Nâng cao năng lực quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở và đất ở đô thị (ứng dụng tại Hà Nội)

Header Page of 89 -1- LI CAM OAN Tụi xin cam ủoan ủõy l cụng trỡnh nghiờn cu ca riờng tụi Cỏc ti liu trớch dn, cỏc s liu nờu lun ỏn bo ủm tớnh trung thc v cú ngun trớch dn rừ rng Ngi cam ủoan Nguyn Vn Hong Footer Page of 89 Header Page of 89 -2- MC LC LI CAM OAN MC LC DANH MC CH VIT TT DANH MC CC BNG DANH MC CC HèNH V V PH LC PHN M U Chng I: C S Lí LUN V NNG CAO NNG LC QUN Lí NH 14 NC I VI TH TRNG NH , T ễ TH 1.1 NHNG VN C BN V TH TRNG NH , T ễ TH 14 1.1.1 Khỏi nim v th trng nh , ủt ủụ th 14 1.1.2 Cỏc yu t cu thnh th trng nh , ủt ủụ th 15 1.1.3 c ủim th trng nh , ủt ủụ th 24 1.2.NNG CAO NNG LC QUN Lí NH NC I VI TH TRNG NH , T ễ TH 27 1.2.1 Qun lý nh nc ủi vi th trng nh , ủt ủụ th 27 1.2.2 Nng lc qun lý nh nc ủi vi th trng nh , ủt ủụ th 36 1.2.3 Nõng cao nng lc qun lý nh nc ủi vi th trng 44 nh , ủt ủụ th 1.2.4 Ni dung nõng cao nng lc QLNN ủi vi th trng nh , ủt ủụ th 50 1.3 KINH NGHIM MT S NC TRONG NNG CAO NNG LC QUN Lí NH NC I VI TH TRNG NH , T ễ TH 64 1.3.1 Kinh nghim Trung quc xõy dng c ch chớnh sỏch phỏt trin nh 64 1.3.2 Kinh nghim Australia v Neuzealand v xõy dng b mỏy qun 66 lý nh nc v nh ủt ủụ th v chớnh sỏch ủu t 1.3.3 Kinh nghim Hn quc v xõy dng Chớnh ph ủin t Footer Page of 89 68 Header Page of 89 -3- 1.3.4 Mt s bi hc rỳt cho Vit Nam v nõng cao nng lc qun lý nh nc ủi vi th trng nh , ủt ủụ th 68 Chng II: NH GI NNG LC QUN Lí NH NC I VI TH TRNG NH , T H NI 72 2.1 THC TRNG TH TRNG NH , T H NI 72 2.1.1 Cung v nh 2.1.2 Cu v nh 2.1.3 c ủim th trng nh , ủt H Ni 72 74 78 2.2 NNG LC QUN Lí NH NC I VI TH TRNG NH , 87 T H NI 2.2.1 B mỏy qun lý nh nc v nh ủt 87 2.2.2 Ngun nhõn lc lm vic b mỏy qun lý nh nc v nh ủt 95 2.2.3 Th ch qun lý nh nc v nh ủt v th trng nh ủt 99 2.2.4 H thng thụng tin v truyn thụng 115 Chng III: GII PHP NNG CAO NNG LC QUN Lí NH NC 119 I VI TH TRNG NH , T H NI GIAI ON 2008 - 2015 3.1 PHNG HNG NNG CAO NNG LC QUN Lí NH NC 119 I VI TH TRNG NH , T ễ TH H NI 3.1.1 i mi nhn thc v phỏt trin v qun lý th trng nh , ủt ủụ th ủ to ủng lc thỳc ủy nn kinh t - xó hi phỏt trin 120 3.1.2 Tp trung xõy dng v hon thin h thng phỏp lut, c ch chớnh sỏch 122 3.1.3 Tng cng kh nng cung cp hng hoỏ cho th trng, bo ủm ch ủng bỡnh n th trng theo quy lut cung - cu 124 3.1.4 To mụi trng thun li cho th trng hot ủng theo hng 125 cnh tranh lnh mnh, thỏo g khú khn cho ch ủu t, ủn gin húa cỏc th tc ủu t, giao dch 3.1.5 Phỏt trin dch v mụi gii gúp phn n ủnh th trng 126 3.2 GII PHP NNG CAO NNG LC QUN Lí NH NC I 127 VI TH TRNG NH , T THNH PH H NI 3.2.1 Gii phỏp phỏt trin b mỏy qun lý nh nc v nh ủt Footer Page of 89 128 Header Page of 89 -4ủụ th 3.2.2 Gii phỏp phỏt trin ngun nhõn lc 131 3.2.3 Gii phỏp phỏt trin th ch, ban hnh cỏc chớnh sỏch qun lý nh nc 135 3.2.4 Gii phỏp phỏt trin h thng thụng tin v truyn thụng 152 KT LUN DANH MC CC CễNG TRèNH CA TC GI TI LIU THAM KHO PH LC Footer Page of 89 158 163 164 169 Header Page of 89 -5CC CH VIT TT BS Bt ủng sn CNTT-TT Cụng ngh thụng tin v truyn thụng UNDP VN United Nations Development Programe (Chng trỡnh phỏt trin ca Liờn Hp Quc) ng Vit Nam USD ng ủụ la GCN Giy chng nhn HTTT-TT H thng thụng tin v truyn thụng NHNN Ngõn hng nh nc QLNN Qun lý nh nc UBND y ban Nhõn dõn WB KTXH World Bank (Ngõn hng th gii) Asian Development Bank (Ngõn hng phỏt trin Chõu ) Kinh t - xó hi TW Trung ng WTO World Trade Organization (T chc thng mi th gii) Gross Domestic Product (Tng sn phm quc ni) Xó hi ch ngha ADB GDP XHCN Footer Page of 89 Header Page of 89 -6- DANH MC CC BNG Trang Bng 1.1: Tiờu ủỏnh giỏ nng lc QLNN ủi vi th trng nh , ủt ủụ th 43 Bng 2.1: S lng m2 nh sn xut mt s nm 73 Bng 2.2: Thng kờ dõn s H Ni qua cỏc nm 74 Bng 2.3: Thng kờ s lng ủng ký giao dch mua bỏn nh qua cỏc nm 76 Bng 2.4: D ủoỏn t l cung cu trờn th