Nâng cao hiệu quả đầu tư nhà ở cho người có thu nhập thấp - 8 doc

Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com + Sửa đổi luật dân để hỗ trợ việc thu hồi nợ chấp tài sản thơng qua hình thức bán tài sản chấp + Hỗ trợ hình thành ngân hàng thương mại bán buôn cho thị trường thứ cấp để phát triển thành định chế thị trường chấp Cho tới năm gần đây, lĩnh vực nhà lĩnh vực đặc biệt phong phú hoạt động ODA Việt Nam, có quy mơ hạn chế Một trình tham vấn rộng khắp với nhà tài trợ song phương đa phương Việt Nam đ• tiến hành Có ba nhà tài trợ hoạt động tích cực lĩnh vực này, AusID, Cơ quan Viện trợ Phát triển Quốc tế Thuỵ Điển ( SIDA) Ngân hàng Thế giới Trong đó, ngân hàng Thế giới tài trợ cho dự án lơn thực sách đất đai giai đoạn 1998-1999, công việc cụ thể lĩnh vực từ trước tới Dự án tập trung vào ba lĩnh vực chính: +Các thủ tục đăng ký thực sách đất đai đơn giản thể luật đất đai ổn định +Thực việc đăng ký thống giao dịch bất động sản +Tạo hệ thống chấp có hiệu +Ngồi dự án hỗ trợ kỹ thuật này, có nhà tài trợ Nhật Bản, tham gia đáng kể vào lĩnh vực Năm 1999, Ngân hàng Hợp tác Quốc tế Nhật Bản( JBIC) đưa nghiên cứu giàu thông tin phát triển đô thị lĩnh vực nhà ở, có phần tài nhà Cơ quan Hợp tác Quốc tế Nhật Bản ( JICA) hỗ trợ Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com cho Bộ Xây dựng sách nhà từ năm 1999, thông qua việc cử chuyên gia sách nhà tới làm việc biệt phái Bộ Ngân hàng Thế giới theo dự án Liên minh Đô thị ( Cities Alliance) nhằm giúp dân nghèo thành thị hững nhóm người thu nhập thấp Việt Nam có nhiều khả tiếp cận với sở hạ tầng nhà ở, tiến hành số công việc khác lĩnh vực nhà như: Đánh giá trở ngại mà dân nghèo thành thị gặp phải vấn đề nhà sở hạ tầng Xem xét lại chương trình nâng cấp thị gần chương trình thực Xây dựng chiến lược quốc gia chương trình mở rộng cung cấp nhà dịch vụ chất lượng cao cho dân nghèo thành thị Xây dựng kế hoạch hành động chi tiết cho thành phố chọn Hiện dự kiến có hai hợp phần nhà ở: Vốn tài vi mơ để cung cấp tín dụng nâng cấp nhà cho hộ gia đình có thu nhập thấp- thành phố thuộc dự án thành lập kênh tín dụng có nhiệm vụ cung cấp vốn trung hạn để nâng cấp nhà vùng dự án Một vấn đề thiết kế quan trọng chế cung cấp khoản tín dụng Nhu cầu tín dụng cần đựơc quản lý cách chuyên nghiệp, đội ngũ nhân viên có chuyên môn, áp dụng hướng dẫn quản lý tài nghiêm ngặt Cũng cần phải giảm bớt chi phí giao dịch, quy mơ khoản tín dụng tương đối nhỏ Cơ chế cung cấp tín dụng hình thức sử dụng tổ chức tài vi mơ hữu, hình thức hợp tác tổ chức phi phủ ngân Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com hàng thương mại Các vấn đề xem xét thấu đáo giai đoạn sau, sau xác dịnh tổ chức tín dụng vi mơ , gắn với dự án di dời tái định cư phát triển nhà Nhà tái định cư phù hợp cho hộ gia đình có thu nhập thấp khu đất có sẵn sở hạ tầng dành cho người tự