Long Trường 12,61 Trường Thạnh 9,84 Tâân Phú 4,45 10 Long Thạnh Mỹ 11,98 11 Long Bình 17,82 12 Long Phước 24,50 13 Phú Hữu 11,88 (Nguồn: Phòng Thống Kê UBND Quận 9) Vò trí đòa lý: Nằm phía Đông – Đông Bắc trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh, Quận có vò trí đòa lý sau: - Ranh giới hành chính: + Phía Bắc giáp quận Thủ Đức huyện Dó An – Bình Dương; + Phía Nam giáp huyện Nhơn Trạch – Đồng Nai; + Phía Tây giáp Quận 2; Phía Đông giáp thành phố Biên Hòa huyện Long Thành tỉnh Đồng Nai ; - Tọa độ đòa lý: Từ 10045’ - 10054’độ vó Bắc 106043’ – 106058’độ kinh Đông Đòa hình ,đòa mao: Đòa hình Quận phân thành hai vùng : gò đồi vùng bưng, có đan xen hệ thống sông rạch làm chia cắt thành nhiều vùng cù lao - Vùng đồi gò triền gò có độ cao từ – 30 m có nơi cao tới 32 m (khu đồi Long Bình ), tập trung phường Long Bình, Long Thạnh Mỹ, Tân Phú, Hiệp Phú, Tăng Nhơn Phú A với tổng diện tích khoảng 3.400ha chiếm khoảng 30% diện tích toàn Quận - Vùng đất thấp trũng đòa hình phẳng, đại phận nằm phía Đông Nam Quận ven kênh rạch, độ cao từ 0,8 - 2m có khu vực trũng độ cao 1m khu vực phường Phú Hữu, chiếm khoảng 65% DTTN toàn Quận - Trang - Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Hà Trần Ngọc Trâm - Do đặc trưng Quận phần gò sườn gò có độ cao thích hợp với việc xây dưng công trình lớn Bên cạnh có vùng đất trũng thấp bò phèn mặn ngập úng, chiếm khoảng 70% diện tích toàn Quận, nên cần phải có biện pháp phòng chống ngập úng xây dựng hệ thống thuỷ lợi thích hợp Khí hậu: Quận nằm khu vực nhiệt đới gió mùa cận xích đạo nên nhiệt độ cao ổn đònh, lượng xạ phong phú, với hai mùa mưa khô rõ rệt Mùa mưa tương ứng với gió mùa Tây Nam cuối tháng đến hết tháng 11 mùa khô ứng với gió Đông Nam Bắt đầu từ tháng 12 đến cuối tháng - Nhiệt độ: nhiệt độ trung bình hàng năm 27 C, biên độ nhiệt thay đổi, nhiệt độ cao vào tháng 3,4 khoảng 400C - Chế độâ gió: Khu vục chòu ảnh khu vực gió mùa cận xích đạo với hai hướng gió chính: + Hướng gió Bắc Đông Bắc từ tháng 10-12 + Hướng gió Nam –Tây Nam từ tháng 5-11 - Chế độ mưa : lượng mưa biến động bình quân hàng năm khoảng từ 1800 – 2000 mm/năm Chủ yếu tập trung vào mùa mưa chiếm 90% tổng lượng mưa năm Mạng lưới thủy văn Quận có hệ thống sông rạch chằng chòt, gồm hệ thống sau: - Sông Đồng Nai: sông giúp đẩy mặn, nguồn cung cấp nước cho toàn đòa bàn Quận, bao gồm nông nghiệp sinh hoạt - Hệ thống sông Rạch Chiếc – Trao Trảo hệ thống nối sông lớn sông Sài Gòn sông Đồng Nai - Sông Tắc hệ thống sông rạch phía Nam Quận: sông Tắc nhánh sông tách dòng sông Đồng Nai, nằm đòa phận phường Long Trường Long Phước với chiều dài 13km, rộng 150m Đây sông cung cấp nước cho phường - Rạch Ông Nhiêu dài 12,5 km, rộng 80m, vào mùa khô sông nơi dẫn mặn xâm nhập vào nội đồng gây cản trở cho sản xuất sinh hoạt - Rạch Bà Cua – Ông Cày dài 4,2km, rộng 80m cung cấp nước cho phường Phú Hữu, Long Trường