Đồ Án môn học Định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp Đề tài Định giá nhà Ở

Cơ sở thẩm định giá: Kết quả thẩm định giá trị tài sản được xác định dựa trên cơ sở giá trị thị trường tại thờiđiểm thẩm định, theo tiêu chuẩn 02 - Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam: "Gi

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC VINH

ĐỒ ÁN MÔN HỌC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN VÀ GIÁ TRỊ DOANH

NGHIỆP

Đề tài: Định giá Nhà ở Giảng viên hướng dẫn: Nguyễn Thanh Huyền

LỚP HỌC PHẦN: LT02 DANH SÁCH NHÓM SINH VIÊN:

11

10 Phương pháp thẩm định giá……….12

13.3 Những hạn chế của kết quả thẩm định giá……….18

PHỤ LỤC 1: NHỮNG ĐIỀU KHOẢN LOẠI TRỪ VÀ HẠN CHẾ CỦA KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ………19 PHỤ LỤC 2: HÌNH ẢNH VÀ TÀI LIỆU ĐI KÈM……….20

BẢNG PHÂN CÔNG NHIỆM VỤ VÀ XẾP LOẠI THÀNH VIÊN NHÓM

Đánh giá mức độ hoàn thành

6 Dương Nhật Quân 225734020110053

TRƯỜNG KINH TẾ CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

-

-Nghệ An, ngày 1 tháng 6 năm 2024

BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ

1 Các thông tin về tài sản thẩm định giá

- Loại bất động sản: Nhà ở

- Địa chỉ: Số nhà 56, đường Phạm Đình Toái, khối Yên Toàn, phường Hà HuyTập, TP Vinh

2 Các thông tin cơ bản về cuộc thẩm định giá

- Khách hàng yêu cầu: Ông Nguyễn Anh Việt

- Địa chỉ: Số 56, đường Phạm Đình Toái, khối Yên Toàn, phường Hà Huy Tập,thành phố Vinh

- Tên tài sản thẩm định giá: Quyền sử dụng đất tại số 56, đường Phạm ĐìnhToái, Khối Yên Toàn, phường Hà Huy Tập, TP Vinh thuộc thửa đất số 7, tờbản đồ số 71

- Thời điểm thẩm định giá: Ngày 31/05/2024

- Tại thời điểm hiện nay: Ngày 01/06/2024, khách hàng đã cung cấp đầy đủ hồ sơ

3 Mục đích thẩm định giá:

Ông Nguyễn Anh Việt muốn thẩm định giá bất động sản ở số 56, đường PhạmĐình Toái, khối Yên Toàn, phường Hà Huy Tập, thành phố Vinh, tỉnh Nghệ Annhằm mục đích đầu tư bất động sản trên địa bàn trong thành phố Vinh, tỉnh Nghệ

An BĐS nằm ngay trên mặt đường Trần Quốc Toản, gần trường THCS Hà HuyTập, nhiều xe qua lại nên đầu tư ở đây với kế hoạch kinh doanh rất phù hợp vàthuận lợi

Đây là cơ sở giá trị tài sản để đảm bảo tiền vay cho ông Nguyễn Anh Việt tạiNgân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam Vietcombank Vinh.

4 Đơn vị thẩm định giá:

- Tên công ty: Công ty CP thẩm định giá LT-02

- Địa chỉ: số 182, đường Lê Duẩn, thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An

- Fax: 02383.3598.217

- Họ và tên định giá viên: Thái Thị Linh

- Họ và tên định giá viên lập báo cáo: Nguyễn Thị Minh Ngọc

5 Những căn cứ pháp lý:

5.1 Các văn bản pháp qui về tài sản định giá:

- Căn cứ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất số BX 430137 do UBND Thành phố Vinh cấpngày 13 tháng 03 năm 2015 đứng tên ông Nguyễn Việt Anh

- Căn cứ vào kết quả khảo sát hiện trạng tài sản

- Căn cứ vào kết quả khảo sát thu thập thông tin của Công ty CP thẩm định giá LT_02

