Tạp chí Khoa học Trường Đại học Cần Thơ Phần D: Khoa học Chính trị, Kinh tế Pháp luật: 33 (2014): 65-71 PHÂN TÍCH CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN ĐANG NIÊM YẾT TRÊN THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN VIỆT NAM Quan Minh Nhựt1 Lý Thị Phương Thảo2 Khoa Kinh tế & Quản trị Kinh doanh, Trường Đại học Cần Thơ Trường Đại học Tây Đô Thông tin chung: Ngày nhận: 24/02/2014 Ngày chấp nhận: 29/08/2014 Title: An analysis of the factors affecting the performance of the real estate companies listed on Vietnam stock market Từ khóa: Hiệu hoạt động, doanh nghiệp bất động sản, thị trường chứng khoán Việt Nam Keywords: Performance, real estate company, Viet Nam stock market ABSTRACT This paper using the multivariate linear regression model based on the ordinary least squares method (OLS) to estimate the factors affecting the performance of 58 real estate companies which are trading on Ho Chi Minh and Ha Noi Stock Exchange The two indicators such as return on equity (ROE) and return on assets (ROA) are used in the model The results of the study show that the performance of the real estate companies is affected by the ratio of loans /total debt, ratio of fixed assets /total assets, ratio of fund shares /total equity, cost ratio for sales and business management and uptime of business Finally, from the empirical results a number of solutions have also proposed to improve the performance of the real estate companies in the current period TÓM TẮT Đề tài sử dụng mơ hình hồi quy tuyến tính đa biến dựa vào phương pháp bình phương bé (OLS) để ước lượng nhân tố ảnh hưởng đến hiệu hoạt động 58 doanh nghiệp bất động sản giao dịch hai sàn giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh sàn giao dịch chứng khốn Hà Nội thông qua hai tiêu lợi nhuận vốn chủ sở hữu (ROE) lợi nhuận tổng tài sản (ROA) Kết mơ hình cho thấy hiệu hoạt động doanh nghiệp bất động sản chịu ảnh hưởng tỷ lệ địn bẩy tài chính, tỷ lệ tài sản cố định/tổng tài sản, tỷ lệ cổ phiếu quỹ/tổng vốn cổ phần, tỷ lệ chi cho chi phi bán hàng, quản lý doanh nghiệp thời gian hoạt động doanh nghiệp Từ kết trên, đề tài đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu hoạt động doanh nghiệp bất động sản giai đoạn khác, đồng thời cịn khuyến khích doanh nghiệp tăng cường kinh doanh, mở rộng quy mô hoạt động mình, từ hình thành nên sốt ảo thị trường bất động sản “bong bóng bất động sản” điều không tránh khỏi Kèm theo khủng hoảng kinh tế gần với sách phủ để kiềm chế lạm phát giảm đầu tư cơng, sách tiền tệ, hạn chế cho vay phi sản xuất gây cho doanh ĐẶT VẤN ĐỀ Kể từ Việt Nam gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO) đến nay, tình hình kinh tế có nhiều biến động tích cực mở nhiều hội đầu tư, thu nhập gia tăng nên nhu cầu người dân đặc biệt nhu cầu nhà ngày tăng Vì thế, phát triển doanh nghiệp bất động sản tất yếu Tuy