các qui định của pháp luật về vấn đề đặt cọc
LỜI MỞ ĐẦU Nhu cầu sử dụng đất nhu cầu tất yếu người Hiện nay, hoạt động đất đai ngày gia tăng, thị trường bất động sản theo phát triển mạnh mẽ hơn, hệ thống pháp luật điều chỉnh lĩnh vực không phát triển kịp với nhu cầu thực tế sau bước Xã hội phát triển, người dù tiến bộ, sống dù có văn minh quyền lợi ích bị xâm phạm tranh chấp xảy Một tranh chấp đất đai tranh chấp đặt cọc hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất Hiện việc giải tiền đặt cọc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tịa án cịn chưa thống nhất, có trường hợp xác định khơng xác khoản tiền tiền đặt cọc không quy định phạt cọc Vì vậy, nhóm chúng em xin đưa số vụ việc có tranh chấp tài sản đặt cọc quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất số ý kiến nhóm vấn đề nhằm làm rõ qui định pháp luật vấn đề đặt cọc I Lí luận chung “Đặt cọc – Biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự” Điều 358 Đặt cọc Đặt cọc việc bên giao cho bên khoản tiền kim khí q, đá q vật có giá trị khác (sau gọi tài sản đặt cọc) thời hạn để bảo đảm giao kết thực hợp đồng dân Việc đặt cọc phải lập thành văn Trong trường hợp hợp đồng dân giao kết, thực tài sản đặt cọc trả lại cho bên đặt cọc trừ để thực nghĩa vụ trả tiền; bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hợp đồng dân tài sản đặt cọc thuộc bên nhận đặt cọc; bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hợp đồng dân phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác Dựa vào nội dung Điều 358 BLDS 2005, ta thấy đặt cọc giao dịch dân thể thỏa thuận bên Theo đó, bên giao cho bên tài sản thời hạn định nhằm xác nhận bên thống giao kết hợp đồng giao kết hợp đồng Lúc này, kể từ thời điểm bên nhận đặt cọc nhận tài sản đặt cọc bên có nghĩa vụ thực điều mà họ thỏa thuận đặt cọc Nghĩa vụ nghĩa vụ giao kết hợp đồng nghĩa vụ thực hợp đồng phải thực hai nghĩa vụ Đối tượng đặt cọc tiền, vật có giá trị kim khí q, đá q vật có giá trị khác mà bên đặt cọc giao trực tiếp cho bên nhận đặt cọc Đối tượng đặt cọc vừa mang chức bảo đảm, vừa mang chức tốn, việc đặt cọc phải lập thành văn bản, phải xác định rõ số tiền đặt cọc, số tài sản đặt cọc… Về hình thức đặt cọc: Đặt cọc thực văn riêng, thể điều khoản hợp đồng mua bán hợp đồng dịch vụ với nhiệm vụ để đảm bảo cho giao kết, thỏa thuận việc thực hợp đồng dân Về nội dung: Đặt cọc nhằm mục đích bảo đảm cho giao kết thực hợp đồng dân nên tài sản đặt cọc tài sản để thực nghĩa vụ bên hợp đồng dân Do đó, hợp đồng dân giao kết, thực tài sản đặt cọc trả lại cho bên đặt cọc trừ để thực nghĩa vụ trả tiền thực hợp đồng dân Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hợp đồng tài sản đặt cọc thuộc bên nhận đặt cọc Ngược lại, bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, không thực hợp đồng phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc (trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác) II.Thực tiễn việc tranh chấp tài sản đặt cọc quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Vụ việc thứ nhất: Về việc tranh chấp chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bà Phan Thị Hải Yến (Đống Đa – Hà Nội) Công ty TNHH Bánh kẹo Thăng Long (Hoài Đức, Hà Nội) 1.1 Nội dung vụ việc: Ngày 07/4/2008, Công ty TNHH Bánh kẹo Thăng Long bà Phan Thị Hải Yến có kí kết hợp đồng đặt cọc nhắm đảm bảo thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất diện tích 5440m2 xã Kim Chung Hoài Đức Thửa đất UBND tỉnh Hà Tây (cũ) cấp giấy chứng nhận số 479120, ngày 01/11/2000 Theo hợp đồng, bà Yến đặt cọc cho Công ty TNHH Bánh kẹo Thăng Long 3.000.000.000đ (3 tỷ đồng) công ty giao cho bà Yến giấy chứng nhận QSDĐ Theo thịa thuận thời hạn đặt cọc tối đa 60 ngày tính từ ngày kí hợp đồng Trong thời hạn đến ngày thứ 16, hai bên thực việc chuyển nhượng Đến ngày 04/6/2008, hai bên kí phụ lục hợp đồng với nội dung hạn thời gian đặt cọc thêm 30 ngày Theo bà Yến thời hạn nêu trên, bà nhiều lần đôn đốc Công ty TNHH bánh kẹo Thăng Long hoàn tất thủ tục cần thiết để thực hợp đồng, Công ty thông báo triển khai Đến ngày 04/7/2008, sau hết hạn hợp đồng bà có gửi văn yêu cầu phía cơng ty Thăng Long khơng trả lời tiến độ thực hợp đồng dặt cọc kí Do Công ty TNHH bánh kẹo Thăng Long không thực nghĩa vụ theo hợp đồng dẫn đến mục đích đặt cọc khơng đặt gây thiệt hại tài đầu tư bà Nay bà yêu cầu Công ty TNHH bánh kẹo Thăng Long phải hoàn trả bà tỷ đồng tiền đặt cọc tỷ đông tiền phạt đặt cọc không thực cam kết số lãi suất ngân hàng 700.000.000đ công ty tiếp tục thực hợp đồng ký, hoàn tất theo thủ tục theo quy đinh pháp luật để thực hợp đồng chuyển nhượng Phía Cơng ty TNHH bánh kẹo Thăng Long cho sau ký hợp đồng đặt cọc Công ty yêu cầu bà Yến ký hợp đồng chuyển nhượng tốn tiền cho cơng ty theo thỏa thuận bên tiến hành làm thủ tục chuyển nhượng QSDĐ tài sản gắn liền với đất theo quy định pháp luật bà Yến không thực hợp đồng ký kết, sau bà Yến không yêu cầu công ty ký kết hợp đồng chuyển nhượng không đưa cho công ty giấy tờ cần thiết để làm thủ tục xin phép quan Nhà nước có thẩm quyền Do theo yêu cầu đặt cọc 07/4/2008 phụ lục hợp đông ký 04/6/2008 bà Yến vi phạm thỏa thuận Điều 2.2 hợp đồng Bà Yến từ chối giao kết khơng thực nghĩa vụ dân bà Yến bị tài sản đặt cọc Vụ việc Tịa án nhân dân huyện Hồi Đức giải Tại án dân sơ thẩm số 05/2009/DSST ngày 10/6/2009 Tịa án nhân dân huyện Hồi Đức xử: Chấp nhận phần yêu cầu khởi kiện Bà Phan Thị Hải Yến Tuyên bố hợp đồng đặt cọc ngày 07/4/2008 Phan thị Hải Yến Công ty TNHH bánh kẹo Thăng Long vô hiệu Buộc Công ty TNHH bánh kẹo Thăng Long trả lại bà Yến số tiền tỷ đồng 158.280.500 tiền bồi thường thiệt hại Tổng số tiền Công ty TNHH bánh kẹo Thăng Long phải trả cho bà Phan thị Hải Yến 3.158.280.500đ Bà Phan Thị Hải Yến phải trả cho Công ty TNHH