hop dong uy quyen a NHỮNG VƯỚNG MẮC XOAY QUANH VIỆC CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG UỶ QUYỀN LIÊN QUAN ĐẾN BẤT ĐỘNG SẢN:

a MỤC LỤC I. LÝ THUYẾT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG UỶ QUYỀN 3 1. Khái niệm 3 2. Đối tượng hợp đồng uỷ quyền 4 3. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng uỷ quyền 4 4. Nội dung của hợp đồng uỷ quyền 4 5. Phạm vi uỷ quyền 5 6. Thời hạn uỷ quyền 5 7. Quyền và nghĩa vụ các bên tham gia 5 8. Uỷ quyền lại 6 9. Đơn phương chấm dứt thực hiện uỷ quyền 6 10. Chấm dứt hợp đồng uỷ quyền 7 II. NGHIÊN CỨU CHUYÊN SÂU NHỮNG VƯỚNG MẮC XOAY QUANH VIỆC CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG UỶ QUYỀN LIÊN QUAN ĐẾN BẤT ĐỘNG SẢN: 8 1. Công chứng hợp đồng uỷ quyền liên quan đến giao dịch bất động sản 8 2. Mâu thuẩn giữa Luật dân sự 2005 và Luật công chứng trong việc đơn phương chấm dứt hợp đồng uỷ quyền 9 III. TÌNH HUỐNG: 10 TÀI LIỆU THAM KHẢO 13

MỤC LỤC

Giới thiệu bài thuyết trình: 2

I LÝ THUYẾT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG UỶ QUYỀN 3

1 Khái niệm 3

2 Đối tượng hợp đồng uỷ quyền 4

3 Đặc điểm pháp lý của hợp đồng uỷ quyền 4

4 Nội dung của hợp đồng uỷ quyền 4

5 Phạm vi uỷ quyền 5

6 Thời hạn uỷ quyền 5

7 Quyền và nghĩa vụ các bên tham gia 5

8 Uỷ quyền lại 6

9 Đơn phương chấm dứt thực hiện uỷ quyền 6

10 Chấm dứt hợp đồng uỷ quyền 7

II NGHIÊN CỨU CHUYÊN SÂU NHỮNG VƯỚNG MẮC XOAY QUANH VIỆC CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG UỶ QUYỀN LIÊN QUAN ĐẾN BẤT ĐỘNG SẢN: 8

1 Công chứng hợp đồng uỷ quyền liên quan đến giao dịch bất động sản 8

2 Mâu thuẩn giữa Luật dân sự 2005 và Luật công chứng trong việc đơn phương chấm dứt hợp đồng uỷ quyền 9

III TÌNH HUỐNG: 10

TÀI LIỆU THAM KHẢO 13

GIỚI THIỆU THUYẾT TRÌNH

Trần Hoài Trung Trần Thanh Huệ Dương Lê Thị Thái Thanh Nguyễn Chí Toại

Trần Ảnh Viện Nguyễn Thị Minh Nhật Trịnh Thị Bình

Nguyễn Thị Thủy Vân

bài nghiên cứu; thuyết trình Dương Lê Thị Thái

Thanh Nguyễn Chí Toại Trần Ảnh Viện

Chuẩn bị bài nghiên cứu chuyên sâu, trang trí bài nghiên cứu

Nguyễn Văn Huy Trần Hoài Trung Trần Thanh Huệ Nguyễn Thị Minh Nhật Trịnh Thị Bình

Nguyễn Thị Thủy Vân

Chuẩn bị bài tình huống, trang trí slide thuyết trình

I LÝ THUYẾT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG UỶ QUYỀN

1 KHÁI NIỆM:

giao cho bên được uỷ quyền thực hiện một số công việc nhân danh bên uỷ quyền trong một thời gian nhất định; bên được uỷ quyền có trách nhiệm thực hiện các công việc được giao

các bên thoả thuận, trừ trường hợp pháp luật quy định việc uỷ quyền phải được lập thành văn bản” Như vậy có thể uỷ quyền bằng văn bản hoặc không bằng văn bản.