dẫn nước từ nội đồng sông Đồng Nai I.2.3.Tài nguyên thiên nhiên : - Trang - Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Hà Trần Ngọc Trâm Tài nguyên đất: Toàn Quận có tổng diện tích tự nhiên 11.389,62 chiếm tỷ trọng 5,4% diện tích toàn Thành Phố 81% diện tích khu vực nội thành Xét theo hệ thống phân loại Việt Nam đất Quận thuộc nhóm đất nhóm đất thành phố, bao gồm: - Đất vàng đỏ vàng xám: tập trung khu đồi Long Bình, Long Thạnh Mỹ, Tăng Nhơn Phú A, Tân Phú, diện tích khoảng 1576,52ha, chiếm 13,84% diện tích toàn Quận - Đất xám: phân bổ vùng gò Ích Thạnh - phường Trường Thạnh, phường Long Trường, phần ấp Tây Hòa - phường Phước Long A, với diện tích 1.234,23ha, chiếm 10,92% diện tích toàn Quận - Đất phù sa: phân bổ phía Tây phường Long Phước, Long Bình với diện tích 196,95 ha, chiếm 2,08% diện tích toàn Quận - Đất phèn: phân bổ khu Trường Lưu, Phước Lai phường Long Trường,phường Phú Hữu, vùng bưng Long Thạnh Mỹ, phần lớn Long Phước với diện tích 6451,94 chiếm 56,65% diện tích toàn Quận - Đất xói mòn trơ sỏi đá: có diện tích 83,32ha, chiếm 0,88% diện tích toàn Quận, phân bố khu vực phía bắc phường Long Bình Xét tính chất lý đất, phần phía Tây Bắc quận thuận lợi việc xây dựng phần phía Đông Nam - Tài nguyên nước: * Tài nguyên nước mặt: Diện tích đất có mặt nước Quận chiếm đến 16,86% tổng diện tích tự nhiên Quận với 1.920,97 Trên đòa bàn Quận có sông Đồng Nai sông lớn nguồn nước cung cấp cho Thành Phố với diện tích lưu vực khoảng 45000km2, hàng năm cung cấp 15 tỷ m3 nước * Tài nguyên nước ngầm: Nguồn nước mặt nguồn nước ngầm Quận dồi Tuy nhiên, việc khai thác nước ngầm tùy tiện thiếu quy hoạch nên Thành Phố cần có biện pháp để hướng dẫn công tác khai thác nước ngầm Việc sử dụng phải có quy hoạch có quản lý chặt chẽ cho hợp lý có hiệu qua nhất, đồng thời ngăn chặn việc xả nước sản xuất va nước sinh hoạt trực tiếp sông gây ô nhiễm nguồn nước - Trang 10 - Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Hà Trần Ngọc Trâm tách để chuyển nhượng chuyển nhượng toàn phần) Sự khác việc chuyển nhượng theo đònh 90/2004/QĐ-UB theo đònh 54/2007/QĐ-UB: Năm 2005-2006, việc chuyển nhượng thực theo đònh 90/2004/QĐ-UB, việc chuyển nhượng tách sau hoàn thành xong thủ tục nội dung thay đổi cập nhật vào trang bổ sung giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất Năm 2007 đến q II/2008, thực theo đònh 54/2007/QĐ-UB, sau hoàn thành xong thủ tục cập nhật biến động vào trang giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà sử dụng đất II.4.2.3 Kết chuyển nhượng quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất từ năm 2005 đến Q II/2008: Bảng 13: Kết chuyển nhượng QSHNỞ&QSDĐỞ năm 2005 STT Phường Phước Long A Phước Long B Số lượng hồ sơ (hồ sơ) Hồ sơ Hồ sơ nhận giải 278 266 343 328 - Trang 44 - Diện tích (m2) 15767,3 24223,4 Ngành: Quản lý đất đai Tăng Nhơn Phú A Tăng Nhơn Phú B Phước Bình