(LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ CHÍNH TRỊ) THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỘNG HÒA DÂN CHỦ NHÂN DÂN LÀO(LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ CHÍNH TRỊ) THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỘNG HÒA DÂN CHỦ NHÂN DÂN LÀO(LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ CHÍNH TRỊ) THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỘNG HÒA DÂN CHỦ NHÂN DÂN LÀO(LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ CHÍNH TRỊ) THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỘNG HÒA DÂN CHỦ NHÂN DÂN LÀO(LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ CHÍNH TRỊ) THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỘNG HÒA DÂN CHỦ NHÂN DÂN LÀO
HC VIN CHNH TR QUC GIA H CH MINH DAOSAVANH KHEUAMYXAY THị TRƯờNG QUYềN Sử DụNG ĐấT CộNG HòA DÂN CHủ NHÂN DÂN LàO TểM TT LUN N TIN S CHUYấN NGNH: KINH T CHNH TR Mó s: 62 31 01 02 H NI - 2016 Cụng trỡnh c hon thnh ti Hc vin Chớnh tr quc gia H Chớ Minh Ngi hng dn khoa hc: PGS.TS Nguyn Khc Thanh Phn bin 1: Phn bin 2: Phn bin 3: Lun ỏn c bo v trc Hi ng chm lun ỏn cp Hc vin hp ti Hc vin Chớnh tr quc gia H Chớ Minh Vo hi gi ngy thỏng nm 201 Cú th tỡm hiu lun ỏn ti Th vin Quc gia v Hc vin Chớnh tr quc gia H Chớ Minh M U Tớnh cp thit ca ti t l sn phm ca t nhiờn, l ngun ti nguyờn vụ cựng quý giỏ, l tng vt ca t nhiờn cho ngi, l ti sn quan trng ca quc gia, l t liu sn xut c bit, l iu kin rt cn thit ngi tn ti v tỏi sn xut cỏc th h k tip ca loi ngi, l iu kin ca lao ng; t kt hp vi lao ng l ngun gc sinh mi ca ci vt cht Tuy nhiờn, phỏt huy tt vai trũ ca mỡnh, t ai, mt mt phi c ỏnh giỏ mt cỏch y v tim nng li th, mt khỏc, t phi c chuyn húa thnh hng húa Cng hũa Dõn ch Nhõn dõn (CHDCND) Lo l mt cỏc quc gia ang quỏ trỡnh chuyn i t c ch k hoch hoỏ trung sang c ch th trng Vỡ vy, cỏc loi th trng ó v ang tng bc c hỡnh thnh v phỏt huy tỏc dng, ú cú th trng quyn s dng t (TTQSD) Vic xỏc lp quyn s dng t (QSD) ó to iu kin ngi nụng dõn quay v vi t ai, yờn tõm u t khai thỏc t ai, tng bc gn khai thỏc vi bo v v nõng cao cht lng t ai, to nờn nhng thnh tu ca sn xut nụng nghip c bit, QS c xỏc lp ó cho phộp hỡnh thnh TTQSD i vi cỏc hot ng phi nụng nghip, to iu kin chuyn i mc ớch s dng t nụng nghip sang xõy dng cỏc khu cụng nghip, khu ụ th, xõy dng cỏc c s h tng, tng bc hỡnh thnh th trng bt ng sn Tuy nhiờn, quỏ trỡnh chuyn i ú TTQSD bin ng phc tp, cha phự hp vi quỏ trỡnh chuyn i nn kinh t sang kinh t th trng, gn õy cũn cú nhng biu hin vt tm kim soỏt ca Nh nc c bit, cỏc hot ng ca TTQSD Lo cũn ch yu din trờn th trng ngm, cn tr hot ng kim soỏt ca Nh nc v thu giao dch t khin tht thu ngõn sỏch nh nc Xut phỏt t lý trờn, ti Th trng quyn s dng t Cng hũa Dõn ch Nhõn dõn Lo c chn lm i tng nghiờn cu lun ỏn tin s Mc ớch v nhim v nghiờn cu 2.1 Mc ớch nghiờn cu Trờn c s lm rừ nhng lý lun v TTQSD, lun ỏn phõn tớch ỏnh giỏ thc trng TTQSD CHDCND Lo nhm xut quan im v gii phỏp thỳc y phỏt trin lnh mnh v hiu qu TTQSD CHDCND Lo ti nm 2025 v tm nhỡn n nm 2030 2.2 Nhim v nghiờn cu - Lm rừ nhng lý lun v TTQSD v vai trũ ca nú nn kinh t th trng - Nghiờn cu kinh nghim phỏt trin TTQSD ca Vit Nam v Trung Quc t ú rỳt bi hc cho CHDCND Lo v TTQSD - Phõn tớch ỏnh giỏ thc trng TTQSD CHDCND Lo, ch nhng t v nguyờn nhõn to tin cho vic xut quan im v gii phỏp tng ng - xut nhng quan im v gii phỏp nhm phỏt trin TTQSD CHDCND Lo giai on n nm 2025 v tm nhỡn n 2030 i tng v phm vi nghiờn cu 3.1 i tng nghiờn cu i tng nghiờn cu ca lun ỏn c xỏc nh l th trng quyn s dng t, ni hng húa c mua bỏn l quyn s dng t 3.2 Phm vi nghiờn cu - V khụng gian nghiờn cu: Lun ỏn nghiờn cu nc CHDCND Lo, ú trung kho sỏt v nghiờn cu cỏc trung tõm dõn c v ven ụ - V thi gian nghiờn cu: Cỏc kho sỏt u c bt u t nm 1995 (thi im bt u thc thi Ngh nh s 42/TTg, ngy 11/3/1994 v thớ im cp giy chng nhn quyn s dng t c trin khai) n 2015 C s lý lun v phng phỏp nghiờn cu 4.1 C s lý lun - C s lý lun ca lun ỏn l lý lun ca ch ngha Mỏc - Lờnin, cỏc quan im, ng li chớnh sỏch ca ng Nhõn dõn Cỏch mng Lo, phỏp lut ca Nh nc CHDCND Lo v TTQSD, ng thi s dng chn lc cỏc kt qu nghiờn cu mt s cụng trỡnh ca cỏc tỏc gi v ngoi nc cú liờn quan n lun ỏn - C s thc tin ca lun ỏn da trờn kt qu nghiờn cu v TTQSD Vit Nam v Trung Quc rỳt mt s kinh nghim cho vic phỏt trin TTQSD CHDCND Lo 4.2 Phng phỏp nghiờn cu Lun ỏn da trờn phng phỏp lun ca ch ngha Mỏc - Lờnin nh phng phỏp vt bin chng v vt lch s, c bit l phng phỏp tru tng húa khoa hc ng thi cú s dng cỏc phng phỏp nh: phng phỏp lụgic vi lch s, phng phỏp kho sỏt, phng phỏp tng kt kinh nghim, phng phỏp phõn tớch v tng hp, phng phỏp h thng húa, so sỏnh, phng phỏp thng kờ, s dng s liu thng kờ lm rừ i tng nghiờn cu Nhng úng gúp mi ca lun ỏn Th nht, Lun ỏn gúp phn h thng hoỏ cỏc lý thuyt c bn TTQSD iu kin c thự ca ch SHTD v t CHDCND Lo Th hai, Lun ỏn trung phõn tớch thc trng TTQSD CHDCND Lo, tip cn theo cu trỳc v cỏc nhõn t nh hng ca th trng, ch nhng t v nguyờn nhõn ca nhng hn ch yu kộm vic phỏt trin TTQSD Th ba, Lun ỏn a xut h thng cỏc gii phỏp ng b nhm tc ng n vic phỏt trin TTQSD CHDCND Lo