Ứng dụng các phương pháp để thẩm định giá vườn cao su

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHO KINH TẾ PHÁT TRI N - - ỨNG DỤNG CÁC PHƯƠNG PHÁP Đ THẨM ĐỊNH GIÁ VƯỜN C O SU GVHD : TS N Q SVTH : N T ị Hồ MSSV : 107202406 : VG1 - K33 2007 – 2011 04 ăm 2011 H D ê Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa MỤC LỤC Mục lục Danh mục bảng Danh mục từ viết tắt Lời mở đầu CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN 1.1 Tổng quan bất động sản 1.2 Bất động sản đất trồng cao su 1.3 Cơ sở giá trị nguyên tắc thẩm định 18 1.3.1 Cơ sở giá trị thị trường 18 1.3.2 Nguyên tắc thẩm định .19 CHƯƠNG 2: CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN TẠO RA THU NHẬP 2.1 Các phương pháp thẩm định giá trị bất động sản tạo thu nhập 20 2.2 Tiếp cận thu nhập 20 2.2.1 Cơ sở lý luận .20 2.2.2 Trường hợp áp dụng 20 2.2.3 Điều kiện áp dụng .20 2.2.4 Các phương pháp tiếp cận thu nhập 21 2.2.4.1 Phương pháp vốn hóa trực tiếp 21 2.2.4.2 Phương pháp DCF 25 2.2.4.3 Khả áp dụng giới hạn phương pháp 26 2.3 Tiếp cận so sánh 26 2.3.1 Cơ sở lý luận .26 2.3.2 Trường hợp áp dụng 27 2.3.3 Điều kiện áp dụng .27 Nguyễn Thị Hồng Duyên Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa 2.3.4 Các yếu tố so sánh 28 2.3.5 Đơn vị so sánh 28 2.3.6 Trình tự điều chỉnh 28 2.3.7 Trình tự điều chỉnh 29 2.3.8 Khả áp dụng giới hạn phương pháp 29 2.4 Các yếu tố tác động đến giá trị vườn cao su 30 CHƯƠNG 3: ỨNG DỤNG CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỂ THẨM ĐỊNH GIÁ VƯỜN CAO SU Ở XÃ TÂN THÀNH, TỈNH BÌNH PHƯỚC 3.1 Thị trường cao su tiềm phát triển 33 3.1.1 Thị trường cao su Việt Nam Thế Giới 33 3.1.2 Xu hướng phát triển diện tích trồng cao su Việt Nam .38 3.1.3 Cao su Bình Phước 42 3.2 Tài sản thẩm định 44 3.3 Phương pháp thẩm định giá 45 3.3.1 Phương pháp so sánh 46 3.3.1.1Tài sản so sánh 46 3.3.1.2 Tiến hành điều chỉnh .49 3.3.1.3 Kết thẩm định 53 3.3.2 Phương pháp vốn hoá trực tiếp 53 3.3.3 Phương pháp DCF 55 3.3.3.1 Ước tính doanh thu từ khai thác tài sản 56 3.3.3.2 Ước tính chi phí liên quan tới khai thác 58 3.3.3.3 Ước tính thu nhập ròng 59 3.3.3.4 Ước tính giá trị thu hồi tài sản vào cuối kỳ 59 3.3.3.5 Tỷ suất chiết khấu 62 3.3.3.6 Xác định kết 62 Nguyễn Thị Hồng Duyên Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa 3.3.4 Nhận xét thống kết thẩm định 63 3.3.5 Một số vấn đề gặp phải trình thẩm định ý kiến thân 64 KẾT LUẬN 67 PHỤ LỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Nguyễn Thị Hồng Duyên DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1.1:Phân loại mức độ giới hạn yếu tố chủ yếu đất trồng cao su Bảng 1.2: Liều lượng phân bón hoá học bón thúc cho cao su khai thác Bảng 3.1: Thông tin bất động sản so sánh Bảng 3.2: Bảng điều chỉnh bất động sản so sánh Bảng 3.3: Bảng ước tính thu nhập ròng trung bình năm Bảng 3.4: Bảng tính tỷ lệ vốn hoá Bảng 3.5: Bảng kết giá trị BĐS tính theo phương pháp vốn hoá trực tiếp Bảng 3.6: Bảng tốc độ tăng giá cao su trung bình giai đoạn 2001 - 2009 Bảng 3.7: Bảng tính mức lạm phát bình quân giai đoạn 1998 - 2010 Bảng 3.8: Thống kê đơn giá đất nông nghiệp thị trường Bảng 3.9: Ước tính tốc độ tăng giá đất khu vực xã Tân Thành Bảng 3.10: Giá trị quyền sử dụng đất thu hồi năm lý Bảng 3.11: Bảng tóm tắt kết giá trị BĐS theo phương pháp DCF DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BĐS: BẤT ĐỘNG SẢN BĐSSS: BẤT ĐỘNG SẢN SO SÁNH BĐSTĐ: BẤT ĐỘNG SẢN THẨM ĐỊNH TX: THỊ XÃ TĐG: THẨM ĐỊNH GIÁ CSTĐ: CAO SU TIỂU ĐIỀN TCTĐGVN: TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa