22275608-Phan-Tich-Swot-Nganh-Bat-Dong-San potx

Lờ i m ở đầ u . 3 P H Ầ N 1: NH Ữ N G N É T C H Í N H V Ề K I N H T Ế N G À N H . . 4 1. Q uy m ô t hị t rư ờ ng và t ốc độ t ăng t rư ở ng t hị t rư ờ ng . . 4 1.1. Q uy m ô t hị t rư ờ ng bất động s ản . . 4 1.1.1. Đ ặc đ i ểm t hị t rư ờ ng bất động s ản . . 4 1.1.2. Q uy m ô t hị t rư ờ ng bất động s ản h i ện nay . 5 1.2. T ốc độ t ăng t rư ở ng 8 2. Phạm vi cạnh t ranh . 10 3. Số l ư ợ ng các đối t hủ cạnh t ranh . 11 4. Rào cản g i a nhập và rút khỏi t hị t rư ờ ng 14 4.1. N hững rào cản g i a nhập ngành . 14 4.1.1. Rào cản kỹ K ỹ t huậ t .14 4.1.3. Rào cản về pháp l uậ t . . 15 4.1.4. Rào cản về các ch í nh s ách k i nh t ế, t ài ch í nh – ti ền t ệ của N hà nư ớ c . . 15 4.1.5. Rào cản về t hủ t ục hành ch í nh . 16 4.2. Rào cản rút l ui khỏi t hị t rư ờ ng . 17 5. Đ ặc đ i ểm về s ản phẩm và khách hàng . 17 5.1. Sản phẩ m .17 5.2 K hách hàng 18 6. N ăng l ực s ản xuất và yêu cầu về vốn . .19 .6.1. N ăng l ực s ản xuấ t . 19 6.2. Y êu cầu về vốn . . .19 7. K hả năng s i nh lợi . . 20 7.1. Bư ớ c ti ến dài t rong t hị t rư ờ ng bất động s ản . 20 7.2. Bất động s ản-rủi ro và cơ hộ i . . 21 7.3. T r i ển vọng phát t r i ển của ngành . . 24 Đ i ểm s án g 24 Đ i ểm t ố i 25 M ột s ố quyết đ ị nh mớ i li ên quan đến t hị t rư ờ ng bất động s ả n . 25 P H Ầ N 2: P H Â N T ÍCH C Ạ N H T R A N H . . 27 1. Đ ánh g i á vị t hế cạnh t ranh của các đối t hủ . 27 2. D ự đoán b i ện pháp cạnh t ran h . 31 3. X ác đ ị nh những nhân t ố t hành công ch í nh t hành công của các công t y. . 35 3.1. N hân t ố bên ngoà i . . 35 3.2. N hân t ố bên t ron g . 36 P H Ầ N 3: L Ậ P B Ả N G P H Â N T ÍCH M A T R Ậ N SW O T C Ủ A C Ô N G T Y . 38 1. T ổng quan về công t y cổ phần đầu t ư xây dựng B ì nh Chánh . . 38 1.1 T óm t ắt quá t r ì nh h ì nh t hành và phát t r i ển . 38 1.2 G iớ i t h i ệu về công t y .40 1.3 Các lĩ nh vực hoạt động . . 41 2. Các hoạt động chủ yếu của công t y . 43 2.1. N hững dự án của công t y . . 43 2.2. H oạt động M arke ti ng . 44 2.2.1. Phân khúc t hị t rư ờ ng t heo nhóm khách hàng 44 2.2.2. X ác đ ị nh khách hàng m ục ti êu . 44 2.2.3. Đ ị nh vị s ản phẩ m . 44 1 2.2.4. X ác l ập m ục ti êu m arke ti ng . 44 2.2.5. Ch i ến l ư ợ c m arke ti ng: m arke ti ng t ổng l ực . . 45 2.2.6. Đ ị nh vị t hư ơ ng h i ệu 47 2.3. Các hoạt động hỗ t rợ của công t y . . 47 2.3.1. Q uản t rị nguồn nhân l ực của công t y . 47 2.3.2. V ấn đề phát t r i ển công nghệ . . 48 2.3.3. V ấn đề quản l í chung 49 2.4. T ài ch í nh của công t y . . 50 2.4.1. Các chỉ s ố t ăng t rư ở ng- kết quả k i nh doanh của công t y t rong các năm 2006, 2007, 2008 . . 50 2.4.2. Các chỉ s ố hoạt động . . 51 2.4.3. Ch í nh s ách cổ t ức của công t y . 52 2.5.1. T rao 12 xuất học bỗng N guyên Đ ức Cảnh . 53 2.5.2. T ặng ti ền học bỗng ủng hộ vì ngư ờ i nghèo . . 54 2.5.3. T ổ chức các chư ơ ng t r ì nh khám chữa bệnh mi ễn phí cho ngư ờ i nghèo . . 