Các yếu tố ảnh hưởng tới nhu cầu nhà ở của các cặp vợ chồng từ 25 34 tuổi có thu nhập ổn định ở khu vực thành phố hồ chí minh

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINHKHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN BỘ MÔN PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU KINH TẾ ĐỀ TÀICác yếu tố ảnh hưởng tới nhu cầu nhà ở của các cặp vợ chồng từ 25- 34 tuổi

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN

BỘ MÔN PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU KINH TẾ

ĐỀ TÀICác yếu tố ảnh hưởng tới nhu cầu nhà ở của các cặp vợ chồng từ 25- 34 tuổi có thu nhập ổn định

ở khu vực Thành phố Hồ Chí Minh

Giáo viên hướng dẫn: TS Trần Tiến Khai & Th.S Nguyễn Ngọc Danh

Sinh viên thực hiện

1 Nguyễn Thị Hiền

2 Hồ Quang Nhật

3 Vũ Thị Bảo Nhung

4 Nguyễn Lan Quỳnh

Tp.Hồ Chí Minh, ngày 23 tháng 09 năm 2012

TÓM TẮT ĐỀ TÀI

Đề tài của nhóm là đề cương chi tiết nghiên cứu “Các yếu tố ảnh hưởng tới nhu cầu nhà ởcủa các cặp vợ chồng từ 25- 34 tuổi có thu nhập ổn định ở khu vực Thành phố Hồ Chí Minh.”nhằm phục vụ trực tiếp cho môn phương pháp nghiên cứu kinh tế, và môn dự báo và phân tích

dữ liệu sau này

1 Lý do chọn đề tài

Theo bậc thang như cầu của Maslow thì nhu cầu nhà ở chính là một trong những nhu cầu

cơ bản nhất của con người, do đó nghiên cứu về vấn đề nhu cầu nhà ở là một nghiên cứu mangtính thực tiễn cao Hơn nữa mục tiêu mà đề tài hướng đến là giải quyết nhu cầu nhà ở cho cáccặp vợ chồng từ 25-34 tuổi, có thu nhập ổn định tại khu vực Thành phố Hồ Chí Minh Tuy nhiêntại sao đa số các cặp vợ chồng này lại chưa có nhà để ở? Xuất phát từ mối quan tâm này, nhómtiến hành nghiên cứu đề tài trên Đồng thời đề tài này liên quan trực tiếp đối với chuyên ngànhcủa Nhóm, do đó nghiên cứu đề tài sẽ là cơ hội cho từng thành viên trong nhóm bổ sung và pháttriển kiến thức chuyên ngành

2 Mục tiêu nghiên cứu

Mục tiêu nghiên cứu chung mà cả nhóm hướng đến khi tiến hành nghiên cứu đề tài đó làthông qua quá trình nghiên cứu sẽ hiểu và nắm bắt được những vấn đề cơ bản trong thị trườngbất động sản, xác định được các yếu tố cơ bản ảnh hưởng tới nhu cầu nhà ở của người tiêu dùng

3 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp nghiên cứu của đề tài là sử dụng phương pháp nghiên cứu định lượng nhằmxác định mối quan hệ của các biến liên quan tới nhu cầu nhà ở của các cặp vợ chồng từ 25-34tuổi có thu nhập ổn định tại khu vực Thành phố Hồ Chí Minh

4 Nội dung nghiên cứu

Đề tài được xây dựng dựa trên ý tưởng tại sao các cặp vợ chồng có thu nhập ổn định, cókhả năng chi trả cho một căn hộ trong hiện tại hoặc tương lai nhưng chưa có nhà để ở Kế thừa ýtưởng và mô hình của các nghiên cứu đi trước, sau đó áp dụng sao cho phù hợp với bài nghiêncứu về nhu cầu nhà ở của các cặp vợ chồng có độ tuổi từ 25-34 có thu nhập ổn định tại khu vựcThành phố Hồ Chí Minh Cùng với đó, nhóm đi sâu nghiên cứu và phát triển thêm một số yếu tốtác động đến nhu cầu tiêu dùng của các đối tượng trên Nhằm xây dựng một mô hình phù hợp

với đề tài của Nhóm Đề cương nghiên cứu của nhóm đã xác định được rõ các các biến có ảnhhưởng như thế nào đến nhu cầu chi trả cho một căn hộ gia đình

