Đề án- Đặng Thị Như Quỳnh- 40k20

ĐẠI HỌC KINH TẾ - ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG ĐỀ ÁN MÔN HỌC CÁC NGUYÊN TẮC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN GVHD: Ths Trần Thị Thúy Ngọc Sinh viên thực hiện: Chuyên ngành : Lớp sinh hoạt: Đặng Thị Như Quỳnh Kinh tế Đầu tư 40k20 LỜI MỞ ĐẦU Thẩm định giá trị bất động sản có vai trị quan trọng kinh tế thị trường, góp phần phát triển thị trường bất động sản ngày minh bạch ổn định Nghề thẩm định giá trị bất động sản nước ta nghề có nhiều Đàtriển, Nắng, 21 thẩm thángđịnh năm tiềm hội phát Ngày nhu cầu phục vụ cho mục đích 2017 khác mua bán, đầu tư, chuyển nhượng, chấp, bảo hiểm, cho thuê, góp vốn, cổ phần, huy động vốn.v.v ngày đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế, xã hội nước nhà Bài đề án thực nhằm nghiên cứu rõ nguyên tắc trình thẩm định giá trị bất động sản Cũng việc áp dụng nguyên tắc dự án thực tế.Vì dựa nhiều nguồn thơng tin khác nhau, lĩnh vực nước ta hạn chế lực nhân, nên đề án không tráng khỏi sai sót, khiếm khuyết hay ý kiến chủ quan định Rất mong đóng gọp ý kiến bạn đọc để hoàn thiện tốt Tơi xin cảm ơn góp ý đề án Mục lục I Các khái niệm liên quan nguyên tắc thẩm định giá trị bất động sản I.1 Các khái niệm liên quan I.1.1 Bất động sản Khái niệm Tùy theo mục đích quản lý sử dụng, tài sản phân thành nhiều loại khác tài sản phân thành hai loại: Động sản Bất động sản Thuật ngữ bất động sản sử dụng phổ biến nhiều quốc gia vừng lãnh thổ giới Tại nước ta, theo qui định Điều 174 Bộ Luật Dân nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2005, bất động sản tài sản không di dời bao gồm:  - Đất đai - Các tài sản khác gắn liền với đất đai Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng Các tài sản khác pháp luật qui định Theo “Từ điển thuật ngữ tài chính” “Bất động sản miếng đất tất tài sản vật chất gắn liền với đất” Như vậy, bất động sản trước hết tài sản khác với tài sản khác khơng di dời Theo cách hiểu này, bất động sản bao gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai, không tách rời với đất đai, xác định vị trí địa lý đất Trên quan điểm thẩm định giá trị , ta cần - khái niệm bất động sản Tài sản gắn liền với đất cơng trình tồn lịng đất, mặt đất khơng gian mặt đất; - Tài sản gắn liền với đất phải có vị trí định vi sủ dụng lâu dài không thay đổi trạng thái vật chất chức trình khai thác sử dụng  Phân loại Nhóm 1: Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: Bất động sản nhà ở, bất động sản nhà xưởng cơng trình thương mại-dịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội) bất động sản trụ sở làm việc … Trong nhóm bất động sản có đầu tư xây dựng nhóm bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai) nhóm bất động sản bản, chiếm tỷ lệ lớn, tính chất phức tạp cao chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố chủ quan khách quan Nhóm có tác động lớn đến q trình cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước phát triển đô thị bền vững Nhưng quan trọng nhóm bất động sản chiếm tuyệt đại đa số giao dịch thị trường bất động sản nước ta giới Nhóm 2: Bất động sản khơng đầu tư xây dựng: Bất động sản thuộc nhóm chủ yếu đất nông nghiệp bao gồm loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng,… Nhóm 3: Bất động sản đặc biệt bất động sản cơng trình quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang… Đặc điểm nhóm khả tham gia thị trường thấp Đặc điểm Tính cá biệt tính khan Đặc điểm bất động sản xuất phát từ tính cá biệt tính khan đất đai Tính khan đất đai diện tích bề mặt trái đất có hạn Tính khan cụ thể đất đai giới hạn diện tích đất đai miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ… Chính tính khan hiếm, tính cố định khơng di dời đất đai nên hàng hóa bất động sản có tính cá biệt Trong khu vực nhỏ kể hai bất động sản cạnh có yếu tố không giống Trên thị trường Bất động sản khó tồn hai bất động sản hồn tồn giống