thi gian ti Kt cu ca lun ỏn Ngoi phn m u, kt lun v danh mc ti liu tham kho, ni dung lun ỏn gm cú chng, 12 tit Chng TNG QUAN TèNH HèNH NGHIấN CU LIấN QUAN N TH TRNG QUYN S DNG T 1.1 CC CễNG TRèNH NGHIấN CU CNG HềA DN CH NHN DN LO 1.1.1 Cỏc ti nghiờn cu CHDCND Lo, cha cú nhiu cụng trỡnh nghiờn cu di dng d ti khoa hc liờn quan trc tip n TTQSD, ch cú mt s ti nghiờn cu di dng hp tỏc vi nc ngoi nh: Nghiờn cu v th trng t thnh th Cng hũa Dõn ch nhõn dõn Lo v Nghiờn cu v th trng t nụng thụn ti Cng hũa Dõn ch nhõn dõn Lo nghiờn cu vo 2007 ca B Wehrmann v cng s 1.1.2 Cỏc bi vit trờn khoa hc Cú nhiu bi vit liờn quan n t c ng trờn cỏc ln ca CHDCND Lo, cú th k n bi Vai trũ ca Nh nc húa t nc ta(2009) ca Khm Pha Xay Nha Xeng, bit vi phỏt trin kinh t - xó hi ca t nc (2014) ca Viờng Xa Vn uụng Xa Vn, 1.1.3 Cỏc lun ỏn tin s Nhng khuyt tt ca c ch th trng ca Cng hũa Dõn ch Nhõn dõn Lo hin - phng hng v gii phỏp phũng nga (2003) ca Buakoong Phuthichac; "Qun lý Nh nc bng phỏp lut i vi t Cng hũa Dõn ch Nhõn dõn Lo" (2013) ca Khm La Lovanxay Cú th núi, ti liu tham kho CHDCND Lo liờn quan ti ti nghiờn cu ca tỏc gi khỏ a dng v phong phỳ v chng loi, õy l c s quan trng tỏc gi lun ỏn tip thu Tuy nhiờn, theo ỏnh giỏ ca tỏc gi mc dự khỏ a dng v phong phỳ xong cha cú mt cụng trỡnh nghiờn cu no phõn tớch mt cỏch y v khỏi quỏt cỏc v TTQSD ti CHDCND Lo di gúc Kinh t chớnh tr 1.2 NHNG CễNG TRèNH NGHIấN CU CA TC GI NC NGOI LIấN QUAN N TI TH TRNG QUYN S DNG T 1.2.1 Cỏc cụng trỡnh nghiờn cu ca tỏc gi Vit Nam 1.2.1.1 Nhng cụng trỡnh nghiờn cu v th trng quyn s dng t v th trng bt ng sn - Sỏch chuyờn kho v tham kho: Cú th k n: cun "Th trng quyn s dng t Vit Nam" (2005) ca Bựi Th Tuyt Mai, NXB Lao ng - Xó hi, H Ni; Th trng bt ng sn, nhng lý lun v thc tin Vit Nam (2003) ca Thỏi Bỏ Cn, Trn Nguyờn Nam, NXB Ti chớnh, H Ni; cun "Vn húa t nn kinh t th trng nh hng xó hi ch ngha Vit Nam" (2013) ca Trn Th Minh Chõu, NXB Chớnh tr quc gia, H Ni - i vi bi vit trờn khoa hc: Cú cụng trỡnh nghiờn cu ca cỏc tỏc gi c cụng b trờn cỏc khoa hc xut hin ngy cng nhiu, nh: Phỏt trin th trng quyn s dng t rng sn xut nc ta - thc trng v gii phỏp ca Lờ Trng Hựng; Quyn s dng t mt khỏi nim phỏp lý, mt khỏi nim kinh t ca Lờ Vn T; Vn dng lý lun v giỏ c rung t ca C.Mỏc vo xỏc nh giỏ c quyn s dng t Vit Nam ca on Xuõn Thy, - i vi Lun ỏn tin s: Th trng quyn s dng t NN hin tnh Vnh Phỳc ca Bựi Minh Hng; Th trng nh t trờn a bn H Ni ca Lờ Vn Huy; Quyn s dng t th trng bt ng sn Vit Nam - Nhng lý lun v thc tin ca Nguyn Th Dng v nhiu lun ỏn khỏc 1.2.1.2 Nhng cụng trỡnh nghiờn cu v qun lý nh nc i vi th trng bt ng sn - i vi sỏch tham kho v chuyờn kho, cú th k n "Qun lý nh nc i vi th trng bt ng sn Vit Nam" (2011) ca Bựi Vn Huyn, inh Th Nga, NXB Chớnh tr quc gia, H Ni; "Qun lý Nh nc i vi th trng bt ng sn Thnh ph H Chớ Minh Thc trng v gii phỏp" (2012) ca Nguyn in, NXB Chớnh tr quc gia, H Ni; "Chớnh sỏch phỏt trin th trng bt ng sn Vit Nam" (2011) inh Vn n, NXB Chớnh tr quc gia, H Ni v nhiu cun khỏc - i vi bi vit trờn khoa hc cú bi Vai trũ ca Nh nc vic hỡnh thnh v phỏt trin th trng bt ng sn cu V Vn Phỳc, Trn Th Minh Chõu, cựng nhiu bi khỏc c nghiờn cu v dng ti trờn khoa hc - i vi Lun ỏn tin s: Tng cng vai trũ qun lý ca Nh nc i vi t quỏ trỡnh ụ th húa Thnh ph H Ni Trn Tỳ Cng 1.2.1.3 Nhng cụng trỡnh nghiờn cu v ch s hu t ai, chớnh sỏch t "Nhng v s hu, qun lý v s dng t giai on hin nay"(2013) ca V Vn Phỳc, NXB Chớnh tr quc gia, H Ni; "V chớnh sỏch t nụng nghip nc ta hin nay" (2007) ca Trn Th Minh Chõu, NXB Chớnh tr quc gia, H Ni; "C s lý lun v thc tin tip tc hon thin chớnh sỏch t ai" (2008) ca Nguyn ỡnh Khỏng, NXB Lao ng, H Ni v nhiu cụng trỡnh khỏc 1.2.2 Cụng trỡnh ca cỏc tỏc gi trờn th gii Lun ỏn ó nghiờn cu mt s cụng trỡnh ca tỏc gi trờn th gii liờn quan n th trng bt ng sn, chớnh sỏch t tỡm giỏ tr tham kho v khong trng cn tip tc nghiờn cu 1.3 NHNG VN C TIP TC NGHIấN CU TRONG LUN N Mt l, cỏc cụng trỡnh nghiờn cu v t v cỏc ni dung liờn quan ó c nghiờn cu rt a dng v phong phỳ, trờn c s tip thu nhng phng phỏp lun ca cỏc cụng trỡnh, lun ỏn dựng phng phỏp kinh in ca Kinh t chớnh tr cú th ch rừ c bn cht bn vng s ng trờn TTQSD Hai l, k tha c s lý lun ca cỏc cụng trỡnh nghiờn cu ó cú, nghiờn cu sinh s tip tc nghiờn cu, b sung v hon thin c s lý lun v TTQSD: - Khỏi nim, bn cht, c im ca QSD di ch SHTD v t - Khỏi nim, bn cht, c im, vai trũ ca TTQSD iu kin ch SHTD v t - Cỏc yu t cu thnh v nhng nhõn t nh hng n TTQSD Ba l, tng kt kinh nghim ca cỏc nc cú im tng ng vi CHDCND Lo v ch s hu t nhm rỳt nhng bi hc cho CHDCND Lo vic phỏt trin TTQSD iu kin phỏt trin nn kinh t th trng nh hng xó hi ch ngha Bn l, phõn tớch ỏnh giỏ thc trng quỏ trỡnh hỡnh thnh v phỏt trin TTQSD CHDCND Lo, xỏc nh rừ nhõn t quyt nh v tỏc ng ti s hỡnh thnh, phỏt trin TTQSD CHDCND Lo, rỳt nhng thnh cụng, t v nguyờn nhõn nhng t Nm l, trờn c s lý lun v thc tin v TTQSD CHDCND Lo hin nay, lun ỏn xut cỏc quan im v gii phỏp nhm phỏt trin TTQSD CHDCND Lo lnh mnh, minh bch v hiu qu Chng C S Lí LUN V THC TIN V TH TRNG QUYN S DNG T 2.1 KHI QUT V TH TRNG QUYN S DNG T 2.1.1 Cỏc