Kinh nghiệm của một số nước châu á trong phát triển REITS Việc áp dụng các khái niệm Mỹ REIT (hoặc một hình thức tổ chức tương tự) của các chính phủ nước ngoài, bao gồm cả các chính phủ châu Á, đã làm REITs hiện diện toàn cầu. Rõ ràng, những lợi ích tiềm năng liên quan đến việc chứng khoán hóa bất động sản, chẳng hạn như tăng tính thanh khoản và việc phân bổ hiệu quả hơn vốn bất động sản, thu hút các nhà đầu tư bất động sản ở nước ngoài. Mức độ chấp nhận sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố, chủ yếu là mức độ mà hoạch định chính sách công cộng tại những nước xem các khái niệm REIT là một cách để phục hồi năng lực thị trường bất động sản của họ. Hiện nay, có một số lượng đáng kể của các nước có thị trường tín nhiệm tài sản được liệt kê và chúng khác nhau về kích thước và tính thanh khoản. Nó dự đoán rằng sự bùng nổ tiếp theo của thị trường REIT ở châu Á. Trong những năm gần đây, một số nước châu Á đã được khám phá những khả năng sử dụng REITs như là một cách để phục hồi thị trường bất động sản của họ. Sự ra đời của REITs tiếp tục ở các nước châu Á đang thúc đẩy việc chuyển giao quyền sở hữu bất động sản từ tư nhân sang các thị trường công cộng và cũng tạo điều kiện cho sự đa dạng cho các nhà đầu tư trên thị trường bất động sản tại địa phương với chu kỳ kinh tế khác nhau. Nhật 1. Bối cảnh Các thị trường REIT tại Nhật Bản bắt nguồn từ sự sụp đổ của nền kinh tế trong năm 1990. Tại thời điểm đó, không có thị trường vốn cho bất động sản, thì cách duy nhất để huy động vốn cho thị trường bất động sản là từ vốn vay ngân hàng. Đó là một nhận thức chung rằng các khoản vay được hỗ trợ bởi bất động sản sẽ không bao giờ giảm giá và sẽ là hoàn toàn an toàn. Tuy nhiên, thị trường bất động sản sụp đổ, thay đổi nhận thức. Sau khủng hoảng, các tổ chức tín dụng bắt đầu áp đặt các yêu cầu thêm về các khoản cho vay. Kết quả là, cơ cấu REIT đã trở thành một lối thoát cho các doanh nghiệp bất động sản. Trở lại năm 1999, Nhật Bản đã được di chuyển theo hướng tung ra một thị trường chứng khoán REIT để hồi sinh bất động sản trì trệ và tăng tính thanh khoản. Trong tháng 11 năm 1999, chỉ số Nikkei Nhật Bản đã tăng 2% khi thị trường chứng khoán Tokyo (TSE) công bố rằng Nhật Bản đang cân nhắc một động thái như vậy. Vào cuối tháng 11 năm 2000, Nhật Bản công bố chi tiết của một luật mới bãi bỏ lệnh cấm của pháp luật hiện hành của nó trên REITs và mở đường cho việc niêm yết của REITs trên TSE. Vào tháng 5 năm 2001, một nhóm nghiên cứu của chính phủ đề xuất các biện pháp để thúc đẩy REITs tại Nhật Bản (J-REIT) để vực dậy thị trường bất động sản trì trệ. Báo cáo cũng chỉ ra rằng vốn REIT tại Nhật Bản có thể lên tới 4 nghìn tỷ Yên vào tháng năm 2002. Bộ Đất đai Nhật Bản, Hạ tầng và Giao thông vận tải cũng cho biết rằng nó sẽ loại bỏ quy định về kích thước tối thiểu REIT trong một nỗ lực để thúc đẩy các phương tiện đầu tư mới Sự quan tâm đến việc thiết lập REITs đã tác động mạnh mẽ giữa các công ty. Ví dụ, bất động sản khổng lồ Mitsui Fudosan Công ty và các công ty bất động sản Nhật Bản và các tổ chức tài chính cũng như các tổ chức tài chính nước ngoài đã tiết lộ kế hoạch để bắt tay vào kinh doanh REIT. Trong số tất cả các ứng cử viên tiềm năng, Nhật Bản Bất động sản đầu tư Corp và Quỹ xây dựng văn phòng của Nhật Bản cuối cùng đã trở thành Inc. lô hàng đầu tiên của REITs để giao dịch trên