chúng có vị trí khơng gian khác kể hai cơng trình cạnh xây theo thiết kế Ngay tòa cao ốc phịng có hướng cấu tạo nhà khác Ngồi ra, nhà đầu tư, kiến trúc sư quan tâm đến tính dị biệt để tạo hấp dẫn khách hàng thỏa mãn sở thích cá nhân…    Tính bền lâu Do đất đai tài sản thiên nhiên ban tặng, loại tài nguyên xem khơng thể bị hủy hoại, trừ có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, vật kiến trúc cơng trình xây dựng đất sau xây dựng sau thời gian sử dụng cải tạo nâng cấp tồn hàng trăm năm lâu Vì vậy, tính bền lâu Bất động sản tuổi thọ vật kiến trúc cơng trình xây dựng Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” “tuổi thọ kinh tế” bất động sản Tuổi thọ kinh tế chấm dứt điều kiện thị trường trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng bất động sản lại ngang với lợi ích thu từ bất động sản Tuổi thọ vật lý dài tuổi thọ kinh tế nhiều chấm dứt kết cấu chịu lực chủ yếu vật kiến trúc cơng trình xây dựng bị lão hóa hư hỏng, khơng thể tiếp tục an tồn cho việc sử dụng Trong trường hợp đó, xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp bất động sản thu lợi ích lớn phá xây dựng kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” lần tuổi thọ kinh tế Thực tế, nước giới chứng minh tuổi thọ kinh tế bất động sản có liên quan đến tính chất sử dụng bất động sản Nói chung, tuổi thọ kinh tế nhà ở, khách sạn, nhà hát 40 năm; tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà phổ thông 45 năm… Chính tính chất lâu bền hàng hóa bất động sản đất đai không bị đi, không bị lý sau q trình sử dụng, lại sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hóa bất động sản phong phú đa dạng, không cạn   Tính chịu ảnh hưởng lẫn Bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn lớn, giá trị bất động sản bị tác động bất động sản khác Đặc biệt, trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng cơng trình kết cấu hạ tầng làm tăng vẻ đẹp nâng cao giá trị sử dụng bất động sản khu vực Trong thực tế, việc xây dựng bất động sản làm tôn thêm vẻ đẹp hấp dẫn bất động sản khác tượng phổ biến Các tính chất khác Tính thích ứng Lợi ích bất động sản sinh trình sử dụng Bất động sản q trình sử dụng điều chỉnh công mà giữ nét đặc trưng nó, đồng thời đảm bảo yêu cầu sử dụng người tiêu dùng việc thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất – kinh doanh hoạt động khác Tính phụ thuộc vào lực quản lý Hàng hóa bất động sản địi hỏi khả chi phí quản lý cao so với hàng hóa thơng thường khác Việc đầu tư xây dựng bất động sản phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài Do đó, bất động sản địi hỏi cần có khả Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội Hàng hóa bất động sản chịu chi phối yếu tố mạnh hàng hóa thơng thường khác.Nhu cầu bất động sản vùng, khu vực, quốc gia khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán người dân sinh sống đó.Yếu tố tâm lý xã hội, chí vấn đề tín ngưỡng, tơn giáo, tâm linh,… chi phối nhu cầu hình thức bất động sản I.1.2 Thị trường bất động sản Khái niệm Thị trường bất động sản mơi trường người mua người bán tác động qua lại lẫn nhau, để thực việc mua bán bất động sản thông qua chế giá Giá bất động sản xác định thị trường bất động sản  Khái niệm bất động sản mua bán người mua người bán mà hạn chế hoạt động Mỗi bên nhạy cảm trước quan hệ cung cầu yếu tố khác ảnh hưởng đến việc định khả năng, kiến thức nắm bắt tính hữu dụng bất động sản, nhu cầu ước muốn bên Các đặc trưng Khơng có thị trường trung tâm Hoạt động thị trường bất động sản khơng có người mua người bán mà họ cịn có tổ chức trung gian làm cầu nối Bất động sản mang tính bất động khơng thể di dời lại có giá trị cao, lợi nhuận mang lại lớn cho nhà đầu tư phải trải qua q trình giao dịch dài cần có tổ chức đứng làm cầu nối Tuy nhiên, thực tế họat động tổ chức tự chưa có quản lý điều tiết quan Nhà nước (chưa thu thuế) hoạt động họ nhu cầu thực tế phát sinh nên