Long Phước Trường Thạnh Tân Phú Hiệp Phú Long Bình Long Trường Phú Hữu Long Thạnh Mỹ Tổng 10 11 12 13 SVTH: Haø Trần Ngọc Trâm 245 238 14461,5 277 266 22547,6 114 71 75 95 234 105 118 107 78 102 64 59 90 223 91 109 91 71 10533,7 8158,27 5669,67 9685,61 16714,9 6669,58 10162,6 8876,72 9152,96 2140 1998 (Nguồn: Quận 9) 162666,81 VPĐKQSDĐ Trong năm 2005, lượng hồ sơ phường Phước Long B nhiều 343 hồ sơ, chiếm 16,02%, gần gấp lần so với phường Long Phước: 71 hồ sơ, chiếm 3,31% Với số lượng hồ sơ nhiều diện tích chuyển nhượng phường Phước Long B chiếm lượng lớn 24223.4 m2 Lượng hồ sơ đăng ký tập trung vào phường: Phước Long A, Phước Long B, Tăng Nhơn Phú A, Tăng Nhơn Phú B, Hiệp Phú phường thành thò Quận, có nhà ổn đònh, an ninh, gần khu trung tâm Quận, tiện lợi cho việc lại quan hện cho người dân Năm 2005, có nhiều sách vừa ban hành áp dụng việc mua bán nhà nên lượng người dân e dè thủ tục chuyển nhượng nên việc mua bán chưa cao Bảng 14: Kết chuyển nhượng QSHNỞ & QSDĐỞ năm 2006 STT Phường Số lượng hồ sơ (hồ sơ) Hồ sơ Hồ sơ nhận giải - Trang 45 - Diện tích (m2) Ngành: Quản lý đất đai 10 11 12 13 Phước Long A Phước Long B Tăng Nhơn Phú A Tăng Nhơn Phú B Phước Bình Long Phước Trường Thạnh Tân Phú Hiệp Phú Long Bình Long Trường Phú Hữu Long Thạnh Mỹ Tổng SVTH: Hà Trần Ngọc Trâm 214 361 302 202 347 297 26659,3 40644,2 36069,7 270 262 34014,6 203 56 89 130 230 74 121 97 139 191 51 73 126 221 60 116 86 132 20042,1 10430,9 10231 20793,6 28038,5 11088,7 18858,3 14036,1 23081,4 2286 2164 293988,4 (Nguoàn: VĐKQSDĐ Quận 9) Năm 2006, tổng lượng hồ sơ nộp vào có tăng so với năm 2005 không đáng kể Tuy nhiên, lượng hồ sơ phường Long Thạnh Mỹ tăng nhanh so với năm 2005, thời gian này, phường có xây dựng khu nhà cao cấp nên thu hút lượng người dân sinh sống khu dân cư mới, thoả mãn nhu cầu người dân Tuy số lượng có tăng tập trung vào phường thành thò, nơi có điều kiện tốt Bảng 15: Kết chuyển nhượng QSHNỞ & QSDĐỞ năm 2007 - Trang 46 - Ngành: Quản lý đất đai STT 10 11 12 13 Phường Phước Long A Phước Long B Tăng Nhơn Phú A Tăng Nhơn Phú B Phước Bình Long Phước Trường Thạnh Tân Phú Hiệp Phú Long Bình Long Trường Phú Hữu Long Thạnh Mỹ Tổng SVTH: Hà Trần Ngọc Trâm Số lượng hồ sơ (hồ sơ) Hồ sơ Hồ sơ nhận giải 264 264 409 409 372 367 Diện tích (m2) 34827,5 41581,9 49455,8 338 338 55358,9 435 108 101 123 263 61 181 162 197 429 99 93 123 263 54 179 162 196 41298 21640,1 16643,1 22515,3 38463,8 13904,6 22582,9 24064,9 41426,9 3014 2976 366860,2 (Nguồn: VPĐKQSSĐ Quận 9) Năm 2007, tổng lượng hồ sơ nộp vào tăng 728 hồ sơ so với năm 2006, năm mà thò trường nhà sốt giá, nên việc chuyển nhượng ngày trở nên sôi Việc ban hành đònh 54/2007/QĐ-UB, mẫu giấy hồng thể đầy đủ thông tin nhà đất giúp người dân dễ dàng thực việc chuyển nhượng Trên đòa bàn có nhiều công trình lớn thu hút lượng lớn người dân lao động, học tập nên việc chuyển nhượng