khỏi nim c bn 2.1.1.1 Quyn s dng t - hng húa c bit * Khỏi nim v quyn s dng t: Quyn s dng t l quyn ca ngi s dng t c thc hin vic khai thỏc nhng thuc tớnh cú ớch t t ai, th hin mi quan h kinh t gia ngi s hu v ngi s dng t * Quyn s dng t vi t cỏch l hng húa: Vi t cỏch l mt hng húa, hng húa QSD cng cú hai thuc tớnh: giỏ tr s dng v giỏ tr: - Giỏ tr s dng ca hng húa QSD th hin ch nú tha nhu cu s dng t ca ngi mua Giỏ tr s dng ca hng húa QSD th hin qua quỏ trỡnh s dng t ú nh l mt ti sn hoc nh mt t liu sn xut sn xut mt hng húa, dch v no ú - Giỏ tr ca hng húa QSD: Vi t cỏch l hng húa c bit, giỏ tr hng húa QSD c quyt nh bi a tụ, t sut li tc v giỏ tr cỏc khon ó u t vo t * Tớnh cht c bit ca hng húa quyn s dng t Mt l, Ngi cú quyn s dng t khụng c t thay i mc ớch s dng t Hai l, chuyn nhng, mua - bỏn hng húa QSD phi thụng qua s xỏc nhn ca chớnh quyn Nh nc Ba l, hng húa QSD l loi hng húa cú iu kin mua - bỏn v Bn l, t thuc s hu ton dõn 2.1.1.2 Th trng quyn s dng t * Khỏi nim v th trng quyn s dng t: Trờn c s tip thu v k tha kt qu nghiờn cu ca cỏc hc gi v ngoi nc, lun ỏn a khỏi nim TTQSD l mt b phn cu thnh ca th trng bt ng sn, l h thng giao dch theo nguyờn tc trao i hng húa QSD v cỏc dch v liờn quan trờn mt a bn xỏc nh, khong thi gian xỏc nh * Phõn loi th trng quyn s dng t - Cn c vo trỡnh t v thi gian hng húa QSD gia nhp th trng cú th chia th trng QSD lm hai cp: th trng QSD s cp v th trng QSD th cp - Cn c vo hỡnh thc thc hin trờn TTQSD cú th phõn chia thnh cỏc th trng nh: Th trng chuyn nhng QSD hoc th trng mua bỏn hng húa QSD, th trng cho thuờ QSD, th trng th chp QSD 2.1.2 Cu trỳc th trng quyn s dng t 2.1.2.1 Cung trờn th trng quyn s dng t Cung trờn TTQSD l lng QSD sn sng tham gia th trng ti mt thi im nht nh Cung hng húa QSD hi t cỏc iu kin sau: Mt l, qu hng húa QSD hin cú phi ỏp ng yờu cu ca th trng hin thi; Hai l, ngi cú QSD khụng cú mc ớch s dng cho nhu cu tiờu dựng ca mỡnh m cú nhu cu bỏn; Ba l, Phi cú TTQSD xut hin v qu hng húa QSD ú tham gia vo giao dch trờn th trng c phỏp lut tha nhn; Bn l, cung QSD khụng th phn ng nhanh chúng vi s thay i ca cu 2.1.2.2 Cu trờn th trng quyn s dng t Cu trờn TTQSD l lng QSD m ngi tiờu dựng sn sng chp nhn mua v cú kh nng toỏn nhn c lng QSD ú trờn th trng 2.1.2.3 C ch hỡnh thnh giỏ trờn th trng quyn s dng t V nguyờn tc, giỏ c ca mi hng húa ph thuc vo tng quan cung cu trờn th trng TT QSD khụng phi ngoi l Tuy nhiờn, l mt th trng c bit nờn c ch hỡnh thnh giỏ trờn TT QSD cng khỏ c bit Trờn th trng s cp, giỏ QSD c quan nh nc quy nh; Giỏ trờn th trng th cp va chu nh hng ca giỏ nh nc trờn th trng s cp, va chu s chi phi ca quan h cung cu Quan h cung - cu chi phi giỏ nh th no cũn ph thuc vo co gión ca cung hay cu theo giỏ 2.1.2.4 Cỏc ch th tham gia th trng quyn s dng t * Nh nc: S tham gia ca Nh nc vo TTQSD c th hin ch yu trờn hai mt: To mụi trng phỏp lý cho hot ng ca TTQSD v tham gia qun lý trờn TTQSD * Ngi s dng t vi t cỏch bờn mua: bao gm h gia ỡnh cn t , ngi sn xut nụng nghip cn t vi t cỏch t liu sn xut, ngi kinh doanh phi nụng nghip cn t vi t cỏch mt bng, cỏc c quan cụng quyn v t chc chớnh tr, xó hi cn t xõy tr s, * Ngi chuyn nhng QSD vi t cỏch bờn bỏn: cú th l h gia ỡnh bỏn t nụng nghip, t ; cú th l doanh nghip bỏn mt bng kinh doanh; cú th l cỏc phỏp nhõn bỏn t cựng vi tr s ca h Thm c quan nh cú th bỏn QSD cụng * Cỏc t chc to lp v dch v th trng l cỏc sn giao dch bt ng sn, cỏc t chc cung ng dch v h tr nh t chc nh giỏ QSD, t chc cho vay th chp t, t chc cung cp thụng tin th trng, thụng tin liờn quan n tha t 2.1.3 c im ca th trng quyn s dng t Th nht, TTQSD l th trng khụng hon ho, ũi hi phi cú s iu tit rt cao ca Nh nc Th hai, t thuc SHTD Th ba, TTQSD mang tớnh cht vựng a lý v khu vc sõu sc Th t, s tỏch bit gia hng húa giao dch v a im giao dch Th nm, TTQSD l th trng giao dch cỏc quyn v li ớch cha ng ú Th sỏu, 11 Chng THC TRNG TH TRNG QUYN S DNG T CNG HềA DN CH NHN DN LO 3.1 QU TRèNH HèNH THNH TH TRNG QUYN S DNG T CNG HềA DN CH NHN DN LO 3.1.1 Nhng tỏc ng kinh t - xó hi n quỏ trỡnh hỡnh thnh th trng quyn s dng t Cng hũa Dõn ch Nhõn dõn Lo 3.1.1.1 Tng trng, chuyn dch c cu kinh t v õu t phỏt trin Nhng nm gn õy nn kinh t Lo ó tng trng tng i n nh, GDP tng trung bỡnh 7,8-8%/nm Thu nhp bỡnh quõn u ngi t c mc 1.970 USD/u ngi C cu kinh t chuyn dch theo hng CHH, HH 3.1.1.2 Dõn s, phong tc quỏn tỏc ng n th trng quyn s dng t Cng hũa Dõn ch Nhõn dõn Lo Dõn s, CHDCND Lo cú khong 6,9 triu ngi vo nm 2015, vi mt dõn s khong 27 ngi/km2, phõn b khụng u gia cỏc tnh, vựng Vic dõn s tng khỏ nhanh nhng nm qua, ó to nhu cu v t phc v cho sinh hot () v sn xut kinh doanh ngy cng tng Phong tc quỏn v truyn thng nh hng trc tip vo cỏch tin hnh thc hin cỏc giao dch QSD trờn th trng quyn s dung t 3.1.1.3 Hi nhp kinh t quc t tỏc ng n th trng quyn s dng t Cng hũa Dõn ch Nhõn dõn Lo Cng hũa Dõn ch Nhõn dõn Lo ang quỏ trỡnh hi nhp kinh t khu vc v quc t vi vic ký kt hip nh song phng v kinh t, thng mi vi 15 nc v tham gia khung hp tỏc thng mi a phng, tr thnh thnh viờn ca t chc thng mi th gii cho nờn hi nhp kinh t quc t v ang tỏc ng lm tng ngun cu QSD phc v