Nhom 5 KD BẤT ĐỘNG SẢN 47 -NEU QUY HOẠCH TỔNG THỂ VÀ XÂY DỰNG ĐỒNG BỘ Thực trạng chung của vấn đề giải phóng mặt bằng ở các khu đô thị lớn ¾ Thời gian kéo dài gây nhiều ảnh hưởng đến dân , cả dân trong diện giải toả lẫn diện ngoài giải toả , doanh nghiệp xây dựng thi công chậm tiến độ nên nhiều dự án không triển khai thực hiện được tiếp .Còn tồn tại nhiều dự án treo , gây lãng phí , bất cập trong quá trình quy hoạch và xây dựng . ¾ Bộ mặt đô thị lộn xộn , ngổn ngang , thiếu sự đồng bộ , mạnh ai người ấy xây, mạnh ai người ấy làm .Tồn tại nhiều kiểu nhà dị biệt như nhà siêu mỏng siêu hình dạng … miễn sao chiếm được lợi thế mặt tiền còn những yếu tố khác không quan trọng . ¾ Xảy ra nhiều tranh chấp về đất đai , giữa dân với dân ,giữa dân với bên giải phóng đền bù và giải toả. Cũng chỉ xoay quanh mấy vấn đề như giá đền bù còn chưa thoả đáng ,có sự chênh lệch về giá giữa những mảnh đất liền kề ( thuộc cùng 1 dự án hoặc thuộc 2 dự án khác nhau ) .Quá trình tái định cư còn yếu kém chưa đáp ứng , đảm bảo cuộc sống cho người bị di rời. ¾ Nhà nước đầu tư nhưng lại không thu được về phần địa tô chênh lệch 2 do quá trình đầu tư của nhà nước tạo ra. Phần địa tô chênh lệch đó lại rơi vào tay của một số hộ dân gây ra nhiều bất cập trong dân cũng như việc tận dụng lợi thế để phát triển thêm nhiều dự án qui hoạch nhờ lợi thế sẵn có… …. Đã có nhiều giải pháp đưa ra nhưng chỉ là giải tình thế .Xét trong dài hạn thì cơ sở hạ tầng không thể đáp ứng được tốc độ đô thị hoá và sự phát triển của nền kinh tế VIỆT NAM . Chính vì vậy chúng ta cần nhìn nhận lại vấn đề và cần phải đưa ra giải pháp sao cho hiệu quả và đáp ứng được tình hình thực tế. Giải pháp qui hoạch tổng thể và xây dựng đồng bộ Xét trên tổng thể 1 khu đô thị lớn xây dựng lâu đời nhưng lộn xộn ngổn ngang , tồn tại sự thiếu đồng bộ cả về cơ sở vật chất lẫn hạ tầng kỹ thuật , từ đó phát sinh ra nhiều bất cập cả hiện tại lẫn trong tương lai . http://catviet.top1.vn 1 Nhom 5 KD BẤT ĐỘNG SẢN 47 -NEU Để thực hiện giải pháp trước tiên ta phải xây dựng một đề án qui hoạch tổng thể của cả khu vực sao cho đáp ứng được sự đồng bộ trong xây dựng , có tầm nhìn xa về chiến lược, đáp ứng được quá trình đô thị hoá vá sự phát triển của kinh tế trong dài hạn.Tiến hành chia nhỏ khu đô thị ra làm nhiều mảnh ghép nhỏ. Giải phóng tổng thể mảnh ghép nhỏ đó, đầu tư xây dựng công trình đồng bộ , đáp ứng những tiêu chí đã nêu ở trên. Quay vòng tiếp tục đầu tư giải phóng xây dựng các mảnh ghép còn lại . ¾ Quá trình các bước thực hiện dự án 1. Xác định khu đô thị . Cần phải xét đến sự ảnh hưởng , sự tác động của đô thị này đến quá trình đô thị hoá , quá trình phát triển kinh tế. Sự đáp ứng về cơ sở vật chất , hạ tầng kỹ thuật trong dài hạn … 2. Chia khu đô thị này ra làm nhiều mảnh nhỏ , sao cho đáp ứng được một số tiêu chí như : phù hợp với quá