LỜI MỞ ĐẦU 1) Lý chọn chuyên đề Cùng với vận hành chế thị trường, thẩm định giá trị đất nông nghiệp cần thiết nhằm phục vụ cho mục đích định Trong thời gian qua, thẩm định giá trị đất nông nghiệp chủ yếu phục vụ cho công tác đền bù cho người dân trường hợp có định thu hồi đất Nhà nước nhằm thực dự án theo quy hoạch Nhà nước Mức giá đền bù nhà nước quy định nhiều vướng mắc chưa thể giải mức giá đền bù thường không chịu đồng tình người dân Tuy nhiên, việc thẩm định giá trị đất nông nghiệp có mục đích quan trọng khác để chuyển giao quyền sử dụng đất, cho vay hay mục đích tư vấn đầu tư khác Việc thẩm định giá trị đất nông nghiệp hợp lý vấn đề cấp thiết nhiều đối tượng khác xã hôi Xuất phát từ đòi hỏi thực tế mà đề tài thực nhằm đưa sở lý luận hợp lý cho việc thẩm định giá trị đất nông nghiệp qua ứng dụng vào thực tiễn góp phần giải vấn đề xúc diễn Bình Phước vùng phát triển trồng loại công nghiệp mà điển cao su phổ biến nhu cầu mua – bán, giao dịch, vay, đầu tư loại bất động sản phổ biến, thể thẩm định vườn cao su nhu cầu cần thiết để biết giá trị bất động sản từ phục vụ cho mục đích khác Vì lý trên, người viết định chọn đề tài “Ứng dụ ể thẩm ị ươ á vườn cao su”, từ góp phần thêm phần kinh nghiệm vào việc thẩm định giá trị đất nông nghiệp trồng đất 2) Mục tiêu nghiên cứu Nêu ứng dụng phương pháp để thẩm định giá trị vườn cao su thực tế làm sở tham khảo cho việc thẩm định giá trị vườn cao su SVTH: Nguyễn Thị Hồng Duyên GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa 3) Đối tượng nghiên cứu Đất nông nghiệp trồng lâu năm – cao su 4) Phạm vi nghiên cứu Địa bàn xã Tân Thành, thị xã Đồng Xoài, tỉnh Bình Phước 5) Tóm tắt nội dung  Chương 1: Trong chương này, nội dung đưa sở lý luận bất động sản thẩm định giá trị bất động sản,cơ sở giá trị nguyên tắc thẩm định giá Thêm vào đưa lý thuyết đất nông nghiệp, đất trồng cao su đặc điểm đất trồng cao su  Chương 2: Các phương pháp thẩm định giá bất động sản tạo thu nhập Đưa lý thuyết cách tiếp cận để thẩm định bất động sản tạo thu nhập yếu tố tác động đến giá trị vườn cao su  Chương 3: Ứng dụng phương pháp để thẩm định giá trị vườn cao su Vận dụng kiến thức tìm hiểu để phân tích thẩm định giá trị đất nông nghiệp lô đất xã Tân Thành,tx Đồng Xoài, tỉnh Bình Phước, sau rút số kết luận 6) Giới hạn chuyên đề Để có sản xuất nông nghiệp phát triển, cần quan tâm ý đến công tác thu hút nhà đầu tư có vốn, hiểu biết thấu đáo sản xuất nông nghiệp Do đó, công tác thẩm định giá trị đất nông nghiệp phục vụ cho mục đích tư vấn đầu tư, mua, bán, chuyển nhượng, tranh chấp… quan trọng đặc biệt với nước ta Ứng dụng phương pháp thẩm định học để thẩm định giá trị vườn cao su, đề tài mang tính ứng dụng cao SVTH: Nguyễn Thị Hồng Duyên Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN 1.1 Tổng quan bất động sản 1.1.1 Khái niệm Theo Bộ luật Dân số 33/2005/QH11 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội Chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005 BĐS tài sản bao gồm đất đai, nhà, công trình gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó, tài sản khác gắn liền với đất đai, tài sản khác pháp luật quy định (Cục quản lý giá Bộ tài chính, 2007) Theo tiêu chuẩn TĐG quốc tế 2005 BĐS định nghĩa đất đai công trình người tạo nên gắn liền với đất.