vo xõy dng Nh mỏy, Trung tõm thng mi, sn xut nụng nghip, khoỏng sn, nng lng.v.v 3.1.2 Quỏ trỡnh nhn thc v hng húa quyn s dng t 3.1.2.1 Giai on trc i mi 1986 Giai on trc nm 1986 l giai on thc hin c ch kinh t trung quan liờu bao cp, sn xut hng húa cũn hn ch, cỏc loi th trng cũn hn ch, vic trao i mua bỏn quyn s dng t cha c bn n, 12 cho nờn th trng quyn s dng t giai on ny cha iu kin hỡnh thnh, phỏt trin c c s nhn thc v thc tin, Nh nc ch ban hnh cỏc bn nhm qun lý t m thụi 3.1.2.2 Giai on t nm 1986 n Nm 1986 Chớnh ph nc CHDCND Lo ó chuyn t c ch k hoch húa sang c ch mi Nh nc ó to mi trng cho cỏc loi th trng phỏt trin, ú cú TTQSD bng vic ban hnh nhiu bn phỏp lý, nh: Ngh nh s 99/TTg, ngy 19/12/1993 v t ai, Ngh nh s 42/TTg, ngy 11/3/1994 nhm tin hnh thớ im D ỏn cp giy chng nhn QSD v n nm 1997 Quc hi ó thụng qua Lut t u tiờn ca Lo v sa i b sung vo nm 2003 Nh nc hon thin b mỏy qun lý t ai, xõy dng v ban hnh nhiu bn phỏp lut nhm hon thin cỏc chớnh sỏch v t nhm to iu kin cho TTQSD phỏt trin 3.2 THC TRNG CUNG, CU V S HèNH THNH GI C TH TRNG QUYN S DNG T CNG HềA DN CH NHN DN LO 3.2.1 Quỏ trỡnh hỡnh thnh ch th quyn s dng t thụng qua hp thc húa quyn s dng t bng vic cp giy chng nhn quyn s dng t Nhm to iu kin cho TTQSD phỏt trin v nõng cao hiu qu s dng t, lm cho ngi s dng t yờn tõm u t sn xut trờn mnh t ca mỡnh v hp thc húa QSD, nm 1994 Chớnh ph ó bt u trin khai D ỏn cp giy chng nhn QSD n nay, ó tin hnh ng ký v cp c 895.619 giy chng nhn QSD cho h gia ỡnh, cỏ nhõn v t chc iu tra lm rừ ngun ngc ca t v lp h s a chớnh c hn triu tha t, vi din tớch 43.167.445.453 vuụng Tuy nhiờn, cụng tỏc cp giy chng nhn QSD nhng nm qua so vi nhu cu thc tin thỡ cũn chm, ch yu c cp cỏc thnh ph, cỏc th trn cha bao trựm c ht n vựng nụng thụn, giy chng nhn QSD, bn a chớnh c ch y l t xõy dng, t nh , vic ny nh hng khụng nh n s phỏt trin ca TTQSD nhỏt l TTQSD nụng nghip 3.2.2 Cung, cu v s hỡnh thnh giỏ c quyn s dng t nụng nghip trờn th trng quyn s dng t i vi t nụng nghip, ngun cung ch yu l ngun cung t phớa Nh nc Nh nc thc hin vic giao t, giao rng cho t chc, cỏ 13 nhõn, h gia ỡnh theo hn mc khụng thu tin, ch thu thu s dng t K t nm 1994 n nay, ó giao t, giao rng cho nhõn dõn qun lý v s dng c 7.130 Bn (trong 10.868 Bn c nc), cú 443.523 gia ỡnh c giao, giao t NN cho nhõn dõn tin hnh sn xut 4.215.760 ha, giao cho cp Bn qun lý v s dng 6.649.524 Nh nc cho cỏc t chc, h gia ỡnh cỏ nhõn thuờ t s dng vo cỏc mc ớch sn xut kinh doanh, hỡnh thc Nh nc cho thuờ hoc tụ nhng t cụng ó bt u t cú Lut t Giai on nm 20002010 cú 533 hp ng thuờ hoc tụ nhng t t Nh nc vi din tớch 365.038 ha, ú din tớch trng cao su 234.042 ha, t nm 2011 2015, mt s d ỏn s dng nụng nghip ó dc tip tc ký kt thờm 25 d ỏn cho trng trt, chn nuụi, vi tng din tớch 110.728 Ngoi ra, cỏc h gia ỡnh cũn tham gia vo ngun cung quyn s dng t nụng nghip vi hỡnh thc gúp bng quyn s dng t vo cỏc d ỏn nụng nghip (hỡnh thc 2+3: t v lao ng l ca h gia ỡnh; cũn vn, khoa hc - k thut v th trng l ca doanh nghip; hinh thc 1+4: t l ca h gia ỡnh cũn lao ng, vn, khoa hc k thut v th trng l ca doanh nghip), tớnh n thi im hin ti, cú khong gn 60 d ỏn thc hin theo hỡnh thc ny vi tng din tớch gúp hn 70.000 Giỏ c QSD cho thuờ hoc tụ nhng t cụng sn xut nụng nghip c nh nc quy nh ti Sc lnh s 02/CTN, ngy 18/11/2009 ca Ch tch nc Tuy nhiờn, trờn thi trng cho thuờ hoc tụ nhng t cụng mt s tn ti bt cp, cũn xy ra, tỡnh trng nhiu d ỏn thuờ hoc tụ nhng t s dng t khụng ỳng vi quyt nh giao t, cho thuờ t nh hng n quy hoch chung cng nh nhiu bt cp khỏc Vic s dng t ca cỏc doanh nghip thuờ hoc tụ nhng t cng cú nhiu sai phm, nh s dng t khụng ỳng mc ớch c giao, sai din tớch, v trớ, khụng ỳng tin , khụng s dng t hoc b hoang 3.2.3 Cung, cu v s hỡnh thnh giỏ c quyn s dng t phi nụng nghip trờn th trng quyn s dng t * i vi quyn s dng m nh nc cho thuờ v tụ nhng õt Giai on t 2000-2010 c nc cú 1.602 hp ng thuờ hoc tụ nhng t quyn s dng t phi nụng nghip Trong ú Ngnh cụng 14 nghip 294 hp ng, khoỏng sn 377 hp ng, dch v 188 hp ng, Cụng chớnh v ti 66 hp ng, Du lch 37 hp ng, Xõy dng 422 hp ng, Thng mi 148 hp ng, Nng lng 10 hp ng d ỏn v 60 hp ng d ỏn cha xỏc nh c, vi tng din tớch 1.282.026 (din tớch cho thuờ l 1.836 v v hỡnh thc khỏc 8.276 ha); Giai on t 2011-2015, Nh nc v ó ký kt vi t nhõn v ngoi nc 31 hp ng thuờ hoc tụ nhng t, ú, cú D ỏn khu cụng nghip v ch bin 10 d ỏn, xõy dng cụng s v phỏt trin khu du lch d ỏn v 19 d ỏn thy in, vi tng din tớch giai on ny l hn 13.828 Giỏ c cho thuờ hoc tụ nhng c quy nh bi Nh nc, cho nờn cung v cu khụng nh hng n mc giỏ Mc giỏ thay i theo tng khu vc Thớ d, giỏ cho thuờ hoc tụ nhng t lm cụng trỡnh cụng nghip thuc khu vc I l t 100-1.000 USD/ha, khu vc II l t 2002.000 USD/ha v khu vc III l t 300-3.000 USD/ha; D ỏn dch v h nh thuc khu vc I l t 100-5.000 USD/ha, khu vc II l t 30030.000 USD/ha v khu vc III l t 500-70.000 USD/ha; Cũn vi D ỏn khai thỏc khoỏng sn s dao ng t 20-70 USD/ha/nm * Quan h cung, cu, giỏ c QSD i vi cỏc loi t Lut t nm 1997 sa i b sung 2003 ó cho phộp cỏc h gia ỡnh, cỏ nhõn c chuyn nhng v nhn chuyn nhng quyn s dng t, theo cỏch hiu ca ngi dõn l