hoạt động họ chưa mang tính thống nhất, độ an toàn, chưa tạo tin tưởng cho người tham gia giao dịch    Thị trường mang tính chất địa phương thị trường nhà Đặc tính đất đai bất động khơng thể thiêu hủy, chia cắt mang đi,… để đáp ứng thiếu đất đai địa phương khác làm cho thị trường bất động sản có đặc tính địa phương cần có can thiệp Nhà nước thơng qua sách thuế, sách hỗ trợ nhà theo thời kì, địa phương cụ thể Và thị trường nhà địa phương diễn biến theo tác động sách Nhà nước theo quy luật thị trường địa phương khác  Là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo Thị trường bất động sản thị trường đòi hỏi can thiệp nhiều trực tiếp Nhà nước nên mức độ hòan hảo thị trường bất động sản thường thấp thị trường hàng hóa tiêu dùng, thị trường tư liệu sản xuất khác Bên cạnh đó, tính khơng tái tạo hay tính khan đất nên thị trường bất động sản mang tính độc quyền thông tin quy họach, quản lý, kinh tế xã hội liên quan đến đất đai chưa phổ biến triệt để điều làm cho thị trường bất động sản có cạnh tranh cạnh tranh ngầm, cạnh tranh khơng hồn hảo  Có quan hệ mật thiết với thị trường khác thị trường tài tiền tệ với phát triển kinh tế quốc gia Với tư cách thị trường đầu vào ngành sản xuất – kinh doanh, thị trường bất động sản chiếm vị trí độc tơn, chiếm vị trí chủ yếu việc điều hịa cung cầu lọai hàng hóa kinh tế thị trường Do quan hệ liên đới, nhân ngồi vận hành mình, thị trường bất động sản khơng có mối quan hệ mật thiết với thị trường khác thị trường tài mà cịn có quan hệ tác động tổng thể kinh tế quốc dân Thực tế thị trường bất động sản thị trường có tiềm sinh lợi lớn nên lãi suất tiền gửi thấp đáng kể so với lợi nhuận từ việc kinh doanh nhà đầu tư khơng rút tiền gửi ngân hàng mà cịn đàm phán để có thêm vốn đầu tư cho việc kinh doanh họ, điều tác động đến thị trường tín dụng Trong trạng thái bình thường hai thị trường nương tựa lẫn để phát triển tổ chức tài ln đứng người mua bán để giúp họ toán khoản tài cách an tồn, hiệu I.1.3 Thẩm định giá bất động sản Khái niệm Khái niệm thẩm định giá trị bất dộng sản Có nhiều quan điểm khác định nghĩa thẩm định giá trị bất động sản như:  - Thẩm định giá việc đánh giá đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường địa điểm, thời điểm định theo tiêu chuẩn Việt Nam thông kệ quốc tế - Thẩm định giá việc ước tính giá trị theo thị trường hợp lý tài sản cách khách quan dạng văn bản, thời điểm - Định giá Bất động sản hoạt động tư vấn xác định giá bất động sản cụ thể thời điểm xác định - Thẩm định giá bất động sản ước tính giá trị quyên sở hữu bất động sản cụ thể ằng hình thức tiền tệ cho mục đích xác định rõ điều kiện thị trường định với phương pháp phù hợp Từ quan điểm ta tóm tắt lại khái niệm thẩm định giá trị bất động sản sau: - Khoa học ước tính giá trị bất động sản Thể tiền Theo thị trường Tại thời điểm , địa điểm cụ thể Phục vụ cho mục đích xác định trước Bằng phương pháp phù hợp với tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam thông lệ quốc tế Thẩm định giá bất động sản ước tính giá trị cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích xác định rõ, điều kiện thị trường định phương pháp phù hợp Thẩm định giá bất động sản kết hợp tổng hợp nghệ thuật khoa học, bao gồm nhạy cảm thị trường có kiến thức chuyên mơn, nghiệp vụ vững vàng, phải có thơng tin cần thiết Cơ sở giá trị thẩm định giá Giá trị thị trường Giá trị thị trường tài sản mức giá ước tính mua bán thị trường vào thời điểm định giá, bên người mua sẵn sàng mua bên người bán sẵn sàng bán, giao dịch mua bán khách quan độc lập, điều kiện thương mại bình thường   Trong đó: - “Giá trị thị trường tài sản mức giá ước tính mua bán thị trường…” số tiền ước tính để tài sản mua, bán thị trường điều kiện thương mại bình thường mà mua bán thỏa mãn điều kiện thị trường thời điểm định giá - “vào thời điểm định giá …” ngày, tháng, năm cụ thể tiến hành định giá, gắn với yếu tố cung, cầu, thị