nhiên, lợi nhuận lĩnh vực tương đối cao thu hút doanh nghiệp 65 Tạp chí Khoa học Trường Đại học Cần Thơ Phần D: Khoa học Chính trị, Kinh tế Pháp luật: 33 (2014): 65-71 động sản niêm yết thị trường chứng khoán Việt Nam, đề tài sử dụng số liệu thứ cấp lấy từ báo cáo tài chính, cáo bạch, báo cáo thường niên doanh nghiệp bất động sản Do số liệu lấy năm nên có nhiều biến động kinh tế, trị ảnh hưởng nhiều đến hoạt động doanh nghiệp năm, nên số liệu đề tài điều chỉnh để hạn chế yếu tố không cân xứng qua năm cách lấy bình quân năm (trừ biến giả giới tính) Vì thế, chừng mực đó, mơ hình hồi quy tuyến tính đa biến phương pháp OLS sử dụng để ước lượng nhân tố ảnh hưởng đến hiệu hoạt động doanh nghiệp nghiệp không khó khăn, thách thức Thách thức lớn cạnh tranh gay gắt kinh tế thị trường, với đối thủ mạnh vốn, công nghệ, khôn ngoan việc sử dụng vốn, cách thức quản lý Trong điều kiện cạnh tranh gay gắt vậy, làm để trì hiệu hoạt động kinh doanh, tạo lợi nhuận cho doanh nghiệp Đây câu hỏi lớn không dễ trả lời doanh nghiệp ngành bất động sản Từ thực tế đó, phân tích nhân tố ảnh hưởng đến hiệu hoạt động doanh nghiệp bất động sản niêm yết thị trường chứng khoán Việt Nam vấn đề cần quan tâm bối cảnh Vì thế, viết tập trung nghiên cứu thực trạng kinh doanh công ty bất động sản mà chủ yếu doanh nghiệp niêm yết thị trường chứng khoán nhằm nâng cao lực hiệu hoạt động doanh nghiệp giúp doanh nghiệp kịp thời có sách phù hợp với hoạt động kinh doanh tránh nguy phá sản, đồng thời tạo điều kiện để ổn định phát triển kinh tế, phát triển thị trường chứng khoán, ổn định kiềm chế lạm phát, cung cấp nhà phục vụ tốt đời sống an sinh xã hội Bài viết dựa vào lý thuyết hiệu hoạt động, số phân tích báo cáo tài chính, lược khảo tài liệu trước quan điểm cá nhân để đề xuất biến độc lập Mơ hình hồi quy tuyến tính đa biến nghiên cứu có dạng tổng quát sau: E(Y/Xt) = βo + β1X1t + β2X2t + β3X3t + β4X4t + β5X5t + β6X6t + β7X7t + β8X8t + β9X9t + ut Trong đó: biến phụ thuộc (E(Y/Xt)) lợi nhuận vốn chủ sở hữu (ROE) lợi nhuận tổng tài sản (ROA) Các biến độc lập (Xit) tỷ lệ nợ doanh nghiệp (X1), vay ngân hàng/tổng nợ (X2), tỷ lệ tài sản cố định/tổng tài sản (X3), vốn cổ phiếu quỹ/vốn chủ sở hữu (X4), hàng tồn kho/tổng tài sản (X5), chi phí bán hàng chi phí quản lý doanh nghiệp/tổng chi phí hoạt động (X6), giới tính lãnh đạo (X7), tốc độ tăng tổng tài sản (X8), thời gian hoạt động doanh nghiệp (X9) PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 Dữ liệu sử dụng Để tiến hành ước lượng nhân tố ảnh hưởng đến hiệu hoạt động doanh nghiệp bất động sản niêm yết thị trường chứng khoán Việt Nam, đề tài sử dụng số liệu thứ cấp lấy từ nguồn sau đây: Cơ cấu vốn có ảnh hưởng đến giá trị doanh nghiệp, việc trì tỷ lệ nợ cao ảnh hưởng tiêu cực đến hiệu hoạt động doanh nghiệp Nghiên cứu R Zeitun G G Tian (2007) nói lên tổng nợ/tổng vốn chủ sở hữu có tác động tiêu cực đến