Bài tập lớn đầu tư nước ngoài

LỜI MỞ ĐẦU Trong xu phát triển chung đất nước, Thành Phố Hải Dương phát triển mạnh mẽ, thu nhập dân cư tăng lên nhanh chóng cấu dân số trẻ làm cho ngành dịch vụ dịch vụ ăn uống giải trí phát triển nhanh chóng Với mơ hình kinh doanh đơn lẻ loại dịch vụ chủ yếu, nhiên vài năm gần sơ kinh doanh đa dạng hóa sản phẩm số lượng chất lượng sở dịch vụ ăn uống giải trí địa bàn thành phố Hải Dương thiếu số lượng chất lượng phục vụ có nhiều điểm chưa đáp ứng kỳ vọng khách hàng Trên giới tồ cao ốc kết hợp khơng gian hoạt động thương mại, khu văn phòng làm việc, khu nhà ở, khu giao dịch tài … khơng gian đa ưa chuộng phát triển, Cơng ty cổ phần đầu tư phát triển nhà Trường Linh xét thấy thời điểm để đầu tư tòa nhà đa năng, kinh doanh nhiều dịch vụ lúc thành phố Hải Dương Những dự án khơng gian đa năng, kinh doanh nhiều dịch vụ có liên quan tạo dịch vụ hỗ trợ lẫn Qn Cafe, Qn ăn nhanh, qn bia, khu giải trí tạo liên kết phù hợp với nhịp sống ngày phát triển thị đại Mặt khác qn ăn qn cafe khu vui chơi giải quy hoạch xây dựng vị trí thuận lợi khu trung tâm đơng dân cư, đầu mối giao thơng thị, thu hút nhiều khách hàng quan tâm đến thị trường riêng nhạy cảm Nắm bắt nhu cầu xu phát triển thành phố đại, thành phố lớn thị đại Việt Nam ngày có nhiều dự án qn ăn uống giải trí cấp đầu tư Theo dự báo đánh giá nhà đầu tư, thị trường đầu tư vào dịch vụ ăn uống giải trí phát triển mạnh Việt Nam Thành phố Hải Dương Dự án Thiên Đường Building nằm trung tâm Thành phố Hải Dương tương lai gần, dự báo nhu cầu ăn uống văn minh đại giải trí lành mạnh khả quan, yếu tố khẳng định Thiên Đường Building dự án đầu tư hấp dẫn Để hồn thành dự án này, em nhận giúp đỡ lớn từ TS.Đồn Trọng Hiếu thầy tổ mơn Do kinh nghiệm thực tế em nhiều hạn chế nên khơng tránh khỏi thiếu sót, em mong nhận đóng góp từ thầy để em hồn thiện dự án Em xin chân thành cảm ơn ! PHẦN 1: GIỚI THIỆU KHÁI QT VỀ DỰ ÁN VÀ CHỦ ĐẦU TƯ 1.1 Cơ sở thành lập dự án 1.1.1 Căn pháp lý Lập Dự án đầu tư xây dựng tòa nhà Thiên Đường dựa sở pháp lý sau: − Luật doanh nghiệp năm 2005 văn hướng dẫn thi hành − Luật đầu tư 2005 − Nghị định 108/2005/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết thi hành Luật Đầu tư − Quyết định số 108/2006/QĐ-BKH kế hoạch đầu tư ban hành mẫu văn thực luật đầu tư Việt Nam − Luật đất đai năm 2003 − Luật Xây dựng 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 Quốc hội khố 11 kỳ họp thứ − Thơng tư 07/2008/TT-BXD Bộ Xây dựng việc hướng dẫn lập, thẩm định, phê duyệt quản lý quy hoạch xây dựng − Luật bảo vệ mơi trường năm 2005 − Nghị định 80/2006/NĐ-CP hướng dẫn luật bảo vệ mơi trường văn có liên quan − Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 Chính phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình − Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 Chính phủ quản lý chất lượng cơng trình xây dựng − Quyết định số 3534/QĐ-UB ngày 14/07/2005 Chủ tịch UBND thành phố duyệt dự án đầu tư xây dựng − Quyết định số 4651/QĐ-UB ngày 21/09/2005 Chủ tịch UBND thành phố duyệt điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng − Căn vào quy hoạch chung xây dựng thành phố Hải Dương đến năm 2020 − Chủ trương, sách phát triển xã hội khác tỉnh Hải Dương 1.1.2 Hệ thống văn bản, tiêu chuẩn kỹ thuật chính: − Quyết định 04/2008/QĐ-BXD Bộ Xây dựng việc ban hành "Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia Quy hoạch xây dựng" − Quyết định 03/2008/QĐ-BXD Bộ Xây dựng việc ban hành quy định nội dung thể vẽ, thuyết minh Nhiệm vụ Đồ án Quy hoạch Xây dựng − Nghị định 58/2008/NĐ-CP Chính phủ việc hướng dẫn thi hành Luật Đấu thầu lựa chọn nhà thầu xây dựng theo Luật Xây dựng − Bản đồ khảo sát địa hình khu vực quy hoạch, tỷ lệ 1/500 − Các tài liệu, số liệu điều kiện tự nhiên khu vực quy hoạch − Các số liệu kinh tế - xã hội khu vực quy hoạch − Các tiêu chuẩn, quy phạm liên quan hành nhà nước 1.1.3 Tính cấp thiết dự án Thành phố Hải Dương trung tâm kinh tế, trị tỉnh Hải Dương Thành phố Hải Dương nằm vị trí trung tâm tỉnh, phía bắc giáp huyện Nam Sách, phía đơng giáp huyện Kim Thành Thanh Hà, phía tây giáp huyện Cẩm Giàng, phía nam giáp huyện Gia Lộc, phía đơng nam giáp hai huyện Thanh Hà Tứ Kỳ Thành phố Hải Dương nằm cách Thủ Hà Nội 57 