bánh kẹo Thăng Long giấy chứng nhận QSDĐ số 479120 ngày 01/11/2000 Bác yêu cầu khác bên đương Sau xử sơ thẩm, ngày 22/6/2009 Bà Yến có đơn kháng cáo đề nghị xác định hợp đồng đặt cọc bà Công ty TNHH bánh kẹo Thăng Long có hiệu lực buộc Cơng ty bồi thường cho bà tỷ đồng tiền phạt đặt cọc Tại án dân phúc thẩm số 295/2009/DSPT ngày 12/11/2009 Tòa án nhân dân Thành phố Hà Nội xử: Chấp nhận phần yêu cầu khởi kiện Bà Phan Thị Hải Yến Tuyên bố hợp đồng đặt cọc ngày 07/4/2008 Phan Thị Hải Yến Công ty TNHH bánh kẹo Thăng Long vô hiệu Buộc Công ty TNHH bánh kẹo Thăng Long trả lại bà Yến số tiền tỷ đồng 158.280.500đ tiền bồi thường thiệt hại Tổng số tiền Công ty TNHH bánh kẹo Thăng Long phải trả cho bà Phan thị Hải Yến 3.158.280.500đ Bà Phan Thị Hải Yến phải trả cho Công ty TNHH bánh kẹo Thăng Long giấy chứng nhận QSDĐ số 479120 ngày 01/11/2000 Việc chuyển giao tiền giấy chứng nhận QSDĐ thời điểm 1.2 Nhận xét nhóm: Dựa vào nội dung vụ việc ta thấy: Tịa án cấp xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bà Yến Công ty TNHH bánh kẹo Thăng Long vô hiệu Công ty TNHH bánh kẹo Thăng Long phải trả lại số tiền đặt cọc 3.000.000.000đ cho bà Yến đồng thời phải bồi thường thiệt hại cho bà Yến với số tiền 158.280.500đ Bà Yến phải trả cho Công ty TNHH bánh kẹo Thăng Long giấy chứng nhận QSDĐ số 479120 ngày 01/11/2000 xác Theo hợp đồng thuê đất số 28 ngày 07/8/2000 Công ty TNHH bánh kẹo Thăng Long UBND tỉnh Hà Tây đất mà bên ký kết hợp đồng nhà nước cho Công ty TNHH bánh kẹo Thăng Long thuê 30 năm Theo quy định Điều 111 Luật Đất đai năm 2003 phía Cơng ty khơng có quyền chuyển nhượng QSDĐ đất mà có quyền chuyển nhượng tài sản đất việc chuyển giao khu đất phải quan nhà nước có thẩm quyền cho phép Song Công ty TNHH bánh kẹo Thăng Long chưa quan có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng ký kết hợp đồng đặt cọc với Bà Yến vi phạm hợp đồng thuê đất Công ty TNHH bánh kẹo Thăng Long UBND tỉnh Hà Tây Theo quy định pháp luật bên nhận chuyển nhượng đất th phải có đủ điều kiện giấy phép kinh doanh, dự án đầu tư Tại phiên tịa phúc thẩm bà Yến xuất trình giấy chứng nhận đăng kí kinh doanh Cơng ty cổ phần đầu tư thương mại Minh Quang cử bà Yến giám đốc để khẳng định bà Yến đủ điều kiện nhận chuyển nhượng Tuy nhiên việc kí kết hợp đồng đặt cọc bà Yến với phía cơng ty với tư cách cá nhân đại diện cho công ty đầu tư thương mại Minh Quang Trong thời gian đặt cọc phía bà Yến khơng có tài liệu chứng minh đưa cho Cơng ty TNHH bánh kẹo Thăng Long tài liệu để khẳng định bà có đủ điều kiện nhận chuyển nhượng Và hết thời hạn đặt cọc bên không ký kết hợp đồng chuyển nhượng Do Tòa án cấp xác định hợp đồng đặt cọc bà Yến Công ty TNHH bánh kẹo Thăng Long vô hiệu áp dụng Điều 137 BLDS buộc bên phải trả lại cho nhận Do lỗi dẫn đến giao dịch dân vô hiệu thuộc hai bên nên Tòa xác định tỷ lệ lỗi hai bên 50/50 hồn tồn xác Vụ việc thứ hai: Về việc tranh chấp tài sản đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ơng Phạm Văn Triển (Xóm 1, thơn Đại Lan, xã Duyên Hà, huyện Thanh Trì, Hà Nội) Anh Đặng Xn Bằng (Xóm 2, thơn Đại Lan, xã Duyên Hà, Huyện Thanh Trì, Hà Nội) 2.1 Nội dung vụ việc Ngày 27/3/ 2002 anh Đặng Xuân Bằng thỏa thuận chuyển nhượng đất 112,5m2 tọa lạc đội 5, thôn Đại Lan, xã Duyên Hà, Thanh Trì, Hà Nội cho ơnh Phạm Văn Triển với số tiền 30.000.000 đồng, ông Triển trả trước 10.000.000 đồng thống hai bên làm xong giấy tờ trả nốt tiền giao đất( BL 64A) Tháng 5/ 2003 anh Đặng Xuân Bằng lại chuyển nhượng đất nói cho vợ chồng bà Vũ Thị Thu Hà ông Đặng Bá Thường người xã Duyên Hà với số tiền 30.000.000 Từ tháng 7/ 2003 anh Triển đề nghị UBND xã Duyên Hà giải nhiều lần khơng có kết Tháng 2/2008 ông Phạm Văn Triển khởi kiện đề nghị Tòa án hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất anh với anh Bằng, buộc anh Bằng trả lại số tiền anh trả trước (10.000.000đ) bồi thường thiệt hại theo quy định pháp luật Phía bị đơn anh Bằng thừa nhận việc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất giũa anh với ông Triển, thừa nhận “ Giấy biên nhận” ( BL 64A ) ông Triển xuất trình anh viết thừa nhận nhận ơng Triển 10.000.000đ tiền đặt cọc Do thời gian lâu mà ông Triển không trả nốt anh số tiền nhận chuyển nhượng đất nên tháng 5/2003 anh chuyển nhượng đất nói cho vợ chồng ông Đặng Xuân Thường Nay ông Triển khởi kiện, anh chấp nhận trả lại số tiền ông Triển đặt cọc, không chấp nhận bồi thường Vụ việc Tịa án nhân dân huyện Thanh Trì giải Tại án sơ thẩm số 14/2008/DSST ngày 25/7/2008, Tịa án nhân dân huyện Thanh Trì định: Xác định giao dịch dân ký kết ông Phạm Văn Triển anh Đặng Xuân Bằng giao dịch đặt cọc để đảm bảo giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất số 05 tờ đồ số 09 thôn Đại Lan, xã Duyên Hà, Thanh Trì, Hà Nội Tuyên bố giao dịch dân đặt cọc ông Phạm Văn Triển anh Đặng Xuân Bằng giao dịch dân vô hiệu Buộc anh Bằng phải tốn cho ơng Triển số tiền 20.000.000 đồng (hai mươi triệu đồng) Ơng Triển anh Bằng có đơn kháng cáo Tòa án nhân dân Thành phố Hà Nội xét xử phúc thẩm nhận định: Anh Đặng Xuân Bằng người chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Phạm Văn Triển song sau nhận trước tiền viết “ Giấy biên nhận” anh thiện chí để làm hợp đồng hồn tất thủ tục chuyển nhượng quan Nhà nước có thẩm quyền, mà lại tự ý chuyển nhượng cho người khác vi phạm nghĩa vụ người chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định Điều 699 BLDS 2005 Do anh phải chịu trách nhiệm hậu hợp đồng vơ hiệu, 70% Về phía ông Phạm Văn Triển người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sau thỏa thuận trả trước 10.000.000 đồng ơng phải anh Bằng thiết lập hợp đồng hoàn tất thủ tục đăng ký chuyển nhượng quan Nhà nước có thẩm quyền ông không làm làm không đến nơi đến trốn dẫn đến hợp đồng vô hiệu vi phạm quyền