xây nhà Mỗi thành phố thuộc dự án cấp vốn để xây dựng nhà tái định cư Những khu đất có xây dựng sẵn sở hạ tầng chuẩn bị, cho hộ gia đình di dời đến tự xây dựng nhà cho Việc cung cấp nhà tái định cư phải thiết kế tỉ mỉ cho hộ gia đình tái định cư có nhà phù hợp Việc nghiên cứu hình thức hỗ trợ tài nhà khơng việc sâu tìm hiểu hình thức hỗ trợ tài mà từ cịn đề xuất giải pháp hỗ trợ thích hợp với đối tượng CBCNV nhà nước người có thu nhập thấp Hà Nội Hiện có hai phương thức hỗ trợ tài cho đối tượng là: Hỗ trợ trực tiếp thông qua vốn vay ưu đãi Hỗ trợ gián tiếp thông qua doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà Đầu tư xây dựng nhà cần phù hợp với nguyện vọng Khả toán hộ thu nhập thấp : 2.1 Nguyện vọng khả toán hộ thu nhập thấp : Thứ nhất: Nguyện vọng Cải thiện nhà cho người thu nhập thấp ưu tiên hàng đầu định hướng quốc gia chỗ chương trình phát triển nhà cấp Quốc gia Thành phố Trong định hướng phát triển nhà Hà Nội đến năm 2010 nêu mục tiêu : Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com “ Tạo quỹ nhà cho người thu nhập thấp thông qua mô hình huy động vốn hỗ trợ quyền chế tạo điều kiện đất xây dựng, hạ tầng dịch vụ công cộng” Đến năm 2010 đầu tư xây dựng 30 nghìn hộ cho cơng nhân th, 40 nghìn hộ cho cán CNVC, lực lượng vũ trang nhân dân lao động Bình quân năm xây dựng khoảng 7000 hộ Chương trình xây dựng nhà cho người thu nhập thấp năm xây dựng 3000 hộ cho công nhân thuê đầu tư hạ tầng, phân xây nhà bán trả góp 4000 Tập trung vào đối tượng cán CNVC, lực lượng vũ trang nhân dân lao động Đó chương trình nhà Thành phố đến năm 2010 Trong mục tiêu giải pháp phát triển nhà đến năm 2005 2010 Thành phố Hà Nội ghi:” Đầu tư xây dựng nhà cho công chức, viên chức người thu nhập thấp” Tổ chức đầu tư số nhà với giá thành hạ, tiện nghi trung bình, mức thuê hay mua trả góp với trợ giúp Nhà nước Có giải pháp hỗ trợ cho người thu nhập thấp thông qua hỗ trợ đầu tư, tài - tín dụng, sách đất ở…Xây dựng quy chế khuyến khích tổ chức, quan doanh nghiệp thực phát triển nhà đô thị cho công chức, viên chức có khó khăn nhà hưởng ưu đãi Nhà nước tham gia tạo lập chỗ thị Trong dự thảo chương tình phát triển nhà đô thị năm 2001-2005 Bộ Xây dựng có ghi “ Thực sách tạo điều kiện ưu đãi đầu tư xây dựng nhà dự án nhà dành cho cán CNVC người thu nhập thấp ( áp dụng dự án nhà ưu đãi): miễn giảm tiền sử dụng đất, Nhà nước hỗ trợ đầu tư xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng ngồi phạm vi dự án cơng trình hạ tầng xã hội phạm vi dự án Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Kết số khảo sát xã hội học Hà Nội TPHCM chứng tỏ người thu nhập thấp có nguyện vọng cải thiện tiêu chuẩn điều kiện nhà Hầu hết nguyện vọng hộ thu nhập thấp thường thích sống chung cư cao tầng vị trí chung cư thường tiện việc đI lại để họ tiện việc làm ăn buôn bán Bảng 11: Nguyện vọng hộ thu