Luận văn thạc sĩ Quản lý đất đai: Tình hình quản lý việc đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Bình Phước

Từ các hoạt động quản lý nhà nước đối với đất đai như trên, có thé đưa ra khái niệm quản lý nhà nước về đất đai như sau: Quản lý nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của các cơ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠOTRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HÒ CHÍ MINH

NGÔ THỊ MỸ HÒA

TINH HÌNH QUAN LÝ VIỆC ĐĂNG KÝ DAT DAI VA CAP

GIAY CHUNG NHAN QUYEN SU DUNG DAT TAI

VAN PHONG DANG KÝ DAT DAI

TINH BINH PHUOC

LUẬN VAN THẠC SĨ QUAN LY DAT DAI

Binh Phước, Thang 10/2022

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠOTRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LAM TP HO CHÍ MINH

NGÔ THỊ MỸ HÒA

TINH HÌNH QUAN LÝ VIỆC DANG KÝ DAT DAI VÀ CAP

GIAY CHUNG NHAN QUYEN SU DUNG DAT TAI

VAN PHONG DANG KY DAT DAI

TINH BINH PHUOC

Chuyén nganh: Quan ly dat dai

TINH HÌNH QUAN LÝ VIỆC ĐĂNG KÝ DAT DAI VÀ CAP

GIẦY CHUNG NHAN QUYEN SỬ DỤNG DAT TẠI

VAN PHONG ĐĂNG KÝ DAT DAI

TINH BINH PHUOC

NGO THI MY HOA

Hội đồng cham luận văn:

1 Chủ tịch: PGS TS HUỲNH THANH HÙNG

Trường Đại học Nông Lâm TP.HCM

2 Thư ký: TS NGUYÊN THỊ MAI

Trường Đại học Nông Lâm TP.HCM

3 Phản biện 1: TS TRAN HỎNG LĨNH

Bộ Tài nguyên và Môi trường

4 Phản biện 2: TS NGUYÊN VĂN TÂN

Hội Trắc địa Bản đồ TP.HCM

5 Uỷ viên: TS ĐÀO THỊ GỌN

Hội Khoa học Dat

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi Các số liệu, kết quảnêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bat kỳ côngtrình nào khác.

Tác giả luận văn

Ngô Thị Mỹ Hòa

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡtận tình, những ý kiến đóng góp và những lời chi bảo quý báu của tập thé và cánhân trong và ngoài trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh

Tôi xin trân trọng cảm ơn đến:

- Cô TS Nguyễn Thị Bích Phượng, người trực tiếp hướng dẫn khoa họctrong quá trình thực hiện đề tài nghiên cứu này

- Quý Thầy, Cô và cán bộ Quản lý Khoa Quản lý đất đai, phòng Sau Đại học,

Trường Đại học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh

- Sở TN&MT tỉnh Bình Phước, Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Bình Phước,Phòng Tài chính Kế hoạch, Phòng Thống kê đã tạo điều kiện cho tôi thu thập sốliệu, những thông tin cần thiết dé thực hiện luận văn

- Cảm ơn Ban Lãnh đạo vả tập thé đồng nghiệp đang công tác tại Văn phòngđăng ky đất dai tinh Bình Phước đã giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi cho tôi hoànthành luận văn.

- Cảm ơn Ban lãnh đạo và cán bộ nhân viên các Chi nhánh văn phòng đã hỗtrợ thu thập số liệu, thực hiện phiếu tham vấn ý kiến

- Các hộ gia đình, cá nhân đã nhiệt tình trả lời phiếu thông tin dé thực hiện đềtải.

Tôi xin chân thành cảm ơn!

TÓM TẮT

Dé tài: “Tình hình quản lý việc đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất tại Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Bình Phước” được thựchiện từ tháng 05/2022 đến tháng 11/2022 Đề tài được thực hiện nhằm đánh giá tìnhhình quản lý công tác đăng ký đất đai và cấp GCN QSDĐ tại VPĐKĐĐ, trên cơ sở

đó đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác này tại tỉnh Bình Phước Trong quátrình nghiên cứu đề tài đã áp dụng các phương pháp như thu thập tài liệu thông tinthứ cấp, phương pháp điều tra, thu thập thông tin sơ cấp, phương pháp tham vấnchuyên gia; phương pháp thống kê, phương pháp so sánh, đánh giá, phương phápphân tích số liệu và phương pháp sử dụng bản đồ

Qua nghiên cứu, đề tài đạt một số kết quả như sau:

VPĐKĐĐ tỉnh Bình Phước chính thức di vào hoạt động từ ngày 01/01/2015.

Công tác quản lý đăng ký đất đai và cấp GCN lần đầu, đến cuối năm 2021, Tỉnh đãcấp GCN được 387.255,69 ha, đạt 99,34 diện tích đăng ký và chiếm 96,29% diệntích cần cấp Đang giải quyết cap GCN là 924 hồ sơ, trong đó có 423 hồ sơ quá hạn.Nguyên nhân quá hạn chủ yêu do người sử dụng đất thiếu giấy tờ nguồn gốc đất làcao nhất 294 hồ sơ, chiếm tỷ lệ 69,5%; Do quy định, luật chồng chéo có 99 hồ sơ,chiếm 23,4%; Do người sử dụng đất không chịu trả phí, thuế có 13 hồ sơ, chiếm

3,07%; Dat tranh chấp có 13 hồ sơ chiếm 3,07%; Cần xin ý kiến UBND huyện có 4

hồ sơ, chiếm 0,95%

Đối với đăng ký biến động đất đai: Từ năm 2016 — 2021, VPDKDD đã phốihop với 11 Chi nhánh thâm tra hồ sơ, giải quyết tổng cộng 376.052 hồ sơ đăng kýbiến động cấp giấy Trong đó, số hồ sơ giải quyết trễ han là 9.939 hồ sơ, chiếm tỷ lệ2,64% Nguyên nhân chủ yếu dẫn đến hồ sơ trễ hạn phan lớn là do các Chi nhánhchiếm 45,24%, VP Công chứng chiếm 13,39%, chi cục thuế 10,01%, do người nộp

hồ sơ 17,35%

Trên cơ sở phân tích các kết quả đạt được, những khó khăn tồn tại và nguyênnhân, đề tài đề xuất 5 giải pháp gồm: Giải pháp chính sách pháp luật; Nâng cao hiệuquả hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh; Xây dựng quy chế phối hợp với

Chi nhánh và các cơ quan liên quan; Ra soát hệ thống biểu mẫu, thành phần hồ sơ;

Giải pháp tuyên truyền

The thesis: "The situation of management of land registration and grant

of land use right certificates at land registration office of Binh Phuoc province" was carried out from May 2022 to November 2022 The study was carried out to evaluate the management situation of land registration and grant of land use right certificates at the Land Registration Office, on that basis, propose solutions to improve the efficiency of this work in Binh Phuoc province In the process of researching the topic, methods such as collecting documents for secondary information, methods of investigation, collecting primary information, methods of expert consultation have been applied; statistical methods, methods of comparison, evaluation, methods of data analysis and methods of using maps.

The thesis achieved some results as follows:

Representative Office of Binh Phuoc province officially came into operation

on January 1, 2015 The management of land registration and granting of certificates for the first time, by the end of 2021, the province has granted certificates of 387,255.69 hectares, reaching 99.34 of the registered area and accounting for 96.29% of the area to be granted There are 924 applications being processed for issuance of certificates, of which 423 are overdue The main cause of overdue land users is the lack of land origin papers with the highest number of 294 records, accounting for 69.5%; Due to regulations, overlapping laws have 99 records, accounting for 23.4%; Because the land user refused to pay the fee, there were 13 tax records, accounting for 3.07%; Disputed land has 13 records, accounting for 3.07%; Need to consult the District People's Committee has 4 records, accounting for 0.95%.