trng nh H Ni nm 2008 78 Bng 2.5: Mt ủ dõn s phõn b qua cỏc nm (ngi/km2) 80 Bng 2.6: Tỡnh hỡnh phỏt trin nh nm 2000-2006 81 Bng 2.7: ỏnh giỏ kt qu thc hin cụng tỏc ca S Ti nguyờn mụi trng v Nh ủt H ni 92 Bng 2.8: C cu ngnh ngh ủc ủo to ca cỏn b chớnh C cu trỡnh ủ cỏn b ngnh nh ủt H Ni 96 96 Bng 2.10: Thng kờ kt qu r soỏt cỏc bn U ban Nhõn dõn Thnh ph ban hnh thc hin Lut ủt ủai t 1988 ủn ht 1998 101 Bng 2.11: Phõn tớch ni dung cỏc bn thc hin lut ủt ủai UBND Thnh ph ban hnh t 1988 ủn 1998 102 Bng 3.1: Kt qu ủu giỏ quyn s dng ủt thnh ph H Ni giai ủon 2004-2007 125 Bng 2.9: Footer Page of 89 Header Page of 89 -7DANH MC CC HèNH V Trang Hỡnh 1.1 Mụ t yu t cu thnh th trng nh , ủt ủụ th 15 Hỡnh 1.2: Cỏc lc lng tham gia th trng nh , ủt ủụ th 16 Hỡnh 1.3: Biu din ủc ủim cung khụng phn ng nhanh vi s thay ủi ca cu 26 Hỡnh 2.1: th mụ t "st" giỏ trờn th trng nh , ủt ủụ th H Ni 85 Hỡnh 2.2 : S ủ t chc ca S Ti nguyờn Mụi trng v Nh ủt H Ni 88 Hỡnh 2.3: S ủ c cu b mỏy QLNN v nh ủt Thnh ph H Ni 91 DANH MC CC PH LC Trang Ph lc 1: Bn ủ quy hoch Thnh ph H Ni ủn nm 2010 169 Ph lc 2: Phng phỏp xỏc ủnh lng cu trờn th trng nh ủụ th: Kinh nghim quc t v kh nng ỏp dng cho Vit nam 170 Ph lc 3: Kt qu ủiu tra xó hi hc 177 Ph lc 4: Mt s ch tiờu phỏt trin kinh t xó hi ca c nc v mt s Thnh ph nm 2006 183 Ph lc 5: Danh mc bn hng dn UBND Thnh ph H Ni ban hnh cũn hiu lc liờn quan ủn qun lý Ti nguyờn Mụi trng v Nh ủt giai ủon 1997-2004 185 Ph lc 6: S liu v dõn s chuyn ủn trờn bn Thnh ph H Ni 189 Ph lc 7: Phng phỏp d bỏo tng trng dõn s 190 Footer Page of 89 Header Page of 89 -8- PHN M U 1.Tớnh cp thit ca ủ ti Trong nhng nm qua, vai trũ qun lý nh nc ủi vi th trng bt ủng sn núi chung v th trng nh , ủt ủụ th núi riờng ngy cng ủc cng c v nõng cao Nh nc ủó ban hnh nhiu h thng cỏc bn phỏp lut nhm ủiu chnh hot ủng ca th trng nh , ủt ủụ th theo hng tớch cc H thng hnh lang phỏp lý ny ủó phn no to mụi trng thun li thỳc ủy s phỏt trin n ủnh ca th trng nh , ủt ti cỏc ủụ th Bờn cnh nhng mt tớch cc, hot ủng qun lý nh nc ủi vi th trng nh , ủt ủụ th cng cũn bc l nhng mt hn ch H thng bn phỏp lut Nh nc ban hnh liờn quan ủn th trng nh , ủt ủụ th nhiu, nhng ủụi cũn chng chộo, hiu lc thi hnh cha cao Nhiu ủụ th c nc cũn thiu vng c quan chuyờn trỏch cú chc nng qun lý nh nc ủi vi th trng nh , ủt ủụ th Cụng tỏc qun lý nh , ủt ti mt s ủụ th khụng trung mt ủu mi C quan qun lý nh nc v nh ủụ th tỏch riờng vi c quan qun lý nh nc v ủt ủụ th Tỡnh trng ny dn ủn hiu qu qun lý nh nc ủi vi th trng nh , ủt ủụ th thp, cha to ủc nhng chuyn bin mnh theo hng tớch cc trờn th trng Nhng hn ch qun lý nh nc ủi vi th trng nh , ủt ủụ th nhng nguyờn nhõn c bn sau : Th nht, cỏc cp chớnh quyn cha nhn thc ủy ủ v vai trũ, v trớ ca th trng nh , ủt so vi yờu cu phỏt trin KTXH ti cỏc ủụ th Ti sn nh ủt cha ủc khai thỏc s dng cú hiu qu Cỏc chớnh sỏch thu v nh ủt cha hp lý, cỏc ngun thu thu t cỏc hot ủng dch v trờn th trng cha ủc khai thỏc trit ủ Th hai, vai trũ QLNN ủi vi th trng cha thc s th hin rừ, cụng tỏc kim tra, giỏm sỏt th trng cha ủc quan tõm ủỳng mc Nh nc cha to lp mụi trng kinh doanh lnh mnh trờn th trng Cỏc hot ủng giao dch mua bỏn Footer Page of 89 Header Page of 89 -9chuyn nhng, giao dch bo ủm, th chp, gii chp b buụng lng qun lý, gõy nh hng ti cỏc hot ủng ủu t trờn th trng Th ba, h thng cỏc bn phỏp lut v b mỏy t chc QLNN v nh ủt cha hon thin Tỡnh trng ny gõy nh hng khụng nh ủn hot ủng QLNN ủi vi th trng Trong thi gian mi nm tr li ủõy, th trng liờn tc xy tỡnh trng ủu c, kớch cu o, st giỏ nh ủt gõy tỏc ủng xu ti s phỏt trin KTXH v ủi sng ca nhõn dõn cỏc ủụ th Nh vy, nõng cao hiu qu qun lý nh nc vi mc tiờu bỡnh n th trng, to ủiu kin cho th trng nh , ủt ủụ th hot ủng lnh mnh cú vai trũ quan trng, gúp phn thỳc ủy phỏt trin v KTXH ủụ th Nghiờn cu ủ ti Nõng cao nng lc QLNN ủi vi th trng nh , ủt ủụ th (ng dng ti H ni) ti