nghĩa vụ bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định Điều 701,702 BLDS 2005 Do anh có phần lỗi phải chịu hậu 30% Ông Triển trả trước anh Bằng 10.000.000 đồng = 1/3 giá trị hợp đồng, xác định giá thời điểm xét xử 900.000đ/m2, trừ 10.000.000 đồng tiền gốc tổng thiệt hại 23.750.000 đồng Như vậy, anh Bằng phải bồi thường anh Triển 23.750.000 đồng x 70% = 16.625.000 đồng ; anh Phạm Văn Triển có lỗi phải tự gánh chịu 30% thiệt hại 23.750.000 đồng x 30% = 125.000 đồng Tại án phúc thẩm số 99/2008/DSPT ngày 21/11/2008, Tòa án nhân dân Thành phố Hà Nội định sửa án sơ thẩm số 14/2008/DSST ngày 25/7/2008: Tuyên bố giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất anh Bằng ông Triển vô hiệu Buộc anh Bằng phải hồn trả cho ơng Triển 10.000.000đ bồi thường thiệt hại cho ông Triển 16.625.000 đồng Tổng cộng 26.625.000 đồng 2.2 Nhận xét nhóm Trong vụ việc trên, thấy Tịa án cấp xác định giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ông Triển anh Bằng vô hiệu xử lý phạt cọc hợp đồng vô hiệu, cách xử lý khác Bản án sơ thẩm phạt cọc theo quy định 358 BLDS năm 2005 Tòa án cấp phúc thẩm xử lý phạt cọc sở xác định tỷ lệ lỗi , không theo quy định Điều 358 BLDS năm 2005 Trước hết, hợp đồng anh Bằng anh Triển chưa lập thành văn thỏa thuận hoàn toàn tự nguyện thỏa mãn điều kiện pháp luật quy định để hợp đồng có hiệu lực pháp luật, đối tượng mua bán, giá cả, phương thức tốn Vì vậy, cần phải coi hợp đồng thực phần hợp đồng đặt cọc Tòa án cấp sơ thẩm xác định Đáng lẽ, sau chuyển nhượng nhận tiền trả trước từ anh Triển, anh Bằng có nghiã vụ làm hợp đồng văn đăng ký quan Nhà nước có thẩm quyền Nhưng anh Bằng lại không viết hợp đồng chuyển nhượng cho anh Triển mà lại chuyển nhượng đất cho bà Vũ Thị Thu Hà, dẫn đến hợp đồng anh với anh Triển vô hiệu Tại khoản điều 137 BLDS 2005 có quy định: “Khi giao dịch dân vơ hiệu bên khơi phục tình trạng ban đầu, hồn trả cho nhận…Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường” Như vậy, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất anh Bằng anh Triển vơ hiệu, bên phải hồn trả cho nhận, xác định lỗi bên để bồi thường thiệt hại định Tịa án cấp phúc thẩm Cả ơng Triển anh Bằng có lỗi việc dẫn đến hợp đồng vô hiệu, mức độ lỗi người khác nhau: anh Bằng có lỗi nhiều ông Triển Như vậy, hợp đồng vô hiệu, Tòa án xử lý thỏa thuận phạt cọc khác Nhiều trường hợp hợp đồng vô hiệu Tịa án khơng phạt cọc Thực tiễn cho thấy, hợp đồng dân bị vô hiệu cần phải xác định lỗi bên làm cho hợp đồng dân vô hiệu để làm cho việc xử lý tài sản đặt cọc Từ xác định phương án bồi thường thiệt hại sở chênh lệch giá Vụ việc thứ ba: Vụ việc thứ 3: Về việc tranh chấp “hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” giữa: Công ty TNHH công nghiệp may thêu thời trang Trang Anh Vĩnh ông Lê Quang Nghĩa, Giám đốc, uỷ quyền cho ông Dương Đức Trung Phó giám đốc đại diện (Trụ sở: số 