( theo biên dịch Phan Thị Ngọc Mỹ cộng sự, 2006) 1.1.2 Thuộc tính bất động sản Theo “tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn chuyên ngành thẩm định giá”, giáo trình biên soạn Cục Quản Lý Giá quản lý phát hành năm 2007 thuộc tính bất động sản nêu sau: Tính bất động: đất đai hàng hóa đặc biệt dù đem mua bán việc chuyển nhượng quyền sử dụng, khai thác BĐS di dời đến nơi mà người sử dụng mong muốn Vị trí BĐS quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS Mỗi BĐS có vị trí cố định gắn liền với đặc điểm tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội định Chính điều tác động tới phương thức sử dụng giá đất Đó lý hai BĐS kế cận giá lại khác Tính không đồng nhất: thời đại ngày có nhiều sản phẩm sản xuất hàng loạt Nhưng BĐS gắn với đặc điểm tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội định Và tìm thấy hai bất động sản giống hệt SVTH: Nguyễn Thị Hồng Duyên Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa Chúng có nét tương đồng Ví dụ hai BĐS A B nằm kế đường Hai BĐS có nhiều đặc điểm giống nhau: chiều dài, chiều rộng, hướng, mục đích sử dụng… chúng không giống hệt mà tương đồng khác điểm BĐS A góc BĐS B không… Chúng ta ũng c nhìn nhận theo hướng khác Cũng hai bất động sản tương đồng giá chúng lại khác Giá BĐS mua bán thị trường việc phụ thuộc vào đặc điểm riêng có phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác điều kiện thị trường, cách nhìn nhận, tâm lý người mua nó… Tính khan hiếm: diện tích đất có hạn thay đổi song thay đổi không nhiều Nhưng dân số lại phát triển nhanh với tăng dân số tăng nhu cầu đất ở, đất canh tác, sản xuất… Cung đất đai có hạn cầu lại tăng ngày điều tạo nên tính khan BĐS Tính thích ứng : lợi ích công trình sinh trình sử dụng, lẽ kịp thời điều chỉnh công sử dụng vừa giữ lại đặc trưng công trình vừa mang lại lợi nhuận lớn cho nhà đầu tư Việc kịp thời điều chỉnh công sử dụng BĐS theo xu thị trường quan trọng để thu hút khách hàng Vì nhà đầu tư quan tâm đến tính thích ứng BĐS Tính ảnh hưởng lẫn n hau: việc phủ đầu tư mở mang đường xá, công viên, trường học… làm gia tăng đáng kể giá trị bất động sản khu vực lân cận Kết cấu hạ tầng yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá trị BĐS Tính bền vững, đời sống kinh tế dài: BĐS bao gồm đất đai công trình đất Đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên ban tặng, tư liệu sản xuất đặc biệt mà tài sản thay Nó tham gia vào trình tái sản xuất xã hội cho dù đem sử dụng cho mục đích mang SVTH: Nguyễn Thị Hồng Duyên Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa Vậy loại chi phí ước tính tăng theo tỷ lệ lạm phát 7,09%/ năm Chi phí ước tính cho năm tính toán phụ lục 3.3.3.3 Ước tính thu nhập ròng Sau ước tính doanh thu chi phí ta tính thu nhập ròng vườn cao su tạo qua năm vòng đời vườn cao su Ta có thu nhập chi phí từ vườn cao su, với thu nhập hàng năm tăng theo tốc độ tăng giá cao su, loại chi phí tăng theo tỷ lệ lạm phát hàng năm Từ ta tính thu nhập ròng hàng năm theo bảng phụ lục 3.3.3.4 Ước tính giá trị thu hồi tài sản vào cuối kỳ Giả sử sau 20 năm thu hoạch, tất tài sản bị khấu hao hết Giá trị thu hồi vào cuối kỳ có giá trị quyền sử dụng đất phần cao su già lý lấy gỗ Xác định đơn giá quyền sử dụng đất Đất trồng cao su mua vào năm 2002 Nay xác định lại đơn giá quyền sử dụng đất năm 2011 Xác định đơn giá đất cách so sánh trực tiếp Khu vực xã Tiến Thành, Tân Thành trồng nhiều cao su, chủ yếu cao su tiểu điền có diện tích vừa phải, có nhiều người dân đầu tư vào trồng cao su dân địa phương người Bình Dương hay thành phố đổ giá so rẻ tương đối so với Bình Dương hay Đồng Nai chẳng hạn Sau thu thập thông tin khu vực xã Tân Thành tìm tài sản so sánh có vị trí điều kiện giao thông, sở hạ tầng tương đồng với tài sản cần thẩm định Thông tin giá đất