5 Đóng góp của đề tài

Đề tài nghiên cứu có ý nghĩa thực tế cao Xác định rõ các hành vi, yếu tố ảnh hưởng đếnnhu cầu tiêu dùng nhà ở của các cặp vợ chồng trẻ hiện nay Nhằm giúp cho các doanh nghiệphiểu được tâm lý khách hàng, phân khúc được thị trường, tung ra các sản phẩm phù hợp hơn vớinhu cầu thị yếu của đa bộ phận người tiêu dùng hiện tại Giúp cho các nhà hoạch định chính sáchđưa ra những chính sách phù hợp đối với thị trường bất động sản hiện tại

Nhóm hy vọng với nghiên cứu này đề tài sẽ trở thành một tài liệu tham khảo có ích chonhững bài nghiên cứu sau này

6 Hướng phát triển của đề tài

Nhằm phù hợp với mục tiêu của một đề tài nghiên cứu, bài nghiên cứu của nhóm đã xâydựng được một mô hình cơ bản phù hợp với đề tài đưa ra Hướng phát triển của đề tài trongtương lai đó là mở rộng ra ngoài khu vực Thành phố Hồ Chí Minh là các tỉnh thành lân cậnkhác, nhằm xác định được một mô hình tổng quát về nhu cầu nhà ở trong thị trường Bất độngsản ở Việt Nam Để có thể áp dụng vào thực tiễn trong thời gian sớm nhất

1 Đặt vấn đề

1.1 Tầm quan trọng của vấn đề nghiên cứu

Như chúng ta đã biết Bất động sản là nền tảng của nền kinh tế, nó ảnh hưởng tới hầu hếtcác hoạt động của nền kinh tế Do đó ổn định và phát triển thị trường bất động sản có vai tròquyết định đối với sự phát triển của nền kinh tế Tuy nhiên với sự khủng hoảng chung của nềnkinh tế, thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay cũng rơi vào khủng hoảng trầm trọng Do đó,

về phía các doanh nghiệp bất động sản, vấn đề bây giờ không còn là tìm ra và phân khúc nhómkhách hàng có nhu cầu thực sự mà hơn thế nữa nhóm khách hàng này phải có khả năng chi trả

Và với phân khúc nhóm khách hàng là các cặp vợ chồng từ 25-34 tuổi có thu nhập ổn định, thìđây là một phân khúc thị trường tiềm năng đối với các doanh nghiệp bất động sản, giúp cácdoanh nghiệp này tìm ra hướng tăng trưởng mới Từ đó tạo động lực cho các ngành kinh tế liênquan tăng trưởng

1.2 Chủ đề cụ thể

Theo khảo sát của The Economist’s Pocket World in Figures 2010, vào năm 2010 ViệtNam là nước có tỷ lệ kết hôn đứng thứ tư, trong số 10 quốc gia có tỷ lệ người đã kết hôn caonhất trên thế giới Mặt khác theo thống kê của cục thống kê Thành phố Hồ Chí Minh vào năm

2008 số người kết hôn trong độ tuổi từ 25-34 là 46.344 người (trong đó số người trong độ tuổi từ25-29 tuổi là 30.678 người và trong độ tuổi từ 30-34 tuổi là 15.666 người.)

Những con số trên cho thấy nếu các cặp vợ chồng này có nhu cầu về nhà ở sau khi kếthôn thì nhu cầu này là rất lớn Cộng thêm khả năng chi trả trong tương lai tương đối tốt, vìnhững người này có thu nhập tương đối ổn định Tuy nhiên cung về bất động sản cho phân khúcthị trường này ở thành phố ở thành phố Hồ Chí Minh hiện nay rất hạn chế, do đó không đáp ứngđược nhu cầu nhà ở cho nhóm khách hàng tiềm năng này Trên quan điểm đó nhóm tiến hànhnghiên cứu:

“Những yếu tố ảnh hưởng tới nhu cầu nhà ở của các cặp vợ chồng từ 25-34 tuổi có thunhập ổn định ở khu vực Thành phố Hồ Chí Minh”