thi ủim hin cú ý ngha thit thc Kt qu nghiờn cu s gúp phn giỳp cho cỏc nh qun lý cú ủiu kin h thng hoỏ c s lý lun v nng lc QLNN ủi vi loi th trng ny Nhng ủ xut, kin ngh lun ỏn s h tr cỏc nh hoch ủnh chớnh sỏch, cỏc cp chớnh quyn qun lý ủụ th tham kho nhng quyt ủnh quan trng v cỏc chớnh sỏch QLNN ủi vi th trng nh , ủt ti cỏc ủụ th trờn c nc Tng quan nghiờn cu Hin nay, trờn th gii cú nhiu nc nghiờn cu ch ủ tỏc ủng ca QLNN ủi vi th trng BS Cỏc nghiờn cu thng ch trung nghiờn cu v h thng phỏp lut liờn quan ủn ủt ủai v BS Mt s nc trờn th gii nh Thy in, Malayxia, Hn quc, i Loan, Australia ủó ban hnh cỏc quy ủnh mt cỏch ht sc cht ch, c th, rừ rng, chi tit v ủy ủ cỏc ủ liờn quan ủn BS nh hot ủng mua/bỏn, thuờ/mn, cm c/th chp, cỏc giao dch chuyn quyn s dng ủt, nhng quy ủnh v cụng tỏc tra - thm tra - thm ủnh ca cỏc c quan QLNN, quyn ủnh ủot ca Nh nc Vit Nam, mt vi nm gn ủõy, lnh vc nghiờn cu v chớnh sỏch, phỏp lut v nh ủt, vai trũ QLNN ủi vi nh ủt núi chung v th trng BS, Footer Page of 89 Header Page 10 of 89 - 10 th trng nh , ủt ủụ th núi riờng ủó ủc nhiu c quan, t chc cỏ nhõn thc hin Mt s cụng trỡnh nghiờn cu tiờu biu cú th k ủn nh: - Nghiờn cu ủi mi chớnh sỏch ủt ủai Vit Nam, B Ti nguyờn Mụi trng thc hin;Ngõn hng Th gii ti tr nm 1998-2000; - Chng trỡnh nghiờn cu ủi mi h thng chớnh ca B Ti nguyờn Mụi trng thc hin theo tha thun hp tỏc Vit Nam- Thu in nm 19982003 ; - ti nghiờn cu cp B B 99-38-12 Thc trng v gii phỏp m rng th trng nh ủt Thnh ph H ni;B Ti nguyờn Mụi trng thc hin nm 2000; PGS.TSKH Lờ ỡnh Thng ch nhim ủ ti; - ti nghiờn cu khoa hc cp nh nc C s khoa hc cho vic hoch ủnh cỏc chớnh sỏch v s dng hp l qu ủõt ủai; B Ti nguyờn Mụi trng thc hin nm 2002; - ti nghiờn cu C s khoa hc v thc tin xõy dng mụ hỡnh qun lý nh ủt cp phng, xó, qun, huyn ti Thnh ph H Ni; S a chớnh Nh ủt thc hin nm 2002; - ti nghiờn cu khoa hc Nghiờn cu, ủỏnh giỏ thc trng QLNN v ủt ủai ủi vi th trng BS nh v ủt ); B Ti nguyờn Mụi trng thc hin nm 2004; - ti nghiờn cu khoa hc cp b mó s RD 05-04 Nghiờn cu gii phỏp khuyn khớch phỏt trin nh cho thuờ; B Xõy dng thc hin nm 2005; - ti nghiờn cu khoa hc cp nh nc Nghiờn cu ủi mi h thng qun lý ủt ủai ủ hỡnh thnh v phỏt trin th trng BS Vit Nam; B Ti nguyờn v Mụi trng thc hin nm 2005; - ti nghiờn cu khoa hc cp b mó s RD 03-03 Nghiờn cu cỏc yu t cu thnh th trng BS nh ủt, ủ xut c s khoa hc ca cỏc chớnh sỏch qun lý th trng BS nh ủt; B xõy dng thc hin nm 2006; Mc tiờu nghiờn cu ca lun ỏn Lun ỏn nhm gii quyt nhng ủ c bn sau : Footer Page 10 of 89 Header Page 179 of 89 - 179 - Ghi chú: Khoanh tròn vào câu trả lời I Cõu hi liờn quan ủn kt qu hot ủng B mỏy qun lý nh nc v nh ủt Cõu 1: Cụng tỏc qun lý nh nc v nh ủt thnh ph H ni liờn quan ủn s: S Ti nguyờn Mụi trng v Nh ủt (TNMTN), S Quy hoch kin trỳc (QHKT), S Xõy dng (XD) Do cỏch qun lý ny nờn cỏc th tc hnh chớnh v cỏc D ỏn ủu t nh ủt H Ni phi ủi qua nhiu bc thm ủnh phc Anh (ch ) hóy ủỏnh giỏ v mụ hỡnh qun lý ny ? 1.Di bỡnh thng Bỡnh thng Khỏ Tt Cõu 2: S liu thng kờ t Vn phũng ủng ký ủt v nh H ni, k t nm 2004 ủn nay, tớnh trờn 200.000 Giy chng nhn UBND Thnh ph cp thỡ trung bỡnh cú hn 6000 trng hp mua bỏn chuyn nhng nh ủt mt nm T l bin ủng v chuyn nhng ny khong l 3%/nm Anh (ch) ủỏnh giỏ hiu qu hot ủng ca mụ hỡnh Vn phũng ủng ký quyn s dng ủt theo Lut ủt ủai 2003 ? 1.Di bỡnh thng Bỡnh thng Khỏ Tt Cõu 3: S liu thng kờ t Trung tõm giao dch bt ủng sn ca Thnh ph H Ni cho thy t thnh lp nm 2005 ủn nay, trung bỡnh s lng cỏc giao dch thnh cụng qua Trung tõm ny ủt t l di 1%/nm so vi tng s 200.000 Giy chng nhn quyn s hu nh v quyn s dng ủt ca Thnh ph ủó ủc cp Anh ch ủỏnh giỏ nh th no v ch s ny phn ỏnh hiu qu hot ủng ca mụ hỡnh Trung tõm giao dch bt ủng sn H Ni? 1.Di bỡnh thng Bỡnh thng Khỏ Tt Cõu 4: Quản lý Xây Luật KT ruộng dựng TC -TK đất Kiến trúc 19,8% 9,3% 18,4% 7,6% 11,1% Đo đạc đồ Cơ cấu ngành nghề theo trạng toàn Ngành Cơ cấu ngành nghề theo yêu cầu công việc Footer Page 179 of 89 35.75% 21.75% 16.5% 8.75% 10.75% Tin học Ngành khác 0,3% 33,5% 4.5% 2% Header Page 180 of 89 - 180 Theo s liu ủiu tra v c cu ngnh ngh c quan qun lý nh ủt ca S Ti nguyờn Mụi trng v Nh ủt trờn ủõy, Anh (ch) hóy ủỏnh giỏ mc ủ phự hp ca cỏn b thuc cỏc ngnh ngh lm vic ngnh qun lý nh ủt ủụ th Thnh ph H Ni ? 1.Di bỡnh thng Bỡnh thng Khỏ Tt Cõu 5: Khối Đơn vị Tổng số Sở TNMTNĐ Các quận, Khối huyện quản lý Các phờng, x , thị trấn nhà Tổng, cấu nớc tổng Công ty quản lý phát triển nhà Hà Nội C.ty khảo sát đo đạc Khối Công ty Địa khảo sát- đo Tổng, cấu đạc tổng Tổng cấu toàn ngành Trên đại học Đại học Trung cấp Phổ thông SL % SL % SL % SL % 146 14 9.7 10 2.7 118 80.8 6.8 79 7.6 0 73 92.4 205 75 36.6 104 50.7 26 12.7 430 0.9 266 61.9 124 28.8 36 8.4 681 0.4 277 40.7 182 26.7 219 32.2 260 0 50 19.2 130 0.8 62 47.7 44 33.8 390 0.3 112 28.7 50 12.8 227 58.2 1501 0.5 655 43.6 356 23.7 482 32.2 2.3 204 78.5 23 17.7 Vi s liu ủiu tra v trỡnh ủ cỏn b lm vic ngnh qun lý nh ủt Thnh ph H Ni trờn, Anh (ch) hóy ủỏnh giỏ mc ủ hp lý v nng lc cỏn b lm vic ngnh qun lý nh ủt ủụ th Thnh ph H Ni ? 1.Di bỡnh thng Bỡnh thng Khỏ Tt Cõu 6: Theo s liu bỏo cỏo kt qu hot ủng ca ngnh qun lý nh ủt Thnh ph H Ni, t l hon thnh nhim v cụng vic qun lý v nh ủt H Ni ủt trung bỡnh khong trờn 85% nm 2006 Anh ( ch ) ủỏnh giỏ nh th no v hiu qu hot ủng ca b mỏy qun lý nh ủt Thnh ph H Ni ? 1.Di bỡnh thng Bỡnh thng Khỏ Tt Cõu 7: S liu t bỏo cỏo tng kt tỡnh hỡnh trin khai Lut ủt ủai 2003 ca Thnh ph H Ni cho thy t l gii quyt ủn th khiu ni, t cỏo liờn quan ủn Footer Page 180 of 89 Header Page 181 of 89 - 181 nh ủt ủt trờn 90%, t l quỏ hn cha gii quyt 27% Anh (ch) cho ủỏnh giỏ v hiu qu hot ủng B mỏy qun lý nh nc v nh ủt Thnh ph H Ni di gúc ủ gii quyt cỏc khiu ni ca cụng dõn ? 1.Di bỡnh thng Bỡnh thng Khỏ Tt Cõu 8: ng di gúc ủ l mt chuyờn gia qun lý, Anh (ch) hóy ủỏnh giỏ tớnh hp lý ca b mỏy qun lý nh nc v nh ủt H ni ủt h thng t chc chớnh quyn thnh ph nh hin cp ủ no ? 1.Di bỡnh thng Bỡnh thng Khỏ Tt II Cõu hi liờn quan ủn thc trng cỏc chớnh sỏch qun lý nh nc v nh ủt ủụ th Thnh ph H Ni Cõu 9: Theo thng kờ t S Ti nguyờn Mụi trng v Nh ủt H Ni giai ủon 2004-2005 t l bn ht hiu lc so vi bn mi ban hnh liờn quan ủn lnh vc qun lý nh ủt chim khong 60% Qua s liu ny, Anh (ch) ủỏnh giỏ nh th no v mc ủ n ủnh ca cỏc chớnh sỏch ủi vi lnh vc qun lý nh ủt ? 1.Di bỡnh thng Bỡnh thng Khỏ Tt Cõu 10: Hin nay, nh nc ban hnh cỏc h thng lut c bn ủiu chnh cỏc quan h trờn th trng bt ủng sn núi chung v th trng nh , ủt ủụ th núi riờng gm Lut nh , Lut ủt ủai, Lut kinh doanh bt ủng sn, Lut ủu t, Lut dõn s Mc dự vy mt s nm va qua, tỡnh hỡnh th trng nh ủt ủụ th Thnh ph H Ni núi riờng v c nc núi chung luụn cú nhiu bin ủng Anh (ch) hóy ủỏnh giỏ trờn gúc ủ ch quan cỳa cỏ nhõn v mc ủ nh hng ca cỏc h thng phỏp lut ny ủi vi hat ủng ca th trng nh , ủt ủụ th ? 1.Di bỡnh thng Bỡnh thng Khỏ Tt Cõu 11: Hin nay, theo s liu thng kờ ca S Ti nguyờn Mụi trng v Nh ủt H Ni, Thnh ph H Ni ủó hon thnh ti hn 95% s lng Giy Chng nhn quyn s hu nh v quyn s dng ủt cn phi cp trờn bn Anh (ch) ủỏnh giỏ hiu qu ca cụng tỏc cp Giy chng nhn ny cú nh hng ủn th trng nh , ủt ủụ th theo mc no ? 1.Di bỡnh thng Bỡnh thng Khỏ Tt Cõu 12: Vi chớnh sỏch nh hin nay, mc thu giao dch mua bỏn nh ủt ủụ th ủng lot l 4% thu chuyn quyn s dng ủt v 1% l phớ trc b nh ủt Anh ( ch ) ủỏnh giỏ nh th no v mc ủ phự hp vi tỡnh hỡnh thc t ủi vi chớnh sỏch ủỏnh thu c ủnh v mua bỏn nh ủt hin ? Footer Page 181 of 89 Header Page 182 of 89 - 182 - 1.Di bỡnh thng Bỡnh thng Khỏ Tt Cõu 13: Theo quy ủnh mi ca Chớnh ph, hng nm Thnh ph H ni ban hnh mt ủnh mc giỏ mi v ủt da trờn c s s thay ủi ca giỏ ủt thc t trờn th trng Trong mt vi nm va qua, giỏ ủt Thnh ph ban hnh thng ch bng 50-60% so vi giỏ th trng Anh (ch) hóy ủỏnh giỏ v nng lc ủnh giỏ ủt ca thnh ph H Ni mc ủ no ? 