mua bỏn t (mua bỏn QSD) Theo s liu cụng b chớnh thc ca B Ti nguyờn v Mụi trng vic chuyn nhng, mua bỏn QSD din khỏ sụi ni, nht l cỏc tnh/thnh ln nh Th ụ Viờng Chn vi 5.047 lt ng ký chuyn nhng, mua bỏn vo nm 2014 v nm 2015 l 4.942 lt, Tnh Chm Pa Sc vi 992 lt ng ký vo nm 2014 v 774 lt vo nm 2015; tnh Sa Vn Na Kht vi 876 lt vo nm 2014 v 930 lt vo nm 2015 Cựng vi nn kinh t phỏt trin n nh v s gia tng dõn s, ó lm tng nhu cu s dng t, nht l thnh th v cỏc thnh ph ln, lm vi giỏ c QSD khụng ngng tng lờn, giỏ th trng ngy cng chờnh lch ln so vi giỏ Nh nc Ngoi ra, giỏ c QSD cũn cú s khỏc gia cỏc vựng min, tựy thuc vo trỡnh phỏt trin KT-XH ca cỏc tnh, thnh v mt dõn s 15 3.2.4 Thc trng th chp quyn s dng t Theo quy nh ca Lut t nm 2003, quyn s dng ca cỏc h gia ỡnh, cỏ nhõn, cỏc t chc c Nh nc giao t cú thu tin s dng t thỡ cú quyn th chp, bo lónh v cho vay Nm 2014 ó cú 14.786 trng hp bo lónh, th chp bng QSD, ú cỏc tnh / thnh cú th chp QSD nhiu nht l cỏc tnh ang phỏt trin v NN v thnh ph ln nh: th ụ Viờng Chn cú 3.343 trng hp (chim khong 23%), Xiờng Khong 1.376 trng hp (chim khong 9%), Luõng Nm Tha 1.239 trng hp (chim khong 8%) v Xa La Vn 1.109 trng hp (chim khong 8%) Tuy nhiờn, vic cp giy chng nhn quyn s dng t cũn chm, vy th trng giao dch th chp bt ng sn gn lin vi th chp giỏ tr quyn s dng t cũn gp nhiu khú khn hn ch 3.3 THC TRNG QUN Lí NH NC I VI TH TRNG QUYN S DNG T CNG HềA DN CH NHN DN LO 3.3.1 Nh nc to khung phỏp lý thớch ng vi nguyờn tc th trng Nhm bo m cho t c s dng hiu qu, tng bc hon thin khung phỏp lý cho TTQSD phỏt trin, Nh nc ó ban hnh nhiu bn phỏp lý nh: Hin phỏp nm 1992, sa i b sung nm 2003 v 2015; Lut t 1997, sa i b sung nm 2003 v cỏc B lut khỏc liờn quan Cỏc bn Lut v di lut nờu trờn l nhm iu chnh mi quan h quan h t ai, a quan h t vo qun lý bng phỏp lut v tng bc hon thin mụi trng cho TTQSD phỏt trin Tuy nhiờn, hot ng to khung phỏp lý cho TTQSD phỏt trin ca Nh nc Lo thi gian qua cũn tn ti mt s hn ch bt cp nh: Nhỡn chung Lut t i kp thi, nhng mt s bn hng dn thi hnh li chm c bn hnh, chm sa i; Cỏc bn phỏp lý lnh vc t cha theo kp thc tin, cha ỏp ng c ch trng chớnh sỏch ca ng v Nh nc qun lý t phc v phỏt trin KT-XH t nc 3.3.2 Cụng tỏc quy hoch, k hoch s dng t ca Nh nc Cụng tỏc quy hoch v k hoch s dng t Lo hin nay, v c bn cú th ỏp ng c nhu cu phỏt trin KT-XH hin ti n c 16 nc cú ó cú quy hoch s dng t cp bn 3.779/8.854 bn, chim 43,2%; cp huyn c 55/148 huyn, chim 37,1%; hon thnh quy hoch s dng t cho 13 c khu kinh t vi tng din tớch khong 19.499 Tuy vy, so vi nhu cu phỏt trin kinh t - xó hi, cụng tỏc quy hoch cũn chm chp, hin ti cha cú Tng quy hoch y , hon chnh cp quc gia Mt s quy hoch hin cú cha phi l quy hoch tng th, ch l quy hoch theo vựng, lnh vc, cha to c s thng nht ng b gia quy hoch v phỏt trin KT-XH 3.3.3 Nng lc ca b mỏy qun lý nh nc liờn quan n th trng quyn s dng t Nhm ỏp ng nhu cu phỏt trin ca TTQSD, cng nhu cu nõng cao hiu qu s dng t bng vic cng c v kin ton b mỏy qun lý t Tuy vy, cha ỏp ng c yờu cu thc tin, phong cỏch lm vic cha bo m tớnh khoa hc, cũn thiu cỏn b c v s lng v cht lng nht l cỏn b chuyờn trỏch v cụng tỏc giao dch, cho nờn vic qun lý TTQSD cha thc s i vo khuụn kh, cha c iu tit tt bng chớnh sỏch cỏc bn phỏp lut hin hnh 3.3.4 Thc trng hot ng kim tra, giỏm sỏt v x lý tranh chp trờn th trng quyn s dng t Trong nhng nm qua, qua cụng tỏc kim tra ó phỏt hin khụng ớt cỏc cụng trỡnh, d ỏn s dng t khụng ỳng vi quy phm phỏp lut, khụng ỳng vi hp ng thuờ hoc tụ nhng t dn n tranh chp t Nu tớnh t trin khai thc thi Lut t 2003 n (2015), cỏc tnh, thnh ph ó tin hnh 7.536 cuc thnh tra, phỏt hin 21.310 trng hp vi phm phỏp lut t v x lý 39.131 v Trong giai on t nm 2011-2015 ó cú khong 284 trng hp tranh chp t gi lờn Tũa ỏn nhõn dõn ti cao x lý, ú gii quyt xong 181 trng hp, vic ny th hin rừ tớnh phc tp, nan di ca tranh chp t Tuy nhiờn, cng cú th nhỡn nhn rng cụng tỏc kim tr, giỏm sỏt, x lý cỏc tranh chp cha ỏp ng c yờu cu thc t, thi hn gii quyt khiu ni cũn kộo di, tỡnh trng n th tn ng quỏ hn gii quyt, cha c khỏc phc trit Cỏc v tranh chp, khiu ni, t cỏo lnh vc bi thng, gii ta v tỏi nh c l ch yu gõy bc xỳc ln dõn 17 3.3.5 Nh nc qun lý th trng quyn s dng t bng vic tham gia vo th trng vi t cỏch l ngi mua v ngi bỏn S tham gia mua, bỏn QSD ca c quan nh nc vo trờn TTQSD c th hin ch yu trờn cỏc vai trũ: ngi cung t ln nht trờn th trng s cp vi t cỏch c quan giao t (cú thu tin v khụng thu tin s dng t) v c quan thu hi t (theo giỏ nh nc i ụi vi chớnh sỏch n bự, h tr tng thớch) Theo bn phỏp lut v t hin hnh, thỡ Chớnh ph, B Ti nguyờn v Mụi trng, s Ti nguyờn v Mụi trng tnh/thnh cú quyn cho cỏ nhõn hoc cỏc t chc thuờ hoc tụ nhng t cụng theo phm vi quyn hn ca mỡnh Nh nc cũn cú th tham gia TTQSD vi t cỏch l ngi thỳc y TTQSD phỏt trin thụng qua s dng cỏc ũn by kinh t iu tit quan h cung, cu v giỏ c QSD 3.4 NHNG VN T RA I VI TH TRNG QUYN S DNG T CNG HềA DN CH NHN DN LO 3.4.1 Nhn thc cha y v ch s hu ton dõn v t Trờn thc t, s hnh ch SHTD v t CHDCND Lo thi gian qua ó cú nhiu kt qu tớch cc, song cng bc l nhng hn ch v tiờu cc, nht l tỡnh trng lm dng, tham nhng, s dng kộm hiu