1.3 Đối tượng và khu vực nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài: Nhu cầu nhà ở của các cặp vợ chồng từ 25-34 tuổi cóthu nhập ổn định

Khu vực nghiên cứu: Nhóm lựa chọn khu vực nghiên cứu là Thành phố Hồ Chí Minh, làtrung tâm kinh tế của cả nước, đồng thời đây là nơi thị trường bất động sản sôi động và nhạybén nhất cả nước Hơn nữa, đây là khu vực sẽ giúp nhóm tiếp cận và thu thập dữ liệu sơ cấp mộtcách thuận tiện

1.4 Lợi ích mang lại từ đề tài

Đối với doanh nghiệp: Tìm ra và phân khúc được nhóm khách hàng tiềm năng, từ đódoanh nghiệp có thể đáp ứng được nhu cầu của nhóm khách hàng tiềm năng này Nhằm tìm tađược hướng tăng trưởng trong tình hình kinh tế khó khăn hiện nay

Đối với người tiêu dùng: Phần nào đáp ứng được nhu cầu nhà ở cho các cặp vợ chồng từ25-34 tuổi có thu nhập ổn định

Đối với toàn xã hội: sử dụng nguồn lực hiệu quả hơn

1.5 Cấu trúc của báo cáo

1 Đặt vấn đề

2 Những khái niệm liên quan và tổng quan tài liệu

3 Phương pháp nghiên cứu

4 Kết quả thu được và phân tích kết quả

5 Kết luận và đề xuất giải pháp

6 Tài liệu tham khảo

7 Phụ lục

2 Mục tiêu nghiên cứu

Mục tiêu tổng quát: Hiểu và nắm bắt được những vấn đề cơ bản của thị trường Bất độngsản

3 Câu hỏi nghiên cứu

 Vì sao các cặp vợ chồng từ 25-34 tuổi có thu nhập ổn định ở khu vực Thành phố HồChí Minh hầu hết không có nhà riêng để ở?

 Nhu cầu về nhà ở của họ như thế nào?

 Cần giải quyết nhu cầu về nhà ở của đối tượng này ra sao?

4 Tổng quan tài liệu và cơ sở lý thuyết

4.1 Các khái niệm liên quan

4.1.1 Giá sẵn lòng trảDưới cách nhìn của các nhà phân tích lợi ích chi phí thì giá sẵn lòng trả là một khoảntiền mà một người sãn sàng chi trả hoặc nhận để có thể bàng quan giữa tình trạng hiện tại vàtình trạng nếu có dự án với khoản tiền chi trả hoặc nhận đó

Theo Barry Field & Nancy Olewiler, Kinh tế môi trường (2005) thì giá trị của một mónhàng đối với một người nào đó chính là giá họ sẵn sàng trả cho món hàng ấy Giá sẵn lòng trảnói cách khác cũng chính là khả năng chi trả

Với đề tài nghiên cứu này, Nhóm lựa chọn tiếp cận giá sẵn lòng trả theo cách thứ hai Vì

nó phản ánh được khả năng chi trả của các cặp vợ chồng từ 25-34 tuổi có thu nhập ổn định đồngthời có nhu cầu về nhà ở

4.1.2 Nhu cầuTheo Wiener N A Machine, John Wiley & Sons thì trong phạm vi nhận thức hiện tại cóthể định nghĩa nhu cầu là tính chất của cơ thể sống, biểu hiện trạng thái thiếu hụt của chính cáthể đó và do đó phân biệt nó với môi trường sống Nhu cầu tối thiểu nhất, hay còn gọi là nhu yếutuyệt đối, đã được lập trình qua quá trình rất lâu dài tồn tại, phát triển và tiến hóa 1

Theo tổng hợp từ nguồn wikipedia thì nhu cầu có nhiều định nghĩa như sau:

Nhu cầu là một hiện tượng tâm lý của con người; là đòi hỏi, mong muốn, nguyện vọngcủa con người về vật chất và tinh thần để tồn tại và phát triển Tùy theo trình độ nhận thức, môitrường sống, những đặc điểm tâm sinh lý, mỗi người có những nhu cầu khác nhau