1.Di bỡnh thng Bỡnh thng Khỏ Tt Cõu 14: Thc t phng phỏp ủnh giỏ ủt Thnh ph H Ni thng ủc xõy dng theo ủỏnh giỏ ch quan ca cỏc chuyờn gia, cha quan tõm nhiu ủn cỏc s liu thng kờ, ủiu tra thc t, s dng cỏc phng phỏp khoa hc ủnh giỏ nh din di, quy np ủ thc hin Anh (chi) ủỏnh giỏ nh th no v cỏch ủnh giỏ ny ? 1.Di bỡnh thng Bỡnh thng Khỏ Tt Cõu 15: Theo s liu t ủ ỏn phỏt trin nh xó hi ca Thnh ph H Ni, hin trờn bn Thnh ph cú khoỏng 30% s cỏn b cụng nhõn viờn nh nc ủc phõn phi nh Trong ủú t l h cỏc gia ủỡnh tr cha cú nh ( phi ghộp h, tm) chim t l ln, cú 4% thuờ nh tm, nh cp c t nhõn ủ Anh (ch) ủỏnh giỏ nh th no v hiu qu ca chớnh sỏch nh cho nhng ngi cú thu nhp thp, ủc bit l cỏn b viờn chc nh nc Thnh ph H Ni ? 1.Di bỡnh thng Bỡnh thng Khỏ Tt Cõu 16: Theo s liu tớnh toỏn, hng nm k hoch phỏt trin nh ca Thnh ph ch ủỏp ng lng cung c khong 30% so vi lng cu v nh H Ni Anh (ch) ủỏnh giỏ nh th no v hiu qu cỏc chớnh sỏch phỏt trin nh ca Thnh ph H Ni mt s nm va qua ? 1.Di bỡnh thng Bỡnh thng Khỏ Tt Cõu 17: Xột v gúc ủ qun lý nh nc ủi vi th trng nh , ủt ủụ th, Anh (ch) ủỏnh giỏ v mc ủ cỏc chớnh sỏch qun lý nh nc nh hng ti hot ủng ca th trng nh , ủt ủụ th giai ủon hin Thnh ph H Ni ? 1.Di bỡnh thng Footer Page 182 of 89 Bỡnh thng Khỏ Tt Header Page 183 of 89 - 183 Phụ lục ( nguồn từ Niên giám Thống kê Thành phố Hà Nội năm 2006 ) Một số tiêu chủ yếu nớc số thành phố năm 2006 Major indicators of vietnam and other cities in the year 2006 Toàn Thành phố Hải quốc HCM phòng Đơn vị tính Hà Nội Dân số trung bình 1000 Ng Average population Thous.pes 84108,1 3283,6 6424,5 1812,7 LĐ làm việc KV Nhà nớc 1000 Ng Labour in state sector Thous.pes 4010 512 404 128 Giải việc làm 1000 Ngời Newly employed persons Thous.pes 667 82 105 42 Tổng sản phẩm nội địa( GDP- Giá 1994) Gross domestic product( In price of 1994) Tốc độ tăng GDP GDP growth rate GDP bình quân đầu ngời (Giá hành) GDP per capita (In current price) Giá trị SX công nghiệp địa bàn(Giá 1994) Gross output of industry( In current price of 1994) Vỗn đầu t XDCB ngân sách địa phơng Local investment outlay Tổng mức bán lẻ hàng hoá Retail sale of qeneral trade Tổng giá trị xuất địa bàn Total value of exports Footer Page 183 of 89 Tỷ đồng Bill.dongs % Tr.đồng Mill.dongs Tỷ đồng Mill.dongs Tỷ đồng Mill.dongs Tỷ đồng Mill.dongs Tr.USD Mill.USD Đà nẵng 792,9 33 425088 38088 99672 15799 6863 8,2 11,5 12,2 12,5 10,4 11,6 28,6 30,5 14,1 17,5 490819 48472 132217 25522 8802 64052 6402 8428 5792 580710 55735 131902 13851 11118 39605 3576 13695 1025 380 Header Page 184 of 89 - 184 - Giá trị SX nông- lâm- thuỷ sản(Giá 1994) Gross output of agriculture ( In current price of 1994) Sản lợng lơng thực có hạt Output of food crops converted paddy Số máy điện thoại/100 dân Number of telêphons per 100 persons Số học sinh phổ thông/ vạn dân Number of pupils per 10000 persons Tỷ đồng Mill.dongs 1000 1000 tons Cái piece Học sinh Pupils 190121 1502 2666 3178 647 39648 213 115 488 51 26,2 21,0 1744 1978 42,4 1947 1549 1416 Một số tiêu chủ yếu tính bình quân đầu ngờiSome Main indicators per capita ĐV tính Units 2000 2003 2004 2005 2006 Tổng sản phẩm nội địa( Giá hành) Tr.đồng Gross domestic product( In Current price) Mill.dongs 11,4 16,3 19,2 24,6 28,6 Tổng giá trị xuất địa bàn Total value of exports in Hanoi Trong đó: XK địa phơng Of which: Local exports Tổng giá trị nhập địa phơng Total value of local imports Giá trị sản xuất công nghiệp ( Giá 1994) Gross output of indutry (At price of 1994) Điện thơng phẩm Commercial electricity Nớc máy ghi thu Commercial water Footer Page 184 of 89 508,7 147,6 604,9 219,4 748,1 334,4 926,3 457,8 1123,6 609,9 USD 1000đ Thous.dongs 301,2 758,8 966,4 1192,1 1331,6 6276 10133 11849 13482 15230 Kwh 823,9 1094,3 1169,4 1296,3 1382,5 m3 cu.m 32,7 31,3 32,4 