hiếu sức mua thị trường thực định giá trị tài sản - “giữa bên người mua sẵn sàng mua …” người có khả tốn có nhu cầu mua tài sản xác định giá trị thị trường - “và bên người bán sẵn sàng bán…” người bán có quyền sở hữu tài sản (trừ đất), có quyền sử dụng đất có nhu cầu muốn bán tài sản với mức giá tốt thị trường - “điều kiện thương mại bình thường” việc mua bán tiến hành yếu tố cung, cầu, giá cả, sức mua không xảy đột biến chịu tác động thiên tai, địch họa; kinh tế khơng bị suy thối phát triển q nóng…; thơng tin cung, cầu, giá tài sản thể công khai thị trường  Giá trị phi thị trường Giá trị phi thị trường tài sản mức giá ước tính xác định theo khác với giá trị thị trường mua bán, trao đổi theo mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế,… Trong đó: - Giá trị tài sản trình sử dụng giá trị phi thị trường xem xét từ giác độ người sử dụng riêng biệt tài sản vào mục đích riêng biệt - Giá trị tài sản có thị trường hạn chế giá trị tài sản tính đơn chiếc, điều kiện thị trường, nhân tố khác tác động làm cho tài sản có khách hàng tìm mua, thời điểm - Giá trị tài sản chuyên dùng giá trị tài sản có tính chất đặc biệt, sử dụng hạn hẹp cho mục đích đối tượng sử dụng nên có hạn chế thị trường - Giá trị lý giá trị ước tính thu hết thời gian sử dụng hữu ích tài sản sau trừ chi phí lý ước tính - Giá trị tài sản bắt buộc phải bán tổng số tiền thu từ bán tài sản điều kiện thời gian giao dịch để bán tài sản ngắn so với thời gian bình thường cần có để thực giao dịch mua bán theo giá trị thị trường, người bán chưa sẵn sàng bán bán không tự nguyện, bị cưỡng ép - Giá trị đặc biệt giá trị tài sản hình thành tài sản gắn liền với tài sản khác mặt kỹ thuật kinh tế thu hút quan tâm đặc biệt số khách hàng người sử dụng nên làm tăng giá trị tài sản lên vượt giá trị thị trường 10 - Giá trị đầu tư giá trị tài sản một nhóm nhà đầu tư theo mục tiêu đầu tư xác định Hiệu suất cịn lại lơ đất có vị trí tốt thường tăng cách đáng kể cho phép người chủ sở hữu (hay sử dụng) nhận khoản thu nhập tăng them (do giá bán cao hơn), giảm chi phí, đặc biệt chi phí vận chuyển, nhờ thỏa mãn nhu cầu đặc biệt người tiêu dung, đạt kết hợp ba điều Ví dụ: - - Một nhà kinh doanh đồ nội thất dự kiến mở thêm cửa hàng trả gía cao cho lơ đất nằm vị trí dễ tiếp cận khách hàng Vị trí yếu tố cho phép thu hút nhiều người mua, giúp tăng thu nhập tăng giá trị lô đất Một nhà sản xuất thực phẩm chế phẩm trả giá cao cho lô đất nằm gần hệ thống cao tốc giúp giảm chi phí vận chuyển… I.2.6 Ngun tắc cân bằng: Với loại hình sử dụng đất cần tổ hợp tối ưu yếu tố đảm bảo giá trị cao bất động sản Nếu cơng trình đất đầu tư khơng đầy đủ chưa phải sử dụng tốt hiệu Ngược lại, cơng trình đầu tư q mức cải tạo thừa chúng làm giảm giá trị đất Sự cân bị phá vỡ cơng trình đất tỏ khơng tương thích với môi trường xung quanh Trong trường hợp đất sử dụng không hiệu quả, theo nguyên tắc hiệu suất cịn lại, giá trị giảm Tất yếu tố lao động, vốn, đất đai, quản lí phải năm mối tương quan thích hợp để thu nhập từ đất đạt mức tối đa Cần nhấn mạnh them rằng, nguyên tắc cân cho phép đạt quy mơ cơng trình tối ưu với phương án sử dụng nó, có tính đến tiêu chuẩn, loại hình sử dụng đất môi trường xung quanh Nguyên tắc cân áp dụng cho khu vực hay vùng Trong thành phố cần có nhiều loại hình sử dụng kết hợp: dân cư có loại hình nhà ở, phải có trường học, bệnh viện, chợ, khu mua sắm, trung tâm thương mai hay trung tâm thể thao…Số lượng loại hình bất động sản phải phù hợp với nhu cầu thị trường tổ hợp tối ưu chúng tăng giá trinh bất động sản chủ thể I.2.7 Nguyên 14 tắc phụ thuộc: Vị trí yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá trị bất động sản Một vị trí tố phụ thuộc vào việc nhừng đặc điểm vật chất khu đất đáp ứng đến đâu với loại hình sử dụng đất vùng gần cận khu đất với mơi trường kinh tế Hai đặc tính tạo thành vị trí kinh tế bất động sản Vị trí kinh tế bất động sản