Nhu cầu là cảm giác thiếu hụt một cái gì đó mà con người cảm nhận được

Nhu cầu là yếu tố thúc đẩy con người hoạt động Nhu cầu càng cấp bách thì khả năng chiphối con người càng cao Về mặt quản lý, kiểm soát được nhu cầu đồng nghĩa với việc có thểkiểm soát được cá nhân (trong trường hợp này, nhận thức có sự chi phối nhất định: nhận thứccao sẽ có khả năng kiềm chế sự thoả mãn nhu cầu)

Vậy nhìn chung các định nghĩa đều thống nhất rằng: nhu cầu của con người là một trạngthái cảm giác thiếu hụt một sự thỏa mãn nhu cầu nào đó Người ta cần thức ăn, quần áo, nơi ở,

sự an toàn, của cải, sự quy trọng và một vài thứ khác để tồn tại Chúng tồn tại như một bộ phậncấu thành cơ thể con người và thân nhân con người

4.1.3 Lãi suấtJohn Maynard Keynes lập luận rằng lãi suất là một hiện tượng tiền tệ phản ánh mối quan

hệ giữa cung và cầu về tiền Cung tiền được xác định một cách ngoại sinh, cầu tiền phản ánh cácnhu cầu đầu cơ, phòng ngừa và giao dịch về tiền

Trái với Keynes, các nhà kinh tế học cổ điển trước đó đã coi lãi suất là một hiện tượngthực tế, được xác định bởi áp lực của năng suất – cầu về vốn cho mục đích đầu tư và tiết kiệm

Trong phạm vi của bài nghiên cứu, lãi suất được tiếp cận theo hướng lãi suất là tỷ lệ củatổng số tiền phải trả so với tổng số tiền vay trong một khoảng thời gian nhất định Lãi suất là giá

mà người vay phải trả để có được sử dụng tiền không thuộc sở hữu của họ và là lợi tức người chovay có được đối với việc trì hoãn chi tiêu

4.1.4 Tâm lýTâm lý là những hiện tượng tinh thần nảy sinh do sự tác động của thế giới khách quanvào não, được não phản ánh, nó gắn liền, điều hành, điều chỉnh mọi hành vi hoạt động của conngười Do đó tâm lý được đo lường qua giá sẵn lòng trả của khách hàng.

4.2 Các lý thuyết liên quan

4.2.1 Lý thuyết hành vi người muaTheo Philip Kotler quá trình ra quyết định và quyết định mua hàng chịu ảnh hưởng bởi 4đặc điểm của người mua:

Việc đáp ứng nhu cầu nhà ở cho nhóm khách hàng trong độ tuổi từ 25-34 tuổi có thunhập ổn định là hoàn toàn hợp lý, vì nhóm khách hàng này trong giai đoạn mới kết hôn là rấtcao, và đa số các cặp vợ chồng đều có tâm lý thích riêng tư, cộng thêm người Việt Nam lại cóquan niệm “an cư lạc nghiệp”, đồng thời với độ tuổi và thu nhập ổn định họ hoàn toàn có mộtnhu cầu đủ mạnh để đi đến quyết định mua nhà, tất nhiên quyết định này bởi hỗ trợ bởi khả năngchi trả của họ

Yếu tố tiếp theo mà Nhóm quan tâm đó là đặc điểm xã hội mà cụ thể là yếu tố nhómtham khảo.Khi quyết định lựa chọn mua một sản phẩm ngoài những đặc điểm xuất từ người mua,thì ngoài ra người ta cũng có thể tham khảo ý kiến của những nhóm tham khảo khác Và trongnhững sản phẩm dịch vụ đắt tiền vợ chồng bàn bạc để thông qua quyết định chung, cụ thể trongquyết định lựa chọn mua nhà thì vợ- chồng có vai trò ngang nhau

4.2.1 Mô hình 5 giai đoạn của quá trình mua sắm

Nguồn:Marketing căn bản, Philip Kotler, 2007 Đây là mô hình 5 giai đoạn của quá trình mua sắm và 5 giai đoạn này càng rõ ràng hơnvới hàng hóa là nhà ở