nhập thấp Tp Hà Nội nơi ở: Địa điểm Phươờng Tân mai khu vực cũ 46.0 48.0 ởtrung tâm buôn bán 10.0 khu vực khác nội thành ngoại thành 3.0 Phơường Bạch Đằng 7.0 9.0 32.0 2.0 Nguồn số liệu thực tế quỹ phát triển nhà thuộc Bộ Xây dựng Điều tra xã hội học nhà , hỏi thứ tự ưu tiên, hộ trả lời: Ưu tiên 1: Cải thiện bữa ăn cho gia đình 74% Ưu tiên : Sửa chữa nâng cấp nhà 34% Ưu tiên : Đầu tư thêm cho công việc 24% Kết điều tra xã hội học Sở Địa cho thấy với 476 hộ dân hỏi có 53% số hộ có nhu cầu sửa nhà, mua nhà , mua đất xây dựng nhà thuê nhà Trong 2090 hộ cán – công nhân viên có 77% số hộ có nhu cầu sửa nhà, mua nhà, mua đất xây dựng nhà thuê nhà phường Bạch Đằng quận Hai Bà Trưng, tháng 5/2001 điều tra 100 hộ, 87% số hộ có nhu cầu sửa chữa, cải tạo xây dựng nhà Khảo sát 100 hộ, 87% số hộ có nhu cầu sửa chữa, cải tạo xây dựng nhà Khảo sát 100 hộ Phường Tân mai, quận Hai Bà Trưng cho kết Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com tương tự, với 66% số hộ có nhu cầu sửa chữa, cải tạo nhà cũ xây dựng nhà Các khu vực nói khu có đa số dân cư người thu nhập thấp , vậy, nhu cầu cải thiện nhà cao Hà Nội Thứ hai: Khả toán để cải thiện nhà ở: Theo số liệu Tổng cục Thống Kê, đầu tư tích luỹ nhà tài sản cố định năm bình quân hộ phân theo nhóm thu nhập năm 1999 ( nhóm có 20% số hộ): Bảng12: Phân tích tỷ lệ tích luỹ cho nhà tổng số thu nhập Nhóm thu nhập Thu nhập hộ (tr) Trong : nhà Nhóm 5.82 Tích luỹ nhà tài sản cố định % thu nhập 620,02523,769 Nhóm 10.884975,41796,7 Nhóm 14.630,4 1.475,22 1.209.88 Nhóm 19.137,84 2.704,78 2.052,68 11 Nhóm 45.582,24 6.059,12 4.650,89 10.2 Nguồn số liệu thống kê- Quỹ phát triển nhà thuộc Bộ xây dựng Theo ước tính, thu nhập tích luỹ cho nhà tài sản cố định khu vực thành thị có cao hơn, khơng có số liệu cụ thể Để cải thiện tình trạng nhà ở, hộ thu nhập thấp cần dành khoản lớn từ thu nhập để tích luỹ cho nhà ở, khoảng 25% thu nhập Kết khảo sát xã hội học số khu vực đô thị cho thấy số ghi nhận khả toán- vấn đề quan trọng Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Kết khảo sát nhóm tư vấn Hà Nội tháng 4-5/2001 cho thấy số tiền vay trung bình để xây nhà dao động từ 39,3 triệu đồng đến 52,8 triệu đồng/hộ Với số tiền trả góp từ 285.000 –1.180.000 đồng / tháng Chi phí bình qn cho nâng cấp cải tạo nhà từ 19,1 – 22.9 triệu đồng Trong số tiền cần vay mượn từ 11.9 –15.9 triệu đồng Hàng loạt chương trình nhà thực đô thị lớn, đặc biệt Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh Các nhà đầu tư xây dựng nhà phát triển nhiều loại hình nhà nhà hộ chung cư cao tầng để bán ưa chuộng Hình thức tốn đa dạng toán tiền mua nhà lần trả góp hàng tháng Trong mười năm qua, Thành phố Hà Nội hình thành dần chế huy động vốn cho nhà thuộc đối tượng thu nhập thấp Sự tham gia ngân hàng có tác dụng thiết thực không giải cho vay tuý mà tham gia đầu tư vào chương trình