For registration of land changes: From 2016 to 2021, the Representative Office has coordinated with 11 branches to verify documents, handling a total of 376,052 documents for registration of changes in issuance of certificates In which,

the number of delayed settlement applications is 9,939 applications, accounting for 2.64% The main reason for the late application is mainly because the branches account for 45.24%, the Notary Office accounts for 13.39%, the tax department 10.01%, due to the applicant 17.35%.

On the basis of analyzing the achieved results, existing difficulties and causes, the thesis proposes 5 solutions including: Legal policy solutions; Improve the operational efficiency of the Provincial Land Registration Office; Develop regulations on coordination with branches and related agencies; Review the system

of forms and profile components; Propaganda solutions.

MỤC LỤC

c1 000 1

LÝ lich cá HH sácgnnnininbistiddnDbtiidgt116683403011%19385153GEG3448389358690335513138388366S814ã0g0 841 ul EEO G8itifGRIii-ceeseeaeoineoaoariioagutnkdarntisraalidotEtuielioslitceesiulisuenitnotistientdidliticasrigAriuuioiistlitarcbtiscaasrie 11 LOC AiR OB su nngguữnbERdiistiniQd5aG0i0.803018080i80984888:1008.i04atiogtrdilisgauetggjgi3iSaB8d8SES0NGIISI.đi00308i8g8g3ngiuBsggusdl 1V

Ce ee 211.3 Các nghiên cứu có liên quan trên thé giới và trong nước - 231.3.1 Hệ thống đăng ký đất đai một số nước trên thé giới -5z552 23L3 Hệ thông đăng kỹ đột Đai tại Việt Watt estssinivissnssverisvcnrensveveensievorivenvtanananasii 25LA; Các nghitn CỨU:CÓ lIÊHGIHAÍisssssssesae site 616000000 SEAISSEGIEETNSESEEESEEEHG.SDSENGREISE:S0 28

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIẼN 322.1 NỘI đuñB TEH1ÊH CUM caesaaniiatsse61038146134616011501163386305S50804153838031383885850e S020)2.1.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý Nhà nước về đất

đại tỉnh Bình, PHƯIsaereeeennntbsaiissiioiDiE4350156302S011SH011G38104E55Đ5028E1038088Đ4E288 32

2.1.2 Thực trạng hoạt động hệ thống văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Bình

Phước và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cc-cc 322.1.3 Kết quả hoạt động đăng ký biến động dat đai 2-©2255222c2zczzczzzxez 322.1.4 Đề xuất giải pháp góp phần hoàn thiện công tác quản lý đăng ký đất đai

và cấp giấy chứng nhận tai VPDKDD tỉnh Bình Phước 32

2.2 8o csis00) 1190: 1340)1iãui 111077 2.2.1 Phương pháp điều tra, thu thập thông tin thứ cấp -2¿5255z55z5s2 322.2.2 Phương pháp điều tra, thu thập thông tin sơ cấp -2- 5z 52z52++522 33

2.2.3 Phương pháp chuyỆn ĐPös;¿-ssx:szssscSiS2 2121321058460 053388301243821530518318 3 gaBSSuisnisn2)4

2.2.4 Phương pháp thống kê 2-22 2 ©222222S22E122122312212232231221211211 22.22 c2e 35

2.2.5 Phương pháp so sánh, đánh gIá 5 - 2222 S 32+ £+*++veeeereereeserrreerrereeee2 Ð2.2.6 Phương pháp phân tích số liệu -2 -22©22+22++2z++zz+szsvzzsvsrscerscecsc .3Õ2.2.7 Phương pháp sử dụng bản đồ -2- 2 5222222S2Ezzersersererersereree 3ÓChương 3 KET QUÁ NGHIÊN CỨU -2-s<©ss++secs+rvseerssecrs 373.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý Nhà nước về đất

dai 51 852i:10i1)190211111 Ô Ö Ö ,.3.1.1 Đặc điểm tự nhiên và tải nguyên thiên nhiên 525255255ccsccsc-c+373.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội -1Ặ20221222222 11210 423.1.3 Tình hình sử dụng và quản lý đất đai -2-©2222222222E2222222222EczEzzxcre 453.2 Thực trạng hoạt động hệ thống văn phòng đăng ký đất đai tinh Bình

Phước và công tác cấp giấy chứng nhận lần đầu 2-22 52

3.2.1 Thực trạng hoạt động hệ thống văn phòng đăng ký đất đai 523.2.2 Thực trạng cấp giấy chứng nhận lần dau 2-22 ©2222z+2zz+zxc+z 603.3 Kết quả hoạt động đăng ký biến động đất đai -2-©2-522222E22z2222zz222 663.3.1 Kết quả giải quyết hồ sơ qua từng năm 2-22 22+22++2+++zx+zzxrsrxrzee 66

3.3.2 Tổng hợp kết quả giải quyết hồ sơ giai đoạn 2016 — 2021 - 793.4 Đề xuất giải pháp góp phần hoàn thiện công tác quản lý đăng ký đất đai

và cấp giấy chứng nhận tại VPĐKĐĐ tỉnh Bình Phước - 833.4.1 Kết quả điều tra, khảo sát - 2-52 ©2222222E222221221221221 21122121 re 83

3.4.2 Đánh gia những thuận lợi và khó khan cece cee eee eeeeeeeenes 88

3.4.3 Đề xuất một số giải pháp -2-©22222+22222222222222127312221221122112212 22 ee 9]

TẤT RIHÊẾU THANH RAG ngaaedeaeeannoadgadarsrrgetaiiotroiitsegyersgtorsasseei 96

OO ` 101

Quy chuẩn Việt Nam.

Quyết định — Uy ban Nhân dân

Quốc hội

Quản lý đất đai

Quản lý nhà nướcQuyên sử dụng đất

Sử dụng đất

Tài chính — Kế hoạchTiêu chuẩn Việt Nam

Tài nguyên và Môi trường.

Thông tư — Bộ Tài nguyên và Môi trường Thủ tục hành chính.

Uỷ ban nhân dânVăn phòng đăng ký đất đai

DANH SÁCH CÁC BANG

Bang 2.1 Tài liệu thu thập tổng hợp -2-222252222222E+2E+2EE22EzEEersrzrrrres 33 Bảng 2.2 Phân bồ phiếu tham vấn cán bộ chuyên gia 2 2 22 22222s+2z22 35

Bang 3.1 Thống kê diện tích theo địa hình 22 s+2s+2zzzzxezzszzxczsc-cxe 30

Bang 3.2 Phân loại đất tinh Bình Phước 2 2¿2222S+2E+2EE+2E2EEzzxezzxcrez 40 Bảng 3.3 Hiện trạng sử dụng đất năm 2021 tinh Bình Phước - 2s: 46 Bang 3.4 Biến động sử dung đất giai đoạn 2010 - 2021 tinh Bình Phước 48

Bảng 3.5 Thống kê nhân lực hệ thống VPĐKĐĐ -22-522222222222z22zzze2 55 Bang 3.6 Thực trạng cơ sở hạ tầng của Văn phòng đăng ký - 56

Bảng 3.7 Thực trang trang thiết bị của Văn phòng đăng ký -2- 56 Bang 3.8 Trình tự phối hợp giữa VPĐKĐĐ tỉnh và các Chi nhánh VPĐKĐĐ trong việc tiếp nhận, luân chuyền, giải quyết hồ sơ đăng ký biến động VÔ ST na ee 58 Bang 3.9 Tình hình đăng ky cấp giấy chứng nhận lần đầu đến năm 2021 60