km phía tây, cách thành phố Hải Phòng 45 km phía đơngTốc độ tăng trưởng kinh tế năm 2012 ước đạt 10,2% Trong đó: Ngành nơng, lâm nghiệp, thủy sản tăng 3,9%; cơng nghiệp - xây dựng tăng 15,2% (cơng nghiệp tăng 15,7%, xây dựng tăng 13,8%); dịch vụ tăng 9,8% cho thấy mức sống nhân dân thành phố nâng cao điều làm cho nhu cầu giải trí phát triển mạnh, dịch vụ ăn uống phát triển mạnh mẽ, kèm theo chất lượng sản phẩm dịch vụ phải đảm bảo Theo số liệu thống kê năm 2012, dân số thành phố Hải Dương khoảng 215,566 nghìn người, mật độ dân số khoảng 3.019 người/km2 Các qn ăn qn cafe qn bia thành phố phát triển nhanh thời gian qua, nhiều qn lặp lại mơ hình nhau, sản phẩm chưa phong phú mang tính đặc sắc riêng, đặc biệt nguy an tồn vệ sinh thực phẩm, em định lập dự án đầu tư xây dựng tồ nhà kinh doanh dịch vụ ăn uống – vui chơi, mà cụ thể qn cafe Hầm, qn đồ ăn nhanh, khu giải trí, qn Bia Thiên Nhấn mạnh vào tiện lợi, khơng gian lạ tính khác biệt sản phẩm, dịch vụ Trong điều kiện kinh tế thị trường có điều tiết vĩ mơ nhà nước, hoạt động sản xuất kinh doanh có hoạt động đầu tư xem xét từ hai góc độ: nhà đầu tư kinh tế Trên góc độ nhà đầu tư, mục đích cụ thể có nhiều quy tụ lại yếu tố lợi nhuận, khả sinh lợi dự án thước đo chủ yếu định chấp nhận việc làm mạo hiểm nhà đầu tư Chính vậy, xu hướng phổ biến hiệu đầu tư theo dự án Dự án đầu tư có tầm quan trọng đặc biệt với nghiệp phát triển kinh tế nói chung doanh nghiệp nói riêng Sự thành bại doanh nghiệp phụ thuộc lớn vào việc đầu tư dự án có hiệu hay khơng Chính việc phân tích, tính tốn xác tiêu kinh tế, tính khả thi dự án quan trọng 1.2 Giới thiệu chủ đầu tư dự án A Bên Nhật Tên cơng ty : Tập đồn HAJACO Đại diện uỷ quyền: - Họ tên :Yota Suzuki Năm sinh : 09-07-1970 Quốc tịch : Nhật Bản - Số hộ chiếu:8002456 Ngày 01-09-2007 Nơi cấp:Cảnh sát Tokyo,Nhật Bản - Chức vụ :Tổng giám đốc cơng ty - Địa trụ sở: Kirosima, Tokyo, Nhật Bản - Điện thoại : 8229186688 Fax: 8229100046 - Giấy phép thành lập cơng ty: Vốn đăng ký: 20.000.000 USD Cơng ty mở tài khoản Ngân Hàng Cổ phần thương mại Tokyo, Nhật Bản - Số hiệu tài khoản :625498053681 B Bên Việt Nam Tên Cơng ty : Cơng ty CP đầu tư phát triển nhà Trường Linh Đại diện uỷ quyền : Ơng Nguyễn Đức Lượng Chức vụ : Chủ tịch hội đồng quản trị - Tổng giám đốc Quốc tịch : Việt Nam Điện thoại : 04.3.7.833.690 Fax : 04.3.7.833.692 Email : truonglinh@company.com.vn Trụ sở : Số – Lơ13B – Trung n – Trung Hồ- Cầu Giấy- Hà Nội Chi nhánh 1: Km +800, QL 37, Cộng Hồ Chí Linh, Hải Dương Chi nhánh 2: Số 01, đường 25, phường Bình An, quận 2, TP HCM Giấy phép thành lập cơng ty : 1579 /QĐ-TCCQ ngày 01/10/2001 Giấy phép đăng ký kinh doanh : 0103000545 Đăng ký : Sở Kế hoạch đầu tư Thành phố Hà Nội Vốn đăng ký : 135.000.000.000 VNĐ Cơng ty mở tài khoản : Tại Ngân hàng NN & PTNT Bắc Hà Nội Số tài khoản : 1440201014639 1.3 Khái qt tính khả thi dự án Dự án xây dựng tòa nhà Thiên Đường dự án hồn tồn khả thi mặt kỹ thuật, mơi trường, tài chính, đồng thời dự án mang lại hiệu mặt kinh tế - xã hội Điều cụ thể hóa chi tiết hóa phần dự án Phần : NỘI DUNG CHI TIẾT 2.1 Nghiên cứu thị trường 2.1.1 Sản phẩm − Mục đích kinh doanh Tồ nhà Thiên Địa cung cấp dịch vụ kinh doanh thu lợi nhuận sau: • Dịch vụ ăn uống: qn cafe Hầm, qn ăn nhanh, qn Bia Thiên • Dịch • Sản vụ vui chơi: khu vui chơi phẩm phụ: cho th diện tích mặt tiền đứng phía trước bên hơng tồ nhà để treo biển quảng cáo cho th tầng 3,4,5, làm văn phòng cho cơng ty Sản phẩm qn Cafe Hầm: Đến với cafe hầm sau học tập làm việc căng thẳng, bỏ lại sau lưng bề bộn, lo toan sống thường ngày để hồ vào giai điệu mượt mà, nhẹ nhàng lắng đọng Khách hàng đến qn khơng để cảm nhận khơng gian khác lạ ấm cúng mà thưởng thức hương vị riêng đặc biệt nhiều loại kem, đồ uống ăn nhẹ với giá phù hợp phong cách phục vụ chun nghiệp Sản phẩm qn ăn vào khu vui chơi: Đồ ăn nhanh fastfood vào đời sống người dân Việt Nam điều hiển nhiên nhịp sống đại tạo nên phong cách động quỹ thời gian chật hẹp người, đặc biệt nhân viên văn phòng Các đồ ăn nhanh chủ yếu qn ăn nhanh là: Bánh mỳ kẹp, Hamburger, gà rán, pizza Sản phẩm Qn Bia Thiên: Uống bia sở thích cánh mày râu chiều tan sở hay hội ngộ Bia đặc sản tiếng mà khơng dễ bỏ qua qn bia Thiên có nhiều loại bia khác với đồ nhắm đặc biệt việc thưởng thức bia đồ nhắm khơng gian lạ tạo cảm xúc khó phai lòng khách hàng Những điểm tình hình KT – XH thành phố Hải dương cho thấy trạng cầu dịch vụ ăn uống – vui chơi giải trí đại lớn Nhất tòa nhà Thiên Đường lại đặt khu trung tâm thành phố tương lai, có nhiều trụ sở làm việc doanh nghiệp quan nhà nước người đầu việc đáp ứng nhu cầu ăn uống đại, nhanh chóng đầy đủ chất dinh dưỡng cho nhân viên văn phòng cơng chức Đáp ứng đầy đủ nhu cầu khách hàng, tạo cơng an việc làm cho người dân Làm cho tỉnh hải dương ngày phất triển mãnh mẽ Đồng thời có tác động tích cực đến phát triển đất nước Việt Nam 2.1.2 Khả tiêu thụ, khả cạnh tranh * Thị trường nước Cùng với phát triển chung đất nước, nhu cầu dịch vụ ăn uống, vui chơi, giải trí th văn phòng Việt Nam nói chung tỉnh Hải Dương nói riêng ngày tăng lên cách mạnh mẽ Việc kinh tế đất nước đà hội nhập phát triển khiến nhà đầu tư nước ngồi “để mắt” nhiều tới việc đầu tư vào thị trường nước ta, kênh đầu tư ngày đa dạng Nhu cầu đầu tư lớn lại khiến cho nhu cầu dịch vụ cho th văn phòng phát triển theo Mặc dù giá th Châu Á cao diện tích trống giảm Q3/2011, nhu cầu th văn phòng khu vực có dấu hiệu yếu đi, Việt Nam lại tăng lên Năm 2012, thành phố HCM có tỷ lệ xây dựng văn phòng cao, nguồn cung dồi Việt Nam Sau nhiều q suy giảm, đến thị trường tương đối ổn định Knight Frank cho biết, thị trường văn phòng cho th Q3/2011 Tp.HCM tương đối ổn định với dấu hiệu tích cực từ dự án văn phòng hạng A B Thị trường văn phòng hạng A thay đổi khơng đáng kể, phần lớn cao ốc văn phòng hạng A trì tỉ lệ lấp đầy mức 90% - 100%, trừ Bitexco Financial Tower Tuy nhiên, Bitexco bắt đầu có giao dịch thành cơng, tiêu biểu hợp đồng với Adidas (th khoảng 1000m2 văn phòng mặt bán lẻ), hợp đồng với cơng ty Luật đầu tư khác Samsung vừa ký thỏa thuận th bốn (4) tầng dự kiến chuyển vào cuối năm Chủ yếu thị trường hợp đồng nhỏ (với diện tích cho th từ 100 m2 đến 300 m2) Các hoạt động mua bán sát nhập (M&A) từ đối tác châu Á Trung Quốc Nhật Bản góp phần thúc đẩy thị trường Dễ nhận thấy cơng ty Việt Nam vốn nhạy cảm lại phải chịu lãi suất cao tạo nên hội cho cơng ty nước ngồi tìm kiếm tiềm thị trường Việt Nam, điều thể rõ từ cơng ty Nhật Bản Các lĩnh vực đầu tư chủ yếu cơng ty thường tài viễn thơng Giá th văn phòng khu vực Quận gần khơng có thay đổi đáng kể Giá th phân khúc Hạng A khơng thay đổi nhiều so với q trước Giá th văn phòng hạng B trì ổn định có tỉ lệ lấp đầy cao khu vực trung tâm Quận Với mức giá th trung bình từ 26 -29 USD/ tháng Tại Hà Nội, theo số liệu từ Savills Việt Nam diện tích văn phòng cho th thêm q năm 2012 đạt xấp xỉ 36.600 m2, tăng mạnh 59% so với q trước Tiếp tục xu hướng từ q trước, diện tích cho th thêm văn phòng hạng B chiếm 80% tổng diện tích cho th thêm tồn thị trường, đạt 29.000 m2 Tình hình hoạt động thị trường nhìn chung trì ổn định so với q trước Cơng suất th đạt 86% giá th đạt 25,5 USD/ m2/ tháng Nhà đầu tư bắt đầu quan tâm đến thị trường văn phòng Tại Hải Dương, số lượng văn phòng cho th tăng mạnh theo đà tăng nước nói chung Lượng khách nội địa quốc tế tìm đến khu vui chơi giải trí Việt Nam tăng đột biến hàng năm Cụ thể với tỉnh Hải Dương: Hải Dương tỉnh đất rộng người đơng, thành phố Hải Dương thành phố có quy mơ tương đối lớn, dân cư đơng đúc, đa dạng Theo số liệu thống kê năm 2010, dân số thành phố Hải Dương khoảng 210.000 người, mật độ dân số khoảng 3.620 người/km2 (có mật độ gấp 10 lần so với tồn tỉnh mật độ dân số tỉnh Hải Dương 354 người/km2), dân số sống nội thị khoảng 153.300 người, chiếm tỷ lệ 72%, dân số vùng ngoại 56.700 người, chiếm tỷ lệ 28% Theo số liệu năm 2007, tỷ trọng ngành kinh tế GDP ước đạt: • Cơng nghiêp: 45,1% • Nơng nghiệp: 4,6% • Dịch vụ: 50,3% Tăng trưởng kinh tế ước đạt 17,4% Tổng vốn đầu tư phát triển địa bàn ước đạt 2094,04 tỷ đồng - Về Cơng nghiệp: Thành phố Hải Dương trung tâm cơng nghiệp, thương mại dịch vụ tỉnh, đồng thời trung tâm cơng nghiệp Vùng kinh tế trọng điểm Bắc bộ.Thành phố Hải Dương thị vùng Thủ Hà Nội Cùng với thành phố Thái Ngun, Việt Trì, thành phố Hải Dương đầu tư để trở thành thị cấp trung tâm vùng (đơ thị cấp 1) trung tâm cơng nghiệp tồn vùng Các thị phía Tây nơi phát triển dịch vụ cơng nghệ cao Các thị phía Đơng Bắc phía