qu v lóng phớ t Cú nhng a phng ó ký quyt nh giao t cho nh u t vt quỏ thi hn cho thuờ hoc tụ nhng t c quy nh lut phỏp iu ny cnh bỏo rng, ch s hu t d b nh ot bng quyt nh hnh chớnh s to c hi cho nhúm li ớch 3.4.2 S bt cp v nng lc qun lý nh nc i vi th trng quyn s dng t - B mỏy qun lý t c thnh lp thng nht t Trung ng n c s, nhng cha quy nh rừ v quyn hn ca Nh nc vi t cỏch l c quan i din cho ch s hu ton dõn v t ai, dn ti cụng tỏc qun lý Nh nc gp nhiu khú khn, nhng ngi tham gia vo th trng quyn s dng t khú thc hin cỏc th tc chuyn nhng, mua bỏn T ú, nhiu trng hp mua bỏn trao tay, khụng chớnh thc khin cho cỏc c quan qun lý khú theo dừi, qun lý, kim soỏt hiu qu - Cỏc bn phỏp lý ca TTQSD mc dự tng bc hon thin, b sung sa i nhng cũn nhiu bt cp cn c sa i b 18 sung, nhiu bn ụi chng chộo, phc cho ngi s dng, khú ỏp dng gii quyt cỏc liờn quan n th trng QSD - Ti chớnh t v th trng bt ng sn din bin phc tp, khú kim soỏt - Cụng tỏc nh giỏ t cha ỏp ng kp yờu cu thc tin - Cụng tỏc tra, kim tra vic qun lý, s dng t cha ỏp ng c yờu cu ca tỡnh hỡnh mi - Quy hoch cũn b ng v cha khoa hc, cha ỏp ng c yờu cu phỏt trin th trng quyn s dng t, cht lng lp quy hoch, k hoch s dng t cỏc a phng cú nhiu tin b nhng thc s cha t yờu cu ra; Quy hoch thiu tớnh kh thi Nhiu a phng cha coi trng nguyờn tc dõn ch v cụng khai cụng tỏc quy hoch t ai, thm cũn giu quy hoch hoc thụng tin sai ni dung quy hoch; Cụng tỏc qun lý Nh nc i vi vic thc hin quy hoch s dng t cũn nhiu yu kộm - Vic cp giy chng nhn quyn s dng t cũn chm vi nhiu th tc rm r, h thng ng ký quyn s dng t hin cũn mang tớnh th cụng, thc hin thiu thng nht cỏc a phng 3.4.3 Tớnh minh bch thp ca th trng quyn s dng t Cng hũa Dõn ch Nhõn dõn Lo Thc trng thụng tin v th trng thua thit thng v bờn nhn chuyn nhng, thụng tin th trng cng nh thụng tin tip cn th trng cũn cha minh bch, cụng tỏc d bỏo cũn nhiu hn ch Th trng quyn s dng t hin cũn thiu cụng khai, minh bch dn n nhiu tiờu cc, phin h, sỏch nhiu ó nh hng n quyn v li ớch chớnh ỏng ca nhõn dõn v to tõm lý khụng tin tng i vi cỏc quy nh ca h thng phỏp lut 3.4.4 Cũn nhiu bt cp vic thu hi quyn s dng t ca Nh nc Cha gii quyt tt mi quan h gia quyn ca Nh nc vi t cỏch l i din SHTD v t v quyn ca ngi s dng t ó c phỏp lut cụng nhn; Cha gii quyt tt mi quan h gia li ớch ca xó hi vi li ớch ca nhng ngi cú t b thu hi, gia nh u t cn s dng t vi ngi cú t b thu hi; Khụng chp hnh ỳng cỏc quy nh ca Nh nc v trỡnh t, th tc thu hi t, bi thng, h tr, tỏi nh c nh thụng bỏo gii phúng mt bng 19 T nhng t nờu trờn lun ỏn cho rng nguyờn nhõn ca thc trng ú l: Th nht, nhn thc cha ỳng v s hu ton dõn v t Th hai, vic tuyờn truyn, ph bin chớnh sỏch phỏp lut v t ca cỏc c quan cú trỏch nhim cha tt, cha thng xuyờn, liờn tc Th ba, mt s ch trng, chớnh sỏch ln rt quan trng ca ng v t cha c th ch húa, c th húa Th t, b mỏy qun lý t cha khoa hc; nng lc, trỡnh , phm cht ca i ng cỏn b qun lý t cũn nhiu bt cp Th nm, chm tng kt lm rừ nhiu lý lun v qun lý t iu kin nn kinh t th trng nh hng XHCN Th sỏu, quỏn nhn thc ca cỏc ch th s dng t cũn cha thớch hp vi nn kinh t th trng phỏt trin Chng QUAN IM V GII PHP PHT TRIN TH TRNG QUYN S DNG T CNG HềA DN CH NHN DN LO GIAI ON TI NM 2025 V TM NHèN 2030 4.1 D BO XU HNG PHT TRIN V NHNG QUAN IM V PHT TRIN TH TRNG QUYN S DNG T CNG HềA DN CH NHN DN LO GIAI ON TI NM 2025 V TM NHèN 2030 4.1.1 D bỏo xu hng phỏt trin ca th trng quyn s dng t n nm 2025 v tm nhỡn n nm 2030 Theo tm nhỡn phỏt trin kinh t - xó hi ca Lo, n nm 2020 dõn s Lo s cú khong 7,3 triu ngi, nm 2025 s l 7,96 triu ngi v 8,5 triu ngi vo 2030 Tt nhiờn nú s tỏc ng trc tip v giỏn tip n TTQSD theo xu hng: Giỏ c QSD t s tip tc tng; Dõn c thnh ph tng nhanh, yờu cu lng v din tớch t ln xõy dng h thng kt cu h tng ụ th; t nụng nghip cng cú giỏ, s tỏc ng n vic s dng t nụng nghip hiu qu hn; Cnh tranh s dng t gia cỏc nhu cu khỏc s tỏc ng n s bin ng ca nhu cu s dng t 20 4.1.2 Quan im phỏt trin th trng quyn s dng t Th nht, phỏt trin th trng quyn s dng t phi xut phỏt t yờu cu phỏt trin lc lng sn xut, to iu kin y mnh cụng nghip húa hin i húa t nc Th hai, phỏt trin th trng quyn s dng t phi trờn c s t l thuc s hu ton dõn, Nh nc thng nht qun lý, Nh nc giao quyn s dng t cho cỏc cỏ nhõn, t chc kinh t - xó hi theo phỏp lut Th ba, phỏt trin th trng quyn s dng t nhm khuyn khớch mi i tng cú quyn s dng t - s dng t tit kim hiu qu v bn vng Th t, phỏt trin th trng quyn s dng t phi m bo n nh chớnh tr - xó hi v bo v li ớch quc gia Th nm, phỏt trin th trng quyn s dng t phi m bo li ớch ca ch s hu v ngi s dng t 4.2 GII PHP PHT TRIN TH TRNG QUYN S DNG T CNG HềA DN CH NHN DN LO GIAI ON TI NM 2025 TM NHèN 2030 4.2.1 Th ch húa ch s hu ton dõn v t theo hng phõn nh rừ quyn ca ngi s hu v quyn ca ngi s dng Th nht, tip tc khng nh ch s hu ton dõn v t CHDCND Lo tt yu khỏch quan Th hai, tip tc phỏt trin cỏc u im ca ch nh SHTD v t Th ba, phõn chia quyn i vi t gia ch th khỏc xó hi Th t, phõn chia quyn nng gia Nh nc v ngi s dng t theo nguyờn tc t l thuc s hu ca ton th cụng dõn Lo 4.2.2 Nõng cao nng lc qun lý Nh nc i vi th trng quyn s dng t Cng hũa Dõn ch Nhõn dõn Lo 4.2.2.1 Hon thin phỏp