... 2957842020 Giá 1m2 sàn dãy 2957842020 1172,2 2523325,39(đ) Giá hộ = Giá 1m2 sàn * Tổng diện tích sàn hộ 8: Giá tính Dãy A3Bảng có hộ diện tích hộ là(15285,4885), với chi phí nh sau: Đơn giá m2 Giá Bảng... 26293274,82 Giá 1m2 sàn * Diện tích hộ lại tầng Bảng 17: Bảng tính giá hộ lại tầng Tầng2: DThộ Giá 1m2 sàn Giá hộ (m2) lại tầng Kinh tế & Quản lý Địa Tầng3: DT hộ (m2) 35 Đơn vị: đồng Giá 1m2 sàn... cầu nhà Xác định giá bán nhà ( thuộc sở hữu Nhà nớc) Giá bán nhà bao gồm phần: Giá bán nhà = Giá nhà + giá đất chuyển quyền sử dụng Kinh tế & Quản lý Địa 27 Luận văn tốt nghiệp Cao Văn Khoa
LuËn v¨n tèt nghiÖp Cao V¨n Khoa ---------------------------------------------------------------------------------------------------- lêi më ®Çu Trong thêi kú ®æi míi qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ ë níc ta ®· chuyÓn sang mét bíc ngoÆt quan träng víi tèc ®é t¨ng trëng kh¸ nhanh vµ t¬ng ®èi æn ®Þnh, trong ®ã cã sù ®ãng gãp to lín tõ khu vùc ®« thÞ. §Ó ®¸p øng qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ ®ã th× vÊn ®Ò cung cÊp nhµ ë, c¬ së h¹ tÇng trë thµnh vÊn ®Ò bøc xóc, cÇn thiÕt, nhu cÇu nhµ ë ngµy mét t¨ng trong khi ®ã quü nhµ ë l¹i h¹n chÕ, d©n sè t¨ng nhanh, sè nhµ ë míi ®îc x©y dùng chñ yÕu phôc vô ®èi tîng cã thu nhËp cao. Nhµ dµnh cho c¸n bé c«ng nh©n vµ nh÷ng ngêi cã thu nhËp thÊp cha ®îc quan t©m ®óng møc. Nh×n chung tæng thÓ quü nhµ quèc gia cßn trong t×nh tr¹ng chÊt lîng kÐm nhµ ë kiªn cè chiÕm kho¶ng 13,06%, nhµ ë b¸n kiªn cè chiÕm 49,87%, nhµ ë khung gç vµ nhµ t¹m chiÕm tû lÖ lín 37,05%, trong ®ã b×nh qu©n diÖn tÝch nhµ ë trªn ®Çu ngêi cña Hµ néi thÊp h¬n møc b×nh qu©n cña c¶ níc. Trong tæng quü nhµ ë cña thñ ®« Hµ néi chØ cã 33% lµ lo¹i tèt, cßn l¹i ®Òu bÞ xuèng cÊp thuéc diªn ph¶i söa ch÷a lín hoÆc dì bá, cã tíi 30% quü nhµ do nhµ níc qu¶n lý lµ nhµ chung c phÇn lín lµ lo¹i nhµ 4 - 5 tÇng vµ ®îc x©y dùng tõ n¨m 1956 - 1985 ®· cã hiÖn tîng xuèng cÊp. Trong nh÷ng n¨m gÇn ®©y nhµ níc ®· cã nh÷ng chÝnh s¸ch ®Çu t ph¸t triÓn nhµ ë, riªng n¨m 2001 diÖn tÝch nhµ ë dù kiÕn ®îc ®Çu t x©y dùng lµ 620000 m2, trong ®ã ®Çu t x©y dùng theo dù ¸n 200000 m2, ®Çu t c¶i t¹o tõ quü nhµ cò 20000 m2 cßn l¹i t nh©n tù ®Çu t , tæng céng kho¶ng 10000 c¨n hé phôc vô kho¶ng 50000 ngêi d©n, nhng trong thùc tÕ cßn rÊt nhiÒu víng m¾c, quü nhµ cha ®¸p øng ®ñ, trong khi ®ã cÇu nhµ ë t¨ng. V× vËy tõ nh÷ng bøc xóc thùc tr¹ng trªn em xin chän ®Ò tµi: “: Mét sè gi¶i ph¸p nh»m n©ng cao ®Çu t, kinh doanh ph¸t triÓn nhµ t¹i C«ng ty §Çu t ph¸t triÓn nhµ sè 2 thuéc Tæng C«ng ty §Çu t ph¸t triÓn nhµ vµ ®« thÞ - Bé X©y dùng”, lµm ®Ò tµi luËn v¨n tèt nghiÖp cö nh©n kinh tÕ chuyªn ngµnh Kinh tÕ vµ Qu¶n lý §Þa chÝnh. Môc ®Ých nghiªn cøu ®Ò tµi lµ vËn dông nh÷ng kiÕn thøc ®îc häc ë trêng ®Ó ph©n tÝch ®a ra ®îc thùc tr¹ng vÊn ®Ò nhµ ë hiÖn nay, thùc tr¹ng ®Çu t, kinh doanh ph¸t triÓn nhµ t¹i C«ng ty §Çu t ph¸t triÓn nhµ sè 2, trªn c¬ së ®Ó m¹nh d¹n ®Ò xuÊt mét sè gi¶i ph¸p, kiÕn nghÞ nh»m n©ng cao hiÖu qu¶ ®Çu t, kinh doanh ph¸t triÓn nhµ ë, nh»m n©ng cao chÊt lîng, sè lîng nhµ ë ®Ó cã thÓ ®¸p øng nhu cÇu hiÖn nay còng nh trong t¬ng lai. §èi tîng, ph¹m vi nghiªn cøu ®Ò tµi nµy lµ nh÷ng vÊn ®Ò vÒ ®Çu t, ®Þnh gi¸ ®Ó kinh doanh ph¸t triÓn nhµ t¹i C«ng ty §Çu t ph¸t triÓn nhµ sè 2 trªn gãc ®é kinh tÕ, tæ chøc cña C«ng ty kÓ tõ khi thµnh lËp ®Õn nay. §Ó nghiªn cøu ®îc ®Ò tµi nµy em ®· sö dông mét sè ph¬ng ph¸p trong ®ã cã ph¬ng ph¸p thèng kª, so s¸nh, kh¶o s¸t, to¸n kinh tÕ vµ mét sè ph¬ng ph¸p kh¸c ®Ó nghiªn cøu. Néi dung nghiªn cøu ®Ò tµi ®îc thÓ hiÖn ë 3 ch¬ng sau: Kinh tÕ & Qu¶n lý §Þa chÝnh 1 LuËn v¨n tèt nghiÖp Cao V¨n Khoa ---------------------------------------------------------------------------------------------------Ch¬ng I: C¬ së lý luËn vµ thùc tiÔn §Çu t kinh doanh ph¸t triÓn nhµ ë ®« thÞ. Ch¬ng II: Thùc tr¹ng §Çu t kinh doanh ph¸t triÓn nhµ t¹i C«ng ty §Çu t ph¸t triÓn nhµ sè 2. Ch¬ng III: Mét sè gi¶i ph¸p chñ yÕu ®Èy m¹nh ®Çu t kinh doanh ph¸t triÓn nhµ ë t¹i C«ng ty §Çu t ph¸t triÓn nhµ sè 2. Em xin ch©n thµnh c¶m ¬n c¸c thÇy c« gi¸o trong Bé m«n Kinh tÕ & Qu¶n lý §Þa chÝnh, c¸c B¸c, Anh ChÞ c«ng t¸c t¹i C«ng ty §Çu t ph¸t triÓn nhµ sè 2, ®Æc biÖt lµ thÇy gi¸o PGS.TS Ng« §øc C¸t ®· nhiÖt t×nh gióp ®ì ®Ó em hoµn thµnh luËn v¨n nµy. ch¬ng I C¬ së khoa häc cña viÖc §Çu t ph¸t triÓn nhµ ë ®« thÞ I . Sù ph¸t triÓn ®« thÞ vµ vai trß cña nhµ ë ®« thÞ. 1. Qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸. Sù ph©n chia ®Çu tiªn cña c¸c ®iÓm d©n c n«ng th«n vµ ®« thÞ g¾n víi cuéc ph©n c«ng lao ®éng x· héi lín vµ tiÕp diÔn kh«ng ngõng, nh CacMac vµ PhAngghen viÕt “ cuéc ph©n c«ng lao ®éng nµy tríc hÕt dÉn ®Õn lµm cho lao ®éng c«ng nghiÖp vµ th¬ng nghiÖp t¸ch ra khái lao ®éng n«ng nghiÖp vµ do ®ã dÉn ®Õn chç lµm cho ®« thÞ t¸ch ra khái n«ng th«n...”.Qu¸ tr×nh ph©n c«ng lao ®éng ®ã chÞu t¸c ®éng trùc tiÕp cña sù ph¸t triÓn tri thøc con ngêi th«ng qua c¸c cuéc c¸ch m¹ng khoa häc kü thuËt vµ c«ng nghÖ mµ Friedman gäi lµ “ ph¸t sinh nh÷ng c¸i míi “ t¹o thóc ®Èy kinh tÕ x· héi ph¸t triÓn, chuyÓn dÞch c¬ cÊu lao ®éng theo híng chuyÓn dÞch tõ n«ng nghiÖp sang c«ng nghiÖp vµ dÞch vô sù dÞch chuyÓn nµy ®îc gäi lµ qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸. Kinh tÕ & Qu¶n lý §Þa chÝnh 2 LuËn v¨n tèt nghiÖp Cao V¨n Khoa ---------------------------------------------------------------------------------------------------Níc ta qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ diÔn ra víi 3 giai ®o¹n liªn tôc trong lÞch sö : §ã lµ giai ®o¹n ®« thÞ ho¸ díi ¶nh hëng cña” con ®êng t¬ lôa”. Hµng lo¹t ®« thÞ h¶i c¶ng ra ®êi ë níc ta lµ Phè HiÕn, Héi An, Sµi Gßn... trë thµnh ®Çu mèi trao ®æi bu«n b¸n qua ®ã kÝch thÝch thÞ trêng hµng ho¸ c¸c s¶n phÈm truyÒn thèng, g¾n s¶n phÈm nµy víi thÞ trêng thÕ giíi, víi cuéc c¸ch m¹ng c«ng nghÖ ch©u ¢u më ®Çu cho sù ra ®êi cña Chñ nghÜa T b¶n trªn thÕ giíi th× qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ më ra mét giai ®o¹n míi “ §« thÞ ho¸ phô thuéc”, tõ n¨m 1859-:-1939 ( 80 n¨m ) thùc d©n ph¸p ®· ®Çu t kho¶ng 3500 triÖu frans trong ®ã tËp trung nhÊt lµ c«ng nghiÖp vµ khai th¸c má chiÕm 51,9%, th¬ng nghiÖp vµ h¹ tÇng 29,6% vµ n«ng nghiÖp 18,5%, tiÕn tr×nh ®« thÞ ho¸ ®· ®Æt nÒn mãng c¸c ®« thÞ b¾t ®Çu t¸ch dÇn khái n«ng nghiÖp, cã ho¹t ®éng kinh tÕ x· héi riªng, c¬ chÕ qu¶n lý riªng, møc sèng vËt chÊt tinh thÇn ë ®« thÞ dÇn ®îc n©ng cao h¬n ë n«ng th«n, kiÓu sèng ®« thÞ v¨n minh h¬n ®îc h×nh thµnh. Sau 15 n¨m ®æi míi vµ sau 7 n¨m thùc hiÖn chiÕn lîc c«ng nghiÖp ho¸ hiÖn ®¹i ho¸ tû lÖ d©n sè ®« thÞ níc ta t¨ng tõ 20% lªn 24%. PhÇn t¨ng trëng d©n sè ®« thÞ nµy chñ yÕu tËp trung vµo Thµnh phè HCM, thñ ®« Hµ Néi n¬i tËp trung kho¶ng 60% vèn ®Çu t cña níc ngoµi vµ lµ cöa ngâ chÝnh cña bé m¸y xuÊt nhËp khÈu. Thµnh phè HCM víi d©n sè 5 triÖu ®· vµ ®ang cã søc hót rÊt lín ®èi víi lùc lîng lao ®éng trÎ tõ c¸c vïng n«ng th«n. Thµnh phè còng ®ang ph¶i ®èi ®Çu víi n¹n t¾c nghÏn giao th«ng, c¸c khu nhµ æ chuét, xãm liÒu mäc ra rÊt nhanh, nhiÒu khu vùc m«i trêng ®ang bÞ xuèng cÊp ...§Ó kh¾c phôc t×nh tr¹ng ®ã §¶ng ta ®· cã chñ tr¬ng “ Ph¸t triÓn nhanh hiÖu qu¶ vµ bÒn v÷ng, t¨ng trëng kinh tÕ ®i ®«i víi viÖc thùc hiÖn tiÕn ®é, c«ng b»ng x· héi vµ b¶o vÖ m«i trêng ...Ph¸t triÓn m¹ng líi ®« thÞ ph©n bè hîp lý trªn c¸c vïng, hiÖn ®¹i ho¸ dÇn c¸c thµnh phè lín, thóc ®Èy qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ n«ng th«n, kh«ng tËp trung qu¸ nhiÒu c¬ së c«ng nghiÖp vµ d©n c vµo c¸c ®« thÞ lín. V× thÕ khu vùc ®« thÞ ngµy cµng trë thµnh khu kinh tÕ quan träng trong toµn bé nÒn kinh tÕ quèc d©n chiÕm (30% - 35%) dù b¸o ®Õn n¨m 2020 chiÕm (60% - 65%) tæng s¶n phÈm x· héi. Qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ níc ta diÔn ra c¶ hai mÆt bÒ réng vµ theo chiÒu s©u: bÒ réng thÓ hiÖn sù gia t¨ng d©n sè, cßn chiÒu s©u híng tíi viÖc n©ng cao chÊt lîng cuéc sèng ®« thÞ, cïng víi sù chuyÓn ®æi c¬ cÊu kinh tÕ, c¬ cÊu lao ®éng ... còng kÐo theo sù thay ®æi vÒ mÆt kiÕn tróc, qui ho¹ch, giao th«ng vµ nhÞp sèng ®« thÞ. Nh×n chung qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ ë níc ta diÔn ra trong thêi gian dµi , cho ®Õn hiÖn nay qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ ®ang diÔn ra mét c¸ch m¹nh mÏ vµ cã sù thay ®æi lín vÒ bé mÆt ®« thÞ. 2.Vai trß cña nhµ ë ®« thÞ. a. Kh¸i niÖm vÒ nhµ ë ®« thÞ Kinh tÕ & Qu¶n lý §Þa chÝnh 3 LuËn v¨n tèt nghiÖp Cao V¨n Khoa ---------------------------------------------------------------------------------------------------Nhµ ë ®« thÞ lµ s¶n phÈm cña ho¹t ®éng x©y dùng vµ kh«ng gian bªn trong cã tæ chøc ®îc ng¨n c¸ch víi m«i trêng bªn ngoµi dïng ®Ó ë, lµm viÖc, nghØ ng¬i. Nãi c¸ch kh¸c nhµ ë lµ m«i trêng sèng, m«i trêng lao ®éng s¶n xuÊt, m«i trêng v¨n ho¸, gi¸o dôc. Nhµ ë lµ tæ Êm h¹nh phóc cña mäi gia ®×nh lµ tÕ bµo cña sù phån vinh vµ tiÕn bé khoa häc x· héi, lµ bé mÆt cña ®« thÞ, tµi s¶n lín, thÓ hiÖn tr×nh ®é ph¸t triÓn ®« thÞ. b. Vai trß nhµ ë ®« thÞ Nhµ ë lµ vÊn ®Ò träng yÕu ®èi víi ®êi sèng con ngêi, lµ mét trong nh÷ng yÕu tè u tiªn hµng ®Çu cña mäi quèc gia. §èi víi chÕ ®é chÝnh trÞ níc ta , §¶ng vµ nhµ níc ta còng ®Æc biÖt quan t©m ®Õn nhu cÇu nhµ ë cho mäi tÇng líp d©n c, ®iÒu ®ã ®îc thÓ hiÖn rÊt cô thÓ trong HiÕn ph¸p, NghÞ quyÕt, Chñ trong chÝnh s¸ch cña §¶ng. Tõ ®ã thÓ hiÖn r»ng vai trß nhµ ë rÊt to lín ®èi víi ®êi sèng con ngêi vµ ®èi víi sù nghiÖp ph¸t triÓn ®Êt níc. * Nhµ ë ®« thÞ lµ n¬i ®Ó ë vµ sinh sèng: Tõ khi sinh ra vµ lín lªn, chóng ta ®Òu sèng trong ng«i nhµ cña m×nh, ®Òu cã mét m¸i Êm gia ®×nh. Tõ thêi nguyªn thuû con ngêi ®· ph¶i t×m nh÷ng hang ®éng ®Ó ë, sinh ho¹t, tr¸nh thó d÷. DÇn dÇn x· héi loµi ngêi ph¸t triÓn con ngêi Ýt phô thuéc vµo thiªn nhiªn, hä ®· tù biÕt lµm nhµ ®Ó ë, ®Ó sinh sèng vµ sinh ho¹t, ®Ó ng¨n c¸ch víi m«i trêng bªn ngoµi, n¬i ®Ó chøa tµi s¶n cña hä. Cµng ngµy sù ph¸t triÓn cña x· héi loµi ngêi cµng ph¸t triÓn th× nhu cÇu nhµ ë cµng cao, kh«ng chØ dõng l¹i ë møc ®ñ mµ cßn cã nhu cÇu sèng tho¶i m¸i, tiÖn nghi h¬n ®Çy ®ñ h¬n. Nhµ ë lµ n¬i ®Ó ë ®Ó sinh sèng, ng¨n c¸ch víi m«i trêng bªn ngoµi, lµ nhu cÇu kh«ng thÓ thiÕu ®èi víi mçi ngêi, x· héi. X· héi cµng ph¸t triÓn bao nhiªu th× vai trß nhµ ë cµng trë nªn cÇn thiÕt vµ quan träng bÊy nhiªu. * Nhµ ë ®« thÞ lµ ®iÒu kiÖn vËt chÊt träng yÕu ®Ó t¸i s¶n xuÊt søc lao ®éng ®« thÞ: Nhµ ë kh«ng chØ lµ n¬i ®Ó ë vµ sinh sèng mµ cßn lµ ®iÒu kiÖn vËt chÊt quan träng ®Ó t¸i s¶n xuÊt søc lao ®éng, mçi khi ®i lµm vÒ chóng ta ®Òu ph¶i trë vÒ nhµ ®Ó ¨n, uèng, ngñ nghØ, sinh ho¹t trong c¨n nhµ cña m×nh ®Ó phôc håi søc lao ®éng ®· bá ra trong ngµy. Nhµ ë ®« thÞ lµ ®iÒu kiÖn quan träng, cÇn thiÕt ®èi víi ngêi d©n ®« thÞ, lµ n¬i ®Ó phôc håi søc lao ®éng con ngêi ®« thÞ , t¹o kh¶ n¨ng lµm viÖc hay t¸i s¶n xuÊt søc lao ®éng ®« thÞ. * Nhµ ë ®« thÞ thÓ hiÖn ®îc bé mÆt ®« thÞ: Nhµ ë ®« thÞ thÓ hiÖn ®îc bé mÆt kiÕn tróc, thÈm mü cña ®« thÞ. NÕu bè côc nhµ ë hîp lý, thuËn tiÖn cho sinh ho¹t trong cuéc sèng, ®ång thêi t¹o ®îc d¸ng vÎ vÒ mÆt kiÕn tróc phï hîp, hµi hoµ ®em l¹i gi¸ trÞ thÈm mü cao. Trong vµi n¨m trë l¹i ®©y §¶ng vµ Nhµ níc ta ®· ®a ra Kinh tÕ & Qu¶n lý §Þa chÝnh 4 LuËn v¨n tèt nghiÖp Cao V¨n Khoa ---------------------------------------------------------------------------------------------------nh÷ng chÝnh s¸ch, biÖn ph¸p vÒ qu¶n lý mÆt kiÕn tróc c¶nh quan ®« thÞ, ®· thùc hiÖn qui ho¹ch tæng thÓ ®« thÞ ®Ó t¹o sù s¾p xÕp hµi hoµ, bè côc hîp lý, kiÕn tróc phï hîp víi ®iÒu kiÖn t×nh h×nh ®Êt níc, t¹o sù ph¸t triÓn ®ång bé n©ng cao bé mÆt ®« thÞ. Nhng thùc tÕ hiÖn nay vÉn cßn rÊt nhiÒu nhµ xuèng cÊp, nhµ æ chuét, nhµ l¸n tr¹i, xãm liÒu, nhµ x©y lè nhè kh«ng theo qui ho¹ch t¹o mÊt c¶nh quan vµ g©y « nhiÔm m«i trêng ®« thÞ. V× vËy nhµ ë ®« thÞ thÓ hiÖn bé mÆt ®« thÞ, nhµ ë ® îc x©y dùng mét c¸ch hµi hoµ, phï hîp ®óng theo qui ho¹ch kiÕn tróc thÓ hiÖn ®îc sù ph¸t triÓn cña thµnh phè, bÒn v÷ng cña ®« thÞ, mang l¹i nÐt ®Æc trng riªng phï hîp víi ®iÒu kiÖn ph¸t triÓn cña ®« thÞ nãi riªng vµ ®Êt níc nãi chung. * Nhµ ë cßn lµ ®iÒu kiÖn ph¸t triÓn ®« thÞ:Trong hoµn c¶nh hiÖn nay vÊn ®Ò vÒ nhµ ë trë lªn bøc xóc, nhu cÇu nhµ ë ngµy cµng cao mµ trong khi ®ã cung vÒ nhµ ë kh«ng ®¸p øng ®ñ nhu cÇu, tõ ®ã kÐo theo hµng lo¹t nh÷ng vÊn ®Ò cã liªn quan ®Ðn nhµ ë. §Ó gi¶i quyÕt vÊn ®Ò nµy cßn cã rÊt nhiÒu víng m¾c, §¶ng vµ Nhµ níc ta ®· cã nh÷ng chÝnh s¸ch ®Çu t ph¸t triÓn nhµ ë t¹o ®iÒu kiÑn cho ngêi d©n kh«ng cã nhµ ë, tõ ®ã míi cã kh¶ n¨ng n©ng cao t¸i s¶n xuÊt søc lao ®éng. Ph¸t triÓn nhµ ë cã xu híng kÝch cÇu ®ã chÝnh lµ mét trong nh÷ng ®iÒu kiÖn ®Ó ph¸t triÓn ®« thÞ, nh»m môc ®Ých cung cÊp nhµ ë cho ngêi d©n vµ n©ng cao ®îc bé mÆt ®« thÞ. Ph¸t triÓn nhµ ë kh«ng chØ gi¶i quyÕt vÊn ®Ò vÒ nhµ ë mµ cßn kÐo theo nã rÊt nhiÒu vÊn ®Ò cµn gi¶i quyÕt trong ®« thÞ nh c«ng ¨n viÖc lµm, n©ng cao thu nhËp, tõ ®ã t¹o ®éng lùc ®Èy m¹nh sù ph¸t triÓn cña ®« thÞ. VËy nhµ ë cã vai trß hÕt søc quan träng ®èi víi mçi con ngêi, mçi quèc gia, nã cµng ngµy cµng trë lªn hÕt søc quan träng lµ yÕu tè kh«ng thÓ thiÕu trong cuéc sèng sinh ho¹t hµng ngµy vµ cßn lµ yÕu tè kh«ng thÓ thiÕu trong sù nghiÖp ph¸t triÓn ®Êt níc, mçi quèc gia trong ®ã cã ViÖt nam. 3. §Æc diÓm vµ nh÷ng nh©n tè ¶nh hëng ®Õn ®Çu t ph¸t triÓn nhµ ë ®« thÞ ë níc ta. a. §Æc ®iÓm. - Thêi kú tríc ®æi míi: ( tõ 1954 ®Õn 1986). Trong ®iÒu kiÖn kinh tÕ, chÝnh trÞ cña ®Êt níc trong thêi kú nµy nhµ ë ®« thÞ chñ yÕu do Nhµ níc bao cÊp vµ mét sè nhµ do ngêi d©n tù x©y dùng. §Ó phï hîp víi t×nh h×nh ®Êt níc vÒ vÊn ®Ò nhµ ë Nhµ níc ®· ban hµnh nhiÒu chÝnh s¸ch vÒ nhµ ë, ch¬ng tr×nh quèc gia vÒ nhµ ë ®îc thùc hiÖn nh»m cung cÊp nhµ ë cho nh÷ng ngêi lµm viÖc trong khu vùc kinh tÕ Nhµ níc ë c¸c ®« thÞ. B»ng nguån vèn ng©n s¸ch, Nhµ níc ®· x©y dùng c¸c khu nhµ tËp thÓ tõ 2-5 tÇng theo m« h×nh cña Liªn X« thêi ®ã ®Ó ph©n phèi cho c¸n bé c«ng nh©n viªn lµm viÖc trong c¸c tæ chøc kinh tÕ, chÝnh trÞ, x· héi Nhµ níc. C¸c chÝnh s¸ch cã liªn quan ®Õn x©y dùng nhµ ë nh Kinh tÕ & Qu¶n lý §Þa chÝnh 5 LuËn v¨n tèt nghiÖp Cao V¨n Khoa ---------------------------------------------------------------------------------------------------chÝnh s¸ch vÒ ®Çu t c¬ së h¹ tÇng chÕ ®é ph©n phèi, tiÒn thuÕ nhµ ..... ®· gãp phÇn gi¶i quyÕt ®îc mét bé phËn nhu cÇu vÒ nhµ ë cÊp b¸ch ®« thÞ. Song c¸ch thøc gi¶i quyÕt s¶n xuÊt vµ ph©n phèi nhµ ë trong giai ®o¹n nµy còng t¹o ra nhiÒu vÊn ®Ò x· héi nan gi¶i, ®Æc biÖt lµ sù kh«ng c«ng b»ng gi÷a c¸c nghµnh, c¸c c¬ quan xÝ nghiÖp, gi÷a c¸c nhãm ngêi lao ®éng lµm viÖc trog khu vùc Nhµ níc. §ång thêi thiÕu kinh nghiÖm trong qui ho¹ch, qu¶n lý ®« thÞ. Nhµ níc míi chØ chó ý ®Õn viÖc x©y dùng h¬n lµ tæ chøc qui ho¹ch kh«ng gian ®« thÞ mét c¸ch tæng thÓ thiÕu c¬ së h¹ tÇng kÌm theo nh hÖ thèng tho¸t níc, cÊp diÖn, ®êng s¸, vÖ sinh m«i trßng. TÝnh bao cÊp tuyÖt ®èi vÊn ®Ò nhµ ë ®« thÞ ®îc thÓ hiÖn trong viÖc cÊp nhµ cho thuª víi kho¶n tiÒn thuª rÊt thÊp (1% tiÒn l¬ng), mang tÝnh chÊt tîng trng ®iÒu nµy dÉn ®Õn kh«ng ®ñ kinh phÝ ®Ó duy tu, t«n t¹o, khiÕn quü nhµ ë xuèng cÊp nhanh chãng g©y ra nhiÒu thiÖt h¹i l·ng phÝ. Theo tµi liÖu thèng kª nhµ ë n¨m 1989 tû lÖ d©n sè sèng trong nh÷ng c¨n nhµ ®îc Nhµ níc x©y dùng trong thêi kú 1961- 1975 ë 4 thµnh phè lín nh sau: TP Hå ChÝ Minh 42% TP §µ n½ng 37% TPHµ Néi 23,6% TPH¶i Phßng 19,8% d©n c TP * Tõ n¨m 1975-1985 BXD phèi hîp víi c¬ quan nghiªn cøu ®a ra mét ch¬ng tr×nh nhµ ë quèc gia nh»m nghiªn cøu triÓn khai thùc hiÖn trªn c¬ së hiÖn tr¹ng, ®iÒu kiÖn nhµ ë ViÖt nam. KÕt qu¶ tû lÖ quü nhµ ë míi x©y dùng trong thêi kú nµy kh¸ cao: H¶i Phßng 43,3%, Hµ Néi 37,1%, §µ n½ng 31,8%, TP Hå ChÝ Minh l©m vµo t×nh tr¹ng khã kh¨n tr× trÖ. Trong thêi kú nµy Nhµ níc lu«n ®ãng vai trß lµ ngêi s¶n xuÊt vµ cung cÊp nhµ ë cho mét sè bé phËn d©n c ®« thÞ nhng thùc tÕ cã rÊt nhiÒu víng m¾c. ViÖc cung cÊp nhµ theo lèi bao cÊp ®· lµm cho ngêi d©n ®« thi kh«ng cã c¬ héi vµ ý thøc ch¨m lo nhµ ë mµ chØ hoµn toµn thô ®éng phô thuéc tr«ng chê vµo Nhµ níc Do mÊt c©n ®èi gi÷a cung vµ cÇu vÒ nhµ ë rÊt lín, nhu cÇu nhµ ë cao nhng kinh phÝ l¹i h¹n hÑp, viÖc ph©n phèi nhµ ë mÆc dï ®· cã sù kiÓm so¸t chÆt chÏ nhng kh«ng thÓ ®Çy ®ñ vµ c«ng b»ng, t×nh tr¹ng tranh chÊp vÒ nhµ ë thêng xuyªn x¶y ra. Kinh tÕ & Qu¶n lý §Þa chÝnh 6 LuËn v¨n tèt nghiÖp Cao V¨n Khoa ---------------------------------------------------------------------------------------------------KÕt qu¶ lµ ®Çu nh÷ng n¨m 90 thÕ kû 20 chØ cã 30% c¸n bé c«ng nh©n viªn chøc Nhµ níc ®îc cÊp nhµ, 70% cßn l¹i vÉn ph¶i tù lo, ë n«ng th«n nhµ ë 100% do d©n tù x©y dùng. - Giai ®o¹n 1986 - ®Õn nay. Trong giai ®o¹n nµy cïng víi sù chuyÓn ®æi c¬ chÕ chÝnh s¸ch cña Nhµ níc, chuyÓn ®æi tõ nÒn kinh tÕ tËp trung bao cÊp sang c¬ chÕ ph¸t triÓn nÒn kinh tÕ hµng ho¸ nhiÒu thµnh phÇn th× lÜnh vùc nhµ ë còng cã sù chuyÓn biÕn. Nhµ níc tuyªn bè xo¸ bá chÕ ®é cung cÊp nhµ ë cho phÐp khuyÕn khÝch vµ t¹o ®iÒu kiÖn cho ngêi d©n tù x©y dùng nhµ ë cho m×nh. N¨m 1990 t¹i ®« thÞ ®· cã 1/3 khèi lîng nhµ ë ®îc x©y dùng b»ng tiÒn cña ngêi d©n. N¨m 1992 vèn ®Çu t x©y dùng nhµ ë cña c¸c c¬ quan, xÝ nghiÖp vµ nh©n d©n gÊp 2 lÇn vèn cña Nhµ níc. HiÖn nay tæng quü nhµ ë trong c¶ níc cã kho¶ng 500 triÖu m2 sö dông, trong ®ã nhµ ë t¹i c¸c vïng n«ng th«n lµ 419 triÖu m 2, chiÕm 84% quü nhµ ë trong c¶ níc, ë ®« thÞ 81 triÖu m2, chiÕm 16%. DiÖn tÝch nhµ ë b×nh qu©n ®Çu ngêi trong c¶ níc ë vïng n«ng th«n xÊp xØ 7,5 m 2/ ngêi, ®« thÞ xÊp xØ 5,8 m2/ ngêi ( theo sè liÖu ch¬ng tr×nh ph¸t triÓn vµ qu¶n lý nhµ ë ®« thÞ 5 n¨m 1996-2000). ViÖc chuyÓn quÜ nhµ do Nhµ níc qu¶n lý sang h×nh thøc kinh doanh ®· ®îc triÓn khai, ph¸p lÖnh nhµ ë ®· ®îc ban hµnh ngµy 6/4/1991 vµ ®ang ®îc thùc hiÖn cïng víi nh÷ng v¨n b¶n díi luËt cña ChÝnh Phñ vµ c¸c Bé chñ qu¶n. Trong thêi kú nµy khèi lîng nhµ ë ®îc s¶n xuÊt ra vµ c¬ cÊu ®a d¹ng cña c¸c chñ thÓ tham gia vµo qu¸ tr×nh s¶n xuÊt nhµ ë. Sù chuyÓn ®æi c¬ cÊu thµnh phÇn c¸c chñ thÓ x©y dùng nhµ ë còng rÊt râ rÖt. B¶ng 1. §¬n vÞ tÝnh: m2 N¨m Toµn quèc Hµ Néi TP HCM 1991-1995 26000000 2347000 8800000 1991 1448000 327000 450000 1992 2292000 395000 560040 1993 5373000 514000 2791000 1994 6021000 523300 2380000 1995 10866000 587000 2698460 1996-2000 36000000 3188000 11018000 522000 7 1720000 1996 5122000 Kinh tÕ & Qu¶n lý §Þa chÝnh LuËn v¨n tèt nghiÖp Cao V¨n Khoa ---------------------------------------------------------------------------------------------------- 1997 5921000 509000 2279000 1998 6252000 719000 2383000 1999 7705000 688000 1996000 2000 11000000 750000 2640000 Nguån: theo sè liÖu Së Nhµ ®Êt Hµ néi tõ 1991- 2000. Nh×n chung lÜnh vùc ph¸t triÓn nhµ cã sù thay ®æi m¹nh mÏ díi sù t¸c ®éng cña c«ng cuéc ®æi míi, víi tæng diÖn tÝch nhµ ë míi hiÖn nay ®ang ®îc n©ng dÇn c¶ vÒ sè lîng lÉn chÊt lîng, nhng t×nh tr¹ng nhµ ë