Bắc Phủ Lý, thị xã Từ Sơn, Bắc Ninh, thị xã Chí Linh, thành phố Vĩnh n, Hưng n thị vệ tinh, đảm bảo cho vùng thủ phát triển hài hồ Mặt khác, sau năm 2000, với lợi giao thơng, thương mại , tỉnh thành phố triển khai quy hoạch xây dựng khu - cụm cơng nghiệp: • KCN Đại An (603,82ha) • KCN Nam Sách (60,2ha) • KCN Việt Hòa-Kenmark (46,40ha) • CCN Ngơ Quyền • CCN Cẩm Thượng - Việt Hòa 10 Nghĩa vụ tài Thuế trị giá gia tăng, thuế mơn bài, thuế thu nhập tính tốn theo quy định Luật thuế hành - Thuế giá trị gia tăng : 10% giá trị gia tăng - Thuế thu nhập doanh nghiệp : 25% thu nhập chịu thuế - Thuế mơn : 3.000.000 VNĐ/năm 2.3.4.2 Tính chi phí khấu hao Tổng chi phí xây dựng sở hạ tầng : 35.520.000.000 VNĐ Thời gian khấu hao 10 năm theo phương pháp khấu hao nhanh Tổng giá trị tài sản cố định( Giá trị thiết bị): 3.135.400.000 VNĐ Thời gian khấu hao 10 năm theo phương pháp khấu hao nhanh BẢNG 2.3.7: KHẤU HAO QUA CÁC NĂM Đơn vị tính: 1000 VNĐ Năm sử dụng 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Cơ sở hạ tầng 3552000 3552000 3552000 3552000 3552000 3552000 3552000 3552000 3552000 3552000 Tài sản cố định 313540 313540 313540 313540 313540 313540 313540 313540 313540 313540 Tổng 3865540 3865540 3865540 3865540 3865540 3865540 3865540 3865540 3865540 3865540 2.3.5 Phân tích hiệu tài 37 BẢNG 2.3.8: DỰ TRÙ LỖ LÃI Đơn vị tính: 1000 VNĐ Khoản mục Năm vận hành 2020 2021 2022 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2023 2024 2025 2026 2027 2028 TỔNG DOANH THU 5543040 16532408 16532408 16803380 17270504 17746676 18318000 24318000 24942480 25263096 25843056 26223160 26424040 27498800 27498800 TỔNG CHI PHÍ 5084408 5723822 5758670 6006954 6206294 6637931 7016960 7254120 7719144 7858637 8426493 8660268 8750664 9655052 9655052 458632 10808586 10773738 10796426 11064210 11108745 11301040 17063880 17223336 17404459 17416563 17562892 17673376 17843748 17843748 Thuế GTGT đầu 1465400 1125000 1284600 1278900 1286700 1294500 1302300 1342000 1332900 1367700 1401000 1397500 1368700 1366500 1468700 Thuế GTGT đầu vào 609600 890700 1003800 1050900 1063800 1050700 1095000 1095000 1095000 1099000 1195000 1105000 1095000 1087500 1225000 Thuế GTGT phải nộp 855800 234300 280800 228000 222900 243800 207300 247000 237900 268700 206000 292500 273700 279000 243700 51970 44642 35930 31940 45710 71630 86210 57170 83090 83090 109010 109010 109010 146360 146360 9780 18080 18080 5980 5980 5980 14280 5205 19149 19149 16124 25420 25420 25641 25641 52908 75674 75674 97436 99613 84826 110020 88845 88845 95876 76007 103293 130914 135936 135936 1263750 1263750 1263750 1314750 1314750 1914750 2364750 2364750 3153000 3153000 3153000 603000 603000 603000 114658 1402146 1393434 1399106 1466053 1477186 2125260 2515970 2555834 3351115 3354141 3390723 3418344 3460937 3460937 Thuế mơn 3000 3000 3000 3000 3000 3000 3000 3000 3000 3000 3000 3000 3000 3000 3000 Thu nhập ròng 343974 9406439 9380303 9397319 9598158 9631559 9175780 14547910 14667502 14053344 14062422 14172169 14255032 14382811 14382811 Tiền trả gốc lãi 1506400 1722400 1802400 1958400 1778400 918400 0 0 0 0 Khấu hao 3865540 3865540 3865540 3865540 3865540 3865540 3865540 3865540 3865540 3865540 0 0 Thu nhập hàng năm 2703114 11549579 11443443 11304459 11685298 12578699 13041320 18413450 18533042 17918884 14062422 14172169 14255032 14382811 14382811 Lợi nhuận trước thuế Thuế giá trị gia tăng Thuế TNDN Thuế TNDN Café hầm Thuế TNDN qn bia Thiên Thuế TNDN cảu khu vui chơi qn ăn nhanh Thuế TNDN cảu hoạt động cho th Thuế TNDN phải nộp 38 Dự án phân tích cho phương án nêu sau : giả thiết giá điều kiện tài khác khơng thay đổi suốt thời gian phân tích 2.3.5.1.Phân tích giá trị dự án (NPV) Với mức chiết khấu 12% Vốn lưu động thu hồi dự án kết thúc BẢNG 2.3.9: TÍNH GIÁ TRỊ NPV QUA CÁC NĂM Đơn vị tính : VNĐ Năm 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 Thu nhập hàng năm Hệ số chiết khấu 12% 2.703.114.000 0,893 11.549.579.200 0,797 11.443.443.200 0,712 11.304.459.200 0,636 11.685.297.800 0,567 12.578.698.900 0,507 13.041.320.000 0,452 18.413.450.000 0,404 18.533.042.000 0,361 17.918.884.400 0,322 14.062.422.400 0,287 14.172.169.000 0,257 14.255.032.000 0,229 14.382.811.000 0,205 14.382.811.000 0,183 Tổng thu