m = m1 + m2 Trong đó: m1: Tỷ suất doanh lợi tối thiểu theo yêu cầu của người (ngành) đầu tư m2: Tỷ suất doanh lợi tối thiểu để thực hiện các nghĩa vụ tài chính khác. 3.5 Phương pháp kiến nghị để xác định chỉ tiêu súât vốn đầu tư: Với các mối liên hệ đã phân tích ở trên thì suất vốn đầu tư có thể được xác định như sau: S: Suất vốn đầu tư. Vi: Số vốn đầu tư cho công trình năm i m: Tỉ suất doanh lợi t=năm i - năm bắt đầu dự án(đơn vị là năm) N :công suất hoặc năng lực phục vụ của công trình theo thiết kế IV. áp dụng phương pháp được hoàn thiện xác định suất vốn đầu tư xây dựng khu chung cư, nhà cao tầng: 4.1. Lựa chọn dự án: Với chính sách phát triển kinh tế đúng đắn của Đảng và Nhà nước. Hiện nay, tốc độ phát triển của xã hội ngày một nhanh, vì vậy tốc độ đô thị hoá cũng cần phải tăng nhanh để có thể đáp ứng nhu cầu của sự phát triển trong xã hội. đặc biệt là việc xây dựng hệ thống khu chung các cư, nhà cao tầng là một vấn đề hết sức cấp thiết, đặc biệt ở các vùng đô thị lớn như: Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Hải phòng vv. Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Với vai trò vô cùng quan trọng như vậy, việc xây dựng khu chung cư đã và đang được Nhà nước đặc biệt quan tâm. việc xây dựng các khu chung cư mới sẽ là yếu tố làm giảm sức ép về vấn đề hạ tầng kỹ thuật vì dân số ngày một tăng, tốc độ đô thị hoá ngày một lớn. Như vậy, với những gì đã phân tích ở trên, chuyên đề xin lựa chọn để tính toán xuất vốn đầu tư cho một công trình xây dựng nhà ở: xây dựng nhà ở – 25 phố Lạc trung – Hai bà Trưng – Hà nội. 4.2 .Quá trình phân tích, tính toán xuất vốn đầu tư. 4.2.1 Nguồn số liệu. Số liệu tính toán xuất vốn đầu tư được lấy ra từ những tài liệu quyết toán vốn đầu tư, dự toán, các chỉ tiêu khái toán đã được thẩm định, theo một số thông tư, Nghị định mới nhất của Bộ xây dựng, đảm bảo tính hợp lý và hợp pháp: Chương II Nghị định số 16/2005/NĐ - CPngày07 tháng 02 năm 2005 của Chính phủ về việc lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình, mục 1- chương II – Nghị định16/2005/NĐ - CPvà việc thiết kế, dự toán xây dựng công trình, thông tư số 04/2005/TT- BXD ngày 1 – 4 – 2005 của bộ xây dựng về việc hướng dẫn lập và quản lý chi phí dự án đầu tư công trình v v và một số các TT, ND trong luật xây dựng xuất bản năm 2005. 4.2.2. Tổng kinh phí của công trình nhà ở 25 phố Lạc Trung - Hai Bà Trưng - Hà Nội. Tổng kinh phí dự án: 57.471.048.562. Làm tròn : 57.471.049.000 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Măn mươi bảy tỷ bốn trăm bảy mươi mốt triệu không trăm bốn chín nghìn đồng. 4.2.3. Quy mô đầu tư: Nhà ở bao ngồm: - Khu nhà hai mươi tầng - Tầng 1 – 2: + 8 phòng/ 1 tâng + diện tích: 36m2/ 1 phòng - Tần 3 – 20: + 6 phòng/ 1 tâng + diện tích: 42m2/ 1 phòng 4.2.4. Phân tích, tính toán chỉ tiêu suất vốn đầu tư. 4.2.4.1. Sử dụng phương pháp hiện nay đang dùng: Tính theo công thức xác định suất vốn đầu tư. S: xuất vốn đầu tư. V: tổng số vốn đầu tư cho công trình N: số m2 sàn công trình. Từ bảng 1 phần phụ lục ta có: V=57.471.049.000 (VNĐ) Từ bảng 2 phần phụ lục: S = 11.242.380,477 Suất vốn đầu tư bằng: 11.242.380,477 VNĐ/m2 4.2.4.2. Sử dụng phương pháp kiến nghị: Tính toán theo công thức kiến nghị. S = Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com S: Suất vốn đầu tư. Vi: Số vốn đầu tư cho công trình năm i m: Tỉ suất doanh lợi t=năm i - năm bắt đầu dự án(đơn vị là năm) N :công suất hoặc năng lực phục vụ của công trình theo thiết kế Xác định + Thời gian xây dựng công trình là: 3(năm) +Số vốn xây dựng công trình hàng năm là: Năm 1: 25.000.000.000(đồng) Năm 2:20.000.000.000(đồng) Năm 2:12.471.049.000(đồng) + Tỷ lệ lãi suất dự kiến năm là(tính theo lãi suất ngân hàng): 2% = 55.484.927.554 - Xác định tỷ suất doanh lợi: (m) m = m0 + mt m0: Tỷ suất