diễn nhiều Như lượng hồ sơ phường Phước Bình tăng mạnh so với năm 2006 (tăng 232 hồ sơ) nơi có trường Cao đẳng nghề thu hút lượng sinh viên học nhiều, nên người có khả tài họ mua nhà cất nhà cho sinh viên thuê, trường mua lại dãy nhà dài để xây dựng khu ký túc xá Còn phường như: Phước Long A, Phước Long B, Hiệp Phú… số lượng hồ sơ đứng đầu nơi có nhiều công trình như: Cty dệt Phong Phú, Cty dệt Phước Long, khu chung cư Nam Long, Gia Hoà…và điều kiện ổn đònh lâu - Trang 47 - Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Hà Trần Ngọc Trâm dài thu hut nhiều người dân, có trường hợp đầu giá nhà tăng nên xảy trường hợp người mua nhiều nhà, nhà chuyển nhượng nhiều lần thời gian gần làm cho lượng hồ sơ diện tích chuyển nhượng tăng lên Bảng 16: Kết chuyển nhượng QSHNỞ & QSDĐỞ tháng đầu năm 2008 STT 10 11 12 13 Phường Phước Long A Phước Long B Tăng Nhơn Phú A Tăng Nhơn Phú B Phước Bình Long Phước Trường Thạnh Tân Phú Hiệp Phú Long Bình Long Trường Phú Hữu Long Thạnh Mỹ Tổng Số lượng hồ sơ (hồ sơ) Hồ sơ Hồ sơ nhận giải 147 147 224 223 193 193 Diện tích (m2) 16402,4 30461,5 29316,4 156 156 20865,1 143 62 60 69 145 45 121 89 111 143 60 60 69 145 44 121 89 111 11374,9 10998,5 11331,7 11996,6 19123,1 7964,21 19960,2 13285,7 23386,9 1465 1461 226467,2 (Nguồn: VPĐKQSDĐ Quận 9) tháng đầu năm 2008 vãn thời điểm mà thò trường nhà sốt giá, lượng hồ nộp vào cao gần lượng hồ sơ trung bình năm 2007 Tuy lượng hồ sơ không tăng mạnh diện tích chuyển nhượng tăng nhanh so với năm trước, nhu cầu người dân khả kinh tế người dân tăng Theo thống kê có lượng lớn người dân nội thành chuyển ngoại thành sinh sống, dự án chuyển công trình trường học xí nghiệp vùng ngoại thành nên việc chuyển nhượng mà ngày - Trang 48 - Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Hà Trần Ngọc Trâm sôi Người dân ngày có ý thức pháp luật, nên thói quen chuyển nhượng giấy tay dần giúp cho công tác quản lý nhà nước đất đai ngày thuận lợi phát triển Bảng 17: Kết chuyển nhượng quyền sở hửu nhà quyền sử dụng đất qua năm Năm 2005 2006 2007 thán g đầu 2008 Số lượng hồ sơ (hồ sơ) 2140 2286 3014 1465 - Trang 49 - Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Hà Trần Ngọc Trâm Biểu đồ 2: Kết chuyển nhượng QSHNƠ Û& QSDĐ qua năm Nhìn chung qua bảng số liệu trên, ta dễ dàng thấy lượng hồ sơ nộp tăng theo năm Trong năm 2005 có số hồ sơ nộp vào thấp so với năm, có tăng mạnh cuối năm 2007 đầu năm 2008, q đầu năm 2008 mà có lượng hồ sơ gấp đôi so với kỳ năm ngoái Trong năm 2005 lượng hồ sơ nộp vào dễ dàng hiểu năm 2004 có nhiều sách nhà nước việc mua bán nhà như: - Trang 50 - Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Hà Trần Ngọc Trâm dự thảo đánh mức thuế 28% người mua bất động sản, Luật đất đai 2003 có hiệu lực khiến người mua bán phải ngưng lại chờ động tónh, Nghò đònh 181 thi hành Luật đất đai có việc cấm phân lô bán khung giá điều