nhập NPV hàng năm 2.413.880.802 9.205.014.622 8.147.731.558 7.189.636.051 6.625.563.853 6.377.400.342 5.894.676.640 7.439.033.800 6.690.428.162 5.769.880.777 4.035.915.229 3.642.247.433 3.264.402.328 2.948.476.255 2.632.054.413 82.276.342.266 Xác định NPV sau: Trong đó: NPV : Giá trị dự án Ri : Doanh thu năm thứ i Ci : Chi phí năm thứ i R : Lãi suất chiết khấu lựa chọn n : Số năm vòng đời dự án 39 ⇒NPV = 2.703.114.000/(1+12%)+11.549.579.200/(1+12%)2 +11.443.443.200/(1+12%)3 + 11.304.459.200/(1+12%)4 + 11.685.297.800/(1+12%)5 + 12.578.698.900/(1+12%)6 + 13.041.320.000/(1+12%)7 + 18.413.450.000/(1+12%)8 +17.918.884.400/(1+12%)10 +14.062.422.400/(1+12%)11 +18.533.042.000/(1+12%)9 + 14.172.169.000/(1+12%)12 +14.255.032.000/(1+12%)13 + 14.382.811.000/(1+12%)14 +14.382.811.000/(1+12%)15 – 46.401.400.000 = 82.276.342.266 - 46.401.400.000 = 35.874.942.266 > Có NPV > 0: Dự án có hiệu mặt tài chính, tổng thu dự án mang lại lớn tổng chi phí bỏ để đầu tư cho dự án sau quy mặt thời gian Vì dư án lựa chọn đầu tư 2.3.5.2 Phân tích tỷ số hồn vốn nội IRR IRR mức lãi suất mà dùng làm hệ số chiết khấu nội để tính chuyển khoản doanh thu chi phí dự án măth thời gian tổng doanh thu cân với tổng chi phí Sử dụng phương pháp nội suy theo cơng thức: Trong đó: R1 lãi suất chiết khấu nhỏ R2 lãi suất chiết khấu lớn NPV1 tương đương với R1 ( giá trị + ) NPV2 tương đương với R2 ( giá trị - ) Với R1 = 22% R2 = 23 % 40 BẢNG 2.3.10: THU NHẬP HIỆN TẠI CỦA CÁC NĂM THEO R1, R2 Đơn vị tính : VNĐ 2014 Thu nhập hàng năm 2703114000 2015 11549579200 0,672 7759728030 0,661 7634066495 2016 11443443200 0,551 6301982985 0,537 6149522346 2017 11304459200 0,451 5102822573 0,437 4938889902 2018 11685297800 0,370 4323551451 0,355 4150631978 2019 12578698900 0,303 3814843598 0,289 3632495231 2020 13041320000 0,249 3241923308 0,235 3061863118 2021 18413450000 0,204 3751945502 0,191 3514748671 2022 18533042000 0,167 3095339101 0,155 2876078311 2023 17918884400 0,137 2453085362 0,126 2260788073 2024 14062422400 0,112 1577981842 0,103 1442460446 2025 14172169000 0,092 1303521967 0,083 1181884359 2026 14255032000 0,075 1074707792 0,068 966499754 2027 14382811000 0,062 888804294 0,055 792815648 2028 14382811000 0,051 728528110 0,045 644565568 Năm Hệ số chiết khấu 22% 0,820 TỔNG Thu nhập theo R1 2215667213 47.634.433.129 Hệ số chiết khấu 23% 0,813 Thu nhập theo R2 2197653659 45.44.4963.557 + Chọn R1= 22% ⇒ NPV1=47.634.433.129 - 46.401.400.000 = 1.233.033.129> + Chọn R1= 23% ⇒ NPV2= 45.444.963.557- 46.401.400.000 = -956.436.443 < ⇒ = 22,56 (%) Có IRR = 22,56 % > Rgiới hạn = 12 % nên dự án có hiệu tài Trong Rgiới hạn mức tỷ suất chiết khấu dự án xác định lãi suất bình qn từ nguồn huy động vốn tự có 2.3.5.3.Thời gian hồn vốn: Do lợi nhuận dự án biến động nhiều qua năm,cách tính thời gian hồn vốn sau: 41 BẢNG 2.3.11: THỜI GIAN HỒN VỐN Đơn vị tính : VNĐ Năm Vốn đầu kỳ Tổng vốn chưa hồn 2013 46401400000 46401400000 Thu nhập hàng năm 2014 46401400000 46401400000 2703114000 43698286000 năm 2015 43698286000 43698286000 11549579200 32148706800 năm 2016 32148706800 32148706800 11443443200 2017 20705263600 20705263600 11304459200 2018 9400804400 9400804400 11685297800 - 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 - 12578698900 13041320000 18413450000 18533042000 17918884400 14062422400 14172169000 14255032000 14382811000 14382811000 Vốn cuối kỳ chưa hồn 46401400000 Thời gian thu hồi lũy kế năm 20705263600 năm 9400804400 năm 5,8 năm - - Ta có: Vậy thời gian hồn vốn dự án kể từ bắt đầu xây dựng năm 10 tháng Có tuổi thọ dự án 15 năm Vì thời gian hồn vốn dự án nhỏ tuổi thọ dự án nên dự án có hiệu quả, thời gian thu vốn dự án nhỏ thời gian thu hồi vốn đầu tư nhanh, điều giúp cho nhà đầu tư đẩy nhanh q trình quay vòng vốn đầu tư 42 BẢNG 2.3.12 TỔNG HỢP KẾT QUẢ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH Giá trị Tỷ số hồn giá nội IRR Thời gian hồn vốn NPV = 35.874.942.266 >0 IRR = 22,56% > 12% lãi suất chiết khấu lựa chọn năm 10 tháng Kết luận: Dự án xây dựng tòa nhà Thiên Đường dự án khả thi 2.4 Đánh giá hiệu kinh tế - xã hội Dự án xây dựng tòa nhà Thiên Đường dự án hồn tồn khả thi mặt kỹ thuật, mơi trường, tài chính, đồng thời dự án mang lại hiệu mặt kinh tế xã hội sau: 