54 2.5.4. T ổ chức các chư ơ ng t r ì nh nhân d ị p L ễ, T ết t h i ếu nhi cho các em có hoàn cảnh khó khăn . 54 2.5.5. X ây dựng nhà tì nh t hư ơ ng và các hoạt động xã hội khác . . 55 3. Phân tí ch m a t rận SW O T . . 55 Đ i ểm m ạnh . . 55 Đ i ểm yếu . . 56 Cơ hộ i . 56 T hách t hức 57 M a t rận S W O T .58 4. Các ch i ến l ư ợ c cho công t y g i ai đoạn 2010 – 2015 . . 60 4.1. Các m ục ti êu ch í nh cần đạt đư ợ c cho các ch i ến l ư ợ c k i nh doanh của công t y. . 60 4.2. Các ch i ến l ư ợ c cho công t y g i ai đoạn 2010 – 2015 . . 61 4.2.1. Các ch i ến l ư ợ c nhóm S O . . 61 4.2.2. Các ch i ến l ư ợ c nhóm S T . 62 4.2.3. Các ch i ến l ư ợ c nhóm W O . .63 4.2.4. Các ch i ến l ư ợ c nhóm W T 64 K Ế T LU Ậ N .65 2 Lời mở đầu Cùng với quá trình toàn cầu hóa của xu thế thế giới, nền kinh tế Việt Nam ngày càng phát triển vững mạnh. Hội nhập vào nền kinh tế thế giới, Việt Nam cũng xây dựng đầy đủ nền kinh tế thị trường, trước nhu cầu phát triển đó thị trường bất động sản ở Việt Nam ra đời cùng với sự phát triển ngày càng đầy đủ hơn các thị trường vốn, đáp ứng nhu cầu hội nhập kinh tế quốc tế. Thị trường bất động sản Việt Nam tuy lúc mới ra đời còn non trẻ, hoạt động không theo quy luật tự nhiên, chưa bắt kịp theo sự phát triển của các nước trên thế giới, nhưng cho đến nay đã đạt được những bước tiến dài, cả về lượng và chất, đặc biệt trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản. Sau gần 3 năm Việt Nam trở thành thành viên chính thức của WTO, bất động sản dần hoạt động theo đúng quỹ đạo, sự tiến bộ kể trên được thể hiện một cách rõ ràng khi thị trường bất động sản Việt Nam từ chỗ không được xếp hạng chỉ số minh bạch đã vươn lên nằm trong tốp những thị trường có tính minh bạch. Những cam kết về tự do hoá thị trường khi gia nhập WTO đã giúp các công ty quản lý bất động sản quốc tế có điều kiện phát triển tại Việt Nam như CBRE, Savill, Collier… và kích thích các công ty dịch vụ bất động sản trong nước phát triển với tốc độ nhanh chóng. Một công ty muốn tồn tại và hoạt động có hiệu quả trong ngành thì công ty đó phải nắm bắt được những nét chính của ngành, và phân tích được năng lực cạnh tranh cũng như quan trọng hơn cả là phân tích SWOT để biết được đâu là điểm mạnh, điểm yếu bên trong và rủi ro, thách thức bên ngoài. Vì vậy nhóm chúng em thực hiện đề tài “môi trường cạnh tranh ngành bất động sản- Chiến lược của công ty cổ phần đầu tư xây dựng Bình Chánh 2010-2015” để phân tích từ đó đưa ra giải pháp chiến lược cho công ty. Vì thời gian tìm hiểu ngắn cũng như kiến thức chuyên môn chưa cao nên trong bài tiểu luận còn rất nhiều sai sót, nhóm chúng em mong nhận được lời nhận xét cũng như ý kiến đóng góp của thầy để bài tiểu luận được hoàn thiện hơn. Nhóm chúng em xin chân thành cảm ơn thầy. 3 PHẦN 1: NHỮNG NÉT CHÍNH VỀ KINH TẾ NGÀNH. 1. Quy mô thị trường và tốc độ tăng trưởng thị trường. 1.1. Quy mô thị trường bất động sản. 1.1.1.