chỉnh tăng gấp đến lần so với trước Điều khiến không người dân lo ngại thủ tục mua bán, chuyển nhượng nên việc chuyển nhượng giảm Một nguyên nhân việc nhận thức lệch lạc xã hội thò trường nhà ở, lệch lạc bắt nguồn từ yếu chuyên môn, thiếu hiểu biết thò trường nhà quản lý phương tiện truyền thông, nhà vấn đề nhạy cảm xã hội Qua năm 2006 lượng hồ sơ tăng so với năm 2005 Điều chi thấy qua nhiều năm cấp giấy, số lượng người dân sở nhà hợp pháp chiếm tỷ lệ lớn họ có nhu cầu thực quyền người sử dụng hợp pháp công khai minh bạch Sang năm 2007, năm thò trường nhà đất sốt giá ngày trở nên nóng bỏng nên việc chuyển nhượng đòa bàn Quận mà sôi Số lượng hồ sơ nộp vào cuối năm 2007 đầu năm 2008 tăng vọt Một số dự án nhà giá rẻ đòa bàn quận nhiều người cần nhà ý Cơn sốt nhà đất lý giải nguyên nhân hội nhập, quan trọng việc trở thành thành viên cũa Tổ chức thương mại giới, nguồn vốn đầu tư thức không thức ạt đổ vào Việt Nam, phần không nhỏ nguồn vốn đổ vào thò trường nhà đất Trên đòa bàn quận có khu công nghệ cao thu hút lượng lớn lao động từ nhiều nơi khác chuyển đến nên nhu cầu nhà tăng lên Việc ban hành Quyết đònh 54/2007/QĐ-UB, mẫu giấy hồng thể đầy đủ thông tin nhà đất giúp người dân dễ dàng thực việc chuyển nhượng Số lượng hồ sơ nộp vào tập trung nhiều vào phường: Tăng Nhơn Phú A, Tăng Nhơn Phú B, Phước Long A, Phước Long B, Hiệp Phú, Tân Phú, Phước Bình Vì phường khu đô thò quận, có lượng nhà lớn khu nhà cao cấp: Nam Long, Gia Hòa… Qua bảng số liệu mức khiêm tốn nhận thất số lượng hồ sơ chuyển nhượng có đăng ký với quan nhà nước tăng lên hàng năm, thể ý thức chấp hành - Trang 51 - Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Hà Trần Ngọc Trâm pháp luật người dân nâng cao, hệ thống pháp luật dần kiện toàn, công tác quản lý Nhà nước đất đai có hiệu II.4.2.4 Các trường hợp bò trả hồ sơ: Các trường hợp hồ sơ bò trả chủ yếu bắt nguồn từ phía nhận thức người dân pháp luật chưa đắn rõ ràng Ta có bảng số liệu cụ thể sau: Bảng 18: Số lượng hồ sơ bò trả qua năm Năm 2005 2006 2007 thán g đầu 2008 Lượng hồ sơ trả (hồ sơ) 144 122 38 Qua bảng ta dễ dàng nhận thấy số lượng hồ sơ không hợp lệ trả giảm qua năm Những trường hợp trả ra: - Trả để bổ sung thêm số giấy tờ cần thiết cho việc chuyển nhượng - Do người dân chưa tìm hiểu kỹ vò trí nhà mua nên nộp hồ sơ vào phận kiểm tra thấy không phù hợp với quy hoạch nên bắt buộc phải trả ra, điều gây không phiền hà cho người dân cán thụ lý tâm lý người dân cho làm khó họ - Nhà có đònh thu hồi, giải toả, phá dỡ có đònh thu hồi đất quan nhà nước có thẩm quyền không quyền chuyển nhượng - Nhà có tranh chấp chưa giải quyết, hay có đònh ngăn chặn án hay người dân nộp vào không đủ điều kiện bò trả - Trong trường hợp người chuyển nhượng phần bò thuận vò trí (tức đất chấp nhận cho công ty đầu tư) không chuyển nhượng trả - Trang 52 - Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Hà