hiÖn nay vÉn cßn lµ vÊn ®Ò cÊp thiÕt vµ phøc t¹p vµ cÇn gi¶i quyÕt trong t¬ng lai, tû lÖ nhµ ë æ chuét, nhµ ë bÞ xuèng cÊp, tû lÖ ngêi kh«ng cã nhµ ë vµ kh«ng cã ®iÒu kiÖn nhµ ë ®¶m b¶o cho cuéc sèng cßn rÊt nhiÒu vµ cÇn ph¶i gi¶i quyÕt trong thêi gian tíi. b. Nh÷ng nh©n tè ¶nh hëng. * ChÝnh s¸ch cña Nhµ níc ®Æc biÖt nh÷ng chÝnh s¸ch cã liªn quan ®Õn ®Çu t ph¸t triÓn nhµ ë. Trong thêi kú bao cÊp Nhµ níc ®· cã nh÷ng chÝnh s¸ch vÒ nhµ ë. Khi ®ã Nhµ níc ®ãng vai trß lµ ngêi x©y dùng vµ ph©n phèi nhµ ë. Cïng víi sù biÕn ®æi, chuyÓn biÕn nÒn kinh tÕ ®Êt níc th× nh÷ng chÝnh s¸ch nµy kh«ng cßn phï hîp n÷a, thay vµo ®ã lµ nh÷ng chÝnh s¸ch míi. N¨m 1991 Nhµ níc ban hµnh ph¸p lÖnh nhµ ë víi môc tiªu khuyÕn khÝch c¸c tæ chøc c¸ nh©n tham gia x©y dùng nhµ ë vµ kh¼ng ®Þnh quyÒn së h÷u chÝnh ®¸ng vÒ nhµ ë ®îc t¹o lËp hîp ph¸p cña mäi thµnh viªn trong x· héi. Tõ viÖc xo¸ bá bao cÊp nhµ, chuyÓn häat ®éng cho thuª nhµ sang ph¬ng thøc kinh doanh nhµ, tõ chuyÓn biÕn nµy ®· huy ®éng rÊt nhiÒu tiÒm lùc vÒ vèn, vËt t, vËt liÖu x©y dùng, trang thiÕt bÞ vµ lùc lîng lao ®éng vµo ph¸t triÓn nhµ ë. Ngoµi ra cßn cã rÊt nhiÒu v¨n b¶n, nghÞ ®Þnh cã liªn quan ®Õn nhµ ë ®Òu nh»m môc ®Ých khuyÕn khÝch ®Çu t ph¸t triÓn nhµ ë, qui ho¹ch tæng thÓ thµnh phè, nh÷ng kÕ ho¹ch ph¸t triÓn ...Nhê cã nh÷ng chÝnh s¸ch ph¸t triÓn nhµ ë ®óng ®¾n nªn bé mÆt ®« thÞ ®· cã sù thay ®æi râ rÖt, ®îc thÓ hiÖn qua b¶ng sau: Kinh tÕ & Qu¶n lý §Þa chÝnh 8 LuËn v¨n tèt nghiÖp Cao V¨n Khoa ---------------------------------------------------------------------------------------------------- B¶ng 2. KÕt qu¶ ph¸t triÓn nhµ ë tõ n¨m 1997 ®Õn n¨m 2001. N¨m 1997 1998 1999 2000 2001 ChØ tiªu 1.TængdiÖn tÝch nhµ ë ®« thÞ (m2) 218250 339191 416511 597510 843410 - Ph¸t triÓn nhµ ë theo c¸c dù ¸n 45750 85591 130162 187105 417585 - Nhµ ë do d©n tù x©y dùng 172500 253600 286349 410405 425825 2. Tèc ®é ph¸t triÓn (%) - Theo c¸c dù ¸n 100 187,1 284,5 408,97 912,75 - Do d©n tù x©y dùng 100 147 165,99 237,9 246,85 Tæng sè 100 100 100 100 100 - Theo c¸c dù ¸n 20,96 25,23 31,25 31,314 49,51 - Do d©n tù x©y dùng 79,037 74,766 68,749 68,6858 50,488 3. C¬ cÊu (%) Nguån: ban ch¬ng tr×nh nhµ ë. NhËn xÐt: Tõ b¶ng sè liÖu trªn ta thÊy diÖn tÝch nhµ ë qua c¸c n¨m t¨ng lªn t¬ng ®èi, tèc ®é ph¸t triÓn(%) t¨ng lªn rÊt nhanh, ®Æc biÖt tõ n¨m 1999- 2001. Nhng trong ®ã tèc ®é t¨ng cña ph¸t triÓn nhµ ë theo c¸c dù ¸n t¨ng nhanh h¬n nhµ ë do d©n tù ®Çu t x©y dùng. VÒ c¬ cÊu ta thÊy: Tû lÖ c¬ cÊu ph¸t triÓn nhµ ë theo dù ¸n thÊp h¬n tû lÖ c¬ cÊu ph¸t triÓn nhµ ë do d©n tù ®Çu t x©y dùng, nhng ta thÊy qua c¸c n¨m tû lÖ nµy thay ®æi c¬ cÊu x©y dùng nhµ ë do d©n tù x©y dùng l¹i gi¶m xuèng, cßn c¬ cÊu (%) ph¸t triÓn nhµ ë theo dù ¸n t¨ng dÇn. Kinh tÕ & Qu¶n lý §Þa chÝnh 9 LuËn v¨n tèt nghiÖp Cao V¨n Khoa ---------------------------------------------------------------------------------------------------VËy ta thÊy r»ng diÖn tÝch nhµ ë theo c¸c dù ¸n t¨ng lªn so víi ph¸t triÓn nhµ ë do d©n tù x©y dùng ®iÒu nµy chøng tá r»ng Nhµ níc quan t©m, vµ ®· cã nh÷ng chÝnh s¸ch khuyÕn khÝch ®Çu t ph¸t triÓn nhµ ë ®¸p øng nhu cÇu vÒ nhµ ë cho nh©n d©n. Bªn c¹nh nh÷ng thµnh tùu ®¹t ®îc nh vËy lÜnh vùc ph¸t triÓn nhµ ë cßn tån t¹i nh÷ng mÆt yÕu kÐm cÇn kh¾c phôc, cha ®¸p øng ®îc nhu cÇu nhµ ë. VËy ®Ó gi¶i quyÕt vÊn ®Ò nµy th× Nhµ níc ph¶i ®a ra nh÷ng chÝnh s¸ch t¸c ®éng m¹nh mÏ h¬n, ®óng ®¾n h¬n ®Ó thóc ®Èy qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ ®Êt níc, thóc ®Èy qu¸ tr×nh ®Çu t ph¸t triÓn nhµ ë ®« thÞ. * VÊn ®Ò gi¶i phãng mÆt b»ng. §Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng lµ mét kh©u rÊt quan träng trong qu¸ tr×nh thùc hiÖn dù ¸n, nã t¸c ®éng ®Õn tiÕn ®é cña dù ¸n ®Çu t ph¸t triÓn nhµ, trong ®iÒu kiÖn níc ta hiÖn nay Nhµ níc ®· cã nh÷ng qui ®Þnh vÒ c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng nhng vÉn cßn rÊt nhiÒu nh÷ng víng m¾c khi tiÕn hµnh, nh÷ng ngêi d©n cã ®Êt bÞ thu håi ®Æc biÖt lµ ®Êt n«ng nghiÖp cho r»ng chÝnh s¸ch ®Òn bï thÊp g©y cho hä nh÷ng víng m¾c khã kh¨n trong cuéc sèng sau khi bÞ thu håi ®Êt, nhÊt lµ nh÷ng hé kh«ng cßn ®Êt ®Ó canh t¸c, tõ viÖc ®Òn bï kh«ng tho¶ ®¸ng d©n cha chÊp nhËn, ch©y lú ¶nh hëng ®Õn qu¸ tr×nh gi¶i phãng mÆt b»ng ®Ó tiÕn hµnh x©y dùng dù ¸n lµm tiÕn ®é dù ¸n chËm l¹i t¸c ®éng ®Õn qu¸ tr×nh ph¸t triÓn nhµ ë ®« thÞ. C«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng lµ c«ng t¸c khã kh¨n nhÊt trong c¸c dù ¸n hiÖn nay. Tõ sù t¸c ®éng ®Õn dù ¸n nh vËy Thµnh phè cÇn ph¶i nghiªn cøu bæ sung thªm chÝnh s¸ch ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng, hç trî khi thu håi ®Êt cho c¸c dù ¸n, ®Æc biÖt lµ nh÷ng hé bÞ thu håi 100% ®Êt canh t¸c th× ph¶i cã dù ¸n chuyÓn nghÒ riªng tõ ph¬ng ¸n ®Òn bï vµ cã sù quan t©m tõ c¸c cÊp Uû §¶ng tuyªn truyÒn, ®éng viªn quÇn chóng nh©n d©n ñng hé c¸c dù ¸n. * Vèn ®Çu t. Vèn ®Çu t lµ mét trong nh÷ng yÕu tè quyÕt ®Þnh, quan träng nhÊt t¸c ®éng m¹nh mÏ nhÊt tíi ®Çu t ph¸t triÓn nhµ, nÕu nguån vèn kh«ng ®ñ th× kh«ng thÓ thùc hiÖn ®îc dù ¸n, nguån vèn thiÕu sÏ x©y dùng rë dang thiÕu ®ång bé, nguån vèn d thõa th× viÖc thùc hiÖn dù ¸n thuËn lîi h¬n vµ cã thÓ thùc hiÖn ®îc nhiÒu dù ¸n cïng mét lóc. HiÖn nay Nhµ níc ®· cã nh÷ng chÝnh s¸ch khuyÕn khÝch ph¸t triÓn ®Çu t ph¸t triÓn nhµ b»ng viÖc cho nhiÒu h×nh thøc ®Çu t , khuyÕn khÝch c¸c thµnh phÇn kinh tÕ cïng tham gia, hç trî vèn ®Çu t b»ng c¸ch cho vay víi l·i suÊt u ®·i, tõ ®ã t¹o ®iÒu kiÖn cho c¸c nhµ ®Çu t cã ®ñ vèn ®Ó ®Çu t vµo c¸c dù ¸n, t¹o ra ®îc sù c¹nh tranh Kinh tÕ & Qu¶n lý §Þa chÝnh 10 LuËn v¨n tèt nghiÖp Cao V¨n Khoa ---------------------------------------------------------------------------------------------------lµnh m¹nh ®Ó cã ®îc c«ng tr×nh chÊt lîng cao. Nguån vèn ®Çu t cã thÓ huy ®éng tõ rÊt nhiÒu nguån nh vay, viÖn trî, lªn doanh liªn kÕt, vèn tù cã... Nguån vèn cã t¸c ®éng m¹nh mÏ ®Õn qu¸ tr×nh ®Çu t ph¸t triÓn nhµ nã lµ yÕu tè kh«ng thÓ thiÕu, kh«ng cã vèn th× kh«ng cã dù ¸n. * Nh÷ng nh©n tè kh¸c nh ®iÒu kiÖn kinh tÕ x· héi cña ®Êt níc. §iÒu kiÖn kinh tÕ x· héi cña ®Êt níc cã ¶nh hëng rÊt lín ®Õn viÖc ®Çu t ph¸t triÓn nhµ ®« thÞ. Khi ®iÒu kiÖn kinh tÕ x· héi ph¸t triÓn th× nhu cÇu vÒ nhµ ë cµng cao th× b¾t buéc ph¶i ®Çu t ph¸t triÓn nhµ ë, x©y dùng vµ c¶i t¹o. Khi ®iÒu kiÖn kinh tÕ x· héi ph¸t triÓn th× ®iÒu kiÖn sèng n©ng cao, nhu cÇu nhµ ë kh«ng chØ dõng l¹i ë nhu cÇu ®ñ mµ cßn cã nhu cÇu nhµ ë ph¶i tho¶i m¸i, tiÖn nghi thuËn tiÖn cho sinh ho¹t. Ngoµi ra do d©n sè ngµy cµng ®«ng ®ßi hái nhµ níc ph¶i gi¶i quyÕt vÊn ®Ò vÒ nhµ ë cho nh©n d©n, hç trî cho nh©n d©n x©y dùng nhµ. Nhng ngîc l¹i khi ®iÒu kiÖn kinh tÕ kÐm ph¸t triÓn th× nhu cÇu nhµ ë thÊp th× còng dÉn ®Õn cung nhµ ë thÊp. V× vËy ®iÒu kiÖn kinh tÕ x· héi cña ®Êt níc lµ nÒn t¶ng cho qu¸ tr×nh ®Çu t ph¸t triÓn nhµ. * TiÕn bé khoa häc c«ng nghÖ. Trong tiÕn tr×nh héi nhËp cña ®Êt níc th× c«ng nghÖ ®ãng vai trß rÊt lín, t¸c ®éng m¹nh mÏ vµo trong nÒn kinh tÕ cña ®Êt níc còng nh trong cuéc sèng con ngêi. Khoa häc c«ng nghÖ trong lÜnh vùc x©y dùng vµ ph¸t triÓn nã cã mét vai trß hÕt søc to lín, t¸c ®éng ®Õn tiÕn ®é, chÊt lîng c«ng tr×nh, gi¶m chi phÝ gi¸ thµnh, s¶n phÈm x©y dùng giÎ h¬n, dù ¸n thùc hiÖn cã hiÖu qu¶ h¬n, tõ ®ã cã thÓ ®¸p øng ®îc nhu cÇu nhµ ë cho ngêi d©n thóc ®Èy qu¸ tr×nh ®Çu t ph¸t triÓn nhµ á ®« thÞ gãp phÇn vµo qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ ®Êt níc. II. ®Çu t kinh doanh ph¸t triÓn nhµ ë ®« thÞ, biÖn ph¸p quan träng gi¶i quyÕt vÊn ®Ò nhµ ë. 1. Ph¸t triÓn thÞ trêng nhµ ë lµ mét yÕu tè kh¸ch quan. Nhµ ë lµ mét tµi s¶n cã gi¸ trÞ ®Æc biÖt, lµ ph¬ng tiÖn quan träng ®Ó b¶o vÖ con ngêi. Nh «ng cha ta ®· tõng nãi “ An c míi l¹c nghiÖp “ con ngêi ph¶i ®¶m b¶o ®iÒu kiÖn ¨n, ë, mÆc, ®i l¹i míi nãi ®Õn chuyÖn kh¸c vµ Ph Angghen ®· nhÊn m¹nh “ con ngêi tríc hÕt ph¶i ¨n, uèng, chç ë, mÆc ®· råi míi cã thÓ lµm chÝnh trÞ, khoa häc, nghÖ thuËt, t«n gi¸o “. Tõ sù nhÊn m¹nh ®ã nãi nªn r»ng vai trß cña nhµ ë hÕt søc quan träng, nhÊt lµ trong ®iÒu kiÖn ®Êt níc hiÖn nay ®ang trªn ®µ ph¸t triÓn, thu nhËp cña nh©n d©n ngµy cµng cao, nhu cÇu nhµ ë cÇn ph¶i ®îc c¶i thiÖn ph¶i ®Çy ®ñ tiÖn nghi h¬n, tho¶i m¸i h¬n. Ngoµi ra t×nh h×nh t¨ng d©n sè níc ta t¨ng qu¸ nhanh Kinh tÕ & Qu¶n lý §Þa chÝnh 11 LuËn v¨n tèt nghiÖp Cao V¨n Khoa ---------------------------------------------------------------------------------------------------dÉn ®Õn vÊn ®Ò gi¶i quyÕt nhµ ë cho ngêi d©n hÕt søc bøc xóc, trong ®ã sè lîng nhµ ë l¹i hÕt søc h¹n chÕ vµ chÊt lîng nhµ xuèng cÊp kh«ng ®¸p øng ®ñ nhu cÇu. Tõ thùc tr¹ng nhu cÇu nhµ ë t¨ng cao th× viÖc cung cÊp nhµ ë cµng trë lªn cÇn thiÕt. V× vËy ph¸t triÓn thÞ trêng nhµ ë lµ ®iÒu kh«ng thÓ thiÕu. §Êt nuíc ta chuyÓn tõ nÒn kinh tÕ tËp trung bao cÊp sang nÒn kinh tÕ thÞ trßng cã sù qu¶n lý cu¶ Nhµ níc th× ph¸t triÓn thÞ trêng nhµ ë sÏ lµ mét nh©n tè ®Ó ®Èy nhanh qu¶ tr×nh ph¸t triÓnt cu¶ ®Êt níc, mang l¹i bé mÆt cho ®« thÞ vµ gi¶i quyÕt ®îc t×nh tr¹ng thiÕu nhµ ë. Theo quan ®iÓm cña §¶ng ta ph¸t triÓn nhµ ë xu híng kÝch cÇu vµ æn ®Þnh nÒn kinh tÕ x· héi cña ®Êt níc, nhËn ®Þnh thÞ trêng nhµ ë lµ n¬i thùc hiÖn t¸i s¶n xuÊt c¸c yÕu tè s¶n xuÊt cho c¸c nhµ kinh doanh x©y dùng, c¸c nhµ kinh doanh bÊt ®éng s¶n, thÞ trêng nhµ ®Êt lµ cÇu lèi gi÷a s¶n xuÊt vµ tiªu dïng, gi÷a x©y dùng, mua b¸n nhµ, mua b¸n quyÒn sö dông ®Êt vµ quyÒn sö h÷u. Ngoµi ra cßn thóc ®Èy ¸p dông khoa häc kü thuËt, c¶i tiÕn c«ng nghÖ, n©ng cao chÊt lîng nhµ ë, b¶o vÖ vµ n©ng cao hiÖu qu¶ sö dông nguån tµi nguyªn ®Êt vµ gãp phÇn thóc ®Èy qu¸ tr×nh ®æi míi qu¶n lý ®Êt ®ai vµ nhµ ë, c«ng tr×nh c«ng céng vµ c¸c c¬ së kinh tÕ x· héi kh¸c, gãp phÇn quan hÖ hîp t¸c n©ng cao tr×nh ®é x· héi ho¸ trong s¶n xuÊt kinh doanh. Thùc tr¹ng hiÖn nay thµnh phè Hµ Néi lµ thµnh phè cã quü nhµ lín thø hai trong c¶ níc kho¶ng 12 triÖu m2 trong tæng sè 81 triÖu m2 nhµ ë toµn quèc. Nhng hiÖn nay vÉn thiÕu nhµ nghiªm träng nhÊt lµ ®èi víi ngêi nghÌo ngêi cã thu nhËp thÊp. Cïng víi qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ nhanh lµ viÖc d©n c tù do å ¹t kÐo vÒ thµnh phè trong khi tû lÖ t¨ng d©n sè ë Hµ Néi cßn cao nªn b×nh qu©n nhµ ë gi¶m tõ 6,5 m 2/ ngêi xuèng chØ cßn 5 m2/ ngêi ( 1996). Cho ®Õn nay phÇn lín c¸c khu nhµ ë kh«ng ®îc x©y dùng ®ång bé, h¹ tÇng kü thuËt qu¸ t¶i, ch¾p v¸ chÊt lîng nhµ ë bÞ xuèng cÊp do kh«ng ®îc duy tu, söa ch÷a thêng xuyªn. §ång thêi m« h×nh ph¸t triÓn nhµ thùc hiÖn riªng lÎ, tù ph¸t kh«ng theo dù ¸n dÉn ®Õn t×nh tr¹ng lén xén trong x©y dùng, viÖc c¶i t¹o nhµ ë kh«ng theo qui ho¹ch, kiÕn tróc ®« thÞ t¹o nhiÒu khã kh¨n trong c«ng t¸c qu¶n lý. Tõ nhËn ®Þnh vµ thùc tr¹ng trªn th× ph¸t triÓn thÞ trêng nhµ ë lµ hÕt søc cÇn thiÕt, t¹o m«i trêng cho c¸c nhµ ®Çu t ho¹t ®éng vµ c¹nh tranh mét c¸ch lµnh m¹nh trong viÖc ®Çu t x©y dùng nhµ ë vµ c¬ së h¹ tÇng ®Ó ®¶m b¶o cung cÊp nhµ ë cho nh©n d©n vµ còng lµ t¹o ®éng lùc, t¹o nh©n tè ®ãng gãp, kÝch thÝch sù ph¸t triÓn nÒn kinh tÕ cña ®Êt níc. V× vËy ph¸t triÓn thÞ trêng nhµ ë lµ mét yÕu tè kh¸ch quan vµ rÊt cÇn thiÕt. 2. Kinh nghiÖm ®Çu t ph¸t triÓn nhµ ë Trung quèc. Kinh tÕ & Qu¶n lý §Þa chÝnh 12 LuËn v¨n tèt nghiÖp Cao V¨n Khoa ---------------------------------------------------------------------------------------------------VÊn ®Ò ®Çu t kinh doanh ph¸t triÓn nhµ kÓ tõ khi thµnh lËp cïng víi viÖc ph¸t triÓn, nh©n d©n Trung hoa tËp trung ®Ó n©ng cao møc ë vµ ra søc c¶i thiÖn m«i trêng sèng cña nh©n d©n, ®Æc biÖt sau c¶i c¸ch më cöa, ChÝnh phñ Trung quèc ®· thùc hiÖn mét lo¹t c¶i c¸ch trong lÜnh vùc ®Çu t ph©n phèi vµ x©y dùng nhµ ë Trung quèc, møc ë cña d©n c ®« thÞ ®îc n©ng cao râ rÖt, lµm thay ®æi c¬ b¶n t×nh tr¹ng thiÕu nhµ ë nghiªm träng. Trªn 90% d©n sè ®« thÞ, n«ng th«n ®îc sèng trong nh÷ng ng«i nhµ míi x©y trong vßng 20 n¨m qua. Tõ kÕt qu¶ ®¹t ®îc Trung quèc rót ra mét sè kinh nghiÖm trong viÖc ®Çu t ph¸t triÓn nhµ ë: * §a vÊn ®Ò nhµ ë trë thµnh ®iÓm t¨ng trëng kinh tÕ vµ ®iÓm nãng vÒ tiªu dïng, Nhµ níc ban hµnh c¸c chÝnh s¸ch khuyÕn khÝch ph¸t triÓn nhµ ë. * C¶i c¸ch thÓ chÕ ph©n phè nhµ ë, cuèi n¨m 1998 toµn quèc ®×nh chØ ph©n phèi nhµ ë, c¸c ®Þa ph¬ng ®Ò ra ph¬ng ¸n tiÒn tÖ ho¸, viÖc ph©n phèi n¬i ë, ph©n phèi tiÒn tÖ n¬i ë do mét phÇn tiÒn l¬ng cña c¸n bé c«ng nh©n viªn chøc, quü tÝch luü chung vµ phô cÊp n¬i ë hîp thµnh sau khi ®îc phô cÊp n¬i ë, c¸n bé c«ng nh©n viªn nãi chung ®Òu cã thÓ mua ®îc nhµ ë. * ThÓ chÕ cung cÊp n¬i ë hîp lý: - Gia ®×nh cã thu nh©p cao th× mua hoÆc thuª nhµ th¬ng phÈm theo gi¸ thÞ trêng. - Gia ®×nh cã thu nhËp thÊp, trung b×nh th× mua nhµ thÝch dông ®îc chÝnh s¸ch Nhµ níc u ®·i. . Gia ®×nh cã thu nhËp thÊp nhÊt th× ®îc thuª nhµ víi gi¸ rÎ. * T¨ng hoÆc b¸n nhµ cho thuª hiÖn cã, thóc ®Èy thÓ chÕ nhµ ë cò. - Møc b¸n nhµ cña Nhµ níc trong 35 n¨m thñ phñ thuéc c¸c tØnh vµ thµnh phè ®éc lËp ®¹t 70%. - KÕt hîp gi÷a n©ng cao tiÒn cho thuª nhµ ë cña Nhµ níc víi viÖc t¨ng phô cÊp thuª nhµ. * T¨ng x©y dùng nhµ thÝch dông kinh tÕ. * §Èy nhanh viÖc më cöa thÞ trêng nhµ ë cÊp 2. . KhuyÕn khÝch sö dông nhµ ë theo ph©n cÊp. Kinh tÕ & Qu¶n lý §Þa chÝnh 13 LuËn v¨n tèt nghiÖp Cao V¨n Khoa ---------------------------------------------------------------------------------------------------- KhuyÕn khÝch c¸n bé c«ng nh©n viªn mua nhµ ë hiÖn t¹i, b¸n nhµ cò, mua nhµ míi, b¸n nhµ xÊu mua nhµ tèt, c¶i thiÖn ®iÖu kiÖn sèng. * ChÝnh s¸ch thuÕ khuyÕn khÝch tiªu thô nhµ ë ph¶i cã sù ®ét ph¸ lín. * §iÒu chØnh chÝnh s¸ch tµi chÝnh nhµ ë cho phï hîp víi ®iÒu kiÖn t×nh h×nh. . Gia t¨ng viÖc thu vµ sö dông quü tÝch luü chung nhµ ë. - §iÒu chØnh chÝnh s¸ch tÝn dông (tÝn dông nhµ ë ), ®a tÝn dông nhµ ë trë thµnh tÝn dông tiªu dïng c¸ nh©n. * Thóc ®Èy thÓ chÕ míi chuyªn m«n ho¸ vµ x· héi ho¸ trong qu¶n lý tµi s¶n nhµ ë. * BiÕt rót ra, t×m ra nh÷ng tån t¹i víng m¾c ®Ó tËp trung kh¾c phôc gi¶i quyÕt triÖt ®Ó. III.. t×nh h×nh ®Çu t kinh doanh nhµ ë níc ta. 1. Quan ®iÓm cña §¶ng. NÒn kinh tÕ cña ®Êt níc khi cha chuyÓn ®æi ( tËp trung bao cÊp) Nhµ níc quyÕt ®Þnh toµn bé c¸c ho¹t ®éng kinh tÕ bao gåm s¶n xuÊt , thu mua vµ tiªu thô s¶n phÈm theo chÕ ®é ph©n phèi. Nhµ ë ®« thÞ còng kh«ng n»m ngoµi sù ®iÒu tiÕt ®ã, vèn ®Çu t x©y dùng nhµ ë phÇn lín lÊy tõ ng©n s¸ch Nhµ níc sang viÖc x©y dùng vµ ph©n phèi nhµ ë l¹i giao cho c¸c c¸n bé ngµnh thuéc Trung ¬ng, hoÆc ®Þa ph¬ng trªn quan ®iÓm “phôc vô “ vµ “phóc lîi”, chø kh«ng ph¶i lµ kinh doanh lªn gi¸ nhµ rÊt thÊp, kh«ng thu håi ®îc vèn , dÉn ®Õn viÖc thiÕu vèn ®Çu t cho nhµ ë vµ thiÕu nhµ ë trÇm träng. Nhµ ë ®îc ph©n phèi theo kiÓu “ban ph¸t” lµm bÊt b×nh ®¼ng trong c¬ quan, xÝ nghiÖp Nhµ níc vµ gi÷a c¸c c¸n bé víi nhau, ¶nh hëng ®Õn c«ng cuéc x©y dùng ph¸t triÓn nhµ. Khi chuyÓn sang thêi kú míi nh÷ng ®Æc thï cña nÒn kinh tÕ thÞ trêng theo ®Þnh híng X· Héi Chñ NghÜa ®· cho chóng ta c¸i nh×n tæng thÓ h¬n vÒ nhu cÇu vÒ kh¶ n¨ng x©y dùng vµ ph¸t triÓn nhµ ë ®Ó ®¶m b¶o cho x· héi ®ñ nhµ ë vµ tõng bíc n©ng cao tiÖn nghi ë cho toµn x· héi. §æi míi ®iÒu chØnh lîi Ých cña Nhµ níc, cña c¸c thµnh phÇn kinh tÕ vµ c¸ nh©n, x©y dùng chÝnh s¸ch phï hîp vÒ mäi mÆt, kÝch thÝch sù t¨ng trëng nhanh chãng vÒ thÞ trêng nhµ ë , §¶ng vµ Nhµ níc ta ®· cã nh÷ng quan ®iÓm ®æi míi vÒ nh÷ng vÊn ®Ò nµy: - Nhµ níc ®a ra nh÷ng chÝnh s¸ch khuyÕn khÝch ®Çu t ph¸t triÓn nhµ b»ng c¸ch ra hµng lo¹t c¸c v¨n b¶n, nghÞ ®Þnh, quyÕt ®Þnh nh»m khuyÕn khÝch ®Çu t ph¸t triÓn nhµ gi¶i quyÕt vÊn ®Ò nhµ ë cho nh©n d©n. Nhµ níc ®ãng vai trß ®iÒu tiÕt trong Kinh tÕ & Qu¶n lý §Þa chÝnh 14 LuËn v¨n tèt nghiÖp Cao V¨n Khoa ---------------------------------------------------------------------------------------------------c¬ cÊu gi¸ thµnh c«ng tr×nh vµ tÝnh hiÖu qu¶ (thu håi vèn) cña dù ¸n nh tiÒn sö dông ®Êt, chi phÝ ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng, chi phÝ x©y dùng h¹ tÇng kü thuËt trong vµ ngoµi hµng rµo, chi phÝ h¹ tÇng x· héi, l·i xuÊt ng©n hµng, kÌm theo ®ã lµ c¸c lo¹i thuÕ s¶n xuÊt, kinh doanh. - Nhµ níc cã ®Þnh híng ph¸t triÓn l©u dµi b»ng viÖc qui ho¹ch tæng thÓ thµnh phè (dù ¸n 2020) ph¸t triÓn ®« thÞ víi qui m« lín, x©y dùng nh÷ng tæ hîp cã søc chøa cao nhng vÉn ®¶m b¶o ®Çy ®ñ cho con ngêi, còng nh tiÕt kiÖm ®Êt ®ai, t¹o ra nh÷ng kh«ng gian h×nh khèi cã kÝch cì, tho¶ m·n thÈm mü ®« thÞ. §ång thêi khuyÕn khÝch chuyÓn sang x©y dùng nhµ ë b»ng ph¬ng ph¸p c«ng nghiÖp víi tr×nh ®é c«ng nghÖ vµ chÊt lîng cao. - Ph¸t triÓn m¹nh nhµ ë lµ híng kÝch cÇu hiÖu qu¶ ®Ó æn ®Þnh vµ ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi thñ ®«. Víi thùc tr¹ng vµ nhu cÇu nhµ ë hiÖn nay cung vÒ nhµ ë rÊt h¹n chÕ, cÇu nhµ ë rÊt lín ®©y lµ mét vÊn ®Ò nãng báng mµ Nhµ níc ta ph¶i cÇn thiÕt quan t©m gi¶i quyÕt vÊn ®Ò nµy, kÕt qu¶ cña nã ®em l¹i hiÖu qu¶ v« cïng lín ®Õn sù ph¸t triÓn chung ®« thÞ. - B¶o ®¶m tõng bíc thùc hiÖn quyÒn cã nhµ ë, quyÒn sö dông ®Êt ë vµ së h÷u nhµ ë cña d©n ®« thÞ. - X· héi ho¸ viÖc x©y dùng nhµ b»ng c¸ch huy ®éng mäi nguån lùc cña thµnh phÇn kinh tÕ tham gia víi sù híng dÉn cña Nhµ níc. - §Çu t ph¸t triÓn nhµ ph¶i theo dù ¸n vµ qui ho¹ch ®îc duyÖt, thùc hiÖn ph©n ®o¹n vµ chia nhá dù ¸n ®Çu t ë giai ®o¹n kh¶ thi nh»m huy ®éng nguån lùc cña c¸c chñ ®Çu t võa vµ nhá, ®Çu t x©y dùng theo qui ho¹ch. - §Çu t ph¸t triÓn nhµ ®i ®«i víi ®Çu t ph¸t triÓn c¬ së h¹ tÇng kü thuËt, h¹ tÇng x· héi kh¸c vµ dÞch vô ®« thÞ, m«i trêng kiÕn tróc .. ph¸t triÓn ®ång bé c©n ®èi gi÷a x©y dùng míi víi c¶i t¹o chèng xuèng cÊp nhµ ë, n©ng cao chÊt lîng cuéc sèng cho ngêi d©n ®« thÞ, ®¶m b¶o ë ®i l¹i thuËn tiÖn vµ tho¶i m¸i. VËy víi c¸c quan ®iÓm chØ ®¹o trªn nh÷ng môc tiªu c¬ b¶n cña ch¬ng tr×nh nh»m thùc hiÖn dÇn sù c«ng b»ng x· héi, c¸c quyÒn lîi vÒ nhµ ë trong mäi tÇng líp d©n c, n©ng cao chÊt lîng cuéc sèng d©n c ®« thÞ. 2. C¸c lo¹i h×nh kinh doanh. a. Cho thuª. Cho thuª lµ h×nh thøc ngêi cho thuª (chñ së h÷u) trao cho ngêi ®i thuª quyÒn sö dông nhµ hay quyÒn sö dông ®Êt trong mét kho¶ng thêi gian nhÊt ®Þnh ®· ký kÕt Kinh tÕ & Qu¶n lý §Þa chÝnh 15 LuËn v¨n tèt nghiÖp Cao V¨n Khoa ---------------------------------------------------------------------------------------------------trong hîp ®ång thuª nhµ, thuª ®Êt do hai bªn ®· tho¶ thuËn. Nhµ níc ®· cã mét sè v¨n b¶n nghÞ ®Þnh vÒ vÊn ®Ò nµy nh: ph¸p lÖnh nhµ ë n¨m 1991 qui ®Þnh viÖc thuª nhµ díi mäi h×nh thøc së h÷u ph¶i th«ng qua hîp ®ång thuª nhµ, cßn ®èi víi ngêi níc ngoµi thuª nhµ ( NghÞ ®Þnh 56/CP ngµy 18/9/1995) c¸c hîp ®ång ®îc ký kÕt b»ng v¨n b¶n gi÷a bªn cho thuª vµ bªn thuª vµ ph¶i ®îc c«ng chøng Nhµ níc x¸c nhËn, Uû Ban Nh©n D©n chøng thùc. Qui ®Þnh vÒ quyÒn bªn cho thuª vµ bªn thuª nhµ ®îc cô thÓ ho¸ b»ng ph¸p lÖnh vÒ nhµ ë 1991, cßn hîp ®ång thuª nhµ ë ®îc cô thÓ ho¸ theo ®iÒu 489 ®Õn 502 cña Bé LuËt D©n sù n¨m 1995. Nhng trong thùc tÕ hiÖn nay viÖc thuª nhµ ë diÔn ra rÊt lén xén, kh«ng cÇn ®Õn sù x¸c