nhà cho người thu nhập thấp Nhiều mơ hình dự án giải nhà cho người thu nhập thấp triển khai Thành phố thu nhiều kết Hiện Nhà nước có số sách ưu tiên đất cho người thu nhập thấp miễn thu tiền sử dụng đất cho dự án xây dựng chung cư cao tầng cho người thu nhập thấp nhà tình nghĩa cho gia đình sách gia đình nghèo có khó khăn khơng phải trả tiền sử dụng đất UBND Thành phố Hà Nội quy định khu đô thị dành 20% quỹ đất 30% quỹ nhà để giải nhà cho người thu nhập thấp Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Nhà nước cần ban hành số sách thời gian tới, đặc biệt quyền sử dụng đất cho người thu nhập thấp thị Việt Nam Các sách xem xét bao gồm: + Hợp thức hoá quyền sử dụng đất cho người thu nhập thấp , đặc biệt hộ cư ngụ khu nhà tập thể tầng, nhà cấp xây dựng vào năm 60 phân phối cho cán công nhân khu nhà bình dân, cư dân sinh sống hàng chục năm chưa có giấy tờ hợp pháp Nếu khu nhà khơng trái với quy hoạch nên hợp thức hố quyền sử dụng đất cho người sử dụng để họ có quyền lợi đáng có điều kiện nâng cấp nơi + Tạo quỹ đất có sở hạ tầng khu đô thị dành tỷ lệ đất thích đáng cho người thu nhập thấp xây dựng nhà phù hợp với lối sống khả tài họ Các sách ưu đãi đất Nhà nước cần tập trung chủ yếu vào ưu tiên đầu tư cho đất sở hạ tầng Chính sách đất đóng vai trị quan trọng mục tiêu phát triển nhà cho người thu nhập thấp , kinh nghiệm phát triển nhà đô thị trình đổi nơi quyền địa phương tạo đất có sở hạ tầng thiết yếu cho hộ thu nhập thấp điều kiện cải thiện rõ rệt Lấy ví dụ, 75% số nhà Hà Nội người dân tự xây Chính quyền địa phương đô thị cần quan tâm quản lý việc sử dụng đất , lập quy hoạch chi tiết đầu tư vào sở hạ tầng Làm điều cải thiện diện thích đất cho người thu nhập thấp , đồng thời cải thiện đường sá, cấp nước 2.2 Các loại hình nhà ưa chuộng hộ thu nhập thấp: Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Quy mô hộ: Do khả tài hạn chế, người thu nhập thấp mong muốn diện tích hộ 30-50 m2, lấy diện tích hộ trung bình 40m2 Điều tra xã hội học Sở Địa chính- Nhà đất năm 1999 cho thấy nhu cầu diện tích nhà tập trung loại nhà 30-50 m2 cho hai nhóm hộ, nhóm cán bộ-cơng nhân viên 59%, nhóm hộ dân 47% số hộ Loại hộ < 30m2 có 10% số hộ mong muốn Khoảng 40% số hộ thuộc nhóm hộ dân chuộng loại hộ > 50m2, nhóm hộ CB_CNV 32% số hộ Có nhiều loại hình cải thiện nhà cho người thu nhập thấp, theo kết khảo sát nêu Bảng 13: Các phương án cải thiện nhà mà hộ thu nhập thấp lựa chọn ( % số người hỏi) Loại hình Hộ dân ( % ) CB-CNVC ( % ) Sửa chữa, nâng cấp nhà 36.80 24.20 Mua đất để xây nhà 7.40 23.10 Mua nhà 7.00 25.00 Thuê nhà 2.00 5.00 Chơưa có ý định 46.80 16.80 Nguồn: Khảo sát xã hội Sở Địa Chính- Nhà đất Hà Nội Loại hình nhà ưa chuộng Kết số điều tra xã hội học cho thấy số ý niệm sở thích hộ thu nhập thấp loại hình nhà Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Nhà chung cư ưa thích