lut v t phự hp vi iu kin phỏt trin th trng quyn s dng t Th nht, sa i b sung Lut t 2003 lm cho lut t bao quỏt c y cỏc qun lý v s dng t nn kinh t 21 th trng nh hng xó hi ch ngha; Th hai, cn lm rừ ni dung ca Nh nc qun lý t vi t cỏc l c quan cụng quyn; Th ba, cn r soỏt cỏc bn di lut v hng dn thi hnh lut nhm loi b nhng bn quỏ lc hu, trỏnh s lm dng ca cỏc cụng chc bin cht; Th t, cn iu chnh to s ng b v cỏc lut liờn quan n ti chớnh, ti sn, hot ng ngõn hng, ; Th nm, cn nhanh chúng hon thin c s phỏp lý cho s hnh ca TTQSD 4.2.2.2 Cng c cỏc c quan thc thi phỏp lut v qun lý nh nc lnh vc t Th nht, kin ton cỏc c quan qun lý t ca Nh nc c Trung ng v a phng Th hai, nõng cao trỡnh , bn lnh, phm cht ca cỏn b qun lý nh nc v t 4.2.2.3 Hon thin cỏc chớnh sỏch liờn quan n th trng quyn s dng t Th nht, sa i chớnh sỏch thu i vi quyn s dng t v giao dch quyn s dng t Th hai, hon thin chớnh sỏch giỏ c quyn s dng t Th ba, xõy dng mt th ch ti chớnh TTQSD lnh mnh 4.2.2.4 Kim tra, giỏm sỏt v x lý tranh chp trờn th trng quyn s dng t - Tng cng kim tra, giỏm sỏt trờn th trng quyn s dng t Nh nc nờn kim tra thng xuyờn vic s dng t, bo m vic s dng t c thc hin nghiờm tỳc; ng thi cn quan tõm n cụng tỏc hu kim i vi cỏc d ỏn, cụng trỡnh sau c giao t, cho thuờ t - i mi quy trỡnh gii quyt tranh chp v cụng tỏc gii quyt khiu ni, t cỏo t ai, nõng cao nng lc cho i ng cỏn b, cụng chc gii quyt tranh chp t Trong cụng tỏc gii quyt khiu ni, t cỏo v t ai, ngi cú quyn gii quyt phi trc tip tip dõn, trỏnh tỡnh trng ngi cú quyn khụng khụng tip dõn, ngi tip dõn li khụng cú quyn, t ú ựi y, nộ trỏnh, vũng vo, gõy bc xỳc nhõn dõn i ng cỏn 22 b lm cụng tỏc tip dõn, gii quyt cỏc khiu ni, t cỏo lnh vc t phi phi nm vng kin thc phỏp ng thi, cn nõng cao trỏch nhim ca tra cỏc cp quỏ trỡnh tra, xỏc minh khiu ni, t cỏo v t 4.2.3 Hon thin quy hoch, k hoch s dng t v cp giy chng nhn quyn s dng t nhm thỳc y th trng quyn s dng t phỏt trin 4.2.3.1 Nõng cao cht lng v k lut tuõn th quy hoch v k hoch s dng t Nõng cao trỡnh quy hoch, k hoch s dng t ca c quan chc nng qun lý t ca Nh nc; y nhanh vic lp, thm nh v phờ duyt quy hoch chi tit trờn c s quy hoch chung, quy hoch nụng thụn mi (theo tiờu chun xõy); ng thi cn tng cng k lut thc thi quy hoch, k hoch s dng t bng cỏc bin phỏp kim tra, giỏm sỏt v ch ti phự hp 4.2.3.2 y nhanh tin cp giy chng nhn quyn s dng t, lp v qun lý bn t y nhanh tin giao t v cp giy chng nhn quyn s dng t, cn i mi cụng tỏc cp giy chng nhn quyn s dng t theo hng: Thay i quan nim v cp giy chng nhn QSD; Gim thiu th tc, thi gian v chi phớ ng ký giao dch; C quan qun lý t cn u tiờn ngi v thi gian nhanh chúng hon thnh dt im cụng tỏc giao t v cp giy chng nhn quyn s dng t; u t ỳng mc cho cụng tỏc lp v qun lý bn t 4.2.3.3 Lu tr y v cho phộp tip cn t i vi cỏc thụng tin v t Cn phi s dng phng phỏp xỏc nh v chng thc mt cỏch cú h thng cỏc QSD c th Thnh lp nhúm chuyờn nghip o c bn v cung cp ti liu v QSD Bt k tranh chp phỏt sinh no cng u c tt c nhng ngi liờn quan gii quyt ti ch Cho n 23 khụng cũn thụng bỏo tranh chp no c ghi nhn mnh t ny, thỡ QSD s c cụng nhn Trong thi gian ti trung y mnh cụng tỏc quy hoch chi tit cú c s qun lý v thỳc y hot ng ca th trng bt ng sn 4.2.4 Phỏt trin cỏc dch v h tr th trng quyn s dng t Cng hũa Dõn ch Nhõn dõn Lo Mt l, khuyn khớch phỏt trin cỏc trung tõm giao dch bt ng sn Hai l, to iu kin thnh lp v hnh cỏc t chc t v thm nh giỏ c QSD Ba l, to iu kin hỡnh thnh cỏc t chc h tr khỏc trờn th trng quyn s dng t Bn l, phỏt trin h thng thụng tin quyn s dng t KT LUN t l ti nguyờn quý giỏ ca quc gia phi c phỏt huy ti a nng lc vo tng trng, phỏt trin kinh t, ci thin i sng ca nhõn dõn Trong mụi trng kinh t th trng, t khụng ch l ngun lc ca tng trng v phỏt trin, m cũn l ti sn cú giỏ tr ln ca cỏ nhõn, gia ỡnh, t chc kinh t, t chc chớnh tr, xó hi Vi tm quan trng ca ti sn c bit ny, chớnh sỏch t ai, th trng bt ng sn, th trng quyn s dng t v nhiu ti khỏc liờn quan n t ó tr thnh i tng nghiờn cu ca gii nh khoa hc, kt qu nghiờn cu ó lm sỏng t v phong phỳ thờm kho tng lý lun v t Vi ch SHTD v t quyn s hu t cú s phõn chia vic thc hnh quyn s hu gia ngi s dng t v Nh nc, tc l Nh nc vi t cỏch l i din cho ch s hu ó giao cho ngi dõn quyn s dng cựng vi cỏc quyn nng theo lut nh, ú l cỏc quyn trao i, chuyn nhng, cho thuờ, th chp, v t ú QSD ó tr thnh hng húa c trao i mua bỏn trờn th trng quyn s dng t Th trng quyn s dng t cú vai trũ to ln vic phõn b ngun lc 24 t ai, nõng cao hiu qu s dng t, gúp phn hon thin kinh t th trng nh hng xó hi ch ngha TTQSD c hỡnh thnh vi cỏc yu t cu thnh v nh hng bi nhiu nhõn t khỏc Sau 30 nm i mi, cựng vi cỏc loi th trng khỏc, TTQSD CHDCND Lo ang quỏ trỡnh hỡnh thnh v phỏt trin, quan h cung cu, giỏ c cỏc loi t ó to nờn th trng quyn s dng t nụng nghip v phi nụng nghip hot ng khỏ sụi ng Nh nc ngy cng th hin vai trũ quan trng vic qun lý th trng quyn s dng t vi vic hon thin cỏc mụi trng cho th trng phỏt trin Tuy t c nhiu thnh tu, nhng cũn mt s t tip tc tỡm tũi gii phỏp hu hiu nht gii quyt Da trờn c s lý lun v thc tin, lun ỏn ó cú d bỏo xu hng ng ca th trng quyn s dng t CHDCND Lo thi gian