 Các thủ tục ủy quyền phổ biến có 03 dạng sau:

y là dạng thủ tục ủy

quyền đơn giản, gián

tiếp dùng để cử cấp

dưới thay mình liên hệ

với cơ quan, tổ chức

thực hiện một công việc

đơn giản

ười được giới thiệu

không ký bất kỳ một

loại giấy tờ nào

phía cơ quan, tổ chức

tiếp nhận thực hiện yêu

cầu họ không quan tâm

đến tư cách pháp lý của

người có tên trong giấy

loại giấy có giá trị trao toàn quyền của mình cho người khác thực hiện công việc của mình

ấy ủy quyền được sử dụng đối với công việc quan trọng, phức tạp và nội dung các quyền, nghĩa vụ của nhận ủy quyền phải được chi tiết hóa trong giấy Tính hợp pháp của giấy ủy quyền là chữ ký của người uỷ quyền hoặc chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền

hình thức văn bản ủy quyền chặt chẽ nhất so với các hình thức nêu trên

điểm nổi bật của hình thức này là cơ sở pháp

lý vững chắc, có điều khoản và chế tài cụ thể;

quyền và nghĩa vụ của các bên được thể hiện

rõ trong hợp đồng Điều

581 BLDS năm 2005

quy đinh: “Hợp đồng ủy

quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công

giới thiệu mà chỉ căn cứ

vào tư cách pháp nhân

của người ký giấy giới

thiệu để làm bằng

chứng về sau

người uỷ quyền cư trú

Trường hợp này UBND chỉ chứng thực chữ ký của của người ủy quyền, chứ không chứng thực nội dung giấy ủy quyền

việc nhân danh bên ủy quyền, có nhận thù lao, nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật quy định”

08/12/2000 của Chính phủ về công chứng, chứng thực, khi việc uỷ quyền có thù lao, có nghĩa vụ bồi thường của bên được uỷ quyền hoặc để chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản phải được lập thành hợp đồng Các trường hợp khác thì không phải lập thành hợp đồng uỷ quyền mà có thể được lập thành giấy uỷ quyền và chỉ cần người uỷ quyền ký vào giấy uỷ quyền

2 ĐỐI TƯỢNG CỦA HỢP ĐỒNG UỶ QUYỀN:

Đối tượng của hợp đồng uỷ quyền là hành vi hay một tập hợp những hành vi cụ thể mà người uỷ quyền trao cho người được uỷ quyền thông qua một hợp đồng uỷ quyền

3 ĐẶC ĐIỂM PHÁP LÝ CỦA HỢP ĐỒNG UỶ QUYỀN:

quyền, bên uỷ quyền có quyền yêu cầu bên được uỷ quyền thực hiện đúng phạm vi

uỷ quyền đồng thời có nghĩa vụ cung cấp thông tin, tài liệu và phương tiện cần thiết

để bên được uỷ quyền thực hiện công việc Bên được uỷ quyền co trách nhiệm Thực hiện công việc theo uỷ quyền và báo cho bên uỷ quyền về việc thực hiện công việc đó

đền bù: Nếu hợp đồng có thoả thuận việc trả thù lao thì hợp đồng uỷ quyền là hợp đồng có đền bù, nếu không có thoả thuận trả thù lao thì hợp đồng không có đền bù

4 NỘI DUNG CỦA HỢP ĐỒNG UỶ QUYỀN:

Hợp đồng uỷ quyền cần bảo đảm các nội dung sau:

5 PHẠM VI UỶ QUYỀN:

uỷ quyền, nó xác định cụ thể nội dung công việc ủy quyền, phạm vi ủy quyền mà bên được uỷ quyền có nghĩa vụ thực hiện nhân danh bên uỷ quyền

hưởng các quyền trong phạm vi ủy quyền, khi đó, nếu vì nếu có phát sinh thiệt hại cho các bên thì bên uỷ quyền phải chịu trách nhiệm dân sự Trong trường hợp người được ủy quyền có hành vi vượt quá phạm vi đó thì phải chịu trách nhiệm dân

sự đối với hành vi vượt quá thẩm quyên Ngược lại, người ủy quyền có thể thừa nhận hành vi vượt quá phạm vi ủy quyền của người được ủy quyền sau khi hành vi

đó đã xảy ra Trong trường hợp này, hành vi đó được coi là phù hợp với phạm vi ủy quyền mà không cần sửa đổi bổ sung giấy ủy quyền, tuy nhiên, nó sẽ không còn được coi là căn cứ tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu và người ủy quyền phải chịu hoàn toàn trách nhiệm đối với hành vi mà mình đã thừa nhận đó