Giai đoạn ý thức nhu cầu: Đây là giai đoạn đâu tiên trong quá trình mua sắm của ngườimua Vì muốn mua một sản phẩm đầu tiên người mua phải xác định được mình cần và mongmuốn điều gì từ sản phẩm

Giai đoạn tiếp theo là tìm kiếm thông tin: người tiêu dùng bắt đầu tìm kiếm thông tin vềnhững sản phẩm phù hợp với nhu cầu của mình Các nhóm nguồn thông tin được chia thành 4nhóm như sau:

 Nguồn thông tin cá nhân: Gia đình, bạn bè, hàng xóm, người quen

 Nguồn thông tin thương mại: Quảng cáo, nhân viên bán hàng, đại lý, bao bì, triểnlãm

 Nguồn thông tin công cộng: các phương tiện thông tin đại chúng, các tổ chứcnghiên cứu người tiêu dùng

 Nguồn thông tin thực nghiệm: sờ mó, nghiên cứu và sử dụng sản phẩm

Giai đoạn đánh giá các phương án: dựa trên những thông tin thu thập được người tiêudùng sẽ cố gắng thỏa mãn cao nhất nhu cầu của mình với giới hạn về ngân sách, và tất nhiênnhững đánh giá này sẽ khác nhau tương đối, với những nhóm người khác nhau

Quyết định mua hàng: Với những đánh giá ở trên người tiêu dùng sẽ đưa ra cho mìnhđược quyết định lựa chọn sản phẩm có tính logic Tuy nhiên quyết định mua hàng còn phụ thuộcvào 2 yếu tố rủi ro khác:

 Thái độ của những người khác (yếu tố tham khảo): Ví dụ gia đình anh A thíchmột ngôi nhà ở nội thành, nhưng bố mẹ anh ta (ở ngoại thành) lại muốn sống gần con cháu Vàcuối cùng anh A quyết định mua một căn nhà ngoại thành

ý thức nhu cầu tìm kiếm thông tin đánh giá các

phương pháp quyết định mua hành vi hậu mãi

 Yếu tố bất ngờ: người tiêu dùng mua hàng dựa trên cơ sở những yếu tố trước đónhư thu nhập dự kiến của gia đình, chi phí sử dụng dịch vụ tiện ích đi kèm, giá và lợi ích dự kiếncủa sản phẩm… Giả sử anh B đang dự định mua một ngôi nhà với số tiền 1 tỷ, nhưng anh tabỗng nhiên nhận được số tiền thừa kế 5 tỷ, và anh ta quyết định sẽ mua một ngôi nhà khác

Hành vi hậu mãi: Sau khi mua sản phẩm/dịch vụ, người tiêu dùng sẽ cảm thấy hài lònghoặc không hài lòng ở một mức độ nhất định nào đó Và kèm theo hai thái độ này sẽ là nhữnghành động trái ngược nhau Cụ thể, một sản phẩm và những dịch vụ đi kèm làm hài lòng kháchhàng sẽ giúp khách giới thiệu sản phẩm của công ty ra bên ngoài, hoặc ngược lại là không giớithiệu hoặc thậm trí còn nói không tốt về sản phẩm/dịch vụ của công ty tới những người tiêu dùngkhác Do đó nghiên cứu sự hài lòng của khách hàng cũng là một trong những bược rất quan trọng

để giúp công ty phát triển

4.3 Các mô hình tham khảo4.3.1 Các yếu tố quyết định đến giá nhà ở Trung và Đông ÂuĐược nghiên cứu bởi Balázs Égert &Dubravko Mihaljek năm 2007 Bài nghiên cứu đưacác các câu hỏi để đi nghiên cứu những yếu tố quyết định đến giá nhà ở khu vực Trung và Đông

Âu ví dụ như: các yếu tố thu nhập bình quân đầu người, lãi suất thực, tăng trưởng tín dụng, yếu

tố nhân khẩu học và các chỉ số phát triển thể chế của thị trường nhà ở và thị trường tài chính nhà