nhËn cña c¬ quan cã thÈm quyÒn, chøng nhËn cña ®Þa ph¬ng mµ chØ lµ nh÷ng hîp ®ång ®¬n gi¶n gi÷a ngêi cho thuª vµ ngêi thuª. Mét sè hiÖn tîng phæ biÕn nhÊt hiÖn nay lµ hiÖn tîng x©y dùng nhµ ë cho sinh viªn thuª vµ cho ngêi níc ngoµi thuª trong thêi gian dµi, cßn ®èi víi nh÷ng tæ chøc, nhµ ®Çu t kinh doanh x©y dùng nhµ ë cho thuª th× vÉn cßn Ýt vµ h¹n chÕ, cã ch¨ng cã cho thuª còng ph¶i cã giÊy phÐp kinh doanh. VÊn ®Ò thuª nhµ ë hiÖn nay vÉn cßn nhiÒu bÊt cËp, ngoµi vßng kiÓm so¸t cña Nhµ níc dÉn ®Õn nhiÒu hiÖn tîng tranh chÊp, tranh c·i x¶y ra, vËy Nhµ níc cÇn ph¶i cã nh÷ng biÖn ph¸p qu¶n lý vÒ vÊn ®Ò nµy nh»m æn ®Þnh x· héi. HiÖn nay cã 2 h×nh thøc cho thuª nhµ: * Thuª ng¾n h¹n: §îc thùc hiÖn qua c¸c hîp ®ång ng¾n h¹n hay hîp ®ång b»ng miÖng gi÷a ngêi ®i thuª vµ ngêi cho thuª. Trong thùc tÕ hiÖn nay c¸c chñ cho thuª thêng x©y dùng nhµ ë theo d·y råi cho c¸c ®èi tîng nh Sinh viªn, ngêi lao ®éng thuª hay mét sè nhµ x©y dùng song kh«ng ë còng dïng ®Ó cho c¸c ®èi tîng nµy thuª víi gi¸ phï hîp víi c¸c ®èi tîng nµy. Ngoµi ra cßn cã c¸c h×nh thøc kinh doanh phßng ®èi víi c¸c chñ nhµ hµng kh¸ch s¹n, thêng cho c¸c ®èi tîng lµ kh¸ch du lÞch thuª víi gi¸ cao. * Thuª dµi h¹n: §îc thùc hiÖn th«ng qua v¨n b¶n hîp ®ång dµi h¹n gi÷a hai bªn chñ cho thuª vµ kh¸ch ®i thuª. C¸c chñ cho thuª nµy thêng x©y dùng nhµ mang tÝnh chÊt kinh doanh, thêng ®èi tîng phôc vô lµ kh¸ch níc ngoµi ®Þnh c l©u dµi t¹i ViÖt Nam hay lµm viÖc trong kho¶ng thêi gian dµi t¹i ViÖt Nam. Trong trêng hîp nµy th× gi¸ nhµ cho thuª thêng cao h¬n víi møc cho thuª kh¸c. b. Mua b¸n nhµ. Mua b¸n nhµ lµ h×nh thøc chuyÓn quyÒn sö h÷u nhµ ë vµ quyÒn sö dông ®Êt tõ bªn b¸n sang bªn mua, th«ng qua hîp ®ång mua b¸n nhµ ë ®îc ký kÕt b»ng v¨n b¶n gi÷a bªn mua vµ bªn b¸n theo qui ®Þnh cña ph¸p luËt. ViÖc qui ®Þnh nh÷ng thñ tôc ®iÒu kiÖn quyÒn vµ nghÜa vô trong mua b¸n nhµ ®îc qui ®Þnh ë ph¸p lÖnh nhµ ë n¨m 1991, nghÞ ®Þnh 61/CP ngµy 5/7/1994 vµ phÇn 2 ch¬ng II cña bé luËt d©n sù, Kinh tÕ & Qu¶n lý §Þa chÝnh 16 LuËn v¨n tèt nghiÖp Cao V¨n Khoa ---------------------------------------------------------------------------------------------------Th«ng t sè 13/LB- TT 18/8/1994, NghÞ ®Þnh 81/CP 5/11/2001 vÒ ngêi ViÖt Nam ®Þnh c ë níc ngoµi mua nhµ ë t¹i ViÖt Nam. HiÖn nay cã hai h×nh thøc mua b¸n nhµ: . Mua b¸n nhµ thuéc së h÷u Nhµ níc ®©y lµ khu vùc nhµ thuéc sù qu¶n lý cña Nhµ níc, gi¸ b¸n nhµ thêng c¨n cø vµo khung gi¸ vµ hÖ sè Nhµ níc qui ®Þnh, gi¸ nhµ ë khu vùc nµy thêng thÊp h¬n ë c¸c khu vùc kh¸c, ë khu vùc nµy thêng do mét sè c«ng ty x©y dùng vµ kinh doanh nhµ ë thuéc së h÷u Nhµ níc x©y dùng vµ c¶i t¹o nhµ ë, cho nªn quÜ nhµ ë Nhµ níc l¾m rÊt râ vµ cã thÓ kiÓm so¸t ®îc. . Mua b¸n nhµ kh«ng thuéc së h÷u cña Nhµ níc: ë khu vùc nµy thêng x¶y ra hiÖn tîng mua b¸n nhµ trao tay gi÷a ngêi mua vµ ngêi b¸n lµ chñ yÕu, kh«ng th«ng qua sù kiÓm so¸t cña Nhµ níc, khu vùc nµy hiÖn tîng mua b¸n diÔn ra rÊt s«i ®éng, gi¸ nhµ theo gi¸ thÞ trêng cao h¬n khu vùc Nhµ níc vµ kh«ng æn ®Þnh. Qua vµi n¨m trë l¹i ®©y Nhµ níc cã nhiÒu chÝnh s¸ch nh»m khuyÕn khÝch ph¸t triÓn nhµ th× viÖc cung cÊp nhµ cã nhiÒu c¶i thiÖn ®· n©ng tæng quÜ nhµ c¶ níc t¨ng, riªng ®« thÞ t¨ng 50 triÖu m 2 nhng thùc tÕ vÉn cha ®¸p øng ®ñ nhu cÇu vÒ nhµ ë, còng trong t×nh h×nh nµy Nhµ níc cÇn ph¶i t¨ng cêng c«ng t¸c qu¶n lý nhµ ë cho chÆt chÏ ®Ó tr¹ng t×nh tr¹ng lén xén, gi¸ c¶ mÊt æn ®Þnh dÉn ®Õn nh÷ng c¬n sèt nhµ vµ ®Êt ¶nh hëng tíi nÒn kinh tÕ cña ®Êt níc nãi chung vµ ®« thÞ nãi riªng. 3. C¸c lo¹i nhµ ë. 3.1.Ph©n lo¹i theo h×nh thøc së h÷u: * Nhµ ë thuéc së h÷u nhµ níc : Lµ nhµ ë do nhµ níc x©y dùng, vèn ®Çu t x©y dùng lÊy tõ ng©n s¸ch,Nhµ níc qu¶n lý vµ b¸n thêng c¨n cø vµo khung gi¸ vµ hÖ sè do Nhµ níc quy ®Þnh ,nhµ ë thuéc së h÷u Nhµ níc thêng ®îc x©y dùng theo c¸c dù ¸n thêng do c¸c c«ng ty x©y dùng thuéc së h÷u nhµ níc x©y dùng. Gi¸ nhµ ë thuéc së h÷u Nhµ níc thêng thÊp h¬n so víi gi¸ nhµ ë thuéc h×nh thøc së h÷u kh¸c . * Nhµ ë thuéc së h÷u t nh©n: Lµ nhµ ë do t nh©n tù x©y dùng trªn m¶nh ®Êt cña hä, lo¹i nhµ ë thêng lµ biÖt thù, nhµ ph©n l«, v× vËy kiÓu d¸ng vµ gi¸ c¶ rÊt ®a d¹ng, gi¸ thêng theo gi¸ c¶ thÞ trêng, gi¸ cao h¬n s¬ víi gi¸ nhµ thuéc së h÷u Nhµ níc. Khèi lîng nhµ thuéc së h÷u t nh©n nhiÒu h¬n khèi lîng nhµ thuéc së h÷u Nhµ níc, do vËy nhµ ë thuéc së h÷u t nh©n ®· ®ãng gãp phÇn lín cho nhu cÇu nhµ ë hiÖn nay. 3.2.Ph©n lo¹i theo tiÖn nghi sö dông vµ chÊt lîng x©y dùng c«ng tr×nh . Kinh tÕ & Qu¶n lý §Þa chÝnh 17 LuËn v¨n tèt nghiÖp Cao V¨n Khoa ---------------------------------------------------------------------------------------------------Theo qui ®Þnh cña Bé X©y Dùng ®· ®a ra ph©n lo¹i nhµ ë nh sau: a. Nhµ ë nhiÒu c¨n hé, nhµ ë riªng biÖt thÊp tÇng hoÆc cao tÇng, ®èi víi nhµ ë nµy th«ng thêng chia ra lµm 4 cÊp ( cÊp 1 cao nhÊt - cÊp 4 thÊp nhÊt) theo nh b¶ng 3. B¶ng 3 : Ph©n cÊp nhµ ë CÊp nhµ ChÊt lîng sö dông ChÊt lîng x©y dùng c«ng tr×nh §é bÒn v÷ng §é chÞu löa CÊp I BËcI: ChÊt lîng sö BËcI: niªn h¹n sö BËcI hoÆc BËc II dông cao dông trªn 100 n¨m CÊp II BËc II: ChÊt lîng BËc II: Niªn h¹n sö BËc III sö dông kh¸ dung 50 n¨m CÊp III BËc III: ChÊt lîng BËc III: niªn h¹n BËc IV sö dông trung b×nh trªn 20 n¨m CÊp IV BËc IV: ChÊt lîng BËc IV: Niªn h¹n BËc V sö dông thÊp sö dông díi 20 n¨m Nguån: Th«ng t sè 05/ BXD/TT ( 9/2/1993). b. §èi víi biÖt thù chia ra lµm 4 h¹ng: H¹ng 1: BiÖt thù gi¸p têng. H¹ng 2: BiÖt thù song ®«i . H¹ng 3: BiÖt thù riªng biÖt. H¹ng 4: BiÖt thù s¹ng träng riªng biÖt. Ph©n lo¹i biÖt thù c¨n cø vµo møc ®é sö dông vËt liÖu x©y dùng ®¾t tiÒn, s©n vên réng hay hÑp, møc ®é trang trÝ tiÖn nghi sinh ho¹t vµ c¸ch bè trÝ phßng t¾m röa vµ vÖ sinh; h¹ng 1 cã thÓ mçi phßng cã mét phßng t¾m röa vÖ sinh vµ h¹nh 4 cø mçi phßng cã mét phßng t¾m röa vÖ sinh riªng. Gi¶i ph¸p kiÕn tróc, mü thuËt trang trÝ hoµn thiÖn bªn trong, bªn ngoµi ng«i nhµ chÊt lîng cao hoÆc t¬ng ®èi cao. Ng«i nhµ cã kÕt cÊu chÞu lùc: khung cèt bª t«ng hoÆc têng g¹ch chÞu lùc, sµn gç hoÆc bª t«ng cã l¸t vËt liÖu chÊt lîng cao, m¸i b»ng bª t«ng cèt thÐp hoÆc m¸i ngãi cã trÇn, ®¶m b¶o c¸ch ©m chèng nhiÖt chèng nãng. Kinh tÕ & Qu¶n lý §Þa chÝnh 18 LuËn v¨n tèt nghiÖp Cao V¨n Khoa ---------------------------------------------------------------------------------------------------Ngoµi c¸ch ph©n biÖt trªn ngoµi ra cßn ph¶i c¨n cø vµo tiªu chuÈn sau ®Ó ph©n lo¹i ( Theo th«ng t sè 01/LB- TT ngµy 19/1/1993) cña liªn Bé X©y dùng vµ Bé Tµi chÝnh híng dÉn ®Þnh gi¸ cho thuª nhµ ë ®ã lµ: + DiÖn tÝch nhµ ë (m2). + HÖ sè cÊp ®« thÞ (K1). + HÖ sè vÞ trÝ xÐt theo c¸c khu vùc trong ®« thÞ (K2). + HÖ sè tÇng cao (K3). + HÖ sè ®iÒu kiÖn giao th«ng (k4). ViÖc ph©n lo¹i nhµ ë nh trªn lµ ®iÒu kiÖn ®Ó c¨n cø tÝnh gi¸ cho thuª b¸n nhµ ë cña c¸c tæ chøc, c¸ nh©n ®ång thêi còng lµ c¨n cø ®Ó x¸c ®Þnh nghÜa vô ®èi víi Nhµ níc cña c¸c tæ chøc qu¶n lý vµ kinh doanh ph¸t triÓn nhµ thuéc së h÷u Nhµ níc. 4. H×nh thøc tæ chøc ( khu vùc s¶n xuÊt nhµ ). - Khu vùc nhµ níc: C¨n cø vµo nguån vèn x©y dùng: khu vùc Nhµ níc lÊy nguån vèn x©y dùng tõ ng©n s¸ch Nhµ níc hoÆc nguån vèn së h÷u kh¸c chuyÓn thµnh së h÷u Nhµ níc theo qui ®Þnh cña ph¸p luËt. Khu vùc nµy dîc xem nh lµ tiªu ®iÓm chÝnh cña chÝnh s¸ch nhµ ë, v× nã lµ khu vùc ChÝnh phñ cã thÓ kiÓm so¸t ®îc. Nhµ ë khu nµy chiÕm tû lÖ kh«ng lín vµ ph©n bè kh«ng ®Òu ë c¸c ®« thÞ cã qui m« vµ vÞ trÝ ®Þa lý kh¸c nhau ( 22,1% cho khu vùc ®« thÞ, 48,1% cho Hµ Néi vµ 18,7% cho TPHCM n¨m 1997). ChØ tiªu chÊt lîng, sè lîng nhµ ë thÊp h¬n nhiÒu níc kh¸c, ®¬n vÞ thêng dïng lµ diÖn tÝch sµn hoÆc diÖn tÝch b×nh qu©n ®Çu ngêi ( m2/ ng ). Nhµ ë do Nhµ níc cÊp thêng lµ ®îc bao cÊp, víi nguån cung cÊp cã h¹n mµ nhu cÇu rÊt lín dÉn ®Õn mÊt c©n b»ng trong viÖc ph©n phèi nhµ. - Khu vùc t nh©n. Nhµ ë ®îc x©y dùng bëi nguån vèn cña c¸ nh©n hoÆc doanh nghiÖp kh«ng ph¶i nguån vèn lÊy tõ ng©n s¸ch Nhµ níc, nhng ph¶i theo qui ®Þnh cña Nhµ níc, ChÝnh phñ Ýt kiÓm so¸t ®îc khu vùc nµy mÆc dï Nhµ níc còng ®a ra nh÷ng qui t¾c ®Ó ®iÒu tiÕt ®Ó ®¶m b¶o an ninh c«ng céng vµ b¶o ®¶m c¸c tiªu chuÈn cña ngêi tiªu dïng do thiÕu th«ng tin vÒ thÞ trêng nhµ ®Êt. Khu vùc nµy kh«ng ®¸p øng sù cÇn nhµ ë mµ chØ ®¸p øng nhu cÇu cã kh¶ n¨ng thanh to¸n. Nhu cÇu nµy biÓu hiÖn kh¶ n¨ng cña ngêi mua vµ sù s½n sµng tr¶ nã. Trong thùc tÕ hiÖn nay x©y dùng nhµ ë Kinh tÕ & Qu¶n lý §Þa chÝnh 19 LuËn v¨n tèt nghiÖp Cao V¨n Khoa ---------------------------------------------------------------------------------------------------khu vùc t nh©n ho¹t ®éng cã hiÖu qu¶ h¬n khu vùc Nhµ níc. Nhng nÕu Nhµ níc bu«ng láng kh«ng qu¶n lý sÏ dÉn ®Õn kho¶ng c¸ch gi÷a ngêi giÇu vµ ngêi nghÌo cµng lín, dÉn ®Õn bÊt b×nh ®¼ng trong x· héi c¬ b¶n vÒ nhµ ë. - Khu vùc nhµ ë kh«ng chÝnh thøc. Khu vùc ®îc x©y dùng mét c¸ch ®éc lËp víi nh÷ng khu«n khæ quy t¾c cña ChÝnh phñ, ®©y lµ khu vùc x©y dùng nhµ ë cña t nh©n kh«ng theo qui t¾c hoÆc nhµ ë ®îc x©y dùng trªn c¸c gÝa trÞ cña céng ®ång vµ tù gióp ®ì lÉn nhau, khu vùc cã thÓ chia ra nhµ ë ®Ó kinh doanh hay ®¬n thuÇn chØ ®Ó ë. Khu vùc nhµ ë kh«ng chÝnh thøc ®· ®ãng gãp phÇn quan träng trong viÖc gia t¨ng quü nhµ ë ®Æc biÖt ®èi víi tÇng líp d©n c cã thu nhËp thÊp, Nhµ níc cÇn khuyÕn khÝch mÆt tÝch cùc cña khu vùc nµy vµ ®ång thêi ph¶i ®a ra ®Þnh híng gi¶i quyÕt hµng lo¹t nh÷ng vÊn ®Ò liªn quan, bao gåm viÖc x¸c ®Þnh c¸c tiªu chuÈn chÊt lîng, vai trß cña céng ®ång tham gia vµo viÖc gia quyÕt ®Þnh vµ nh÷ng ¶nh hëng tiªu cùc tiÒm tµng cña c¸c lùc lîng thÞ trêng trong viÖc ®Þnh gi¸ c¶, ®Æc biÖt ®èi víi c¸c khu trung t©m, c¸c khu vùc kinh doanh. Tõ viÖc ph©n ra 3 khu vùc trªn, nhng trong thùc tÕ 3 khu vùc ®ã cã mèi liªn hÖ chÆt chÏ cã sù chuyÓn ho¸ liªn tôc, bæ sung, hç trî nhau díi sù qu¶n lý ®iÒu tiÕt cña Nhµ níc vµ sù ph©n chia lµm c¬ së cho c«ng t¸c qu¶n lý Nhµ níc vÒ nhµ ë ®îc tiÕp cËn ®óng vµ phï hîp víi tõng khu vùc. 5. Kinh doanh ph¸t triÓn nhµ ë sù nghiÖp to lín nhng cßn nhiÒu khã kh¨n. Tõ vai trß cña nhµ ë, sù cÇn thiÕt ph¶i ph¸t triÓn thÞ trêng nhµ ë th× ta thÊy sù nghiÖp kinh doanh ph¸t triÓn nhµ ë lµ kh«ng thÓ thiÕu trong nÒn kinh tÕ níc ta hiÖn nay. Nhng trong thùc tÕ sù nghiÖp nµy gÆp v« vµn khã kh¨n. Nh÷ng nhµ kinh doanh, nh÷ng ngêi h¨ng h¸i nhÊt muèn lao vµo cuéc vµ gãp phÇn gi¶i quyÕt nhu cÇu rÊt chÝnh ®¸ng, rÊt to lín cña nh©n d©n ®« thÞ, ®ang bÞ lóng tóng bÞ t¾c nghÏn v× do mét sè nguyªn nh©n sau: - C¬ chÕ chÝnh s¸ch thay ®æi nhng cha ®ñ, cha ®ång bé, hµnh lang ph¸p lý cho kinh doanh ph¸t triÓn nhµ cha thùc sù râ rµng: Doanh nghiÖp khã cã thÓ tÝnh ®îc ®Çu vµo ®Çu ra do chÕ ®é nép ng©n s¸ch thuÕ, lÖ phÝ vÒ ®Êt vÒ nhµ thay ®æi vµ kh«ng râ rµng, chÕ ®é thuª ®Êt thÕ nµo, nép tiÒn sö dông ®Êt ra sao, chÝnh s¸ch vÒ huy ®éng vèn, chÝnh s¸ch vÒ gi¶i phãng mÆt b»ng, c¬ chÕ qui chÕ qu¶n lý dù ¸n vµ qui chÕ khai th¸c sö dông nhµ .. kh«ng thèng nhÊt vµ kh«ng râ rµng. Kinh tÕ & Qu¶n lý §Þa chÝnh 20 LuËn v¨n tèt nghiÖp Cao V¨n Khoa ---------------------------------------------------------------------------------------------------- Thñ tôc ®Çu t x©y dùng cßn rêm rµ, phiÒn hµ kh«ng phï hîp víi c¬ chÕ thÞ trêng, cÇn nhanh nh¹y l¾m b¾t thêi c¬ ®óng chç ®óng lóc: trung b×nh th× thêi gian ®Ó xin mét giÊy phÐp x©y dùng ph¶i mÊt 3 - 6 th¸ng, xin mét chøng chØ qui ho¹ch còng ph¶i mÊt hµng th¸ng.. thñ tôc giao ®Êt, cho thuª ®Êt, thñ tôc lªn ph¬ng ¸n gi¶i to¶ mÆt b»ng, ph¶i tho¶ thuËn tõ tæ d©n phè ®Õn phêng quËn lªn thµnh phè g©y khã kh¨n cho c¸c chñ ®Çu t ¶nh hëng ®Õn tÝnh to¸n lêi lç, tiÕp thÞ th«ng tin, thÞ trêng, tiÕp cËn chuyÓn giao c«ng nghÖ tiªn tiÕn vµ tiªu thô s¶n phÈm. - ChÕ ®é thu qu¸ cao, thuÕ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt, thuÕ doanh thu, thuÕ lîi tøc, lÖ phÝ tríc b¹, kinh phÝ ®Òn bï, kinh phÝ hç trî ®Þa ph¬ng, kinh phÝ h¹ tÇng .. lµm cho gi¸ thµnh s¶n phÈm cao kh«ng thÓ tiªu thô ®îc. V× vËy cÇn gi¶m møc thu cña tõng kho¶n thu cho tho¶ ®¸ng, ®óng møc sao cho thu ®Ó khuyÕn khÝch, thùc sù dïng thu lµm ®ßn bÈy kinh tÕ chø kh«ng ph¶i quan ®iÓm tËn thu cùc ®oan. - ChÝnh s¸ch gi¶i quyÕt nhµ ë cho tõng ®èi tîng d©n c ë ®« thÞ cha ®îc râ rµng, phï hîp víi nÒn kinh tÕ thÞ trêng nÒn kinh tÕ më. Tõ sau NghÞ quyÕt 118/TTg chóng ta kh«ng gi¶i quyÕt ph©n phèi nhµ ë cho CBCNV theo c¬ chÕ bao cÊp nh tríc ®©y. Nhng chóng ta cha ®Ò ra biÖn ph¸p gi¶i quyÕt nã nh thÕ nµo. Trong thêi gian qua chóng ta chØ x©y dùng b¸n cho ngêi giµu vµ mét phÇn cho ®èi tîng chÝnh s¸ch x· héi ®îc u tiªn, u ®·i. Cßn CBNVC Nhµ níc, lµm c«ng ¨n l¬ng, lùc lîng vò trang, nh©n d©n lao ®éng ë ®« thÞ th× cha cã lêi gi¶i râ rµng, cha cã chÝnh s¸ch gi¶i quyÕt vÊn ®Ò nµy. - Th«ng tin yÕu, hiÖn chóng ta ®ang thùc hiÖn ®êng lèi kinh tÕ më cho nªn nÒn kinh tÕ chÞu sù t¸c ®éng cña c¸c yÕu tè mang tÝnh quy luËt, hoµ nhËp víi nÒn kinh tÕ trong khu vùc, thÕ giíi. nhng doanh nghiÖp cña ta rÊt thiÕu ®iÒu kiÖn n¾m b¾t thu thËp th«ng tin thÞ trêng, cho nªn kinh doanh bÊt ®éng s¶n, kinh doanh ph¸t triÓn nhµ ë gÆp nhiÒu khã kh¨n rñi ro thÊt b¹i ®ã lµ ®iÒu khã tr¸nh khái .V× vËy Nhµ níc sím ban hµnh hÖ thèng ph¸p luËt ®ång bé ®ñ chi phèi c¶ ®Çu vµo lÉn ®Çu ra cña kinh doanh nhµ trªn tinh thÇn gi¶m thu, thu ®óng møc thu ®ñ ®Ó khuyÕn khÝch nu«i dìng nguån thu, t¨ng nguån thu chø kh«ng ph¶i t¨ng møc thu, Nhµ níc sím c¶i tiÕn h¬n n÷a c¸c thñ tôc vÒ qu¶n lý, thÈm duyÖt cÊp phÐp cho ®Çu t x©y dùng vÒ giao ®¸t cho thuª ®Êt, vÒ cÊp phÐp x©y dùng chøng chØ qui ho¹ch thÈm ®Þnh thiÕt kÕ .. sao cho gi¶m ®Çu mèi kh«ng phiÒn hµ, ph©n cÊp râ rµng lµm ®óng thÈm quyÒn .. t¹o thuËn lîi cho d©n. Nhµ níc cÇn ph¶i cã chÝnh s¸ch vÒ vèn vµ huy ®éng vèn phï hîp ®Ó khuyÕn khÝch ®Çu t vµ ph¸t triÓn. Kinh tÕ & Qu¶n lý §Þa chÝnh 21 LuËn v¨n tèt nghiÖp Cao V¨n Khoa ---------------------------------------------------------------------------------------------------- Ch¬ng II T×nh h×nh ®Çu t kinh doanh ph¸t triÓn nhµ t¹i c«ng ty ®Çu t ph¸t triÓn nhµ sè 2 I. Giíi thiÖu vÒ C«ng ty §Çu t ph¸t triÓn nhµ sè 2. 1. LÞch sö h×nh thµnh c«ng ty. Tríc ngµy 19/6/2000 c«ng ty lµ mét trong nh÷ng xÝ nghiÖp cña c«ng ty ®Çu t ph¸t triÓn nhµ vµ ®« thÞ -BXD. C«ng ty ho¹t ®éng mang tÝnh chÊt lµ mét xÝ nghiÖp víi sù qu¶n lý chÆt chÏ vµ chÞu sù ph©n c«ng cña c«ng ty ®Çu t ph¸t triÓn nhµ vµ ®« thÞ- BXD, kh«ng ho¹t ®éng mét c¸ch ®éc lËp, kh«ng cã con dÊu riªng, cha cã tµi s¶n riªng, cha h¹ch to¸n ®éc lËp, cha cã phßng ban nh hiÖn nay. §Õn ngµy 19/6/2000. Theo quyÕt ®Þnh sè 821/Q§-BXD (19/6/2000) cña Bé trëng Bé x©y dùng vÒ viÖc thµnh lËp c«ng ty ®Çu t ph¸t triÓn nhµ sè 2 trùc thuéc Tæng C«ng ty §Çu t ph¸t triÓn nhµ vµ ®« thÞ -BXD. C«ng ty §Çu t ph¸t triÓn nhµ sè 2 trªn c¬ së s¾p xÕp, tæ chøc l¹i xÝ nghiÖp kinh doanh ph¸t triÓn nhµ cña c«ng ty ®Çu t ph¸t triÓn nhµ vµ ®« thÞ, trô së chÝnh t¹i 168 ®êng Gi¶i phãng - Ph¬ng LiÖt - QuËn Thanh xu©n - Thµnh phè Hµ néi, cã tªn giao dÞch quèc tÕ lµ: Housing development and Investment company N*2 (HUDI2). C«ng ty ®Çu t ph¸t triÓn nhµ sè 2 lµ doanh nghiÖp nhµ níc, lµ thµnh viªn h¹ch to¸n ®éc lËp, Tæng c«ng ty ®Çu t ph¸t triÓn nhµ vµ ®« thÞ cã t c¸ch ph¸p nh©n, cã quyÒn vµ nghÜa vô cÇn theo luËt ®Þnh, cã con dÊu vµ cã tµi s¶n riªng, cã tµi kho¶n më t¹i c¸c ng©n hµng theo quy ®Þnh cña nhµ níc, tæ chøc vµ ho¹t ®éng theo ®iÒu lÖ tæ chøcvµ ho¹t ®éng cña C«ng ty §Çu t ph¸t triÓn nhµ vµ ®« thÞ do BXD phª duyÖt vµ ®iÒu lÖ riªng cña c«ng ty do héi ®ång qu¶n trÞ Tæng c«ng ty ®Çu t ph¸t triÓn nhµ vµ ®« thÞ phª duyÖt. C«ng ty §Çu t ph¸t triÓn nhµ sè 2 cã vèn kinh doanh t¹i thêi ®iÓm thµnh lËp lµ: Kinh tÕ & Qu¶n lý §Þa chÝnh 22 LuËn v¨n tèt nghiÖp Cao V¨n Khoa ---------------------------------------------------------------------------------------------------Tæng sè vèn: 14.719.347.246 ®ång. Trong ®ã vèn ng©n s¸ch: 25.000.000.000 ®ång. Vèn tù bæ sung: 3.093.627.837 ®ång 2. Chøc n¨ng vµ nhiÖm vô cña c«ng ty. a. Chøc n¨ng. - LËp vµ qu¶n lý dù ¸n ®Çu t x©y dùng vµ ph¸t triÓn c¸c khu ®« thÞ, khu c«ng nghiÖp. - §Çu t kinh doanh ph¸t triÓn nhµ, c«ng tr×nh kü thuËt h¹ tÇng ®« thÞ vµ cho c«ng nghiÖp. - Thi c«ng x©y dùng c¸c c«ng tr×nh d©n dông, c«ng nghiÖp, giao th«ng, thuû lîi, h¹ tÇng kü thuËt ®« thÞ, khu c«ng nghiÖp. - Thùc hiÖn nhiÖm vô kh¸c do Tæng c«ng ty giao b. NhiÖm vô. C«ng ty §Çu t ph¸t triÓn nhµ ®« thÞ sè 2 thùc hiÖn nhiÖm vô theo sù ph©n c«ng cña Tæng c«ng ty ®Çu t ph¸t triÓn nhµ vµ ®« thÞ -BXD, theo nh÷ng chøc n¨ng trªn. Ngoµi ra c«ng ty cßn ph¶i tù t×m kiÕm trªn thÞ trêng nh÷ng dù ¸n míi, ®¶m b¶o c«ng viÖc æn ®Þnh viÖc lµm cho c¸n bé c«ng nh©n viªn trong c«ng ty, ®¶m b¶o ®iÒu kiÖn lµm viÖc, ®iÒu kiÖn vËt chÊt tinh thÇn cho c¸n bé c«ng nh©n viªn trong c«ng ty ®îc ®Çy ®ñ,tèt. - B¸o c¸o nh÷ng yªu cÇu mµ tæng c«ng ty ®Æt ra - Qu¶n lý vµ ®µo t¹o c¸n bé c«ng nh©n viªn trong c«ng ty, bè trÝ hîp lý sö dông ®óng n¨ng lùc phï hîp víi tõng vÞ trÝ lµ. 3. M« h×nh c¬ cÊu tæ chøc bé m¸y cña C«ng ty. - Gi¸m ®èc. - Phã Gi¸m ®èc. - Phßng Nghiªn cøu, Ph¸t triÓn vµ Qu¶n lý dù ¸n gåm: 1 Trëng phßng, 8 nh©n viªn. - Phßng Kinh doanh gåm: 1 Trëng phßng, 1 nh©n viªn. - Phßng Hµnh chÝnh tæng hîp gåm: 1 Trëng phßng, 4 nh©n viªn. Kinh tÕ & Qu¶n lý §Þa chÝnh 23 LuËn v¨n tèt nghiÖp Cao V¨n Khoa ---------------------------------------------------------------------------------------------------- Phßng KÕ to¸n gåm: 1 Trëng phßng, 3 nh©n viªn. 4. T×nh h×nh ho¹t ®éng s¶n xuÊt kinh doanh cña C«ng ty. B¶ng 4: Mét sè chØ tiªu kinh tÕ chñ yÕu vÒ thùc hiÖn kÕ ho¹ch s¶n xuÊt kinh doanhcña c«ng ty n¨m 2001 ChØ tiªu §¬n vÞ KH2001 TH2001 tÝnh 1.Tæng gi¸ trÞ s¶n lîng Tr.®ång 16900 17535 -Nhµ ë Tr.®ång 10980 11381 -C¬ së h¹ tÇng Tr.®ång 5920 6154 2.Tæng doanh thu Tr.®ång 15000 16500 -Nhµ ë Tr.®ång 9780 10758 -C¬ së h¹ tÇng Tr.®ång 5220 5742 3.Nép ng©n s¸ch Tr.®ång 163 4.Lîi nhuËn sau thuÕ Tr.®ång 9247 5.Thu nhÊp b×nh qu©n ®Çu Tr/Ng/Th 1200 1250 ngêi Nguån: Sè liÖu b¸o c¸o n¨m 2001 t¹i C«ng ty. TH/KH 2001 C¬ cÊu KH TH 103% 64,97% 64,9% 103% 35,029% 35,95% 110% 110% 65,2% 34,8% 65,2% 34,8% 103% N¨m 2001 c¸c chØ tiªu vÒ gi¸ trÞ s¶n lîng doanh thu cña C«ng ty kh«ng cao, do ®iÒu kiÖn C«ng ty chØ thùc hiÖn ®îc mét dù ¸n vµ c«ng t¸c thu håi ®Êt gi¶i phãng mÆt b»ng ®Ó triÓn khai dù ¸n gÆp nhiÒu khã kh¨n vµ ®©y còng lµ n¨m c«ng ty triÓn khai dù ¸n míi. II. Thùc tr¹ng ®Çu t kinh doanh ph¸t triÓn nhµ ë cña c«ng ty ®Çu t ph¸t triÓn nhµ sè 2. 