6 THỜI HẠN UỶ QUYỀN:

Điều 582 BLDS 2005 có nêu rõ: “Thời hạn uỷ quyền do các bên thoả thuận

hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thoả thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng uỷ quyền có hiệu lực một năm, kể từ ngày xác lập việc uỷ quyền”

1 Nghĩa vụ: (Điều 584 BLDS 2005)

- Có nghĩa vụ thực hiện công việc

theo uỷ quyền và báo cho bên uỷ quyền

1 Quyền: (Điều 587 BLDS 2005)

hình thực hiện những công việc đã uỷ

về tình hình thực hiện công việc đó Nếu

có hành vi vượt quá phạm vi được uỷ

quyền, bên được uỷ quyền phải tự chịu

trách nhiệm về hành vi vượt quá thầm

quyền;

- Có nghĩa vụ giao lại cho bên uỷ

quyền tài sản đã nhận và những lợi ích

thu được trong khi thực hiện việc uỷ

quyền;

2 Quyền: (Điều 585 BLDS 2005)

- Có quyền yêu cầu bên uỷ quyền

cung cấp thông tin, tài liệu, phương tiện

để thực hiện các công việc được uỷ

quyền

- Có quyền yêu cầu bên uỷ quyền

trả thù lao nếu hợp đồng có thoả thuận

Được thanh toán các chi phí hợp lý phát

sinh khi thực hiện công việc uỷ quyền

quyền Có quyền đình chỉ hợp đồng uỷ quyền nếu bên uỷ quyền thực hiện không đúng nghĩa vụ của mình;

phát sinh từ công việc uỷ quyền

- Có quyền đòi bồi thường nếu bên được uỷ quyền vi phạm các quy định tại điều 584 BLDS 2005

2 Nghĩa vụ: (Điều 586 BLDS 2005)

tài liệu, phương tiện cho bên được uỷ quyền để thực hiện các công việc được

uỷ quyền

phát sinh khi thực hiện công việc uỷ quyền, thanh toán tiền thu lao cho bên được uỷ quyền nếu trong hợp đồng có thoả thuận

8 UỶ QUYỀN LẠI:

Trong trường hợp được sự đồng ý của bên uỷ quyên, bên được uỷ quyền có thể

uỷ quyền cho người thứ ba Khi uỷ quyền lại, hợp đồng uỷ quyền lại không được vượt quá phạm vi của hợp đồng uỷ quyền ban đầu Hình thức của hợp đồng uỷ

quyền lại phải phù hợp với hợp đồng uỷ quyền ban đầu (Điều 538 BLDS 2005).

9 ĐƠN PHƯƠNG CHẤM DỨT THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG UỶ QUYỀN: Theo điều 558 BLDS 2005 thì:

chấm dứt thực hiện hợp đồng uỷ quyền Nếu hợp đồng uỷ quyền có trả thù lao thì bên uỷ quyền phải trả thù lao cho bên được uỷ quyền tương ứng với phần công việc

đã thực hiện, bên đơn phương chấm dứt hợp đồng phải bồi thường thiệt hại phát sinh do hanh vi đơn phương chấm dứt hợp đồng uỷ quyền gây ra

việc chấm dứt thực hiện hợp đồng uỷ quyền

10.CHẤM DỨT HỢP ĐỒNG UỶ QUYỀN:

Hợp đồng uỷ quyền chấm dứt trong các trường hợp:

lại kết quả thực hiện công việc uỷ quyền cho bên uỷ quyền và nhận thù lao nếu có

quyền Thời hạn uỷ quyền là yếu quan trọng của hợp đồng uỷ quyền, nếu hợp đồng

uỷ quyền không đề cập đến thời hạn uỷ quyền thì hợp đồng uỷ quyền có thời hạn là một năm

chấm dứt việc thực hiện hợp đồng uỷ quyền

bố mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc

là đã chết

II NGHIÊN CỨU CHUYÊN SÂU

NHỮNG VƯỚNG MẮC XOAY QUANH VIỆC CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG

UỶ QUYỀN LIÊN QUAN ĐẾN BẤT ĐỘNG SẢN.