doanh lợi tối thiểu của dự án (lấy giá trị là 15%) mt: Tỷ suất doanh lợi để thực hiện nghĩa vụ tài chính khác (bằng 45% m0) ta có: m = m0 + mt = 15% + 0,45 * 15% = 0,2175 = 21,75 (%) Suất vốn đầu tư: S = = = 8.512.830 (VNĐ/m2) => Suất vốn đầu tư là: 8.512.830 (VNĐ/m2) Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com 4.5. kết luận Kết quả tính toán theo hai phương pháp cho thấy: Suất vốn đầu tư tính theo phương pháp kiến nghị cùng với những điều kiện tính toán kèm theo cho giá trị xuất vốn đầu tư nhỏ hơn so với tính toán theo phương pháp hiện nay thực tế hiện nay đang sử dụng. Mặc dù qua ví dụ tính toán cho thấy tính toán theo phương pháp kiến nghị cho ta suất vốn đầu tư thấp hơn song điều này phụ thuộc vào những điều kiện tính toán đã đưa ra. Kết luận Chỉ tiêu suất vốn đầu tư là một chỉ tiêu quan trọng trong qua trình quản lý đầu tư, là công cụ để hoạch định, đánh giá các dự án đầu tư. Vì vậy việc nghiên cứu và xác định chỉ tiêu suất vốn đầu tư là hết sức cần thiết. Khi quan tâm đến chỉ tiêu suất vốn đầu tư cần phải chú ý đến vấn đề xác định hiệu quả của dự án, nó phụ thuộc vào các yếu tố sau: - Giá tiêu thụ sản phẩm hiện tại và xu hướng trong tương lai. - Các phương án công nghệ, kỹ thuật. - Thời hạn tồn tại của dự án. - Thời gian dự án có thể đưa vào hoạt động. - Tỉ suất doanh lợi của dự án. Việc nghiên cứu để đưa ra những điều kiện tính toán một cách hợp lý là công việc rất phức tạp, đòi hỏi những nghiên cứu sâu sắc về loại hình dự án, về thị trường, về những biến động trong tương lai và sẽ là điều kiện quyết định đối với kết quả Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com tính toán. Kết quả tính toán suất vốn đầu tư theo phương pháp kiến nghị ở trên khi đó có thể lớn hơn, hoặc nhỏ hơn kết quả tính toán so với phương pháp hiện hành. Song, từ kết quả tính toán cũng không thể kết luận rằng tính theo phương pháp nào sẽ tiết kiệm hay l•ng phí vốn đầu tư hơn so với phương pháp nào , mà ở đây cần nhìn nhận suất vốn đầu tư theo phương pháp kiến nghị ở trên là có tính toán đến các yếu tố như: công nghệ, thời gian hoàn thành và thời gian tồn tại dự án , tỉ suất doanh lợi thu được. Tài liệu tham khảo 1. TSKH. Nguyễn Văn Chọn- Kinh tế đầu tư xây dựng. 2. TSKH. Nguyễn Văn Chọn- Kinh tế quản trị kinh doanh xây dựng. 3. TS. Đinh Đăng Quang- Marketing của doanh nghiệp xây dựng. 4. Patricia M Hillerbrandt- Lý thuyết kinh tế và công nghiệp xây dựng. 5. Donald S Barrie- Quản lý công nghiệp xây dựng. 6. TS. Trần Hồng Mai- Luận án Tiến sĩ kinh tế “Nghiên cứu một số giải pháp nâng cao chất lượng quản lý giá xây dựng trong điều kiện nền kinh tế thị trường ở Việt Nam”. 7. Luật Xây dựng( Luật số 16/2003/QH11) đã được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XI, kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26 tháng 11 năm 2003. 8. Nghị định số: 16/2005/NĐ-CP ngày 07 tháng 02 năm 2005 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình. Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com 9. Thông tư số: 04/2005/TT-BXD ngày 01 tháng 04 năm 2005 của Bộ Xây dựng về việc hướng dẫn việc lập và quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình. Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com . tiêu súât vốn đầu tư: Với các mối liên hệ đã phân tích ở trên thì suất vốn đầu tư có thể được xác định như sau: S: Suất vốn đầu tư. Vi: Số vốn đầu tư cho công trình năm i m: Tỉ suất doanh. i - năm bắt đầu dự án(đơn vị là năm) N :công suất hoặc năng lực phục vụ của công trình theo thiết kế IV. áp dụng phương pháp được hoàn thiện xác định suất vốn đầu tư xây dựng khu chung cư, . lý đầu tư, là công cụ để hoạch định, đánh giá các dự án đầu tư. Vì vậy việc nghiên cứu và xác định chỉ tiêu suất vốn đầu tư là hết sức cần thiết. Khi quan tâm đến chỉ tiêu suất vốn đầu tư