2.4.1 Lợi ích mặt kinh tế − Đối với Nhà nước Mức đóng góp dự án vào ngân sách : Hàng năm dự án đóng góp vào ngân sách Nhà nước Thuế thu nhập doanh nghiệp bình qn khoảng 749.9816.000 đồng Thuế mơn hàng năm 3.000.0000 đồng Thuế GTGT bình qn hàng năm 1.288.093.000 đồng − Đối với Chủ đầu tư Thơng qua dự án Chủ đầu tư hưởng lợi nhuận dự án mang lại Với lợi nhuận sau thuế bình qn năm 6.977.169.000 đồng Ngồi dự án tạo việc làm cho nhiều cán bộ, cơng nhân viên 2.4.2 Lợi ích mặt xã hội − Dự án vào hoạt động giải văn phòng làm việc cho nhiều doanh nghiệp địa bàn tỉnh, góp phần gia tăng quỹ văn phòng cho th thành phố − Ngồi dự án tạo cơng ăn việc làm cho người lao động dự án khởi cơng xây dựng − Khi dự án vào hoạt động tạo cơng ăn việc làm cho khoảng 40 người phận văn phòng kỹ thuật, phục vụ, vệ sinh tạp vụ phận bảo vệ Mức thu hút lao động vào làm việc: Tổng số lao động thu hút vào làm việc hàng năm 40 người 43 Chỉ tiêu số lao động có việc làm trực tiếp đơn vị vốn đầu tư: 40 : 46.401.400.000 = 1,16 (lao động/1 tỷ đồng vốn) Tức với tỷ đồng vốn đầu tư trực tiếp dự án tạo việc làm trực tiếp cho 1,16 người Thu nhập người lao động làm việc dự án: Chỉ tiêu mức lao động bình qn năm người lao động làm viêc dự án:1.574.747.000:40=39.368.675 đồng/ người Làm tròn 39,37 triệu đồng / người / năm – Bảo vệ mơi trường thơng qua hệ thống thu gom rác thải hệ thống điện mặt trời, hầm biogas hệ thống xanh – Thỏa mãn nhu cầu mặt nghỉ ngơi, vui chơi, giải trí, nâng cao đời sống tinh thần cộng đồng Đáp ứng phần nhu cầu vui chơi giải trí, ăn uống đại nhanh chóng cho nhân dân địa bàn Thành phố Hải Dương − Lợi ích mặt phát triển thị + Dự án góp phần đẩy nhanh tốc độ thị hố thành phố Hải Dương nói riêng tỉnh Hải Dương nói chung + Tạo cân bố cục thị, phân bố đồng hướng lưu thơng, góp phần phát triển quy hoạch chung đạt tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng, mơi trường, cảnh quan + Phù hợp với nhu cầu thiết yếu xã hội, phù hợp với định hướng phát triển quy hoạch Chính Phủ UBND tỉnh Hải Dương theo hướng có sở hạ tầng đại, đồng + Thành phố Hải Dương có thêm tòa nhà khang trang, đại, làm đẹp mỹ quan 2.5 Quản lý nhân dự án Cơng ty TNHH thương mại dịch vụ Trường Linh Chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án tổ chức đấu thầu, chào hàng cạnh tranh để chọn đơn vị thi cơng xây lắp, cung cấp thiết bị Cơng ty th Tư vấn để giám sát q trình thi cơng xây dựng lắp đặt thiết bị Cơng ty quản lý mặt tồ nhà, mặt khác quản lý khai thác cơng trình thuộc tài sản Cơng ty 44 Căn vào quy mơ dự án ( khoảng triệu USD diện tích 1360 m²), thời gian tiến độ dự án, vào cơng nghệ sử dụng nguồn lực chủ đầu tư nên dự án tổ chức quản lý theo mơ hình: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án Đây mơ hình phù hợp, đơn giản, tiết kiệm chi phí mang lại hiệu cao BỘ MÁY BAN QUẢN LÝ DỰ ÁN CHỦ ĐẦU TƯ Ban quản lý dự án Bảo vệ Quản lý Quản lý Tư vấn đơn vị kinh tế kỹ thuật giám sát thi cơng Biên chế: tuỳ thuộc vào tình hình định chủ đầu tư bắt đầu thức thực dự án Nguồn kinh phí hoạt động: Nguồn kinh phí cho Ban quản lý Tư vấn giám sát tính từ chi phí khác tổng vốn đầu tư dự án hỗ trợ Cơng ty (Chủ đầu tư) BỘ MÁY QUẢN LÝ TỊA NHÀ SAU ĐẦU TƯ 45 Hội Đồng Thành Viên Công Ty Giám Đốc Điều Hành Phòng Sáng Tạo Phát Triển Kinh Doanh Quán Cafe Hầm Phòng Tài – Kế toán Phòng Chất lượng Quán Ăn nhanh Quán Bia Thiên Bảo Vệ BẢNG 2.5.1: BIÊN CHẾ, NHIỆM VỤ CỦA MỖI PHỊNG BAN STT Tên phòng ban Giám đốc Số Chức nhiệm vụ người điều hành Điều hành quản lý chung Lương Kinh phí người /1 ( Triệu đồng) tháng 8 tồn tòa nhà thực Triệu đồng mục tiêu chiến lược kinh doanh hội đồng thành Phòng sáng tọa phát viên đề Thực cơng tác 15 marketing , phát triển sản Triệu đồng 46 triển kinh phẩm dịch vụ khơng gian doanh Phòng chất Tuyển dụng đào tạo lượng 10 bồi dưỡng nhân viên Kiểm Triệu đồng tra nắm bắt chất lượng sản phẩm dịch vụ tới tận tay khách hàng theo tiêu chuẩn Phòng tài kế tốn đề Tham mưu phương 4.5 hướng, biện pháp, quy chế Triệu đồng quản lý tài chính, thực định tài tổ chức thực cơng tác kế tốn cho hiệu quả, tiết kiệm, tránh lãng phí, qui chế, chế độ theo Bộ phận bảo vệ Tổng số quy định hành Bảo vệ an ninh trật tự tòa nhà 15 Triệu đồng 13 57 Nguồn kinh phí để phận quản lý hoạt động: lấy từ doanh thu hàng tháng từ hoạt động kinh doanh tồ nhà Thiên Đường * Nguồn lao động: - Đối với vị trí quan trọng, đòi hỏi trình độ cao Giám đốc, Trưởng phòng tuyển trọn từ cơng ty chủ đầu tư - Đối với lao động khác, tuyển dụng từ lao động địa phương Đào tạo tuyển dụng: Tùy theo u cầu vị trí cơng việc cụ thể để tiến hành tuyển dụng đào tạo trước dự án vào hoạt động hay dự án vào hoạt động 47 KẾT LUẬN – KIÊN NGHỊ Qua phân tích, nghiên cứu hiệu kinh tế – tài – xã hội dự án nhóm lập dự án nhận thấy việc đầu tư xây dựng tồ nhà Thiên Đường Hải Dương dự án có hiệu kinh tế cao, phù hợp với xu hướng phát triển chung Ngồi việc mang lại hiệu cao cho doanh nghiệp, tạo thêm cơng ăn việc làm cho người lao động địa bàn, dự án góp phần mang lại nhiều lợi ích mặt văn hóa xã hội, nâng cao đời sống tinh thần người dân Tòa nhà Thiên Đường xây dựng giúp giải tỏa phần áp lực việc thiếu văn phòng làm việc, Trung tâm vui chơi giải trí ăn uống có chất lượng tốt địa bàn tỉnh Hải Dương Để dự án thực thi, bên tham gia dự án kiến nghị: UBND thành phố Hải Dương, Sở kế hoạch Đầu tư Sở ban ngành có liên quan tạo điều kiện thuận lợi cho bên tham gia q trình chuẩn bị dầu tư, thực đầu tư đưa dự án vào hoạt động 48 Xin UBND thành phố Hải Dương, Sở kế hoạch Đầu tư Sở ban ngành có liên quan giúp đỡ để dự án chấp thuận, cấp ưu đãi đầu tư, cho dự án xây dựng địa bàn Hải Dương, th đất lâu dài, cấp vốn vay ưu đãi từ Quỹ hỗ trợ phát triển tổ chức tín dụng để thực dự án Trước mắt xin hỗ trợ kinh phí lập dự án, xây dựng hạ tầng Bộ Sở Xây dưng, Bộ Sở Lao Thương binh Xã hội tạo điều kiện cho việc xây dựng tòa nhà Thiên Đường theo tiêu chuẩn Nhà nước quy định hưởng ưu đãi Bộ Sở Tài ngun mơi trường xem xét, phê duyệt phương án đánh giá tác động mơi trường hỗ trợ làm thủ tục giao đất cho dự án Bộ Thương mại, Tổng cục Hải quan, Tổng cục Thuế tạo điều kiện cho doanh nghiệp nhập thiết bị cơng nghệ để thực vận hành dự án Qua thời gian lập dự án đầu tư nước ngồi chúng em hiểu rõ mơn học, áp dụng kiến thức học vào thực tiễn dự án Tuy nhiên tính tốn tiêu phân tích tài phân tích hiệu kinh tế - xã hội mang tính chất lý thuyết sách chưa trải qua kinh nghiệm thực tế, viết nhóm khơng thể tránh khỏi nhiều thiếu sót, chúng em mong Thầy Đồn Trọng Hiếu góp ý, giúp đỡ chúng em để tập hồn thành tốt Em xin chân thành cảm ơn Thầy! 49 CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO I TÀI LIỆU TRONG NƯỚC Bài giảng Đầu tư nước ngồi Trường Đại học Hàng hải Việt Nam Phân tích kinh tế dự án đầu tư - Vũ Cơng Tuấn - Nhà xuất tài Phân tích hoạt động doanh nghiệp - Nguyễn Tấn Bình - Nhà xuất thống kê Kinh tế đầu tư xây dựng - Nguyễn Văn Chọn - Nhà xuất xây dựng Lập - thẩm định hiệu tài dự án đầu tư - Thạc sĩ Đinh Thế Hiển - Viện nghiên cứu tin học kinh tế ứng dụng Dự án đầu tư quản trị dự án đầu tư giao thơng vận tải- TS Phạm Văn Vạng chủ biên - Nhà xuất giao thơng vận tải Tính tốn dự án đầu tư- Đặng Minh Trang - Nhà xuất thống kê Lập thẩm định dự án xây dựng- TS Bùi Ngọc Tồn - Nhà xuất giao thơng vận tải Thơng tư 04/2005/TT-BXD ngày 01/4/2005 hướng dẫn việc lập quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng cơng trình Bộ xây dựng 10 Quyết định số 206/2003/QĐ-BTC ban hành chế độ quản lý, sử dụng trích khấu hao tài sản cố định 11 Giáo trình lập thẩm định dự án đầu tư – PGS, TS Nguyễn Ngọc Mai, NXB Giáo dục, 2007 II CÁC TRANG WEB 50 http://vi.wikipedia.org/wiki/H%E1%BA%A3i_D%C6%B0%C6%A1ng_%28th %C3%A0nh_ph%E1%BB%91%29 http://www.haiduong.gov.vn/vn/thongtin/Pages/Th%C3%A0nhph%E1%BB%91H %E1%BA%A3iD%C6%B0%C6%A1ng.aspx http://www.haiduong.gov.vn/vn/thongtin/Pages/Thongtintongquan.aspx http://www.thongkehd.gov.vn/view1.aspx?lID=1&nID=378 51 [...]... 