1. C«ng t¸c triÓn khai thùc hiÖn dù ¸n n¨m 2000. a. Dù ¸n khu nhµ ë sè 2 Gi¶ng vâ. §©y lµ dù ¸n di chuyÓn c¬ së s¶n xuÊt tõ néi thµnh ra ngo¹i thµnh, nªn ®ång ph¶i thùc hiÖn 2 dù ¸n cïng mét lóc ®ã lµ x©y dùng c¬ së s¶n xuÊt míi cho C«ng ty thiÕt bÞ l¹nh Long Biªn t¹i x· Minh Khai, huyÖn Tõ Liªm, C«ng ty ®· phèi hîp víi c¸c phßng chøc n¨ng cña Tæng C«ng ty, C«ng ty thiÕt bÞ l¹nh Long Biªn vµ c¸c ban ngµnh TP, UBND huyÖn Tõ Liªm triÓn khai ph¬ng ¸n ®Òn bï hç trî cho c¸c gia ®×nh bÞ thu håi ®Êt. Dù ¸n ®Çu t trªn ®Þa bµn cã rÊt nhiÒu khã kh¨n, sau gÇn 9 th¸ng kiªn tr× vËn ®éng thuyÕt phôc, hÇu hÕt c¸c hé d©n thùc hiÖn chÊp hµnh theo chÝnh s¸ch, ®· nhËn tiÒn ®Òn bï hç trî, bµn giao mÆt b»ng tuy nhiªn cßn mét sè hé ( 7 hé) cè t×nh kh«ng chÊp hµnh vµ ®· ph¶i thùc hiÖn cìng chÕvµ ®· thu håi toµn bé gÇn 20000 m2 ®Êt giao cho C«ng ty thiÕt bÞ l¹nh Long Biªn vµ ®ang thùc hiÖn triÓn khai x©y dùng nhµ m¸y. §Õn nay ®ang chuÈn bÞ gÊp rót c¬ së h¹ tÇng nhµ xëng, trô së lµm viÖc ®Ó nhanh chãng bµn giao mÆt b»ng t¹i Gi¶ng vâ cho C«ng ty ®Ó triÓn khai dù ¸n, víi Tæng diÖn tÝch lµ 9960 m2, trong ®ã: X©y dùng nhµ ë míi lµ 5000 m2 , chiÕm 50,2008% dù ¸n, x©y dùng víi 12 d·y nhµ ë kiÓu chia l« bao gåm 73 c¨n hé, tæng diÖn tÝch sµn lµ 19032,014 m2. X©y dùng c¬ së h¹ tÇng lµ 4960 m2 , chiÕm 49,79% dù ¸n. b.Dù ¸n khu nhµ ë b¾c Linh §µm më réng. Trong n¨m 2001 ®îc Tæng C«ng ty quan t©m giao nhiÖm vô thùc hiÖn dù ¸n b¾c Linh §µm më réng, C«ng ty §Çu t ph¸t triÓn nhµ sè 2 ®· nhanh chãng triÓn khai c¸c thñ tôc chuÈn bÞ ®Çu t. Phèi hîp víi ViÖn Quy Ho¹ch Hµ Néi lËp quy Kinh tÕ & Qu¶n lý §Þa chÝnh 24 LuËn v¨n tèt nghiÖp Cao V¨n Khoa ---------------------------------------------------------------------------------------------------ho¹ch mÆt b»ng, V¨n phßng KiÕn tróc s trëng tr×nh UBND Thµnh phè phª duyÖt quy ho¹ch chi tiÕt, víi tinh thÇn khÈn tr¬ng C«ng ty ®· kÕt hîp víi Së §Þa chÝnh nhµ ®Êt, c¸c ban ngµnh chøc n¨ng lËp hå s¬ tr×nh UBND Thµnh phè xin giao ®Êt vµ ngµy 24/1/2002 ®· ®îc UBNDThµnh phè giao ®Êt gÇn 16 ha ®Ó triÓn khai dù ¸n nhµ ë b¾c Linh §µm më réng. Ngµy 27/2/2002 UBNDTP ra quyÕt ®Þnh thµnh lËp Héi ®ång ®Òn bï, ngµy 28/2/2002 ra quyÕt ®Þnh thµnh lËp Tæ c«ng t¸c GPMB, tæ chøc cuéc häp ®Ó triÓn khai ®iÒu tra vµ lËp ph¬ng ¸n ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng. Tæng diÖn tÝch ®Êt ®îc Nhµ níc giao gÇn 16 ha, trong ®ã: VÞ trÝ X1: Tæng diÖn tÝch ®Êt x©y dùng lµ h¬n 5 ha, trong ®ã: 36653 m2 x©y dùng c¬ së h¹ tÇng, cßn l¹i lµ x©y dùng nhµ ë míi. VÞ trÝ X2: Tæng diÖn tÝch ®Êt x©y dùng lµ h¬n 10 ha trong ®ã: 69389 m2 x©y dùng c¬ së h¹ tÇng, cßn l¹i x©y dùng nhµ ë míi. c. Dù ¸n chØnh trang quy ho¹ch khu nhµ ë Vên chuèi. Thùc hiÖn nhiÖm vô cña Tæng c«ng ty giao, C«ng ty ®· phèi hîp víi v¨n phßng BXD, Vô KÕ ho¹ch, Vô Qu¶n lý Quy ho¹ch kiÕn tróc, ViÖn Quy ho¹ch ®« thÞ vµ thµnh lËp quy ho¹ch tæng thÓ mÆt b»ng KiÕn tróc S trëng phª duyÖt vµ ®ang triÓn khai lËp dù ¸n tr×nh cÊp cã thÈm quyÒn phª duyÖt, víi tæng diÖn tÝch cña dù ¸n lµ 3900 m2, trong ®ã : X©y dùng nhµ ë míi 4500 m2 sµn, trªn tæng diÖn tÝch ®Êt x©y dùng lµ 2130 2 m. X©y dùng V¨n phßng ®¹i diÖn lµ 10000 m2 sµn. X©y dùng s©n, ®êng bé 1770 m2. Ngoµi c¸c dù ¸n nªu trªn c«ng ty cßn ®ang nghiªn cøu c¸c dù ¸n kh¸c trªn ®Þa bµn huyÖn, TP vµ c¸c ®Þa ph¬ng kh¸c. 2. C¸c lo¹i h×nh ®Çu t. Víi nhiÖm vô vµ môc ®Ých cña C«ng ty lµ ®Çu t x©y dùng nhµ ë míi, x©y dùng c¬ së h¹ tÇng vµ di chuyÓn c¬ së c«ng nghiÖp ra ngo¹i thµnh gãp phÇn gi¶i quyÕt vÊn ®Ò vÒ nhu cÇu nhµ ë hiÖn nay vµ n©ng cao ®iÒu kiÖn sèng vµ bé mÆt ®« thÞ. a) §Çu t c¬ së h¹ tÇng. §èi víi c¸c dù ¸n ®· vµ ®ang thùc hiÖn cña C«ng ty th× bíc khëi ®Çu lµ viÖc x©y dùng c¸c c¬ së h¹ tÇng, sau ®ã thùc hiÖn triÓn khai x©y dùng nhµ ë. + Dù ¸n nhµ ë sè 2 Gi¶ng vâ víi tæng sè mÐt vu«ng h¹n tÇng lµ 4960 m2. + Dù ¸n b¾c Linh §µm më réng gåm 2 vÞ trÝ: VÞ trÝ X1: 36653 m2. VÞ trÝ X2: 69389 m2. + Dù ¸n chØnh trang quy ho¹ch khu nhµ ë vên chuèi, x©y dùng sµn vµ ®êng bé víi tæng diÖn tÝch 1770 m2 trªn tæng diÖn tÝch ®îc giao lµ 4500 m2. b) Di chuyÓn c¬ së s¶n xuÊt ra ngo¹i thµnh. HiÖn nay C«ng ty ®ang thùc hiÖn dù ¸n di chuyÓn c¬ së thiÕt bÞ l¹nh Long Biªn ra Minh Khai huyÖn Tõ liªm, víi ph¬ng ch©m Nhµ níc giao ®Êt t¹i Minh Khai huyÖn Tõ Liªm x©y dùng nhµ m¸y ë ®ã sau ®ã di chuyÓn c¬ së cò ra ®ã, cßn t¹i vÞ trÝ cò sÏ x©y dùng nhµ ë. c) X©y dùng nhµ ë míi. §Ó ®¸p øng nhu cÇu nhµ ë vµ thùc hiÖn theo chÝnh s¸ch cña Nhµ níc. C«ng ty víi môc ®Ých vµ nhiÖm vô chÝnh lµ x©y dùng nhµ ë míi. Trong nh÷ng n¨m võa qua C«ng ty ®· x©y dùng ®îc 12 d·y nhµ ë dù ¸n nhµ ë sè 2 Gi¶ng vâ ®Ó cung cÊp cho nhu cÇu cña nh©n d©n Tæng diÖn tÝch lµ 9960 m2, trong ®ã: X©y dùng nhµ ë míi lµ 5000 m2. Kinh tÕ & Qu¶n lý §Þa chÝnh 25 LuËn v¨n tèt nghiÖp Cao V¨n Khoa ---------------------------------------------------------------------------------------------------HiÖn nay C«ng ty ®ang triÓn khai thùc hiÖn dù ¸n b¾c Linh §µm më réng víi vÞ trÝ X1 cã 6 nhµ ë chung c ( 9 - 12 tÇng ) cßn l¹i lµ nhµ ë biÖt thù vµ x©y dùng c¬ së h¹ tÇng. Khu nhµ ë sè 2 Gi¶ng Vâ víi 12 d·y nhµ kiÓu d¹ng chia l«, x©y th« sau ®ã b¸n cho kh¸ch hµng tù hoµn thiÖn theo nh mong muèn cña kh¸ch hµng, víi diÖn tÝch phï hîp víi nhiÒu ®èi tîng tõ 70 m2 ®Õn 100 m2, gi¸ c¶ hîp lý ®¸p øng ®îc nhu cÇu cña kh¸ch hµng. Khu nhµ ë b¾c Linh §µm më réng vÞ trÝ X2 vµ quy ho¹ch khu nhµ ë Vên chuèi còng x©y dùng theo kiÓu x©y dùng biÖt thù vµ x©y dùng khu nhµ ë chung c vµ x©y dùng c¬ së h¹ tÇng kü thuËt ... C«ng t¸c x©y dùng nhµ ë míi, C«ng ty ®· mét phÇn ®ãng gãp cho quü nhµ ë ®« thÞ ®îc n©ng lªn, n©ng cao ®iÒu kiÖn sèng cho ngêi d©n ®« thÞ vµ còng lµ thùc hiÖn chÝnh vÒ nhµ ë cña Nhµ níc ®Ò ra. 3. H×nh thøc kinh doanh. a. Ph¬ng thøc kinh doanh. - §èi víi ®Êt x©y dùng biÖt thù, sau khi x©y dùng ®ång bé c¬ së h¹ tÇng kü thuËt, chñ ®Çu t dù ¸n thùc hiÖn kinh doanh mÆt b»ng h¹ tÇng cho kh¸ch hµng tù tæ chøc x©y dùng nhµ ë theo kiÕn tróc, c¸c chØ tiªu tiÕn ®é, quy ho¹ch chung cña dù ¸n. - §èi víi ®Êt x©y dùng chung c cao tÇng, cã 2 h×nh thøc thùc hiÖn: chñ ®Çu t tù dïng vèn tù cã vµ vèn huy ®éng ®Ó ®Çu t. X©y dùng c«ng tr×nh ®Ó kinh doanh c¸c c¨n hé hoÆc chuyÓn nhîng mÆt b»ng cho c¸c chñ ®Çu t thø ph¸t kh¸c. b. C¬ së x¸c ®Þnh gi¸ kinh doanh. - Ph©n cÊp nhµ ë ( theo th«ng t sè 05 /BXD 9/2/1993 ). * Nhµ ë nhiÒu c¨n hé, nhµ ë riªng biÖt, thÊp tÇng hoÆc cao tÇng ®îc chia lµm 4 cÊp (cÊp I - IV) B¶ng ph©n cÊp nhµ: *Nhµ biÖt thù lµ nhµ ë riªng biÖt cã s©n vên, cã hµng rµo, x©y dùng b»ng g¹ch, ngãi hoÆc bª t«ng cèt thÐp, kiÕn tróc, mü thuËt, tiÖn nghi sinh ho¹t ®Çy ®ñ, mçi tÇng cã Ýt nhÊt 2 phßng ®Ó ë quay mÆt ra s©n hay ra vên( kh«ng kÓ phßng tiÕp kh¸ch vµ phßng ¨n riªng: biÖt thù ph©n ra lµm 4 h¹ng: + BiÖt thù gi¸o têng. + BiÖt thù song ®«i. + BiÖt thù riªng biÖt. + BiÖt thù sang träng riªng biÖt. Ph©n lo¹i c¸c biÖt thù lµ c¨n cø vµo møc ®é sö dông vËt liÖu x©y dùng ®¾t tiÒn, s©n vên réng hay hÑp, møc ®é trang trÝ tiÖn nghi sinh ho¹t vµ c¸ch bè trÝ phßng t¾m röa vÖ sinh vµ h¹ng 4 c¨n cø vµo mçi phßng ë cã mét phßng t¼m röa vÖ sinh riªng. B¶ng 5: Ph©n cÊp nhµ ë: CÊp nhµ ChÊt lîng ChÊt lîng x©y dùng c«ng tr×nh sö dông §é bÒn v÷ng §é chÞu löa CÊp I BËcI: ChÊt lîng sö BËcI: niªn h¹n sö BËcI hoÆc BËc II dông cao dông trªn 100 n¨m CÊp II BËc II: ChÊt lîng BËc II: Niªn h¹n sö BËc III sö dông kh¸ dung 50 n¨m Kinh tÕ & Qu¶n lý §Þa chÝnh 26 LuËn v¨n tèt nghiÖp Cao V¨n Khoa ---------------------------------------------------------------------------------------------------CÊp III BËc III: ChÊt lîng BËc III: niªn h¹n BËc IV sö dông trung b×nh trªn 20 n¨m CÊp IV BËc IV: ChÊt lîng BËc IV: Niªn h¹n BËc V sö dông thÊp sö dông díi 20 n¨m Nguån: Th«ng t sè 05/ BXD/TT ( 9/2/1993). - Ph©n lo¹i ®« thÞ. Thµnh phè (tØnh), quËn (huyÖn), thÞ trÊn, x· chia lµm 4 lo¹i (lo¹i 1-4). - X©y dùng b¶ng gi¸ chuÈn nhµ ë x©y dùng míi: Theo quy ®Þnh 3892 / Q§- UBND Thµnh phè Hµ néi (10/10/1997). cã b¶ng gi¸ chuÈn: Ta B¶ng 6: B¶ng gi¸ chuÈn : CÊp IV CÊp CÊp III Têng Têng h¹ng 110mm 220mm ®Êt kh«ng kh«ng trÇn cã trÇn §¬n vÞ tÝnh: 1000®/ m2 sµn x©y dùng CÊp II CÊp I BiÖt thù 2-4 4-5 H¹ng H¹ng H¹ng H¹ng tÇng tÇng 1 2 3 4 Gi¸ 1011 1186 1300 531 606 794 1350 1600 1850 2100 . Nhµ cÊp 4 nÕu cã trÇn th× céng thªm 47000 ®/ m2 trÇn. . ViÖc x¸c ®Þnh cÊp vµ h¹ng nhµ ®îc thùc hiÖn theo quy ®Þnh t¹i th«ng t sè 05/ BXD ngµy 9/2/1993, UBNDTP uû quyÒn cho Gi¸m §èc Së XD cïng Gi¸m §èc Së tµi chÝnh vËt gi¸, nghiªn cøu ban hµnh gi¸ chuÈn XD míi ®èi víi nhµ t¹m vËt kiÕn tróc kh¸c. - Chi phÝ hç trî ®Òn bï: Trong qu¸ tr×nh gi¶i phãng mÆt b»ng thêng ph¶i cã kho¶n chi phÝ hç trî d©n nh hç trî di chuyÓn ®i vÞ trÝ kh¸c, hç trî chuyÓn nghÒ, hç trî ®Æc biÖt, hç trî n©ng cao ®é ph× cña ®Êt ... khi x¸c ®Þnh gi¸ kinh doanh còng ph¶i c¨n cø vµo. - TiÒn sö dông ®Êt: Lµ mét trong nh÷ng kho¶n tiÒn mµ chñ ®Çu t ph¶i bá ra trong qu¸ tr×nh gi¶i phãng mÆt b»ng vµ kho¶n thu thuÕ tiÒn sö dông ®Êt cña Nhµ níc ®èi víi chñ ®Çu t, nhng ®èi víi viÖc x©y dùng nhµ ë chung c th× Nhµ níc khuyÕn khÝch nªn kh«ng ph¶i ®ãng tiÒn sö dông ®Êt. V× vËy khi x¸c ®Þnh gi¸ nhµ biÖt thù hay gi¸ nhµ d¹ng chia l« cÇn ph¶i c¨n cø vµo chi phÝ nµy ®Ó tÝnh gi¸. - Chi phÝ ®Çu t x©y l¾p: §©y lµ kho¶n chi phÝ ®Çu t x©y dùng lªn c«ng tr×nh ®Ó t¹o lªn s¶n phÈm x©y dùng, ®©y lµ mét kho¶n chi phÝ chñ yÕu cã gi¸ trÞ t¬ng ®èi lín ®Ó h×nh thµnh lªn s¶n phÈm x©y dùng. - Chi phÝ kh¸c bao gåm c¸c kho¶n chi phÝ ph¸t sinh trong qu¸ tr×nh thùc hiÖn dù ¸n. - C¨n cø vµo gi¸ c¶ thÞ trêng vµ nhu cÇu vÒ nhµ ë. 4. X¸c ®Þnh gi¸ b¸n nhµ ë ( thuéc së h÷u Nhµ níc) Gi¸ b¸n nhµ ë bao gåm 2 phÇn: Gi¸ b¸n nhµ = Gi¸ nhµ + gi¸ ®Êt khi chuyÓn quyÒn sö dông. Kinh tÕ & Qu¶n lý §Þa chÝnh 27 LuËn v¨n tèt nghiÖp Cao V¨n Khoa ---------------------------------------------------------------------------------------------------V× C«ng ty lµ ®¬n vÞ ®Çu t kinh doanh thuéc së h÷u Nhµ níc nªn gi¸ nhµ, gi¸ mçi c¨n hé ®îc tÝnh theo c¸c c«ng thøc sau: * §èi víi nhµ ë kiÓu chia l«, biÖt thù: Gi¸ 1m sµn 2 Tæng chi phÝ cho c¶ d·y + 5,5%lîi nhuËn = Tæng diÖn tÝch sµn d·y Gi¸ 1 c¨n hé = Gi¸ 1m2 sµn * Tæng diÖn tÝch sµn c¨n hé * §èi víi nhµ ë chung c: Tæng c¸c chi phÝ + 5,5% lîi nhuËn Doanh thu b×nh qu©n mçi tÇng = cha cã hÖ sè Sè tÇng cÇn tÝnh gi¸ Doanh thu mçi tÇng cã hÖ sè = Doanh thu b×nh qu©n * HÖ sè tÇng mçi tÇng cha cã hÖ sè Gi¸ 1m2 sµn cña tÇng = + §èi víi c¸c c¨n hé ®Çu håi: Doanh thu mçi tÇng cã hÖ sè Tæng m2 sµn cña tÇng Gi¸ mçi c¨n = Gi¸ 1m2 sµn * DiÖn tÝch sµn + Gi¸ 1m2 sµn * DiÖn tÝch sµn . H/S hé ®Çu håi cña tÇng c¨n hé cña tÇng c¨n hé §/h HÖ sè ®Çu håi cã thÓ dÞch chuyÓn trong kho¶ng tõ ( 0,1 - 0,2). + §èi víi c¸c c¨n hé cßn l¹i: Doanh thu mçi = tÇng cã hÖ sè cßn l¹i Doanh thu mçi - Doanh thu cña tÇng cã hÖ sè c¸c c¨n hé ®Çu håi cña tÇng DiÖn tÝch sµn cßn = Tæng diÖn tÝch sµn - DiÖn tÝch sµn cña c¸c l¹i cña tÇng cña tÇng c¨n hé ®Çu håi Gi¸ 1m sµn cßn = l¹i cña tÇng 2 Gi¸ mçi c¨n hé = cßn l¹i Doanh thu mçi tÇng cã hÖ sè cßn l¹i DiÖn tÝch sµn cßn l¹i cña tÇng Gi¸ 1m2 sµn cßn * DiÖn tÝch c¨n hé l¹i cña tÇng Nhµ ë C«ng ty x©y dùng ®îc x©y dùng díi 3 d¹ng nhµ ë chia l«, biÖt thù, nhµ ë chung c, khi tÝnh gi¸ thµnh c¸c d¹ng nhµ trªn th× c¸ch tÝnh kh¸c nhau. §Ó minh chøng cho ®iÒu ®ã ta ®i vµo ph©n tÝch c¸c d·y nhµ ®Æc trng sau vµ 2 toµ nhµ chung c cao tÇng (9 vµ 12 tÇng). Dù ¸n Gi¶ng Vâ víi tæng diÖn tÝch dù ¸n lµ 9000 m 2, x©y dùng nhµ 5000 m2 trong ®ã : Chi phÝ hç trî ®Òn bï: 16 tû TiÒn sö dông ®Êt : 3935500000 ® Kinh tÕ & Qu¶n lý §Þa chÝnh 28 LuËn v¨n tèt nghiÖp Cao V¨n Khoa ---------------------------------------------------------------------------------------------------* D·y A1 cã 5 c¨n víi diÖn tÝch sµn mçi c¨n lµ ( 232,77 m2; 229,2 m2; 238,9 m2; 238,5 m2; 232,77 m2). B¶ng 7: C¸c kho¶n chi phÝ vµ lîi nhuËn d·y nhµ A1: §¬n vÞ: ®ång C¸c kho¶n chi phÝ HÖ sè Chi phÝ Thµnh tiÒn I.Chi phÝ trùc tiÕp 1 CFvËt liÖu A 854802144 2 CFnh©n c«ng B 1,25 72780133 90975166,3 3 CFm¸y C 1,04 24473104 25452028,2 Céng trùc tiÕp D 971229338 II.Chi phÝ chung B*58% 52765596,4 E 1023994935 III.Thu nhËp chÞu thuÕ tÝnh tríc Thu nhËp chÞu thuÕ tÝnh tríc E*5,50% 56319721,4 Gi¸ trÞ DXL sau thuÕ 1080314656 IIII.ThuÕVAT Gi¸ trÞ DTXLsau thuÕ cha tÝnh cäc 1134330735 Gi¸ trÞ DT phÇn cäc 170*1637163 278317710 Gi¸ trÞ DT tæng céng 1412648445 Lµm trßn 1418024000 Chi phÝ hç trî ®Òn bï 1235840000 Chi phÝ tiÒn sö dông ®Êt 303978020 Tæng doanh thu ph¶i thu 2957842020 Gi¸ 1m2 sµn cña d·y 2957842020 1172,2 2523325,39(®) Gi¸ 1 c¨n hé = Gi¸ 1m2 sµn * Tæng diÖn tÝch sµn c¨n hé 8: Gi¸ tÝnh mçi D·y A3B¶ng cã 2 c¨n hé diÖn tÝch c¨n mçi hé c¨n ®Òu lµ(15285,4885), víi c¸c chi phÝ nh sau: §¬n gi¸ m2 Gi¸ c¨n 2 B¶ng 9:C¨n Chi héphÝ d·y DiÖn A3tÝch (m ) sµn(®ång) hé(®ång) §¬n vÞ: ®ång 1 232,77 2523325 587354451 C¸c kho¶n chi phÝ HÖ sè Chi PhÝ Thµnh tiÒn 2 228,2 2523325 575822854 I.Chi phÝ trùc tiÕp 3 238,9 2523325 602822435 1 CFvËt liÖu A 348101028 4 238,5 2523325 601813105 2 CFnh©n c«ng B 1,25 29951534 37439417,5 5 232,77 2523325 587354451 3 CFm¸y C 1,04 9399165 9775131,6 Céng trùc tiÕp D 395315577 II.Chi phÝ chung Kinh tÕ & Qu¶n lý §Þa chÝnh B*58% 29 21714862,2 LuËn v¨n tèt nghiÖp Cao V¨n Khoa ---------------------------------------------------------------------------------------------------E III.Thu nhËp chÞu thuÕ tÝnh tríc Thu nhËp chÞu thuÕ tÝnh tríc Gi¸ trÞ DXL sau thuÕ IIII.ThuÕVAT Gi¸ trÞ DTXLsau thuÕ cha tÝnh cäc Gi¸ trÞ DT phÇn cäc Gi¸ trÞ DT tæng céng E*5,50% 22936674,2 439967113 5% 21998355,7 461965469 68*1637163 111327084 461965469 Lµm trßn 573293000 477870240 117541146 1168704386 Chi phÝ hç trî ®Òn bï Chi phÝ tiÒn sö dông ®Êt Tæng doanh thu ph¶i thu Gi¸ 1m2 sµn Gi¸ 1 c¨n hé 417030439 Tæng chi phÝ cho c¶ d·y + 5,5%lîi nhuËn = Tæng diÖn tÝch sµn d·y = Gi¸ 1m2 sµn * Tæng diÖn tÝch sµn c¨n hé Gi¸ 1m2 sµn 1168704386 602,2 V× 2 nhµ cã diÖn tÝch nh nhau lªn gi¸ thµnh 1940724,65(®) 58770572,8(®) * D·y A4 cã 15 c¨n cã tæng diÖn tÝch ®Êt x©y dùng lµ 1537,312 m2 C¸c kho¶n chi phÝ vµ doanh thu nh sau: B¶ng 10: Chi phÝ d·y A4 C¸c kho¶n chi phÝ I.Chi phÝ trùc tiÕp 1 CFvËt liÖu 2 CFnh©n c«ng 3 CFm¸y Céng trùc tiÕp II.Chi phÝ chung HÖ sè Chi phÝ A B C D 1,25 112293429 1,04 40149373 B*58% E III.Thu nhËp chÞu thuÕ tÝnh tríc Thu nhËp chÞu thuÕ tÝnh tríc Gi¸ trÞ DXL sau thuÕ G Kinh tÕ & Qu¶n lý §Þa chÝnh 30 E*5,50% §¬n vÞ: ®ång Thµnh tiÒn 1310125060 140366786 41755347,9 1492247194 81412736 1573659930 86551296,2 1660211226 LuËn v¨n tèt nghiÖp Cao V¨n Khoa ---------------------------------------------------------------------------------------------------G*5% 83010561,3 1743221788 330*163716 3 540263790 Gi¸ trÞ DTXLsau thuÕ cha tÝnh cäc Gi¸ trÞ DT phÇn cäc Gi¸ trÞ DT tæng céng Lµm trßn 1537 3200000 1537 787100 Chi phÝ hç trî ®Òn bï Chi phÝ tiÒn sö dông ®Êt Tæng doanh thu ph¶i thu Gi¸ 1m2 sµn Tæng chi phÝ cho c¶ d·y + 5,5%lîi nhuËn = Tæng diÖn tÝch sµn d·y Gi¸ 1m2 sµn cña d·y Gi¸ 1 c¨n hé 2283486000 4919398400 1210018275 8412902675 8412902675 = 4103,352 2050251,28(®) Gi¸ 1m2 sµn * Tæng diÖn tÝch sµn c¨n hé B¶ng 11: B¶ng gi¸ tõng c¨n hé. C¨n hé 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 §¬n gi¸ m2 sµn (®ång) 2052552,3 2052552,3 2052552,3 2052552,3 2052552,3 2052552,3 2052552,3 2052552,3 2052552,3 2052552,3 2052552,3 2052552,3 2052552,3 2052552,3 DiÖn tÝch (m2) 244,8 223,4 278,58 294,59 281,46 302,52 258,18 246,912 242,66 258,18 307,14 278,04 270,42 310,14 Kinh tÕ & Qu¶n lý §Þa chÝnh 31 Gi¸ c¨n hé(®ång) 502464793 458540175 571800008 604661370 577711359 620938109 529927942 506799783 498072331 529927942 630420901 570691630 555051182 636578558 LuËn v¨n tèt nghiÖp Cao V¨n Khoa ---------------------------------------------------------------------------------------------------15 * 306,33 2052552,3 628758333 D·y A5 cã 8 c¨n víi tæng diÖn tÝch sµn 2170,5 m2 C¸c chi phÝ vµ lîi nhuËn nh sau: B¶ng 12: Chi phÝ d·y A5 §¬n vÞ : ®ång . C¸c kho¶n chi phÝ I.Chi phÝ trùc tiÕp 1 CFvËt liÖu 2 CFnh©n c«ng 3 CFm¸y Céng trùc tiÕp II.Chi phÝ chung HÖ sè A B C D 1,25 1,04 Chi phÝ 73004447 23641648 B*58% E III.Thu nhËp chÞu thuÕ tÝnh tríc Thu nhËp chÞu thuÕ tÝnh tríc Gi¸ trÞ DXL sau thuÕ G IIII.ThuÕVAT Gi¸ trÞ DTXLsau thuÕ cha tÝnh cäc Gi¸ trÞ DT phÇn cäc Gi¸ trÞ DT tæng céng Gi¸ 1 c¨n hé 858552825 91255558,8 24587313,9 974395698 52928224,1 1027323922 E*5,50% 56502815,7 1083826737 G*5% 54191336,9 1138018074 194*1637163 317609622 1455627696 Lµm trßn 1455628000 530,62 3200000 1697977600 530,62 787100 417649428 3571255028 Chi phÝ hç trî ®Òn bï Chi phÝ tiÒn sö dông ®Êt Tæng doanh thu ph¶i thu Gi¸ 1m2 sµn Thµnh tiÒn Tæng chi phÝ cho c¶ d·y + 5,5%lîi nhuËn = Tæng diÖn tÝch sµn d·y = Gi¸ 1m2 sµn * Tæng diÖn tÝch sµn c¨n hé Kinh tÕ & Qu¶n lý §Þa chÝnh 32 LuËn v¨n tèt nghiÖp Cao V¨n Khoa ---------------------------------------------------------------------------------------------------Gi¸ 1m2 sµn cña d·y 3571255028 2170,5 Gi¸ 1m2 C¨n hé DiÖn tÝch(m ) sµn(®ång) 1 249,36 1645360,53 2 243,2 1645360,53 3 266,52 1645360,53 4 252,3 1645360,53 5 255,12 1645360,53 6 307,28 1645360,53 7 284,12 1645360,53 8 312,08 1645360,53 2 1645360,53 (®) Gi¸ c¨n hé(®ång) 410287102 400151681 438521488 415124461 419764378 505586383 467479833 513484114 * X¸c ®Þnh gi¸ nhµ ë chung c cao tÇng (9 tÇng): - TiÒn sö dông ®Êt: do khuyÕn khÝch x©y dùng nhµ ë chung c Nhµ níc miÔn kho¶n ®ãng tiÒn sö dông ®Êt cho c¸c nhµ ®Çu t. V× vËy viÖc x¸c ®Þnh gi¸ kh«ng cßn kho¶n chi phÝ vÒ tiÒn sö dông ®Êt chØ cßn c¸c chi phÝ sau: + TiÒn x©y dùng c¬ së h¹ tÇng : 2711800000 ®. + Kinh phÝ x©y dùng nhµ vµ 5,5% lîi nhuËn c«ng ty ®îc hëng: 14483000000 ®. + TiÒn hç trî ®Òn bï : 2752000000 ®. + Doanh thu ph¶i thu lµ : 19946800000 ®. - C¸ch x¸c ®Þnh gi¸ nh sau: Gi¸ thµnh chuÈn theo hÖ sè 1 lµ tÇng 5,6 cµng lªn cao th× gi¶m dÇn vµ nguîc l¹i ( t¨ng, gi¶m 0,05). Theo hÖ sè nhµ ®Çu håi c«ng thªm hÖ sè (tõ 0,1 - 0,20). VËy ta cã c¸c b¶ng sau: Tæng c¸c chi phÝ + 5,5% lîi nhuËn + Doanh thu b×nh qu©n mçi tÇng = cha cã hÖ sè Sè tÇng cÇn tÝnh gi¸ 19946800000 Doanh thu b×nh qu©n mçi tÇng = cha cã hÖ sè Doanh thu mçi tÇng cã hÖ sè = Kinh tÕ & Qu¶n lý §Þa chÝnh 8 = 2493350000 ® Doanh thu b×nh qu©n * HÖ sè tÇng mçi tÇng cha cã hÖ sè 33 LuËn v¨n tèt nghiÖp Cao V¨n Khoa ---------------------------------------------------------------------------------------------------Gi¸ 1m2 sµn cña tÇng = Doanh thu mçi tÇng cã hÖ sè Tæng m2 sµn cña tÇng B¶ng 14: B¶ng tÝnh gi¸ mét m2 sµn cña tõng tÇng ®· cã hÖ sè. TÇng 2 3 4 5 6 7 8 9 Tæng Doanh thu b/q cha cã hÖ sè (®ång) 2493350000 2493350000 2493350000 2493350000 2493350000 2493350000 2493350000 2493350000 H/s tÇng 1,15 1,1 1,05 1 1 0,95 0,9 0,85 Doanh thu mçi tÇng ®· cã hÖ sè (®ång) 2867352500 2742685000 2618017500 2493350000 2493350000 2368682500 2244015000 2119347500 19946800000 DiÖn tÝch Gi¸ 1m2 sµn (m2) 730 730 730 730 730 730 730 730 5840 (®ång) 3927880,14 3757102,74 3586325,34 3415547,95 3415547,95 3244770,55 3073993,15 2903215,75 Gi¸ mçi c¨n = Gi¸ 1m2 sµn * DiÖn tÝch sµn + Gi¸ 1m2 sµn * DiÖn tÝch sµn * H/S hé ®Çu håi cña tÇng c¨n hé cña tÇng c¨n hé §/h HÖ sè ®Çu håi cã thÓ dÞch chuyÓn trong kho¶ng tõ ( 0,1 - 0,2). B¶ng 15 : B¶ng gi¸ tÝnh mçi c¨n hé mçi tÇng . TÇng DiÖn tÝch Gi¸ 1m2 sµn tÇng mçi c¨n(m2) (®ång) 