Bang 3.10 Kết quả điện tích cấp giấy chứng nhận lần đầu đến năm 2021 61

Bảng 3.11 Tình hình hồ sơ cấp giấy chứng nhận lần đầu đang giải quyết 62

Bảng 3.12 Nguyên nhân tồn đọng hồ sơ cấp giấy chứng nhận lần đầu 66 Bảng 3.13 Tình hình phối hợp với các Chi nhánh giải quyết hồ sơ đăng ký

Bang 3.14 Tinh hình phối hợp với các Chi nhánh giải quyết hồ sơ đăng ký

biến động đất đai năm 2017 -¿ 22-52-22222E2zEeEEEErxerkrrrrrrrrrrerrerree 69 Bảng 3.15 Tình hình phối hợp với các Chi nhánh giải quyết hồ sơ đăng ký

biến động đất đai năm 2018 2-2 ©22222222222222122212212211221221 222 Exe2 71 Bang 3.16 Tình hình phối hợp với các Chi nhánh giải quyết hồ sơ đăng ký

biến động đất đai năm 2010 2-22 2222E22E22E2252212112112112212121212 2e 73 Bảng 3.17 Tình hình phối hợp với các Chi nhánh giải quyết hồ sơ đăng ký

biến động đất đai năm 2020 2-22 2¿©2222222E22EE22E22EE22E22EE22E2EEzrrcrer 75

Bảng 3.18 Tình hình phối hợp với các Chi nhánh giải quyết hồ sơ đăng ký

biến động đất đai năm 2021 ¿©2¿+2+2E22E22E22E252252232211212221222 2e 71Bảng 3.19 Kết quả VPĐK phối hợp với các chi nhánh giải quyết hồ sơ đăng

ký biến động giai đoạn 2016 - 2021 2: 2¿©2222222+2E++2E+2E+z2xzzzzrxee 79Bảng 3.20 Loại hồ sơ quá hạn -2- 52-52 2S22S22E22E22E22E212212321221 212121 2e 80Bang 3.21 Nguyên nhân giải quyết hồ sơ quá hạn 2 22222222222z22z+222 #5Bang 3.22 Kết quả khảo sát người dân - 2-2222 22222222122E12212212221 23 22x czev 84Bảng 3.23 Kết qua tham van ý kiến cán bộ, chuyên gia - 222552 5522525522 87

DANH SÁCH CÁC HÌNH

Hình 1.1 Số mục kê đất đai 2-2-2 Ss SS‡2E9EEE2EE21221212121212112121 2122 xe l6 Hình 1.2 Hệ thống cơ quan quản lý đất đai -2-252-55222222222x2tvzsrrresrred 25

Hình 3.1 Bản đồ hành chính tỉnh Bình Phước 2-c22-c5c55s5cscs-s 38

Hình 3.2 Ban đồ đất tinh Bình Phước - 22 222222222222E+2ES2EEzzxzsree 41 Hình 3.3 Tốc độ tăng trưởng kinh tế tỉnh Bình Phước giai đoạn 2011 - 2020 43

Hình 3.4 Chuyên dịch cơ cấu kinh tế tinh Bình Phước giai đoạn 2005 - 2021 43

Hình 3.5 Tình hình thu nhập bình quân đầu người tinh Bình Phước 44

Hình 3.6 Cơ cau hiện trạng sử dung đất tinh Bình Phước năm 2021 - 45

Hình 3.7 Ban đồ hiện trạng sử dung đất tinh Bình Phước năm 2021 47

Hình 3.8 Cơ cau tổ chức của VPĐKĐĐ tỉnh Bình Phước -2 5- 54 Hình 3.9 Tình hình giải quyết hồ sơ đăng ký biến động năm 2016 68

Hình 3.10 Tình hình giải quyết hồ sơ đăng ký biến động năm 2017 70

Hình 3.11 Tình hình giải quyết hồ sơ đăng ký biến động năm 2018 72

Hình 3.12 Tình hình giải quyết hồ sơ đăng ký biến động năm 2019 74

Hình 3.13 Tình hình giải quyết hồ sơ đăng ký biến động năm 2020 76

Hình 3.14 Tình hình giải quyết hồ sơ đăng ký biến động năm 2021 78 Hình 3.15 Cơ cấu các loại hồ sơ CUA rt er atresia ers 77777ÿA7,OỒ 81

MỞ DAU

Đặt vấn đề

Dat đai là tai nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồnnội lực, nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành phần quan trọng hàng đầu của môitrường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, anninh và quốc phòng, là loại tài sản có giá trị lớn và có tầm quan trọng đối với chủ sửdụng trong việc duy trì, đảm bảo và phát triển cuộc sống

Hệ thống quản lý đất đai chặt chẽ và chính sách đất đai phù hợp sẽ có tác

động tích cực đối với sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, Hệ thống đăng ký

đất đai là công cụ cốt lõi, thiết thực của quản lý đất đai, là phương tiện hữu ích choviệc quản lý sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả

Thông qua việc đăng ký đất dai và GCNQSDD (GCNQSDD), quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Nhà nước quản lý việc sử dụng đất đai hợp lý,tiết kiệm và hiệu quả Hoạt động đăng ký đất đai và cấp GCNQSDĐ có ý nghĩaquan trọng trong việc bảo đảm an toàn pháp lý cho người sử dụng đất và giúp cơquan quản lý nhà nước về đất đai tốt hơn

Bình Phước là địa bản chiến lược quan trọng, kết nối giữa các tỉnh TâyNguyên với Thành phố Hồ Chí Minh, vùng Đông Nam Bộ, có đường biên giới với

Vương quốc Campuchia Do có lợi thế về vị trí địa lý, hệ thống giao thông kết nối

thuận tiện, nên tốc độ đô thị hóa đang diễn ra rất nhanh Do đó, kéo theo sự gia tăngnhu cầu nhà ở, phát triển nhiều dự án dân cư, các khu công nghiệp, mở rộng giaothông, làm cho tình hình biến động sử dụng đất của Tỉnh dién ra rất mạnh vàphức tạp gây không ít trở ngại, khó khăn cho công tác quản lý biến động đất đai tạimột số địa phương trong Tinh, đặc biệt là van dé đăng ký dat đai thường xuyên

Tính đến cuối năm 2021, tinh Bình Phước đã cap 439.322 GCNQSDD, diệntích đã cap GCN lần đầu là 387.255,69 ha, đạt 96,29% so với tông diện tích cần cấp402.156,27 ha, và đạt 99,34% so với diện tích đã đăng ký 389.843,95 ha.

Để công tác quản lý đất đai trên địa bàn Tỉnh được hiệu quả hơn thì việcquản lý việc cấp GCN QSDĐ kịp thời, chính xác là rất cần thiết và đóng vai trò hếtsức rất quan trọng.

Xuất phát từ thực tiễn trên, đề tài: “Tình hình quản lý việc đăng ký đất đai

và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại văn phòng đăng ký dat đai tỉnh

Bình Phước” được thực hiện.

Mục tiêu nghiên cứu

Mục tiêu tổng quát

Đánh giá tình hình quản lý đăng ký đất đai và cap GCN QSDD tại VPĐKĐĐnhằm đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác này tại tỉnh Bình Phước

Mục tiêu cụ thể

- Thực trạng công tác đăng ký dat đai và cap GCNQSDĐ lần đầu

- Thực trạng công tác đăng ký đất đai và cap GCNQSDD thường xuyên

- Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý công tác đăng ký đất đai vàcấp GCNQSDD

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu

- Các văn bản, quy định pháp luật về đăng ký đất đai và cap GCNQSDĐ

- Quy định của pháp luật về VPĐKĐĐ

- Số liệu, tài liệu về đăng ký đất đai và GCNQSDD tai tinh Bình Phước

- Đối tượng khảo sát:

+ Một số hộ gia đình, cá nhân có đến giao dịch tại 11 Chi nhánh

VPĐKĐĐ trên địa ban tỉnh Bình Phước.