hiệu hoạt động Đồng thời nghiên cứu Ong Tze San (2009) nghiên cứu cấu trúc vốn đến hiệu hoạt động doanh nghiệp, đưa kết luận tỷ lệ nợ có ảnh hưởng tiêu cực lợi nhuận vốn chủ sở hữu (ROE) Vì thế, biến X1 kỳ vọng có giá trị âm Số liệu sử dụng mơ hình thu thập từ báo cáo tài 58 doanh nghiệp bất động sản tham gia niêm yết thị trường chứng khốn Việt Nam (HOSE) có số liệu báo cáo đủ năm (2010, 2011, 2012) Số liệu phân tích tổng quan kinh tế, ngành bất động sản tác giả lấy từ Tổng cục thống kê Việt Nam (GSO), Tổng cục dân số kế hoạch hóa gia đình, Ngân hàng Nhà nước (SBV), Bộ Tài (MOF), Ngân hàng giới (WB), Qũy tiền tệ quốc tế (IMF), Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB), Diễn đàn kinh tế giới (WEF), Trung tâm dự báo lực cạnh tranh cấp tỉnh (PCI) 2.2 Phương pháp phân tích Đặc thù doanh nghiệp Việt Nam thường có tỷ lệ nợ vay cao, điều làm ảnh hưởng đáng kể đến hiệu hoạt động doanh nghiệp Tỷ lệ nợ vay cao làm tăng chi phí trả lãi làm giảm lợi nhuận doanh nghiệp, điều gây ảnh hưởng đáng kể đến ROA ROE Thế nên, biến X2 kỳ vọng có giá trị âm Để tiến hành phân tích nhân tố ảnh hưởng đến hiệu hoạt động doanh nghiệp bất 66 Tạp chí Khoa học Trường Đại học Cần Thơ Phần D: Khoa học Chính trị, Kinh tế Pháp luật: 33 (2014): 65-71 Trong nghiên cứu R Zeitun G G Tian (2007) tỷ lệ tài sản cố định/tổng tài sản lại có tác động tiêu cực với hiệu hoạt động doanh nghiệp Tuy nhiên, việc đầu tư vào tài sản cố định (trang bị tài sản cố định, nâng cao kỹ thuật cơng nghệ ) làm gia tăng hiệu hoạt động doanh nghiệp tài sản cố định doanh nghiệp sử dụng cách có hiệu Thế nên, biến X3 kỳ vọng có giá trị dương/ âm Doanh nghiệp thị trường chứng khốn tạm thời dư vốn họ trả nợ mua lại cổ phiếu cơng ty làm cổ phiếu quỹ, việc mua lại cổ phiếu làm nguồn vốn chủ sở hữu tổng tài sản doanh nghiệp giảm nên làm tăng ROE ROA doanh nghiệp Vì thế, biến X4 kỳ vọng có giá trị dương Các doanh nghiệp bất động sản để dư thừa lượng hàng tồn kho lớn ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh doanh nghiệp Thế nên, biến X5 kỳ vọng có giá trị âm Đặc thù doanh nghiệp bất động sản bán hàng hoá, đồng thời chi trả hoa hồng cho người bán hàng hay mơi giới, việc chi trả cho công tác bán hàng quản lý nhiều ảnh hưởng tích cực đến hiệu kinh doanh doanh nghiệp Vì thế, biến X6 kỳ vọng có giá trị dương nhân tố quan trọng định đến hiệu hoạt động doanh nghiệp Theo nghiên cứu Girlie Ndoro (2012) cho giới tính lãnh đạo ảnh hưởng đến hiệu suất hoạt động kinh doanh doanh nghiệp, theo Girlie Ndoro giới tính lãnh đạo nữ ảnh hưởng tích cực hoạt động doanh nghiệp Quy mộ doanh nghiệp có ảnh hưởng tích cực đến hiệu hoạt động doanh nghiệp, quy mô lớn chứng tỏ doanh nghiệp hoạt động có hiệu Nghiên cứu R Zeitun G G Tian (2007) Mai Văn Nam, Nguyễn Quốc Nghi (2011) quy mơ doanh nghiệp có ảnh hưởng tích cực đến hiệu hoạt động doanh nghiệp Trong đề tài quy mô doanh nghiệp đo lường tốc độ tăng tổng tài sản Thế nên, biến X8 kỳ vọng có giá trị dương Cuối thời gian hoạt động doanh nghiệp, doanh nghiệp hoạt động lâu năm hiệu hoạt động cao tạo dựng uy tín, thương hiệu thị trường nghiên cứu Mai Văn Nam Nguyễn Quốc Nghi (2011) Vì thế, biến X9 kỳ vọng có giá trị dương Từ chất biến độc lập, mơ hình kiểm định ảnh hưởng nhân tố đến hiệu hoạt động doanh nghiệp bất động sản giao dịch thị trường chứng khoán Việt Nam kỳ vọng dấu biến sau: Giới tính lãnh đạo Bảng 1: Dấu kỳ vọng biến mơ hình Biến X1 X2 X3 X4 X5 Tên biến Kỳ vọng Tổng nợ/tổng VCSH Tổng vốn vay/tổng nợ Tổng tài sản cố định/tổng tài sản +/Cổ phiếu quỹ/tổng nguồn vốn + Hàng tồn kho/tổng tài sản Biến đo lường theo công thức: (Chi phí bán hàng + chi phí quản lý)/tổng + X6 chi phí X7 Giới tính lãnh đạo: Biến giả nhận giá trị nữ nam + Tốc độ tăng trưởng tổng tài sản, tính toán cách so sánh tổng tài sản năm + X8 sau so với năm trước Thời gian hoạt động doanh nghiệp, tính theo số năm thực tế hoạt động + X9 doanh nghiệp từ báo cáo tài chính, cáo bạch, báo cáo KẾT QUẢ PHÂN TÍCH thường niên doanh nghiệp bất động sản 3.1 Nhân tố ảnh hưởng đến hiệu hoạt Do số liệu lấy năm (2010, 2011, động doanh nghiệp 2012) có nhiều biến động kinh tế, trị ảnh hưởng nhiều đến hoạt động doanh Để tiến hành phân tích nhân tố ảnh hưởng nghiệp năm, nên số liệu đề tài đến hiệu hoạt động doanh nghiệp bất điều chỉnh để hạn chế yếu tố không cân xứng qua động sản niêm yết thị trường chứng năm cách lấy bình qn năm khốn Việt Nam, đề tài sử dụng số liệu thứ cấp lấy 67 Tạp chí Khoa học Trường Đại học Cần Thơ Phần D: Khoa học Chính trị, Kinh tế Pháp luật: 33 (2014): 65-71 Bảng 2: Kết thống kê số liệu sử dụng mơ hình Chỉ tiêu X1 X2 X3 X4 X5 X6 X7 X8 X9 ROE ROA Số trung bình 142,52 42,14 13,89 2,45 33,89 59,26 28,01 12,72 8,79 3,93 Số trung vị 111,77 45,10 9,61 0,07 27,25 57,12 12,58 10,00 7,47 3,48 Giá trị lớn 546,58 97,07 59,92 25,05 88,65 95,83 535,47 33,00 31,31 16,03 Giá trị nhỏ Độ lệch chuẩn 4,80 108,71 0,00 25,23 0,24 14,82 0,00 4,75 0,00 25,88 22,28 18,74 -18,92 71,70 5,00 7,18 -18,44 9,156 -3,42 3,72 Nguồn: Tính tốn từ số liệu cơng bố thị trường chứng khốn Việt Nam tuyến tính hiệu hoạt động doanh nghiệp bất động sản (đo lường tỷ suất lợi nhuận vốn chủ sở hữu (ROE) tỷ suất lợi Giá trị thống kê Prob (F) hai mơ hình nhuận/tổng tài sản ROA) với nhỏ 0,000 cho thấy mức độ an toàn bác yếu tố biến độc lập, mơ hình hồi qui bỏ giả thuyết Ho, có nghĩa tồn mối quan hệ tuyến tính đưa phù hợp với liệu Bảng 3: Kết phân tích mơ hình hồi quy tuyến tính Kết phân tích mơ hình hồi quy tuyến tính sau: Tiêu chí Hằng số Tổng nợ/tổng VCSH Tổng vốn vay/tổng nợ TSCĐ/tổng tài sản Cổ phiếu quỹ/tổng vốn cổ phần Hàng tồn kho/tổng tài sản CPBH+CPQLDN/tổng chi phí Giới tính lãnh đạo Tốc độ tăng tổng tài sản Thời gian hoạt động doanh nghiệp Hệ số R2 Hệ số Durbin Watson Giá trị F Mức ý nghĩa Biến