Đặc điểm thị trường bất động sản. Không có thị trường trung tâm: thị trường bất động sản chưa hình thành được thị trường trung tâm mà tại đó người mua và người bán có thể trực tiếp gặp nhau và tác động trực tiếp qua lại lẫn nhau. Gần như tất cả các giao dịch được thực hiện chủ yếu thông qua trung gian là các tổ chức môi giới bất kinh doanh động sản, qua báo chí, hoặc thông qua các cá nhân môi giới. Do không có thị trường trung tâm nên các thông thi về thị trường khó thu thập và có độ tin cậy thấp tạo nên tính thiếu hiệu quả của thị trường này. Gần đây tại Việt Nam, các Công ty kinh doanh địa ốc và các Công ty môi giới bất động sản đã hình thành và phát triển rất nhanh đã tạo điều kiện cho các giao dịch trên thị trường diễn ra dễ dàng, thuận lợi, an toàn và hiệu quả hơn. Mới đây Bộ Xây Dựng đã ban hành Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 5 năm 2008, theo đó: “Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản (trừ các dự án nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở)”, điều này sẽ thúc đẩy hơn sự phát triển của thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản mang tính khu vực và địa phương sâu sắc: đặc tính của bất động sản là không thể thiêu hủy và khó chia cắt, không thể di dời; sự thừa thải ở nơi này không thể bù đắp sự thiếu hụt ở nơi khác làm cho thị trường bất động sản mang tính chất địa phương. Mặt khác, sự khác nhau về trình độ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội và mật độ dân số làm cho nhu cầu về bất động sản cũng sẽ khác nhau về số lượng, hình dạng, chất lượng và từ đó dẫn đến sự khác nhau về mức độ phát triển của thị trường bất động sản của từng địa phương. Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo: thị trường bất động sản là một thị trường đòi hỏi sự can thiệp nhiều và trực tiếp của Nhà Nước nên mức độ hoàn hảo của thị trường bất động sản thấp hơn các thị trường hàng hóa tiêu dùng, thị trường tư liệu sản xuất và các thị trường khác. Bên cạnh đó, do không tái tạo được hay tính khan hiếm của đất nên thị trường mang tính độc quyền. Các thông tin về quy hoạch, về quản lý, kinh tế xã hội liên quan đến đất đai chưa được phổ biến triệt để điều này làm cho thị trường bất động sản có cạnh tranh nhưng là cạnh tranh ngầm, cạnh tranh không hoàn hảo. Thị trường bất động sản là thị trường có mối liên hệ mật thiết với các thị trường khác nhất là thị trường tài chính tiền tệ, tín dụng và với sự phát triển kinh tế của một quốc gia: Hầu hết các khoản đầu tư đều đi vào hai luồng là đầu 4 + Nguồn cung : Mặc dù những hờ g an gần đây dướ ác động của huế hu nhập cá nhân các g ao d ch rên sàn bấ động sản đã ắng xuống rông hấy nhưng các chuyên g a đều cho rằng xu hướng nửa cuố quý IV 2009 và đầu năm 2010 sẽ à sự bùng nổ của h rường căn hộ bán cả về cung- cầu tư vào các tài sản hoặc là đầu tư trên thị trường tài chính tiền tệ. Trong mọi thời điểm người ta luôn có nhu cầu chuyển dịch một lượng tiền bạc sang tài sản hoặc ngược lại. Mặt khác, bản thân các giao dịch về bất động sản thường có