2 100 3927880,1 3 100 3757102,7 4 100 3586325,3 5 100 3415547,9 6 100 3415547,9 7 100 3244770,5 8 100 3073993,2 9 100 2903215,8 Tæng 800 Tæng*2 1600 Kinh tÕ & Qu¶n lý §Þa chÝnh Gi¸ cha cã hÖ sè ®Çu håi(®ång) 392788010 375710270 358632530 341554790 341554790 324477050 307399320 290321580 34 HÖ sè ®Çu håi 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 Gi¸ mçi c¨n hé ®Çu håi (®ång) 432066811 413281297 394495783 375710269 375710269 356924755 338139252 319353738 3005682174 6011364348 LuËn v¨n tèt nghiÖp Cao V¨n Khoa ---------------------------------------------------------------------------------------------------+ §èi víi c¸c c¨n hé cßn l¹i: Doanh thu mçi = tÇng cã hÖ sè cßn l¹i Doanh thu mçi - Doanh thu cña tÇng cã hÖ sè c¸c c¨n hé ®Çu håi cña tÇng DiÖn tÝch sµn cßn = Tæng diÖn tÝch sµn - DiÖn tÝch sµn cña c¸c l¹i cña tÇng cña tÇng c¨n hé ®Çu håi Gi¸ 1m2 sµn cßn = l¹i cña tÇng Doanh thu mçi tÇng cã hÖ sè cßn l¹i DiÖn tÝch sµn cßn l¹i cña tÇng B¶ng 16: B¶ng t×nh gi¸ mét m2 sµn cßn l¹i. TÇng 2 3 4 5 6 7 8 9 Tæng Gi¸ mçi c¨n hé = cßn l¹i DT cßn l¹i (m2) 530 530 530 530 530 530 530 530 Doanh thu cßn l¹i (®ång) 2003218878 1916122406 1829025934 1741929462 1741929462 1654832990 1567736496 1480640024 Gݸ 1m2 sµn cßn l¹i (®ång) 3779658,26 3615325,294 3450992,328 3286659,362 3286659,362 3122326,396 2957993,389 2793660,423 26293274,82 Gi¸ 1m2 sµn cßn * DiÖn tÝch c¨n hé l¹i cña tÇng B¶ng 17: B¶ng tÝnh gi¸ mçi c¨n hé cßn l¹i cña c¸c tÇng. TÇng2: DThé Gi¸ 1m2 sµn Gi¸ c¨n hé (m2) cßn l¹i tÇng Kinh tÕ & Qu¶n lý §Þa chÝnh TÇng3: DT hé (m2) 35 §¬n vÞ: ®ång Gi¸ 1m2 sµn cßn l¹i tÇng Gi¸ c¨n hé LuËn v¨n tèt nghiÖp Cao V¨n Khoa ---------------------------------------------------------------------------------------------------96 90 82 76 3779658,3 3779658,3 3779658,3 3779658,3 TÇng4: DT hé (m2) 96 90 82 76 TÇng7: DT hé (m2) 96 90 82 76 Gi¸ 1m2 sµn cßn l¹i tÇng 3450992,3 3450992,3 3450992,3 3450992,3 Gi¸ 1m2 sµn cßn l¹i tÇng 3122326,4 3122326,4 3122326,4 3122326,4 TÇng 9: DT hé Gi¸ 1m2 sµn (m2) cßn l¹i tÇng 96 2793660,4 90 2793660,4 82 2793660,4 76 2793660,4 362847193 340169243 309931977 287254028 Gi¸ c¨n hé 331295263 310589310 282981371 262275417 Gi¸ c¨n hé 299743334 281009376 256030764 237296806 96 90 82 76 3615325,3 3615325,3 3615325,3 3615325,3 TÇng5 hay tÇng 6: DT hé Gi¸ 1m2 sµn (m2) cßn l¹i tÇng 96 3286659,4 90 3286659,4 82 3286659,4 76 3286659,4 TÇng 8: DT hé Gi¸ 1m2 sµn (m2) cßn l¹i tÇng 96 2957993,4 90 2957993,4 82 2957993,4 76 2957993,4 347071228 325379276 296456674 274764722 Gi¸ c¨n hé 315519299 295799343 269506068 249786112 Gi¸ c¨n hé 283967365 266219405 242555458 224807498 Gi¸ c¨n hé 268191401 251429438 229080155 212318192 * X¸c ®Þnh gi¸ nhµ ë chung c cao tÇng (12 tÇng): + Tæng diÖn tÝch sµn tÝnh gi¸ lµ 7300 m2. + X©y dùng c¬ sá h¹ tÇng 3700000000 ®. + Kinh phÝ x©y l¾p 1644000000 ®. + TiÒn hç trî ®Òn bï 2752000000 ®. + Lîi nhËn 5,5% 1154800000 ®. Tæng doanh thu ph¶i thu lµ 24250800000 ®. VËy ta cã: + Doanh thu b×nh qu©n mçi tÇng = Kinh tÕ & Qu¶n lý §Þa chÝnh Tæng c¸c chi phÝ + 5,5% lîi nhuËn 36 LuËn v¨n tèt nghiÖp Cao V¨n Khoa ---------------------------------------------------------------------------------------------------cha cã hÖ sè Sè tÇng cÇn tÝnh gi¸ 24250800000 Doanh thu b×nh qu©n mçi tÇng = cha cã hÖ sè Doanh thu mçi tÇng cã hÖ sè = Gi¸ 1m2 sµn cña tÇng 10 = 2425080000 ® Doanh thu b×nh qu©n . HÖ sè tÇng mçi tÇng cha cã hÖ sè = Doanh thu mçi tÇng cã hÖ sè Tæng m2 sµn cña tÇng B¶ng 18: B¶ng tÝnh gi¸ mét m2 sµn cña tÇng ®· cã hÖ sè. TÇng Doanh thu b/q H/s tÇng Doanh thu mçi cha cã hÖ tÇng ®· cã hÖ sè(®ång) sè(®ång) 3 2425080000 1,2 2910096000 4 2425080000 1,15 2788842000 5 2425080000 1,1 2667588000 6 2425080000 1,05 2546334000 7 2425080000 1 2425080000 8 2425080000 1 2425080000 9 2425080000 0,95 2303826000 10 2425080000 0,9 2182572000 11 2425080000 0,85 2061318000 12 2425080000 0,8 1940064000 Tæng 24250800000 DiÖn tÝch Gi¸ 1m2sµn (m2) 730 730 730 730 730 730 730 730 730 730 7300 (®ång) 3986432,88 3820331,51 3654230,14 3488128,77 3322027,4 3322027,4 3155926,03 2989824,66 2823723,29 2657621,92 33220274 Gi¸ mçi c¨n = Gi¸ 1m2 sµn * DiÖn tÝch sµn + Gi¸ 1m2 sµn * DiÖn tÝch sµn * H/S hé ®Çu håi cña tÇng c¨n hé cña tÇng c¨n hé §/h HÖ sè ®Çu håi cã thÓ dÞch chuyÓn trong kho¶ng tõ ( 0,1 - 0,2). B¶ng 19: B¶ng tÝnh gi¸ mçi c¨n hé ®Çu håi cña mçi tÇng . TÇng 3 4 5 DiÖn tÝch Gi¸ 1m2 mçi c¨n(m2) Sµn (®ång) 98 3986433 98 3820332 98 3654230 Kinh tÕ & Qu¶n lý §Þa chÝnh Gi¸ cha cã hÖ sè ®Çu håi (®ång) 390670424,2 374392487 358114549,8 37 HÖ sè ®Çu håi 0,1 0,1 0,1 Gi¸ mçi c¨n hé ®Çuhåi (®ång) 429737467 411831736 393926005 LuËn v¨n tèt nghiÖp Cao V¨n Khoa ---------------------------------------------------------------------------------------------------6 7 8 9 10 11 12 Tæng Tæng*2 98 98 98 98 98 98 98 784 1568 3488129 3322027 3322027 3155926 2989825 2823723 2657622 341836622,4 325558685,2 325558685,2 309280748 293002820,6 276724882,4 260446948,2 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 376020285 358114554 358114554 340208823 322303103 304397371 286491643 2990256525 5980513049 + §èi víi c¸c c¨n hé cßn l¹i: Doanh thu mçi = tÇng cã hÖ sè cßn l¹i Doanh thu mçi - Doanh thu cña tÇng cã hÖ sè c¸c c¨n hé ®Çu håi cña tÇng DiÖn tÝch sµn cßn = Tæng diÖn tÝch sµn - DiÖn tÝch sµn cña c¸c l¹i cña tÇng cña tÇng c¨n hé ®Çu håi Gi¸ 1m2 sµn cßn = l¹i cña tÇng Doanh thu mçi tÇng cã hÖ sè cßn l¹i DiÖn tÝch sµn cßn l¹i cña tÇn B¶ng 20: B¶ng tÝnh gi¸ mét m2 sµn cßn l¹i cña mçi tÇng . TÇng DT cßn l¹i 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 (m2) 534 534 534 534 534 534 534 534 534 534 Doanh thu cßn l¹i (®ång) 2050621067 1965178529 1879735990 1794293431 1708850893 1708850893 1623408354 1537965795 1452523259 1367080714 Gݸ 1m2 sµn cßn l¹i (®ång) 3840114,357 3680109,604 3520104,851 3360100,058 3200095,304 3200095,304 3040090,551 2880085,758 2720081,009 2560076,244 Gi¸ mçi c¨n hé = Gi¸ 1m2 sµn cßn * DiÖn tÝch c¨n hé Kinh tÕ & Qu¶n lý §Þa chÝnh 38 LuËn v¨n tèt nghiÖp Cao V¨n Khoa ---------------------------------------------------------------------------------------------------cßn l¹i l¹i cña tÇng B¶ng 21: B¶ng tÝnh gi¸ mçi c¨n hé cßn l¹i cña tõng tÇng . TÇng3: TÇng4: DT hé Gi¸ 1m2 sµn Gi¸ c¨n hé DT hé Gi¸ 1m2 sµn Cßn l¹i (m2) cßn l¹i tÇng(®) (®ång) (m2) tÇng(®) 96 3840114,36 368650978 96 3680109,6 90 3840114,36 345610292 90 3680109,6 84 3840114,36 322569606 84 3680109,6 78 3840114,36 299528920 78 3680109,6 TÇng5: TÇng6: DT hé Gi¸ 1m2 sµn Gi¸ c¨n hé DT hé Gi¸ 1m2 sµn Cßn l¹i (m2) cßn l¹i tÇng(®) (®ång) (m2) tÇng(®) 96 3520104,85 337930066 96 3360100,1 90 3520104,85 316809437 90 3360100,1 84 3520104,85 295688807 84 3360100,1 78 3520104,85 274568178 78 3360100,1 TÇng7: DT hé Gi¸ 1m2 sµn (m2) cßn l¹i tÇng(®) 96 3200095,3 90 3200095,3 84 3200095,3 78 3200095,3 TÇng9: DT hé Gi¸ 1m2 sµn (m2) cßn l¹i tÇng(®) 96 3040090,55 90 3040090,55 84 3040090,55 78 3040090,55 Gi¸ c¨n hé (®ång) 307209149 288008577 268808006 249607434 Gi¸ c¨n hé (®ång) 291848693 273608150 255367606 237127063 TÇng11: Kinh tÕ & Qu¶n lý §Þa chÝnh TÇng8: DT hé Gi¸ 1m2 sµn Cßn l¹i (m2) tÇng(®ång) 96 3200095,3 90 3200095,3 84 3200095,3 78 3200095,3 TÇng10: DT hé Gi¸ 1m2 sµn Cßn l¹i (m2) tÇng(®) 96 2880085,8 90 2880085,8 84 2880085,8 78 2880085,8 TÇng12: 39 Gi¸ c¨n hé (®ång) 353290522 331209864 309129207 287048549 Gi¸ c¨n hé (®ång) 322569606 302409005 282248405 262087805 Gi¸ c¨n hé (®ång) 307209149 288008577 268808006 249607434 Gi¸ c¨n hé (®ång) 276488233 259207718 241927204 224646689 LuËn v¨n tèt nghiÖp Cao V¨n Khoa ---------------------------------------------------------------------------------------------------DT hé Gi¸ 1m2 sµn Gi¸ c¨n hé (m2) cßn l¹i tÇng(®) 96 2720081,01 90 2720081,01 84 2720081,01 78 2720081,01 (®ång) 261127777 244807291 228486805 212166319 DT hé Gi¸ 1m2 sµn Cßn l¹i (m2) tÇng(®) 96 2560076,2 90 2560076,2 84 2560076,2 78 2560076,2 Gi¸ c¨n hé (®ång) 245767319 230406862 215046404 199685947 NhËn xÐt: Tõ c«ng viÖc x¸c ®Þnh gi¸ nhµ cña C«ng ty ta thÊy ®îc viÖc x¸c ®Þnh gi¸ ®îc x¸c ®Þnh trªn nhiÒu c¬ së v× vËy gi¸ nhµ ®îc ®a ra chÝnh x¸c. ViÖc ®Çu t kinh doanh nhµ díi h×nh thøc x©y dùng th« ®Ó cho kh¸ch hµng tù hoµn thiÖn ®èi víi d¹ng nhµ kiÓu chia l«, nhµ biÖt thù cho nªn rÊt thÝch hîp víi c¸c hé cã nhu cÇu mua nhµ, t¹o ®iÒu kiÖn cho kh¸ch hµng tù hoµn thiÖn néi thÊt trang trÝ bªn trong theo ý m×nh phï hîp víi ®iÒu kiÖn sinh ho¹t cña hä. §èi víi nhµ ë chung c C«ng ty ®Çu t x©y dùng chän gãi tõ c¬ së h¹ tÇng ®Õn hoµn thiÖn nhµ, nhng cã nhiÒu lo¹i c¨n hé cã diÖn tÝch kh¸c nhau, bè trÝ phßng kh«ng gian bªn trong kh¸c nhau ®Ó phôc vô cho nhiÒu ®èi tîng víi gi¸ c¶ hîp lý. Tuy nhiªn víi gi¸ nhµ hiÖn nay trªn thÞ trêng vÉn cßn cao, ngêi cã thu nhËp thÊp khã cã kh¶ n¨ng mua ®îc, v× vËy Nhµ níc cÇn cã nh÷ng hç trî cho C«ng ty ®Ó lµm cho chi phÝ nhµ gi¶m xuèng th× míi cã kh¶ n¨ng ®¸p øng cho ngêi cã thu nhËp thÊp. §èi víi viÖc x¸c ®Þnh nhµ ë chia l« hay chung c ®Òu ph¶i x¸c ®Þnh gi¸ 1m2 sµn x©y dùng, cß ®èi víi nhµ biÖt thù riªng biÖt th× ph¶i céng tÊt c¶ c¸c chi phÝ cã liªn quan ®Õn nhµ vµ ®Êt c«ng víi phÇn lîi nhuËn c«ng ty ®îc hëng th× ta dîc gi¸ ng«i biÖt thù ®ã. Tõ viÖc ®Þnh gi¸ nhµ ë kiÓu chia l« trªn cña c¸c d·y nhµ ta thÊy gi¸ mçi m 2 sµn gi÷a c¸c d·y cã sù kh¸c nhau lý do lµ v× nhµ ®Çu t kinh doanh ®· cã môc ®Ých ®Ó ®¸p øng phï hîp víi thu nhËp cña c¸c ®èi tîng cã nhu cÇu, víi d·y nhµ cã gi¸1 m2 sµn cao lµ v× chi phÝ x©y l¾p cao h¬n nh nguyªn vËt liÖu tèt h¬n vµ nhiÒu kho¶n kh¸c chÊt lîng nhµ cao h¬n, tho¶i m¸i tiÖn nghi h¬n ®¸p øng cho nh÷ng ®èi tîng cã thu nhËp phï hîp, cßn ®èi víi gi¸ 1m 2 võa ph¶i ®¸p øng cho nh÷ng ®èi tîng kh¸c cã thu nhËp t¬ng xøng. Còng nh vËy ®èi víi nhµ ë cao tÇng C«ng ty cïng chia c¸c c¸c hé sao cho phï hîp víi nhiÒu ®èi tîng víi gi¸ c¶ hîp lý. 5. X¸c ®Þnh gi¸ cho thuª nhµ. a. C¬ së x¸c ®Þnh gi¸ cho thuª nhµ. + Gi¸ chuÈn: Nhµ níc quy ®Þnh thèng nhÊt tõng lo¹i nhµ ë, cã ®iÒu chØnh theo tõng thêi kú, ®¬n vÞ tÝnh ®/ m2 sö dông, th¸ng, lo¹i nhµ ë gåm: biÖt thù xÕp h¹ng (1-4) vµ nhµ ë th«ng thêng cã 4 cÊp ( cÊp 1-4). DiÖn tÝch sö dông c¨n nhµ gåm : diÖn tÝch c¸c phßng ë hoÆc bé phËn dïng vµo môc ®Ých ë (m 2) vµ diÖn tÝch c¸c phßng vµ diÖn tÝch phô nh bÕp, xÝ, t¾m giÆt, röa .. HÖ sè ®iÒu chØnh møc gi¸ chuÈn gåm 4 hÖ sè: HÖ sè cÊp ®« thÞ (k1) gåm 4 cÊp tõ cÊp 1-4 HÖ sè vÞ trÝ theo khu vùc trong ®« thÞ (k2) gåm trung t©m, cËn trung t©m, ven ®« HÖ sè tÇng cao (k3) HÖ sè ®iÒu kiÖn giao th«ng (k4) chia ra cã ®êng xe th« s¬ ®Õn tËn nhµ vµ ®êng « t« ®Õn tËn nhµ. HÖ sè khÊu hao nhµ. Kinh tÕ & Qu¶n lý §Þa chÝnh 40 LuËn v¨n tèt nghiÖp Cao V¨n Khoa ---------------------------------------------------------------------------------------------------b. Ph¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ cho thuª nhµ. . §èi víi biÖt thù c¸c lo¹i : Gi¸ cho thuª = biÖt thù Gi¸ chuÈn cñ lo¹i biÖt thù t¬ng øng Kinh tÕ & Qu¶n lý §Þa chÝnh x 1+ 4 i=1 41 Ki ®/m2 sö dông th¸ng LuËn v¨n tèt nghiÖp Cao V¨n Khoa ---------------------------------------------------------------------------------------------------. §èi víi nhµ ë th«ng thêng: Gi¸ chuÈn t¬ng øng víi cÊp nhµ Gi¸ cho thuª nhµ = ë c¸c cÊp 4 x Ki i=1 ®/m2 sö dông th¸ng Trong ®ã Ki lµ c¸c hÖ sè ®iÒu chØnh møc gi¸ chuÈn ( i = 1- 4) . TiÒn thuª nhµ ph¶i tr¶ hµng th¸ng TiÒn thuª ph¶i tr¶ cho toµn bé diÖn tÝch sd ( ®/th) = Gi¸ cho thuª 1m2 sö dông th¸ng theo lo¹i x DiÖn tÝch sö dông theo lo¹i t¬ng øng III. Nh÷ng ®¹t ®îc, thuËn lîi vµ c¸c mÆt yÕu kÐm 1. ThuËn lîi: - §îc sù quan t©m gióp ®ì cña Héi ®ång qu¶n trÞ vµ Ban L·nh ®¹o cña Tæng C«ng ty, c¸c phßng ban chøc n¨ng cña Tæng c«ng ty hç trî vÒ vèn kinh nghiÖm, m« h×nh ®Çu t vµ t¹o ®iÒu kiÖn thuËn lîi nhÊt cho C«ng ty vÒ triÓn khai ¸n vµ chuÈn bÞ ®Çu t cho dù ¸n míi, gióp ®ì C«ng ty thùc hiÖn t«t nhiÖm vô ®îc giao. . VÞ thÕ vµ uy tÝn cña C«ng ty ngµy cµng ®îc n©ng cao nªn, mèi quan hÖ víi c¸c cÊp, c¸c ngµnh còng nh ®Þa ph¬ng cã dù ¸n ngµy cµng cã c¶i thiÖn vµ thuËn lîi. . Cã tinh thÇn ®oµn kÕt néi bé g¾n bã gi÷a c¸c phßng ban, hç trî nhau hoµn thµnh tèt nhiÖm vô. . Lùc lîng c¸n bé c«ng nh©n viªn C«ng ty hÇu hÕt cã tr×nh ®é ®¹i häc vµ cã ý thøc tæ chøc kû luËt cao, cã lßng nhiÖt t×nh ham mª víi c«ng viÖc vµ cã tinh thÇn tr¸ch nhiÖm cao víi c«ng viÖc ®îc giao. Lµ thêi c¬ cho lùc lîng c¸n bé c«ng nh©n viªn phÊn ®Êu vµ kiªn ®Þnh vai trß c¸ nh©n trong qu¸ tr×nh ph¸t triÓn vµ héi nhËp cña C«ng ty. . Dù ¸n ®ang triÓn khai vµ thùc hiÖn cã hiÖu qu¶ kinh tÕ cao, dù ¸n míi ®ang triÓn khai cã nhiÒu thuËn lîi kh¼ng ®Þnh ch¾c ch¾n kÕ ho¹ch c¸c n¨m tiÕp theo t¹oniÒm tin trong tËp thÓ c¸n bé c«ng nh©n viªn trong c«ng ty. 2. MÆt ®¹t ®îc: - C«ng ty ®· hoµn thµnh chØ tiªu kinh tÕ ®Æt ra n¨m võa qua: KÕ ho¹ch ®Æt ra 16900 tr ®¹t ®îc 17535 tr ®¹t tû lÖ 103%, tõ ®ã mang l¹i doanh thu vît so víi kÕ ho¹ch 110% vµ ®· nép vµo ng©n s¸ch 163 tr. . N©ng cao thu nhËp cho c¸n bé c«ng nh©n viªn trong C«ng ty lªn 1250000 ®/ th. . N©ng cao ho¹t ®éng phong trµo tõ ®ã n©ng cao ®îc ®iÒu kiÖn vËt chÊt tinh thÇn tõ ®ã t¹o ®éng lùc h¨ng say lµm viÖc. . LËp ®îc mèi liªn hÖ th©n thiÕt gi÷a c¸c tæ chøc c¬ quan chøc n¨ng, c¸c phßng ban ®em l¹i lßng tin cho nh©n d©n n©ng cao uy tÝn C«ng ty ( cung cÊp nhµ vµ c¬ së h¹ tÇng cho d©n ®¸p øng nhu cÇu hiÖn nay). . Tæ chøc ®uîc c¸c líp ®µo t¹o nghiÖp vô, t¹o ®iÒu kiÖn cho c¸n bé c«ng nh©n viªn trong C«ng ty ®i häc, n©ng cao nghiÖp vô ®¸p øng nhu cÇu c«ng viÖc ngµy cµng khã kh¨n trong t¬ng lai. . Trong nh÷ng n¨m võa qua C«ng ty ®· x©y dùng ®îc 12 d·y nhµ ë sè 2 Gi¶ng Vâ, víi tæng diÖn tÝch ®Êt x©y dùng lµ 9960 m 2, trong ®ã x©y dùng nhµ ë míi lµ 5000 m2, x©y dùng c¬ së h¹ tÇng lµ 4960 m 2, C«ng ty cung cÊp cho 73 hé gia ®×nh, víi 10 c¨n hé nhµ ë 3 tÇng, 63 c¨n hé nhµ ë 4 tÇng, tæng diÖn tÝch sµn c«ng ty cung cÊp cho c¸c hé d©n lµ 19032,014 m 2, x©y dùng th« ®Ó cho c¸c hé d©n tù hoµn thiÖn theo muèn. . T¹i dù ¸n B¾c Linh §µm më réng. Kinh tÕ & Qu¶n lý §Þa chÝnh 42 LuËn v¨n tèt nghiÖp Cao V¨n Khoa ---------------------------------------------------------------------------------------------------T¹i vÞ trÝ X1 C«ng ty sÏ ®ãng gãp 6 c¨n nhµ chung c cao tÇng ( 6 ®Õn 12 tÇng ), gi¶i quyÕt cho 144 hé gia ®×nh cã nhu cÇu vÒ nhµ ë, víi tæng diÖn tÝch sµn nhµ chung c cao tÇng lµ 39420 m2 sµn víi nhiÒu diÖn tÝch c¨n hé kh¸c nhau, gi¸ c¶ hîp lý trong kho¶ng trªn 200 tr ®Õn trªn 400 tr phï hîp víi nhiÒu ®èi tîng, víi thu nhËp cña nhiÒu hé gia ®×nh, C«ng ty sÏ cung cÊp 36653 m 2 c¬ së h¹ tÇng, diÖn tÝch cßn l¹i C«ng ty sÏ x©y dùng nhµ ë kiÓu chia l« vµ BiÖt thù. T¹i vÞ trÝ X2 vµ dù ¸n chØnh trang khu nhµ ë vên chuèi ®ang thùc hiÖn c¸c thñ tôc hoµn tÊt ®Ó ®i vµo gi¶i quyÕt ®Òn bï, gi¶i phãng mÆt b»ng, thùc hiÖn thiÕt kÕ vµ x©y l¾p. . Trong n¨m võa qua C«ng ty ®· ®ãng gãp mét khèi lîng nhµ ë 19032,014 2 m sµn, gi¶i quyÕt cho mét sè hé d©n ®« thÞ cã nhu cÇu vÒ nhµ ë víi gi¸ c¶ hîp lý, chÊt lîng ®¶m b¶o, ®óng tiªu chuÈn Nhµ níc quy ®Þnh vÒ kiÕn tróc, quy ho¹ch. So víi tæng diÖn tÝch sµn x©y dùng ph¸t triÓn nhµ ë theo c¸c dù ¸n n¨m 2001 riªng dù ¸n sè 2 Gi¶ng vâ cña C«ng ty x©y dùng lµ 19032,014 m 2 ®¹t 4,5576%, cßn dù ¸n B¾c Linh §µm më réng riªng nhµ ë chung c cao tÇng chiÕm 9,439% so víi tæng diÖn tÝch sµn x©y dùng ph¸t triÓn nhµ theo c¸c dù ¸n n¨m 2001. . Trong nh÷ng n¨m tíi C«ng ty ®· cã nh÷ng ph¬ng híng gi¶i quyÕt vµ ph¸t huy n¨ng lùc, cïng kÕt hîp víi c¸c c¬ quan ban ngµnh, ®Þa ph¬ng ®Ó thóc ®Èy ph¸t triÓn h¬n n÷a, cung cÊp nhiÒu nhµ ë h¬n n÷a ®Ó ®¸p øng nhu cÇu nhµ ë hiÖn nay vµ trong t¬ng lai, ngoµi viÖc lËp vµ qu¶n lý dù ¸n C«ng ty cßn trùc tiÕp x©y dùng, thiÕt kÕ mÉu nhµ ë theo ®óng quy ®Þnh cña nhµ níc, bao thÇu chän gãi tõng h¹ng môc, c«ng tr×nh tõ ®Çu ®Õn cuèi ®Ó thùc hiÖn ®ång bé vµ cã hiÖu qu¶ cao h¬n. 3. MÆt yÕu kÐm: - §éi ngò c«ng nh©n viªn hÇu hÕt ®Òu cã tr×nh ®é ®¹i häc nhng thêi gian c«ng t¸c cha nhiÒu, kinh nghiÖm thùc tÕ còng nh c«ng t¸c triÓn khai dù ¸n ph¸t triÓn nhµ ë cßn Ýt, víi ®iÒu kiÖn võa häc võa lµm, võa ®µo t¹o. - Sè dù ¸n ®Çu t nghiªn cøu rÊt nhiÒu nhng vÉn cha ®îc cao. - Sù c¹nh tranh gay g¾t gi÷a c¸c ®¬n vÞ ®Çu t h¹ tÇng vµ nhµ ë trªn ®Þa bµn thµnh phè hÇu hÕt c¸c bé, ngµnh, c¸c Tæng c«ng ty, QuËn, HuyÖn, Thµnh phè ®Òu cã ®¬n vÞ trùc thuéc cã chøc n¨ng ®Çu t h¹ tÇng vµ nhµ ë nªn viÖc t×m kiÕm dù ¸n ngµy cµng khã kh¨n h¬n. IV. C¬ chÕ qu¶n lý tæ chøc thùc hiÖn dù ¸n. 1. C¬ chÕ qu¶n lý ®Êt ®ai. C¸c dù ¸n thêng ®îc thùc hiÖn víi ph¬ng thøc dïng quü ®Êt t¹o vèn x©y dùng c¬ së h¹ tÇng ®ång bé, n©ng cao gi¸ trÞ sö dông ®Êt, kinh doanh mÆt b»ng h¹ tÇng vµ c¸c c«ng tr×nh kiÕn tróc trong khu vùc dù ¸n. Chñ ®Çu t dù ¸n ®îc Nhµ níc giao ®Êt ®Ó thùc hiÖn dù ¸n tõ kh©u gi¶i phãng mÆt b»ng, hç trî chuyÓn dÞch c¬ cÊu kinh tÕ cho ®Þa ph¬ng vµ ngêi d©n bÞ thu håi ®Êt n«ng nghiÖp, san ®¾p nÒn theo thiÕt kÕ vµ quy ho¹ch ®îc duyÖt vµ x©y dùng cë h¹ tÇng kü thuËt, c¬ së h¹ tÇng x· héi, huy ®éng mäi nguån vèn ®Ó thùc hiÖn x©y dùng hoµn chØnh c¸c c«ng tr×nh kiÕn tróc trong klhu vùc. ViÖc giao ®Êt giao quyÒn sö dông ®Êt vµ cho thuª ®Êt trong ph¹m vi khu vùc dù ¸n ®îc thùc hiÖn. Chñ ®Çu t dù ¸n chÞu tr¸ch nhiÖm toµn bé diÖn tÝch ®Êt ®· ®îc giao ®Ó tæ chøc thùc hiÖn dù ¸n cho ®Õn khi kÕt thóc vµ bµn giao cho thµnh phè. §èi víi ®Êt x©y dùng nhµ ë thùc hiÖn quyÒn sö dông ®Êt sau khi ®Çu t x©y dùng c¬ së h¹ tÇng, chñ ®Çu t dù ¸n tæ chøc x©y dùng nhµ ë ®Ó kinh doanh hoÆc chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt cho c¸c tæ chøc c¸ nh©n cã nhu cÇu ®Ó tæ chøc thùc hiÖn. §èi víi ®Êt x©y dùng nh÷ng c«ng tr×nh chuyªn dïng nh nhµ ë cao cÊp v¨n phßng ®¹i diÖn, trô së c¬ quan thùc hiÖn theo h×nh thøc thuª ®Êt, chñ ®Çu t dù ¸n Kinh tÕ & Qu¶n lý §Þa chÝnh 43 LuËn v¨n tèt nghiÖp Cao V¨n Khoa ---------------------------------------------------------------------------------------------------kinh doanh mÆt b»ng h¹ tÇng ®Ó c¸c chñ ®Çu t kh¸c ®Çu t x©y dùng vµ khai th¸c, c«ng tr×nh sau khi nhËn mÆt b»ng c¸c chñ ®Çu t nµy trùc tiÕp tr¶ tiÒn thuª ®Êt cho Nhµ níc. §èi víi ®Êt c«ng céng vµ ®Êt x©y dùng c¬ së h¹ tÇng khi kÕt thóc dù ¸n chñ ®Çu t bµn giao kh«ng båi hoµn cho c¸c c¬ quan chøc n¨ng cña thµnh phè qu¶n lý vµ sö dông. 2. H×nh thøc tæ chøc qu¶n lý thùc hiÖn dù ¸n. §îc thùc hiÖn theo quy ®Þnh vÒ qu¶n lý ®Çu t vµ x©y dùng cña ®iÒu lÖ qu¶n lý ®Çu t x©y dùng ban hµnh kÌm theo NghÞ ®Þnh 42 CP ngµy 16/7/1996, NghÞ ®Þnh 92/CP ngµy 23/8/1997 cña ChÝnh phñ vµ Th«ng t sè 18/BXD- VKT ngµy 10/6/1995 cña Bé x©y dùng víi h×nh thøc chñ ®Çu t trùc tiÕp qu¶n lý. - Tr¸ch nhiÖm cña chñ ®Çu t dù ¸n: + Phèi hîp víi c¸c c¬ quan chøc n¨ng cña thµnh phè thèng nhÊt qu¶n lý x©y dùng toµn bé dù ¸n theo quy ho¹ch ®îc duyÖt. + Thèng nhÊt qu¶n lý