1075/1 khu phố 1, phường Thạnh Xuân, quận 12, thành phố Hồ Chí Minh) Cơng ty TNHH Thủy tinh Vĩnh Ký ông Dương Mạnh, Giám đốc đại diện (Trụ sở số: 205/10 Âu Cơ, phường 5, quận 11, thành phố Hồ Chí Minh 3.1 Nội dung vụ việc: Ngày 28-06-2001 Công ty TNHH thuỷ tinh Vĩnh Ký, ký hợp đồng “chuyển quyền sử dụng đất” cho Công ty Trang Anh Vĩnh 42.175m2 đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Uỷ ban nhân dân tỉnh Sông Bé cấp cho Công ty Vĩnh Ký ngày 18-02-1995 bao gồm 10.000m đất xây dựng nhà máy, 32 175m2 đất sản xuất nông nghiệp với giá l80.000đ/m 2, tổng cộng 7.591.500.000 đồng Phương thức toán: bên mua đặt cọc tỷ đồng chuyển khoản qua Ngân hàng Tại Điều Hợp đồng, hai bên cam kết: “Khi bên bán nhận tiền cọc nhanh chóng làm hồ sơ chuyển xã để hoàn tất 10 thủ tục xã Kể từ xã chứng nhận khơng có tranh chấp bán vịng 30 ngày, hai bên phải đưa nộp hồ sơ lên Sở Địa tỉnh Bình Dương Nếu bên mua khơng mua số tiền đặt cọc; Nếu bên bán khơng bán đền cho bên mua gấp hai lần tiền đặt cọc; Nhà nước không cho phép mua bán bên bán trả lại tồn tiền cọc cho bên mua vòng ngày Nếu bên mua chấp nhận chờ đợi Nhà nước cho phép bên mua có quyền đợi” Cùng Ngày 28-06-2001, Cơng ty Vĩnh Ký Công ty Trang Anh Vĩnh ký “Thoả thuận”: Bên mua chịu toàn loại thuế liên quan chi phí dịch vụ làm giấy tờ Bên bán hỗ trợ 50.000.000 đồng tiền ủng hộ xã Thuận Giao Ngày 24-07-2001 hai bên ký tiếp phụ lục hợp đồng thoả thuận: Khi xã cho bán vòng 30 ngày, bên mua phải trả cho bên bán 3.591.500.000 đồng, hạn phải chịu lãi suất 5% tháng số tiền 3.591.500.000 đồng Nếu bên bán không làm hồ sơ để chuyển nhượng đất cho bên mua phải chịu trách nhiệm vi phạm hợp đồng Ngày 25-07-2001, hai bên tới Sở Địa tỉnh Bình Dương, biết 10.000m2 khơng sử dụng vào mục đích xây dựng nhà máy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mà sử dụng làm dịch vụ, sân chơi giải trí Nhưng ngày 04-09-2001 Cơng ty Vĩnh Ký có Cơng văn khơng số /CVVK gửi Công ty Trang Anh Vĩnh xác định chịu trách nhiệm tính pháp lý khu đất Đến ngày 18-12-2001, Công ty Vĩnh Ký đề nghị lý hợp đồng, trả lại tỷ tiền cọc tiếp tục chuyển nhượng cịn đất nơng nghiệp Nay Công ty Trang Anh Vĩnh yêu cầu Công ty Vĩnh Ký phải bồi hoàn gấp hai số tiền đặt cọc theo hợp đồng, tổng cộng tỷ đồng cho Công ty Trang Anh Vĩnh Công ty Vĩnh Ký xác nhận tháng 02-1995 cấp Giấy chứng nhận QSD 42.175m2 đất gồm 10.000m2 để xây dựng nhà máy 32.175m2 đất nơng nghiệp Tháng 09-1995 Thủ tướng Chính phủ có Chỉ thị 247/TTg khơng cho phép chuyển mục đích sử dụng đất Năm 1996 Uỷ ban nhân dân tỉnh Sơng Bé có 11 Cơng văn 1426 đề nghị Công ty Vĩnh Ký thay đổi địa điểm xây dựng nhà máy Nhưng ngày 05-11-1997, Uỷ ban nhân dân tỉnh Bình Dương có Cơng văn 3313 nói rõ phần đất Vĩnh Ký san lấp sang bán cho đơn vị khác phù hợp quy hoạch địa phương, nên trước ký hợp đồng, Công ty Vĩnh Ký đưa giấy tờ hồ sơ đất cho Công ty Trang Anh