Luận văn giải pháp tài chính phát triển thị trường bất động sản ở VN

Danh mục sơ đồ bảng biểu Trang Biểu số 1: Tình hình cấp GCN QSDĐ 40 Biểu số 2: Tình hình bán nhà thuộc sở hữu Nhà nớc 41 Biểu số 3: Tình hình quản lý, sử dụng nhà đất quan 44 HCSN DNNN địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Biểu số 4: Kết thu thuế SDDNN 54 Biểu số 5: Kết thu thuế nhà, đất 56 Biểu số 6: Kết thu NSNN từ thuế bất động sản 59 Bảng ký hiệu chữ viết tắt Doanh nghiệp nhà nớc DNNN Hành nghiệp HCSN Ngân sách Nhà nớc NSNN Uỷ ban nhân dân UBND Giấy chứng nhận GCN Quyền sử dụng đất QSDĐ Lời mở đầu Tính cấp thiết đề tài Bất động sản nguồn tài nguyên vô quý giá quốc gia Bất động sản chiếm khoảng 50% cải quốc gia nớc tiên tiến, nớc phát triển, số gần 3/4 Tuy nhiên, tỷ lệ bất động sản đợc đăng ký thành tài sản thức trở thành vốn nớc phát triển lại thấp Vì không giống quốc gia phát triển, nớc lạc hậu, thị trờng bất động sản ngầm lớn, hầu hết bất động sản cha trở thành hàng hóa, cha đợc định giá thức, vậy, cha trở thành t để phục vụ cho phát triển kinh tế - xã hội đất nớc Trong năm vừa qua, thị trờng bất động sản hình thành, phát triển Việt Nam, góp phần tăng trởng kinh tế, ổn định xã hội, kích thích đầu t, đáp ứng yêu cầu xúc nhân dân cải thiện chỗ Để quản lý thúc đẩy thị trờng bất động sản phát triển, Nhà nớc áp dụng nhiều sách, sách tài ngày có vai trò quan trọng Tuy nhiên, nay, thị trờng bất động sản nớc ta sơ khai, phát triển với lấn át thị trờng không thức Mọi trao đổi, giao dịch diễn thị trờng mang tính tự phát, tợng mua bán ngầm diễn mạnh mẽ, thành phố lớn Do hoạt động thiếu kiểm soát Nhà nớc Nhà nớc nguồn thu lớn từ việc mua bán, kinh doanh bất động sản Hiện tợng đầu trục lợi diễn mạnh mẽ gây nhiều sốt giá giả tạo vào số thời điểm năm qua Công tác quản lý Nhà nớc thị trờng nhiều yếu Một nguyên nhân tình trạng hệ thống sách tài Nhà nớc, có sách thuế nhằm quản lý phát triển thị trờng bất động sản thiếu, yếu đến bộc lộ nhiều điểm bất hợp lý Bởi vậy, nghiên cứu sách tài để từ đề giải pháp tài cần thiết nhằm thúc đầy thị trờng bất động sản phát triển đợc đặt cấp thiết nớc ta Với ý nghĩa đó, tác giả lựa chọn đề tài: Giải pháp tài phát triển thị trờng bất động sản Việt Nam cho Luận văn Kinh tế Đối tợng phạm vi nghiên cứu Đối tợng nghiên cứu: Các sách tài phát triển thị trờng bất động sản Phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứu sách thuế phát triển thị trờng bất động sản Mục tiêu nghiên cứu Khái quát hoá sách thuế phát triển thị trờng bất động sản Phân tích, đánh giá thực trạng sách thuế thị trờng bất động sản Việt Nam; từ kết đạt đợc hạn chế sách thuế phát triển thị trờng bất động sản Trên sở đánh giá kết đạt đợc hạn chế sách thuế, đề xuất giải pháp hoàn thiện sách thuế nhằm phát triển thị trờng bất động sản thời gian tới Phơng pháp nghiên cứu Trong trình thực đề tài, phơng pháp đợc sử dụng là: phơng pháp vật biện chứng, vật lịch sử, phân tích, tổng hợp, thống kê, so sánh, sở thừa kế số công trình khoa học có Những đóng góp Luận văn Nghiên cứu khái quát hoá vấn đề lý luận sách thuế thị trờng bất động sản Nghiên cứu kinh nghiệm số nớc việc sử dụng sách thuế phát triển thị trờng bất động sản Từ rút học kinh nghiệm vận dụng cho Việt Nam Phân tích, đánh giá thực trạng sách thuế thị trờng bất động sản Việt Nam Trên sở nghiên cứu lý thuyết, kinh nghiệm số nớc thực trạng sách thuế thị trờng bất động sản Việt Nam, đề giải pháp hoàn thiện sách thuế nhằm phát triển thị trờng bất động sản Việt Nam thời gian tới Kết cấu Luận văn Tên đề tài: Giải pháp tài phát triển thị trờng bất động sản Việt Nam Ngoài phần mở đầu, kết