X1 X2 X3 X4 X5 X6 X7 X8 X9 ROE Hệ số ảnh Giá trị xác hưởng suất 2,25 0,667 0,02 0,006 -0,12 0,005 -0,24 0,000 0,51 0,016 -0,03 0,351 0,07 0,203 3,65 0,226 0,01 0,968 0,34 0,012 0,57 2,02 6,94 0,000 ROA Hệ số ảnh Giá trị hưởng xác suất 1,51 0,471 0,00 0,587 -0,05 0,002 -0,07 0,010 0,20 0,020 0,00 0,804 0,05 0,028 0,91 0,486 0,00 0,886 0,15 0,005 0,59 2,00 7,52 0,000 Nguồn: Ước lượng từ số liệu công bố thị trường chứng khốn Việt Nam hình hồi quy Chẳng hạn hiệu quỹ đất, trình độ lãnh đạo, số dự án đầu tư, tình hình biến động kinh tế, sách phủ tác động đến hiệu hoạt động doanh nghiệp cách đáng kể Hệ số xác định R2 hai mơ hình ROE 57% ROA 59% tương đối hợp lý, số cho thấy biến động chung nhân tố ảnh hưởng giải thích khoảng 57% 59% hiệu hoạt động doanh nghiệp bất động sản tương ứng với hai tiêu ROE ROA Phần mơ hình hồi quy không đo lường khoảng 43% biến phụ thuộc ROE 41% tiêu ROA nhân tố tác động quan trọng khác đến hiệu hoạt động doanh nghiệp khơng định lượng nên khơng thể đưa vào mô Trong tất biến đưa vào mơ hình có biến giải thích mức độ ảnh hưởng đến hiệu hoạt động doanh nghiệp bất động sản thông qua biến phụ thuộc ROE mức ý nghĩa từ 1% đến 5%, biến: tổng nợ/tổng vốn chủ sở hữu (X1), tổng vốn vay/tổng nợ (X2), tài 68 Tạp chí Khoa học Trường Đại học Cần Thơ Phần D: Khoa học Chính trị, Kinh tế Pháp luật: 33 (2014): 65-71 tiêu ROE ROA mức ý nghĩa tương ứng 1% 5% Tỷ lệ tài sản cố định cao doanh nghiệp bất động sản thời kỳ bất động sản đóng băng gây khó khăn cho hoạt động doanh nghiệp, làm cho ROA ROE giảm xuống Cụ thể, giá trị ước lượng ROE -0,24 điều có nghĩa tỷ lệ tài sản cố định/tổng tài sản tăng lên 1% ROE doanh nghiệp giảm tương ứng 0,24% đồng Tương tự, giá trị ước lượng tiêu ROA -0,07 có nghĩa với tỷ lệ tài sản cố định/tổng tài sản tăng lên 1% ROA giảm 0,07% Từ thực tế này, doanh nghiệp phải cố gắng việc sử dụng tài sản cố định, tìm biện pháp hạ tỷ lệ xuống cách giảm bớt lượng tài sản cố định làm tăng giá trị tổng tài sản doanh nghiệp sản cố định/tổng tài sản (X3), cổ phiếu quỹ/tổng vốn cổ phần (X4), thời gian hoạt động doanh nghiệp (X9) Đối với biến phụ thuộc ROA, kết cho thấy có biến ảnh hưởng đến tiêu theo chiều hướng khác với mức ý nghĩa từ 1% đến 5%, bao gồm biến: tổng vốn vay/tổng nợ (X2), tài sản cố định/tổng tài sản (X3), cổ phiếu quỹ/tổng vốn cổ phần (X4), (chi phí bán hàng + chi phí quản lý doanh nghiệp)/tổng chi phí (X6) thời gian hoạt động doanh nghiệp (X9) Các biến lại hàng tồn kho/tổng tài sản (X5), giới tính lãnh đạo (X7) tốc độ tăng tổng tài sản (X8) không ảnh hưởng đến hiệu hoạt động doanh nghiệp Kết cụ thể biến sau: Tương tự tiêu tổng tài sản cố định/tổng tài sản, biến tỷ lệ cổ phiếu quỹ/tổng vốn cổ phần ảnh hưởng tích cực đến hiệu hoạt động doanh nghiệp mức ý nghĩa tương ứng 5% hai tiêu ROE ROA Theo kết từ mơ hình, giá trị ước lượng biến tiêu ROE 0,51 điều có nghĩa với việc doanh nghiệp