mÆt b»ng toµn bé khu vùc thùc hiÖn dù ¸n, qu¶n lý c¸c mèc cao ®é, chØ giíi ®êng ®á lµ ®Çu mèi trong viÖc xin giÊy phÐp x©y dùng ®èi víi tÊt c¶ c¸c c«ng tr×nh x©y dùng trong khu vùc dù ¸n. + Sö dông ®Êt ®óng môc ®Ých vµ trong ranh giíi ®îc giao. + Thèng nhÊt qu¶n lý tiÕn ®é thùc hiÖn dù ¸n. + Thùc hiÖn quyÕt ®Þnh thu håi ®Êt cña Nhµ níc khi cã yªu cÇu. + Kh«ng lµm ¶nh hëng xÊu ®Õn m«i trêng ®Êt vµ huû ho¹i ®Êt. + Thùc hiÖn ®Çu t vµ duy tr× hÖ thèng c¬ së h¹ tÇng kü thuËt trong suèt thêi gian thùc hiÖn dù ¸n cho ®Õn khi bµn giao cho c¸c c¬ quan qu¶n lý chuyªn ngµnh cña thµnh phè, bµn giao kh«ng båi thêng ®Êt c«ng céng kÓ c¶ kÕt cÊu h¹ tÇng kü thuËt cho Nhµ níc khi kÕt thóc dù ¸n. + ChÞu tr¸ch nhiÖm ®Òn bï vµ gi¶i to¶ mÆt b»ng, x©y dùng toµn bé khu vùc thùc hiÖn dù ¸n. + Tæ chøc thùc hiÖn c¸c dù ¸n th«ng qua c¸c hîp ®ång theo ph¸p luËt hiÖn hµnh. + Thùc hiÖn kinh doanh vµ lµm nghÜa vô ®èi víi Nhµ níc theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt. - QuyÒn h¹n cña chñ dù ¸n: + §îc phÐp nép chËm tiÒn sö dông ®Êt ®èi víi ®©t x©y dùng nhµ ë vµ tiÒn thuª ®Êt ®èi víi ®Êt x©y dùng c¸c c«ng tr×nh chuyªn dïng trong th¬i gian thùc hiÖn dù ¸n. + §îc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt khi b¸n nhµ ë g¾n liÒn víi ®Êt cho mäi c«ng d©n ViÖt nam ®Ó x©y dùng nhµ ë. + §îc quyÒn cho thuª quyÒn sö dông ®Êt g¾n liÒn víi kÕt cÊu h¹ tÇng ®· ®îc ®Çu t x©y dùng trªn ®ã. + §îc quyÒn thÕ chÊp gi¸ trÞ sö dông ®Êt t¹i ng©n hµng ViÖt nam ®Ó vay vèn, gãp vèn b»ng gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt ®Ó liªn doanh víi mäi tæ chøc, c¸c c¸ nh©n trong vµ ngoµi níc. + §îc kinh doanh mÆt b»ng ®· ®Çu t x©y dùng c¬ së h¹ tÇng ®èi víi ®Êt x©y dùng c¸c c«ng tr×nh kinh doanh ®Ó thu håi vèn ®Çu t, b¶o ®¶m tµi chÝnh cña dù ¸n. + Cã quyÒn yªu cÇu c¸c chñ ®Çu t kh¸c thùc hiÖn tiÕn ®é ®Çu t c¸c c«ng tr×nh x©y dùng theo ®óng tiÕn ®é chung cña dù ¸n, yªu cÇu ph¸ dì c¸c c«ng tr×nh x©y dùng sai quy ho¹ch vµ thiÕt kÕ ®îc duyÖt. + §îc khiÕu l¹i, tè c¸o khi ngêi kh¸c x©m ph¹m quyÒn qu¶n lý mÆt b»ng dù ¸n vµ lµm ¶nh hëng xÊu ®Õn khu ®Êt ®îc giao. + §îc hëng c¸c lîi Ých chÝnh ®¸ng cho c¸c c«ng tr×nh c«ng céng mang l¹i trong qu¸ tr×nh ®Çu t x©y dùng c¬ së h¹ tÇng, ®îc båi thêng thiÖt h¹i thùc tÕ khi Nhµ níc thu håi ®Êt. Kinh tÕ & Qu¶n lý §Þa chÝnh 44 LuËn v¨n tèt nghiÖp Cao V¨n Khoa ---------------------------------------------------------------------------------------------------+ §îc huy ®éng nguån vèn vµ chñ ®Çu t sö dông vèn theo môc ®Ých kinh doanh x©y dùng, kÓ c¶ vèn gãp tríc cña chñ ®Çu t kh¸c. Gi¸ trÞ gãp vèn ®Çu t x©y dùng c¬ së h¹ tÇng vµ c¸c c«ng tr×nh kiÕn tróc do chñ ®Çu t dù ¸n vµ c¸c chñ ®Çu t kh¸c tho¶ thuËn. V. Bµi häc kinh nghiÖm rót ra tõ c¸c dù ¸n. Trong nh÷ng n¨m võa qua C«ng ty ®· vµ ®ang thùc hiÖn mét sè dù ¸n nh dù ¸n khu nhµ ë sè 2 Gi¶ng Vâ ®©y lµ dù ¸n di chuyÓn c¬ së s¶n xuÊt tõ néi thµnh ra ngo¹i thµnh nªn ®ång thêi C«ng ty ph¶i thùc hiÖn 2 dù ¸n cïng mét lóc ®ã lµ x©y dùng c¬ së h¹ tÇng míi cho c«ng ty thiÕt bÞ l¹nh Long Biªn t¹i x· minh khai HuyÖn Tõ Liªm vµ triÓn khai dù ¸n sè 2 Gi¶ng Vâ. C«ng ty cßn ®ang hùc hiÖn triÓn khai dù ¸n B¾c Linh §µm më réng vµ dù ¸n chØnh trang quy ho¹ch khu nhµ ë Vên Chuèi HuyÖn Thanh Tr×. Qua nh÷ng kÕt qu¶ ®¹t ®îc trong viÖc thùc hiÖn nh÷ng dù ¸n cã thÓ rót ra nh÷ng bµi häc kinh nghiÖm sau: 1. Kh¾c phôc t×nh tr¹ng khã kh¨n trong c«ng t¸c ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng theo trung t©m hç trî chuyÓn dÞch c¬ cÊu kinh tÕ vµ æn ®Þnh ®êi sèng cho c¸c ®èi tîng gi¶i phãng mÆt b»ng. Thùc hiÖn dù ¸n b¾c Linh §µm më réng C«ng ty ®· chó träng ®Õn sù ph¸t triÓn thèng nhÊt cña khu vùc dù ¸n víi sù ph¸t triÓn khu vùc xung quanh, gi÷ g×n vµ t«n t¹o c¸c c«ng tr×nh tÝn ngìng vµ di tÝch lÞch sö xung quanh khu vùc dù ¸n. 2. C¸c khu ®« thÞ míi ph¶i ®îc thùc hiÖn ®ång bé h¹ tÇng kü thuËt vµ x· héi theo tiªu chuÈn hiÖn ®¹i, yÕu tè ®ång bé kh«ng chØ lµ hÖ thèng h¹ tÇng kü thuËt nh giao th«ng, c¸c tuyÕn ®iÖn sinh ho¹t, ®iÖn ngÇm, hÖ thèng tho¸t níc ma, níc bÈn t¸ch riªng mµ cßn c¸c c«ng tr×nh h¹ tÇng x· héi nh nhµ trÎ, trêng häc, bÖnh viÖn, khu th¬ng m¹i, c«ng viªn vui ch¬i gi¶i trÝ, v¨n ho¸ thÓ thao, c©y xanh ®¶m b¶o sinh ho¹t ngµy cµng cao cña nh©n d©n, c¸c c«ng tr×nh h¹ tÇng kü thuËt, h¹ tÇng x· héi c«ng viªn c©y xanh, c«ng tr×nh dÞch vô vui ch¬i gi¶i trÝ .. ®îc ®Çu t x©y dùng ®óng quy ho¹ch ®ång bé vµ hiÖn ®¹i, t¬ng ®¬ng víi c¸c níc trong khu vùc gãp phÇn c¶i thiÖn m«i trêng c¶nh quan vµ ®iÒu kiÖn sèng cña nh©n d©n trong khu vùc. 3. Gi¶i quyÕt nhµ ë cho nh©n d©n ®« thÞ theo m« h×nh x©y dùng c¸c khu nhµ ë cao tÇng vµ cã thiÕt kÕ hiÖn ®¹i vµ cã gi¸ thµnh hîp lý vµ ®Æc biÖt cã chñ qu¶n lý thùc sù. MÆc dï trong nhiÒu n¨m qua, t©m lý cña ngêi d©n kh«ng muèn sèng trong nh÷ng c¨n hé chung c, viÖc kinh doanh h¹ tÇng Ýt cã hiÖu qu¶ vÒ mÆt kinh tÕ, nhng ®©y lµ mét thÞ trêng cã nhu cÇu rÊt lín cÇn ph¶i quan t©m ®óng møc vÊn ®Ò cÊp b¸ch hiÖn nay, ®Ó ®¸p øng chç ë cho d©n, hiÖn nay C«ng ty ®ang triÓn khai dù ¸n B¾c Linh §µm më réng, C«ng ty ®· dµnh 6000 tr ® ®Ó x©y nhµ ë cao tÇng ®Ó ®¸p øng nhu cÇu hiÖn nay, C«ng ty ®· bè trÝ c¨n hé phï hîp víi yªu cÇu ngêi d©n, l¾p ®Æt thang m¸y hiÖn ®¹i, an toµn, gi¸ b¸n sÏ hîp lý, t¹o ®iÒu kiÖn cho kh¸ch hµng Kinh tÕ & Qu¶n lý §Þa chÝnh 45 LuËn v¨n tèt nghiÖp Cao V¨n Khoa ---------------------------------------------------------------------------------------------------hoµn thiÖn c¨n hé theo ý muèn vµ kh¶ n¨ng tµi chÝnh cña m×nh, C«ng ty cßn cung cÊp dÞch vô cã liªn quan ®Õn c«ng tr×nh, nh qu¶n lý vËn hµnh thang m¸y, b¬m níc sinh ho¹t, thu gom r¸c th¶i, ®¶m b¶o an ninh trËt tù tr«ng gi÷ xe. 4. Cã biÖn ph¸p huy ®éng vèn hiÖu qu¶ trªn tinh thÇn ph¸t ®éng néi lùc, thùc hiÖn dù ¸n b»ng c¸c nguån lùc trong níc, trong ®ã vèn huy ®éng cña ngêi d©n lµ chñ yÕu. Trong viÖc thùc hiÖn c¸c dù ¸n C«ng ty ®· huy ®éng vèn tõ nhiÒu nguån tõ ph¸t hµnh tr¸i phiÕu c«ng tr×nh, vèn vay u ®·i cña ChÝnh Phñ, mét phÇn vèn tõ tiÒn sö dông ®Êt chËm nép ®Ó ®Çu t x©y dùng c«ng tr×nh h¹ tÇng x· héi, nhng nguån vèn huy ®éng tõ kh¸ch hµng lµ chÝnh ( chiÕm 70% tæng møc ®Çu t dù ¸n ). Víi quy tr×nh ®Çu t hîp lý vµ t¹o ®îc lßng tin cho kh¸ch hµng, c«ng ty huy ®éng vèn nhµn rçi trong d©n ®Ó x©y dùng ®ång bé h¹ tÇng vµ nhµ ë theo quy ho¹ch ®· ®îc duyÖt. 5. Trong kinh doanh ®Æc biÖt lµ kinh doanh bÊt ®éng s¶n trong nÒn kinh tÕ thÞ trêng, ph¶i lu«n qu¸n triÖt quan ®iÓm kÕt hîp kinh doanh víi phôc vô. TriÓn khai x©y dùng nhµ ë thÊp tÇng kÕt hîp víi x©y dùng nhµ ë cao tÇng, hµi hoµ lîi Ých cña Nhµ níc, cña doanh nghiÖp víi lîi Ých cña kh¸ch hµng, quan t©m ®Õn ®èi tîng lµ c¸n bé c«ng nh©n viªn chøc, nghiªn cøu ®Ò xuÊt c¸c chÕ ®é chÝnh s¸ch hç trî ®Ó ®¸p øng nhu cÇu chç ë cho nh÷ng ngêi cã thu nhËp võa vµ thÊp. 6. Sù phèi hîp cña c¸c c¬ quan qu¶n lý chuyªn ngµnh trong qu¸ tr×nh thùc hiÖn c¸c dù ¸n ph¸t triÓn khu ®« thi míi lµ yÕu tè hÕt søc quan träng, n©ng cao tÝnh kh¶ thi cña dù ¸n. C¸c h¹ng môc c«ng tr×nh chuyªn ngµnh nh ®êng giao th«ng, tho¸t níc cÊp níc, cÊp ®iÖn, th«ng tin bu ®iÖn, nhµ ë, c«ng tr×nh c«ng céng.. ®ßi hái cã sù phèi hîp thùc hiÖn, qu¶n lý vµ tham gia ®Çu t tÝch cùc cña c¸c ngµnh chøc n¨ng, t¹o ®iÒu kiÖn vËn hµnh b×nh thêng khi kÕt thóc vµ bµn giao dù ¸n. Ch¬ng III Mét sè gi¶i ph¸p chñ yÕu nh»m ®Èy m¹nh ®Çu t kinh doanh ph¸t triÓn nhµ ë t¹i C«ng ty §Çu t ph¸t triÓn nhµ sè 2 I. Quan ®iÓm, môc tiªu vµ ph¬ng híng thùc hiÖn cña C«ng ty §Çu t ph¸t triÓn nhµ sè 2. 1. Quan ®iÓm. Kinh tÕ & Qu¶n lý §Þa chÝnh 46 LuËn v¨n tèt nghiÖp Cao V¨n Khoa ---------------------------------------------------------------------------------------------------Tõ khi chuyÓn ®æi nÒn kinh tÕ ®Õn nay, §Êt níc ta ®ang trªn ®µ ph¸t triÓn, héi nhËp quèc tÕ th× vÊn ®Ò nhµ ë trë nªn nãng báng vµ bøc xóc, phÇn lín nhu cÇu nhµ ë hiÖn nay cha ®¸p øng ®Çy ®ñ. §¶ng vµ Nhµ níc ta ®· cã nh÷ng chÝnh s¸ch nh»m khuyÕn khÝch ph¸t triÓn nhµ ë. §Ó thùc hiÖn chÝnh s¸ch nµy C«ng ty §Çu t ph¸t triÓn nhµ sè 2 ®· vµ ®ang ®ãng gãp mét phÇn vµo qu¸ tr×nh gi¶i quyÕt vÊn ®Ò nhµ ë hiÖn nay trªn quan ®iÓm sau: - T¨ng cêng vai trßg qu¶n lý Nhµ níc: Nhµ níc cÇn ph¶i cã nh÷ng chÝnh s¸ch hç trî gióp ®ì c¸c chñ ®Çu t dù ¸n, nhÊt lµ trong vÊn ®Ò gi¶i quyÕt ®Òn bï, gi¶i phãng mÆt b»ng, ®Æc biÖt Nhµ níc ph¶i qu¶n lý chÆt chÏ gi¸ ®Òn bï tr¸nh n©ng gi¸ ®Òn bï bõa b·i ®Ó khã thùc hiÖn cho c¸c dù ¸n kh¸c vµ c¸c dù ¸n sau nµy, v× nhµ ë lµ lo¹i hµng ho¸ ®Æc biÖt, do ®ã ph¶i cã c¬ chÕ chÝnh s¸ch ®Ó thÞ trêng BÊt ®éng s¶n ho¹t ®éng theo ®óng híng cña Nhµ níc vµ tu©n thñ theo c¸c quy ®Þnh cña ph¸p luËt. - §Çu t ph¸t triÓn nhµ ®i ®«i víi ph¸t triÓn c¬ së h¹ tÇng kü thuËt, h¹ tÇng x· héi kh¸c vµ dÞch vô ®« thÞ, m«i trêng kiÕn tróc .. ph¸t triÓn c©n ®èi x©y dùng míi vµ c¶i t¹o chèng xuèng cÊp nhµ ë, n©ng cÊp chÊt lîng cuéc sèng cho ngêi d©n ®o thÞ, b¶o ®¶m ë, ®i l¹i thuËn tiÖn tho¶i m¸i. - §Çu t ph¸t triÓn nhµ ph¶i theo dù ¸n vµ quy ho¹ch ®îc duyÖt, thùc hiÖn ph©n ®o¹n vµ chia nhá dù ¸n ®Çu t ë giai ®o¹n kh¶ thi nh»m huy ®éng mäi nguån lùc tõ c¸c chñ ®Çu t kh¸c, ®Çu t x©y dùng theo quy ho¹ch. - §Èy nhanh tiÕn ®é b¸m s¸t dù ¸n, kÕt hîp víi c¸c c¬ quan chøc n¨ng, phßng ban vµ ®Þa ph¬ng n¬i cã dù ¸n, ®Çu t x©y dùng nhiÒu lo¹i h×nh nhµ ë víi gi¸ c¶ hîp lý, ®óng tiªu chuÈn chÊt lîng, còng nh ®óng quy ho¹ch kiÕn tróc Nhµ níc quy ®Þnh ®¸p øng nhu cÇu cña ngêi d©n, phï hîp víi së thÝch còng nh thu nhËp cña c¸c ®èi tîng cã nhu cÇu vÒ nhµ ë. - Huy ®éng c¸c thµnh phÇn kinh tÕ cïng tham gia, cÇn thùc hiÖn ®Êu thÇu c¸c dù ¸n võa vµ lín, phÊn ®Êu h¬n n÷a ®Ó n©ng cao diÖn tÝch sµn nhµ lªn n÷a, chÊt lîng cao h¬n n÷a ®¸p øng nhu cÇu cña ngêi d©n vÒ nhµ ë. 2. Môc tiªu. - TiÕp tôc thùc hiÖn nh÷ng ®Þnh híng c¶i t¹o x©y dùng thñ ®« theo c¸c dù ¸n ph¸t triÓn ®« thÞ phï hîp víi ®iÒu chØnh qui ho¹ch chung Thñ ®« Hµ Néi ®Õn n¨m 2020 ®· ®îc Thñ Tíng phª duyÖt. - X©y dùng hoµn chØnh c¸c dù ¸n Tæng C«ng ty giao vµ dù ¸n míi do C«ng ty tù khai th¸c, ph¸t huy u thÕ c¶nh quan, ®Êt ®ai, v¨n ho¸ truyÒn thèng khu vùc dù ¸n, t¹o ®iÒu kiÖn vÒ nhµ ë, c¬ së h¹ tÇng, c¸c khu dÞch vô nh»m tho¶ m·n nhu cÇu vÒ vËt chÊt tinh, thÇn ngµy cµng t¨ng cña nh©n d©n, t¹o thªm ®éng lùc ph¸t triÓn vµ thùc hiÖn qui ho¹ch ®« thÞ. Kinh tÕ & Qu¶n lý §Þa chÝnh 47 LuËn v¨n tèt nghiÖp Cao V¨n Khoa ---------------------------------------------------------------------------------------------------- TiÕp tôc ph¸t huy nh÷ng thµnh qu¶ ®· ®¹t ®îc trong s¶n xuÊt kinh doanh vµ c¸c mÆt c«ng t¸c n¨m 2001, c¨n cø vµo t×nh h×nh trªn khai th¸c c¸c dù ¸n cña ®¬n vÞ, C«ng ty ®a ra kÕt qu¶ chØ tiªu sau: B¶ng 22: KÕt qu¶ chØ tiªu n¨m 2002: ChØ tiªu 1. Tæng gi¸ trÞ s¶n lîng - Nhµ ë -C¬ së h¹ tÇng §¬n vÞ tÝnh Tr ®ång Tr ®ång Tr ®ång KH n¨m 2002 45.100 29766 15334 C¬ cÊu (%) 66 34 2.Tæng doanh thu Tr ®ång 4200 -Nhµ ë Tr ®ång 2839,2 67,6 -C¬ së h¹ tÇng Tr ®ång 1360,8 32,4 3. Lîi nhuËn . Tr ®ång 3000 4 Nép ng©n s¸ch Tr ®ång 2500 5 Thu nhËp b×nh qu©n ngêi Ng®/ng/th 1300 lao ®éng Nguån: sè liÖu t¹i C«ng ty §Çu t ph¸t triÓn nhµ sè 2 n¨m 2002. - Khai th¸c quü ®Êt hiÖu qu¶ sö dông ®óng môc ®Ých, kÝch cÇu tiªu dïng, c¶i thiÖn m«i trêng sèng cho nh©n d©n trong khu vùc dù ¸n. - TiÕp tôc nghiªn cøu t×m kiÕm trªn thÞ truêng nh÷ng dù ¸n míi vÒ ®Çu t ph¸t triÓn nhµ ë vµ c¬ së h¹ tÇng, di chuyÓn c¸c khu c«ng nghiÖp ra ngo¹i thµnh vµ hoµn thµnh nhiÖm vô Tæng C«ng ty giao nh dù ¸n B¾c Linh §µm më réng: - N©ng cao nghiªn cøu chÊt lîng cña dù ¸n ®Ó ®a ra c¸c s¶n phÈm x©y dùng cho ngêi d©n víi chÊt lîng cao, gi¸ thµnh h¹ phï hîp víi ®iÒu kiÖn thu nhËp cña tõng ®èi tîng. Kinh tÕ & Qu¶n lý §Þa chÝnh 48 LuËn v¨n tèt nghiÖp Cao V¨n Khoa ---------------------------------------------------------------------------------------------------- N©ng cao møc thu nhËp, ®êi sèng tinh thÇn c¸n bé c«ng nh©n viªn trong c«ng ty. - TiÕp tôc cö c¸n béi c«ng nh©n viªn trong C«ng ty ®i häc n©ng cao nghiÖp vô h¬n n÷a ®Ó ®¸p øng ®iÒu kiÖn héi nhËp cña ®Êt níc, ®¸p øng ®îc nhu cÇu c«ng viÖc ngµy cµng khã kh¨n phøc t¹p. - §Çu t c«ng nghÖ, ¸p dông khoa häc kü thuËt ®Ó n©ng cao chÊt lîng dù ¸n, chÊt lîng s¶n phÈm phï hîp víi nhu cÇu ngêi d©n. B¶ng 23: KÕ ho¹ch thùc hiÖn ®Çu t x©y dùng ph¸t triÓn nhµ ë n¨m 2002 cña c«ng ty ®Çu t ph¸t triÓn nhµ sè 2 . DTÝch(m2) DTXD(m2) Tænghîp DA BiÖt thù Nhµë cao tÇng Trêng häc Nhµ trÎ §Êt ®êng §Êt gi·n d©n DT sµn(m2) MËt ®é xd(%) 163.744 33.919 200.645 0,21 HÖ sè sö dông ®Êt 1,23 TÇng cao b×nh qu©n(tÇng) 46.318 69.470 13.466 17.075 40.397 153.125 0,29 0,25 0,87 2,2 3 8,97 8.469 1.750 4.030 20,67 0,48 2,3 8.570 26.057 4.860 1.628 3.094 19,0 0,36 1,9 1.249 3.747 25,7 0,7 3 5,92 3. Ph¬ng híng. §ång bé triÓn khai c¸c bíc ®Ó thùc hiÖn mét dù ¸n, tæ chøc bé m¸y ®Ó triÓn khai cïng mét lóc nhiÒu dù ¸n vµ nghiªn cøu dù ¸n míi. §Ó thùc hiÖn môc tiªu trªn cÇn: 3.1. C«ng t¸c tæ chøc. - KiÖn toµn bé m¸y C«ng ty theo m« h×nh nghiªn cøu dù ¸n vµ qu¶n lý dù ¸n, ®Ó gi¶i quyÕt tÇm chiÕn lîc trong viÖc nghiªn cøu, t×m kiÕm dù ¸n míi, ®Æc biÖt ë c¸c vÞ trÝ chñ yÕu. - Phèi hîp víi phßng tæ chøc Tæng C«ng ty ®Ò xuÊt, b¸o c¸o Tæng Gi¸m §èc bæ nhiÖm chøc vô Phã Gi¸m §èc C«ng ty. Kinh tÕ & Qu¶n lý §Þa chÝnh 49 LuËn v¨n tèt nghiÖp Cao V¨n Khoa ---------------------------------------------------------------------------------------------------- LËp ®Ò c¬ng b¸o c¸o Tæng C«ng ty cho thµnh lËp phßng nghiªn cøu ph¸t triÓn dù ¸n ®Ó ®Èy m¹nh c«ng t¸c nghiªn cøu vµ t×m kiÕm dù ¸n míi. - X©y dùng ®éi ngò nghiªn cøu, ph¸t triÓn dù ¸n m¹nh ®Ó ®¶m nhËn ®îc c«ng t¸c nghiªn cøu thÞ trêng, t×m kiÕm, qui ho¹ch tÝnh to¸n cã hiÖu qu¶ kinh tÕ cña dù ¸n ... Ngoµi ra ph¶i x©y dùng c¸c bé phËn cã chuyªn m«n s©u vÒ c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng vµ coi ®©y lµ nhiÖm vô quan träng nhÊt cña C«ng ty. 3.2. VÒ chÝnh trÞ t táng. - TriÓn khai s©u réng vµ qu¸n triÖt sau s¾c nghÞ quyÕt cña §¶ng Uû Tæng C«ng ty ®Õn tõng c¸n bé c«ng nh©n viªn trong ®¬n vÞ. - Kh«ng ngõng xóc tiÕn b¸m s¸t c¸c dù ¸n ®· x¸c ®Þnh, nghiªn cøu t×m kiÕm dù ¸n míi. - TriÓn khai c¸c dù ¸n ph¶i ®îc u tiªn, viÖc ®Çu t x©y dùng h¹ tÇng víi chÊt lîng cao vµ quan ®iÓm phôc vô kh¸ch hµng ph¶i ®Æt lªn hµng ®Çu. - Tranh thñ ñng hé vµ kh«ng ngõng t¨ng cêng cñng cè ph¸t triÓn c¸c mèi quan hÖ víi c¸c cÊp chÝnh quyÒn ®Þa ph¬ng vµ c¸c c¬ quan qu¶n lý thµnh phè Hµ Néi vµ bé x©y dùng ®Ó triÓn khai dù ¸n ®îc thuËn lîi. 3.3. TiÕn ®é triÓn khai dù ¸n träng ®iÓm. a. Dù ¸n khu nhµ ë B¾c Linh §µm Më Réng: Gi¸ trÞ thùc hiÖn : 37.100 tr ®. Trong ®ã: + §Çu t 2.100 tr ®. + §Òn bï GPMB 16.000 tr ® ( X1 : 6000 tr ®; X2 :10.000 tr ® ). +XD c¬ së h¹ tÇng: 13000 tr ® ( X1: 11000 tr ®; X2: 2000 tr ® ). + XD nhµ ë cao tÇng 6000 tr ®. Doanh thu 37000 tr ®. * VÞ trÝ X1 thuéc x· ®¹i kim. - Phèi hîp chÆt chÏ víi tæ c«ng t¸c UBND x· §¹i Kim, th«n §¹i Tõ, C«ng ty §Þa chÝnh Hµ Néi lËp hå s¬ kü thuËt thöa ®Êt, triÓn khai c«ng t¸c thèng kª diÖn tÝch tõng hé d©n hoµn thµnh vµo 3/3/2002. - LËp dù ¸n ®Òn bï th«ng qua tæ c«ng t¸c 10/3/2002, b¸o c¸o Héi ®ång ®Òn bï12/3/2002 vµ tr×nh UBND HuyÖn duyÖt 15/3/2002. - Tæ chøc vËn ®éng ®Ó tr¶ tiÒn ®Òn bï cho c¸c hé d©n vµo cuèi th¸ng 3/2002. Kinh tÕ & Qu¶n lý §Þa chÝnh 50 LuËn v¨n tèt nghiÖp Cao V¨n Khoa ---------------------------------------------------------------------------------------------------- Phèi hîp víi Së §Þa chÝnh - Nhµ ®Êt, UBND x· §¹i Kim bµn giao mèc giíi chÝnh thøc ngay sau khi tr¶ xong tiÒn ®Òn bï cho c¸c hé gia ®×nh dù kiÕn 15/4/2002. - Phèi hîp víi c¬ quan t vÊn thiÕt kÕ, c¸c phßng chøc n¨ng cña Tæng C«ng ty hoµn tÊt c¸c thñ tôc hå s¬ thiÕt kÕ, thÈm ®Þnh thiÕt kÕ h¹ tÇng trong th¸ng 4/2002, nhµ cao tÇng trong th¸ng 5/2002. - TriÓn khai thi c«ng c¸c h¹ng môc c«ng tr×nh h¹ tÇng tõ th¸ng 5/2002 ®Õn 21/9/2002. - Khëi c«ng nhµ ë cao tÇng 2/7/2002. * VÞ trÝ X2 x· Hoµng LiÖt. - Phèi hîp víi x· Hoµng LiÖt th«n B»ng A triÓn khai häp d©n ®Ó ®Ò c ®¹i diÖn vµo héi ®ång vµ tæ c«ng t¸c. - B¸o c¸o UBND huyÖn Thanh Tr× bæ sung danh s¸ch c¸c thµnh viªn cña x· Hoµng LiÖt th«n B»ng A vµo héi ®ång vµ tæ c«ng t¸c. - Phèi hîp víi tæ c«ng t¸c, UBND x· Hoµng LiÖt th«n B»ng A C«ng ty §Þa chÝnh thay mÆt lËp hå s¬ thöa ®Êt triÓn khai c«ng t¸c thèng kª diÖn tÝch cña tõng hé d©n. - LËp ph¬ng ¸n ®Òn bï th«ng qua tæ c«ng t¸c 20/6/2002, b¸o c¸o héi ®ång ®Òn bï vµo 30/6/2002 vµ tr×nh UBND huyÖn duyÖt vµo 15/7/2002. - Tæ chøc tr¶ tiÒn dÒn bï cho c¸c hé d©n vµo cuèi th¸ng 7/2002. - Phèi hîp víi Së §Þa chÝnh nhµ ®Êt, UBND x· bµn giao mèc giíi trªn thùc tÕ ngay sau khi tr¶ xong tiÒn ®Òn bï. b. Dù ¸n khu nhµ ë sè 2 Gi¶ng Vâ. Gi¸ trÞ thùc hiÖn 8.000 tr ®. Doanh thu 5000 tr ®. 