luận, mục lục, tài liệu tham khảo, nội dung Luận văn đợc kết cấu theo chơng: Chơng 1: Chính sách thuế phát triển thị trờng bất động sản Chơng 2: Thực trạng sách thuế phát triển thị trờng bất động sản Việt Nam Chơng 3: Giải pháp hoàn thiện sách thuế phát triển thị trờng bất động sản Việt Nam Chơng Chính sách thuế phát triển thị trờng bất động sản 1.1 phát triển Thị trờng bất động sản 1.1.1 Thị trờng bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm đặc điểm bất động sản Tại nớc có nguồn tài sản quốc gia bao gồm tài sản thiên nhiên ban tặng tài sản ngời tạo qua nhiều hệ Tài sản quốc gia nguồn tiềm để phát triển kinh tế - xã hội nớc Trong trình quản lý, sử dụng tài sản quốc gia, ngời ta phân chia tài sản quốc gia theo nhiều tiêu thức khác nhu cầu quản lý, sử dụng Hiện nay, tất nớc phân chia tài sản quốc gia thành hai loại: bất động sản động sản Hình thức phân chia có cách hàng nghìn năm, từ thời La Mã cổ đại đợc ghi Bộ Luật La Mã Hiện nay, có khác quan niệm bất động sản Tuy nhiên, có điểm tơng đối thống nhất: bất động sản tài sản gắn liền với đất đai không di dời đợc Theo Giáo s Dan Swango: Bất động sản đất đai công trình xây dựng đất Nó hữu hình ta nhìn thấy chạm vào (Real estate refers to land and the improvements on it It is tangible, and you can see and touch it) Theo Từ điển thuật ngữ tài : Bất động sản miếng đất tất tài sản vật chất gắn liền với đất ( A piece of land and whatever physical on it) Việt Nam, theo quy định Bộ Luật Dân sự: Bất động sản tài sản không di, dời đợc bao gồm: đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai; tài sản khác pháp luật quy định Nh vậy, bất động sản trớc hết tài sản nhng khác với tài sản khác di dời đợc Nó bao gồm đất đai tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, đợc xác định vị trí địa lý đất Tuy nhiên, quan niệm tài sản gắn liền với đất đợc coi bất động sản lại có khác Cùng tài sản, có nớc liệt kê vào danh mục động sản nhng có nớc lại coi bất động sản; lúc đợc coi bất động sản nhng lúc khác lại động sản Bất động sản hàng hóa đặc biệt, vậy, đặc điểm chung hàng hóa thông thờng, bất động sản có đặc điểm riêng sau: Bất động sản hàng hóa có vị trí cố định, không di chuyển đợc Bất động sản gắn liền với đất đai, cố định vị trí, địa điểm khả chuyển dịch, khó có khả tăng thêm số lợng, diện tích Mặt khác, đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên ban tặng, nên có giới hạn bị giới hạn không gian Diện tích đất đai quốc gia khó thay đổi (trừ vùng gần biển) Vị trí hàng hóa bất động sản bao gồm yếu tố nh: địa điểm cụ thể, tình hình phát triển kinh tế, văn hoá - xã hội, môi trờng cảnh quan nh kết cấu hạ tầng khu vực có hàng hóa bất động sản Bất động sản hàng hóa có tính lâu bền Đất đai loại tài sản đợc xem nh bị huỷ hoại (trừ trờng hợp đặc biệt); công trình kiến trúc vật kiến trúc tồn hàng trăm năm Chính tính chất lâu bền hàng hóa bất động sản đất đai không bị sau trình sử dụng, lại sử dụng vào nhiều mục đích khác nên hàng hóa bất động sản phong phú đa dạng, không cạn Hàng hóa bất động sản chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật sách Nhà nớc Bất động sản tài sản quan trọng quốc gia, loại hàng hóa đặc biệt Các giao dịch bất động sản có tác động mạnh đến hầu hết hoạt động kinh tế - xã hội, đó, vấn đề bất động sản chịu chi phối điều chỉnh chặt chẽ hệ thống văn pháp luật riêng bất động sản, đặc biệt hệ thống luật pháp đất đai Có thể nói, hàng hóa bất động sản chịu chi phối chặt chẽ hệ thống pháp luật so với hàng hóa thông thờng khác Hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội Hàng hóa bất động sản chịu chi phối yếu tố mạnh hàng