nông nghiệp thị trường theo thu thập tài sản rao bán thị trường (phụ lục 2) SVTH: Nguyễn Thị Hồng Duyên 59 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa Bảng 3.8: thống kê đơn giá đất nông nghiệp thị trường Tài sản Diện tích Giá giao dịch Đơn giá 10.000 m2 300.000.000 đ/m2 30.000 đ/m2 25.000 m2 775.000.000 đ/m2 31.000 đ/m2 50.000 m2 1.450.000.000 đ/m2 => Đơn giá đất trung bình 30.000 đ/ m2 29.000 đ/m2 Ước tính tốc độ tăng giá đất nông nghiệp Tốc độ tăng giá đất đơn giá nhà nước Ta có tốc độ tăng giá đất đơn giá nhà nước tốc độ tăng giá đơn giá đất thị trường có mối quan hệ với qua hệ số a thị trường có tăng giá nhà nước điều chỉnh đơn giá đất cho phù hợp với thị trường ta chọn tốc độ tăng đơn giá đất nhà nước làm tốc độ tăng đơn giá đất tương lai Nhưng phương pháp không áp dụng bảng giá đất nhà nước tỉnh Bình Phước không liên tục qua năm nên khó tìm số liệu để tính tốc độ tăng giá đất theo phương pháp Theo nguồn thông tin bảng đơn giá đất khu vực theo đơn giá Bình Phước gần không thay đổi qua năm gần Chính không lấy đơn giá nhà nước làm thông tin ước tính tốc độ tăng giá đất, thông tin chậm so với thị trường nhiều Tốc độ tăng đơn giá đất khứ theo thị trường Thu thập thông tin thị trường, ta có số liệu đơn giá đất mua khứ Ta tính tốc độ tăng giá đất nông nghiệp khu vực năm vừa qua Bảng 3.9: ước tính tốc độ tăng giá đất khu vực xã Tân Thành Năm 2007 2008 2009 2010 Giá đất 19.000đ/m2 22.000đ/m2 25.000đ/m2 30.000đ/m2 15,8% 8,6% 20% Tốc độ tăng giá Tốc độ tăng TB SVTH: Nguyễn Thị Hồng Duyên 14,8% (Nguồn: tự thu thập địa phương) 60 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa => Tốc độ tăng giá đất trung bình qua năm gần 14,8% Ta thấy lạm phát đồng tiền bị giá, người dân có xu hướng đầu tư vào tài sản có tính an toàn cao vàng bất động sản, trồng công nghiệp lâu năm, đầu tư trang trại chăn nuôi… Nhưng tình hình kinh tế chưa ổn định vàng tăng giảm giá liên tục, chứng khoán chưa phục hồi, bất động sản, hình thức trồng công nghiệp lâu năm cao su, cà phê đầu tư trang trại chăn nuôi quy mô lớn heo, gà, bò, dê… kênh đầu tư tốt ổn định với người Khu vực Bình Phước có vị trí thuận lợi, giao thông khá, điều kiện tự nhiên phù hợp với loại hình đầu tư nên thu hút quan tâm người đầu tư Và xu hướng trồng cao su ngày nhiều giá đất tăng lên ngày Ta tính trung bình tốc độ tăng giá ước tính cho tương lai Tốc độ tăng đơn giá đất tương lai: Bảng 3.10: giá trị quyền sử dụng đất thu hồi năm lý Đơn giá đất vườn cao su Tốc độ tăng giá đất Diện tích đất Giá trị thu hồi(2026) 30.000đ/m2 14,8 % 18.105 m2 4.305.743.006 đ Giá trị lý gỗ cao su Ước tính đến năm 2026 vườn lại khoảng 70% cỡ khoảng 400 cây/ha Vì ta ước tính lý khoảng 100 triệu => 1, 8105 khoảng 181 triệu Ước tính đến lý ( năm 2026) giá trị gỗ bán 505.722.589 đ SVTH: Nguyễn Thị Hồng Duyên 61 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa 3.3.3.5 Tỷ suất chiết khấu Sau trình tìm hiểu cách tính tỷ suất chiết khấu tác giả thấy công thức phù hợp nhất, có tính đến yếu tố rủi ro để nhằm tính toán đến kết xác mà không kết lớn thường thấy lấy tỷ suất chiết khấu lãi suất tiền gửi 12 tháng ngân hàng địa phương có lãi suất cao Tỷ suất chiết khấu = tỷ suất lợi nhuận nhà đầu tư không rủi ro + phụ phí rủi ro Tỷ suất lợi nhuận nhà đầu tư không rủi ro theo quy định ta lấy lãi suất trái phiếu phủ kỳ hạn 10 năm Ta có lãi suất trái phiếu phủ kỳ hạn 10 năm phát hành thành công phiên giao dịch vào tháng 11/3/2011 11,5% Phụ phí rủi ro – tỷ lệ rủi ro nông nghiệp – lâu năm 7,1% (*) => Tỷ suất chiết khấu : 