sàn chứng khoán Tokyo 31 năm 2001. Cả hai REITs chỉ huy một giá trong ngày giao dịch đầu tiên cao hơn hoặc bằng với cung cấp của họ giá. Mặc dù khối lượng giao dịch của các cổ phiếu niêm yết đầu tiên đã được mỏng kể từ khi niêm yết, lãi suất trong REITs đã không hề giảm Giữa các điều kiện thị trường thuận lợi bao gồm giá thuê tăng cao, thắt chặt vị trí tuyển dụng và nhu cầu mạnh mẽ đối với lợi nhuận cổ tức ổn định, khu vực J-REIT vẫn tiếp tục thu hút sự chú đầu tư đáng kể. Nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt, đã được trình điều khiển chính của hiện tượng tăng trưởng của thị trường. Nhìn về phía trước, với bất động sản Nhật Bản tiếp tục cung cấp một lan rộng hấp dẫn giữa chi phí và năng suất vay, nén thêm ở Thủ Tokyo lệ vốn sở hữu văn phòng từ giá trần lãi suất NỘI hiện từ 3% đến 3,5% được dự đoán. Trong một diễn biến khác, Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông vận tải được xem xét cho phép REITs được liệt kê tại Nhật Bản để có được tài sản nước ngoài. Động thái này sẽ tăng cường khả năng cạnh tranh J-REIT bằng cách cho phép họ nhìn ra nước ngoài để đa dạng hóa đầu tư và bảo đảm lợi nhuận ổn định đã tìm được chủ đầu tư (CBRE, 2006). Ở Nhật Bản, có hai loại REITs: kiểu của công ty, trong đó các tập đoàn đầu tư cấp giấy chứng nhận đầu tư, và kiểu hợp đồng, nơi các vấn đề mang hình thức chứng chỉ thụ hưởng. Cả hai phong cách có thể được niêm yết trên thị trường REIT của TSE Tính đến cuối năm 2009, đã có 41 REITs được liệt kê trong TSE với tổng vốn hóa thị trường của Mỹ $ 29,473 triệu làm cho Nhật Bản trở thành thị trường REIT lớn nhất về số lượng REITs niêm yết và vốn hóa thị trường. Tỷ suất cổ tức bình quân gia quyền của 41 REITs được liệt kê trong năm 2009 là 6,81%, trong khi ở các trái phiếu chính phủ 10 năm mang lại khoảng 1,3%. Hầu hết các năm 2009, J-REIT Index thấp hơn so với chỉ số Nikkei 225 Index do một số yếu tố, bao gồm cả nguyên tắc cơ bản về kinh tế và bất động sản mong manh, đồng yên mạnh sự pha loãng của các dịch vụ công cộng (CBRE, năm 2009). Nguồn: CBRE, REITs trên khắp châu Á, một nửa cuối năm 2009 2. Quy định Trước đây, hai bộ luật quan trọng đã được ban hành bao gồm BĐS lien doanh đặc biệt năm 1995 và luật SPC năm 1998. Năm 2000, Nhật Bản sửa đổi thành SPC và Luật Đầu tư ủy thác (ITL). Gần đây, REIT ở Nhật Bản bị chi phối bởi bốn Luật (Lim, 2002): • Đầu tư tín thác và tổng công ty đầu tư • Tiêu chuẩn TSE (TSE OS) • Luật thuế doanh nghiệp (CTL) • Thuế đặc biệt (STML) Trong khi đó, Luật Đo thuế đặc biệt cung cấp mà REITs không thể giữ 50% hoặc nhiều hơn các cổ phiếu và / hoặc đầu tư tổng số cổ phần và / hoặc đầu tư xuất sắc trong một công ty 33, là một trong hai số cổ phiếu hoặc đầu tư tiền tệ. Vào cuối năm tài chính, nó phải được sở hữu bởi 50 hay nhiều cổ đông hoặc chỉ đầu tư tổ chức đủ điều kiện. Ba cổ đông lớn nhất sở hữu ít hơn 50%. Cổ tức được khấu trừ vào chi phí, cung cấp 90% cổ tức quy tắc và các yêu cầu khác đều được đáp ứng. Các thuế giống như cổ phiếu niêm yết, nhưng quy định cho phép cổ tức được loại trừ khỏi thu nhập chịu thuế không áp dụng (Lim, 2002). Công ty giao dịch chứng khoán Tokyo cũng có quy định về niêm yết REIT, yêu cầu công bố, quy tắc kinh doanh, thủ tục thanh toán bù trừ và thanh toán , chẳng hạn như: + Tài sản thuộc quyền quản lý: - Bất động sản phải chiếm ít nhất 70% tổng tài sản thuộc