nhu cầu rất lớn về vốn. Điều đó cho thấy, thị trường bất động sản của một quốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn định khi có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định. 1.1.2. Quy mô thị trường bất động sản hiện nay. Theo Chiến lược phát triển đô thị của Việt Nam, diện tích đất đô thị sẽ tăng từ 105.000 Ha hiện nay lên đến 460.000 Ha vào năm 2020, tỷ lệ đô thị hoá 28% hiện nay, dự kiến sẽ đạt tới khoảng 45% vào năm 2025. Nhu cầu về nhà ở đặc biệt là nhà ở đô thị để đáp ứng cho số dân đô thị khoảng 23 triệu người hiện nay, dự kiến sẽ tăng lên 46 triệu người vào năm 2025. Nếu chỉ tính riêng nhu cầu nhà ở đô thị, trung bình mỗi năm Việt Nam đã cần phải phát triển thêm 35 triệu m2 nhà để phấn đấu đạt 20 m2 nhà ở/người tại đô thị vào năm 2020. Trong lĩnh vực xây dựng và bất động sản Việt Nam đã thu hút được gần 700 dự án đầu tư nước ngoài, với tổng số vốn đăng ký khoảng 17 tỷ Đô la Mỹ tính đến tháng 4/2007. t i i , i t t t , i ị t t l t t , i , i / l t ị t . 5 Tín hiệu tích cực nhất phải kể đến là dấu hiệu phục hồi của các hoạt động về đầu tư BĐS tại Việt Nam qua số lượng thông tin đầu tư gia tăng sau giai đọan trầm lắng trong nửa đầu năm 2009. Cụ thể, ngày 15/10, Vina Capital thông báo bán toàn bộ 50,1% cổ phần của tập đoàn ở dự án cao ốc A&B. Việc bán cổ phần này mang lại tỷ suất thu hồi nội bộ (IRR) 17,5% trong 4 năm. Công ty cổ phần Đầu tư Công đoàn BIDV đã mua 996 căn hộ trung cấp thuộc dự án Hòang Anh An Tiến, huyện Nhà Bè. Giá bán toàn bộ tương đương 1.000 -1.100 USD/m2. Theo CBRE, đến thời điểm hiện tại, thị trường văn phòng cho thuê tại TP.HCM giá thuê sẽ chạm đáy vào cuối năm nay. Giá chào thuê của tât cả các phân hạng cao ốc văn phòng đều sẽ có mức gảm thấp nhất: 2,9% kể từ thời điểm quý II/2009. Dự án Kumho Asiana Plaza với tổng diện tích sàn 31.562m2 đã đi vào họat động trong tháng 9 vừa qua đã đẩy mặt bằng giá chào thuê văn phòng hạng A tăng lên 41,3USD/m2/tháng, tăng 1,2% so với quý trước. Tuy nhiên, hiện tỷ lệ mặt bằng của tất cả các phân hạng vẫn nằm ở mức 17,5% giảm 0,6% so với quý trước. Riêng tỷ lệ mặt bằng hạng A còn trống hiện vẫn ở mức cao: 26,3%.Trong khi đó dự báo nguồn cung sẽ vẫn tiếp tục tăng từ nay đến cuối năm 2010. Ở thị trường kinh doanh bán lẻ dấu hiệu có vẻ khả quan hơn. Hiện giá chào thuê bình quân tại các trung tâm thương mại tổng hợp trong khu trung tâm thương mại(TTTM) của thành phố vẫn bình ổn ở mức giá 105,3USD/m2/tháng tại các tầng lầu có vị trí thuận lợi. Dự kiến trong quý IV/2009 sẽ có nhiều TTTM lớn được khánh thành như: Kumho Asiana Plaza(Q.1), The Flemington (Q.11) và The Everich(Parkson) ở Q.11 sẽ cung cấp thêm cho thị trường 56.338m2 mặt bằng. Thị trường căn hộ dịch vụ vẫn tiếp tục phải đối mặt với áp lực giảm giá thuê. Giá thuê trung bình của căn hộ dịch vụ trong tất cả các hạng giảm 4,3% xuống còn 24,74 USD/m2/tháng. Tỷ lệ trống của các tòa nhà hạng A thậm chí còn tăng cao lên 26% do khách thuê dời dến các