Bài luận định giá nhà ở công trình 1 doc

ĐẠI HỌC MỞ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TÀI LIỆU HƯỚNG DẪN CHUÊN ĐỀ ĐỊNH GIÁ NHÀ Ở-CƠNG TRÌNH GIẢNG VIÊN THs.KS LƯƠNG VĂN VĂN CẢNH TP. HỒ CHÍ MINH ,THÁNG 04, NĂM 2008 Ths.Ks Lương văn Cảnh trang 2 Chuyên đề ĐỊNH GIÁ NHÀ Ở VÀ CÔNG TRÌNH Việc xác định giá trị nhà ở căn cứ theo Thông tư 13-LB/TT ngày 18/08/94 của Liên bộ Xây dựng-Tài chính-Vật giá Chính phủ về việc hướng dẫn phương pháp xách định giá trị nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê. Khi tiến hành định giá, thẩm định viên đòi hỏi cần phải kết hợp kinh nghiệm thực tiễn. Sử dụng các phương pháp sau để xác định giá trị nhà ở hoặc công trình đã qua sử dụng. 1. Xác định mức hao mòn của nhà ở, công trình theo phương pháp kinh nghiệm 2. Xác định chất lượng của nhà ở, công trình theo phương pháp phân tích kinh tế kỹ thuật Ths.Ks Lương văn Cảnh trang 3 Tỉ lệ chất lượng còn lại của kết cấu chính do các chuyên gia xác định căn cứ theo thiết kế ban đầu và các thiết kế cải tạo nếu có và thực trạng các kết cấu đó theo các chỉ tiêu hướng dẫn tại phụ lục số 1 của Thông tư (xem bảng dưới đây). Ths.Ks Lương văn Cảnh trang 4 Ths.Ks Lương văn Cảnh trang 5 Tỉ lệ giá trị của các kết cấu chính so với tổng giá trị của ngôi nhà thực hiện theo hướng dẫn phụ lục 2 của Thông tư (xem bảng dưới đây). Ths.Ks Lương văn Cảnh trang 6 Ths.Ks Lương văn Cảnh trang 7 3. Xác định giá trị nhà ở, công trình đã sử dụng. Sau khi xác định được tỉ tệ % chất lượng còn lại của nhà ở, ta lấy giá trị nhà ở - công trình tương ứng với xây dựng mới (tại thời điểm đang tính) nhân với tỉ lệ % chất lượng còn lại, ta có được giá trị hiện hữu của nhà ở-công trình. Giá trị hiện hữu = % chất lượng còn lại * giá trị xây dựng mới Giá trị công trình xây dựng mới có thể xác định b ăng nhiều phương pháp. Sau đây, ta lần lượt xem xét các phương pháp phổ biến. 4. Xác định giá trị công trình xây dựng mới theo phương pháp suất đầu tư. Phương pháp sử dụng suất đầu tư dựa vào công văn số 1600/BXD-VP ngày 25/07/2007 của Bộ Xây dựng về việc công bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình năm 2007. Giá trị công trình (bao gồm xây dựng và thiêt bị) có thể thay đổi theo thời điểm. Để xác suất đầu tư công trình tại một thời điểm nào đó, ta lấy bảng suất đầu tư của năm 2007 nhân với hệ số trượt giá của năm đang. Hệ số trượt giá xác định từ công văn 1601/BXD-VP ngày 25/07/2007 của Bộ Xây dựng về công bố chỉ số giá xây dựng. Sau đây là nội dung chủ yếu của phương pháp này. 1. Xác định loại hình công trình theo 6 loại. 2. Xác định lọai nhóm công trình. 3. Xác định quy mô năng lực công trình theo bảng tra. 4. Ước lượng hệ số điều chỉnh quy mô cho các trường hợp đặ c biệt. 5. Xác định suất đầu tư theo bảng tra. 6. Định giá trị của công trình (xây dựng và thiết bị) tại thời điểm quý 4 năm 2006. 7. Xác định hệ số trượt giá công trình (bao gồm thiết bị) hoặc phần xây dựng xây dựng (không bao gồm thiết bị) cho thời điểm đang tính. 8. Quy đổi giá trị công trình về thời điểm đang tính bằng cách nhân giá trị xây công trình tại thời điểm quý 4 năm 2006 với hệ số trượt giá. . định giá trị nhà ở hoặc công trình đã qua sử dụng. 1. Xác định mức hao mòn của nhà ở, công trình theo phương pháp kinh nghiệm 2. Xác định chất lượng của nhà ở, công trình theo phương. ĐỊNH GIÁ NHÀ Ở VÀ CÔNG TRÌNH Việc xác định giá trị nhà ở căn cứ theo Thông tư 13 -LB/TT ngày 18 /08/94 của Liên bộ Xây dựng-Tài chính-Vật giá Chính phủ về việc hướng dẫn phương pháp xách định. văn Cảnh trang 7 3. Xác định giá trị nhà ở, công trình đã sử dụng. Sau khi xác định được tỉ tệ % chất lượng còn lại của nhà ở, ta lấy giá trị nhà ở - công trình tương ứng với xây dựng mới