PP VON HOA TRUC TIEP-TC 10.24.9

Cách tiếp cận từ thu nhập Tiêu chuẩn TĐG số 10 Nguyễn Duy Thiện Trưởng phòng CSTH-Cục Quản lý giá BỘ TÀI CHÍNH QUY ĐỊNH CHUNG Phạm vi điều chỉnh: tất loại tài sản Trường hợp có Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam riêng cho nhóm tài sản cụ thể ưu tiên áp dụng tiêu chuẩn riêng Đối tượng áp dụng: Thẩm định viên giá hành nghề, doanh nghiệp thẩm định giá, tổ chức cá nhân khác thẩm định giá theo quy định Luật Giá quy định khác pháp luật có liên quan Khách hàng thẩm định giá bên thứ ba theo hợp đồng thẩm định giá ký kết phải có hiểu biết cần thiết tiêu chuẩn Thuật ngữ Cách tiếp cận thu nhập cách thức xác định giá trị tài sản thông qua việc hóa dịng tiền tương lai có từ việc sử dụng tài sản Phương pháp vốn hóa trực tiếp phương pháp sử dụng tỷ suất vốn hóa để hóa dịng thu nhập hoạt động ổn định hàng năm dự kiến có từ việc sử dụng tài sản Phương pháp dòng tiền chiết khấu phương pháp sử dụng tỷ suất chiết khấu để hóa dịng tiền dự kiến tương lai có từ việc sử dụng tài sản Tỷ suất vốn hóa tỷ suất phản ánh mối quan hệ thu nhập hoạt động dự kiến có năm giá trị tài sản Thuật ngữ Tỷ suất chiết khấu tỷ suất sử dụng để chuyển đổi dòng thu nhập tương lai giá trị Tỷ suất chiết khấu phản ánh giá trị thời gian tiền + rủi ro từ tài sản/dự án đầu tư Giá trị tài sản cuối kỳ: V dự kiến thời điểm kết thúc giai đoạn dự báo dòng tiền chiết khấu (vào thời điểm cuối kỳ phân tích dịng tiền chiết khấu) Nếu tài sản bán lý vào cuối kỳ dự báo, giá trị lý giá trị tài sản thời điểm cuối kỳ dự báo Nội dung tiêu chuẩn Cách tiếp cận từ thu nhập sử dụng để ước tính giá trị thị trường phi thị trường tài sản Để xác định giá trị thị trường: phải phản ánh ý kiến số đông nhà đầu tư tài sản thẩm TĐG, tài sản so sánh về: thu nhập thuần, chi phí hoạt động, tỷ suất vốn hóa, tỷ suất chiết khấu liệu đầu vào khác; đáp ứng nguyên tắc sử dụng tốt hiệu Để xác định giá trị phi thị trường: phản ánh điểm đặc thù tài sản thẩm định Ví dụ: áp dụng tỷ suất vốn hóa tỷ suất chiết khấu mà riêng tài sản thẩm định có dựa vào đặc điểm khác biệt tài sản tiêu chí đầu tư đặc biệt nhà đầu tư Cách tiếp cận thu nhập dựa nguyên tắc tài sản có giá trị tạo thu nhập Thu nhập lớn, giá trị tài sản cao Nguyên lý dự báo: V = Present value (Future values) Ngun lý đóng góp: Đất + Cơng trình; Vốn chủ sở hữu + Vốn vay Cách tiếp cận thu nhập gồm hai phương pháp chính: - Phương pháp vốn hóa trực tiếp: áp dụng thu nhập từ tài sản tương đối ổn định (không đổi thay đổi theo tỷ lệ định) suốt thời gian sử dụng hữu ích cịn lại (được tính tuổi đời kinh tế lại) tài sản vĩnh cửu - Phương pháp dòng tiền chiết khấu: áp dụng thu nhập từ tài sản biến đổi qua giai đoạn khác (khơng ổn định), ví dụ trường hợp doanh nghiệp vừa bắt đầu hoạt động cơng trình bắt đầu xây dựng Phương pháp vốn hóa trực tiếp Tổng thu nhập tiềm -Thất thu (khơng th hết diện tích + Nợ dây dưa) = Tổng thu nhập thực tế/thực hiệu - Chi phí vận hành = Thu nhập rịng từ cho thuê (NOI) I (NOI) Công thức V = -R Phương pháp vốn hóa trực tiếp Chuyển đổi thu nhập từ tài sản đầu tư 01 năm (điển hình) thành mức giá dẫn tài sản V = I/R Bước 1: tìm I thu nhập ròng từ cho thuê tài sản (NOI) Bước 2: tìm R tỷ suất vốn hố chung Bước 3: lấy I chia R Bước 1: Tìm I Phân tích thu nhập: phân tích điều khoản hợp đồng thuê để tìm: Tổng thu nhập tiềm (potential income): Tổng thu nhập thực tế Tổng thu nhập hoạt động rịng (NOI) Phân tích chi phí Tìm tổng thu nhập tiềm • Là tiền th theo giá phổ biến thị trường bất động sản với tỷ lệ thuê (tỷ lệ lấp đầy) 100% Ví dụ: chung cư gồm có : • 10 đơn ngun, đơn ngun có 01 phịng ngủ, cho thuê với giá $200/tháng/đơn nguyên; • 10 đơn ngun, đơn ngun có 02 phịng ngủ, cho thuê với giá $300/tháng/đơn nguyên • Tổng thu nhập tiềm từ chung cư là: