Nhà xã hội Singapore ThS KTS Lê Lan Hương Giảng viên Bộ môn Kiến trúc Công nghiệp Khoa Kiến trúc Quy hoạch – Trường Đại học Xây dựng Singapore quốc gia phát triển với sách ưu việt nhà Theo số liệu truy cập ngày 8/3/2014, Singapore có tỷ lệ sở hữu nhà cao, đến 90,5% so với 65,2% Mỹ, 69% Canada, 63,7% Pháp, 61,6% Nhật 53,3% Đức (Theo Statistics Singapore – Key Annual Indicator Singstat.gov.sg.2014) Tỷ lệ đưa Singapore trở thành nước đứng thứ giới tỷ lệ người dân sở hữu nhà (sau Romania 96,6% Lithuania 91,9%) [2] Tuy nhiên, điều đáng nói đây, tình trạng sở hữu nhà cao, mà tỷ lệ người dân hưởng ưu đãi hệ thống nhà xã hội Chính phủ chiếm tỷ lệ đến 80% (đỉnh cao 87% giai đoạn 1988 - 1990) Điều thể vai trò nỗ lực vượt bậc Chính phủ Singapore việc hỗ trợ an cư cho người dân Bài viết này, với mục đích tìm hiểu sâu vào hệ thống nhà xã hội Singapore, đặc biệt khía cạnh chế tài nhà để dùng công cụ tham khảo trình tìm kiếm giải pháp hữu hiệu cho phát triển nhà xã hội Việt Nam Sự hình thành phát triển quỹ nhà HDB (Hội đồng Nhà Phát triển) Hội đồng Nhà Phát triển (HDB) thành lập vào năm 1960 để giải tình trạng thiếu nhà Singapore sau Chính phủ đảng PAP lên nắm quyền Trong chương trình năm đầu tiên, từ 1960 đến 1965, HDB ưu tiên việc xây dựng loạt khu nhà với tiêu chí nhanh chóng giá rẻ Các khu hộ giai đoạn chủ yếu từ 10-12 tầng, tập trung vào hộ phòng với diện tích từ 25-33m2 Đến đầu năm 1970, khoảng phần ba dân số có nhà HDB Kể từ năm 1970, HDB xây dụng loạt thị trấn đảo Mỗi thị trấn đô thị nhỏ hoàn chỉnh gồm trung tâm thị trấn, khu ở, trạm xe bus, trường học, khu phức hợp thể thao, công viên cảnh quan nơi làm việc công sở, khu nhà xưởng Mỗi khu có không gian mở, sân chơi, bãi đỗ xe trời Giai đoạn này, hộ gồm nhiều loại phong phú gồm phòng (30-33m2), loại phòng (35-45m2), loại phòng (50-65m2) phòng (70-90m2) (Lưu ý rằng, Singapore, khái niệm phòng dùng cho phòng khách, phòng ăn, góc học hay góc làm việc không gọi hộ 2, phòng ngủ số nước khác Chính hộ phòng phòng ngủ, phòng khách, phòng ăn bố trí riêng phòng ngủ, phòng khách kết hợp ăn góc làm việc) Hình Khu nhà Margarete Close HDB, xây năm 1961 với mô đun thiết kế hộ phòng Hình Hình ảnh thị trấn Toa Payoh trình xây dựng năm 1967 Từ năm 1970 đến 1990, HDB phát triển với tốc độ nhanh chóng Các hộ tập trung vào loại phòng (65-75m2), loại phòng (85-105m2) loại phòng (120-135m2) hộ đặc biệt (từ 140-155m2) Vào năm 90, không hộ phòng xây dựng thêm Căn hộ HDB đạt kích thước trung bình 120m2 cho hộ, đạt kỷ lục giới diện tích nhà xã hội Bất động sản HDB xây dựng từ năm 1990 cung cấp tiêu chuẩn sống cao cho nhà xã hội Tất khu HDB có khu cao tầng để xe, xe đậu đường phố Điều cho phép mật độ cao hơn, khối nhà cao nhiều không gian xanh khối Chiều cao nhà từ đến 18 tầng, phổ biến 15 tầng Khoảng cách khối nhà giảm xuống 60 feet (18,3m) Tất khối liên kết với bãi đỗ xe, trạm xe bus phương tiện khác không gian kín lối có mái che, nhằm tạo tiện nghi tốt cho người sử dụng Cũng từ năm 1991, có nhiều chương trình khác với mục đích cải tạo nâng cấp chất lượng khu nhà HDB cũ cải thiện chỗ đỗ xe, nâng cấp thang máy, kết hợp công viên khu đỗ xe ngầm khối Hầu hết khu hộ 1-2 phòng cũ bị phá hủy xây dựng lại Vào năm 1997, khủng hoảng tài châu Á gây vấn đề kinh tế dẫn đến tình trạng thừa cung hộ HDB Nếu vào năm 1990, việc chờ đợi để có nhà xã hội năm vào năm 2000, có khoảng 40.000 hộ HDB không bán Năm 2001, HDB đưa chương trình BTO nghĩa Xây dựng theo đặt hàng (Build To Order) Ưu điểm BTO khách hàng đặt hàng hộ vị trí mong muốn, bất lợi có số dự án hấp dẫn nhiều người nên bạn chờ đợi vài lần may mắn lựa chọn Một dự án BTO thông thường kèm với thời gian chờ đợi từ 3-5 năm Ngược lại, dự án bị hủy bỏ chưa đến 70% số hộ đăng ký (50% từ năm 2011), tái khởi động vào thời điểm khác Từ năm 2000, kích thước tiêu chuẩn cho hộ xã hội Singapore giảm so với giai đoạn trước: loại phòng 90m2, loại phòng 110m2 loại đặc biệt 130m2 Do giá tăng cao khó khăn kinh tế, hộ phòng (65m2) phát triển lại năm 2004 phòng (45m2) xuất lại năm 2006 Những hộ studio (35-45m2) giới thiệu vào năm 2001 dành cho người cao tuổi Vì vậy, kích thước trung bình hộ xã hội giảm xuống khoảng 8090m2 HDB lại tập trung vào việc xây dựng hộ nhỏ hướng tới tiêu chí quan trọng “giá phải chăng” cho người thu nhập trung bình Tỷ lệ dân số sống hộ HDB giảm từ 87% năm 1989 xuống 81% năm 2010 Hình Khu chung cư HDB Pinnacle@Duxton (hoàn thành năm 2010) nhà công cộng cao giới, bao gồm khối nhà 48 tầng, khu vực nghỉ ngơi, giải trí xen kẽ cao độ khác vườn dạo dài mái Cơ chế tài cho người mua nhà HDB Sử dụng tiền từ Quỹ dự phòng Trung ương (CPF) để mua nhà thực tế phổ biến Singapore Quỹ CPF đời từ năm 1955, có trước HDB, quỹ lương hưu để cung cấp an sinh xã hội cho người lao động Quỹ đóng góp người lao động người sử dụng lao động Tiền từ quỹ CPF rút với mục đích lớn (trong phần lớn cho nhà ở) dành cho lương hưu sau tuổi 55 Lãi suất tiết kiệm CPF tính theo bình quân lãi suất huy động cố định theo năm lãi suất tháng ngân hàng địa phương, không thấp 2,5% Khởi đầu năm 1955, khoản đóng góp 10% tiền lương (bao gồm 5% từ người lao động 5% từ người sử dụng lao động), tăng dần lên 25% năm 1968 33% (bao gồm 20% đóng góp nhân viên 13% nhà tuyển dụng) CPF trở thành tổ chức quan trọng để tài trợ mua nhà HDB dạng nhà bán công cộng khác Khoản tiền từ CPF sử dụng khoản đặt cọc nhà ban đầu hỗ trợ phần vào việc cân đối chi trả khoản vay Tuy nhiên, người lao động cần phải cân nhắc việc đầu tư lớn vào nhà dẫn đến khoản trợ cấp ỏi già HDB cung cấp khoản vay chấp cho người mua nhà công cộng Khoản cho vay tương đương với 80% giá trị hộ thời hạn vay tối đa 55 năm trừ số tuổi người vay 30 năm tùy theo điều kiện đến trước Lãi suất cho vay 0,1% so với lãi suất tài khoản tiết kiệm CPF HDB tổ chức nhận khoản vay ưu đãi phủ đề tài trợ cho khoản vay chấp, mức lãi suất cao 0,1% so với khoản vay từ phủ để đảm bảo tính bền vững hệ thống tài Việc cho vay mua nhà tư nhân cung cấp ngân hàng thương mại tổ chức tài khác Hình Sơ đồ hệ thống tài nhà Singapore (Nguồn: [5]) Để tránh việc đầu cơ, ban đầu nhà HDB không phép bán lại Người sử dụng nhà HDB trả lại nhà với giá gốc ban đầu, tính thêm số chi phí khấu hao muốn mua nhà khác Từ năm 1971, HDB cho phép hình thành thị trường nhà bán lại, với yêu cầu người mua phải sử dụng khoảng thời gian tối thiểu (năm 1971 tối thiểu năm, năm 1973 đến tối thiểu năm) Tỷ lệ vay HDB cho nhà thứ 60% giá trị nhà (so với 80% lần mua đầu) Những vấn đề tồn hệ thống nhà xã hội Singapore Nhà cho người lao động trẻ tuổi Khoảng cách thu nhập giá nhà Singapore mở rộng năm gần Giá hộ HDB bán lại tăng 87% từ năm 2006 đến 2012, giá nhà tư nhân thời gian tăng 75% Tuy nhiên, thu nhập trung bình hàng tháng hộ gia đình tăng lên nửa tỷ lệ – 42% (từ $4,952 đến 7,037 [4] Những hộ gia đình trẻ dường tiếp cận với thị trường nhà HDB bán lại Một nghiên cứu Trung tâm Chính sách Kinh tế Ứng dụng NUS Singapore khả tiếp cận chi trả nhà người trẻ tuổi bị “sói mòn” so với năm năm trước Ngay đăng ký chờ đợi nhà BTO với giá phải chăng, lực chi trả người lao động trẻ dần phục hồi lương tăng bình quân 5%/năm giá nhà giảm thêm 5% (Theo Giám đốc điều hành PropNex Mohamed Ismail – [4]) Nhà dành cho người già Singapore số quốc gia phải đối diện với vấn đề tỷ lệ già nhanh dân số Đến năm 2030, ước tính có triệu người Singapore tuổi 60 tổng số dân vào khoảng triệu Giải vấn đề già hóa dân số Singapore bao gồm việc đáp ứng nhu cầu nhà người lớn tuổi thách thức quan trọng chương trình nghị quốc gia Từ năm 1988, HDB đưa chương trình nhà cho người già bao gồm mẫu thiết kế, tổ chức không gian, trang thiết bị, đồ đạc… phù hợp với lứa tuổi 60 Chương trình tạo điều kiện thuận lợi cho người 55 tuổi đổi hộ lấy hộ nhỏ để tăng khoản tiết kiệm tuổi già Những hộ thiết kế cho người già nhà dạng studio có kích cỡ 35m2 45m2, bán hợp đồng thuê 30 năm Trong dự án phát triển gần đây, hộ nhỏ dạng studio đặt tích hợp tòa nhà với hộ 4-5 phòng nhằm tạo điều kiện để người già sống độc lập gần cháu Tuy nhiên, việc khó thiết lập khu cũ Bài toán chỗ phù hợp cho số lượng lớn người cao tuổi thách thức khó khăn mà hệ thống nhà xã hội Singapore phải giải thời gian tới Kết luận Có thể nói Singapore số quốc gia có hệ thống nhà xã hội tốt giới Không thể phủ nhận nỗ lực không ngừng Chính phủ Singapore việc điều chỉnh, hoàn thiện sách nhà để tạo điều kiện tốt cho người dân tiếp cận sở hữu nhà Với đa số người dân cư trú hộ HDB, nhà xã hội hình thành cách sống người dân Singapore (Wong Yeh, 1995) Năm 2010, HDB Singapore Liên hợp quốc trao giải thưởng danh dự, công nhận hội đồng quản trị nhà “cung cấp chương trình nhà xã hội xanh nhất, châu Á giới” Tài liệu tham khảo Statistics Singapore – Key Annual Indicator Singstat.gov.sg.2014 List of Countries by home ownership rate http://en.wikipedia.org Housing & Development Board (HDB), http://www.hdb.gov.sg Singapore Property, http://www.stproperty.sg/articles-property/singapore-property-news Sock-Yong Phang - The Creation and Economic Regulation of Housing Markets: Singapore’s experience and implications for Korea (Korea Development Institute Conference on “Residential Welfare and Housing Policies” Seoul, Korea, 2-3 June 2005) The Business Times Invest, http://www.btinvest.com.sg ... vay HDB cho nhà thứ 60% giá trị nhà (so với 80% lần mua đầu) Những vấn đề tồn hệ thống nhà xã hội Singapore Nhà cho người lao động trẻ tuổi Khoảng cách thu nhập giá nhà Singapore mở rộng năm gần... mà hệ thống nhà xã hội Singapore phải giải thời gian tới Kết luận Có thể nói Singapore số quốc gia có hệ thống nhà xã hội tốt giới Không thể phủ nhận nỗ lực không ngừng Chính phủ Singapore việc... thiện sách nhà để tạo điều kiện tốt cho người dân tiếp cận sở hữu nhà Với đa số người dân cư trú hộ HDB, nhà xã hội hình thành cách sống người dân Singapore (Wong Yeh, 1995) Năm 2010, HDB Singapore