ở là các yếu tố quyết định quan trọng của giá nhà tại Trung và Đông Âu Bài nghiên cứu nàycũng chỉ rõ các nhân tố ảnh hưởng như thế nào đến giá nhà ở khu vực Trung và Đông Âu.Nghiên cứu đã đưa ra các kết luận về các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà, so sách các yếu tổ ảnhhưởng trong 2 khu vực CEE cà OECD như sau:

 GDP có tác động mạnh mẽ tới sự thay đổi của giá nhà Có tác động thuận với giánhà trên cả hai khu vực

 Lãi suất thực có ý nghĩa thống kê trong nghiên cứu Trường hợp hạ lãi suất làmtăng giá nhà thật sự Nói cách khác, sự sụt giảm lãi suất thực làm tăng giá nhà ở các nước Trung

và Đông Âu đến 2,5 lần so với các nước OECD

 Tín dụng có một mối quan hệ mạnh mẽ, tích cực đến giá nhà giống như yếu tốnhân khẩu học

 Đối với yếu tố về thị trường tài chính thì giá nhà ở các nước OECD có tỷ lệnghịch với thị trường cổ phiếu, cho thấy sự phổ biến của ảnh hưởng thay thế Tuy nhiên trong

CEE giá cổ phiếu lại có tác động tích cực đến giá nhà, tức là khi giá cổ phiếu tăng thì giá nhà ởkhu vực CEE cũng tăng theo Lương có tác động tỷ lệ thuật đến với giá nhà trong khu vực CEE

Phương pháp nghiên cứu của Balázs Égert &Dubravko Mihaljek sử dụng đó là: sử dụngphương pháp phân tích hồi quy OLS (phương pháp bình phương nhỏ nhất)

Mô hình nghiên cứu:

PH = f( Y r WE D e X C (PL W M))

Trong đó:

giá nhà

 Y: thu nhập của hộ gia đình

 r: lãi suất thực cho vay nhà ở

 WE: khả năng tài chính

 D: nhân khẩu học và yếu tố thị trường lao động

 e: tỷ lệ hồi vốn mong muốn trong nhà đất

 X: nhu cầu khác

 C: chi phí xây dựng

 PL : giá đất

 W: tiền công của công nhân xây dựng

 M: chi phí nguyên vậy liệu

Nhận xét

Bài viết nghiên cứu đến các yếu tố quyết định đến giá nhà trên thị trường CEE và cácnước OECD Bài viết đã phân tích được các yếu tố cơ bản ảnh hưởng đến giá nhà giữa các nhómnến kinh tế chuyển đổi và các nước trong khu vực OECD Đặc biệt đó là các mối quan hệ giữathu nhập bình quân đầu người và giá nhà, lãi suất thực và giá nhà, tín dụng và giá nhà Bài viếtnếu rất rõ các mối quan hệ đó Các nhân tố chính ảnh hưởng tới giá nhà ở khu vực CEE và cácnước OECD Tuy nhiên bài nghiên cứu vẫn thiếu những dữ liệu tin cậy về giá nhà ở các nướctrong khu vực OECD, tác giả đi nghiên cứu không ở trong cùng một vị trí để đánh giá, so sánhgiá nhà của 2 khu vực này

4.3.2 Lãi suất thấp và bong bong Bất động sản

Được nghiên cứu bởi Kenneth N Kuttner năm 2012 Bài nghiên cứu đưa ra 2 mặt đối lậptrong quá trình nghiên cứu Ảnh hưởng của lãi suất lên giá nhà ở là khá nhỏ Sự thay đổi trong lãisuất quá nhỏ để giải thích sự bùng nổ to lớn của thập kỷ trước bất động sản ở Mỹ và các nơikhác Nhưng một khi đã có một mối quan hệ tương quan giữa lãi suất và giá nhà được tồn tại, thìchỉ cần lãi suất thay đổi một ít cũng có thể gây ra bong bóng Bất động sản Mặc dù việc bùng nổgiá nhà ở thập kỷ trước có tỷ lệ tương ứng với sự sụt giảm lãi suất, tuy nhiên không có bằngchứng cho thấy điều này xảy ra có hệ thống Điều khó hiểu là lý do tại sao giá nhà ít nhạy cảmvới lãi suất hơn so với lý thuyết Vẫn còn thiếu là một lời giải thích lý do tại sao lãi suất thấp đôikhi có vẻ có liên quan với bong bóng và đôi khi không Trong một môi trường giá nhà tăngnhanh, giảm tỷ lệ lãi suất có thể có một tác động lớn hơn khi giá cả ổn định Lãi suất thấp có thể