xác đinh vởi tác dộng qua lại loại hình sử dụng bất động sản cụ thể môi trường kinh tế cấp độ khác Nếu môi trường kinh tế xung quanh có thay đổi thỉ điều ảnh hưởng đến giá trị bất động sản Ví dụ: việc xây dựng trung tâm thương mại hay trường học gần làm tăng giá trị bất động sản; ngược lại, việc mở nhà máy xử lý chất thải làm giảm giá trị bất động sản lân cận Mức độ ảnh hưởng tùy thuộc vào quy mô thay đổi mối liên hệ giữ thay đổi với bất động sản thẩm định Thông thường, việc đầu tư xây dựng sở hạ tầng có ảnh hưởng tích cực đến giá trị bất động sản khu vực Mối liên hệ đo lường chi phí Đó chi phí cho tiếp cân từ bất động sản thẩm định đến cơng trình phục vụ Chi phí hình thành theo nhiều cách khác Ví dụ: Việc xây dựng tuyến đường cao tốc làm giảm khoảng cách rút ngắn thời gian di chuyển từ vùng ngoại ô đến trung tâm thành phố Nếu đường có thu phí chi phí tiền tệ cho giao thơng tăng Dịng thu nhập bất động sản mang lại phụ thuộc vào liên hệ với thị trường người sử dụng Ví dụ: gián đoạn giao thông xây dựng tu sửa đường xá, xuất đối thủ cạnh tranh có vị trí thuận lợi thu hút khách hàng tiềm năng, tất điều làm suy giảm nghiêm trọng doanh thu nhà bán lẻ tuyến đường I.2.8 Nguyên tắc phù hợp: Theo nguyên tắc phù hợp, bất động sản có giá trị tối đa thiết kế cách hòa hợp với thứ xung quanh tương thích với loại hình sử dụng đất vùng Sự phù hợp đặc điểm bất động sản chủ thể với nhu cầu kỳ vọng thị trường bảo đảm giá trị cao cho bất động sản Sự phù hợp thể nhiều khía cạnh: việc sử dung đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất khu vự; thiết kế kiến trúc cơng trình đáp ứng nhu cầu người sử dụng; cơng trình xây dựng tuân thủ quy định quy hoạc thị Bên cạnh đó, quốc gia phương đơng, có Việt Nam, phong thủy yếu tố quan trọng tác động lớn đến giá trị bất động sản 15 Khi tất yêu cầu tuân thủ có hiệu tăng giá trị cho bất động sản chủ thể Ngược lại, nguyên tắc phù hợp bị phá vỡ diễn giảm giá trị bất động sản Điều xảy bất động sản chủ thể đặc trưng cải tạo thừa mà thị trường khơng có u cầu – ví dụ nhà hẻm xe máy lưu thơng mà lại xây gara ô tô… Hiện tượng giảm giá xảy cơng trình đầu tư q mức trường hợp xây dựng biệt thự lộng lẫy khu ổ chuột Những trường hợp giá trị cơng trình nhỏ chi phí xấy dựng Nguyên tắc phù hợp đòi hỏi tương thích cơng bất động sản chủ thể với vị trí tọa lạc Ví dụ, địa điểm xây dựng tâm thương mại phải xây dựng nơi đông người qua lại gần nhà ga, bến tàu ,quảng trường,…Đối với quán ăn, khách sạn, cửa hàng chọn vị trí dễ nhận biết từ phía người tiêu dung Vì lựa chọn địa điểm cần ý đến môi trường xung quanh, đặc biệt yếu tố gây ảnh hưởng tiêu cực đến cơng trình, chẳng hạn resort mà nằm sát bên khu công nghiệp… điều không tuân thủ nguyên tắc phù hợp Nguyên tắc phù hợp có ý nghĩa hàng đầu xác đinh giá trị hao mòn bất động sản thẩm định Nếu bất động sản thẩm định không phù hợp với tiêu chuẩn quy ước mặt kinh tế, xã hội kiên trúc bị giảm giá trị hao mòn chức hao mòn kinh tế I.2.9 Nguyên tắc ngoại vi: Giá trị bất động sản chịu nhiều ảnh hưởng yếu tố nằm bên tài sản Nguyên tắc ngoại vi thể tác động tích cực hay tiêu cực môi trường xung quanh bất động sản lân cận lên giá trị bất động sản chủ thể Nhờ bất động sản lân cận có giá trị cao mà làm tăng giá trị bất động sản thâm định Một dự án nhà cao cấp, sang trọng xây dựng làm tăng giá trị khu đất kề bên Những dự án hạ tầng thực hiện, khu đô thị xây dựng kéo theo phát triển khu vực làm tăng giá trị bất động sản khu vực 16 Ngược lại, tác động giảm giá xuất có tác động tiêu cực từ môi trường xung quanh: tình trạng an ninh bất ổn, mơi trường nhiễm,… I.2.10 Nguyên tắc cung cầu: Giá trị thị trường bất động sản xác định tác động qua lại lực lượng cung cầu thị trường vào thời điểm thẩm định giá Trên thị trường giá bất động sản có xu hương tăng cầu tăng có xu hưởng giảm cung tăng Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu:      Sự tăng trưởng