1.Vốn pháp định Vốn đầu tư của đối tác Nhật Bản Vốn đầu tư của bên Việt Nam 2.Vốn vay Tổng vốn đầu tư 40.401.400.000 87,07 10%/năm 30.000.000.00 0 10.401.400.00 0 6.000.000.000 64,65 10%/năm 22,42 10%/năm 12,93 12%/năm 46.401.400.000 100 Tỷ lệ vốn vay trên tổng số vốn đầu tư là: ⇒ Tỷ lệ vốn vay trong tổng vốn đầu tư là 12,93% nằm trong phạm vi an toàn cho phép đối với 1 dự án đầu tư nước ngoài Số tiền cần... 2.3 Nghiên cứu tài chính 2.3.1 Cơ sở xác định vốn đầu tư Tổng vốn đầu tư được xác định trong dự án bao gồm: Chi phí tiền sử dụng đất; Chi phí xây lắp; Chi phí mua sắm thiết bị; Chi phí khác; Chi phí dự phòng và chi phí lãi vay trong thời gian xây dựng 2.3.2.Thành phần vốn đầu tư 2.3.2.1.Vốn đầu tư ( đầu tư cơ bản) BẢNG 2.3.1: BẢNG TỔNG HỢP VỐN ĐẦU TƯ TÒA NHÀ THIÊN ĐƯỜNG Đơn vị tính: VNĐ Khoản mục chi... so sánh tư ng đối thấp so với khu vực Đây là thế mạnh đối với phát triển dịch vụ Những chính sách của nhà nước khuyến khich ngành dịch vụ và đầu tư phát triển cũng là một thế mạnh mà ta cần xét đến Đánh giá được vai trò quan trọng của ngành du lịch, Đảng và nhà nước đã có những chính sách cụ thể nhằm khuyến khích đầu tư phát triển du lịch, coi du lịch là một ngành kinh tế mũi nhọn của đất nước Đặc... biogas không đủ hoặc vì một lý do nào đó mà không đến được bếp để chế biến các món ăn * Nước - Cung cấp nước sinh hoạt: Để đảm bảo đủ nước cho việc kinh doanh thì nguồn nước chính sẽ do Công ty Cấp nước Thành phố Hải Dương cung cấp Nước được chứa trong các bể đặt ngầm trong khuôn viên toà nhà và được bơm lên 1 bồn chứa nước trên nóc toà nhà * Hệ thống chống sét - Sử dụng các kim thu sét và hệ thống dây... so với các nước trong khối ASEAN), hệ thống giao thông đường bộ, hàng không, cầu cảng… còn lạc hậu, chất lượng thấp, mặc dù đã có sự quan tâm của Đảng và Nhà nước đầu tư cho xây dựng cơ sở hạ tầng, do vậy, cước phí giao thông còn cao Hệ thống thông tin viễn thông chưa phát triển rộng khắp, chất lượng còn hạn chế trong khi giá dịch vụ lại cao hơn nhiều so với các nước trong khu vực Điện nước chưa đảm... tình hình KT – XH của thành phố Hải Dương và thị trường nước ngoài cho thấy hiện trạng cầu về dịch vụ ăn uống – vui chơi giải trí hiện đại và nhu cầu thuê văn phòng là khá lớn Nhất là khi tòa nhà Thiên Địa lại đặt ở khu trung tâm thành phố trong tư ng lai, có nhiều trụ sở làm việc của các doanh nghiệp và các cơ quan nhà nước thì sẽ là người đi đầu trong việc đáp ứng các nhu cầu ăn uống hiện đại, nhanh... thiết bị để quét dọn tòa nhà 19 Dự án sẽ mua các thiết bị hiện đại và tiết kiệm điện năng nhất, sản xuất trong nước và nước ngoài nếu cấn, đảm bảo hiệu quả kinh tế và thẩm mỹ cao 2.3.4 Nhu cầu các yếu tố đầu vào của dự án Hình thức kinh doanh của dự án là dịch vụ ăn uống và giải trí nên nguyên liệu đầu vào gồm có: - Nguyên liệu để làm đồ uống và cafe - Nguyên liệu để chế biến đồ ăn nhanh - Nguyên liện để... các phần trên, phần phân tích tài chính sẽ tính với phương án đầu tư có tổng diện tích sàn và diện tích tầng hầm BẢNG 2.3.2: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ TÒA NHÀ THIÊN ĐƯỜNG Đơn vị tính: VNĐ Nội dung chi phí 1 Chi phí mua quyền sử dụng đất 2 Chi phí xây lắp Xây dựng công trình chính Tòa nhà kinh doanh Phần không gian công cộng Kỹ thuật hạ tầng Chiếu sáng ngoài nhà Cây xanh và hoa Chi phí phục vụ thi công Chi phí lắp... tầng 1 tránh bị ngập nước cao và đẹp hơn - Toà nhà được tạo hình dáng kiến trúc có được sự đặc biệt trong kiến trúc và mặt ngoài cũng như không gian bên trong Vật liệu sử dụng hoàn thiện mặt tiền phải có tính tư ng đồng 24 + Phần quán Cafe Hầm được thiết kế cao 6 m tạo không gian rộng lớn và thoải mái mặc dù đang ở dưới tầng hầm, nội thất và không gian bên trong được thiết kế ấn tư ng bất ngờ với không... trí hợp lý ở mỗi tầng * Cơ sở hạ tầng khác Chi phí đầu tư và chi phí vận hành của hệ thống thông tin liên lạc, hệ thống sử lý rác thải, phòng cháy chữa cháy 2.3.7 Cơ cấu tổ chức tổng mặt bằng * Các cơ sở nghiên cứu: - Căn cứ vào nhu cầu cần thiết xây dựng khu dịch vụ ăn uống và kết hợp giải trí của - Căn cứ vào mục tiêu kinh doanh của Công ty CP đầu tư và phát triển nhà Trường Linh - Căn cứ vào mặt ... mẽ Việc kinh tế đất nước đà hội nhập phát triển khiến nhà đầu tư nước ngồi “để mắt” nhiều tới việc đầu tư vào thị trường nước ta, kênh đầu tư ngày đa dạng Nhu cầu đầu tư lớn lại khiến cho nhu... phòng chi phí lãi vay thời gian xây dựng 2.3.2.Thành phần vốn đầu tư 2.3.2.1.Vốn đầu tư ( đầu tư bản) BẢNG 2.3.1: BẢNG TỔNG HỢP VỐN ĐẦU TƯ TỊA NHÀ THIÊN ĐƯỜNG Đơn vị tính: VNĐ Khoản mục chi phí Chí... để tập hồn thành tốt Em xin chân thành cảm ơn Thầy! 49 CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO I TÀI LIỆU TRONG NƯỚC Bài giảng Đầu tư nước ngồi Trường Đại học Hàng hải Việt Nam Phân tích kinh tế dự án đầu tư