Thảo luận môn Thị Trường Bất Động Sản Chủ đề 3:Tìm hiểu thị trường thế chấp đất đai BĐS? Lí do nghiên cứu Theo Bộ luật Dân sự năm 2005, Bất động sản (BĐS) là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định. Thị trường thế chấp đất đai BĐS khá trầm lắng trong những năm qua. Vì lo ngại nguy cơ rủi ro còn tiềm ẩn. Nội dung chính 1. Thị trường thế chấp BĐS trong những năm gần đây. 2. Đặc điểm của thị trường thế chấp BĐS 3. Những rủi ro của thị trường thế chấp BĐS 4. Giải pháp hạn chế rủi ro. 5. Kết luận Thị trường thế chấp BĐS trong những năm gần đây. • Lãi xuất tăng cao • Người đi vay phải làm nhiều thủ tục, khó khăn trong khâu quản lí. • Các ngân hàng xem BĐS là ưu tiên hàng đầu khi nhận tài sản thế chấp • Người đi vay gặp nhiều khó khăn khi đi vay • Các ngân hàng cho phép vay trực tiếp Đặc điểm của thị trường thế chấp BĐS - Nhờ tính cố định mà khi nhận BĐS làm tài sản thế chấp, các ngân hàng dễ dàng thực hiện quá trình xác định, định giá, giám sát trong và sau cho vay; cũng không tốn thêm các chi phí liên quan đến việc quản lý tài sản. - Tính thanh khoản và khả năng xử lý tài sản thế chấp là BĐS khi khách hàng không trả được nợ vẫn cao hơn nhiều tài sản khác nhờ tính khan kiếm và sự phát triển của thị trường BĐS. - BĐS là những tài sản ít hao mòn. Trong khi các tài sản khác, giá trị và giá trị sử dụng thường giảm, có thể giảm rất nhanh theo thời gian, thậm chí, giá trị của tài sản có thể giảm từ 10% đến 20% ngay sau khi nhận thế chấp như xe cộ, máy móc thiết bị. - Giá chuyển nhượng BĐS trong thực tế chứng minh luôn tăng trong dài hạn do đặc tính khan hiếm, mặc dù, trong ngắn hạn dưới sự tác động của khủng hoảng nhà đất, chu kỳ kinh tế, các qui định của chính quyền hoặc những nguyên nhân khác có thể sụt giảm ở một số khu vực, một số phân khúc thị trường. - BĐS là một trong số những tài sản có các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu/sử dụng rõ ràng nhất, nhờ đó mà việc xác nhận chủ sở hữu/sử dụng tương đối dễ dàng. Bất kỳ một sự thay đổi như mua bán, chuyển nhượng quyền sở hữu, quyền sử dụng theo qui định đều phải qua công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm. Hệ thống pháp luật liên quan đến việc xác nhận quyền sở hữu, sử dụng, giao dịch dù còn nhiều bất cập song vẫn được đánh giá là khá đầy đủ so với các qui định trong các lĩnh vực khác. Những rủi ro của thị trường thế chấp BĐS • Rủi ro kỳ hạn: Cho vay đầu tư BĐS là những khoản cho vay trung, dài hạn và kỳ hạn điều chỉnh lãi suất thường từ 6 tháng đến 1 năm. Trong khi đó, phần lớn nguồn vốn huy động của các ngân hàng là nguồn vốn ngắn hạn và lãi suất khá linh hoạt theo thị trường. Sự chênh lệch về kỳ hạn và lãi suất giữa nguồn vốn huy động và cho vay là vấn đề nan giải nhất mà các ngân hàng phải tính toán và cân đối trong cho vay BĐS. • Rủi ro từ năng lực thẩm định và xét duyệt khoản vay: Việc giành giật nhân sự trong thời kỳ mở rộng đã tạo điều kiện cho một bộ phận đông đảo nhân sự gia nhập ngành Ngân hàng, trong đó nhiều nhân sự chưa có kinh nghiệm và không đúng chuyên môn được đào tạo. Sau thời gian thử việc ngắn ngủi, họ được giao công tác thẩm định (có ngân hàng còn phải kiêm luôn việc định giá tài sản) đã dẫn đến những khoản vay chứa đựng nhiều rủi ro. • Rủi ro từ công tác tổ chức và thực hiện kiểm soát qui trình cấp tín dụng • Rủi ro từ năng lực cạnh tranh và những vấn đề nội tại của các ngân hàng: Nhiều ngân hàng nhỏ, yếu năng lực cạnh tranh buộc phải xem việc định giá tài sản thế chấp cao, đơn giản hóa thủ tục và rút ngắn thời gian thẩm định, cho vay là phương thức cạnh tranh. Việc thẩm định trở nên sơ sài, chiếu lệ, định giá tài sản theo