+ Cán bộ đang công tac tại Sở TN&MT, VPĐKĐĐ tỉnh và 11 Chi nhánh VPDKDD

Pham vi nghiên cứu

- Phạm vi không gian: tỉnh Bình Phước.

- Pham vi thời gian: Nghiên cứu khoảng thời gian 2016-2021 (từ khi thành lập VPĐKĐĐ tỉnh Bình Phước (01/12/2015).

- Phạm vi nội dung: Dé tai chi phan tich danh gia tinh hinh thuc hién congtác đăng ky đất đai và cap GCNQSDD cho hộ gia đình cá nhân tai 11 chi nhánh

VPĐKĐĐ trong địa ban tỉnh Bình Phước.

Ý nghĩa của đề tài

- Theo Chu Văn Thinh, (2000) “Dat đai là một tong thé vat chat cả sự kếthợp giữa địa hình và không gian tự nhiên của thực thê vất chất đó”.

- Đất đai là khoảng không gian có giới hạn, theo chiều thang đứng bao gồm:

Khí hậu của bầu khí quyền, lớp phủ thé nhưỡng, thảm thực vật, động vật, điện tíchmặt nước, tài nguyên nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất; Theo chiều ngang,trên mặt đất là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình, thủy văn, thảm thực vật vớicác thành phần khác, nó tác động giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối vớihoạt động sản xuất cũng như cuộc sống xã hội của loài người (Đặng Thái Sơn,

2002).

- “Pat đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt,

là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu

dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng” (Luật

Đất đai, 2003)

1.1.1.2 Đặc điểm của đất đai

Đất đai có những đặc điểm sau:

- Đặc điểm hình thành: Đất đai xuất hiện, tồn tại ngoài ý chí và nhận thức củacon người; là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động; là điều kiện tự nhiên của

lao động; chỉ tham gia vào hoạt động sản xuất của xã hội dưới tác động của lao

động đất đai mới trở thành tư liệu sản xuất

- Tính hạn chế về số lượng: Đất đai là tài nguyên hạn ché, diện tích đất bị giớihạn bởi ranh giới đất liền trên bề mặt địa cầu.

- Tinh không đồng nhất: Dat đai không đồng nhất về chất lượng, hàm lượngdinh dưỡng, các tính chất lý hoá học (do được hình thành bởi các điều kiện và chế

1.1.1.3 Phân loại đất đai

Theo Luật Dat đai năm 2013 thi căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được

phân thành 3 nhóm: Dat nông nghiệp, Dat phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng

- Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây: Đất trồng cây hàngnăm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây HN khác; Dat trồng cây lâu năm; Dat rừngsản xuất; Dat rừng phòng hộ; Đất rừng đặc dung; Dat nuôi trồng thủy sản; Dat làmmuối; Dat nông nghiệp khác

- Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây: Đất ở gồm đất ở tạinông thôn, đất ở tại đô thị; Đất XD trụ sở cơ quan; Đất sử dụng vào mục đích quốcphòng, an ninh; Dat xây dựng công trình sự nghiệp; Dat sản xuất, kinh doanh phinông nghiệp; Dat cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng; Đất nghĩa trang, nghĩa dia; Dat sông,ngòi, kênh và mặt nước chuyên dùng; Đất PNN khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán trạicho người lao động trong cơ sở sản xuất, đất xây dựng kho và nhà chứa nông sản,thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông

nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không dành mục

đích kinh doanh và công trình đất không gan liền với đất ở

- Nhóm dat chưa sử dụng gồm: Các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng

1.1.1.4 Vai trò của đất đai

Dat đai là sản pham của tự nhiên, có trước lao động va cùng với quá trình lịch

sử phát triển kinh tế - xã hội, đất đai là điều kiện lao động Đất đai đóng vai tròquyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người

Thực tế cho thấy trong quá trình phát triển xã hội loài người, sự hình thành vàphát triển của mọi nền văn minh vật chất - văn minh tinh thần, các thành tựu kỹthuật vật chất - văn hóa khoa học đều được xây dựng trên nền tảng cơ bản - sử dụngđất

Trong nên kinh tế thị trường, đất đai là nguồn vốn to lớn của đất nước, đất đaitạo ra nguồn thu đáng kể từ hoạt động kinh tế trên đất vì đó là đầu vào không théthiếu được của mọi hoạt động kinh tế Trong quá trình phát triển kinh tế xã hội, quátrình công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước đất đai càng trở thành một nguồn vốnquan trọng tạo ra tiềm lực phát triển đất nước Đất đai là tài nguyên quốc gia vôcùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn củađất nước; QSDĐ là hàng hoá đặc biệt

1.1.1.5 Chủ thể của quan hệ pháp luật đất đai

Chủ thé của quan hệ pháp luật đất đai là các chủ thé dựa trên cơ sở các quyphạm pháp luật mà tham gia vào một quan hệ pháp luật đất đai để hưởng quyền vàlàm nghĩa vụ trong quan hệ đó Chủ thé của quan hệ pháp luật đất đai gồm có Nhà

nước và người sử dụng đất

Nhà nước tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai với tư cách là đại điện chủ sởhữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý nhà nước về đất đai Nhà nước thamgia vào các quan hệ pháp luật thông qua các cơ quan nhà nước.

Chủ thể sử dụng đất là người đang thực tế chiếm hữu đất đai do Nhà nướcgiao, cho thuê, cho phép nhận quyền sử dụng đất hoặc được Nha nước công nhậnquyền sử dụng đất Các chủ thê sử dụng đất này gồm các tổ chức trong nước; cánhân, hộ gia đình trong nước; cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo; tổ chức nước ngoài

có chức năng ngoại giao; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài; tô chức, cá nhânnước ngoài đầu tư vào Việt Nam (Điều 5 Luật Đất đai năm 2013)

Chủ thể đang thực tế chiếm hữu đất đai được phân chia thành: chủ thể đã có

giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng dat (đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất);chủ thé có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất (chưa có giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, những đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận); và chủ thể không đủ

giấy tờ theo quy định nhưng được công nhận quyền sử dụng đất

1.1.2 Quản lý Nhà nước về đất đai

1.1.2.1 Khái niệm

Theo Nguyễn Khắc Thái Sơn (2007) “Quản lý nhà nước là dạng quản lý xãhội mang tính quyền lực nhà nước, được sử dụng quyền lực nhà nước đề điều chỉnhcác quan hệ xã hội và hành vi hoạt động của con người dé duy trì, phát triển các mốiquan hệ xã hội, trật tự pháp luật nhằm thực hiện chức năng và nhiệm vụ của Nhànước”.

Quản lý nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của cơ quan Nhà nước

về đất đai Đó là các hoạt động trong việc theo dõi và quản lý tình hình sử dụng đấtđai, phân bố đất đai vào các mục dich sử dụng đất theo chủ trương của Nhà nước,kiểm tra và giám sát quá trình sử dụng đất

Từ các hoạt động quản lý nhà nước đối với đất đai như trên, có thé đưa ra

khái niệm quản lý nhà nước về đất đai như sau:

Quản lý nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của các cơ quan nhà

nước có thâm quyền dé thực hiện và bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước đối với đấtđai; đó là các hoạt động nam chắc tình hình sử dụng đất; phân phối và phân phối lại

quỹ đất đai theo quy hoạch, kế hoạch; kiểm tra giám sát quá trình quản lý và sửdụng đất; điều tiết các nguồn lợi từ đất đai (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)