quyền quản lý; - Các tài sản như bất động sản, bất động sản liên quan, và các tài sản lỏng phải chiếm ít nhất 95% tổng tài sản thuộc quyền quản lý. + Quỹ: - Tổng tài sản của ít nhất 5 tỷ yen - Tài sản ròng trên một đơn vị ít nhất 50.000 yen. + Phân bố: - Ít nhất 4.000 đơn vị niêm yết; - Ít nhất 1.000 đơn vị / cổ đông / nhà đầu tư; - Đơn vị chính / cổ đông có thể giữ không quá 75% của đơn vị niêm yết J-REIT được, bởi thiết kế, ngoài ngoan, thụ động và các công ty đầu tư dạng đóng. Một công ty đầu tư (toshi Hojin) là một chiếc xe bị động, được thành lập theo quy định của ủy thác đầu tư và Tổng công ty Đầu tư Luật (ITL), với mục đích chính là để đầu tư vào bất động sản và các loại cụ thể tài sản khác. Các công ty đầu tư phải là thụ động và phù hợp phải thuê ngoài các hoạt động của mình để quản lý bên ngoài và các quản trị viên. Việc quản lý tài sản một J-REIT phải được bên ngoài để quản lý đầu tư được cấp phép theo ITL. Ngoài ra, để duy trì tính chất thụ động của nó, là ITL rõ ràng quy định rằng phạm vi của JREIT của doanh nghiệp liên quan đến tài sản bất động sản phải được giới hạn trong các hoạt động sau đây: (i) mua lại và định đoạt bất động sản; (ii) cho thuê bất động sản; (iii) Đoàn đại biểu của chính quyền của bất động sản, và (iv) Các hoạt động khác ngoài các hoạt động phát triển. Trong khi mục (iv) xuất hiện để cho phép một J-REIT để tham gia vào một loạt các hoạt động, các khoản dự phòng được giải thích trong gang tấc và trong ánh sáng của các đặc điểm cấu trúc chung của một J-REIT rằng các hoạt động của nó phải là thụ động và liên quan tới việc sử dụng bất động sản một cách nào đó. Ngoài ra, các ITL cũng hạn chế phạm vi hoạt động quản lý đầu tư có thể tham gia vào Liên quan đến bất động sản, các hoạt động quản lý đầu tư là hạn chế để:. Quản lý tài sản J-REIT và chịu nộp hồ sơ trước với các dịch vụ tài chính Cơ quan, các hoạt động phụ trợ như quản lý bất động sản thuộc sở hữu của các dịch vụ J-REIT và tư vấn đầu tư liên quan đến J-REIT. Quản lý đầu tư cũng có thể tham gia vào kinh doanh chứng khoán, môi giới kinh doanh bất động sản và quản lý bất động sản không thuộc sở hữu của J-REIT, nhưng chỉ với sự chấp thuận của Cơ quan dịch vụ tài chính. Với kích thước của các tài sản hiện đang nắm giữ bởi các tổ chức tài chính, quy mô thị trường REIT tại Nhật Bản có thể sẽ rất lớn nếu nó được thành lập theo quy hoạch. Một số quan chức ngành công nghiệp tin rằng có tiềm năng lớn hơn cho REITs ở Nhật Bản hơn ở Hoa Kỳ hay châu Âu vì sự lây lan lớn hơn giữa sản lượng bất động sản và lãi suất huy động ở Nhật Bản, mà sẽ cung cấp cho các nhà đầu tư khuyến khích đầu tư vào chiếc xe này. Hàn Quốc 1.bối cảnh Sau cuộc khủng hoảng ngoại hối vào cuối năm 1997, các cuộc thảo luận về sự ra đời của REITs được chủ động, để kích thích việc tái cơ cấu tổ chức của công ty và tài chính và khôi phục thị trường bất động sản tại Hàn Quốc. Kể từ REITs có thể securitize bất động sản và phân phối đến công chúng, họ đã dự kiến để thúc đẩy việc xử lý bất động sản cho tái cơ cấu. Đặc biệt, REITs có thể phân chia thành các đơn vị bất động sản nhỏ và cung cấp cho họ thanh khoản thông qua danh sách, do đó, nó cung cấp cơ hội cho các nhà đầu tư nhỏ để đầu tư vào bất động sản (Park, 2006) Sự hình thành của REITs ở Hàn Quốc đã lấy cảm hứng từ sự thành công trong việc quản lý tài sản với các quỹ tương hỗ được phát