hóa thông thờng khác Nhu cầu bất động sản vùng, khu vực, quốc gia chịu ảnh hởng lớn thị hiếu, tập quán dân c sinh sống Yếu tố tâm lý xã hội, chí vấn đề tín ngỡng, tôn giáo, tâm linh chi phối mạnh nhu cầu bất động sản Hàng hóa bất động sản chịu ảnh hởng lẫn Bất động sản chịu ảnh hởng lẫn lớn Giá trị bất động sản bị tác động bất động sản khác Đặc biệt, trờng hợp Nhà nớc đầu t xây dựng công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội làm tăng vẻ đẹp nâng cao giá đất đai công trình xây dựng khu vực Trong thực tế, việc xây dựng thêm công trình tôn thêm vẻ đẹp hấp dẫn công trình khác tợng phổ biến 1.1.1.2 Khái niệm đặc điểm thị trờng bất động sản * Khái niệm: Thị trờng bất động sản tổng hoà giao dịch bất động sản đạt đợc khu vực địa lý định thời đoạn định Thị trờng bất động sản đợc hình thành bất động sản trở thành hàng hóa Nh vậy, đâu lúc nào, bất động sản cha trở thành hàng hóa đó, lúc cha thể có thị trờng bất động sản * Đặc điểm thị trờng bất động sản: Cùng với phát triển kinh tế hàng hóa, thị trờng bất động sản dần đợc hình thành ngày đợc phát triển Thị trờng bất động sản có đặc điểm sau: Thị trờng bất động sản thị trờng giao dịch thân bất động sản mà thị trờng giao dịch quyền lợi ích chứa đựng bất động sản Thị trờng bất động sản thị trờng giao dịch quyền lợi ích có đợc từ việc sở hữu đất đai (QSDĐ) Bởi đất đai không hao mòn (trừ trờng hợp thiên nhiên tác động), ngời có quyền sở hữu đất (QSDĐ) không sử dụng đất nh tài sản thông thờng khác, mà họ sử dụng quyền lợi ích đất đai mang lại Tính chất đất đai yếu tố định tính đặc thù giao dịch thị trờng bất động sản Chính vậy, giá đất - phận giá bất động sản không phản ánh giá trị đất đai, mà giá đất số phản ánh khả thu lợi từ đất hiệu vốn đầu t vào đất Thị trờng bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc Bất động sản loại hàng hóa cố định di dời mặt vị trí Nó chịu ảnh hởng yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu Trong tâm lý, tập quán, thị hiếu vùng, địa phơng khác nhau, vậy, hoạt động thị trờng bất động sản mang tính địa phơng Mặt khác, thị trờng bất động sản mang tính không tập trung mà trải rộng tất vùng đất nớc, mà vùng đó, trình độ phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội khác nhau, mật độ dân số lại không đồng Do đó, nhu cầu bất động sản khác số lợng, kiểu cách, mẫu mã, chất lợng, dẫn đến khác quy mô trình độ phát triển thị trờng bất động sản Thực tế cho thấy, thị trờng bất động sản đô thị thờng có quy mô trình độ phát triển cao khu vực nông thôn Ngay đô thị với có khác biệt, đô thị trung tâm kinh tế, văn hoá, trị vùng hay nớc thị trờng bất động sản phát triển hơn, hoạt động sôi động đô thị khác Thị trờng bất động sản chịu chi phối yếu tố pháp luật Bất động sản muốn trở thành hàng hóa thực giao dịch thị trờng phải chịu chi phối vàđiều chỉnh hệ thống pháp luật đất đai bất động sản Pháp luật chi phối, điều chỉnh quyền bất động sản nh: mua bán, chấp, góp vốn Đồng thời, pháp luật quy định hợp đồng giao dịch dân bất động sản Việc cung cấp thông tin bất động sản (yếu tố quan trọng hoạt động thị trờng bất động sản) phải tuân thủ quy định Nhà nớc pháp luật Cung bất động sản phản ứng chậm so với cầu bất động sản Mọi hàng hóa đa thị trờng, đợc thừa nhận xuất cầu tăng lên nhà sản xuất đẩy mạnh sản xuất tăng lợng cung nhanh chóng Tuy nhiên, cầu bất động sản tăng cung bất động sản thị trờng bất động sản phản ứng nhanh chóng nh hàng hóa thông thờng khác, Bởi vì, việc tăng cung hàng hóa bất động sản cần có 10 động giá đất thị trờng yếu tố khác Trên sở tham khảo kinh nghiệm nớc, Bộ Tài chính, quan đợc Chính phủ giao hớng dẫn