3.4. Nh÷ng viÖc kh¸c. - TriÓn khai dù ¸n chØnh trang qui ho¹ch khu nhµ ë Vên Chuèi. - Nghiªn cøu ph¸t triÓn dù ¸n míi ë mét sè ®iÓm trªn ®Þa bµn thµnh phè Hµ Néi vµ mét sè ®Þa ph¬ng kh¸c. - Ph¸t huy quyÒn lµm chñ trong doanh nghiÖp, æn ®inh ®êi sèng thu nhËp cña c¸n bé c«ng nh©n viªn t¹o ®iÒu kiÖn båi dìng n©ng cao tr×nh ®é nghiÖp vô nhËn thøc cho c¸n bé c«ng nh©n viªn, x©y dùng ®éi ngò cã chuyªn s©u trong c«ng t¸c Kinh tÕ & Qu¶n lý §Þa chÝnh 51 LuËn v¨n tèt nghiÖp Cao V¨n Khoa ---------------------------------------------------------------------------------------------------nghiªn cøu vµ ph¸t triÓn dù ¸n còng nh triÓn khai dù ¸n ®Ó ®¸p øng víi sù t¨ng trëng hoµ nhËp víi sù ph¸t triÓn cña Tæng c«ng ty còng nh C«ng ty trong thêi gian tíi. II. Nh÷ng gi¶i ph¸p chñ yÕu thùc hiÖn môc tiªu, ph¬ng híng ®Ò ra cña C«ng ty. 1. H×nh thøc huy ®éng vèn: - Vèn tù cã: Khi thµnh lËp C«ng ty, C«ng ty ®· cã møc vèn ph¸p ®Þnh, ®©y lµ nguån vèn cña C«ng ty, nguån vèn nµy ®îc t¨ng lªn qua viÖc thùc hiÖn xong c¸c dù ¸n b»ng phÇn lîi nhuËn c¸c dù ¸n mang l¹i sau khi ®· chi tr¶ cho c¸c kho¶n, nguån vèn nµy mang tÝnh chÊt chñ yÕu ®Ó cã thÓ quyÕt ®Þnh ®Õn viÖc ®Çu t vµo mét dù ¸n cô thÓ. NhÊt lµ trong ®iÒu kiÖn hiÖn nay tríc khi bá thÇu C«ng ty ph¶i cã mét lîng vèn t¬ng ®èi lín míi cã kh¶ n¨ng bá thÇu, cã c¬ héi th¾ng thÇu. Trong qu¸ tr×nh ®Çu t C«ng ty ph¶i cã ph¬ng híng sö dông nguån vèn nµy hîp lý vµ cã hiÖu qu¶. - Vèn vay: Thêng nguån vèn nµy C«ng ty vay ng©n hµng hay c¸c quü hç trî, c¸c tæ chøc víi l·i suÊt u ®·i vµ ph¶i cã tµi s¶n thÕ chÊp, ®©y lµ nguån vèn vay thªm ®Ó thùc hiÖn dù ¸n khi vèn tù cã cha ®ñ. Trªn thùc tÕ nguån vèn nµy cã vai trß hÕt søc quan träng, ®a d¹ng ®Ó cã thÓ thùc hiÖn dù ¸n lín, c¸c chñ ®Çu t ph¶i ®i vay víi mét l·i suÊt nhÊt ®Þnh. - Vèn huy ®éng tõ viÖc ®ãng gãp, liªn doanh liªn kÕt: Trong mét sè dù ¸n hiÖn nay vÒ ph¸t triÓn nhµ ë mét sè c¸c chñ dù ¸n thêng kÕt hîp víi ®Þa ph¬ng, nh©n d©n ®Ó cïng thùc hiÖn dù ¸n, b»ng h×nh thøc huy ®éng vèn tõ trong d©n. HiÖn nay mét sè dù ¸n x©y dùng nhµ ë c¸c hé gia ®×nh kh«ng muèn di dêi th× ®ãng mét kho¶n cho nhµ ®Çu t ®Ó x©y dùng sau ®ã nhËn l¹i c¨n hé cña m×nh phï hîp víi møc tiÒn ®· ®ãng. §ã lµ mét h×nh thøc liªn kÕt, tho¶ thuËn gi÷a chñ ®Çu t vµ c¸c hé gia ®×nh. Trong trêng hîp kh¸c do dù ¸n lín C«ng ty cã thÓ liªn kÕt víi mét sè c«ng ty kh¸c cïng thùc hiÖn cïng mét dù ¸n hoÆc b»ng c¸ch ®ãng gãp cæ phÇn. VËy tõ c¸c h×nh høc huy ®éng vèn trªn C«ng ty ph¶i ®a ra c¸c biÖn ph¸p sö dông vèn cã hiÖu qu¶, phï hîp ®em l¹i dù ¸n chÊt lîng cao, ®óng tiÕn ®é vµ chi phÝ ph¶i phï hîp Ýt tèn kÐm. * Gi¶i ph¸p n©ng cao hiÖu qu¶ sö dông vèn C«ng ty. Qu¸ tr×nh ®Çu t hoµn chØnh dù ¸n gåm 3 giai ®o¹n : chuÈn bÞ, thùc hiÖn, qu¶n lý dù ¸n. Qu¸ tr×nh sö dông vèn ®Çu t ®îc thùc hiÖn trong 3 giai ®o¹n nµy. §Ó n©ng cao hiÖu sö dông vèn C«ng ty ph¶i qu¶n lý thèng nhÊt c¸c c«ng tr×nh mµ C«ng ty ®ang thùc hiÖn, tr¸nh t×nh tr¹ng ®Çu t kh«ng ®ång bé c¸c dù ¸n, ph©n ®Þnh râ c¸c chøc n¨ng cña phßng ban, tæ chøc bé m¸y C«ng ty ho¹t ®éng sao cho cã hiÖu qu¶.Tr¸nh t×nh tr¹ng ngÉu høng trong ®Çu t, xo¸ bá t×nh tr¹ng ®Çu t véi vµng thiÕu kÕ ho¹ch vi ph¹m c¸c quy tr×nh ®Çu t , kh¾c phôc t×nh tr¹ng võa thiÕt kÕ Kinh tÕ & Qu¶n lý §Þa chÝnh 52 LuËn v¨n tèt nghiÖp Cao V¨n Khoa ---------------------------------------------------------------------------------------------------võa thi c«ng, ®Ó n©ng cao chÊt lîng dù ¸n, chÊt lîng thiÕt kÕ ®¶m b¶o ®Çu t cã hiÖu qu¶, xo¸ bá ®Çu t dµn tr¶i dÉn ®Õn dù ¸n thiÕu vèn ph¶i thi c«ng kÐo dµi l·ng phÝ thÊt tho¸t vèn ®Çu t lµm mÊt thêi c¬ kinh doanh. C«ng ty cÇn ph¶i n©ng cao chÊt lîng lËp, thÈm ®Þnh dù ¸n ®Çu t, thiÕt kÕ kü thuËt, lËp dù ¸n vµ quyÕt to¸n c«ng tr×nh hoµn thµnh. C«ng ty cÇn ph¶i ®Çu t theo chiÒu s©u ®æi míi c«ng nghÖ m¸y mãc thiÕt bÞ, gãp phÇn n©ng cao søc m¹nh c¹nh tranh s¶n phÈm. 2. Gi¶i ph¸p vÒ dù ¸n. Sau khi ®îc c¸c cÊp thµnh phè chÊp thuËn C«ng ty b¾t tay ngay vµo thµnh lËp dù ¸n, ®Ó cã ®îc mét dù ¸n hoµn chØnh vµ cã hiÖu qu¶ th× tõ c«ng t¸c chuÈn bÞ ®Õn c«ng t¸c cuèi cïng cu¶ dù ¸n ®Òu ph¶i ®îc thùc hiÖn tèt, mçi kh©u ph¶i ®¶m b¶o ®é chÝnh x¸c, tû mû vµ mçi kh©u ®ã cã mèi liªn hÖ chÆt chÏ víi nhau. - ThiÕt lËp dù ¸n: Trong thµnh lËp dù ¸n ®iÒu quan träng nhÊt lµ x¸c ®Þnh ®îc thÞ trêng, môc tiªu cña dù ¸n ®Ó khi tiÕn hµnh c«ng t¸c qui ho¹ch ph¶i phï hîp víi yªu cÇu cña kh¸ch hµng mµ dù ¸n híng ®Õn. Bªn c¹nh ®ã c«ng t¸c quy ho¹ch ph¶i ®¶m b¶o viÖc t¸i ®Þnh c ngêi ®©n ®ang sèng trong khu vùc quy ho¹ch, còng nh ph¶i méy phÇn quü ®Êt víi gi¸ u ®·i ®Ó x©y dông nhµ ë phôc vô cho c¸c ch¬ng tr×nh gi¶i to¶ cña Thµnh phè vµ ngêi cã thu nhËp thÊp. Quy ho¹ch cña dù ¸n còng ph¶i ®¸p øng ®îc yªu cÇu ph¸t triÓn cña ®« thÞ trong t¬ng lai, tÝnh ®ång bé vÒ h¹ tÇng kü thuËt vµ h¹ tÇng x· héi còng nh hµi hoµ, tÝnh thÈm mü cña ®« thÞ míi. Thø 2: Ph¶i kh¶o s¸t vµ tÝnh tæng chi phÝ ®Çu t th¹t chÝnh x¸c ( bao gåm chi phÝ gi¶i phãng mÆt b»ng, san nÒn, lµm ®êng, cÊp níc, tho¸t níc, cÊp ®iÖn...) lµm c¬ së ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ thµnh s¶n phÈm ( nhµ, nÒn nhµ ) ph¶i x©y dùng yÕu tè vèn vµ dßng lu kim ®iÓm hoµ vèn ( víi ph¬ng ch©m tÝnh chi phÝ tèi ®a tÝnh lîi nhuËn tèi thiÓu ®Ó ®¶m b¶o an toµn ®Çu t ). Ngoµi ra cßn ph¶i tÝnh ®Õn c¸c chÝnh s¸ch cña Nhµ níc trong ®Çu t x©y dùng c¬ b¶n, cÊp ®Êt, tiÒn sö dông ®Êt, nguån vèn vµ thuÕ sao cho khai th¸c vµ huy ®éng ®îc ®Çy ®ñ, ®óng ®¾n c¸c chÝnh s¸ch Nhµ níc nh»m hç trî tèi ®a cho dù ¸n ®ang thiÕt lËp. Qu¸ tr×nh duyÖt dù ¸n ph¶i ®eo b¸m thêng xuyªn, cã tiÕn ®é thêi gian, cã ph©n c«ng tõng c¸n bé theo dâi ( kÓ c¶ theo dâi ®«n ®èc lËp dù ¸n ). NÕu mét dù ¸n ph¶i tr¶i qua 40 bíc c«ng viÖc, mçi bíc c«ng viÖc cÇn hai lît v¨n b¶n ( mét göi ®i mét nhËn vÒ ) th× cÇn trªn 80 v¨n b¶n, mçi v¨n b¶n ph¶i thùc hiÖn trong mét tuÇn Kinh tÕ & Qu¶n lý §Þa chÝnh 53 LuËn v¨n tèt nghiÖp Cao V¨n Khoa ---------------------------------------------------------------------------------------------------th× nhanh còng ph¶i mÊt 4 th¸ng míi cã ®Çy ®ñ hå s¬ tr×nh duyÖt cña mét dù ¸n ( nÕu dù ¸n nhãm A ph¶i tr×nh duyÖt ph¶i tr×nh Trung ¬ng th× thêi gian kÐo dµi h¬n..). ViÖc t¹o mèi quan hÖ hç trî cña c¸c ngµnh, Thµnh phè, Trung ¬ng lµ sù cÇn thiÕt vµ v« cïng quan träng ®Ó hoµn tÊt dù ¸n sím, ®©y lµ mét trong nh÷ng yÕu tè thµnh c«ng cña dù ¸n. - TriÓn khai vµ qu¶n lý dù ¸n: §Ó triÓn khai mét dù ¸n th× viÖc ®Òu tiªn ph¶i tÝnh ®Õn nguån vèn ®Ó ®Çu t vµ thÞ trêng tiªu thô c¶ hai vÊn ®Ò nµy ph¶i g¾n vµo nhau: chØ ®Çu t vµ ®Çu t ®Õn ®©u khi biÕt râ nguån vèn ®Çu t ë ®©u cã thÓ ®¹t tíi møc nµo, thÞ trêng cÇn lo¹i s¶n phÈm g×, gi¸ c¶ ra sao, nÕu kh«ng g¾n hai vÊn ®Ò trªn chung víi nhau th× kh«ng thÓ ®¹t hiÖu qu¶ ®Çu t . Nguån vèn ®Çu t ph¶i chuÈn bÞ chu ®¸o, kh«ng ®Ó tiÕn ®é ®Çu t bÞ ¸ch t¾ch bëi vèn. Vèn huy ®éng cña kh¸ch hµng vµ c¸c ®¬n vÞ gãp vèn lµ quan träng céng víi vèn vay u ®·i dµi h¹n bëi dù ¸n cÇn cã thêi gian ®Ó hoµn vèn ( nhãm B thêng tõ 2-3 n¨m, nhãm A tõ 5-7 n¨m ) ph¶i thùc hiÖn ®óng tr×nh tù ®Çu t hå s¬ thñ tôc ph¶i thùc hiÖn ®Çy ®ñ vµ hoµn chØnh tr¸nh lµm tríc kh¾c phôc sau sÏ lµm ¸ch t¾ch dù ¸n. Ph¶i xem xÐt toµn diÖn xin ý kiÕn ®Çy ®ñ cña c¸c ban ngµnh Trung ¬ng vµ Thµnh phè ®Ó dù ¸n ®îc triÓn khai ®îc thuËn lîi. . CÇn xin ®îc chËm nép tiÒn sö dông ®Êt vµ xin ®îc tÝnh thuÕ ®óng theo hiÖn tr¹ng sö dông ®Êt khu ®Êt dù ¸n ( nÕu lµ ruéng lÇy nép theo ®óng hiÖn tr¹ng ). . ViÖc gi¶i to¶ ®Òn bï cho d©n ph¶i ®îc chÝnh quyÒn ®Þa ph¬ng ñng hé: ph¶i theo gi¸ hîp lý, tr¸nh ®éi gi¸, vît gi¸ dù tÝnh trong dù ¸n ®Òn bï gi¶i to¶, nh vËy sÏ ®Èy gi¸ thµnh s¶n phÈm lªn kh«ng ®¶m b¶o hiÖu qu¶ dù ¸n vµ cã thÓ lµm ¶nh h ëng ®Õn c¸c dù ¸n tiÕp theo trong khu vùc. . Huy ®éng vèn - nguån vèn néi lùc lµ quan trong hîp t¸c cïng ph¸t triÓn lµ ph¬ng tr©m quan träng, lµ mét doanh nghiÖp Nhµ níc ®îc giao nhiÒu dù ¸n, nhiÖm vô nÆng nÒ chóng t«i nhËn thÊy r»ng viÖc liªn doanh liªn kÕt chÝnh lµ con ®êng ph¸t huy mäi néi lùc x· héi ho¸ ®Çu t t¹o ra c¸c nguån lùc tõ vèn ®Êt ®ai kinh nghiÖm ®Ó s¶n xuÊt kinh doanh cã hiÖu qu¶, kÝch thÝch thÞ trêng ®Üa èc cã phÇn chùng l¹i hiÖn nay. Víi ph¬ng ch©m huy ®éng mäi nguån lùc x· héi ®Ó cïng ®Çu t cho nhµ ë C«ng ty ®· cïng kÕt hîp víi c¸c ®¬n vÞ thµnh viªn kh¸c cña Tæng C«ng ty cïng thùc hiÖn. Trong triÓn khai dù ¸n lu«n kÕt hîp lÊy dù ¸n ng¾n, quy m« võa vµ nhá nu«i dù ¸n dµi quy m« lín, c¸c dù ¸n C«ng ty triÓn khai ®an xen vµo nhau, bæ sung hç trî cho nhau. Trong ®iÒu kiÖn chÝnh s¸ch vÒ nhµ ®Êt cßn nhiÒu biÕn ®éng, cha lêng hÕt ®îc, C«ng ty chñ tr¬ng më réng hîp t¸c liªn doanh víi mét sè ®¬n vÞ ®Ó cïng hëng chung lîi nhuËn vµ chia sÎ rñi ro - x©y dùng vµ hîp t¸c víi c¸c nhµ ®Çu t thø cÊp. Tãm l¹i th«ng qua thùc tÕ thiÕt lËp vµ triÓn khai, qu¶n lý dù ¸n ®Çu t kinh doanh nhµ ë C«ng ty ®· rót ra ®îc mét sè kinh nghiÖm sau: Kinh tÕ & Qu¶n lý §Þa chÝnh 54 LuËn v¨n tèt nghiÖp Cao V¨n Khoa ---------------------------------------------------------------------------------------------------* Chän lùa ®Þa ®iÓm lµ kh©u rÊt quan träng ¶nh hëng tíi toµn bé ®êi sèng cña dù ¸n. Do ®ã ph¶i thËn träng vµ cã bµi to¸n tèi u vÒ ®Þa ®iÓm. * Dù ¸n ph¶i tÝnh to¸n cô thÓ, chÝnh x¸c trªn c¬ së kh¶o s¸t vÒ c¸c mÆt ®Þa h×nh ph¬ng ¸n ®Òn bï gi¶i to¶, h¹ tÇng kü thuËt, x· héi nguån vèn vµ dßng ch¶y tµi chÝnh, thÞ trêng ... nhÊt quyÕt kh«ng ®Ó dù ¸n chØ lµ thñ tôc ®Ó th«ng qua c¸c cÊp cßn ®Çu t kinh doanh lµ chuyÖn kh¸c. * Huy ®éng néi lùc lµ chÝnh, kÕt hîp víi më réng hîp t¸c liªn doanh thiÕt lËp hÖ thèng ®Çu t thø cÊp. * KÕt hîp c¸c lo¹i h×nh quy m« dù ¸n ®Ó bæ sung hç trî lÉn nhau theo ph¬ng thøc lÊy ng¾n nu«i dµi, lÊy dù ¸n nu«i dù ¸n. * Ph¶i lùa chän c¸n bé vµ Ban qu¶n lý dù ¸n: c¸n bé qu¶n lý dù ¸n ph¶i cã am hiÓu t×nh h×nh ®Çu t kinh doanh nhµ, cã kü thuËt vµ n¨ng lùc qu¶n lý dù ¸n, cã mèi quan hÖ réng gi÷a c¸c ban ngµnh liªn quan ®Õn thiÕt lËp dù ¸n vµ qu¶n lý dù ¸n. * Coi träng c«ng t¸c qu¶ng c¸o tiÕp thÞ kÓ c¶ qu¶ng c¸o th¬ng hiÖu lÉn s¶n phÈm. 3. Gi¶i ph¸p vÒ c«ng nghÖ. C«ng ty chó träng ®Õn ®Çu t vµo c«ng nghÖ ®Ó ®Èy nhanh tiÕn ®é cña dù ¸n, n©ng cao hiÖu qu¶ c«ng viÖc, n©ng cao ®îc kh¶ n¨ng th¾ng thÇu vµ ®em l¹i chÊt lîng cho c«ng tr×nh, cho s¶n phÈm x©y dùng ®Ó ®¶m b¶o gãp phÇn vµo qu¸ tr×nh ph¸t triÓn vµ cung cÊp nhµ ë cho nhu cÇu hiÖn nay. C«ng ty mua s¾m vµ ¸p dông nh÷ng tiÕn bé khoa häc míi trong x©y dùng còng nh trong qu¸ tr×nh lËp dù ¸n, ®¶m b¶o ®îc hiÖu qu¶ cña dù ¸n ngay tõ khi míi b¾t ®Çu thùc hiÖn nghiªn cøu. 4. Gi¶i ph¸p vÒ ®µo t¹o. C«ng t¸c ®µo t¹o vµ tuyÓn dông lµ mét chiÕn lîc l©u dµi, lµ mét ®¬n vÞ hÇu hÕt lµ c¸n bé trÎ nªn viÖc tuyÓn dông vµ ®µo t¹o c¸n bé lµ mét vÊn ®Ò hÕt søc quan träng mang tÇm chiÕn lîc cho æn ®Þnh vµ t¨ng trëng vµ ph¸t triÓn cña ®¬n vÞ. N©ng cao tr×nh ®é nghiÖp vô cña ®éi ngò c¸n bé c«ng nh©n viªn chøc mang tÝnh quyÕt ®Þnh ®Õn sù ph¸t triÓn cña C«ng ty trong qu¸ tr×nh héi nhËp cña ®Êt níc, ®ßi hái ®éi ngò c«ng nh©n viªn ph¶i cã tr×nh ®é cao ®¸p øng ®îc c«ng viÖc cµng ngµy cµng phøc t¹p h¬n khã kh¨n h¬n. §éi ngò c¸n bé c«ng nh©n viªn trong C«ng ty cã 80% cã tr×nh ®é ®¹i häc, trong n¨m tíi vµ hiÖn t¹i c«ng ty ph¶i cã nh÷ng biÖn ph¸p ®Ó n©ng cao tr×nh ®é ®éi ngò c¸n bé c«ng nh©n viªn chøc h¬n n÷a b»ng c¸ch cho ®i tËp huÊn, ®i häc hµm thô, n©ng cao nghiÖp vô ®Ó ®¸p øng c«ng viÖc trong t¬ng lai, cÇn t¹o ®iÒu kiÖn cho c¸n bé c«ng nh©n viªn ®i häc cao häc n©ng cao nghiÖp vô qu¶n lý. Kinh tÕ & Qu¶n lý §Þa chÝnh 55 LuËn v¨n tèt nghiÖp Cao V¨n Khoa ---------------------------------------------------------------------------------------------------VËy tuyÓn dông vµ ®µo t¹o c¸n bé c«ng nh©n viªn lµ mét chiÕn lîc l©u dµi, n©ng cao nghiÖp vô ®¸p øng ®iÒu kiÖn c«ng viÖc trong qu¸ tr×nh héi nhËp cña ®Êt níc vµ thóc ®Èy sù lín m¹nh cña C«ng ty. III. Mét sè kiÕn nghÞ . 1. Quy ho¹ch kiÕn tróc. Tõ thùc tr¹ng hiÖn nay ë Hµ Néi vµ mét sè khu ®« thÞ kh¸c, t×nh h×nh vÒ quy ho¹ch kiÕn tróc cßn ®ang lén xén, x©y dùng tr¸i phÐp, lÊn chiÕm, kiÕn tróc lém nhém, kh«ng ®¶m b¶o tÝnh thÈm mü vµ tiÖn nghi cho sinh ho¹t. ChÝnh Phñ ®· cã chÝnh s¸ch quy ®Þnh vÒ x©y dùng, kiÕn tróc, quy ho¹ch gãp phÇn vµ phÊn ®Êu ®Ó méi gia ®×nh ®Òu cã nhµ ë hîp ph¸p tiÖn nghi h¬n phï hîp víi ®iÒu kiÖn cña tõng hé ®ã còng lµ môc tiªu chiÕn lîc trong ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi cña ®Êt níc. C¸c khu nhµ cña ngêi d©n cÇn quy ho¹ch, kiÕn tróc phï hîp ®¶m b¶o tÝnh thÈm mü cã ®Çy ®ñ c¬ së h¹ tÇng, c¸c c«ng tr×nh c«ng céng nh th¬ng m¹i, trêng häc, v¨n ho¸, y tÕ ... cÇn ph¶i ®îc t«n t¹o, n©ng cÊp x©y dùng míi ®¸p øng nhu cÇu ngµy cµng t¨ng cña ngêi d©n tõ ®ã t¹o ®îc c¶nh quan ®ång bé gi÷a c¬ së h¹ tÇng, nhµ ë mét c¸ch hµi hoµ t¹o ®îc bé mÆt míi cho ®« thÞ. * Gi¶i ph¸p chÝnh trong viÖc quy ho¹ch kiÕn tróc: - Uû Ban nh©n d©n c¸c tØnh thµnh phè, tËp ctrung chØ ®¹o hoµn thµnh c«ng t¸c quy ho¹ch chi tiÕt, ®iÒu lÖ qu¶n lý quy ho¹ch vµ c«ng khai ®Ó c¸c chñ ®Çu t cã c¬ së ®Ó chuÈn bÞ c¸c dù ¸n ph¸t triÓn nhµ ë, nh©n d©n thùc hiÖn x©y dùng nhµ ë theo ®óng quy ho¹ch vµ tham gia viÖc kiÓm tra, kiÓm so¸t. - C«ng bè c¸c khu ®îc phÐp c¶i t¹o, n©ng cÊp nhµ ë t¹i c¸c thµnh phè cò vµ c¸c khu nhµ ë x©y dùng t¹m thêi trong thêi gian chiÕn tranh ®Ó t¹o sù thuËn lîi cho c¸c tæ chøc c¸ nh©n thùc hiÖn viÖc c¶i t¹o x©y dùng l¹i theo quy ho¹ch, quy ho¹ch b¶o tån khu phè cæ, c¸c khu chung c cao tÇng, c¸c lµng nghÒ truyÒn thèng, c¸c khu mang tÝnh chÊt lÞch sö . - T¹i c¸c ®« thÞ ph¶i cã biÖn ph¸p cô thÓ ®Ó khuyÕn khÝch d©n tù ph¸t triÓn c¸c thµnh phè vÖ tinh, c¸c thÞ x·, thÞ trÊn ®Ó gi¶m tèc ®é ph¸t triÓn d©n sè vµ nhu cÇu nhµ ë t¹i trung t©m thµnh phè. - LËp vµ chØ ®¹o thùc hiÖn quy ho¹ch ph¸t triÓn nhµ ë ®¸p øng nhu cÇu vÒ nhµ ë cho d©n c ®« thÞ, c¸n bé c«ng nh©n viªn c¸c khu c«ng nghiÖp tËp trung trªn ®Þa bµn. - Tæ chøc nghiªn cøu tuyÓn chän vµ phæ biÕn réng r·i c¸c mÉu nhµ ë phï hîp víi ®Æc ®iÓm ®« thÞ, c¶nh quan kiÕn tróc cña tõng ®Þa ph¬ng, ®a d¹ng ho¸ kiÕn tróc c¬ cÊu c¨n hé, vËt liÖu x©y dùng nhµ ë ®¸p øng ®iÒu kiÖn kinh tÕ cña ®èi tîng kh¸c nhau trªn ®Þa bµn. Kinh tÕ & Qu¶n lý §Þa chÝnh 56 LuËn v¨n tèt nghiÖp Cao V¨n Khoa ---------------------------------------------------------------------------------------------------- ThiÕt kÕ nhµ ë chung c cao tÇng ph¶i b¶o ®¶m tiªu chuÈn diÖn tÝch, kh«ng gian ë vµ gi¸ thµnh hîp lý ®Ó phôc vô cho c¸c ®èi tîng thuª nhµ hoÆc mua tr¶ gãp. §ång thêi ph¶i cã c¸c mÉu c¨n hé chung c cao cÊp ®¸p øng nhu cÇu ®èi tîng cã thu nhËp kh¸ vµ cao. - Däc theo tuyÕn phè viÖc x©y dùng nhµ ë ph¶i theo quy ho¹ch chi tiÕt ®îc c¬ quan cã thÈm quyÒn phª duyÖt ®¶m b¶o cã hÖ thèng kÕt cÊu h¹ tÇng ®ång bé. Trong trêng hîp chñ nhµ ®îc phÐp tù ®¶m nhËn x©y dùng nhµ ë theo quy ®Þnh th× ph¶i b¶o ®¶m tiªu chuÈn kiÕn tróc vµ quy ho¹ch ( cèt nÒn chiÒu c«ng tr×nh, chØ giíi x©y dùng...) vµ cã sù gi¸m s¸t chÆt chÏ cña c¸c c¬ quan cã chøc n¨ng. - Quy ho¹ch ph¸t triÓn nhµ ë theo ®iÓm d©n c, theo dù ¸n kÕt hîp khai th¸c quü ®Êt nhá, lÎ t¹i c¸c khu d©n c hiÖn cã ®Ó ph¸t triÓn nhµ ë, kÕt hîp n©ng cao chÊt lîng h¹ tÇng cho toµn bé khu vùc, t¹o sù hoµn chØnh cho c¸c khu ®« thÞ ®· cã. - T¹i c¸c khu chung c cao tÇng cÇn ph¶i ph¸ bá phÇn diÖn tÝch c¬i níi ®Ó kh«i phôc kiÕn tróc ban ®Çu. §èi víi c¸c khu nhµ bÞ lón nøt, h háng nÆng cÇn sím cã kÕ ho¹ch ph¸ dì vµ thay thÕ mÉu nhµ chung c cao tÇng hiÖn ®¹i vµ v¨n minh h¬n. - Quy ho¹ch ph¸t triÓn nhµ t¹i c¸c khu ®« thÞ míi ph¶i ®îc x©y dùng hiÖn ®¹i ®¸p øng tiªu chuÈn sèng cña thÕ kû 21. C¸c khu nhµ ë trong khu ®« thÞ míi nhÊt thiÕt ph¶i cã kÕt cÊu h¹ tÇng ®ång bé. MÇu thiÕt kÕ nhµ ë vµ c¸c c«ng trÝnh kiÕn tróc ph¶i ®¶m b¶o kh«ng bÞ l¹c hËu trong thêi gian 15-20 n¨m. Trong c¸c khu ®« thÞ míi cÇn ph¶i quy ho¹ch chi tiÕt vµ ®Çu t x©y dùng kÕt cÊu h¹ tÇng tríc khi x©y dùng nhµ. Quy ho¹ch c¸c khu cao tÇng däc tuyÕn phè chÝnh c¸c khu ®« thÞ míi nªn cã mÉu nhµ ë kÕt hîp víi dÞch vô ( tÇng 1 lµm cöa hµng kinh doanh hoÆc tÇng 1 th«ng víi tÇng 2 ). C¸c d·y nhµ phÝa sau tuyÕn phè chÝnh cã thÓ cho phÐp c¸c hé cã nhu cÇu ph¸t triÓn nhµ thÊp tÇng theo ph¬ng ¸n quy ho¹ch ®· ®îc duyÖt. - §èi víi c¸c khu ®Êt cã quy m« lín trong khu vùc ®« thÞ míi hoÆc n»m ven tuyÕn phè chÝnh lín vµ trôc ®êng giao th«ng chÝnh, cÇn u tiªn ph¸t triÓn nhµ ë chung c cao tÇng cã hÖ thèng kÕt cÊu h¹ tÇng ®ång bé, diÖn tÝch c¨n hé phï hîp víi hé gia ®×nh tõ 4-6 ngêi, diÖn tÝch b×nh qu©n tèi thiÓu tõ 10m2 / nguêi trë lªn. Ngoµi c¸c c¨n hé chung c cao tÇng dµnh cho ®èi tîng cã thu nhËp thÊp, cÇn cã c¸c nhµ ë cao tÇng víi c¨n hé cao cÊp, tiÖn nghi ®Çy ®ñ, diÖn tÝch réng r·i ®Ó ®¸p øng nhu cÇu cña tÇng líp kh¸ gi¶. - Quy ho¹ch nhµ ë phôc vô c«ng t¸c ®Òn bï, gi¶i phãng mÆt b»ng; quü nhµ ë ®Ó phôc vô cho nhu cÇu ®Òn bï, gi¶i phãng mÆt b»ng cÇn ®îc bè trÝ trong c¸c dù ¸n ph¸t triÓn nhµ ë hoÆc dù ¸n khu ®« thÞ míi gÇn víi c¸c ®Þa ®iÓm cÇn gi¶i phãng mÆt b»ng. H×nh thøc ®Òn bï cã thÓ x©y dùng s½n quü nhµ ë hoÆc chuÈn bÞ ®Êt theo quy ho¹ch ®Ó ®¸p øng nhu cÇu c¸c hé ®îc ®Òn bï. Kinh tÕ & Qu¶n lý §Þa chÝnh 57 LuËn v¨n tèt nghiÖp Cao V¨n Khoa ---------------------------------------------------------------------------------------------------- §èi víi c¸c khu vùc cha ®îc quy ho¹ch chi tiÕt hoÆc míi chØ cã quy ho¹ch chung th× cÇn cã quy ho¹ch cô thÓ vÒ qu¶n lý x©y dùng, qu¶n lý kiÕn tróc ®Ó nh©n d©n cã thÓ x©y dùng nhµ ë vµ chÞu tr¸ch nhiÖm vÒ chÊt lîng nhµ ë, ®ång thêi cã tr¸ch nhiÖm ®ãng gãp vÒ tµi chÝnh theo quy ®Þnh. C¶i c¸ch thñ tôc hµnh chÝnh b¶o ®¶m ®¬n gi¶n quy tr×nh cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn së h÷u nhµ, cÊp phÐp x©y dùng, t¹o ®iÒu kiÖn cho mäi ®èi tîng cã nhu cÇu vÒ nhµ ë ®Òu ®îc gi¶i quyÕt nhanh chãng theo tr×nh tù vµ thêi gian quy ®Þnh. 2. VÒ ®Êt ®ai vµ x©y dùng hÖ thèng kÕt cÊu h¹ tÇng. §Ó thóc ®Èy sù t¨ng trëng trong lÜnh vùc ph¸t triÓn nhµ ë ChÝnh Phñ tr×nh Quèc Héi söa ®æi vµ bæ sung luËt ®Êt ®ai vµ ban hµnh chØ ®¹o thùc hiÖn chÝnh s¸ch khuyÕn khÝch c¸c thµnh phÇn kinh tÕ tÝch cùc tham gia ®Çu t x©y dùng nhµ ë theo nh÷ng néi dung c¬ b¶n sau: * ChÝnh s¸ch vÒ ®Êt ë. - Chñ ®Çu t c¸c dù ¸n ph¸t triÓn nhµ ë ®îc phÐp ¸p dông c¸c c¬ chÕ u ®·i vÒ tiÒn sö dông ®Êt, ®îc phÐp chËm nép tiÒn sö dông ®Êt ®èi víi diÖn tÝch ®Êt ph¶i nép tiÒn trong ph¹m vi dù ¸n, ®îc miÔn tiÒn sö dông ®Êt khi x©y dùng nhµ chung c cao tÇng. - Thùc hiÖn chÝnh s¸ch t¹o ®iÒu kiÖn u ®·i ®Çu t x©y dùng nhµ ë ®èi víi c¸c dù ¸n nhµ ë dµnh cho c«ng nh©n viªn chøc vµ ngêi cã thu nhËp thÊp ( ¸p dông ®èi víi dù ¸n nhµ ë u ®·i ); miÔn gi¶m tiÒn sö dông ®Êt; Nhµ níc ®Çu t x©y dùng c¬ së h¹ tÇng ngoµi ph¹m vi dù ¸n vµ c¸c c«ng tr×nh h¹ tÇng x· héi trong ph¹m vi dù ¸n. - §èi víi c¸c dù ¸n c¶i t¹o chØnh trang n©ng cÊp c¸c khu nhµ hiÖn cã, cho phÐp chñ ®Çu t dù ¸n tù c©n ®èi tµi chÝnh th«ng qua cho phÐp sö dông quü ®Êt ®Ó t¹o nguån vèn võa ®¸p øng nhu cÇu t¸i ®Þnh c, võa kinh doanh ®Ó bï ®¾p l¹i chi phÝ ®Çu t ( ®Òn bï, gi¶i phãng mÆt b»ng, x©y dùng c¸c c«ng tr×nh kü thuËt ). - Cho phÐp c¸c chñ ®Çu t dù ¸n nhµ ë sö dông sè tiÒn sö dông ®Êt ph¶i nép vµo ng©n s¸ch Nhµ níc theo quy ®Þnh ®Ó ®Çu t x©y dùng c¸c c«ng tr×nh h¹ tÇng x· héi trong ph¹m vi dù ¸n vµ c¸c c«ng tr×nh kü thuËt ngoµi ph¹m vi dù ¸n g¾n víi hÖ thèng h¹ tÇng chung. - §Èy nhanh tiÕn tr×nh thùc hiÖn cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt cho c¸c hé gia ®×nh cã quyÒn sö dông ®Êt phï hîp víi quy ®Þnh cña ph¸p luËt ®Ó hä cã ®iÒu kiÖn c¶i t¹o nhµ ë. - C¸c c¬ quan chøc n¨ng cña tØnh, thµnh phè cÇn sím tËp trung x©y dùng quy ho¹ch vµ kÕ ho¹ch sö dông ®Êt ®Ó Héi ®ång xem xÐt, tham gia ý kiÕn tríc khi tr×nh ChÝnh phñ phª duyÖt. Khi thùc hiÖn chuyÓn môc ®Ých sö dông ®Êt trong qu¸ tr×nh Kinh tÕ & Qu¶n lý §Þa chÝnh 58 LuËn v¨n tèt nghiÖp Cao V¨n Khoa ---------------------------------------------------------------------------------------------------®« thÞ ho¸ cÇn xem xÐt c©n nh¾c kü viÖc chuyÓn ®æi ®Êt n«ng nghiÖp kh¸c nh»m h¹n chÕ sù suy gi¶m diÖn tÝch ®Êt n«ng nghiÖp trong thêi gian tíi. - Ban hµnh c¸c quy ®Þnh cô thÓ vÒ giao ®Êt, cho thuª ®Êt, thu tiÒn sö dông ®Êt theo tõng ®èi tîng ®Ó ¸p dông trªn ph¹m vi ®Þa bµn thµnh phè trªn c¬ së tu©n thñ theo ®óng c¸c v¨n b¶n quy ph¹m ph¸m luËt do c¬ quan cã thÈm quyÒn ban hµnh. - §èi víi c¸c hé cã ®Êt riªng lÎ ®· sö dông æn ®Þnh vµ kh«ng cã tranh chÊp c¸c c¬ quan cÇn sím gi¶i quyÕt viÖc x¸c lËp quyÒn së h÷u nhµ ë vµ quyÒn sö dông ®Êt ë theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt nh»m taä c¬ së ph¸p lý trong qu¶n lý vµ ph¸t triÓn nhµ ë. Tõng bíc h¹n chÕ vµ chÊm døt viÖc ©y dùng, c¬i níi nhµ ë tr¸i phÐp ®ang diÔn ra phæ biÕn hiÖn nay. * Ph¸t triÓn hÖ thèng kÕt cÊu h¹ tÇng - Trong c¸c dù ¸n ph¸t triÓn nhµ ë, c¸c c«ng tr×nh kü thuËt h¹ tÇng ®« thÞ ( ®êng giao th«ng, hÖ thèng cÊp níc, cÊp ®iÖn, hÖ thèng xö lý níc th¶i, r¸c th¶i nhÊt thiÕt ph¶i ®îc ®Çu t x©y dùng hoµn chØnh tríc khi x©y dùng nhµ ë vµ hÖ thèng c«ng tr×nh d©n dông kh¸c. H¹n chÕ tèi ®a viÖc giao ®Êt riªng lÎ cho tõng hé t¹i nh÷ng