1 CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG UỶ QUYỀN LIÊN QUAN ĐẾN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN:

Khi Luật công chứng có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/ 2007, đã xuất hiện tình trạng một số công chứng viên từ chối công chứng hợp đồng uỷ quyền mà nội dung của những hợp đồng uỷ quyền đó là việc thực hiện một số công việc nhất định, như

ký hợp đồng chuyển nhượng, thế chấp hay các giao dịch khác liên quan đến bất động sản ở các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương không nằm trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi đặt trụ sở của Phòng công chứng

Hiện tượng này xuất phát từ quy định còn chưa rõ ràng, gây ra những cách hiểu

khác nhau tại Điều 37 Luật công chứng: “Công chứng viên của tổ chức hành

nghề công chứng có thẩm quyền công chứng các hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở”.

Xem xét một trường hợp:

Bên uỷ quyền, khi phát sinh nhu cầu chuyển nhượng bất động sản thuộc quyền

sở hữu của mình nhưng không thể trực tiếp ký kết hợp đồng, do vậy đã thông qua hợp đồng uỷ quyền, trao cho bên được uỷ quyền thay mình ký kết hợp đồng chuyển nhượng

Hợp đồng uỷ quyền này được công chứng tại các phòng công chứng có trụ

sở khác với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương với nơi có bất động sản được chuyển nhượng không?

Để trả lời câu hỏi này, chúng ta quay lại làm rõ khái niệm hợp đồng uỷ quyền

được nêu ở điều 581 BLDS 2005: “Hợp đồng uỷ quyền là sự thoả thuận giữa các

bên, theo đó bên được uỷ quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên

uỷ quyền, còn bên uỷ quyền chỉ phải trả thù lao, nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định” Như vậy, đối tượng của hợp đồng uỷ quyền là hành vi hay một

tập hợp những hành vi cụ thể mà người uỷ quyền trao cho người được uỷ quyền thông qua một hợp đồng uỷ quyền Mục đích của các bên trong hợp đồng uỷ quyền

là sự chuyển giao ý chí giữa bên uỷ quyền và bên được uỷ quyền

Theo khoản 1 điều 37 Luật công chứng “Công chứng viên của tổ chức hành

nghề công chứng có thẩm quyền công chứng các hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở” thì các hợp đồng, giao dịch chịu sự điều chỉnh của

điều luật này có đối tượng là bất động sản Bất động sản lúc này đóng vai trò là trung tâm của hợp đồng, giao dịch; là đối tượng của hợp đồng mà thông qua đó, các bên đạt được lợi ích, mục đích của mình

Như vậy, đối tượng của hợp đồng uỷ quyền không phải là bất động sản mà chỉ

là những công việc được thể hiện bằng hành vi cụ thể Mục đích các bên trong hợp đồng uỷ quyền hướng tới không đồng thời là các mục đích mà bên chuyển nhượng

và bên nhận chuyển nhượng hướng tới Do đó việc công chứng hợp đồng ủy quyền trong trường hợp này không bị ràng buộc bởi quy định về thẩm quyền địa hạt Hơn nữa, nếu hợp đồng uỷ quyền này phụ thuộc vào địa hạt thì ý nghĩa của hợp đồng ủy quyền không đạt được

2 MÂU THUẨN GIỮA LUẬT DÂN SỰ 2005 VÀ LUẬT CÔNG CHỨNG TRONG VIỆC ĐƠN PHƯƠNG CHẤM DỨT THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG UỶ QUYỀN

Điều 588 BLDS 2005 có nêu:“Trong trường hợp uỷ quyền có thù lao, bên uỷ

quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được uỷ quyền tương ứng với công việc mà bên được uỷ quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu uỷ quyền không có thù lao thì bên

uỷ quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được uỷ quyền một thời gian hợp lý.” Vậy các bên tham gia hợp

đồng uỷ quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng uỷ quyền

Tuy nhiên, Theo khoản 1 điều 44 Luật công chứng: “Việc sửa đổi, bổ sung, huỷ

bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thoả thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao

dịch đó và phải được công chứng” Như vậy muốn chấm dứt thực hiện hợp đồng

công chứng, phải được sự đồng ý của các bên tham gia hợp đồng Điều này trái với nội dung đã nêu trong điều 588 BLDS 2005

Mặt khác, do Luật công chứng và Luật dân sự có tính pháp lý ngang nhau nhưng Luật công chứng là luật chuyên ngành, nên các phòng công chứng phải tuân thủ quy định Luật công chứng