1.1.2.2 Nguyên tắc quản lý Nhà nước về đất đai

“+ Đảm bảo sự quản ly tập trung và thống nhất của Nhà nước

Đất đai là tài sản chung của toàn dân Vì vậy, Nhà nước - chủ thể duy nhất

đại diện hợp pháp cho toàn dân - mới có toàn quyền trong việc quyết định số phận

pháp lý của đất đai, thể hiện sự tập trung quyên lực và thống nhất của Nha nướctrong quản lý nói chung và trong lĩnh vực đất đai nói riêng, vấn đề này được quyđịnh tại Điều 18 Hiến pháp 1992: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đaitheo quy hoạch và pháp luật, bao đảm sử dụng dung mục dich và có hiệu quả” và

được cụ thé hơn tại Điều 4 Luật Dat đai 2013: “Dat dai thuộc sở hữu toàn dân do

Nhà nước đại điện chủ sở hữu và thông nhất quan lý”

s* Đảm bảo sự kết hợp hai hòa về quyên lợi

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005, quyền sở hữu đất đai bao gồm quyền chiếmhữu đất đai, QSDĐ đai, quyền định đoạt đất đai của chủ sở hữu đất đai QSDĐ đai

là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai của chủ sở hữu đấtđai hoặc chủ SDD khi được chủ sở hữu chuyền giao QSDD

Từ khi Hiến pháp năm 1980 ra đời, quyền sở hữu đất đai ở nước ta thuộc về

toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, còn QSDĐ đai

vừa có ở Nhà nước, vừa có ở trong từng chủ sử dụng cụ thể Nhà nước không trựctiếp sử dụng đất đai mà thực hiện QSDĐ đai thông qua việc giao đất, cho thê đất,công nhận QSDĐ và hưởng lợi từ việc thu các loại thuế liên quan đến đất đai, thutiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ từ những chủ thể trực tiếp sử dụng đất đai Vìvậy, dé sử dụng đất đai có hiệu quả Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất,công nhận QSDD đối với các chủ thé trực tiếp sử dụng và quy định hành lang pháp

lý cho phù hợp dé vừa đảm bao lợi ích cho người trực tiếp sử dụng, vừa đảm baolợi ích của Nhà nước.

Van đề này được thé hiện ở Điều 5, 17, 20 Luật Dat dai năm 2013 “Nhà

nước trao QSDĐ cho người sử dụng thông qua hình thức giao đất, cho thuê dat;

công nhận QSDD đối với người đang sử dụng ổn định; quy định quyền và nghĩa vụcủa người sử dụng đất”

s* Tiết kiệm và hiệu quả

Tiết kiệm và hiệu quả là nguyên tắc của quản lý kinh tế Thực chất, QLĐĐcũng là một dạng của quản lý kinh tế nên phải tuân theo nguyên tắc này

Tiết kiệm là cơ sở, là nguồn gốc của hiệu quả Nguyên tắc này trong quản lý

đất đai được thé hiện bằng VIỆC:

- Xây dựng các phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, có tính khả thi

cao.

- Quản lý và giám sát việc thực hiện các phương án quy hoạch, kế hoạch sửdụng dat

Có như vậy, QLNN về đất đai mới phục vụ tốt cho chiến lược phát triểnkinh tế - xã hội, đảm bảo sử dụng đất đai tiết kiệm nhất mà vẫn đạt được mục đích

đề ra

1.1.2.3 Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai

Luật Dat dai năm 2013 quy định 15 nội dung quan lý nhà nước đất dai:

1) Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quan ly, sử dụng đất đai và

tổ chức thực hiện văn bản đó

2) Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hànhchính, lập bản đồ hành chính

3) Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất

và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xâydựng giá đất

4) Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

5) Quản lý việc giao đất, cho thuê, thu hồi đất, chuyên mục đích SDD.6) Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất

7) Dang ký đất đai, lập và quan lý hồ sơ địa chính, cấp GCNQSDD,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

8) Thống kê, kiểm kê đất đai

9) Xây dựng hệ thống thông tin đất đai

10) Quản lý tài chính về đất đai và giá đất

11) Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sửdụng đất

12) Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy

định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai

13) Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai

14) Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tổ cáo trongquản lý và sử dụng đất đai

15) Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai

Trong 15 hoạt động quản lý nhà nước về đất đai nêu trên thì hoạt động đăng

ký cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được xem

là một nội dung quan trọng nhằm xác lập QSDD cho người dân làm cơ sở thực hiệntốt công tác quản lý nhà nước về đất đai ở Việt Nam (Luật Đất đai, 2013).

1.2 Đăng ký đất đai và hệ thống đăng ký đất đai

1.2.1 Đăng ký đất đai

ĐKĐĐ là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ va

GCNQSDD cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý

giữa Nha nước với người sử dụng dat, làm cơ sở dé Nhà nước quan lý chặt chẽ đấtđai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất

Khoản 1 Điều 95 Luật Dat đai 2013 quy định: “DKDD là bắt buộc đối với

người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu”

Việc đăng ký đất thực chất là quá trình thực hiện các công việc nhằm thiết

lập hồ sơ địa chính đầy đủ cho toàn bộ đất đai trong phạm vi hành chính từng xã,

phường, thị tran trong cả nước và cấp GCN cho những người sử dụng đất đủ diềukiện, làm cơ sở dé Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ dat đai theo đúng pháp luật

a Đặc điểm của đăng ký đất đai

Đối tượng đăng ký là việc xác lập, thay đổi, hạn chế hoặc cham đứt quyền liênquan đến thửa đất, tài sản gắn liền với đất

Đăng ký là căn cứ làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, đồng thời có giá

trị làm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba hoặc đơn giản đăng ký chỉ cógiá trị làm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba

Đăng ký có thể là bắt buộc hoặc tự nguyện (theo yêu cầu), nhưng phải bảo

đảm nguyên tắc thống nhất đối với mọi bất động sản và được thực hiện theo trình

tự, thủ tục thống nhất do pháp luật quy định

Việc đăng ký được thực hiện bởi tô chức dich vụ hành chính công hoặc cơquan có thâm quyền giải quyết tranh chấp hoặc kết hợp giữa co quan hành chính với

tô chức dich vụ hành chính công

Hệ thống đăng ký chỉ có giá trị nếu thông tin về tình trạng pháp lý của bất

động sản được cung cap cho mọi tô chức, cá nhân có nhu câu tìm hiệu.

b Lợi ích của đăng ký đất đai

ĐKĐĐ là công cụ của Nhà nước dam bao lợi ich Nhà nước, cộng đồng côngdân như quan lý nguồn thuế, Nhà nước với vai trò trung gian tiến hành cân bằng lợiích giữa các chủ thể, bố trí cho mục đích sử dụng tốt nhất Nhà nước biết được cách

dé quản lý chung qua việc dung công cụ đăng ký đất đai dé quản lý Lợi ích củacông dân có thê thấy được như Nhà nước bảo vệ quyền và bảo vệ người công dânkhi có các tranh chấp, khuyến khích đầu tư cá nhân, hỗ trợ các giao dịch về đất đai,giảm khả năng tranh chấp đất đai

DKDD dé Nha nước nắm chắc và quan lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất Biết

mục đích sử dụng, từ đó điều chỉnh hợp lý các thông tin hồ sơ địa chính, hồ sơ địachính cung cấp tên chủ sử dụng, diện tích, vi trí, hình thể, góc cạnh, thời hạn sửdụng đất, mục đích sử dụng, những ràng buộc thay đối trong quá trình sử dụng vàquản lý của những thay đôi này

c Cơ quan tô chức đăng ký dat đai

Cơ quan quan lý đất đai ở tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương là Sở TNMT;

Do ủy ban nhân dân (viết tắt UBND) cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ươngthành lập nên.