động vào năm 1998 và theo pháp luật chứng khoán vào năm 1999. Động lực cho việc thiết lập REITs tại Hàn Quốc nhằm nâng cao tính thanh khoản của thị trường bất động sản thông qua việc chứng khoán, để mang lại cho các nhà đầu tư nhỏ có cơ hội để lợi nhuận từ bất động sản, và để tăng cường tính minh bạch bằng cách đăng tải thông tin về hoạt động của REITs được liệt kê (Eldik, 2005) Các REIT đầu tiên của Hàn Quốc (K-REIT) đã được giới thiệu vào tháng Tư năm 2001, thông qua việc ban hành "Đạo luật Công ty Bất động sản đầu tư". Sau đó, tháng 5 năm 2001, tái cơ cấu doanh nghiệp REITs (CR-REITs) đã được giới thiệu, thông qua việc sửa đổi "Luật Công ty Bất động sản đầu tư". Mục đích chính của đời của CR-REITs được kích thích việc tái cơ cấu các tổ chức doanh nghiệp và tài chính. Nói chung, CR-REITs có thuế ưu đãi hơn so với K-REITs. Với sự ra đời của REITs, những thay đổi đáng kể được kỳ vọng trên thị trường vốn cũng như thị trường bất động sản tại Hàn Quốc (Park, 2006). Sau gần 10 năm kể từ khi K-REIT đầu tiên được thành lập, tổng số KREITs đứng ở mức 36 vào cuối năm 2009, tuy nhiên, chỉ có 3 REITs được liệt kê trong các chứng khoán Hàn Quốc 36 với tổng vốn hóa thị trường của Mỹ $ 132,000,000 (CBRE năm 2009), cho thấy rằng việc tham gia vào thị trường chứng khoán bị hạn chế và rằng thị trường REIT Hàn Quốc cần thêm thời gian để có một công cụ đầu tư hấp dẫn 2. Đặc điểm, cấu trúc và quy định: K-REITs là các công ty đang phát triển sở hữu, quản lý và phát triển bất động sản.Như vậy tài sản của K-REITs là tự quản lý trong khi đó CR-REITs là công ty hữu hạn giấy với cuộc sống. Quản lý tài sản của CR-REITs phải được tin cậy bên ngoài và chủ yếu được quản lý bởi công ty quản lý tài sản độc lập. Trong ý nghĩa này, các cơ cấu điều hành của CR-REITs là tương tự như của quỹ tương hỗ. CR-REITs được cho ân huệ hơn trong quản lý tài sản và xử lý thuế để tạo điều kiện chuyển dịch cơ cấu ngành của công ty Hàn Quốc. Cấu trúc cơ bản của CR-REITs có thể được nhìn thấy từ con số sau đây. Các bên liên quan chính của CRREITs bao gồm các nhà tài trợ, các nhà đầu tư, cải biên, thẩm định viên, người trông coi, và cơ quan công quyền (Park, 2006). Trong các quy định hiện hành, cả K-REITs và CR-REITs phải được thiết lập với một cơ cấu công ty. Về yêu cầu thu nhập, theo REITs Mỹ, ít nhất 95% tổng thu nhập của đơn vị phải được bắt nguồn từ cổ tức, lãi suất, tiền thuê, hoặc lợi nhuận từ việc bán tài sản nhất định. Có đó, tuy nhiên, không như một hạn chế về REITs Hàn Quốc (Park 2006). Cuối cùng, REITs Hàn Quốc có quy định bổ sung về quản lý tài sản bao gồm cả giới hạn của sự phát triển, sự cấm đoán của vay và hạn chế đầu tư đất thô, mà không thể được tìm thấy trong REITs Mỹ. Các quy định này được nhắm mục tiêu để bảo vệ các nhà đầu tư và ngăn chặn hoạt động đầu cơ. Việc so sánh các thuộc tính của K-REITs và CR-REITs có thể được liệt kê trong Bảng 5. Bảng 5: So sánh K-REITs và CR-REITs K-REITS CR-REITS Cơ quan Bất động thực với cuộc sống vô hạn Đối tượng đầu tư Bất động sản Bất động sản để tái cơ cấu doanh nghiệp Quản lí tài sản Quản lí nội bộ Quản lí bên ngoài Yêu cầu Yêu cầu vốn tối thiểu 50 tỷ won ban đầu( lên tới 25 tỷ won vào 2004) thành lập Quyền sở hữu Nhỏ hơn hoặc bằng 10% cúa cá nhân không Yêu cầu về quản lí tài sản Yêu cầu tài sản Ít nhất 70% giá trị của một REITs bao gồm tài sản bất động sản Yêu