Trần Ngọc Trâm Trên số nguyên nhân mà người dân bò trả hồ sơ Qua bảng số liệu ta thấy năm 2005, 2006 lượng hồ sơ bò trả cao, thời gian hàng loạt sách nhà nước ban hành, khiến người dân với trình độ nhận thức pháp luật khác nhau, chưa nắm bắt kòp nên khiến cho họ gặp khó khăn việc đăng ký, cán thụ lý gặp khó khăn việc cập nhật sách cách triệt để ảnh hưởng tiến độ thực Qua năm 2007, 2008 lượng hồ sơ trả giảm đáng kể bắt nguồn từ nhận thức người dân, tìm hiểu kỹ pháp luật, thời gian nhiều sách ban hành giúp người dân gặp rắc rối mặt pháp lý Tình hình quy hoạch công bố rộng rãi, giúp người dân hiểu phần nên bò vướng quy hoạch II.4.3 Nguyên nhân chuyển nhượng ảnh hưởng việc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất kinh tế xã hội: II.4.3.1 Nguyên nhân chuyển nhượng: Theo ý kiến cán thực tế điều tra cho thấy nguyên nhân chuyển nhượng nhà tăng cao năm gần nguyên nhân sau: Về pháp luật đất đai: - Luật đất đai, Luật dân cho phép người sử dụng đất thực quyền sử mình, có quyền chuyển nhượng quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất - Chính sách thuế điều tiết nhà nước việc chuyển nhượng rõ ràng, vừa phải: thuế chuyển quyền 4%, lệ phí trước bạ 1% Về kinh tế – xã hội: - Việc đầu tư Nhà nước sở hạ tầng, đường giao thông mở rộng, nâng cấp không ngừng đẩy giá đất lên cao, mang lại sinh lợi lớn từ đất đai nhà mà người sử dụng đất gần hưởng thụ Về phía người dân: Do nhu cầu người dân nhà ở, kinh tế nên họ chấp nhận chuyển nhượng cho II.4.3.2 Tình hình sử dụng sau nhận chuyển nhượng: Hiện tình trạng tình trạng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất diễn - Trang 53 - Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Hà Trần Ngọc Trâm sôi động, số lượng chuyển nhượng ngày nhiều Đối tượng chuyển nhượng phần dân đòa phương phần đối tượng từ tỉnh thành khác đến làm ăn sinh sống, mặt khác đối tượng nội thành chuyển Trên thực tế có nhiều chủ sử dụng có nhu cầu thực sự, nhà cất theo thiết kế, bên cạnh có lô đất giữ nguyên trạng ban đầu, trường hợp nhận chuyển nhượng để hưởng giá trò chênh lệch chuyển nhượng lai cho người khác II.4.3.3.Hiệu kinh tế – xã hội thông qua việc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ở: Việc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đem lại tác động tích cực đến kinh tế xã hội: - Người dân nhận chuyển nhượng xong an cư lạc nghiệp, chuyên tâm lao động sản xuất, tăng suất lao động đóng góp cho kinh tế nước nhà - Đem lại nguồn kinh phí lớn vào ngân sách nhà nước thông qua việc thu thuế chuyển quyền lệ phí trước bạ, tiền dòch vụ đo đạc Bên cạnh có số ảnh hưởng: - Việc đầu làm cho số người có nhiều nhà số gây tiêu cực - Những người chuyển nhượng nhận nguồn lợi nhuận lớn từ việc chuyển nhượng gây ảnh hưởng đến kinh tế họ tiêu xài hoang phí, gây xáo trộn mối quan hệ gia đình, sa đà phát sinh số tiêu cực, tệ nạn xã hội… II.4.4 Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ở: II.4.4.1.Thuận lợi: Việc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất UBND Quận, Hội đồng nhân dân quan tâm, đôn đốc tạo điều kiện thuận lợi nguồn nhân lực, trang thiết bò cần thiết để thực nhanh công việc Quy trình thực công bố rõ ràng, dễ hiểu cho người dân dễ nắm bắt, dễ thực hiện, khiến cho lượng hồ sơ nhận vào tăng qua hàng năm giúp quản lý nhà nước tốt hạn chế việc trao đổi buôn bán giấy tay gây khó quản lý - Trang 54 - Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Hà Trần Ngọc Trâm II.4.4.2.Khó khăn: Môi trường pháp lý góp phần làm cho tình hình chuyển nhượng phát triển nhanh hay chậm, đạt hiệu cao hay thấp Chính từ chồng chéo hệ thống văn pháp luật, ban hành nhiều chưa đồng dẫn đến thừa mà thiếu Các văn thường thụ động sau thay đổi thực tế, văn phát hành phải chờ văn ban hành kèm theo hướng dẫn thực làm thời gian kéo dài Điều khiến cho người dân hoang mang, giảm lòng tin vào quan sách pháp luật Nhà nước Công tác quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thò, quy hoạch phát triển khu dân cư dàn trải, thiếu tập trung, thiếu khả thi có quy hoạch nhiều năm mà không thực Chính điều ảnh hưởng đến người dân nhiều Thuế chuyển quyền lệ phí trước bạ cao nên không khuyến khích việc đăng ký với quan quản lý Nhà nước Tuy thủ tục, quy trình hướng dẫn niêm yết rõ ràng phần người dân có thói quen mua bán trao tay II.4.4.3.Giải pháp: Đẩy nhanh công tác quy hoạch sử dụng đất, sớm phê duyệt công bố để làm sở cho việc chuyển nhượng thuận lợi, tránh sai sót đem lại hiệu cho công tác quản lý Nhà nước Cần có phối hợp chặt chẻ giữ quan thuế Phòng tài nguyên môi trường Việc cán thu thuế đến văn phòng đăng ký trực tiếp tính thuế thu thuế giúp cho quy trình chuyển nhượng đơn giản thêm khâu, giúp người dân thuận lợi tiết kiệm thời gian Có phối hợp án để ngăn chặn kòp thời trường hợp không đủ điều kiện chuyển nhượng để người dân không thắc mắc hồ sơ nhận lại bò trả Cần mạnh dạn áp dụng ứng dụng công nghệ thông tin vào trình làm việc Tuyên truyền ý thức người dân, giúp họ nhận thức tốthơn, rõ pháp luật - Trang 55 - Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Hà Trần Ngọc Trâm PHẦN III KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ III.1.Kết luận: Qua trình nghiên cứu tình hình chuyển nhượng quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đòa bàn Quận 9, đề tài rút số kết luận sau: Là quận thành lập cách không lâu, xác đònh khu đô thò đòa bàn giản dân từ nội thành ra, điều tạo nên biến động đất đai, gây khó khăn công tác quản lý - Trang 56 - Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Hà Trần Ngọc Trâm Nhà nước đất đai, tác động lớn đến đời sống xã hội phận lớn dân cư Chính sách Đảng Nhà nước việc thúc đẩy công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất góp phần cho phép người dân thực quyền lợp hợp