Cơ quan quản lý đất đai ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh là PhòngTNMT do UBND cấp huyện thành lập UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện có tráchnhiệm xây dựng tô chức bộ máy quan lý đất đai tại địa phương; UBND cấp huyện

bồ trí công chức địa chính xã, phường, thị tran bảo đảm thực hiện nhiệm vụ

Theo Khoản | Điều 5 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 củaChính phủ quy định chỉ tiết thi hành một số điều, khoản của Luật Đất đai hướng dẫn

về chức năng của Văn phòng DKDD:

Văn phòng DKDD là đơn vi sự nghiệp công trực thuộc Sở TNMT do UBND

cấp tỉnh thành lập hoặc tô chức lại trên cơ sở hợp nhất VPĐKĐĐQSDĐ trực thuộc

Sở TNMT và các VPĐKĐĐQSDĐ trực thuộc Phòng TNMT hiện có ở địa phương;

có tư cách pháp nhân, có trụ sở, con dau riêng và được mở tài khoản dé hoạt động

theo quy định của pháp luật.

Văn phòng ĐKĐĐ có chi nhánh tại các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộctỉnh Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ được thực hiện chức năng, nhiệm vụ và quyềnhạn của Văn phòng DKDD theo quyết định của UBND cấp tỉnh; Các đối tượngthuộc thẩm quyền giải quyết của Chi nhánh VPĐKĐĐĐ là Hộ gia đình, cá nhân

người Việt Nam.

1.2.2 Các hình thức đăng ký đất đai

Theo Điều 95 Luật đất đai 2013: Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất gồm hai hình thức đó là đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được

thực hiện tại tổ chức DKDD thuộc cơ quan quản lý dat đai, bằng hình thức đăng ký

trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau

- Đăng ký lần đầu thực hiện trong các trường hợp:

+ Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;

+ Thửa dat đang sử dung mà chưa đăng ky;

+ Thửa đất được giao dé quản lý mà chưa đăng ky;

+ Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.

- Đăng ký bién động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp GCN

hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

+ Người SDĐ, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyềnchuyền đôi, chuyền nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền SDD,tài sản gắn liền với đất; thé chấp, góp vốn bằng quyền SDD, tài san gan liền với đất;

+ Người SDĐ, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;

+ Có thay đôi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa dat;

+ Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ky;

+ Chuyên mục đích SDĐ;

+ Có thay đôi thời hạn SDĐ;

+ Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng nămsang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhànước giao đất không thu tiền SDĐ sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất

có thu tiền SDD theo quy định của Luật Dat đai 2013;

+ Chuyển quyền SDD, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

của vợ hoặc của chồng thành quyền SDD chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ

và chồng;

+ Chia tách quyền SDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

của tô chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ va chồng hoặc của nhóm người SDĐchung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;

+ Thay đổi quyền SDD, quyền sở hữu tài sản gắn liền với dat theo kết quahoà giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thâm quyền công nhận;thoả thuận trong hợp đồng thé chấp dé xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước

có thâm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết

định hoặc bản án của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành

án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền SDĐ phù hợp vớipháp luật;

+ Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kè;

+ Có thay đôi về những hạn chế quyền của người SDD

Hệ thống đăng ký đất đai

Tham quyền DKDD ở nước ta có thé chia thành 3 nhóm như sau:

+ Đăng ký cấp giấy ban đầu: UBND các cấp

+ Đăng ký biến động: Sở TN&MT

+ Đăng ký giao dịch đảm bao: VPDKDD

1.2.3 Văn phòng đăng ký đất đai

Trước đây, các VPĐKĐĐQSDĐ thuộc Sở đều tổ chức thành nhiều đơn vịtrực thuộc, phổ biến là các Phòng, một số nơi tô chức thành bộ phận hoặc tổ (gọichung là Phòng); mỗi VPĐKĐĐQSDĐ thuộc Sở trung bình có từ 3 đến 4 phòng

Do có ít cán bộ nên đa số các 'VPĐKĐĐQSDĐ cấp huyện được tô chức thành các

tô, nhóm đề triển khai thực hiện nhiệm vụ theo yêu cầu công việc của từng thời kỳ;nhiều VPĐKĐĐQSDĐ thực hiện việc phân công cán bộ quản lý theo dia ban (mỗicán bộ chịu trách nhiệm theo dõi, thực hiện một số xã) nên lực lượng bị phân tán

Theo Luật Dat đai 2013, VPĐKĐĐ là các đơn vị sự nghiệp công trực thuộc

Sở TN&MT, do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh thành lập theo quy định của pháp luật

Nhằm day mạnh việc kiện toàn hệ thống VPĐKĐĐ, ngày 27/8/2014, Thủ tướng

Chính phủ đã có Thông báo số 347/TB-VPCP, trong đó đã đề ra nhiệm vụ trọngtâm là phải đây mạnh việc kiện toàn hệ thống VPĐKĐĐ một cấp làm nền tảng chohoạt động cải cách thủ tục hành chính về đất đai, hướng tới Chính phủ điện tử Theoquy định tại Điều 3 Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày04/4/2015 của Bộ TN&MT, Bộ Nội vụ và Bộ Tài chính hướng dẫn chức năng,

nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tô chức và cơ chế hoạt động của VPĐKĐĐ trực thuộc

Sở TN&MT thì cơ cấu tổ chức của VPĐKĐĐ hoạt động như sau: - Lãnh đạo

VPĐKĐĐ: Gồm có Giám đốc và không quá 02 Phó Giám đốc Việc bổ nhiệm,

miễn nhiệm Giám đốc và Phó Giám đốc VPĐKĐĐ thực hiện theo quy định của

pháp luật và phân cấp của UBND cấp tinh, phủ hợp với tiêu chuẩn chức danh theoquy định - Các phòng ban, bộ phận trực thuộc VPĐKĐĐ gồm có: Phòng Hànhchính - Tổng hợp; Phòng Kế hoạch - Tài chính (UBND cấp tỉnh xem xét quyết định

thành lập đối với VPĐKĐĐ có từ 15 Chi nhánh trở lên); Phòng Đăng ký và cấp

GCN; Phong Thông tin - Lưu trữ; Phong Kỹ thuật địa chính và Các Chi nhánhVPĐKĐĐ đặt tai UBND các huyện, thị, thành phố trực thuộc tỉnh

Đến năm 2021, cả nước đã có 63/63 tỉnh, thành trên cả nước thành lập và

kiện toàn xong VPĐKĐĐ “một cấp” Trong quá trình kiện toàn hệ thống VPĐKĐĐ,các Sở TN&MT đã chủ động, tích cực giải quyết những khó khăn, vướng mắc phát

sinh do việc chuyên đôi thấm quyền thực hiện; việc giải quyết thủ tục hành chính vềđất đai, cấp GCN tăng cả về số lượng GCN, chất lượng hồ sơ, thời gian thực hiện

thủ tục rút ngắn hơn, chất lượng giải quyết thủ tục được nâng lên, tình hình biếnđộng đất đai được kiểm soát chặt chẽ hơn

Việc thành lập VPĐKĐĐ đã giúp đây nhanh quá trình hiện đại hóa ngànhquản lý đất đai, thực hiện cải cách hành chính một cách mạnh mẽ trong lĩnh vực đấtđai liên quan đến người dân, doanh nghiệp như SỐ lượng, thời gian thực hiện thủ tụchành chính giảm, tiến độ cấp GCN tăng đáng kể, các VPĐKĐĐ đã có điều kiện hơn

về lực lượng chuyên môn, chủ động hơn trong việc điều phối nguồn nhân lực trongtoàn hệ thống; người dân, doanh nghiệp và các tô chức được tiếp cận với hệ thống

tô chức chuyên nghiệp, thuận lợi và linh hoạt khi có nhu cầu thực hiện các giao dịch

về dat dai.

1.2.4 Hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu địa chính

1.2.4.1 Hồ sơ địa chính

Hồ sơ địa chính là tập hợp tài liệu thể hiện thông tin chỉ tiết về hiện trạng và tìnhtrạng pháp lý của việc quản lý, sử dụng các thửa đất, tài sản gắn liền với đất để phục vụyêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và nhu cầu thông tin của các tổ chức, cá nhân có liên

quan.