việc xác định hệ số K cần tăng cờng phối hợp với quan chức khác việc xây dựng chuẩn mực, nguyên tắc, phơng pháp định giá, vận dụng hệ số K Việc xác định giá đất tính thuế, với đất đô thị đất nông thôn vấn đề lớn, phức tạp hoàn cảnh giá thị trờng thờng xuyên biến động đa dạng Mặt khác, giá đất tính thuế ta lại đợc áp dụng cho nhiều mục đích tài liên quan đến đất đai nên đòi hỏi phải đợc xây dựng cho bảo đảm hài hoà lợi ích quốc gia với lợi ích ngời nộp thuế, ngời đợc đền bù thiệt hại đất, phục vụ tốt yêu cầu quản lý đất đai Nhà nớc kinh tế nhiều thành phần, vận hành theo chế thị trờng định hớng xã hội chủ nghĩa Thuế suất Từ nhợc điểm sử dụng định suất thuế thuế sử dụng đất nông nghiệp đất nêu chơng 2, cần phải xây dựng thuế suất cho hai loại thuế để phù hợp với tính thuế Hiện nay, phơng án xây dựng thuế suất có hai luồng ý kiến khác * Phơng án 1: Cần xây dựng hai mức thuế suất khác phân biệt theo mục đích sử dụng đất: đất dùng sản xuất kinh doanh (bao gồm nông nghiệp) đất dùng để Phơng án đề xuất thuế suất với đất thấp đất dùng sản xuất kinh doanh với mức thuế suất 0,2% 0,5% Theo ngời ủng hộ đất không sinh lời mà có đất để lại nhu cầu tối thiểu ngời Hơn nữa, với mức thuế suất khác nhau, Nhà nớc thực đợc sách quản lý phù hợp với mục đích sử dụng đất cần u tiên Phơng án giúp đợc Nhà nớc phần việc quản lý đất theo mục đích u tiên Nói giúp đợc phần thực cho đầy đủ mục đích quản lý Nhà nớc đất đai, ví dụ góp phần 84 hạn chế tích tụ, đầu đất đai cần phải có nhiều loại thuế suất thuế suất nh mô hình Nhật Hàn Quốc Nhng ta áp dụng nhiều mô hình thuế suất nh phức tạp, điều kiện ta không thực đợc gây nhiều phiền phức cho ngời quản lý * Phơng án 2: Chỉ xây dựng mức thuế suất chung tính tỷ lệ phần trăm giá đất Giá đất bao hàm yếu tố vị trí, điều kiện tự nhiên, yếu tố thuận lợi sinh hoạt, sản xuất kinh doanh Phơng án đơn giản quản lý, tính thuế sử dụng đất, nhng đòi hỏi phải xây dựng mức thuế suất phù hợp cho thực đợc mục tiêu giảm thu vào đất nông nghiệp, nâng cao hiệu thuế sử dụng đất đảm bảo tổng thu hành hai loại thuế cũ Nh vậy, theo phơng án phải xác định mức thuế suất hợp lý tính giá đất quy định Nhà nớc cho phù hợp với yêu cầu Theo tính toán Bộ Tài chính, thuế suất phù hợp 0,4% Theo đó, số thu từ đất nông nghiệp khoảng 600 tỷ đồng/năm, số thu từ đất phi nông nghiệp phải tăng Theo nh kết khảo sát tỉnh, thành phố (dựa giá đất quy định Nghị định 87- CP) đa số tỉnh, thuế sử dụng đất nông nghiệp giảm nhiều, khoảng 21,58% tổng thu thuế cũ Thuế nhà, đất giảm, riêng đô thị tăng lên chiếm tới 83,58% tổng thu thuế đất xây dựng công trình Nh vậy, thuế suất đáp ứng đợc yêu cầu giảm thuế sử dụng đất đất nông nghiệp tăng thu đất đô thị so với đất nông thôn Nh thấy, số thuế sử dụng đất thu đợc phụ thuộc vào yếu tố quan trọng giá đất thuế suất Kết thu đợc nh việc tính thuế đợc dựa khung giá đất cũ Nh vậy, khung giá đợc xây dựng chắn giá đất khung cao dẫn đến số thuế thu đợc thay đổi: tăng, giảm, có đạt đợc mục tiêu hay không phụ thuộc giá đất Từ đây, có hai hớng để xây dựng mức thuế suất: - Xây dựng mức thuế suất cố định kết hợp với việc thiết lập hệ số K làm thay đổi giá đất tính thuế theo mục đích nh hệ số điều chỉnh giá đất 85 sản xuất nông nghiệp thấp hệ số K đất ở, sử dụng hệ số K Hệ số K đợc tính cho giá đất tính thuế phần giá đất theo khung giá, nghĩa giá đất tính thuế sử dụng đất thấp giá trị thực đất đai nh nhiều nớc làm - Xây dựng mức thuế suất biến đổi theo biến động giá đất mục tiêu quản lý thu NSNN Cách áp dụng kinh nghiệm Thuỵ Điển xác định thuế suất cách lấy tổng số thu đợc giao kế hoạch chia cho giá đất bình quân gia quyền