là nguyên nhân gây nên tình trạng bong bóng Bất động sản

Các bằng chứng trong bài nghiên cứu này cho thấy rằng các điều kiện tín dụng, theonghĩa mở rộng có thể đóng một ảnh hưởng lớn hơn trong bùng nổ giá nhà so với lãi suất thấp chomỗi giây Trong hệ thống tài chính ngân hàng trung tâm, ví dụ như tại thị trường mới nổi và cácnền kinh tế chuyển đổi, điều kiện tín dụng lỏng lẻo đã được liên kết với sự gia tăng nhanh chóngcủa các chỉ số định lượng tiền tệ, chẳng hạn như cơ sở tiền tệ Điều này cho thấy rằng nó sẽ làmột sai lầm để tập trung nói lãi suất là nguyên nhân gây ra bong bóng bất động sản

Mô hình nghiên cứu:

Yi = β0 + β1riL+ β2riS+ β3 %ΔMBMBi+ β4Dieu+ β5Di em+ui

Trong đó

Y: sự tăng lên của giá bất động sản và tín dụng nhà ở

RS : lãi suất thực trung bình trong ngắn hạn

RL : lãi suất thực trung bình trong dài hạn

%ΔMBMBi : phần trăm thay đổi tiền thực hàng năm

4.3.3 Nhu cầu nhà ở trong ngắn hạn

Được nghiên cứu bởi John M Quigley năm 1967 Theo kết quả nghiên cứu thực nghiệmcủa John M Quigley trong vòng 7 năm1960-1967 trên 3.000 hộ gia đình cho thuê nhà ở tại khuvực Pittsburgh John M Quigley cho rằng các hộ gia đình sẽ lựa chọn nhà ở với giới hạn ngânsách cho trước, do đó giá cả là một trong những yếu tố quyết định tới việc lựa chọn nhà ở củangười tiêu dùng Mặt khác ông cũng chỉ ra rằng các hộ gia đình có những nơi làm việc khác nhau

và hàng tháng họ phải chịu một chi phí nhất định cho việc di chuyển từ nhà tới nơi làm việc vàngược lại Nên vị trí của ngôi nhà cũng quyết định mức sẵn lòng trả của người tiêu dùng đối vớingôi nhà này Hay nói cách khác giá của một căn nhà thì lại chịu ảnh hưởng bởi vị trí của nó

Nghiên cứu của John M Quigley kết hợp với những phân tích như:

 Phân tích Logic có điều kiện

 Phân tích số liệu thống kê so sánh

 Phân tích lý thuyết nhu cầu về nhà ở

 Phân tích lý thuyết vị trí dân cư

 Phân tích thực nghiệm

Mô hình

Pijy= min[Pijym]= min[Rim + Tjmy]

Trong đó

Rim: giá hợp đồng (tiền thuê hàng tháng) nhà ở loại i tại khu vực nhà ở m

Tjmy: chi phí (hàng tháng) của các chuyến đi làm giữa nơi làm việc j và khu vực nhà ở

Bên cạnh đó trong nghiên cứu của mình John M Quigley giả định rằng hàng tháng ngườitiêu dùng có thể tính toán chi phí cho việc đi từ nhà tới chỗ làm và ngượi lại, đồng thời bỏ quacác chuyến công tác đột xuất, vì các chuyến công tác đột xuất thường ít và được công ty chi trảchi phí đó Và người tiêu dùng sẽ dựa trên những phân tích, so sánh của mình đối với tổng chiphí (bao gồm giá nhà ở và chi phí đi làm hàng tháng) để đưa ra sự lựa chọn nhà ở phù hợp.Nhưng đối với một hộ gia đình, các hoạt động của họ không chỉ là đi làm mà còn có những hoạtđộng như vui chơi, giải trí khác nữa Và chi phí cho các chuyến đi đó không được tính vào.4.3.4 Thực trạng và dự báo kinh tế đến nhu cầu nhà ở