mua 1% lượng cổ phiếu quỹ/tổng vốn cổ phần làm tăng ROE doanh nghiệp 0,51%; tiêu ROA giá trị 0,20 giải thích với tỷ lệ tăng 1% tỷ lệ cổ phiếu quỹ/tổng vốn cổ phần ROA doanh nghiệp tăng lên 0,20% Biến có ảnh hưởng đến hiệu hoạt động doanh nghiệp tổng nợ/tổng vốn chủ sở hữu tác động tích cực tiêu ROE với mức ý nghĩa 1%, khơng có ý nghĩa thống kê ROA Điều có nghĩa doanh nghiệp có tỷ lệ nợ cao so với vốn chủ sở hữu hoạt động hiệu Tuy nhiên, khoảng nợ doanh nghiệp nên tăng cường khoảng áp lực trả lãi, trả gốc vốn chiếm dụng, trái phiếu dài hạn, lẽ sử dụng tỷ lệ nợ vay ngân hàng cao áp lực trả lãi, gốc lớn doanh nghiệp hoạt động khó khăn Theo kết từ mơ hình, giá trị ước lượng 0,02 nghĩa tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu tăng 1% ROE tăng lên 0,02% Biến ảnh hưởng đến hiệu hoạt động tỷ lệ chi phí bán hàng chi phí quản lý doanh nghiệp/tổng chi phí hoạt động Tuy nhiên, biến có ý nghĩa tiêu ROA với ý nghĩa 5% Giá trị ước lượng 0,05, điều có ý nghĩa với tỷ lệ chi phí bán hàng quản lý doanh nghiệp tăng lên 1% hiệu hoạt động doanh nghiệp ROA tăng tương ứng 0,05% Việc có ý nghĩa doanh nghiệp đầu tư nhiều vào khâu bán hàng quản lý việc bán bất động sản dễ dàng hơn, thu lợi nhuận cao cho doanh nghiệp Biến có ảnh hưởng đến hiệu hoạt động doanh nghiệp tổng nợ vay/tổng nợ hai tiêu ROE ROA với mức ý nghĩa 1% Nợ vay doanh nghiệp, đặc biệt khoản nợ vay ngân hàng ảnh hưởng đến kết kinh doanh doanh nghiệp, doanh nghiệp đặc biệt doanh nghiệp bất động sản có tỷ lệ nợ vay cao, thêm vào tình hình bất động sản đóng băng ảnh hưởng nhiều đến hoạt động kinh doanh doanh nghiệp làm lợi nhuận doanh nghiệp giảm thấp ảnh hưởng hiệu hoạt động doanh nghiệp, theo kết mô hình, giá trị ước lượng ROE -0,12 ROA 0,05, có nghĩa tỷ lệ nợ vay/tổng nợ doanh nghiệp tăng 1% ROE giảm 0,12% ROA giảm tương ứng 0,05% Điều có nghĩa doanh nghiệp cần nên hạn chế nợ vay nhằm đảm bảo hoạt động có hiệu Biến cuối có ý nghĩa thời gian hoạt động doanh nghiệp, biến đồng thời có ý nghĩa tích cực hai tiêu ROE ROA với mức ý nghĩa tương ứng 5% 1% Đối với ROE, giá trị ước lượng tiêu 0,34 nghĩa thời gian hoạt động tăng lên năm lợi nhuận vốn chủ sở hữu tăng tương ứng 0,34% đồng Tương tự, ROA giá trị 0,15 giải thích với thời gian hoạt động doanh nghiệp tăng lên năm ROA tăng tương ứng 0,15% Tỷ lệ tài sản cố định/tổng tài sản có ảnh hưởng đến hiệu hoạt động doanh nghiệp hai 69 Tạp chí Khoa học Trường Đại học Cần Thơ Phần D: Khoa học Chính trị, Kinh tế Pháp luật: 33 (2014): 65-71 xây dựng quy chế làm việc rõ ràng, chế độ lương thưởng hợp lý để khuyến khích khả làm việc tích cực nhân viên Tóm lại, kết từ mơ hình cho thấy bốn biến tổng vốn vay/tổng nợ (X2), tài sản cố định/tổng tài sản (X3), tỷ lệ cổ phiếu quỹ/tổng vốn cổ phần (X4), thời gian hoạt động doanh nghiệp (X9) có tác động đến hiệu doanh nghiệp hai tiêu ROE ROA Trong đó, tỷ lệ cổ phiếu quỹ thời gian hoạt