Mâu thuẩn này đã gây cản trở việc thực hiện quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng uỷ quyền của cá bên tham gia

III TÌNH HUỐNG

Tình huống 1:

Đầu năm 2009, trước khi sang Mỹ, ông TVV đã thỏa thuận với ông Q về việc làm Hợp đồng ủy quyền ông Q (đã được công chứng) tham gia một vụ kiện đòi nợ tại TAND tỉnh T Theo nội dung của hợp đồng ủy quyền hợp pháp giữa hai bên, ông Q được toàn quyền quyết định các vấn đề liên quan trong vụ kiện, kể cả trong giai đoạn thi hành án

Sau khi ra nước ngoài, ông V không hề chủ động liên lạc với ông Q để hỏi diễn tiến sự việc Ông Q cũng không có cách nào trao đổi với ông V vì mọi cách liên lạc từ ngày xưa đều không có kết quả Vì thế, ông V luôn tự quyết các vấn đề liên quan đến vụ kiện theo ý của mình như nội dung ủy quyền Phía tòa án cũng chỉ làm việc với ông mà không quan tâm đến sự có mặt của ông V

Cuối năm 2010, tòa đã ra quyết định công nhận sự thỏa thuận giữa ông Q và phía bị đơn, nội dung ông Q đồng ý bớt 1/3 số nợ gốc với điều kiện phía bị đơn phải trả tiền một lần Sau đó, các bên cũng đã thực hiện thỏa thuận nên vụ việc được khép lại

Gần đây, ông Q nghe loáng thoáng được vài thông tin rằng bạn mình đã chết

vì tai nạn giao thông ở Mỹ Rồi ông nhận được hồ sơ từ Mỹ gửi về xác thực đúng là ông V đã chết từ giữa năm 2010 tại Mỹ

Vậy quyết định công nhận sự thỏa thuận của tòa có hiệu lực pháp luật hay không khi mà bản thân ông Q đã mất tư cách đại diện theo ủy quyền? Nếu quyết

định của tòa không có căn cứ pháp lý thì khắc phục sai sót này ra sao? Phía bị đơn trong vụ kiện cũng đã thanh toán 2/3 số nợ gốc cho ông Q., phải giải quyết lại cho

họ thế nào?

Ý kiến của nhóm

Căn cứ vào Điều 589 Hợp đồng ủy quyền chấm dứt trong các trường hợp sau đây:

1 Hợp đồng ủy quyền hết hạn;

2 Công việc ủy quyền đã hoàn thành;

3 Bên ủy quyền, bên được ủy quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng theo quy định tại Điều 588 của Bộ luật này;

4 Bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền chết, bị Tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc là đã chết Như vậy căn cứ vào khoản 4 Điều 589 Luật Dân sự thì Hợp đồng ủy quyền giữa Ông V và Ông Q đã chấm dứt Do đó, về nguyên tắc, sau khi người ủy quyền

đã chết, người đại diện theo hợp đồng có tiến hành bao nhiêu công việc đi nữa thì kết quả cũng không có giá trị pháp lý Vì thế mặc nhiên có thể hiểu là những việc làm của người được ủy quyền trong thời gian không biết người ủy quyền chết là vô hiệu Bởi lẽ tính từ thời điểm người ủy quyền chết thì đã chấm dứt quan hệ ủy quyền và làm phát sinh quan hệ mới là quan hệ thừa kế của người chết Cho dù người đại diện biết hay không biết việc người ủy quyền chết thì hợp đồng ủy quyền vẫn hết giá trị, mọi quyết định tố tụng sau đó được xác định bởi một quan hệ khác

Tình huống 2:

Tháng 10/2012, Bà H được con bảo lãnh sang nước ngoài, nên bà H đã ủy quyền cho người em trai là ông K được quyết định toàn bộ thửa đất do bà H đứng tên Trong hợp đồng ủy quyền có ghi rõ là: Bên B có quyền quyết định toàn bộ (ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất) trong thời gian 3 năm

Đến đầu năm 2013, Bà H trở về nước và muốn đơn phương hủy bỏ hợp đồng

ủy quyền đó vì biết em mình có ý đồ muốn bán mảnh đất trên, nhưng ông K không hợp tác cứ lần lượt khước từ và lẫn tránh về yêu cầu của bà H ra phòng công chứng xin hủy bỏ hợp đồng ủy quyền