Vĩnh hỏi, mua Cơng ty Vĩnh Ký bán Khi biết 10.000m2 đất không sử dụng với mục đích xây dựng nhà máy, Cơng ty Vĩnh Ký xin trả lại tiền cọc (vì hợp đồng qui định Nhà nước không chấp nhận mua bán bên bán phải trả tồn tiền cho bên mua vịng ngày) Cơng ty Trang Anh Vĩnh nói để bàn bạc nội Sau đó, ơng Trung đến gặp ơng Mạnh lại khơng xuất trình giấy uỷ quyền nên ơng Mạnh nói ơng Trung khơng có thẩm quyền, cịn ơng Nghĩa cơng tác nước ngồi nên chưa giải Nay Công ty Vĩnh Ký yêu cầu tiếp tục hợp đồng, Công ty Trang Anh Vĩnh xin huỷ hợp đồng Cơng ty Vĩnh Ký trả lại 3.000.000.000 đồng tiền cọc Vụ việc Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh giải Tại Bản án sơ thẩm số 1148/DSST Ngày 24-07-2002, Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh định: Huỷ bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 01/HĐCQ/TAV-VK lập Ngày 28-06-2001 phụ lục số lập Ngày 24-07- 2001 Công ty Trang Anh Vĩnh Công ty Vĩnh Ký Buộc Công ty Vĩnh Ký phải hồn tiền cọc gấp đơi cho Cơng ty Trang Anh Vĩnh 6.000.000.000 đồng (sáu tỷ đồng), thi hành sau án có hiệu lực pháp luật Duy trì định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 09/QĐKCTT ngày 05-02-2002 Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh việc kê biên 42.175m2 đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số D0820800, Uỷ ban nhân dân tỉnh Sông Bé cấp cho Công ty Vĩnh Ký, để bảo đảm việc thi hành án 12 Kể từ ngày Công ty Trang Anh Vĩnh có đơn yêu cầu thi hành án, Cơng ty Vĩnh Ký khơng tốn số tiền trên, hàng tháng Cơng ty Vĩnh Ký cịn phải chịu tiền lãi theo mức lãi suất nợ hạn Ngân hàng Nhà nước công bố, tương ứng với thời gian chưa thi hành án Ngày 29-07-2002 ông Dương Mạnh, Giám đốc Công ty Vĩnh Ký kháng cáo xin xem xét lại toàn định Bản án sơ thẩm Tại Bản án phúc thẩm số 314/DSPT ngày 11-12-2002, Tồ Phúc thẩm Tịa án nhân dân tối cao thành phố Hồ Chí Minh định: Bác yêu cầu kháng cáo ông Dương Mạnh, Giám đốc Công ty TNHH Thủy tinh Vĩnh Ký giữ nguyên định Bản án sơ thẩm số 1148/DSST Ngày 24-07-2002 Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh Ơng Dương Mạnh, giám đốc Cơng ty TNHH Thuỷ tinh Vĩnh Ký phải chịu án phí dân phúc thẩm 50.000 đồng trừ tiền tạm ứng án phí kháng cáo nộp Sau xét xử phúc thẩm, ơng Dương Mạnh có đơn khiếu nại đề nghị xem xét vụ án theo trình tự giám đốc thẩm Sau xem xét lại vụ việc, HĐTP Toà án nhân dân tối cao Thành phố Hồ Chí Minh huỷ Bản án dân sơ thẩm số 1148/DSST Ngày 24-07-2002 Toà án nhân dân thành phố Hồ chí Minh Bản án phúc thẩm số 314/DSPT ngày 11- 12-2002 Toà Phúc thẩm Toà án nhân dân tối cao thành phố Hồ Chí Minh Giao hồ sơ cho Toà án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh xét xử lại vụ án từ giai đoạn sơ thẩm với lí Tồ án định phạt cọc bên bán sai, không buộc bên bán phải bồi thường thiệt hại cho bên mua thiếu sót 3.2 Nhận xét nhóm: Có thể thấy Tịa án cấp sơ thẩm hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng đất Công ty Trang Anh Vĩnh Công ty Vĩnh Ký định phạt cọc công ty Vĩnh Ký theo Điều hợp đồng điều kiện mà hai bên thoả thuận để phạt 13 cọc là: “Nếu khơng mua cọc, khơng bán bị phạt gấp đơi Nếu Nhà nước khơng chấp nhận mua bán chuyển quyền sử dụng đất bên bán trả lại toàn tiền cho bên mua vòng hai ngày Nếu bên mua chấp nhận chờ đợi phía Nhà nước cho phép bên mua có quyền đợi" mà chưa xác định lỗi bên Trong trường hợp này, công ty Vĩnh Ký bán, Nhà nước cho mua bán có 10.000m2 đất xây dựng nhà máy thay đổi quy hoạch, làm dịch vụ, vui chơi giải trí bên mua khơng mua Như vậy, bên bán không vi phạm vào điều kiện thoả thuận phạt cọc Nhưng Toà án hai cấp lại phạt cọc sai Tuy nhiên, từ năm 1996 Công ty Vĩnh Ký biết 10.000m2 đất khơng cịn sử dụng vào mục đích xây dựng nhà máy, ký hợp đồng gian dối không thông báo rõ tình trạng đất cho Cơng ty Trang Anh Vĩnh Mặt khác, sau ngày 27-07-2001 ngày mà hai bên biết rõ tình trạng đất khơng cịn sử dụng vào việc xây dựng nhà máy, lẽ phải trả số tiền cọc, đến ngày 18-12-2001 Công ty Vĩnh Ký đề nghị trả lại tiền cọc có lỗi, làm cho bên mua bị thiệt hại, vi phạm Điều 142, 146, 696, 709 BLDS 1995 nên Công ty Vĩnh Ký có trách nhiệm phải bồi thường cho Công ty Trang Anh Vĩnh Quyết định giám đốc thẩm: Huỷ Bản án dân phúc thẩm số 314/DSPT ngày 11-12-2002 Toà Phúc thẩm Toà án nhân dân tối cao thành phố Hồ Chí Minh Bản án sơ thẩm số 1148/DSST Ngày 24-07-2002 Toà án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh vụ án dân “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” nguyên đơn Công ty TNHH công nghiệp may thêu thời trang Trang Anh Vĩnh với bị đơn Công ty TNHH Thuỷ tinh Vĩnh Ký giao hồ sơ vụ án cho Toà án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh xét xử lại từ giai đoạn sơ thẩm theo quy định pháp luật hồn tồn xác 14 KẾT LUẬN Qua tìm hiểu số vụ án dân tranh chấp tài sản đặt cọc quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận thấy tranh chấp xảy thường liên quan đến số tiền đặt cọc phạt cọc Việc giải tiền đặt cọc phạt cọc trường hợp mua bán đất Tịa án cịn chưa có thống Vì đòi hỏi cấp bách thiết thực cần hoàn thiện hệ thống pháp luật điều chỉnh lĩnh vực để không giải hiệu mà ngăn ngừa, hạn chế tranh chấp xảy 15 ... tượng đặt cọc tiền, vật có giá trị kim khí q, đá q vật có giá trị khác mà bên đặt cọc giao trực tiếp cho bên nhận đặt cọc Đối tượng đặt cọc vừa mang chức bảo đảm, vừa mang chức tốn, việc đặt cọc. .. mang chức tốn, việc đặt cọc phải lập thành văn bản, phải xác định rõ số tiền đặt cọc, số tài sản đặt cọc? ?? Về hình thức đặt cọc: Đặt cọc thực văn riêng, thể điều khoản hợp đồng mua bán hợp đồng... lại cho bên đặt cọc trừ để thực nghĩa vụ trả tiền thực hợp đồng dân Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hợp đồng tài sản đặt cọc thuộc bên nhận đặt cọc Ngược lại, bên nhận đặt cọc từ chối