diện tích đất có biến động lớn giá đất 3.2.2.4 Điều kiện cần để thực Luật thuế sử dụng đất Để Luật thuế sử dụng đất phát huy tác dụng, cần phải thực điều kiện sau đây: Trớc hết, Luật thuế sử dụng đất cần đợc ban hành đồng với Nghị định, Thông t quy định hớng dẫn chi tiết thi hành cụ thể, rõ ràng theo quan điểm quán, gắn với sách quản lý, giao đất, cấp GCN thuận tiện cho việc xác định QSDĐ loại cho đối t ợng nộp thuế khác Cần xác định rõ trách nhiệm UBND tỉnh, thành phố việc đạo phối hợp chặt chẽ quan tài chính, thuế, địa chính, quản lý đô thị để thực tốt ch ơng trình chuẩn bị triển khai Luật thuế sử dụng đất Hiện nay, việc tiếp tục hoàn thiện hệ thống thuế cần thiết, đáp ứng yêu cầu nghiệp công nghiệp hoá, đại hoá đất nớc, đảm bảo mục tiêu yêu cầu cải cách thuế giai đoạn Thuế sử dụng đất loại thuế thuộc hệ thống thuế quốc gia có quan hệ với luật thuế khác việc đảm bảo mục tiêu quản lý động viên NSNN Do vậy, việc hoàn thiện thuế sử dụng đất phải tiến hành đồng thời với việc hoàn thiện sắc thuế khác Quá trình xây dựng ban hành Luật thuế sử dụng đất tách rời với trình hoàn thiện giá đất Vì vậy, để Luật thuế sử dụng đất sớm 86 vào thực thực có hiệu quả, Nhà nớc cần có sách thích hợp cho việc hình thành phát triển thị trờng bất động sản, nên lập quan chuyên trách định giá bất động sản nh nớc làm Cơ quan địa sớm hoàn thành việc đo đạc, lập đồ hồ sơ địa chính, cấp GCN QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân theo thị Thủ tớng Chính phủ, tạo cho yêu cầu quản lý đầy đủ trạng sử dụng đất chung nớc địa phơng Đồng thời, phải phối hợp với quyền địa phơng để thực quy hoạch cụ thể cho vùng đất sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối, khu dân c, vùng sản xuất công nghiệp tơng đối ổn định để có xem xét xây dựng giá tính thuế sát với thực tế, điều kiện sinh lợi địa phơng thông báo rộng rãi cho dân c biết Số thu từ thuế sử dụng đất nên đợc phân cấp 100% cho ngân sách địa phơng để khuyến khích tranh thủ đợc lãnh đạo đạo thờng xuyên cấp uỷ quyền cấp phối hợp quan có liên quan việc xác định diện tích sử dụng, quy định giá đất tính thuế, tổ chức quản lý, thu thuế xử lý vi phạm theo pháp luật Đồng thời, tăng cờng đợc tính chủ động quyền sở việc đầu t phát triển kinh tế - xã hội địa phơng nội lực Cuối cùng, nh tất luật thuế khác, muốn thực hiệu thuế sử dụng đất, cần phải cải tiến công tác quản lý; thực tốt chế tự kê khai thuế ngời nộp thuế Tóm lại, để thuế sử dụng đất vào hoạt động có hiệu quả, công tác chuẩn bị điều kiện cần phải thực tốt, có thể, nên thực thí điểm số địa phơng có điều kiện triển khai để rút kinh nghiệm trớc thực rộng rãi toàn quốc 3.2.3 Tăng cờng công tác quản lý thuế 87 Thực tế quản lý thuế bất động sản thời gian qua cho thấy, có nhiều cố gắng việc quản lý đối tợng chịu thuế, nhng nay, ngành thuế quản lý đợc dới 90% đối tợng chịu thuế Giữa diện tích đất ngành thuế quản lý để thu thuế diện tích đất qua thống kê, đo đạc ngành địa có chênh lệch lớn Việc cha nắm đợc đầy đủ đối tợng nộp thuế phối kết hợp quan thuế với quan địa chính, UBND xã, phờng, thị trấn việc xác định loại, hạng, diện tích đất tính thuế đối tợng nộp thuế cha chặt chẽ; việc cấp GCN QSDĐ cho đối tợng sử dụng, đất ở, đất chuyên dùng đạt tỷ lệ thấp; thị trờng không thức hoạt động mạnh, tợng mua bán trao tay, không kê khai nộp thuế diễn phổ biến, nhiều trờng hợp mua xong nhng không sử dụng, quan thuế không xác định đợc chủ sử dụng đất; nhiều hộ gia đình cán bộ, công nhân viên Nhà nớc, doanh nghiệp, đơn vị quốc phòng đợc phân đất làm nhà nhng cha tách quỹ đất khỏi quỹ đất thuộc trụ sở làm việc; việc tổ chức đạo UBND xã, phờng, thị