giá thị trường. Hậu quả là, chỉ cần khách hàng chậm trả lãi 1-2 tháng hoặc giá BĐS giảm từ 5-10% thì giá trị thực của tài sản không còn bảo đảm đủ cho khoản vay. Khi nợ quá hạn xảy ra, các ngân hàng lại tìm cách đảo nợ, điều chỉnh kỳ hạn trả nợ, gia hạn nợ, chuyển nhóm nợ và trích lập dự phòng rủi ro sai qui định khiến khả năng thu hồi càng khó khăn, kéo dài. • Rủi ro từ sự yếu kém của hạ tầng thông tin tín dụng: Thông tin bất cân xứng trong hoạt động tín dụng là rất lớn. Khi xem xét cho vay đối với một khách hàng mới, ngân hàng hầu như không có những thông tin đủ độ tin cậy để ra quyết định. Trong công tác thẩm định thì những mối quan hệ với láng giềng, với đối tác… là những thông tin quan trọng, tuy nhiên, việc CBTD từ địa bàn này đến địa bàn khác xét vay, với cách sống biệt lập của người dân thành phố, ngân hàng không có thêm bất kỳ thông tin nào ngoài thông tin từ chính khách hàng vay. • Rủi ro từ tính chu kỳ của nền kinh tế và những quyết định, thủ tục của cơ quan nhà nước: Thực tế chu kỳ kinh tế có mối quan hệ chặt chẽ với sự biến động giá BĐS. Trong thời kỳ hưng thịnh, sản xuất và tiêu dùng đều mở rộng, nguồn cung tiền dồi dào và giá BĐS leo thang, các ngân hàng cũng mở rộng tín dụng BĐS • Rủi ro từ hệ thống luật pháp và việc thực thi luật pháp: Điều 320 Bộ Luật Dân sự năm 2005 đã qui định “Vật dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc hình thành trong tương lai”. Qui định này có thể xem là khá rõ ràng theo cách hiểu của các ngân hàng, đã tạo điều kiện cho các ngân hàng tham gia tài trợ các dự án đầu tư xây dựng, mua nhà, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất… dù người vay chưa phải là chủ sở hữu/sử dụng của các tài sản này vào thời điểm vay vốn, chính xác là chưa có đầy đủ giấy tờ chứng minh quyền sở hữu/sử dụng tài sản theo luật định. Giải pháp hạn chế rủi ro • Tăng cường công tác huy động đối với kỳ hạn dài • Hạn chế tối đa cho vay đầu cơ vốn mang tính bất ổn và chứa đựng nhiều rủi ro. • Có qui định và thực hiện nghiêm túc việc đánh giá lại giá trị tài sản bảo đảm, ít nhất phải 3 tháng/lần • Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực. • Cần tách biệt chức năng quyết định cho vay với thẩm định tín dụng; tách biệt chức năng thẩm định tín dụng và định giá tài sản bảo đảm. • Đa dạng hóa danh mục cho vay là yêu cầu bắt buộc đối với tất cả các ngân hàng, có chính sách thích hợp để tiếp cận, mở rộng cho vay đối với nhu cầu vốn sản xuất kinh doanh, xuất nhập khẩu nhằm hạn chế rủi ro và tăng khả năng cung cấp các dịch vụ ngân hàng khác đi kèm. Bên cạnh đó, cần giao chỉ tiêu phát triển tín dụng cho các đơn vị trên cơ sở cân đối số lượng và chất lượng nguồn vốn huy động, chỉ tiêu này gắn liền với xếp loại và chế độ khen thưởng hàng tháng, hàng quí, hàng năm. Kết luận Thị trường thế chấp BĐS hiện nay còn gặp nhiều bất cập, chưa có những chính sách cụ thể, nhằm đổi mới cơ chế hoạt động. Đòi hỏi sự tham gia của nhiều cơ quan chức năng, điều tiết lại nền kinh tế, bình ổn giá, ngăn ngừa lạm phát. Cảm ơn cô và các bạn đã chú ý theo dõi. . gần đây. 2. Đặc điểm của thị trường thế chấp BĐS 3. Những rủi ro của thị trường thế chấp BĐS 4. Giải pháp hạn chế rủi ro. 5. Kết luận Thị trường thế chấp BĐS trong những năm gần đây. • Lãi xuất. Thảo luận môn Thị Trường Bất Động Sản Chủ đề 3: Tìm hiểu thị trường thế chấp đất đai BĐS? Lí do nghiên cứu Theo Bộ luật Dân sự năm 2005, Bất động sản (BĐS) là các tài sản bao gồm: Đất đai;. pháp luật quy định. Thị trường thế chấp đất đai BĐS khá trầm lắng trong những năm qua. Vì lo ngại nguy cơ rủi ro còn tiềm ẩn. Nội dung chính 1. Thị trường thế chấp BĐS trong những năm gần đây. 2.