căn hộ dịch vụ rẻ hơn. Có dấu hiệu hồi phục và được đánh giá tiềm năng nhất hiện nay chính là thị trường căn hộ bán. Trong quý III, các chủ đầu tư đã bắt đầu khởi động lại các dự án bị đình hoặc hoãn lại trước đây và cùng lúc đó là 12 dự án mới đã được khởi công xây dựng. Có 10 dự án (bao gồm 1.800 căn hộ) đã chính thức được chào bán trong đó một số chủ đầu tư chỉ chào bán 1 số lượng nhỏ trong tổng số nguồn cung của dự án. Đặc biệt, giá chào bán bình quân trên thị trường thứ cấp tiếp tục tang từ 1%-3,4% so với quý trước, và hầu hết các giao dịch dao động trong mức giá 650 USD-810 USD/m2. Nếu tính từ năm 2008 đến quý III/2009 đã có 46 dự án với gần 15.000 căn hộ được chào bán. Dự kiến, số lượng căn hộ được chào bán tại TP.HCM từ quý IV/2009 đến quý II/2010 sẽ là 44 dự án với trên 22 ngàn căn hộ. 6 Riêng Hà Nội, sau khi rà soát các đồ án, dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn, Ủy ban nhân dân thành phố đã đề nghị cho phép tiếp tục triển khai 241 dự án vào đợt 1. Trong số này có tới trên 60% là dự án nhà ở, khu đô thị mới. Nhiều dự án khu đô thị mới chiếm diện tích hơn 100 ha, tập trung chủ yếu tại Hà Đông, như khu đô thị mới Dương Nội rộng 174.23ha của tập đoàn Nam Cường, khu đô thị mới Lê Trọng Tấn của Công ty cổ phần phát triển đô thị quốc tế Việt Nam với 101.37ha, khu đô thị mới hai bên đường Lê Trọng Tấn của Công ty Geleximco với 133 ha, khu đô thị mới Nam An Khánh rộng 181ha của Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà, Khu đô thị mới Bắc An Khánh rộng 264.40ha của Công ty liên doanh TNHH phát triển đô thị mới An Khánh; khu đô thị Thanh Hà A với 195.51ha, Khu đô thị Thanh Hà B rộng 193,22 ha của Tổng công ty Xây dựng công trình Giao thông 5 + Nguồn cầu. Theo khảo sát của một số công ty chuyên nghiên cứu về thị trường, cầu trên thị trường bất động sản vẫn còn tương đối lớn. Nhưng trong thời điểm hiện nay, việc suy giảm kinh tế và tâm lý chờ đợi của khách hàng khiến thị trường vẫn chưa thực sự sôi động trở lại. 6 tháng đầu năm tại Tp. Hồ Chí Minh chỉ có khoảng 5.000 căn hộ, thuộc 31 dự án được bán ra. Hầu hết các dự án đều nhắm đến phân khúc thị trường trung và cao cấp. Số lượng căn hộ được bán ra nhiều nhất là khu Đông (quận 2) và khu Nam thành phố (quận 7). Tại Hà Nội, thị trường trong 6 tháng đầu năm 2009 đang có sự chênh lệch khá lớn về cung và cầu. Ở Hà Nội, tổng số căn hộ còn để bán từ các dự án khoảng 1.467 căn, tập trung chủ yếu tại các quận Từ Liêm, Đống Đa và Hai Bà Trưng. Những dự án còn hàng bán ra hiện nay như Keangnam Hanoi, Landmark Tower, Vincom Park Place, Sky City Tower và Golden Westlake, CT1 – khu đô thị mới Cổ Nhuế và CT2A – khu đô thị mới Nghĩa Đô… cũng đều nhằm đến thị trường trung và cao cấp. Theo các chuyên gia, mặc dù nguồn cung không nhiều nhưng hoạt động mua bán căn hộ diễn ra chậm so với dự đoán của giới địa ốc. Trong quý 1/2009 chỉ có khoảng 330 căn có giao dịch thành, chiếm khoảng 23% tổng số căn còn để bán. Giá bán căn hộ trung bình đã giảm so với quý 4/2008. Giá chào bán trên thị trường thứ cấp đang giảm từ 2 - 7,5% so với quý 4/2008. Giá giảm song giao dịch trên thị trường vẫn không thể tăng. Nguyên nhân của tình trạng này, theo các chuyên gia là do nhiều nhà đầu tư với mục đích đầu cơ đã từ bỏ thị trường. Trong khi đó, giá bất động sản còn ở mức quá cao so với khả năng thanh toán của đa phần người có nhu cầu mua nhà để ở. Do vậy mặc dù cầu thật của thị trường rất lớn, thậm chí lớn hơn cung nhiều lần nhưng tỷ lệ giao dịch thành công không nhiều. Số liệu từ DiaOcOnline.vn cho thấy tuần qua, giá đất nền ở một số khu vực như Q2, Q8, Nhà Bè… vẫn tiếp tục “nóng” lên, với giá tăng từ 20% đến 7 40%. Tuy nhiên, lượng giao dịch rất ít. Một nhân viên kinh doanh làm việc tại sàn giao dịch BĐS Tân Hưng (quận 7) cho biết: “Gần 1 tháng nay, giá nền đất có “nóng” lên nhưng tỷ lệ người trực tiếp đến giao dịch tại sàn vẫn không tăng lên so với thời điểm trước đó bao nhiêu”. 1.2. Tốc độ tăng trưởng. “Đóng băng” là ý kiến phổ biến khi đề cập đến thị trường bất động sản (BĐS) hiện nay. Thế nhưng, trong con mắt của một số nhà đầu tư nước ngoài, thị trường BĐS Việt Nam vẫn đang phát triển, không hề có băng. Cụ thể như sau: Dù mới chỉ có một số ít công ty niêm yết công bố báo cáo tài chính quý III nhưng đa phần kết quả sản xuất, kinh doanh hết sức ấn tượng, hơn nhiều so với quý II. Trong đó, nổi bật về tốc độ tăng trưởng lợi nhuận là nhóm ngành bất động sản. Tuy mới đi được 3/4 quãng đường nhưng lợi nhuận mà các doanh nghiệp này công bố đều vượt xa kế hoạch lợi nhuận của cả năm 2009. Nhận định cho rằng: Ngành bất động sản có lợi nhuận đột biến. Thị trường bất động sản (BĐS) có dấu hiệu ấm lên khiến phần nhiều doanh nghiệp trong lĩnh vực này được hưởng lợi. Điển hình như Công ty CP Vạn Phát Hưng (VPH), lợi nhuận quý III đã đạt hơn 56 tỷ đồng, tăng hơn 10 lần so với lợi nhuận quý II. Một số đơn vị hoạt động chính trong lĩnh vực khác nhưng có “dính dáng” đến bất động sản cũng được “ăn theo”, như Công ty CP thủy sản số 4 (TS4) có lợi nhuận quý III tăng gần 240% so với quý II nhờ kinh doanh căn hộ. Theo thống kê của Công ty CP truyền thông tài chính StoxPlus ( w w w . s t o x. v n ), 10 doanh nghiệp có kết quả lợi nhuận lớn nhất quý III vẫn rơi vào những “tên tuổi” thuộc nhóm ngành tài chính, bất động sản như ACB, VNM… và ngành có tốc độ tăng trưởng lợi nhuận so với cùng kỳ cao nhất là bất động sản: 355%. Dưới cái nhìn của ông Peter Dinning - Giám đốc phụ trách kinh doanh BĐS của Công ty Quản lý quỹ VinaCapital, thì thị trường BĐS hiện nay không đóng băng. Theo ông, hai ba năm trước, các nhà đầu tư chỉ việc quy hoạch, xây nhà và bán, có nhiều người mua. Nhưng bây giờ không phải cứ xây lên là bán được và yếu tố lựa chọn của người tiêu dùng đã ảnh hưởng rất lớn đến thị trường. Những khu căn hộ cao cấp nằm ở vị trí thuận tiện, do các kiến trúc sư nước ngoài thiết kế, trang trí nội thất như The Manor, Phú Mỹ Hưng vẫn bán tốt. Vì