động doanh nghiệp có tác động tích cực cịn tỷ lệ vốn vay/tổng nợ tỷ lệ tài sản có định có tác động tiêu cực đến hiệu hoạt động doanh nghiệp Hai biến cịn lại có ảnh hưởng đến hiệu hoạt động doanh nghiệp tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu (X1) tỷ lệ chi phí bán hàng, chi phí quản lý (X6) theo chiều hướng tích cực Thế nhưng, biến tổng nợ/vốn chủ sở hữu tác động đến ROE, biến tỷ lệ chi phí bán hàng quản lý doanh nghiệp tác động đến ROA 3.2 Giải pháp nâng cao hiệu hoạt động doanh nghiệp Nâng cao khả huy động vốn doanh nghiệp: Huy động vốn dài hạn cách phát hành cổ phiếu, trái phiếu cơng ty: doanh nghiệp phát hành cổ phiếu, trái phiếu cho cổ động hữu, cho đối tác chiến lược phát hành rộng rãi thị trường chứng khốn Đây hình thức huy động vốn hiệu doanh nghiệp vừa huy động vốn với số lượng lớn mà giá vốn lại cố định suốt thời gian dài Từ đó, doanh nghiệp lập kế hoạch sản xuất kinh doanh dài hơn, khơng lo chi phí vốn biến đổi theo thị trường vay ngân hàng Thực chiến lược bán hàng hợp lý: Thứ nhất, liên kết với ngân hàng việc mua bán nhà: doanh nghiệp ký hợp đồng liên kết với ngân hàng, cho khách hàng mua nhà trả chậm với thời hạn dài, ngân hàng nơi thu tiền thay cho doanh nghiệp nhằm đảm bảo lợi ích cao cho bên tham gia Hiện doanh nghiệp đa phần rơi vào tình trạng khó khăn thể doanh thu, tổng tài sản, lợi nhuận giảm, tỷ lệ nợ vay tăng cao, điều cho thấy hiệu hoạt động doanh nghiệp bất động sản niêm yết thị trường chứng khoán Việt Nam dần xấu Để nâng cao hiệu hoạt động, hết thân doanh nghiệp phải có ứng xử cho phù hợp với khó khăn thời kỳ Trong giai đoạn nay, để thực điều doanh nghiệp bất động sản cần phải: Thứ hai, chiến lược khác doanh nghiệp nên lựa chọn cho thuê lại bất động sản Đây thường chiến lược kinh doanh doanh nghiệp không thiếu hụt nguồn vốn có khả giữ tồn kho Bộ xây dựng thức trình thủ tướng cho phép mở rộng đối tượng người nước mua thuê nhà Việt Nam, vậy, phân khúc cho thuê thuê lại kỳ vọng mở lối thoát cho thị trường bất động sản Cơ cấu lại hoạt động kinh doanh doanh nghiệp: Thứ nhất, kết mơ hình doanh nghiệp hoạt động hiệu có tỷ lệ nợ vay cao Vì thế, cấu lại tỷ lệ vốn vay, giảm tỷ lệ xuống mức thấp nhất, tỷ lệ vốn vay/tổng nợ cao, áp lực trả nợ (gốc lãi) doanh nghiệp lớn, doanh thu, lợi nhuận sụt giảm vấn đề nan giải doanh nghiệp bất động sản Thứ hai, doanh nghiệp cần phân bổ dịng tiền có doanh nghiệp hợp lý, cho vừa đảm bảo khả tái đầu tư, vừa nâng cao hiệu hoạt động doanh nghiệp Thứ ba, doanh nghiệp nên đầu tư xây dựng bán nhà cho phân khúc khách hàng thực có nhu cầu nhà xã hội, nhằm gia tăng hiệu đầu tư giải vấn đề an sinh xã hội Cuối cùng, giải pháp doanh nghiệp bất động sản đẩy nhanh cơng tác bán hàng cách giảm giá dự án bị tồn kho lâu năm nhằm giải khó khăn cho doanh nghiệp Nâng cao lực quản trị điều hành doanh nghiệp: KẾT LUẬN Bài viết “phân tích nhân tố ảnh hưởng đến hiệu