dân số nhu cầu phát triển: Tăng trưởng dân số nhân tố làm tăng mặt nhu cầu xã hội theo nhu cầu đất đai nhà tăng lên Dân số tăng lên làm tăng thêm nhu cầu hoạt động sản xuất, dịch vụ, thương mai, y tế, giáo dục…đều nhân tố làm tăng nhu cầu nhà đất Mức tăng thu nhập tăng lên cho phép nhu cầu bất động sản trở thành nhu cầu có khả tốn, dẫn đến nhu cầu nhà đất tăng lên Việc chuyển dịch cấu nghề nghiệp chuyển dịch câu dân số phát sinh nhu cầu nhà đất Q trình thị hóa ngày tăng làm tăng quy mô tập trung dân số phát triển quy mô bề rộng không gian thị Ngồi cịn làm thay đổi kết cấu nhu cầu nhà Sự phát triển hoàn thiện kết cấu hạ tầng làm tăng đáng kể nhu cầu nhà vùng trước chưa có sở hạ tầng, sở hạ tầng cịn thơ sơ, khả tiếp cận Tuy nhiên việc tăng khả tiếp cận đồng nghĩa với việc làm tăng thêm cung nhà đất, thay đổi cung nhanh thay đổi cầu 17 Các yếu tố ảnh hưởng đến cung:    Tốc độ tăng trưởng cung bất động sản tỷ lệ thuận với phát triển kinh tế Nhờ có phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng mà điều kiện tiếp cận đất đai khu vực trở nên dễ dàng thu hút đầu tư vào kinh doanh bất động sản khu vực Sự tham gia nhà nước đóng vai trị ảnh hưởng đến cung bất động sản Các hành động như: Quy hoạch; chuyển đất nông nghiệp vào mục đích kinh doanh khác nhà … làm tăng cung bất động sản, Nhà nước bán bất động sản thuộc sở hữu thị trường tạo nguồn hàng cho thị trường bất động sán… Khi thẩm định giá phải phân tích đánh giá cẩn thận tác động lực lượng thị trường cung cầu Khi phân tích thơng tin thị trường cần thiết phải cân nhắc đến tình trạng cung cầu thị trường trước thực điều chỉnh Nguyên tắc cạnh tranh Theo quy luật cạnh tranh, lợi nhuận cao làm phát sinh cạnh tranh tốn mà sau dẫn đến loại bỏ thuận lợi I.2.11 Nếu người thấy việc kiếm lời từ bất động sản dễ dàng họ cố gắng tham gia vào thị trường để chia lợi nhuận Tuy nhiên, điều tăng cạnh tranh, làm tăng lượng cung cầu tăng không tương ứng, làm giảm lợi nhuận Thu nhập từ đầu tư vào bất động sản phần thưởng cho bỏ vốn vào đất tài sản gắn liền với đất, khơng phải mức sinh lợi vốn đầu tư mà thu nhập cịn lại sau trừ chi phí Ngun tắc cạnh tranh quan trọng nhà phân tích đánh giá giá trị dịng thu nhập cao mức chuẩn thị trường Thẩm định sử dụng hai cách tiếp cận sau: - Lợi nhuận tăng thêm tách khỏi lợi nhuận bình thường xem riêng Hoặc dịng thu nhập xem xét với độ rủi ro cao so với thu nhập bình thường vốn hóa với phần tram cao 18 Nghĩa là, thị trường có cạnh tranh trở nên khốc liệt thẩm định viên giảm giá trị dòng thu nhập dự báo tăng mức rủi ro Ngoài ra, lợi kinh tế mà bất động sản có hơm khong thiết tồn Vì thế, người chủ sở hữu đáng nhận thu nhập cao mức bình quân thị trường khả để tiếp tục nhận dịng thu nhập cần phải biện giải chặt chẽ, ví dụ hợp đồng cho thuê dài hạn Nguyên tắc thay đổi: Giá trị bất động sản bất biến, thay đổi theo thời gian yếu tố sau: I.2.12 - Sự hao mòn cơng trình; Sự sử dụng đất thay đổi tác động từ sách phủ Thay đổi lượng tiền lưu thông lãi suất Những điều kiện kinh tế mở hội Những kiện quốc tế ảnh hưởng đến giá trị hàng hóa ngun liệu Cơng nghệ thay đổi cấu xã hỗi làm nảy sinh nhu cầu bất động sản Sự tăng trưởng dân số Những yếu tố nhiều yếu tố khác làm thay đổi tính hữu dung bất động sản ảnh hưởng đến giá trị nó, mà nhà thẩm định phải nhìn thấy xu hướng phát triển kinh tế Ví dụ: nhu cầu ô tô ngày tăng, làm tăng nhu cầu chỗ đậu xe, tịa nhà cao tầng khơng có chỗ đậu xe dần giá trị Khi thẩm định, thẩm định viên cần tính đến thay đổi điều kiện kinh tế, xã hỗi pháp lý Để đánh giá giá trị dòng thu nhập kỳ vọng mà bất động sản mang lại Cần lựa chọn cẩn thận giả đinh thu nhập chi phí tương lai, hồn cảnh điều kiện liên tục thay đổi Nguyên tắc sử dụng tốt hiệu nhất: Sử dụng mức dộ cao tốt bất động sản phép sử dụng vật chất theo pháp luật để tạo hiệu lớn Nguyên tắc đòi hỏi bất động sản định giá sở sử dụng mà thời điểm thẩm định giá