nhiều Do đIều kiện tàI người thu nhập thấp có hạn nên họ cảm thấy mơ hình nhà chung cư thích hợp Thứ nhất, diện tích nhà vừa đủ để sống ( từ 40-50 m2/căn hộ ) Thứ hai, đIều kiện sinh hoạt công trình phụ riêng biệt, biệt lập Thứ ba, nhà có khu công viên xanh xung quanh, giúp cảI thiện môI trường tương đối tốt Thứ tư, giá nhà chung cư vừa phảI, hợp lý Khoảng triệu/ 1m2 mua hộ chung cư ( giá có hỗ trợ thêm nhà nước bán trả góp dần) Theo đIều tra phường Hà Nội , ta có số liệu sau: 60% số hộ phường Tân Mai 58% số hộ phường Bạch Đằng thích dạng nhà kiểu chung cư cao tầng Cải tạo nâng cấp nhà có: Đây loại hình phổ biến nhất, thị tồn nhiều khu nhà lụp xụp, phần lớn hộ thu nhập thấp có nhà ở, diện tích nhà chật hẹp, chất lượng nhà hạ tầng kỹ thuật Loại nhà cần cải tạo nâng cấp Những ưu điểm thuận lợi việc cải tạo nâng cấp nhà có bao gồm: Không phải di dời nơi khác, không ảnh hưởng đến công việc làm, không xáo trộn lớn hộ, hộ dân cư làm dịch vụ địa bàn Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Không phải giải đất đai xây dựng mới, tận dụng cải tạo nâng cấp hạ tầng kỹ thuật có, cải tạo môi trường cho khu nhà lụp xụp, môi trường bị ô nhiễm Vốn đầu tư để cải tạo, nâng cấp nhà có thấp nhiều so với xây dựng ( khoảng 400.000đ- 500.000đ/m2) Cải thiện dịch vụ hạ tầng khu nhà lụp sụp tăng chi phí cải tạo nhà lên 700-800.000 đ/m2 Kinh phí cải tạo hộ trung bình khoảng 30 triệu đồng Kinh nghiệm nhiều nước phát triển cho thấy loại hình cải tạo nâng cấp nhà có mang lại hiệu kinh tế xã hội cao loại hình phổ biến Xây dựng khu chung cư, nhà chung cư bán trả góp cho người thu nhập thấp thị loại vừa nhỏ, xây dựng nhà chung cư tầng, thành phố lớn, quỹ đất bị hạn chế, nên xây dựng nhà chung cư cao tầng ( tầng trở lên) Nhà chung cư tầng trở lên có số ưu điểm : tiết kiệm đất đai xây dựng, dành đất để trồng xanh sân bãi thể thao…nhưng có nhiều nhược điểm như: phải có thang máy dịch vụ vận hành tu bảo dưỡng thang máy Số tiền chi dịch vụ hộ khoảng 200.000đ/tháng Đó khoản tiền chi phí lớn hộ thu nhập thấp Nhà chung cư tầng không tiết kiệm nhiều đất nhà cao tầng, lắp thang máy Nếu điều chỉnh mật độ xây dựng cao nâng mật độ dân số khu ở, giảm chi phí dịch vụ Hiện nay, nhà tầng hầu hết khu chung cư, nhà tập thể cũ Giảng Võ, Kim Liên, Đống Đa, Phương Mai, Văn Chương v v Giá nhà tăng lên nhiều khu nhà khu trung tâm tiện lại, leo cao Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Nhà chung cư cho người thu nhập thấp hưởng sách ưu tiên Nhà Nước miễn tiền sử dụng đất, đầu tư xây dựng sở hạ tầng, phải có dự án riêng quyền thành phố phê duyệt hưởng sách ưu đãi Nếu chung với dự án xây dựng khu đô thị khu nhà trường hợp số dự án nhà Hà Nội chưa hưởng sách ưu đãi, giá nhà bao gồm giá đất hạ tầng kỹ thuật nên giá thành 1m2 diện tích lên tới triệu đồng Có thể ghép dự án xây dựng nhà chung cư cho người thu nhập