trình xây dựng , thuận lợi trong quá trình xây dựng phù hợp để xây dựng những mảnh ghép sau . Đảm bảo sự thuận tiện trong giao thông hiện tại và tương lai … 3. Xây dựng khu tái định cư .Quá trình này vô cùng quan trọng trong bước khởi đầu .Nó phải đảm bảo sao cho thuận lợi trong quá trình giải phóng mặt bằng bên cạnh đó xây dựng khu tái định cư phải đảm bảo những nguyên tắc ở trên . Không thực hiện giải pháp tạm thời , thiếu sự đồng bộ trong tương lai. Nếu tiến hành sang mảnh tiếp theo thì có thể dùng lại công trình đã được xây dựng trước đó… 4. Tiến hành giải phóng tổng thể . Công việc này nhà nước nên thực hiện để đảm bảo quá trình , thời gian , tiến độ của dự án… 5. Xây dựng đồng bộ ,đáp ứng những yêu cầu đã đặt ra ở trên. Nên tổ chức đấu thầu để giảm nhẹ gánh về chi phí quá lớn và cũng đảm bảo tiến độ thi công cũng như việc quản lý dự án… 6. Thu hồi vốn từ mảnh ghép này. 7. Tiếp tục thực hiện đến những mảnh ghép khác. Có thể cùng một lúc tiến hành nhiều mảnh ghép nếu điều kiện cho phép. 8. Lắp ráp và hoàn thiện tổng thể công trình. Nhìn chung giải pháp này mang tính chất dài hạn , mục tiêu chính của nó là làm sao đáp ứng được quá trình đô thị hoá và sự phát triển của nền kinh tế . Bên cạnh đó nó cũng cải tạo mỹ quan đô thị sao cho đó là một tổng thể hài hoà và tinh tế. Đánh giá chung Những điểm đạt được qua quá trình thực hiện dự án http://catviet.top1.vn 2 Nhom 5 KD BẤT ĐỘNG SẢN 47 -NEU http://catviet.top1.vn 3 ¾ Tạo dựng được cơ sở vật chất ,hạ tầng kỹ thuật đáp ứng được sự phát triển nhanh chóng của nền kinh tế VIỆT NAM . ¾ Giải quyết được nhiều vấn đề bức xúc trong quá trình giải phóng mặt bằng. ¾ Nhà nước tận thu được nguồn địa tô chênh lệch 2 . ¾ Áp đặt được những chính sách riêng của nhà nước một cách dễ dàng hơn. … Những điểm còn hạn chế ¾ Vốn lớn , khó triển khai ¾ Ý thức trong dân còn thấp , quá trình giải phong bước đầu còn khó khăn. ¾ Có sự tác động liền kề giữa những mảnh ghép , nhưng sự tác động này là sự tác động tích cực nếu quá trình thực hiện dự án minh bạch công khai và chính sách điều tiết của nhà nước phù hợp. ¾ Trong quá trình thưc hiện có sự ảnh hưởng không nhỏ đến phần đô thị còn lại . ¾ Cần chú trọng đến yếu tố văn hoá truyền thống , bảo tồn những công trình di tích lích sử hoặc có đề án phù hợp để nâng tầm nét văn hoá đó. . thực tế. Giải pháp qui hoạch tổng thể và xây dựng đồng bộ Xét trên tổng thể 1 khu đô thị lớn xây dựng lâu đời nhưng lộn xộn ngổn ngang , tồn tại sự thiếu đồng bộ cả về cơ sở vật chất lẫn. Nhom 5 KD BẤT ĐỘNG SẢN 47 -NEU QUY HOẠCH TỔNG THỂ VÀ XÂY DỰNG ĐỒNG BỘ Thực trạng chung của vấn đề giải phóng mặt bằng ở các khu đô thị. -NEU Để thực hiện giải pháp trước tiên ta phải xây dựng một đề án qui hoạch tổng thể của cả khu vực sao cho đáp ứng được sự đồng bộ trong xây dựng , có tầm nhìn xa về chiến lược, đáp ứng được