trấn, Chi cục thuế nhiều hạn chế, hệ thống uỷ nhiệm thu mỏng, yếu, cha đáp ứng đợc yêu cầu quản lý thu nộp từ khâu lập sổ thuế đến tổ chức thu tiền thuế, theo dõi thu nộp Bên cạnh đó, tợng nợ đọng tiền thuế diễn phổ biến nhiều nơi Ngay Hà Nội, tính đến hết năm 2001, có 49.346 tổ chức, hộ gia đình nợ đọng thuế nhà đất với số nợ luỹ kế lên tới 6.778 thóc, 37,7% số thu hàng năm Do đó, việc tăng cờng công tác quản lý thuế bất động sản đặt cấp bách Các biện pháp cụ thể là: Cơ quan thuế địa phơng phối hợp với quan địa chính, UBND xã, phờng, thị trấn để xác định xác diện tích, loại, hạng đất tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng Từ đó, điều chỉnh lại hệ thống sổ thuế cho phù hợp Cơ quan thuế cung cấp kịp thời thông tin phối hợp chặt chẽ với quan địa để trình UBND cấp có thẩm quyền xử lý theo quy định pháp luật trờng hợp thay đổi chủ sử dụng nhng không làm thủ tục sang tên trớc bạ kê khai nộp thuế với Nhà nớc 88 Tăng cờng công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật đất đai, thuế bất động sản cho đối tợng nộp thuế Nâng cao vai trò UBND xã, phờng, thị trấn việc đạo, giám sát công tác thuế Đồng thời, có trách nhiệm trực tiếp thực số biện pháp nghiệp vụ theo quy định nh: kiểm tra tính thuế sử dụng đất, tổ chức thu nộp Nghiên cứu phân cấp cho cấp xã, ph ờng, thị trấn trực tiếp thu thuế sử dụng đất Củng cố đội ngũ uỷ nhiệm thu xã, phờng, thị trấn theo hớng chuyên sâu, ổn định, có lực để thực nhiệm vụ; uỷ nhiệm thu xã, phờng, thị trấn đợc sinh hoạt chuyên môn nghiệp vụ với đội ngũ quản lý thu khoản bất động sản Chi cục thuế 3.3 Kiến nghị 3.3.1 Đối với Chính phủ Sớm trình Quốc hội thông qua dự án Luật Thuế sử dụng đất: Hiện nay, Bộ Tài trình Chính phủ dự án Luật Thuế sử dụng đất Chính phủ họp cho ý kiến để hoàn thiện trình Uỷ ban Thờng vụ Quốc hội xem xét trớc trình Quốc hội xem xét thông qua Vì vậy, kiến nghị Chính phủ, sở ý kiến Uỷ ban Thờng vụ Quốc hội, sớm hoàn thiện dự án Luật để trình Quốc hội thông qua Sửa đổi, bổ sung quy định việc thu tiền sử dụng đất; quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp, Pháp lệnh thuế thu nhập ngời có thu nhập cao, Luật Kinh doanh bất động sản Ban hành chuẩn mực, nguyên tắc phơng pháp định giá bất động sản; ban hành quy chế đấu giá QSDĐ 89 Chỉ đạo Bộ Tài nguyên Môi trờng địa phơng đẩy nhanh tiến độ thực công tác đo đạc, lập đồ địa cấp GCN QSDĐ cho đối tợng sử dụng đất 3.3.2 Đối với Bộ, ngành 3.3.2.1 Bộ Tài Tham mu trình Chính phủ ban hành ban hành theo thẩm quyền văn quy phạm pháp luật quy định chi tiết hớng dẫn thi hành Luật Thuế sử dụng đất, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp; hớng dẫn sách tài đất đai, bất động sản theo quy định Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản Tham mu trình Chính phủ ban hành Quy định chuẩn mực, nguyên tắc phơng pháp định giá bất động sản; Quy chế đấu giá QSDĐ, giá cho thuê đất; quy định tiêu chuẩn hành nghề ngời làm công tác thẩm định giá Bố trí đủ kinh phí cho công tác đo đạc, lập đồ địa cấp GCN QSDĐ Cho phép địa phơng đợc sử dụng phần quỹ đất nhằm tạo nguồn kinh phí phục vụ cho công tác đo đạc, lập đồ địa cấp GCN QSDĐ 3.3.2.2 Bộ Tài nguyên Môi trờng Tham mu trình Chính phủ ban hành ban hành theo thẩm quyền văn quy phạm pháp luật quy định chi tiết hớng dẫn thi hành Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản Sửa đổi mẫu GCN QSDĐ theo hớng ghi giá đất đăng ký GCN để làm sở cho việc xác định thu nhập chịu thuế chuyển dịch QSDĐ 90 Sửa đổi quy trình, thủ tục cấp GCN QSDĐ theo hớng đơn giản hoá, phù hợp với định hớng cải cách thủ tục hành Chính phủ nhằm đẩy nhanh tiến độ cấp GCN