ti, a nhng quan im v xut nhng gii phỏp mang tớnh c thự nhm phỏt trin th trng quyn s dng t CHDCND Lo thi gian ti Vi tớnh phc ca t v mc nghiờn cu cũn hn ch, tỏc gi lun ỏn mong mun nhn c s tham gia gúp ý ca cỏc nh khoa hc v ngoi nc DANH MC CễNG TRèNH TC GI CễNG B LIấN QUAN N LUN N Daosavanh KHEUAMYXAY (2014), Chớnh sỏch t iu kin hi nhp nc ta hin nay, Tp Lý lun Chớnh tr - Hnh chớnh, (04), tr.23-29 Daosavanh KHEUAMYXAY (2015), Quỏ trỡnh hỡnh thnh v phỏt trin tr trng quyn s dng t Vit Nam v Trung Quc - Kinh nghim i vi Lo Tp Kinh t v Qun lý, (15), tr.57-60 Daosavanh KHEUAMYXAY (2016), Hon thin th ch phỏt trin tr trng quyn s dng t CHDCND Lo Tp Kinh t v Qun lý, (17), tr.70-72 Daosavanh KHEUAMYXAY (2016), Th trng quyn s dng t Lo - Thc trng v gii phỏp Tp Lý lun chớnh tr, (3), tr.107-111 [...]... luật đất đai để tránh tình trạng cán bộ lợi dụng chức quyền để chục lợi; Thứ tư, tăng cường giáo dục, nâng cao kiến thức và ý thức chấp hành pháp luật của nhân dân nhất là các văn bản pháp luật về đất đai 11 Chương 3 THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỘNG HÒA DÂN CHỦ NHÂN DÂN LÀO 3.1 QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỘNG HÒA DÂN CHỦ NHÂN DÂN LÀO 3.1.1 Những tác động kinh tế. .. triển thị trường quyền sử dụng đất nhằm khuyến khích mọi đối tượng có quyền sử dụng đất - sử dụng đất tiết kiệm hiệu quả và bền vững Thứ tư, phát triển thị trường quyền sử dụng đất phải đảm bảo ổn định chính trị - xã hội và bảo vệ lợi ích quốc gia Thứ năm, phát triển thị trường quyền sử dụng đất phải đảm bảo lợi ích của chủ sở hữu và người sử dụng đất 4.2 GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT... hiện các giao dịch QSDĐ trên thị trường quyền sử dung đất 3.1.1.3 Hội nhập kinh tế quốc tế tác động đến thị trường quyền sử dụng đất ở Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào đang trong quá trình hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế với việc ký kết hiệp định song phương về kinh tế, thương mại với 15 nước và tham gia khung hợp tác thương mại đa phương, trở thành thành viên của tổ chức... nghiệp và đô thị 2.3 KINH NGHIỆM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM VÀ TRUNG QUỐC - BÀI HỌC ĐỐI VỚI CỘNG HÒA DÂN CHỦ NHÂN DÂN LÀO Luận án đã nghiên cứu kinh nghiệm phát triển thị trường quyền sử dụng đất của Việt Nam và Trung quốc và rút ra cho Cộng hòa dân chủ nhân dân Lào một số bài học như sau: * Những bài học thành công Một là, cần phát triển mạnh hệ thống lý luận về thị trường QSDĐ,... chính sách liên quan đến thị trường quyền sử dụng đất Thứ nhất, sửa đổi chính sách thuế đối với quyền sử dụng đất và giao dịch quyền sử dụng đất Thứ hai, hoàn thiện chính sách giá cả quyền sử dụng đất Thứ ba, xây dựng một thể chế tài chính TTQSDĐ lành mạnh 4.2.2.4 Kiểm tra, giám sát và xử lý tranh chấp trên thị trường quyền sử dụng đất - Tăng cường kiểm tra, giám sát trên thị trường quyền sử dụng đất. .. THÀNH GIÁ CẢ THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐÂT Ở CỘNG HÒA DÂN CHỦ NHÂN DÂN LÀO 3.2.1 Quá trình hình thành chủ thể quyền sử dụng đất thông qua hợp thức hóa quyền sử dụng đất bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nhằm tạo điều kiện cho TTQSDĐ phát triển và nâng cao hiệu quả sử dụng đất, làm cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư sản xuất trên mảnh đất của mình và hợp thức hóa QSDĐ, năm 1994 Chính phủ... đai giữa chủ thể khác nhau trong xã hội Thứ tư, phân chia quyền năng giữa Nhà nước và người sử dụng đất theo nguyên tắc đất đai là thuộc sở hữu của toàn thể công dân Lào 4.2.2 Nâng cao năng lực quản lý Nhà nước đối với thị trường quyền sử dụng đất ở Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào 4.2.2.1 Hoàn thiện pháp luật về đất đai phù hợp với điều kiện phát triển thị trường quyền sử dụng đất Thứ nhất, sửa đổi bổ... của đội ngũ cán bộ quản lý đất đai còn nhiều bất cập Thứ năm, chậm tổng kết để làm rõ nhiều vấn đề lý luận về quản lý đất đai trong điều kiện nền kinh tế thị trường định hướng XHCN Thứ sáu, tập quán nhận thức của các chủ thể sử dụng đất còn chưa thích hợp với nến kinh tế thị trường phát triển Chương 4 QUAN ĐIỂM VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỘNG HÒA DÂN CHỦ NHÂN DÂN LÀO GIAI ĐOẠN... phát triển thị trường quyền sử dụng đất Thứ nhất, phát triển thị trường quyền sử dụng đất phải xuất phát từ yêu cầu phát triển lực lượng sản xuất, tạo điều kiện đẩy mạnh công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước Thứ hai, phát triển thị trường quyền sử dụng đất phải trên cơ sở đất đai là thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho các cá nhân, tổ chức kinh tế - xã... cho chủ sở hữu đã giao cho người dân quyền sử dụng cùng với các quyền năng theo luật định, đó là các quyền trao đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, và từ đó QSDĐ đã trở thành hàng hóa được trao đổi mua bán trên thị trường quyền sử dụng đất Thị trường quyền sử dụng đất có vai trò to lớn trong việc phân bổ nguồn lực 24 đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, góp phần hoàn thiện kinh tế thị trường