cao khả tạo thu nhập hiệu lớn Bời khơng gian thi có xu hướng đặt mức cao tốt thị trường cạnh tranh bị chi phối tính bất động khan đất I.2.13 Khái niệm giá trị thị trường bất động sản dựa nguyên tắc sử dụng cao tốt nhất, phản ảnh tính hữu dụng lâu dài đai cộng với giá trị cơng trình xây dựng, cải tạo đất 19 Nguyên tắc sử dụng cao tốt loại trừ trường hợp sử dụng đất trái pháp luật sử dụng điều kiệ vật lí khơng cho phép Tuy nhiên việc sử dụng luật pháp điều kiện vật lí cho phép cần đánh giá thẩm định viên tính hợp lý việc sử dụng tương lai tài sản có nhiều khả sử dụng cơng dụng tốt tối ưu tài sản xác đinh vào khả thực thi tài Khái niệm sử dụng cao tốt khới niệm phần hoàn chỉnh việc xác định giá trị bất động sản thị trường Yêu cầu nguyên tắc thẩm đinh giá bất động sả theo sở giá thị trường, người thẩm định giá phải đặt bất động sản tình sử dụng cao tốt chứu không vào sử dụng tại, sử dụng chưa phải cao tốt nhật Để đánh giá việc sử dụng cao nhât tốt bất động sản ta xem xét điểm sau: - Quy hoạch nhà nước sử dụng đất khu vực có bất động sản tọa lạc Quy định nhà nước xây dựng khu vực này: tỷ lệ xây dựng,chiều cao… Quy đinh nhà nước ngành nghề phép hoạt đọng kinh doanh Thực trạng sử dụng đất khu vực này, cung cầu loại hình bất động sản, đặc biệt tình hình đầu tư bất động sản khu vực 20 II Một số ví dụ thực tế áp dụng nguyên tắc thẩm định giá bất động sản II.1 Thẩm định nhà số 17 ngách 8/100/318 Đê La Thành Bất động sản thẩm định: Giá trị nhà số 17 ngách 8/100/318 Đê La Thành Khách hàng yêu cầu: Bà Tống Thị Huyền Địa chỉ: Số 17 ngách 8/100/318 Đê La Thành Mục đích thẩm định: Xác định giá bán Thời điểm thẩm định: Tháng 10 năm 2008 Công ty thẩm định: Công ty Bất động sản Lộc Tài Địa chỉ: Số Trần Quý Kiên, Cầu Giấy, Hà Nội Điện thoại: 04.2450.333 II.1.1 Giới thiệu bất động sản II.1.2 Nguyên tắc áp dụng II.1.2.1 Xác định nguyên tắc: Dự án sử dụng phương pháp so sánh để thẩm định Phương pháp so sánh dưa trren nguyên tắc nguyên tắc cung caauf, nguyên tắc thay thế, nguyên tắc đóng góp, nguyên tắc cân nguyên tắc ngoại vi *Nguyên tắc cung – cầu *Nguyên tắc thay *Nguyên tắc đóng góp *Nguyên tắc cân *Nguyên tắc ngoại vi II.1.2.2 Việc áp dụng nguyên tắc thực tế Nhà xây tầng bao gồm phòng ngủ, phòng vệ sinh, bếp phòng khách 21 Năm 2006 gia đình bà có cơi nới xây thêm phòng vệ sinh tầng tum để có khoảng khơng gian bên nhà phơi quần áo tập thể dục *Các bất động sản so sánh: - Bất động sản so sánh 1: Căn nhà số 138 ngõ 318 đường Đê La Thành Diện tích đất: 44m2, Diện tích Xây dựng 88m2, nhà tầng, Chiều rộng 4,4m, chiều dài 10m, ngõ rộng 2.5m, Nhà bao gồm phòng ngủ, phòng vệ sinh, phòng khách, bếp, bán tháng năm 2008, giá bán 1.5 tỷ - Bất động sản so sánh 2: Căn nhà số 11 ngách 136 ngõ 1194 đường Chùa Láng Diện tích đất 45m2, Diện tích sử dụng 135m2, nhà tầng bao gồm phòng ngủ, phòng vệ sinh, bếp phòng khách, chiều rộng 5m, chiều dài 9m, đường rộng 3.5m bán tháng năm 2008, giá bán 1.85 tỷ - Bất động sản so sánh 3: Nhà số 24 ngách 126/56 Hào Nam Diện tích 40m2, nhà tầng bao gồm phòng ngủ, phòng vệ sinh, phòng khách, bếp Chiều rộng Mặt tiền 4m, chiều sâu 10m, ngõ rộng 3m, bán tháng năm 2008 với giá 1.7 tỷ Từ số liệu ta có bảng sau: TT Các yếu tố so sánh So sánh So sánh So sánh Giá bán(triệu đồng) 1500 1850 1700 Diện tích xây dựng(m2) 88 135 80 Diện tích đất sử dụng 44 45 40 Số lượng nhà Vệ sinh Số lượng phịng khách Đều có phịng khách phòng bếp bếp Số lượng phòng ngủ 2 Thời gian bán Điều kiện bán 10 Các quyền lợi Điều kiện toán Tháng 22 Tháng Đều bán thị trường Toàn quyền sở hữu Trả Tháng 11 12 Mặt tiền (m) Ngõ rộng (m) 4.4 2.5 3.5 Mức điều chỉnh tính cho nhà vệ sinh triệu, phòng ngủ 12 triệu đơn giá xây dựng cho 1m2 Bất động sản 2.5 triệu/m2, giá xây dựng thêm tum 50 triệu (giá nhà bà Huyền xây dựng vào năm 2006), Tỷ lệ khấu hao nhà hàng năm coi không đáng kể Mức điều chỉnh theo thời gian bán tính theo tỷ lệ lạm phát