QSDĐ 3.3.3 Đối với địa phơng Hoàn thành công tác đo đạc, lập đồ địa cấp GCN QSDĐ cho đối tợng sử dụng đất địa bàn Tổ chức thực việc ghi giá đất GCN QSDĐ để làm sở quản lý đất đai mặt giá trị xác định thuế thu nhập từ việc chuyển QSDĐ Chỉ đạo Sở Tài chín - Vật giá ngành có liên quan thu thập giá chuyển nhợng QSDĐ thực tế; thực việc điều chỉnh giá đất địa phơng ban hành theo quy định Chính phủ cho phù hợp với giá chuyển nhợng QSDĐ thực tế địa phơng; thực công bố công khai giá đất hàng năm để làm sở cho việc tính thuế, giao đất, cho thuê đất bồi thờng Nhà nớc thu hồi đất Xử lý kiên trờng hợp cố tình vi phạm quy định quản lý đất đai, xây dựng địa bàn nh: sử dụng đất không mục đích, chuyển nhợng, chuyển đổi, cho thuê đất trái pháp luật, cố tình không thực kê khai, đăng ký cấp GCN QSDĐ, không đăng ký giao dịch bất động sản Kết luận Thực sách đổi mới, xây dựng kinh tế thị trờng định hớng xã hội chủ nghĩa, thị trờng bất động sản nớc ta bớc đầu đợc hình thành vào hoạt động; góp phần vào việc đáp ứng nhu cầu bất động sản cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Nhà nớc, biến bất động 91 sản thành nguồn lực to lớn cho đầu t phát triển Tuy nhiên, bản, thị trờng bất động sản nớc ta sơ khai với lấn át thị trờng không thức, hàng hóa bất động sản có đủ điều kiện tham gia giao dịch hạn chế số lợng, chủng loại chất lợng, nguồn lực tài huy động từ bất động sản nhiều hạn chế, đầu nắm giữ trái pháp luật diễn nhiều nơi, Để khắc phục hạn chế trên, thúc đẩy thị trờng bất động sản phát triển, cần thực hệ thống giải pháp, giải pháp tài đóng vai trò quan trọng, mà trớc hết phải nói đến giải pháp thuế thị trờng bất động sản Trong tình hình nay, giải pháp hoàn thiện sách thuế phát triển thị trờng bất động sản là: Thay thuế chuyển quyền đất thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; thống thuế SDDNN thuế nhà đất thành thuế sử dụng đất; tăng cờng công tác quản lý thuế Với việc hoàn thiện sách thuế nh góp phần phát triển thị trờng bất động sản thức gắn với việc khai thác, sử dụng đất đai cách tiết kiệm có hiệu quả; phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực đất đai, bất động sản phục vụ cho nghiệp công nghiệp hoá, đại hoá củađất nớc 92 Tài liệu tham khảo Hiến pháp năm 1992 Luật đất đai năm 1993, Luật sửa đổi bổ sung số điều Luật đất đai năm 1998, 2001, 2003 Bộ Luật Dân Đảng Cộng sản Việt Nam: Văn kiện đại hội Đảng toàn quốc khoá IX - NXB Chính trị quốc gia năm 2001 Văn kiện Hội nghị lần thứ Ban chấp hành Trung ơng Đảng khoá IX - NXB Chính trị quốc gia năm 2003 Thái Bá Cẩn: Tài thúc đẩy hình thành phát triển thị trờng bất động sản Việt Nam - Tham luận hội thảo Giải pháp tài phát triển thị trờng bất động sản Việt Nam, ngày 10/1/2001 Hà Nội Cục quản lý công sản - Bộ Tài chính, Đề án Quản lý phát triển thị trờng bất động sản Việt Nam Tháng 12/2002 Cục quản lý công sản - Bộ Tài Chính sách Tài đất đai Cục thuế Hà Nội, chuyên đề Công tác quản lý thu giải pháp đẩy mạnh thu nộp Ngân sách đất đai địa bàn TP Hà Nội năm 2002 Đại học Kinh tế Quốc dân - Giáo trình quản lý thuế - NXB thống kê năm 2002 10 Đại học Kinh tế Quốc dân - Giáo trình quản lý Nhà nớc kinh tế - Giáo trình sau Đại học - NXB khoa học kỹ thuật năm 2001 11 Đại học Kinh tế Quốc dân - Giáo trình sách kinh tế xã hội - NXB khoa học kỹ thuật năm 1999 12 Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất Luật thuế bổ sung số điều Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất 13 Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp 14 Pháp lệnh thuế Nhà đất 93 15 Phạm Đức Phong: Cơ sở khoa học giải pháp hình thành phát triển thị trờng Bất động