cầu phân phối Tối thiểu 90% số thu nhập phân phối đã được phân phối cho các cổ đông là cổ tức Ít nhất 90% thu nhập phân phối đã được phân phối cho các cổ đông, chỉ khi thuế kinh doanh được miễn thuế Yêu cầu thu nhập không Không Phát triển bất động sản - Cơ sở phê duyệt; Yêu cầu đánh giá của bên thứ ba; 30% vốn (tương đối so với vốn cổ phần) cho các dự án phát triển; - Mua lại bất động sản, phát triển, vận hành và bán lại Giới hạn về quản lí tài sản - Cấm vay - Hạn chế về bán ngắn (tối thiểu là 3 năm cầm) Cấm vay Doanh nghiệp được miễn thuế Không 100% miễn nếu được ít nhất 90% thu nhập phân phối đã được phân phối cho các cổ đông Điều chỉnh Bộ Xây dựng và Giao thông vận tải, Ủy ban Giám sát tài chính Năm 2004, 3 năm sau khi ban hành Đạo luật Công ty Bất động sản đầu tư, các phiên bản đầu tiên của pháp luật đã được thông qua trong đó thay đổi đã được thực hiện, bao gồm: - Sáng tạo của REITs bên ngoài được quản lý như một công ty giấy phép, với sóng của thuế thu nhập doanh nghiệp; - Mở rộng quyền sở hữu tối đa 30% từ 10% cho K-REITs; - Giảm yêu cầu vốn lên 25 tỷ KRW ban đầu; - Thư giãn các hạn chế phát triển (không yêu cầu cấp phép, và 30% trong tổng số tài sản chứ không phải là vốn chủ sở hữu); Luật đầu tư tín thác bất động sản đã được sửa đổi lần thứ hai trong tháng Sáu 2007 và có hiệu lực vào tháng Mười năm 2007. Luật này đã được sửa đổi để khuyến khích việc thành lập nhiều REITs. Luật trước đó đã bị chỉ trích là quá phức tạp và đã cho quá nhiều quyền quyết định của Bộ Xây dựng và Giao thông vận tải (MOCT). Các yếu tố chính của Luật REIT mới của Hàn Quốc bao gồm: - Việc đơn giản hóa các thủ tục phê duyệt điều chỉnh bằng cách loại bỏ các yêu cầu chính sơ bộ, và loại bỏ cả các hạn chế đầu tư vào các dự án phát triển và nắp trên đòn bẩy. - Cùng với sự tăng tốc trong quá trình phê duyệt, thời gian giao dịch liên quan đến chuyển tài sản cơ bản và thời gian thanh toán cân bằng được giảm từ 60 ngày xuống 39- 40 ngày, do đó dẫn đến tính thanh khoản cao trên thị trường bất động sản (CBRE 2006). - Paid-in yêu cầu vốn giảm từ 25 tỷ KRW tới 1 tỷ won. Tuy nhiên, các REIT phải tăng vốn góp vào 10 tỷ won trong vòng sáu tháng đồng ý của MOCT. - Quỹ và vay Bond tỷ lệ 200% vốn chủ sở hữu tăng lên 1.000%. - Luật mới cho phép REITs được hoàn toàn kết hợp bởi những người sáng lập, nếu 30% của các cổ phiếu được công khai đăng ký trong thời hạn 6 tháng của chính bởi MOCT. Hình trang 39 Với số lượng khiêm tốn của REITs niêm yết trên thị trường chứng khoán, vẫn còn chỗ cho sự ra đời của nhiều REITs từ điểm đứng của cả cung và cầu. Những thay đổi gần đây trong Luật REIT cung cấp bằng chứng về sự hỗ trợ của chính phủ cho sự phát triển của thị trường REIT Hàn Quốc và cung cấp nền tảng bổ sung cho những triển vọng tích cực (CBRE 2006). . Kinh nghiệm của một số nước châu á trong phát triển REITS Việc áp dụng các khái niệm Mỹ REIT (hoặc một hình thức tổ chức tương tự) của các chính phủ nước ngoài, bao gồm cả các chính phủ châu. khoản. Nó dự đoán rằng sự bùng nổ tiếp theo của thị trường REIT ở châu Á. Trong những năm gần đây, một số nước châu Á đã được khám phá những khả năng sử dụng REITs như là một cách để phục hồi. tấc và trong ánh sáng của các đặc điểm cấu trúc chung của một J -REIT rằng các hoạt động của nó phải là thụ động và liên quan tới việc sử dụng bất động sản một cách nào đó. Ngoài ra, các ITL