kinh tế Mức điều chỉnh theo bề rộng mặt tiền chiều ngang ngõ tính theo phương pháp ước lượng giá trị điểm Mỗi điểm tương đương với 10 triệu đồng Trên sở trọng số giá đơn vị điều chỉnh Bất động sản so sánh, tiến hành tính tổng giá trị điều chỉnh theo đơn vị so sánh Vậy tổng giá trị điều chỉnh theo đơn vị so sánh là: (36.9*3)+(39.43*2)+(44.7*1)=234.26 (triệu đồng) Giá đơn vị Bất động sản mục tiêu tính tổng giá trị điều chỉnh so sánh chia cho tổng trọng số so sánh: 234.26/6=39 (triệu/m2) Giá trị Bất động sản mục tiêu tính giá đơn vị Bất động sản mục tiêu nhân với diện tích đất sử dụng Bất động sản đó:39*45=1755 (triệu đồng) Nguyên tắc cung cầu thể nhu cầu bán chủ bất 23 động sản Nguyên tắc đóng góp nguyên tắc thay ta thấy rõ trình thẩm định giá trị bất động sản Nguyên tắc đóng góp thể yếu tố bất động sản ( nhà vệ sinh, phòng ăn , phòng ngủ, ) trình điều chỉnh yếu tố, tăng độ đáp ứng nhu cầu người sử dụng từ làm tăng giá trị ngơi nhà Ngối sử dụng phương pháp so sánhvà nguyên tắc thay đưa bất động sản so sánh, thay thế, làm cho kết thẩm định tăng mức độ tin cậy, xác Thẩm định bất động sản mảnh đất số 45 tờ đồ địa 23 thuộc xã Phú Thụy huyện Gia Lâm thành phố Hà Nội II.2 II.2.1 Giới thiệu bất động sản Bất động sản thẩm định: Giá trị quyền sử dụng đất mảnh đất số 45 tờ đồ địa 23 thuộc xã Phú Thụy huyện Gia Lâm thành phố Hà Nội Khách hàng yêu cầu: Ông Nguyễn Văn Nam- chủ sử dụng đất mảnh đất Địa chỉ: Xã Phú Thụy- huyện Gia Lâm- thành phố Hà Nội Mục đích thẩm định: Làm sở để tính giá giao bán mảnh đất Thẩm định giá viên: Lê Thị Hương Ly Địa chỉ: Phố Minh Khai- quận Hai Bà Trưng- thành phố Hà Nội II.2.2 Nguyên tắc áp dụng II.2.2.1 Xác định nguyên tắc Dự án sử dụng phương pháp thặng dư để thẩm định Nguyên tắc áp dụng tiếp cận chi phí *Ngun tắc thay *Ngun tắc đóng góp *Nguyên tắc cung cầu *Nguyên tắc cân Nguyên tắc vận dụng tiếp cận thu nhập *Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai 24 *Nguyên tắc tăng giảm thu nhập *Nguyên tắc cung càu cạnh tranh *Nguyên tắc thay *Nguyên tắc cân bắng II.2.2.2 Việc áp dụng nguyên tắc thực tế Niên hạn sử dụng mảnh đất 50 năm, xác định phương thức sử dụng tốt theo quy hoạch thành phố xây dựng nhà chung cư Điều tra thị trường, xác định thời gian xây dựng, giá trị phát triển giá thành đầu tư vào điều tra thị trường chủ xây dựng cơng trình đất phân tích tính khả thi hạng mục năm, xây dựng xong cho bên ngồi th, tỷ lệ cho th dự tính 90%, tiền thuê hàng năm m2 xây dựng dự tính 1,01 triệu VNĐ, chi phí cho thuê hàng năm 25% tiền th đất hàng năm Dự tốn chi phí xây dựng chi phí nghiệp vụ m2 xây dựng triệu VNĐ, chi phí xây dựng chi phí nghiệp vụ năm thứ 40%, đầu tư năm thứ 60% lại Trước mắt lãi suất tiền vay năm 12%, suất hoàn vốn tổng hợp bất động sản địa phương 8%, chi phí pháp luật sử dụng đất 1% giá đất, chủ xây dựng yêu cầu tổng lợi nhuận không thấp 33,33% tổng giá bất động sản phát triển Áp dụng cách tính trực tiếp tính toán lợi tức giá đất Do thời hạn sử dụng đất 50 năm, thời kỳ phát triển năm niên hạn cho thu nhập 48 năm Thu nhập hàng năm cho thuê bất động sản là: 1,01 × 2000 × 90% × (1- 25%) = 1365,15 triệu VNĐ Tổng giá bất động sản: 1365,15 8%     1 −1 +8% ^ 48     = 16640 triệu VNĐ Chi phí xây dựng chi phí nghiệp vụ Tổng lợi tức 25 × 2000 = 10000 triệu VNĐ ... cụ thể Và thị trường nhà địa phương diễn biến theo tác động sách Nhà nước theo quy luật thị trường địa phương khác  Là thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo Thị trường bất động sản thị trường... khai thị trường  Giá trị phi thị trường Giá trị phi thị trường tài sản mức giá ước tính xác định theo khác với giá trị thị trường mua bán, trao đổi theo mức giá không phản ánh giá trị thị trường... thị trường bất động sản có cạnh tranh cạnh tranh ngầm, cạnh tranh khơng hồn hảo  Có quan hệ mật thiết với thị trường khác thị trường tài tiền tệ với phát triển kinh tế quốc gia Với tư cách thị