khu ®Êt cha ®îc ®Çu t x©y dùng h¹ tÇng kü thuËt. - §Ó thóc ®Èy lÜnh vùc nhµ ë ®« thÞ ph¸t triÓn, cÇn tËp trung nghiªn cøu ¸p dông chÝnh s¸ch khai th¸c quü ®Êt ®Ó x©y dùng h¹ tÇng trªn c¬ së cã sù gi¸m s¸t vµ qu¶n lý chÆt chÏ cña c¬ quan c¸c cÊp vµ c¸c c¬ quan chøc n¨ng liªn quan ®Ó t¹o ra nguån tµi chÝnh hç trî ph¸t triÓn nhµ. - C¸c ®Þa ph¬ng cã tr¸ch nhiÖm ®Çu t x©y dùng c¸c c«ng tr×nh h¹ tÇng kü thuËt ngoµi hµng rµo cã liªn quan trùc tiÕp tíi kh¶ n¨ng vËn hµnh cña c¸c dù ¸n nhµ ë ®Ó ®¶m b¶o sù ®ång bé khi ®a dù ¸n vµo khai th¸c, sö dông. - Ph©n râ chøc n¨ng nhiÖm vô vÒ qu¶n lý ®Çu t x©y dùng vµ qu¶n lý sö dông hÖ thèng kÕt cÊu h¹ tÇng trong c¸c khu nhµ ë gi÷a c¸c cÊp chÝnh quyÒn, c¸c ngµnh chøc n¨ng, céng ®ång d©n c, ph¸t huy vai trß cña céng ®ång d©n c trong qu¸ tr×nh khai th¸c vµ sö dông hÖ thèng kÕt cÊu h¹ tÇng ®« thÞ. 3. VÒ ®Òn bï, gi¶i phãng mÆt b»ng. ChÝnh s¸ch gi¶i phãng mÆt b»ng lµ mét trong nh÷ng néi dung quan träng cã ¶nh hëng trùc tiÕp tíi kÕt qu¶, thùc hiÖn cña ch¬ng tr×nh ph¸t triÓn nhµ ë ®« thÞ , thµnh phè. Ngoµi viÖc tu©n thñ c¸c quy ®Þnh chung vÒ ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng do c¬ quan cã thÈm quyÒn ban hµnh ®èi víi dù ¸n ph¸t triÓn nhµ cÇn ph¶i cã c¸c c¬ chÕ vµ gi¶i ph¸p thùc hiÖn phï hîp víi ®Æc ®iÓm cña tõng dù ¸n theo nguyªn t¾c sau: - §èi víi c¸c dù ¸n cã quy m« lín ( dù ¸n x©y dùng c¸c khu nhµ ë, khu ®« thÞ míi, dù ¸n c¶i t¹o chØnh trang khu d©n c phôc vô t¸i ®Þnh c ..) cÇn tu©n thñ chÆt chÏ c¸c quy ®Þnh cña ph¸p luËt ®Ó lËp dù ¸n ®Òn bï, gi¶i phãng mÆt b»ng ch×nh cÊp cã thÈm quyÒn phª duyÖt. Kinh tÕ & Qu¶n lý §Þa chÝnh 59 LuËn v¨n tèt nghiÖp Cao V¨n Khoa ---------------------------------------------------------------------------------------------------- §èi víi c¸c dù ¸n kinh doanh nhµ ë cã quy m« nhá t¹i c¸c vÞ trÝ thuËn lîi ®Êt ®ai cã gi¸ trÞ cao th× cho phÐp c¸c chñ ®Çu t bæ sung chi phÝ di chuyÓn trªn c¬ së ®¶m b¶o hiÖu qu¶ ®Çu t cña dù ¸n vµ lîi Ých cña c¸c hé cÇn gi¶i to¶ khi thùc hiÖn ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng. - Khi thùc hiÖn dù ¸n më ®êng míi t¹i khu vùc ®« thÞ cÇn g¾n víi dù ¸n ph¸t triÓn nhµ. PhÇn diÖn tÝch ®Êt x©y dùng däc theo c¸c tuyÕn ®êng míi më ph¶i cÇn ®îc qu¶n lý chÆt chÏ tr¸nh t×nh tr¹ng lÊn chiÕm tr¸i phÐp. - CÇn u tiªn t¸i ®Þnh c ®èi víi c¸c hé cã thu nhËp thÊp, hoµn c¶nh kinh tÕ khã kh¨n, kh«ng cã viÖc lµm æn ®Þnh ®Ó tr¸nh lµm x¸o trén cuéc sèng cña hä khi chuyÓn ®Õn n¬i ë míi. - Trong c¸c dù ¸n ph¸t triÓn nhµ ë, u tiªn gi¶i quyÕt nhµ ë cho c¸c hé thùc tÕ tríc ®©y ®· cã chç ë trong ph¹m vi dù ¸n. §èi víi c¸c hé ®ang thuª nhµ thuéc së h÷u Nhµ níc sÏ tiÕp tôc ®îc thuª nhµ ( sau khi dù ¸n hoµn thµnh ) víi diÖn tÝch kh«ng nhá h¬n diÖn tÝch cò. §èi víi c¸c hé tríc ®©y thuª nhµ ë thÊp tÇng, nÕu ph¶i chuyÓn lªn tÇng cao h¬n th× ®îc tiÕp tôc ®îc thuª víi diÖn tÝch b»ng hoÆc cao h¬n diÖn tÝch cò. Tuú theo ®iÒu kiÖn cô thÓ cña dù ¸n, chñ ®Çu t dù ¸n ®îc phÐp vËn dông hÖ sè t¨ng diÖn tÝch tõ 1-2 lÇn diÖn tÝch thuª nhµ cò ®èi víi c¸c hé t¸i ®Þnh c tiÕp tôc cã nhu cÇu thuª nhµ ë. Chñ dù ¸n dµnh mét phÇn thÝch hîp cho c¸c ®èi tîng cã khã kh¨n vÒ chç ë, tríc hÕt u tiªn cho c¸c ®èi tîng cïng quËn huyÖn n¬i cã dù ¸n ph¸t triÓn nhµ ë. - C¸c dù ¸n vÒ nhµ ë thùc sù gÆp khã kh¨n trong qu¸ tr×nh thùc hiÖn ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng, chñ ®Çu t dù ¸n ®îc phÐp lËp ph¬ng ¸n hç trî chi phÝ ®èi víi c¸c hé cÇn di chuyÓn tr×nh UBND cÊp tØnh gi¶i quyÕt trªn c¬ së vÉn ®¶m b¶o hiÖu qu¶ ®Çu t cña dù ¸n. - §Ó khuyÕn khÝch c¸c hé d©n t¹i c¸c khu vùc trung t©m c¸c ®« thÞ tù nguyÖn di chuyÓn ra c¸c khu ven néi nh»m gi¶m bít mËt ®é d©n c trong néi thµnh vµ c¶i thiÖn m«i trêng sèng khu vùc ®« thÞ, UBND cÊp tØnh xem xÐt gi¶i quyÕt viÖc t¨ng møc hç trî, thëng cho c¸c hé di chuyÓn nhanh .. ®èi víi c¸c dù ¸n c¶i t¹o, ph¸t triÓn nhµ ë t¹i c¸c quËn néi thÞ. - §èi víi c¸c hé ®îc ®Òn bï tho¶ ®¸ng nhng vÉn cè t×nh kh«ng chÞu di chuyÓn th× c¸c c¬ quan chøc n¨ng cña ®Þa ph¬ng cÇn cã nh÷ng biÖn ph¸p xö lý nghiªm minh theo ph¸p luËt. - C¸c c¬ quan chøc n¨ng cã liªn quan cña ®Þa phong cã tr¸ch nhiÖm x©y dùng kÕ ho¹ch, quy ho¹ch sö dông ®Êt hµng n¨m vµ tõng giai ®o¹n, kÕ ho¹ch tµi chÝnh ®Ó phôc vô nhu cÇu ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng ®¸p øng yªu cÇu ph¸t triÓn nhµ ë ®· ®Ò ra. Trong qu¸ tr×nh thùc hiÖn ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng cÇn nghiªn cøu bæ sung chÝnh s¸ch s¸t víi thùc tÕ ®Þa ph¬ng tr×nh c¬ quan cã thÈm quyÒn ban hµnh ®Ó b¶o ®¶m cho c¸c hé ph¶i di chuyÓn chç ë æn ®Þnh t¹i n¬i ë míi. Kinh tÕ & Qu¶n lý §Þa chÝnh 60 LuËn v¨n tèt nghiÖp Cao V¨n Khoa ---------------------------------------------------------------------------------------------------4. Tµi chÝnh. * Nguån tµi chÝnh ®Ó ph¸t triÓn nhµ: Thùc hiÖn chñ tr¬ng xo¸ bao cÊp vÒ nhµ ë, nguån vè ph¸t triÓn ®« thÞ chñ yÕu dùa vµo kh¶ n¨ng tµi chÝnh cña c¸c doanh nghiÖp vµ c¸c ®èi toùng cã nhu cÇu vÒ nhµ ë. Nhµ níc t¹o ®iÒu kiÖn hç trî vÒ tµi chÝnh th«ng qua c¸c c¬ chÕ chÝnh s¸ch huy ®éng vèn, miÔn gi¶m tiÒn sö dông ®Êt, ®Çu t h¹ tÇng kü thuËt. Nguån vèn ®Ó thùc hiÖn ch¬ng tr×nh ph¸t triÓn nhµ ®« thÞ gåm: - Vèn ®Çu t cña Nhµ níc. + §Çu t x©y dùng kÕt cÊu h¹ tÇng kü thuËt ®« thÞ ngoµi ph¹m vi dù ¸n, nhng cã liªn quan trùc tiÕp ®Õn kh¶ n¨ng vËn hµnh cña c¸c dù ¸nnhµ ë ( hÖ thèng cÊp tho¸t níc, hÖ thèng cÊp ®iÖn chiÕu s¸ng, th«ng tin liªn l¹c, ®êng giao th«ng ..) + Hç trî cho c¸c ®èi tîng ®îc hëng chÝnh s¸ch u ®·i c¶i thiÖn chç ë theo quy ®Þnh. + §Çu t, söa ch÷a, c¶i t¹o, n©ng cÊp quü nhµ ë thuéc së h÷u Nhµ níc ®ang bÞ h háng xuèng cÊp. + Cho c¸c chñ ®Çu t vay ®Ó ®Çu t x©y dùng dù ¸n nhµ ë ®¸p øng nhu cÇu nhµ ë cho c«ng nh©n viªn chøc, ngêi cã thu nhËp thÊp vµ x©y dùng quü nhµ ë phôc vô cho c«ng t¸c ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng. + Cho c¸c ®èi tîng gÆp khã kh¨n vÒ nhµ ë vay víi l·i suÊt u ®·i ®Ó c¶i thiÖn chç ë. - Vèn huy ®éng cña c¸c tæ chøc c¸ nh©n trong vµ ngoµi níc, c¸c nhµ ®Çu t thuéc mäi thµnh phÇn kinh tÕ tham gia ®Çu t x©y dùng vµ kinh doanh nhµ ë ®îc huy ®éng vèn cña c¸c tæ chøc c¸ nh©n trong vµ ngoµi níc díi c¸c h×nh thøc: +Ph¸t hµnh tr¸i phiÕu, tÝn phiÕu, liªn doanh, liªn kÕt, gãp vèn theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt. + Vèn øng tríc cña c¸c ®èi tîng cã nhu cÇu nhµ ë. + Vay vèn cña c¸c tæ chøc tÝn dông trong vµ ngoµi níc. * Thµnh lËp quü ph¸t triÓn nhµ ë. Trong giai ®o¹n 2001- 2005, c¸c c¬ quan chøc n¨ng cña c¸c tØnh thµnh phè cã tr¸ch nhiÖm nghiªn cøu ®Ò ¸n thµnh lËp quü ph¸t triÓn nhµ ë tr×nh UBND cÊp tØnh xem xÐt phª duyÖt, quyÕt ®Þnh. - Ng©n s¸ch Nhµ níc cÊp ®Ó h×nh thµnh vèn ®iÒu lÖ theo quy ®Þnh ®îc trÝch tõ kho¶n thu cña c¸c ®Þa ph¬ng gåm: tiÒn sö dông ®Êt, b¸n nhµ ë vµ thanh lý tµi s¶n, tiÒn cho thuª nhµ ë thuéc së h÷u Nhµ níc. Kinh tÕ & Qu¶n lý §Þa chÝnh 61 LuËn v¨n tèt nghiÖp Cao V¨n Khoa ---------------------------------------------------------------------------------------------------- C¸c kho¶n tiÒn ®ãng gãp cña c¸c tæ chøc, c¸ nh©n trong vµ ngoµi níc nÕu cã. - TiÒn huy ®éng tõ c¸c tæ chøc, c¸ nh©n trong vµ ngoµi níc theo quy dÞnh cña ph¸p luËt. Quü ph¸t triÓn nhµ ë ®îc sö dông vµo môc ®Ých sau: + Cho c¸c chñ ®Çu t dù ¸n ph¸t triÓn nhµ ë vay víi l·i suÊt thÊp ®Ó ®Çu t x©y dùng nhµ ë vµ c¸c c«ng tr×nh h¹ tÇng trong ph¹m vi dù ¸n theo néi dung vµ ph¬ng ¸n quy ho¹ch ®îc c¬ quan cã thÈm quyÒn phª duyÖt. + Cho c¸c ®èi tîng cã nhu cÇu, tríc hÕt u tiªn ®èi tîng c¸n bé c«ng nh©n viªn chøc, lùc lîng vò trang nh©n d©n ®Ó c¶i thiÖn nhµ ë. 5. VÒ khoa häc kü thuËt. - Ph¸t triÓn khoa häc c«ng nghÖ trong ®ã chó träng nghiªn cøu nh÷ng vÊn ®Ò thuéc khoa häc tù nhiªn vµ khoa häc x· héi phôc vô cho ph¸t triÓn nhµ. Nhµ níc cÇn cã chÝnh s¸ch khuyÕn khÝch viÖc nghiªn cøu øng dông chuyÓn giao c«ng nghÖ trong x©y dùng nhµ ë. ¦u tiªn sö dông c«ng nghÖ s¹ch trong lÜnh vùc nhµ ë. - X©y dùng vµ ban hµnh ®ång bé c¬ chÕ chÝnh s¸ch, tiªu chuÈn, quy ph¹m phôc vô yªu cÇu qu¶n lý vµ ph¸t triÓn nhµ ë. - Thùc hiÖn tèt c«ng t¸c c¶i c¸ch thñ tôc hµnh chÝnh trong qu¶n lý ®Çu t ph¸t triÓn nhµ. 6. KiÖn toµn tæ chøc vµ n©ng cao n¨ng lùc cho c¸c doanh nghiÖp ph¸t triÓn nhµ ë. * T¨ng cêng ho¹t ®éng cña ban chØ ®¹o nhµ ë vµ ®Êt ë nh»m chØ ®¹o x©y dùng chÝnh s¸ch, chÕ ®é trong lÜnh vùc ph¸t triÓn nhµ ë; tæng hîp t×nh h×nh thùc hiÖn ®Þnh híng ph¸t triÓn nhµ ë, c¸c ch¬ng tr×nh ph¸t triÓn nhµ ë ®Ò xuÊt c¸c c¬ chÕ chÝnh s¸ch lín tr×nh ChÝnh phñ ban hµnh nh»m huy ®éng c¸c nguån lùc ®Ó ®¹t ®îc môc tiªu c¶i thiÖn vµ n©ng cao ®iÒu kiÖn ë cña ngêi d©n. ChØ ®¹o c¸c ®Þa ph¬ng tæ chøc thùc hiÖn chÝnh s¸ch nhµ ë, tæng kÕt ®¸nh gi¸ kÕt qu¶, ®Ò nghÞ söa ®æi, bæ sung kÞp thêi c¸c chÝnh s¸ch trong lÜnhvùc nhµ ®Êt. T¨ng cêng hîp t¸c víi c¸c tæ chøc trong vµ ngoµi níc vÒ lÜnh vùc qu¶n lý vµ ph¸t triÓn nhµ ë. * HÖ thèng qu¶n lý vµ ph¸t triÓn nhµ ë. - §Ó thùc hiÖn tèt yªu cÇu qu¶n lý vµ ph¸t triÓn nhµ ë cÇn thiÕt ph¶i t¨ng cêng vai trß tr¸ch nhiÖm cña BXD vÒ qu¶n lý thèng nhÊt trong lÜnh vùc qu¶n lý vµ ph¸t triÓn nhµ ë trªn ph¹m vi c¶ níc. Kinh tÕ & Qu¶n lý §Þa chÝnh 62 LuËn v¨n tèt nghiÖp Cao V¨n Khoa ---------------------------------------------------------------------------------------------------- C¸c thµnh phè trùc thuéc Trung ¬ng vµ c¸c tØnh cã c¸c ®« thÞ lín lo¹i 2 cÇn cã tæ chøc ®ñ n¨ng lùc ®Ó gióp UBND thùc hiÖn nhiÖm vô qu¶n lý vµ ph¸t triÓn nhµ ë. - C¸c tØnh cßn l¹i ph¶i t¨ng cêng bé m¸y qu¶n lý vµ ph¸t triÓn nhµ ë ®Ó cã ®ñ n¨ng lùc thùc hiÖn tèt nhiÖm vô. - T¹i c¸c quËn huyÖn, thÞ x· thuéc tØnh, c¸c phêng thÞ trÊn ph¶i cã bé phËn qu¶n lý nhµ ë. * VÒ viÖc hÖ thèng c¸c doanh nghiÖp ph¸t triÓn nhµ ë. - Cñng cè vµ t¨ng cêng c¸c doanh nghiÖp ®Çu t ph¸t triÓn nhµ theo ngyªn t¾c huy ®éng nhiÒu lùc lîng cña nhiÒu thµnh phÇn kinh tÕ tham gia. T¹i c¸c thµnh phè träng ®iÓm nh thµnh phè Hµ Néi, TPHCM cÇn t¨ng cêng cñng cè ®Ó c¸c Tæng c«ng ty kinh doanh nhµ ë cã ®ñ søc m¹nh cã ®¶m nhiÖm x©y dùng khèi lîng lín vÒ nhµ ë. C¸c tØnh thµnh phè kh¸c còng cÇn kiÖn toµn c¸c c«ng ty ®Çu t kinh doanh nhµ, t¹o ®iÒu kiÖn thuËn lîi ®Ó huy ®éng nhiÒu nguån lùc, lùc lîng tham gia x©y dùng nhµ ë. - Tæ chøc tèt viÖc kÕt hîp gi÷a c¸c viÖn nghiªn cøu vµ c¸c trêng ®¹i häc vµ c¸c ®¬n vÞ t vÊn m¹nh ®Ó nghiªn cøu vÊn ®Ò quan träng vÒ kü thuËt, c«ng nghÖ còng nh c¸c m« h×nh ph¸t triÓn nhµ ë cã hiÖu qu¶ nh»m gãp phÇn thóc ®Èy nhanh sù nghiÖp ph¸t triÓn nhµ ë. ChÝnh phñ sÏ chØ ®¹o viÖc nghiªn cøu tr×nh quèc héi luËt ®Çu t kinh doanh bÊt ®éng s¶n trong giai ®o¹n 2001- 2005 ®Ó lµm c¬ së ph¸p lý cho thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ho¹t ®éng mang l¹i hiÖu qu¶ thiÕt thùc. Kinh tÕ & Qu¶n lý §Þa chÝnh 63 LuËn v¨n tèt nghiÖp Cao V¨n Khoa ---------------------------------------------------------------------------------------------------- KÕt luËn Tãm l¹i cïng víi sù ph¸t triÓn cña ®Êt níc th× vÊn ®Ò gi¶i quyÕt vÊn ®Ò nhµ ë cµng trë lªn bøc sóc vµ khã kh¨n h¬n. Trong ®iÒu kiÖn ®Êt níc hiÖn nay §¶ng vµ Nhµ níc ®· ®a ra mét sè chÝnh s¸ch vÒ ph¸t triÓn nhµ ë nh»m khuyÕn khÝch ph¸t triÓn nhµ ë theo ®óng quy ho¹ch, quy ®Þnh vÒ kiÕn tróc cña Nhµ níc ®Ó ®¸p øng nhu cÇu hiÖn nay vµ trong t¬ng lai. §Ó gãp phÇn vµo thùc hiÖn chÝnh s¸ch Nhµ níc C«ng ty §Çu t ph¸t triÓn nhµ sè 2 thuéc Tæng C«ng ty §Çu t ph¸t triÓn nhµ vµ ®« thÞ - BXD §· tham gia gãp phÇn vµo qu¸ tr×nh gi¶i quyÕt vÊn ®Ò nhµ ë vµ c¬ së h¹ tÇng cho ng êi d©n ®« thÞ ®Ó gãp phÇn n©ng cao ®iÒu kiÖn vËt chÊt sinh ho¹t vµ n©ng cao bé mÆt ®« thÞ. Cïng víi thùc tr¹ng ®ã nªn trong qu¸ tr×nh thùc tËp t¹i C«ng ty §Çu t ph¸t triÓn nhµ sè 2 em ®· lùa chän vµ ®i vµo nghiªn cøu nµy nh»m t×m hiÓu thùc tr¹ng, c¸ch x¸c ®Þnh gi¸ nhµ ë ®Ó b¸n vµ cho thuª, tõ ®ã em ®ua ra mét sè kiÕn nghÞ vµ gi¶i ph¸p cña C«ng ty nh»m n©ng cao hiÖu qu¶ ®Çu t ph¸t triÓn nhµ hiÖn nay. Trong qu¸ tr×nh nghiªn cøu do ®iÒu kiÖn thêi gian vµ hiÓu biÕt cã h¹n nªn néi dung cha ®îc ®Çy ®ñ, em mong cã sù ®ãng gãp ý kiÕn cña c¸c thÇy c« gi¸o, c¸c b¸c c¸c anh c¸c chÞ trong C«ng ty ®Ó em ®îc hiÓu h¬n vµ hoµn thiÖn h¬n. Em xin ch©n thµnh c¶m ¬n sù gióp ®â cña c¸c thÇy c« gi¸o, ®Æc biÖt thÇy gi¸o PGS-TS Ng« §øc C¸t vµ cïng c¸c b¸c c¸c anh c¸c chÞ trong C«ng ty ®· hÕt søc nhiÖt t×nh t¹o ®iÒu kiÖn cho em ®Ó em hoµn thµnh luËn v¨n nµy. Tµi liÖu tham kh¶o S¸ch: - Va 943 - 947/92 QH c¸c ®« thÞ ViÖt Nam vµ nh÷ng dù ¸n ph¸t triÓn ®Õn sau n¨m2000. Kinh tÕ & Qu¶n lý §Þa chÝnh 64 LuËn v¨n tèt nghiÖp Cao V¨n Khoa ---------------------------------------------------------------------------------------------------- Vc 4515 - 4518/92 HÖ thèng ho¸ c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt vÒ nhµ ë ®Êt ®ai vµ thuÕ nhµ ®Êt. - Vc14171 - 14180/92 §Êt ®ai vµ nhµ ë nh÷ng quy ®Þnh míi nhÊt. - Gi¸o tr×nh Nguyªn lý thÞ trêng nhµ ®Êt ( chñ biªn: GS - TSKH Lª §×nh Th¾ng). - Gi¸o tr×nh Qu¶n lý ®Êt ®ai vµ nhµ ë (chñ biªn: GS - TSKH Lª §×nh Th¾ng). - Héi nghÞ vÒ nhµ ë BXD n¨m 2001. - Quy ho¹ch c¸c ®« thÞ ViÖt Nam NXB X©y dùng. B¸o vµ t¹p chÝ: - T/C §Þa chÝnh sè 1 (1/2000) T¨ng cêng qu¶n lý Nhµ níc vÒ thÞ trêng B§S. - T/C §Þa chÝnh sè 3 ( 3/2000) t×m hiÓu mét sè quy ®Þnh vÒ gi¸ ®Êt vµ thùc tiÔn ¸p dông ®Þnh gi¸ ®Êt. - T/C §Þa chÝnh sè 5 ( 5/2000) ChÝnh s¸ch ph¸p luËt kho¶n thu tõ ®Êt. - T/C §Þa chÝnh sè 6 ( 6/2000) Ph©n tÝch tæng cung B§S trªn thÞ trêng cã liªn hÖ ViÖt Nam. - T/C §Þa chÝnh sè 10 (10/2000) Nh÷ng ph¬ng ph¸p truyÒn thèng sö dông trong ®Þnh gi¸ ®Êt. - T¹p chÝ x©y dùng sè 4/97 Kinhn doanh ph¸t triÓn nhµ ë sù nghiÖp to lín nhng cßn nhiÒu khã kh¨n. - T¹p chÝ x©y dùng sè 9/2000 Nhµ ë cho ngêi cã thu nhËp thÊp mét nhu cÇu bøc xóc ë Hµ Néi. - T¹p chÝ x©y dùng sè 10/2000 C«ng t¸c thÞ trêng ë mét sè c«ng ty x©y dùng. - T¹p chÝ x©y dùng sè 10/2000 HiÖn tr¹ng chÝnh s¸ch ph¸t triÓn nhµ ë Trung quèc. - T¹p chÝ tµi chÝnh sè 10(432)/ 2000 Mét sè vÊn ®Ò c¬ b¶n vÒ gi¸ ®Êt. - T¹p chÝ tµi chÝnh sè 5 (439) 2001 ThÞ trêng B§S, mét sè gi¶i ph¸p tµi chÝnh nh»m ph¸t triÓn thÞ trêng B§S ë níc ta. Kinh tÕ & Qu¶n lý §Þa chÝnh 65 LuËn v¨n tèt nghiÖp Cao V¨n Khoa ---------------------------------------------------------------------------------------------------- T¹p chÝ thÞ trêng gi¸ c¶ sè 1/1999 ThÈm ®Þnh gÝ B§S ë Th¸i lan. - T¹p chÝ thÞ trêng gi¸ c¶ sè 6/2001 Ph¸t triÓn m¹nh nhµ ë híng kÝch cÇu hiÖu qu¶ æn ®Þnh ph¸t triÓn m¹nh kinh tÕ x· héi thñ ®«. - T¹p chÝ thÞ trêng gi¸ c¶ sè 7/2001 ThÈm ®Þnh B§S theo ph¬ng ph¸p hiÖn ®¹i. - B¸o B¸o ®Çu t sè ®Çu t sè 104 (30/8/2001) ¸ch t¾c di d©n lµm chËm GPMB. - B¸o ®Çu t sè 87 (727) 21/7/2001 VÉn khã GPMB. - B¸o ®Çu t sè 91 (31/7/2001) C¸ch x¸c ®Þnh møc ®Òn bï, khung gi¸ ®Êt sÏ mÒm rÎo h¬n, Hµ Néi cã quy chÕ GPMB. - Tµi liÖu cña C«ng ty. Kinh tÕ & Qu¶n lý §Þa chÝnh 66 [...]... định giá bán nhà ở ( thuộc sở hữu Nhà nớc) Giá bán nhà ở bao gồm 2 phần: Giá bán nhà = Giá nhà + giá đất khi chuyển quyền sử dụng Kinh tế & Quản lý Địa chính 27 Luận văn tốt nghiệp Cao Văn Khoa -Vì Công ty là đơn vị đầu t kinh doanh thuộc sở hữu Nhà nớc nên giá nhà, giá mỗi căn hộ đợc tính theo các công thức sau: * Đối với nhà ở kiểu chia lô, biệt thự: Giá. .. 56319721,4 Giá trị DXL sau thuế 1080314656 IIII.ThuếVAT Giá trị DTXLsau thuế cha tính cọc 1134330735 Giá trị DT phần cọc 170*1637163 278317710 Giá trị DT tổng cộng 1412648445 Làm tròn 1418024000 Chi phí hỗ trợ đền bù 1235840000 Chi phí tiền sử dụng đất 303978020 Tổng doanh thu phải thu 2957842020 Giá 1m2 sàn của dãy 2957842020 1172,2 2523325,39(đ) Giá 1 căn hộ = Giá 1m2 sàn * Tổng diện tích sàn căn hộ 8: Giá. .. công ty xây dựng thuộc sở hữu nhà nớc xây dựng Giá nhà ở thuộc sở hữu Nhà nớc thờng thấp hơn so với giá nhà ở thuộc hình thức sở hữu khác * Nhà ở thuộc sở hữu t nhân: Là nhà ở do t nhân tự xây dựng trên mảnh đất của họ, loại nhà ở thờng là biệt thự, nhà phân lô, vì vậy kiểu dáng và giá cả rất đa dạng, giá thờng theo giá cả thị trờng, giá cao hơn sơ với giá nhà thuộc sở hữu Nhà nớc Khối lợng nhà thuộc... 3450992,328 3286659,362 3286659,362 3122326,396 2957993,389 2793660,423 26293274,82 Giá 1m2 sàn còn * Diện tích căn hộ lại của tầng Bảng 17: Bảng tính giá mỗi căn hộ còn lại của các tầng Tầng2: DThộ Giá 1m2 sàn Giá căn hộ (m2) còn lại tầng Kinh tế & Quản lý Địa chính Tầng3: DT hộ (m2) 35 Đơn vị: đồng Giá 1m2 sàn còn lại tầng Giá căn hộ Luận văn tốt nghiệp Cao Văn Khoa ... dựng nhà ở bằng phơng pháp công nghiệp với trình độ công nghệ và chất lợng cao - Phát triển mạnh nhà ở là hớng kích cầu hiệu quả để ổn định và phát triển kinh tế xã hội thủ đô Với thực trạng và nhu cầu nhà ở hiện nay cung về nhà ở rất hạn chế, cầu nhà ở rất lớn đây là một vấn đề nóng bỏng mà Nhà nớc ta phải cần thiết quan tâm giải quyết vấn đề này, kết quả của nó đem lại hiệu quả vô cùng lớn đến sự... Chi phí tiền sử dụng đất Tổng doanh thu phải thu Giá 1m2 sàn Tổng chi phí cho cả dãy + 5,5%lợi nhuận = Tổng diện tích sàn dãy Giá 1m2 sàn của dãy Giá 1 căn hộ 2283486000 4919398400 1210018275 8412902675 8412902675 = 4103,352 2050251,28(đ) Giá 1m2 sàn * Tổng diện tích sàn căn hộ Bảng 11: Bảng giá từng căn hộ Căn hộ 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 Đơn giá m2 sàn (đồng) 2052552,3 2052552,3 2052552,3 2052552,3... tích Giá 1m2 sàn (m2) 730 730 730 730 730 730 730 730 5840 (đồng) 3927880,14 3757102,74 3586325,34 3415547,95 3415547,95 3244770,55 3073993,15 2903215,75 Giá mỗi căn = Giá 1m2 sàn * Diện tích sàn + Giá 1m2 sàn * Diện tích sàn * H/S hộ đầu hồi của tầng căn hộ của tầng căn hộ Đ/h Hệ số đầu hồi có thể dịch chuyển trong khoảng từ ( 0,1 - 0,2) Bảng 15 : Bảng giá tính mỗi căn hộ mỗi tầng Tầng Diện tích Giá. .. tích sàn dãy Giá 1 căn hộ = Giá 1m2 sàn * Tổng diện tích sàn căn hộ * Đối với nhà ở chung c: Tổng các chi phí + 5,5% lợi nhuận Doanh thu bình quân mỗi tầng = cha có hệ số Số tầng cần tính giá Doanh thu mỗi tầng có hệ số = Doanh thu bình quân * Hệ số tầng mỗi tầng cha có hệ số Giá 1m2 sàn của tầng = + Đối với các căn hộ đầu hồi: Doanh thu mỗi tầng có hệ số Tổng m2 sàn của tầng Giá mỗi căn = Giá 1m2 sàn... 6: DT hộ Giá 1m2 sàn (m2) còn lại tầng 96 3286659,4 90 3286659,4 82 3286659,4 76 3286659,4 Tầng 8: DT hộ Giá 1m2 sàn (m2) còn lại tầng 96 2957993,4 90 2957993,4 82 2957993,4 76 2957993,4 347071228 325379276 296456674 274764722 Giá căn hộ 315519299 295799343 269506068 249786112 Giá căn hộ 283967365 266219405 242555458 224807498 Giá căn hộ 268191401 251429438 229080155 212318192 * Xác định giá nhà ở... 9775131,6 Cộng trực tiếp D 395315577 II.Chi phí chung Kinh tế & Quản lý Địa chính B*58% 29 21714862,2 Luận văn tốt nghiệp Cao Văn Khoa -E III.Thu nhập chịu thuế tính trớc Thu nhập chịu thuế tính trớc Giá trị DXL sau thuế IIII.ThuếVAT Giá trị DTXLsau thuế cha tính cọc Giá trị DT phần cọc Giá trị DT tổng cộng E*5,50% 22936674,2 439967113 5% 21998355,7