pháp Tình hình chuyển nhượng quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất diễn ngày sôi nổi, số lượng hồ sơ nộp vào tăng theo năm ảnh hưởng đònh ban hành thời gian đònh, nhu cầu nhà người dân đòa phương theo tình hình cung Thành phố việc sốt nhà đất Song song với mặt tích cực tác động đến kinh tế – xã hội giúp người dân an cư lạc nghiệp có ảnh hưởng tiêu cực như: người đầu người dân nghèo chưa có nhà ở, xây dựng trái pháp so với quy đònh… gây không khó khăn cho công tác quản lý Nhà nước đất đai đòa bàn Quận Đội ngũ cán nhân viên hầu hết trẻ hoá có chuyên môn nghiệp vụ cao công tác quản lý đất đai, có trình độ từ Cao đảng trở lên Điều giúp công tác quản lý Nhà nước đất đai đòa bàn đạt số hiệu đònh, pháp luật, gây sai sót, giúp người dân tin tûng vào đội ngũ cán Nhà nước nói chung cán đòa phương nói riêng III.2.Kiến nghò: Xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất dài hạn kế hoạch sử dụng đất hàng năm theo đònh hướng phát triển kinh tế – xã hội phù hợp với quy hoạch chung toàn Quận Thành phố Rà soát xóa bỏ dự án không hiệu quả, treo nhiều năm, ảnh hưởng đến đời sống người dân Theo thống kê việc hợp thức hoá nhà đòa bàn, tỷ lệ không đủ điều kiện cấp giấy nhà nằm khu quy hoạch cao Đổi đẩy nhan công tác lập quy hoạch kế hoạch sử dụng đất đòa bàn cho có tính thực tiễn cao, trước phục vụ đầu tư hiệu chất lượng Quy hoạch phải công bố rộng rãi, công khai để người dân biết, để hạn chế việc xây dựng tràn lan, làm vỡ kế hoạch, gây khó khăn công tác hợp - Trang 57 - Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Hà Trần Ngọc Trâm thức hóa nhà ở, ảnh hưởng đến thò trường nhà đất đòa bàn quận ng dụng công nghệ tin học vào việc quản lý đất đai để đẩy nhanh tiến độ giải hồ sơ, đặc biệt hồ sơ chuyển nhượng để quản lý xác khoa học Nâng cao lực quản lý Nhà nước nhà ở, đất đai cấp sở Cấp phường cấp sở trực tiếp tiếp xúc biết rõ tình hình sử dụng đất người dân Cho nên cán cấp phường cần phải có kiến thức chuyên môn, kiến thức pháp luật nhà đất, để giải hướng dẫn người dân thực tốt cần thiết, làm giảm tải cấp Quận, đẩy nhanh tiến độ công việc Cần nắm rõ sách Nhà nước thực hiện, thường xuyên tập huấn cán để thực sách theo tinh thần Nhà nước đề ra, tạo tin tưởng cho người daân - Trang 58 - ... hệ thống sông rạch làm chia cắt thành nhiều vùng cù lao - Vùng đồi gò triền gò có độ cao từ – 30 m có nơi cao tới 32 m (khu đồi Long Bình ), tập trung phường Long Bình, Long Thạnh Mỹ, Tân Phú,... thấp trũng đòa hình phẳng, đại phận nằm phía Đông Nam Quận ven kênh rạch, độ cao từ 0,8 - 2m có khu vực trũng độ cao 1m khu vực phường Phú Hữu, chiếm khoảng 65% DTTN toàn Quận - Trang - Ngành:... Do giá trò sản xuất đạt không cao, không ổn đònh, nói cách khác sản xuất công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp lúc khó khăn việc cạnh tranh tồn tại, tính phụ thuộc cao b Thương mại - dòch vụ: Số