34,8 36,7 USD Header Page 185 of 89 - 185 GT SX nông lâm nghiệp, thuỷ sản (Giá 1994) Gross output of agriculture (At price of 1994) Sản lợng lơng thực có hạt Output of food crops converted paddy Sản lợng thịt lợn xuất chuồng Production of released pig for slaughter Vốn đầu t x hội Social investment Vỗn đầu t sở hạ tầng địa phơng Local investment capital for intrastructure Số học sinh phổ thông/ vạn dân Number of pupils per 10000 persons Số máy điện thoại/100 dânNumber of telêphons per 100 persons Footer Page 185 of 89 1000đ Thous.dongs 478,8 476,5 467,2 478,8 471,9 Kg 93,0 76,8 73,7 69,8 66,8 Kg 1000đ Thous.dongs 1000đ Thous.dongs Ngời Person 12,4 13,1 13,6 14,1 14,4 5597 8298 9398 11467 12297 278 498 531 1060 1264 1818 1656 1606 1594 1549 Cáipiece 17,1 29,4 35,0 43,3 42,4 Header Page 186 of 89 - 186 - Phụ lục - Danh mục văn Quy phạm pháp Luật hiệu lực UBND thành phố hà nội ban hành liên quan đến quản lý tài nguyên môi trờng nhà đất (Ban hành từ 01/01/1997 đến 31/ 12/2004) Số Thời gian ban TT hành Văn Số ký hiệu Văn Hình thức Văn Trích yếu nội dung Văn 25/3/1997 1158/QĐ-UB Quyết định V/v thực Quyết định 118/TTg ngày 27/2/1996 Thủ tớng Chính phủ việc bán nhà thuộc sở hữu Nhà nớc cho ngời thuộc diện sách u đ i 4/4/1997 1325/QĐ-UB Quyết định Về tỷ lệ đợc trích khoản chi phí phục vụ cho hoạt động bán nhà thuộc quyền sở hữu Nhà nớc cho ngời thuê Hà nội 31/10/1998 11/1998/CT-UB Chỉ thị V/v chuyển đổi đất sản xuất nông nghiệp ngoại thành Hà Nội 4/12/1998 70/1998/QĐ-UB Quyết định V/v ban hành Qui định bán biệt thự thuộc sở hữu Nhà nớc cho ngời thuê TP Hà nội 2/4/1999 19/1999/QĐ-UB Quyết định V/v Quy định diện tích đất để miễn, giảm thuế nhà đất cho đối tợng có công với CM 17/6/1999 48/1999/QĐ-UB Quyết định V/v sửa đổi, bổ sung số điều khoản quy chế quản lý đánh số gắn biển số nhà Thành phố Hà Nội ban hành kèm theo Quyết định số 2761/QĐ-UB ngày 23/8/1996 UBND Thành phố Footer Page 186 of 89 Ghi Header Page 187 of 89 - 187 - 31/7/1999 63/1999/QĐ-UB Quyết định V/v ban hành Quy định điều kiện quy hoạch, kiến trúc Còn hiệu lực phần sau bán nhà thuộc sở hữu Nhà nớc cho ngời thuê theo đ đợc sửa đổi, bổ Nghị định 61/CP ngày 7/5/1994 Nghị định 24/CP ngày sung phần Quyết 16/4/1996 Chính phủ địa bàn Thành phố Hà Nội định 182/2004/QĐ-UB ngày 10/12/2004 23/8/1999 71/1999/QĐ-UB Quyết định V/v bổ sung Quyết định 1158/QĐ-UB ngày 25/3/1997 UBND Thành Phố thực Quyết định 118/TTg ngày27/2/1996 Thủ tớng Chính phủ việc bán nhà thuộc sở hữu Nhà nớc cho ngời thuê thuộc diện có công với cách mạng 22/6/2000 62/2000/QĐ-UB Quyết định V/v chuyển nhợng hợp đồng thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nớc lệ phí chuyển nhợng hợp đồng thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nớc Thành phố Hà Nội 10 24/04/2001 15/2001/CT-UB Chỉ thị V/v: Tăng cờng quản lý nhà nớc đất đai, kiên xử lý, thu hồi đất trờng hợp vi phạm Luật Đất đai địa bàn thành phố Hà Nội 11 17/08/2001 28/2001/CT-UB Chỉ thị V/v: Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đô thị Thành Phố Hà Nội 12 5/4/2002 14/2002/ CT-UB Chỉ thị V/v tập trung đạo thực công tác giải phóng mặt 13 09/04/2002 17/CT 2002/CTUB Chỉ Thị V/v số biện pháp cấp bách tăng cờng quản lý đất đai; ngăn chặn, xử lý việc mua bán, chuyển nhợng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp trái pháp luật 14 02/7/2002 24/2002/CT-UB Chỉ thị V/v tăng cờng công tác quản lý phát triển nhà ở, khu đô thị địa bàn thành phố Footer Page 187 of 89 Header Page 188 of 89 - 188 - 15 4/10/2002 129/2002/ QĐ-UB Quyết định V/v Ban hành quy định mức hỗ trợ kinh phí cải thiện nhà cho cán l o thành CM 16 25/3/2003 11/2003/CT-UB Chỉ thị V/v đẩy mạnh tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn đầu t xây dựng sở hạ tầng địa bàn thành phố 17 29/5/2003 66/2003/QĐ-UB Quyết định V/v ban hành quy trình tổ chức thực