18,6% (*) “ công cụ giảm rủi ro nông nghiệp điều kiện sử dụng công cụ trình gia nhập WTO” 3.3.3.6 Xác định kết Áp dụng công thức ta chiết khấu dòng thu nhập ròng tại: 𝑛𝑛 Trong đó: V 𝑉𝑉 = 𝐶𝐶𝐶𝐶 � 𝑡𝑡−𝑖𝑖 𝑉𝑉𝑛𝑛 + (1 + 𝑟𝑟)𝑡𝑡 (1 + 𝑟𝑟)𝑛𝑛 : Giá trị thị trường tài sản CFt : Thu nhập năm thứ t Vn : Giá trị thu hồi tài sản vào năm thứ n n : Thời gian năm giữ tài sản r : tỷ suất chiết khấu SVTH: Nguyễn Thị Hồng Duyên 62 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa Kết chiết khấu phụ lục 1, ta tóm tắt: Bảng 3.11: bảng tóm tắt kết giá trị BĐS theo phương pháp DCF Tổng giá giá trị thu nhập ròng 1.209.542.400 đ Hiện giá giá trị đất thu hồi(2026) 280.991.433,8 đ Hiện giá giá trị lý gỗ(2026) 33.003.297,09 đ Tổng giá trị tài sản 1.523.537.131 đ Vậy tổng giá trị tài sản 1.523.537.131 đ Làm tròn số : 1.524.000.000 đ Bằng chữ: tỷ năm trăm hai mươi bốn triệu đồng 3.3.4 Nhận xét thống kết thẩm định Phương pháp so sánh: 1.494.000.000 đ Phương pháp vốn hoá trực tiếp: 1.517.000.000 đ Phương pháp chiết khấu dòng tiền: 1.524.000.000 đ Sau thẩm định giá bất động sản vườn cao su ấp xã Tân Thành cho ta kết khác Đây điều bình thường thẩm định giá Trong phương pháp vốn hoá trực tiếp tính tỷ suất vốn hoá có tỉnh đến phụ phí rủi ro ngành nông nghiệp cụ thể cao su nên cho kết gần so với phương pháp lại Phương pháp chiết khấu dòng tiền cho kế t lớn nhất, nhiên theo tác giả đề nghị nên dùng kết phương pháp so sánh làm sở tham khảo mang tính thị trường nhiều mục đích thẩm định để bán nên sử dụng phương pháp so sánh hướng dẫn phù hợp Vì mức gi tác giả đề nghị 1.500.000.000 đ Vậy giá ước tính BĐSTĐ ấp 4, xã Tân Thành là: 1.500.000.000 đ Bằng chữ : tỷ năm trăm triệu đồng SVTH: Nguyễn Thị Hồng Duyên 63 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa 3.3.5 Một số vấn đề gặp phải trình thẩm định ý kiến thân Với tiếp cận so sánh Khá hạn chế việc thu thập thông tin xác thị trường bất động sản nước ta khu vực BĐSTĐ nói riêng không minh bạch Số lượng giao dịch có hạn không nhiều BĐS đất Chính đưa số, tỷ lệ % để điều chỉnh xác khó khăn ước lượng mức độ ảnh hưởng không số xác Cho nên cần thu thập thông tin thị trường hỏi ý kiến chuyên gia bất động sản địa phương, thêm vào kinh nghiệm thẩm định viên lựa chọn thôn g tin đáng tin cậy Khó khăn lớn liệt kê nhiều yếu tố so sánh mà mức độ ảnh hưởng đáng kể với loại tài sản thẩm định mà không bỏ sót yếu tố nào, công việc phức tạp Mặt khác BĐS mang tính chất riêng có mà khôn g giống sản phẩm dây chuyền khác nên yếu tố so sánh mang tính chất gần tương đồng thừa nhận yếu tố không nhắc đến không ảnh hưởng đến kết tính toán Kết thẩm định xác số lượng thông tin tài sả n so sánh nhiều thị trường từ giảm thiểu rủi ro Với tiếp cận thu nhập Việc ước tính thu nhập sử dụng số liệu bình quân năm khứ để ước tính thu nhập phục vụ cho tính toán giá trị BĐS không xác tương lai điều khó mà dự đoán loại nông nghiệp phụ thuộc nhiều vào thời tiết, xác định giá trị BĐS ( đất + cây) chưa xác Mặt khác thu nhập phụ thuộc vào giá sản phẩm mà giá mủ cao su lên xuống liên tục không ổn định mức giá nào, tuỳ vào thời điểm bán mà thu nhập nhiều hay với sản lượng Ước tính dòng thu nhập tương lai giả sử tăng với tốc độ ổn định tính toán từ số liệu khứ Cho nên giá trị thu nhập không xác sản lượng giá tăng giảm tăng với mức độ khác thay đổi liên tục SVTH: Nguyễn Thị Hồng Duyên 64 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa mặt khác ta tính toán giả sử có thu nhập từ loại hình sản xuất nông nghiệp tại, thay đổi loại trồng hay trồng xen canh thêm kết không