thế, các chủ đầu tư cũng phải "chiều lòng" các "thượng đế" của mình bằng cách xây dựng những căn hộ mẫu để người mua có thể nhìn thấy, sờ thấy, đánh giá nó trước khi quyết định mua. Mặt khác, nhu cầu về tất cả các loại nhà, căn hộ từ thấp, trung bình, đến cao cấp ở Việt Nam đều đang cao, chứ không phải người dân không có nhu cầu mua nhà. Mỗi loại hình BĐS có một thị trường riêng với nhu cầu nhất định và 8 nhu cầu này ngày một mở rộng. Có nghĩa là không chỉ căn hộ, mà những phân khúc khác của thị trường BĐS như văn phòng, khách sạn cũng đang có nhu cầu cao. Theo ông Peter Dinning, có 3 yếu tố ảnh hưởng quyết định đến sự phát triển thị trường BĐS Việt Nam là: Thứ nhất là tốc độ tăng trưởng. Tốc độ tăng trưởng kinh tế của Việt Nam hiện nay tới 8%/năm, đứng thứ hai ở châu Á, riêng TP.HCM tốc độ tăng trưởng là 10%/năm. Tốc độ đô thị hóa, tốc độ tăng GDP, tốc độ công nghiệp hóa sẽ kéo theo việc gia tăng dân số ở những đô thị lớn như TP.HCM. Trong 10 -15 năm tới, dân số của Hà Nội, TP.HCM có thể tăng gấp đôi và tất nhiên, họ cần nhà để ở. Thứ hai là đầu tư trực tiếp của nước ngoài. Đến hết tháng 9/2007, cả nước đã thu hút được thêm 9,6 tỷ USD vốn FDI. Tổng vốn FDI thực hiện cũng đạt 3,3 tỷ USD, tăng 19,6% so với cùng kỳ năm ngoái. Với đà tăng trưởng này, chúng ta hoàn toàn có thể tin tưởng sẽ đạt 13 tỷ USD vốn FDI trong năm 2007. Thứ ba là kiều hối gửi về nước cũng tác động đến việc tiêu thụ các căn hộ, các khu nhà ở. Một yếu tố quan trọng khác là việc gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO). Sự gia nhập này đòi hỏi Việt Nam nhanh chóng hoàn thiện khung pháp lý về BĐS. Đối với câu hỏi nhà đầu tư nước ngoài băn khoăn điều gì nhất khi đầu tư vào BĐS ở Việt Nam, ông Peter Dinning thẳng thắn phát biểu rằng điều làm họ chưa yên tâm nhất là sự thay đổi chính sách của nhà nước. Tuy nhiên, với kinh nghiệm 10 năm sống ở Việt Nam, ông cũng rất lạc quan với nhận định các chính sách thuộc lĩnh vực này đang có thay đổi lớn theo chiều hướng ngày một tiến bộ hơn. Ông Peter Dinning đã có nhận định hoàn toàn chính xác. Với một loạt văn bản pháp luật liên quan ra đời, như Nghị định 02/2006/NĐ-CP, Nghị định 17/2006/NĐ-CP và sắp tới là Luật Kinh doanh BĐS, hướng phát triển của thị trường BĐS trong thời gian tới đang được mở ra theo chiều hướng ngày càng thông thoáng và hợp lý. Nghị định 02, với quy định các khu đô thị mới (ĐTM) phải rộng ít nhất 20 ha, chủ đầu tư phải có 20% vốn đầu tư cho dự án, đã góp phần sàng lọc những nhà đầu tư không có vốn hoặc thiếu kinh nghiệm ra khỏi thị trường này. Trong khi đó, Nghị định 02 lại tạo ra hướng mở là chủ đầu tư dự án khu ĐTM được chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án cấp 2 khi đã có các công trình hạ tầng kỹ thuật phù hợp với dự án đã được phê duyệt. Chủ đầu tư cấp 2 phải hoàn thành dự án đúng với mục đích, nội dung xây dựng và tiến độ dự án đã được duyệt. Với hướng mở như vậy, nhiều chủ đầu tư sẽ có cơ hội tránh được các khoản vay ngân