sản Việt Nam - Đề tài nghiên cứu khoa học cấp năm 2000 16 Huỳnh Huy Quế: Bàn thuế tài sản - Tạp chí Tài Số 10/2000 17 Vũ Đình Thắng: Khống chế xoá bỏ thị trờng Bất động ngầm nớc ta - Tạp chí Tài Số 10/2002 18 Nguyễn Tân Thịnh: Hạn chế đầu đất đai trái pháp luật - Tạp chí Tài Số 10/2002 19 Tổng cục Địa chính: Báo cáo tổng kết hoạt động ngành địa 1994 - 2000 20 Tổng cục Thuế: Thuế Nhà nớc qua thời kỳ lịch sử - NXB trịquốc gia năm 2001 21 Nguyễn Văn Xa: Một số giải pháp tài phát triển thị trờng Bất động sản nớc ta - Tạp chí Tài Số 5/2001 94 Mục lục Trang Lời mở đầu Chơng 1: sách thuế phát triển thị tr- ờng bất động sản Việt Nam 1.1 Sự phát triển thị trờng bất động sản 1.1.1 Thị trờng bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm đặc điểm bất động sản 1.1.1.2 Khái niệm đặc điểm thị trờng bất động sản 1.1.2 Sự phát triển thị trờng bất động sản 10 1.1.2.1 Quá trình hình thành phát triển thị trờng bất động sản 10 1.1.2.2 Các nhân tố tác động đến hình thành phát triển thị trờng bất động sản 12 1.1.2.3 Các nhân tố phản ánh phát triển thị trờng bất động sản 18 1.2 sách thuế phát triển thị trờng bất động sản 24 1.2.1 Hệ thống sách thuế bất động sản 24 1.2.2 Đặc điểm thuế bất động sản 25 1.2.3 Vai trò sách thuế phát triển thị trờng bất động sản 26 1.3 sách thuế bất động sản số nớc 29 95 1.3.1 Chính sách thuế bất động sản Đài Loan 29 1.3.2 Chính sách thuế bất động sản Cộng hoà Pháp 31 1.3.3 Chính sách thuế bất động sản Thuỵ Điển 32 1.3.4 Một số học kinh nghiệm rút 33 Chơng 2: Thực trạng sách thuế phát 35 triển thị trờng bất động sản Việt Nam 2.1 Thực trạng thị trờng bất động sản Việt Nam 35 2.1.1 35 Cơ sở pháp lý cho việc hình thành thị trờng bất động sản Việt Nam 2.1.2 Thực trạng thị trờng bất động sản Việt Nam 37 2.1.2.1 Thị trờng bất động sản không thức hoạt động mạnh 37 2.1.2.1 Hàng hoá bất động sản có đủ điều kiện tham gia giao dịch hạn chế số lợng, chủng loại chất lợng 39 2.1.2.3 Việc đầu cơ, nắm giữ đất đai trái pháp luật diễn phổ biến 41 2.1.2.4 Kinh doanh phát triển bất động sản đợc hình thành nhng cha bình đẳng thành phần kinh tế 45 2.1.2.5 Hoạt động quản lý Nhà nớc thị trờng bất động sản nhiều yếu 46 2.1.3 50 Tác động tiêu cực thị trờng bất động sản phát triển kinh tế - xã hội Việt Nam 2.1.3.1 Sử dụng đất đai bất động sản hiệu quả, lãng phí 50 2.1.3.2 Gây hậu tiêu cực mặt xã hội 51 2.1.3.3 Hạn chế việc huy động nguồn lực tài 51 2.1.3.4 Giảm sức cạnh tranh kinh tế 52 96 2.2 Thực trạng sách thuế phát triển thị trờng bất động sản 52 2.2.1 52 Thuế sử dụng nông nghiệp 2.2.2 Thuế nhà, đất 54 2.2.3 Thuế chuyển quyền sử dụng đất 56 2.3 đánh giá tác động sách thuế phát triển thị trờng bất động sản 58 2.3.1 Những kết đạt đợc 58 2.3.2 Những hạn chế 60 Chơng 3: Giải pháp hoàn thiện sách thuế nhằm phát 65 3.1 Quan điểm mục tiêu phát triển thị trờng bất động sản Việt Nam 65 3.1.1 Quan điểm phát triển thị trờng bất động sản Việt Nam 65 3.1.2 Mục tiêu phát triển thị trờng bất động sản Việt Nam 66 3.2 Giải pháp hoàn thiện sách thuế nhằm phát triển thị trờng bất động sản Việt Nam 67 triển thị trờng bất động sản Việt Nam 3.2.1 áp dụng sách thuế thu nhập hoạt động chuyển quyền sử dụng đất 67 3.2.2 Thống thuế sử dụng đất nông nghiệp thuế đất thành thuế sử dụng đất 69 3.2.2.1 Sự cần thiết ban hành Luật thuế sử dụng đất 69 3.2.2.2 Mục tiêu yêu cầu Luật thuế sử dụng đất 71 3.2.2.3 Các đề xuất cho Luật thuế sử dụng đất 72 97 3.2.2.4 Điều kiện cần để thực Luật thuế sử dụng đất 83 3.3.3 Tăng cờng công tác quản lý thuế 85 3.3 Kiến nghị 86 3.3.1 Đối với Chính phủ 86 3.3.2 Đối với Bộ, ngành 87 3.3.3 Đối với địa phơng 88 Kết luận 89 98