Dòng thu nhập tương lai thay đổi với trình công nghiệp hoá, đại hoá ngành nông nghiệp Nếu tính theo phương pháp vô tình loại bỏ phát triển nông nghiệp tương lai Vì phải dùng dòng tiền tương lai dự báo để chiết khấu Khó khăn việc tính lựa chọn cách tính tỷ suất vốn hoá riêng phù hợp với ngành nông nghiệp, thông tư 145 lại áp dụng “ lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam loại có kỳ hạn 12 tháng mức lãi suất ngân hàng thương mại có mức lãi suất cao địa phương” mức tỷ suất chung cho kinh tế Sự chồng chéo hướng dẫn tính tỷ suất vốn hoá phụ lục thông tư 145 ví dụ phương pháp thu nhập lãi suất tiết kiệm tiền đồng Việt Nam lấy trung bình năm, văn hướng dẫn nêu lấy lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam (VNĐ) loại có kỳ hạn 12 tháng mức lãi suất ngân hàng thương mại có mức lãi suất cao địa phương để tính toán Việc lẫn lộn tỷ lệ vốn hoá tỷ lệ chiết khấu tiêu chuẩn hướng dẫn gây khó khăn dễ nhầm lẫn lựa chọn để tính toán: Phương pháp 1: xác định tỷ suất vốn hoá có công thức sau “tỷ suất vốn hoá = tỷ suất lợi nhuận nhà đầu tư không rủi ro + phụ phí rủi ro” tỷ lệ vốn hoá mà tỷ suất chiết khấu Ngay ví dụ tính tỷ suất vốn hoá phụ lục phương pháp : phương pháp so sánh, người trình bày nhầm lẫn tỷ lệ vốn hoá với tỷ suất chiết khấu, ví dụ dùng để tính tỷ lệ vốn hoá tỷ suất chiết khấu phụ lục ví dụ tỷ suất chiết khấu nhầm lẫn với tỷ lệ vốn hoá Phương pháp 2: xác định tỷ suất vốn hoá M x R M + (1-M) x RE = R0 công thức dùng để tính tỷ suất vốn hoá cách gọi tên sai Theo tiêu chuẩn SVTH: Nguyễn Thị Hồng Duyên 65 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa “RM : tỷ suất thu hồi vốn” cách gọi tên sai, R M phải gọi hệ số trả nợ vay hay số chấp Trong phụ lục mục xác định tỷ suất hoàn vốn nội (IRR) sau công thức (1) tính tỷ suất hoàn vốn nội có đoạn trích sau “ phép tính tỷ suất hoàn vốn sử dụng để tìm tỷ suất vốn hoá tài sản tương tự thị trường” Câu nhận định phải sửa lại cho xác “phép tính tỷ suất hoàn vốn sử dụng để tìm tỷ suất sinh lợi tài sản tương tự thị trường” Tiêu chuẩn thẩm định giá số nêu cách tính tỷ suất chiết khấu “ tỷ suất chiết khấu = tỷ suất lợi nhuận nhà đầu tư không rủi ro + phụ phí rủi ro” Phụ phí rủi ro yếu tố để xác định tỷ suất chiết khấu, tiêu chuẩn lại không hướng dẫn rõ cách tính phụ phí rủi ro Điều gây khó khăn việc xác định tỷ suất chiết khấu SVTH: Nguyễn Thị Hồng Duyên 66 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa KẾT LUẬN Thị trường mủ cao su biến động ngắn hạn liên tục nên sử dụng số liệu khảo sát thị trường khứ rủi ro làm nên sai lệch tới việc tính toán, dự đoán tương lai Vì kết thẩm định giá vườn cao su cao su có thời gian hiệu lực thấp kết thẩm định giá loại bất động sản khác Nền kinh tế giới chưa ổn định hẳn có nhiều nguy tiềm tàng Các ngành công nghiệp sử dụng cao su làm nguyên liệu đầu vào gặp khó khăn, ngành công nghiệp khai thác dầu mỏ bị chi phối, cạnh tranh cao su nước giới khiến việc đầu tư kinh doanh vườn cao su có rủi ro tiềm tang, việc xác định rủi ro ảnh hưởng đến giá trị vườn cao su vấn đề đặt cho người thẩm định cần nghiên cứu tìm cách dung hoà Những văn pháp lý việc hướng dẫn thẩm định giá phương pháp thu nhập nhiều điểm chưa hợp lý, việc xác định dòng tiền, tỷ lệ vốn hoá tỷ suất chiết khấu cần có văn hay tiêu chuẩn cụ thể việc hướng dẫn giải điểm chưa hợp lý văn Các công ty thẩm định giá Việt Nam thiếu nguồn liệu việc thẩm định giá, nguồn liệu sở việc thẩm định giá, công ty nước n goài không sẵn sang chia sẻ nguồn liệu có gây khó khăn việc thẩm định giá Việt