thấp tiểu dự án nằm dự án khu nhà lớn Tại đô thị vừa nhỏ, khu ven thành phố lớn có quỹ đất lớn đầu tư xây dựng cư sở hạ tầng, chia lơ đất, lơ diện tích trung bình 50 m2 bán cho hộ thu nhập thấp để họ tự xây dựng nhà Nhà chung cư cho th: Nhà nước cần có sách ưu tiên nhằm khuyến khích cơng ty đầu tư phát triển nhà chung cư cho thuê phục vụ đối tượng khơng có điều kiện mua nhà xây hộ Đối tượng loại nhà cho thuê công nhân khu công nghiệp, người nông thôn vào làm việc nhà máy chưa có hộ khuẩu thức thành phố, gia đình trẻ lập nghiệp Một số giảI pháp cung cấp có hiệu nhà cho đối tượng thu nhập thấp: Trong thời gian qua, quyền địa phương quan tâm nhiều đến nhà cho người thu nhập thấp , nhiên kết nhiều hạn chế khơng mong đợi Để tìm giải pháp hiệu nhà thu nhập thấp, cần lưu ý vấn đề sau: Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Thực nghiên cứu, điều tra, khảo sát khu vực nhà thu nhập thấp hộ thu nhập thấp để xác định nhu cầu họ Xác lập chế tài nhà thu nhập thấp để cung cấp khoản vay dài hạn với lãi suất phù hợp để tạo thuận lợi cho khả toán họ Đối với dự án tái định cư cần xác định mức lựa chọn nhà ở, gồm nhà ( ví dụ nhà chung cư ) gần khu vực trạng người dân tái định cư, khu đất để xây dựng nhà tư nhân( gần khu vực trạng khu vực ven đô thị ) nhà xây thơ để sau chủ nhà trang bị lại ( ví dụ thêm tầng lửng hộ có chiều cao thơng thuỷ lớn), lựa chọn cải tạo nhà trạng Cần nghiên cứu thiết kế chung cư cho có diện tích sử dụng cao nhất, giảm diện tích sử dụng chung để hạ giá bán hộ chung cư, đảm bảo thông số kỹ thuật Vật liệu xây dựng cần nghiên cứu sử dụng loại vật liệu có tuổi thọ cao, giá thành thấp, tạo giá trị thẩm mỹ cao Cần xây dựng hệ thống hạ tầng đầy đủ cấp nước, nước, cấp điện Cảnh quan vệ sinh mơi trường cần quan tâm Việc giảm thiểu chi phí đầu tư cần áp dụng ban hành sách miễn giảm tiền thuê đất, phí sử dụng đất, đầu tư phát triển hạ tầng kỹ thuật xã hội ngân sách Nhà nước v v Có giải pháp kỹ thuật biện pháp thi cơng thích hợp để giảm giá thành xây dựng Kêu gọi tham gia tổ chức tài quốc tế tổ chức phi phủ 3.1 Các đề nghị để tạo điều kiện phát triển nhà thu nhập thấp: Bộ Xây dựng cần xây dựng sách nhà thu nhập thấp toàn diện, kết hợp với đề nghị sách tài nhà báo cáo thành phận ... giải nhà cho người thu nhập thấp triển khai Thành phố thu nhiều kết Hiện Nhà nước có số sách ưu tiên đất cho người thu nhập thấp miễn thu tiền sử dụng đất cho dự án xây dựng chung cư cao tầng cho. .. huy động vốn cho nhà thu? ??c đối tư? ??ng thu nhập thấp Sự tham gia ngân hàng có tác dụng thiết thực không giải cho vay tuý mà tham gia đầu tư vào chương trình nhà cho người thu nhập thấp Nhiều mơ... nhóm thu nhập năm 1999 ( nhóm có 20% số hộ): Bảng12: Phân tích tỷ lệ tích luỹ cho nhà tổng số thu nhập Nhóm thu nhập Thu nhập hộ (tr) Trong : nhà Nhóm 5 .82 Tích luỹ nhà tài sản cố định % thu nhập