Hồ sơ địa chính mang những nội dung, thông tin về sử dụng và quản lý đất đai;bao gồm 3 lớp thông tin cơ bản: Các thông tin về điều kiện tự nhiên; Các thông tin kinh

tế - xã hội; Các thông tin về cơ sở pháp lý

Các thông tin này được thê hiện từ tổng quan đến chỉ tiết cho từng thửa đất trêntoàn lãnh thổ Được thiết lập trong quá trình đăng ký đất đai bằng phương pháp tổ chức

kê khai đăng ký đất đai từ cấp cơ sở (xã, phường, thi tran) trên cơ sở bản đồ địa chính

Theo điều 4 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT Quy định về hồ sơ địa chính, thànhphần hồ sơ địa chính gồm:

- Địa phương xây dựng, vận hành cơ sở đữ liệu địa chính, hồ sơ địa chính được

lập dưới dạng số và lưu trong cơ sở đữ liệu đất đai, gồm có các tài liệu sau đây: Tài liệu

điều tra đo đạc địa chính gồm bản đồ địa chính và số mục kê đất đai; Số địa chính; Bảnlưu GCN.

- Địa phương chưa xây đựng cơ sở dữ liệu địa chính, hồ sơ địa chính gồm có: Các

tài liệu quy định tại Điểm a và Điểm c Khoản 1 Điều này lập dưới dạng giấy và dang số(nếu có); Tài liệu quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều này được lập dưới dạng giấy hoặcdạng số; Số theo dõi biến động đất đai lập dưới dạng giấy

Bản đồ địa chính

Bản đồ địa chính: là bản đồ thể hiện trọn các thửa đất và các đối tượng chiếm đấtnhưng không tạo thành thửa đất, các yêu tố quy hoạch đã được duyệt, các yêu tố địa lý

có liên quan; lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị tran, được cơ quan thực hiện,

UBND cấp xã và cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh xác nhận

Dé phục vụ công việc cấp GCNQSDD ở và quyền sở hữu nhà ở trong khu vực đôthị Mỗi thửa đất được lập một hồ sơ riêng và hồ sơ này được gọi là hồ sơ kỹ thuật thửađất

Hồ sơ này do người làm công tác đo vẽ bản đồ địa chính và người làm công tácquản lý địa chính cùng thực hiện.

Hồ sơ kỹ thuật thửa đất bắt đầu được tập hợp trong quá trình thành lập bản đồ địachính gốc từ khâu đo vẽ ngoại nghiệp, biên vẽ bản đồ gốc và bản đồ địa chính được in

chính thức đề đưa vào lưu trữ

Hồ sơ kỹ thuật thửa đất được trình bày trên khô giấy A4, in theo hướng nằm

ngang.

Số mục kê dat đai

Là sé ghi về thửa đất, về đối tượng chiếm đất nhưng không có ranh giớikhép kín trên tờ bản đồ và các thông tin có liên quan đến quá trình sử dụng đất

Số mục kê đất đai được lập để quản lý thửa đất, tra cứu thông tin về thửa đất vàphục vụ thống kê, kiểm kê đất đai

và toàn bộ đất chưa giao chưa cho thuê sử dụng, làm cơ sở để Nhà nước thực hiệnchức năng quản lý đất đai theo đúng pháp luật, đồng thời bảo vệ quyền sử dụng hợp

pháp của người sử dụng đất

Số địa chính được lập dé quan ly viéc su dung dat của người su dụng đất và

để tra cứu thông tin đất đai có liên quan đến từng người sử dụng đất

Số theo dõi biến động đất đai

Số theo dõi biến động đất đai là số được lập để theo dõi các trường hợp cóthay đôi trong sử dụng đất gồm thay đôi kích thước và hình dạng thửa đất, người

sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của

người sử dụng đất

Số theo dõi biến động đất đai được lập để theo dõi tình hình đăng ký biến

động về SDĐ và làm cơ sở để thực hiện thống kê diện tích đất đai hàng năm

Số được lập dé theo dõi và quản lý quá trình biến động đất; chỉnh lý hồ sơ

địa chính.

1.2.4.2 Cơ sở dữ liệu địa chính

Cơ sở dữ liệu địa chính: là tập hợp thông tin có cấu trúc của dữ liệu địa

chính (gồm dữ liệu không gian địa chính, dữ liệu thuộc tính địa chính và các dữliệu khác có liên quan) được sắp xếp, tô chức để truy cập, khai thác, quản lý và cậpnhật thường xuyên bằng phương tiện điện tử (Tông cục Quan lý đất đai, 201 1)

Việc xây dựng co sở dtr liệu địa chính nhằm hiện đại hoá hệ thống công tác

quản lý và cập nhật, chỉnh lý biến động nguồn dữ liệu đất đai thống nhất từ Trungương đến địa phương đảm bảo cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai nhanh gọn, chính

xác phục vụ tốt quản lý Nhà nước về đất đai, đáp ứng yêu cầu ngày càng cao về

phát triển kinh tế — xã hội, quốc phòng — an ninh, nghiên cứu khoa học, dao tạo, hợptác quốc tế; phát triển Chính phủ điện tử trong ngành TN&MT và đặc biệt là nhu

cầu khai thác thông tin thường xuyên cho tô chức, cá nhân và doanh nghiệp góp

phan làm minh bạch thị trường bat động sản

Từng bước hoàn thiện, chuẩn hóa cơ sở dữ liệu đất đai để nâng cao hiệu quaquản lý, sử dụng, phục vụ cho lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng, khai thác tiềm năng

quỹ đất, cung cấp các thông tin về đất đai phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế,

xã hội Thiết lập mạng lưới thông tin giao diện, thống nhất từ cấp tỉnh đến cấphuyện, cấp xã, phục vụ cho việc quản lý và khai thác thông tin đất đai.

1.2.5 GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.2.5.1 Khái niệm

GCNQSDĐ, quyên sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư

pháp lý để Nhà nước xác nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với

đất hợp pháp của người có QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khácgắn liền với đất (Khoản 16, Điều 3 Luật đất đai, 2013)

Từ ngày 10/12/ 2009, khi Nghị định sé 88/2009/NĐ-CP có hiệu lực thi hành

thì tat cả các QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu các tài sản khác gắn liềnvới đất được Nhà nước cấp vào chung một Giấy và thống nhất trong cả nước và cótên là GCNQSDD, quyền sở hữu nhà 6 và tài sản khác gắn liền với đất

1.2.5.2 Nguyên tắc cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất

Theo Điều 98 Luật Dat đai năm 2013, có 5 nguyên tắc cấp GCN:

- GCNQSDD, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp

theo từng thửa đất Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đấtnông nghiệp tại cùng một xã, phường, thi tran mà có yêu cầu thì được cấp một

GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các

thửa đất đó

- Thửa đất có nhiều người chung QSDĐ, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tàisản khác gắn liền với đất thì GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung QSDĐ, người sở hữu

chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 GCN; trườnghợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một GCN và trao chongười đại diện.

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đượcnhận GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã

hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

- Trường hợp QSDĐ hoặc QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gan liền với đất là tài sảnchung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào GCNQSDĐ,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng cóthỏa thuận ghi tên một người.

- Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với sốliệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc GCN đã cấp mà ranhgiới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm cógiấy tờ về QSDĐ, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi

cấp hoặc cấp đối GCNQSDD, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế Người sử dụng đất khôngphải nộp tiền sử dụng đất đôi với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có

1.2.5.3 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu

phần hồ sơ:

Đơn đăng ký, cấp GCNQSDĐ

Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 và Điều

18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP khi đăng kí về QSDĐ

Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảmnghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gan liền với đất — nếu có (bản sao)

Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có

hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xáclập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thê hiện vị trí, kíchthước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử

dụng hạn chế.

- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ: Bộ phận Tiếp nhận và Trả kết quả UBND huyệnhoặc UBND cấp xã nơi có đất

- Cơ quan có thẩm quyền cấp GCN: UBND cấp huyện

- Thời hạn thực hiện thủ tục: là không quá 30 ngày ké từ ngày nhận được hồ

sơ hợp lệ Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiệnkinh tế — xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện đối với thủ tục cấp GCNQSDĐ

được tăng thêm 15 ngày, tức là không quá 45 ngày, ké từ ngày nhận được hồ sơ hợp

GCNQSDD, quyên sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho UBND cấp xã

để trao cho người được cấp

1.2.5.4 Cấp đối GCNQSDD

Sau khi được cấp GCNQSDĐ mà vì số lý do khách quan hoặc chủ quan, cánhân, tổ chức có thé tiễn hành thủ tục xin cấp đôi lại GCNQSDD

Những trường hợp được cấp đổi GCNQSDD:

- Người sử dụng đất có nhu cầu đổi GCN quyền sở hữu nhà ở, GCN quyền

sở hữu công trình xây dựng hoặc các loại GCN đã cấp trước ngày 10 tháng 12 năm

2009 sang loại GCNQSDD, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- GCN, GCN quyền sở hữu nhà ở, GCN quyền sở hữu công trình xây dựng

đã cấp bị ố, nhòe, rách, hư hong;

- Do thực hiện dồn điền, đổi thửa, đo đạc xác định lại diện tích, kích thướcthửa đất;

- Trường hợp QSDD, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chungcủa vợ và chồng mà GCN đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc của chồng, nay có yêucầu cấp đôi GCN dé ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng

1.2.5.5 Cấp lại chứng nhận quyền sử dung dat lần đầu

Khi bị mắt GCNQSDĐ, cá nhân, tổ chức có thé tiễn hành thủ tục xin cấp lại.Trình tự thực hiện thủ tục cấp lại giấy chứng nhân QSDĐ

Bước 1: Người bi mat đến khai báo với UBND cấp xã về việc mấtGCNQSDĐ, UBND cấp xã niêm yết công khai tại trụ sở (trừ trường hợp mất do

thiên tai, hỏa hoạn) đối với trường hợp người bi mat là cá nhân, hộ gia đình, côngđồng dân cư Hoặc đăng tin mất GCNQSDĐ trên phương tiện thông tin đại chúng

đối với trường hợp là tô chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tô chức nước ngoai, cá

nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư tại nước ngoai.

Bước 2: Sau 30 ngày ké từ ngày niêm yết thông báo hoặc đăng tin trênphương tiện thông tin đại chúng, người bị mắt tiến hành nộp hồ sơ đề nghị cấp lạiGCN tại Chi nhánh VPĐKĐĐ tại quận / huyện.

Bước 3: Chi nhánh VPĐKĐĐ thực hiện các công việc sau:

Kiểm tra hồ sơ, trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đốivới trường hợp chưa có ban đồ địa chính và chưa trích do địa chính thửa đất

Lập hồ sơ trình co quan nhà nước có thâm quyền hủy GCN bị mat, đồng thời

ký cấp lại GCNQSDD, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

Chỉnh ly, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, co sở dit liệu đất dai

Trao GCNQSDĐ, quyên sở hữu nhà ở và tai sản gắn liền với đất cho ngườiđược cấp

1.2.6 Cơ sở pháp lý

1.2.6.1 Quy mô cả nước

Giai đoạn Luật Dat đai năm 2013 đến nay

Việc đăng ký, cấp giấy được thực hiện dựa trên các căn cứ, văn bản pháp lý

cụ thể sau:

- Luật Dat đai năm 2013

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chitiết thi hành một số điều Luật Dat đai 2013

— Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ Sửa đổi, bổsung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất dai

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định vềthu tiền sử dụng đất

- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ TN&MT quy

định về GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ TN&MT quy

định về hồ sơ địa chính

- Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 của Bộ TN&MT quy

định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi,

bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai va sửa đôi, bổsung một số điều của các Thông tư hướng dan thi hành Luật Dat dai.

- Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ TN&MT quy

định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số

44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ.

- Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 04/4/2015của Bộ TN&MT, Bộ Nội vu, Bộ Tài chính Hướng dẫn chức năng, nhiệm vu, quyềnhạn, cơ cau tổ chức và cơ chế hoạt động của VPĐKĐĐ trực thuộc Sở TN&MT

- Quyết định số 1839/QĐ-BTNMT ngày 27/8/2014 của Bộ trưởng Bộ

TN&MT về việc công bố thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi chứcnăng quản lý nhà nước của Bộ TN&MT.

- Quyết định số 27/2021/QĐ-UBND ngày 28/7/2021 của UBND tỉnh BinhPhước ban hành Quy chế phối hợp trong công tác đăng ký, cap GCN; thống kê,kiểm kê đất đai; bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; đấu giá QSDĐ trên địa bàn tỉnhBình Phước.

- Quyết định số 1990/QĐ-UBND ngày 03/8/2021 của UBND tỉnh Bình

Phước về việc công bồ thủ tục hành chính sửa đổi, bồ sung, thay thé và bãi bỏ được

tiếp nhận tại Trung tâm Phục vụ hành chính công, VPĐKĐĐ, UBND cap huyện vàUBND cấp xã thuộc thâm quyền quản lý và giải quyết của ngành TN&MT trên địabản tỉnh Bình Phước.

— Quyết định số 01/QĐÐ-VPĐKĐĐ ngày 10/01/2022 của VPĐKĐĐ tinh BìnhPhước ban hành Quy chế phối hợp trong việc giải quyết hồ sơ cấp GCNQSDĐ,quyên sở hữu nha ở và tài sản khác gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân thuộcthâm quyền của Sở TN&MT về việc cập nhật, chỉnh lý biến động hồ sơ địa chính

sau khi đăng ký, cấp GCN cho người sử dụng đất.

1.3 Các nghiên cứu có liên quan trên thế giới và trong nước

1.3.1 Hệ thống đăng ký đất đai một số nước trên thế giới

gốc đất

Trên cơ sở đó, Cơ quan Do đạc Dat đai quốc gia có nhiệm vụ cung cấp thôngtin về quyền sở hữu đất đai đã được đăng ký cho tat cả mọi lĩnh vực, ngành nghề cónhu cầu trong xã hội Vì vậy, nó đã lập ra Hệ thống Ngân hàng đữ liệu đất đai - một

hệ thống trực tuyến được xây dựng với một máy tính chủ Người có nhu cầu có thểtiếp cận thông tin đất đai qua mạng internet một cách dé dang, nhanh chóng vàthuận tiện.

1.3.1.2 Anh

Hệ thống đăng ký đất đai của Anh là một hệ thống thống nhất có Văn phòngchính tại Luân Đôn và 14 văn phòng khác phân theo khu vực (dia hạt) phân b6 đồng

đều trên toàn bộ lãnh thé Anh Quốc và Xứ Wales Mọi hoạt động của hệ thống đăng

ký hoàn toàn trên hệ thống máy tính nối mạng theo một hệ thống thống nhất (máylàm việc không kết nối với internet, chỉ nỗi mạng nội bộ dé bảo mật đữ liệu)

Trước năm 2002,VPĐKĐĐ hoạt động theo địa hạt Bất động sản thuộc địahạt nào thì đăng ký tại Văn phòng thuộc địa hạt đó Tuy nhiên, từ khi có Luật đăng

ký mới (năm 2002) và khi hệ thống đăng ký hoạt động theo hệ thống đăng ký điện

tử thì khách hàng có thể lựa chọn bất kỳ VPDKDD nào trên lãnh thổ Anh