Nam Vì cần chia sẻ thông tin công ty thẩm định giá để tạo nguồn liệu tham khảo dồi dào, để công việc thẩm định giá Việt Nam thực cách chuyên nghiệp dễ dàng Chưa có việc thống cách tính việc áp dụng phương pháp thẩm định giá loại tài sản cụ thể, dẫn đến loại tài sản kết chênh lệch nhiều công ty thâm định, gây khó khăn cho khách hàng Chính thẩm định giá bất động sản có khả tạo thu nhập – đất nông nghiệp có ý nghĩa thực tiễn, nên đề tài thực tế “ thẩm định giá vườn cao su” SVTH: Nguyễn Thị Hồng Duyên 67 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa nghiên cứu ứng dụng để đóng góp phần vào nguồn liệu tham khảo Tuy nhiên trình làm đề tài gặp phải khó khăn, : Phương pháp so sánh nhiều hạn chế tìm tài sản so sánh, tài sản so sánh vườn gồm đất nông nghiệp trồng đất không hoàn toàn nhau, vườn tốt phụ thuộc vào chủ chăm sóc nữa, trồng đẹp không hay số yếu tố khác mà tác giả chưa thể đề cập đến hết lượng hoá để so sánh Thông tin thị trường nhiều nên việc điều tra số liệu gặp nhiều khó khăn, tính toán tỷ lệ chiết khấu, xác định đơn giá đất áp dụng phương pháp so sánh với đơn giá đất Việc dự phóng khoản tăng giảm doanh thu, chi phí dựa vào số liệu khứ mà tương lai đoán trước hết được, kinh nghiệm dự báo chưa nhiều, chưa có nghiên cứu sâu sát thời gian có hạn SVTH: Nguyễn Thị Hồng Duyên 68 Phụ lục 1: Bảng ước tính dòng doanh thu chi phí suốt dòng đời vườn cao su (Đơn vị tính: VNĐ) Năm Tổng doanh thu Sản lượng Giá bán Tổng chi phí Chi phí nhân công cạo mủ Chi phí làm cỏ Chi phí phân urê Chi phí phân lân,kali, thuốc bảo vệ TV Chi phí mua chén hứng mủ Chi phí khác Thu nhập Hệ số chiết khấu Hiện giá Năm Tổng doanh thu Sản lượng Giá bán Tổng chi phí Chi phí nhân công cạo mủ Chi phí làm cỏ Chi phí phân urê Chi phí phân lân,kali, thuốc bảo vệ TV Chi phí mua chén hứng mủ Chi phí khác Thu nhập Hệ số chiết khấu Hiện giá Giá trị thu hồi Giá trị đất Giá trị gỗ Hệ số chiết khấu Hiện giá giá trị thu hồi Tổng giá thu nhập ròng Tổng giá trị tài sản 242.469.000 13.680 18.600 70.600.000 40.000.000 9.600.000 11.000.000 4.000.000 259.926.768 278.641.495,3 298.703.683 320.210.348,1 343.265.493,2 13.680 13.680 13.680 13.680 13.680kg 19.939 21.375 22.914 24.564 26.332 76.352.003 80.965.973 86.706.460 93.770.707 99.437.293 42.836.000 45.873.072,4 49.125.473,23 52.608.469,29 56.338.409,76 10.280.640 11.009.537,38 11.790.113,58 12.626.032,63 13.521.218,34 11.779.900 12.615.094,91 13.509.505,14 14.467.329,05 15.493.062,68 4.283.600 10 367.980.608,7 394.475.212,5 422.877.427,8 453.324.602,6 13.680kg 13.680kg 13.680kg 13.680kg 28.228 30.261 32.439 34.775 106.487.397 115.163.259 122.122.602 130.781.095 60.332.803,01 64.610.398,74 69.191.276,01 74.096.937,48 14.479.872,72 15.506.495,7 16.605.906,24 17.783.265 16.591.520,83 17.767.859,65 19.027.600,9 20.376.657,81 4.587.307.24 4.912.547.323 5.260.846,929 5.633.840,976 6.033.280,301 6.461.039,874 6.919.127,601 7.409.693,748 783.363,35 - 962.077,3821 - 1.181.562,667 6.000.000 6.425.400 6.880.960,86 7.368.820,985 7.891.270,393 8.450.761,464 9.049.920,451 9.691.559,811 10.378.691,4 11.114.540,62 171.869.000 183.574.765 197.675.523 211.997.223 226.439.641 243.828.200 261.493.211 279.311.953 300.754.826 322.543.508 0,84317032 0,710936189 0,599440294 0,505430265 0,426163799 0,359328667 0,302975267 0,255459753 0,215396082 0,181615583 144.914.839,8 130.509.943,6 118.494.673,4 107.149.812,5 96.500.377,44 87.614.461,98 79.225.975,53 71.352.962,52 64.781.411,01 58.578.927,32 11 485.963.974 13.680kg 37.279 141.436.240 79.350.410,35 