công tác đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn đầu t xây dựng sở hạ tầng địa bàn thành phố Hà nội 18 6/8/2003 96/2003/QĐ-UB Quyết định V/v Bổ xung Quyết định 129/2002/QĐ-UB quy định mức hỗ trợ cho cán l o thành cách mạng 19 4/2/2004 14/2004/QĐ-UB Quyết định V/v Quy định mức nhà đất hỗ trợ chuyển đổi cho cán l o thành CM nhà Nhà nớc không đợc t nhân hoá 20 05/5/2004 16/2004/CT-UB Chỉ thị V/v triển khai Luật đất đai năm 2003 địa bàn thành phố Hà nội 21 30/7/2004 118/2004/QĐ-UB Quyết định V/v phân công nhiệm vụ cho Sở ngành thành phố việc tổ chức thực công tác giải phóng mặt bằng, tái định c địa bàn thành phố Hà nội 22 13/8/2004 129/2004/QĐ-UB Quyết định V/v thành lập Văn phòng đăng ký đất nhà Hà nội 23 18/8/2004 25/2004/CT-UB Chỉ thị Về tăng cờng quản lý, nâng cao hiệu sử dụng quỹ nhà, đất thuộc sở hữu Nhà nớc địa bàn thành phố Hà nội 24 23/8/2004 137/2004/QĐ-UB Quyết định V/v thành lập BCĐ thành phố triển khai Đề án phát triển thị trờng Bất động sản địa bàn thành phố Hà nội 25 13/9/2004 143/2004/QĐ-UB Quyết định V/v sửa đổi bổ sung quy định khoản Điều Quyết định số 62/2000/QĐ-UB ngày 23/6/2000 UBND Thành phố Footer Page 188 of 89 Header Page 189 of 89 - 189 chuyển nhợng hợp đồng thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nớc 26 23/9/2004 26/2004/CT-UB Chỉ thị V/v tăng cờng công tác quản lý hoạt động khai thác cát sỏi, sử dụng b i sông làm nơi trung chuyển, kinh doanh vật liệu xay dựng địa bàn thành phố Hà nội 27 27/9/2004 152/2004/QĐUB Quyết định V/v ban hành Quy định quản lý chất thải công nghiệp địa bàn thành phố 28 10/12/2004 182/2004/QĐ-UB Quyết định V/v sửa đổi, bổ sung Điều Quyết định số 63/19999/QĐUB ngày 31/7/1999 UBND thành phố quy định điều kiện quy hoạch, kiến trúc bán nhà thuộc sở hữu Nhà nớc cho ngời thuê theo Nghị định 61/CP ngày 5/7/1994 Nghị định 21/CP ngày 16/4/1996 Chính phủ địa bàn thành phố Hà nội 29 14/12/2004 185/2004/QĐUB Quyết định V/v ban hành Quy chế tiếp nhận nhà thuộc sở hữu nhà nớc quan tự quản chuyển giao cho Sở Tài nguyên Môi trờng Nhà đất quản lý 30 24/12/2004 192/2004/QĐUB Quyết định V/v tiếp tục phân cấp cho UBND quận, huyện định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 31 29/12/2004 199/2004/QĐ-UB Quyết định V/v ban hành giá loại đất địa bàn thành phố Hà nội, thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phơng pháp xác định giá đất khung giá loại đất Footer Page 189 of 89 Header Page 190 of 89 - 190 - Phụ lục Số liệu dân số chuyển đến địa bàn Hà Nội Năm Quận- Huyện T T H Xuân Hồ Mai Sóc Sơn Đ Anh G Lâm 1725 1410 6384 5967 8692 2597 2095 2746 1771 14470 4833 16733 10276 3617 2251 4308 11619 5909 1874 19990 8017 1815 7229 10930 12544 5838 2418 773 8960 4584 276 5446 6392 7004 2350 11692 7178 3840 17307 8049 1498 5804 2317 12631 9054 1377 4527 1514 6623 4670 348 4651 1055 5001 2726 Tổng số B Đình H Kiếm Đ Đa 65213 6120 2646 6545 8934 6794 8118 1878 77415 5952 2424 6691 4895 5837 5103 2146 15855 91274 6472 2809 6273 7150 6769 4436 2652 Tổng số 117301 6786 2725 5984 10217 14570 8782 Tr.đó: Tỉnh khác đến 45575 1772 980 2951 825 844 Tổng số 103877 6979 2975 5910 8643 Tr.đó: Tỉnh khác đến 40629 2378 1124 2586 2049 HBT C Giấy L Biên T Liêm T Trì Tổng số 2000 Tr.đó: Tỉnh khác đến Tổng số 2001 Tr.đó: Tỉnh khác đến Tổng số 2002 Tr.đó: Tỉnh khác đến Tổng số 2003 Tr.đó: Tỉnh khác đến Tổng số 2004 2005 2006 Tr.