hàng rất lớn để duy trì toàn bộ dự án. Đối với những dự án khu dân cư nhỏ hơn, Nghị định 17 cũng tạo ra lối thoát khi cho phép các nhà đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đã 9 hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng. Thực tế, việc cấm chuyển nhượng dự án đã gây ách tắc cho nhiều dự án khu dân cư, khu ĐTM, vì nhiều nhà đầu tư không đủ vốn để thực hiện toàn bộ dự án, nhưng lại không thể san sẻ một phần dự án cho các chủ đầu tư khác. Vì thế, việc cho chuyển nhượng dự án sẽ góp phần huy động được các nguồn vốn khác, từ đó khôi phục các hoạt động đầu tư và phát triển nhà ở. Vấn đề này cách thức huy động vốn - sao cho đảm bảo để nhà đầu tư không chiếm dụng vốn của khách hàng và các quyền lợi của khách hàng được đảm bảo khi hợp đồng góp vốn không được thực hiện theo đúng cam kết - đã được cụ thể hóa trong Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS. Theo điều 19 của Dự thảo, chủ đầu tư dự án khu ĐTM, khu nhà ở, hạ tầng khu công nghiệp được huy động vốn ứng trước của khách hàng. Tổng số vốn ứng trước không được vượt quá 70% giá trị hợp đồng và việc huy động vốn phải được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được huy động sau khi đã xây xong cơ sở hạ tầng theo dự án. Việc huy động vốn ứng trước lần sau chỉ được thực hiện khi đã hoàn thành khối lượng lần trước. Dự thảo thậm chí còn quy định chặt chẽ hơn, là vốn ứng trước của khách hàng phải sử dụng đúng mục đích và chủ đầu tư và khách hàng có thể thỏa thuận gửi số vốn ứng trước vào ngân hàng để quản lý. Nếu chủ đầu tư dự án giao nhà không đúng tiến độ, chất lượng và các thoả thuận trong hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại và trả lãi suất cho phần vốn ứng trước của khách hàng. 2. Phạm vi cạnh tranh. Xu hướng cạnh tranh giữa các doanh nghiệp trong ngành. Để vượt qua khủng hoảng kinh tế và cạnh tranh với các tập đoàn bất động sản (BĐS) quốc tế, các doanh nghiệp (DN) BĐS trong nước đã bắt đầu "bắt tay" nhau để hợp lực thực hiện dự án và nâng sức cạnh tranh. Đây có thể là thời điểm đánh dấu việc hợp tác một cách chuyên nghiệp giữa các DN BĐS trong nước. Đánh dấu đầu tiên cho sự hợp tác được xem là chuyên nghiệp và bài bản của các DN BĐS tại TP. HCM chính là sự ra đời cửa Tập đoàn Tam Phú vào đầu tháng 6 vừa qua. Đây là sự bắt tay của 4 DN hoạt động trong lĩnh vực xây dựng bao gồm Công ty cổ phần N.V.T, Công ty CP địa ốc Đất Xanh, Công ty TNHH tư vấn phát triển nhà Đạt Gia và Công ty TNHH xây dựng Võ Đình. Sự chuyên nghiệp của việc hợp tác này thể hiện ở chỗ, đây không phải là sự hợp tác chỉ để triển khai một dự án đơn lẻ mà trong tương lai Tam Phú sẽ phát triển ở nhiều dự án khác từ quy hoạch, đến xây dựng các công trình đô thị và những hạng mục liên quan. TS. Đỗ Thị Loan, Tổng thư ký Hiệp hội BĐS TP. HCM (HoREA) cho biết, việc hợp tác giữa các DN BĐS thời điểm này là nhu cầu tất yếu. Bởi hiện nay quy mô của các dự án BĐS không còn nhỏ lẻ như trước, mà mỗi dự án đều 10