19.044.098,48 21.821.362,85 12 520.953.380,2 13.680kg 39.963 149.983.266 84.976.354,44 20.394.325,07 23.368.497,47 13 558.462.023,5 13.680kg 42.840 160.617.079 91.001.177,97 21.840.282,71 25.025.323,94 14 15 598.671.289,2 641.775.622 13.680kg 13.680kg 45.925 49.231 173.703.056 184.199.972 97.453.161,49 104.362.590,6 23.388.758,76 25.047.021,75 26.799.619,41 28.699.712,43 16 687.983.466,8 13.680kg 52.776 197.259.751 111.761.898,3 26.822.855,6 30.734.522,04 7.935.041,035 8.497.635,444 9.100.117,797 9.745.316,149 10.436.259,06 11.176.189,83 1.451.120,629 - 1.782.174,691 11.902.561,55 12.746.453,17 13.650.176,7 14.617.974,22 344.527.734 370.970.115 397.844.944 424.968.233 0,15313287 0,129117091 0,108867699 0,091794012 52.758.520,46 47.898.581,91 43.312.463,53 39.009.539,25 16.764.284,75 490.723.716 0,065259685 32.024.475,32 5.049.461.511 4.518.592.494 637.042.820 0,065259685 329.526.269,5 1.209.542.400 1.523.537.131 15.654.388,6 457.575.650 0,077397987 35.415.434,1 Phụ lục 2: Bảng thông tin bất động sản so sánh So sánh Vị trí A Lâm - 0973707713 Cách bđs thẩm định 1km Diện tích 10.000 m2 Giá bán 310.000.000đ Giá thương lượng 300.000.000đ Đơn giá đất bình quân So sánh Vị trí 30.000.000 đ/m2 A Huynh - 0904 349 459 Cách bđs thẩm định khoảng 500m Diện tích 25.000 m2 Giá bán 800.000.000đ Giá thương lượng 775.000.000đ Đơn giá đất bình quân So sánh Vị trí 31.000.000 đ/m2 A PHÚ - 0933.88.06.99 Cách bđs thẩm định khoảng 3km Diện tích 50.000 m2 Giá bán 1.495.000.000đ Giá thương lượng 1.450.000.000đ Đơn giá đất bình quân 29.000.000 đ/m2 Đơn giá đất nông nghiệp bình quân 30.000.000đ/m2 Phụ lục 3: Đơn giá đền bù cao su UBND tỉnh Bình Phước Năm tuổi Đơn giá(VND) năm tuổi 20.000 năm tuổi 25.000 năm tuổi 30.000 năm tuổi 40.000 năm tuổi 50.000 năm tuổi 60.000 năm tuổi 70.000 năm tuổi 80.000 năm tuổi 90.000 10 năm tuổi 100.000 Trên 11 năm tuổi đến 30 năm tuổi 120.000 Trên 30 năm tuổi 60.000 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ tài chính, Cục quản lý giá, (2007), Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn chuyên ngành thẩm định giá, Nhà xuất Hà Nội Đoàn Văn Trường (2007), Tuyển tập phương pháp thẩm định giá trị tài sản, NXB Khoa học kỹ thuật Appraisal Institute, Quy trình thẩm định giá bản, tài liệu cho khoá học bồi dưỡng thẩm định viên giá 12/2006 Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005, trường ĐH Marketing khoa thẩm định giá Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, Bộ Tài Chính 2008 Nghị định số 188/2004/NĐ – CP, Nghị định 123/2007/NĐ – CP, thông tư 145/2007/TT – BTC Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn chuyên ngành thẩm định giá, Bộ Tài Chính – Cục Quản Lý Giá Nguồn từ internet: http://muabannhadat.com.vn http://www.vra.com.vn http://caosuvietnam.net http://www.binhphuoconline.com http://www.binhphuoc.gov.vn http://xttm.agroviet.gov.vn http://rongbay.com http://vi.wikipedia.org ... thuyết cách tiếp cận để thẩm định bất động sản tạo thu nhập yếu tố tác động đến giá trị vườn cao su  Chương 3: Ứng dụng phương pháp để thẩm định giá trị vườn cao su Vận dụng kiến thức tìm hiểu để. .. việc thẩm định giá trị đất nông nghiệp trồng đất 2) Mục tiêu nghiên cứu Nêu ứng dụng phương pháp để thẩm định giá trị vườn cao su thực tế làm sở tham khảo cho việc thẩm định giá trị vườn cao su. .. 29 2.3.8 Khả áp dụng giới hạn phương pháp 29 2.4 Các yếu tố tác động đến giá trị vườn cao su 30 CHƯƠNG 3: ỨNG DỤNG CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỂ THẨM ĐỊNH GIÁ VƯỜN CAO SU Ở XÃ TÂN THÀNH, TỈNH