đó: Tỉnh khác đến Ghi chú: Từ năm 2002 trở trớc, quận Hoàng Mai Long Biên cha tách Footer Page 190 of 89 Header Page 191 of 89 - 191 - Ph lc 7: CC PHNG PHP D BO TNG TRNG DN S Vớ d, s liu dõn s mt thnh ph qua cỏc thi k ủc th hin bng di ủõy: Thời kỳ Năm Dân số Thay đổi % 2006 145.000 - 2007 150.000 0,034 2008 153.000 0,020 2009 155.000 0,013 2010 160.000 0,032 Phơng pháp tuyến tính đơn giản (Simple linear projection) Kỹ thuật ớc tính đơn giản dựa công thức tuyến tính: =a+b Trong : dân số; a số liệu dân số theo kỳ nghiên cứu; b = Ví dụ: Sử dụng liệu từ bảng trên, dân số cho năm 2011 dự đoán đợc Trớc tiên tính b nh sau: b= 160.000 145.000 = = 3.000 (6 1) Khi a=145.000, dân số thời điểm ban đầu, công thức cho thời kỳ thứ trở thành =145.000+(3000) (6) = 163.000 Phơng pháp phi tuyến tính (Nonlinear projection) Khi quan hệ dân số thời gian tuyến tính, kỹ thuật phi tuyến tính định lợng tốt Kỹ thuật dựa công thức: Pt+n=Pt(1+r)n Trong : Pt+n dân số thời kỳ dự ủoỏn t thời điểm n thời điểm tơng lai Pt dân số thời kỳ r tỷ lệ tăng trởng dân số thời kỳ khứ, đợc xác định r= Footer Page 191 of 89 N Pt Pt m t =2 Pt Header Page 192 of 89 - 192 - m chu kỳ N thời kỳ cuối liệu khứ Ví dụ: Sử dụng liệu từ bảng liệu trên, dân số thời kỳ thứ ( 2011) đợc d đoán nh sau Đầu tiên tính r : r= (0,034 + 0,02 + 0,013 + 0,032) = 0,0248 Sau Pt+n đợc tính nh sau : Pt+n = 160.000(1+0,0248)1 = 163.968 Phơng pháp bình quân gia quyền (Weighted - Average projection) Đối với kỹ thuật này, thay đổi % đợc tính toán để thu đợc tỷ lệ tăng trởng trung bình Sử dụng liệu bảng ta có cách giải thích đơn giản để tính toán tỷ lệ tăng trởng thời kỳ điểm xuất phát thòi kỳ 1, tỷ lệ tăng trởng đến Khi mà tỷ lệ tính đợc, công thức dới đợc sử dụng để tính toán: Pt+n=Pt(1+r) Trong đó: r= 1N ( Pt Pt 1) w t =2 w nhân tố ảnh hởng tổng nhân tố ảnh hởng Ví dụ: Tính toán tỷ lệ tăng trởng bảng đợc tính toán nh sau: R=[1/(1+2+3+4)][(0,034)(1) +(0,020)(2)+(0,013)(3)+(0,032)(4)] = 0,0241 Khi đó, Pt+n tính nh sau : Pt+n= 160.00(1+0,0241)=163.856 Ngời ta thờng sử dụng phơng pháp để tìm cách dự ủoỏn tốt dân số khứ Phơng pháp trung bình trợt Moving Average projection) Kỹ thuật yêu cầu tính toán tỷ lệ tăng trởng trung bình cho thời kỳ gần Ví dụ, lựa chọn trung bình trợt hai ba năm Khi tỷ lệ tăng trởng trung bình trợt đợc tính toán, lại trở lại thành kỹ thuật bỡnh quõn gia quyn Ví dụ, sử dụng trung bình trợt hai năm liệu trên, tỷ lệ tăng trởng trung bình qua qu ng hai năm đầu đợc tính nh sau: r= Footer Page 192 of 89 (0,013 + 0,032) = 0,0225 Header Page 193 of 89 - 193 - Khi đó: Pt+n= 160.000(1+0,0225)=163.600 Tỷ lệ ủc tớnh phơng pháp tỷ lệ tăng trởng thời kỳ tơng lai gần với tỷ lệ tăng trởng thời kỳ gần Ngợc lại, thực nghiệm đánh giá dự đoán dân số khứ theo phơng pháp trung bình trợt khác đ giúp đỡ lựa chọn trung bình trợt phù hợp cho loại Phơng pháp tỷ số ( Ratio Projection ) Phơng pháp tỷ số đợc xây dựng phạm vi vùng lớn hơn, nhiều thông tin xác tham chiếu dân số Nh vậy, lập kế hoạch dân số phạm vi đô thị giả thiết theo tỷ lệ dân số đô thị dân số đất nớc Công thức nh sau : UPt+n = (UPt/SPt)(SPt+n) Trong UPt+n, ,UPt dân số đô thị thời kỳ nghiên cứu SPt+n, , SPt dân số đất nớc thời kỳ nghiên cứu Ví dụ: Giả thiết dân số nớc 10.000.000 ngời năm 2006 mong muốn 10.500.000 năm 2007 Công thức cho UPt+n trở thành UPt+n=(160.000/10.000.000)(10.500.000) =168.000 Nh vy, vi cỏc phng phỏp nờu trờn, chỳng ta cú th d ủoỏn ủc s lng dõn s k k tip Footer Page 193 of 89 ... NĂNG LỰC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ðỐI VỚI THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở, ðẤT Ở ðÔ THỊ 27 1.2.1 Quản lý nhà nước ñối với thị trường nhà ở, ñất ñô thị 27 1.2.2 Năng lực quản lý nhà nước ñối với thị trường nhà ở, ... lý nhà nước ñối với thị trường nhà ở, ñất ñô thị 68 Chương II: ðÁNH GIÁ NĂNG LỰC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ðỐI VỚI THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở, ðẤT Ở HÀ NỘI 72 2.1 THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở, ðẤT Ở HÀ... Cung nhà 2.1.2 Cầu nhà 2.1.3 ðặc ñiểm thị trường nhà ở, ñất Hà Nội 72 74 78 2.2 NĂNG LỰC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ðỐI VỚI THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở, 87 ðẤT Ở HÀ NỘI 2.2.1 Bộ máy quản lý nhà nước nhà