hoạt động doanh nghiệp bất động sản hoạt động thị trường chứng khoán Việt Nam” tập trung nghiên cứu số yếu tố tác động đến hiệu hoạt động doanh Thứ nhất, doanh nghiệp bất động sản cần nâng cao lực cạnh tranh uy tín doanh nghiệp thị trường Thứ hai, nhà quản trị cơng ty phải có sách sử dụng nhân hợp lý: bố trí vị trí phù hợp với trình độ nhân viên, 70 Tạp chí Khoa học Trường Đại học Cần Thơ Phần D: Khoa học Chính trị, Kinh tế Pháp luật: 33 (2014): 65-71 Luật kinh doanh bất động sản quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam Số 63/2006/QH-11 ngày 29 tháng năm 2006 Mai Văn Nam, 2008 Giáo trình kinh tế lượng NXB Văn hóa thơng tin Nghị định 153/2007/NĐ-CP Quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản Chính Phủ Ban hành ngày 15 tháng 10 năm 2007 Nghị định 58/2012/NĐ-CP Quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật chứng khoán Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật chứng khoán Ban hành ngày 20/07/2012 Nguyễn Quốc Nghi Mai Văn Nam, 2011 Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu hoạt động kinh doanh doanh nghiệp nhỏ vừa thành phố Cần Thơ Tạp chí Khoa học Trường Đại học Cần Thơ Số 2011:19b 122-129 Ong Tze San and Teh Boon Heng, 2010 Capital Structure and Corporate Performance of Malaysian Construction Sector Centre for Promoting Ideas, USA R Zeitun and G G Tian, 2007 Capital structure and corporate performance: evidence from Jordan Australasian Accounting Business and Finance Journal Ramu Ramanathan, 2002 Nhập môn kinh tế lượng với ứng dụng Dịch từ tiếng Anh Người dịch Thục Đoan Hào Thi NXB Harcourt College 10 Tổng cục thống kê, 2011 Tình hình kinh tế xã hội Việt Nam mười năm 2001 – 2010 nghiệp giúp doanh nghiệp có nhìn cụ thể tình hình hoạt động nhằm tìm số giải pháp để nâng cao hiệu hoạt động Bằng phương pháp ước lược theo phương pháp bình phương bé mơ hình hồi qui, nghiên cứu ước lượng xác định nhân tố ảnh hưởng đến hiệu hoạt động doanh nghiệp bao gồm: tỷ lệ vốn vay/tổng nợ, tỷ lệ tài sản cố định/tổng tài sản, tỷ lệ cổ phiếu quỹ/tổng vốn cổ phần, tỷ lệ chi phí bán hàng chi phí quản lý doanh nghiệp/tổng chi phí hoạt động, thời gian hoạt động doanh nghiệp Kết rằng, doanh nghiệp bất động sản có tỷ lệ nợ vay tài sản cố định cao hoạt động hiệu Ngược lại, tỷ lệ cổ phiếu quỹ việc chi cho công tác bán hàng quản lý doanh nghiệp có tác động tích cực đến hiệu hoạt động doanh nghiệp Nghiên cứu doanh nghiệp bất động sản có hiệu cao thời gian hoạt động lớn Kết nghiên cứu giúp tác giả tổng hợp đề xuất số giải pháp nhằm giúp doanh nghiệp bất động sản nâng cao hiệu hoạt động kinh doanh giai đoạn thị trường bất động sản đóng băng với khó khăn thách thức bối cảnh TÀI LIỆU THAM KHẢO Girlie Ndoro, 2012 Executive compensation and firm performance: evidence from the UK charities A Thesis Submitted to the University of Nottingham for the Degree of Doctor of Philosophy 71