- Căn cứ vào ngân hàng dữ liệu của Công ty CP thẩm định giá LT-02

- Căn cứ vào quy trình thẩm định giá của Công ty CP thẩm định giá LT-02

5.2 Các văn bản pháp qui về thẩm định giá

- Luật giá số 11/2012/QH13 đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ

nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 3 thông qua ngày 20 tháng 06 năm2012

- Luật đất đai số 45/2013/QH13 đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ

nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 29 tháng 11 năm2013

- Luật xây dựng số 50/2014/QH13 đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội

chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 7 thông qua ngày 18 tháng 06 năm2014

- Luật nhà ở số 65/2014/QH13 đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ

nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 25 tháng 11 năm2014

- Nghị định số 177/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2013 Quy định chi tiết

và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Giá

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 Quy định chi tiết

thi hành một số điều của Luật Đất Đai

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 Quy định về giá

đất

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 Quy định về thu

tiền sử dụng đất

- Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 Ban hành Tiêu chuẩn

thẩm định giá Việt Nam số 10

6 Cơ sở thẩm định giá:

Kết quả thẩm định giá trị tài sản được xác định dựa trên cơ sở giá trị thị trường tại thờiđiểm thẩm định, theo tiêu chuẩn 02 - Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam: "Giá trị thị trường là mức giá ước tính của tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá,giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin, các bên tham gia hành động một cách

có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc" ; "Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai và cạnh tranh, có thể bao gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao gồm một số lượng hạn chế người mua, người bán".

(Tiêu chuẩn 02 ban hành theo TT số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 của BTC)

7 Các nguyên tắc sử dụng:

- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất:

Sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa cóthể cho phép về mặt pháp lý, về kỹ thuật, về tài chính trong những hoàn cảnh kinhhtế- xã hội thực tế phù hợp và đem lại giá trị cao nhất cho tài sản Một tài sản đang sửdụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quảnhất của tài sản đó

- Nguyên tắc đóng góp:

Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản cótác động đến tổng giá trị của tài sản đó

- Nguyên tắc cung cầu:

Giá trị sử dụng của nhà ở biến động theo quy luật cung - cầu Khi cầu cao hơn cung,giá trị sử dụng của nhà ở sẽ tăng lên và ngược lại

- Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai:

Giá trị sử dụng của nhà ở được xác định bằng giá trị hiện tại hóa của dòng lợi ích thuđược từ việc sử dụng nhà ở trong tương lai

- CCCD còn hiệu lực của ông Nguyễn Anh Việt và bà Đặng Thị Hải Yến

- Giấy chứng nhận kết hôn của ông Nguyễn Anh Việt và bà Đặng Thị Hải Yến

- Sổ hộ khẩu gia đình của ông Nguyễn Anh Việt và bà Đặng Thị Hải Yến

b) Đặc điểm pháp lý:

- Đến thời điểm thẩm định giá thì Bất động sản nằm tại số 56, đường PhạmĐình Toái, khối Yên Toàn, phường Hà Huy Tập, thành phố Vinh; thuộcquyền sử dụng và sở hữu của ông Nguyễn Anh Việt và bà Đặng Thị Hải Yến.

- Bất động sản đang sử dụng bình thường, không có tranh chấp Thực trạngthửa đất và sơ đồ thửa đất ghi trên Giấy chứng nhận QSDĐ có sự khớp đúng

8.2 Đặc điểm tài sản về mặt kỹ thuật

a) Căn cứ:

- Hệ thống cơ sở dữ liệu của Công ty CP thẩm định giá LT-02

- Kết quả khảo sát thực tế: Ngày 25/05/2024

b) Với những cơ sở trên, đặc điểm tài sản được xác định như sau:

 Đặc điểm chung:

- Tình trạng pháp lý: Đã cấp sổ đỏ

- Hình dáng đất: Hình chữ nhật

- Ranh giới:

+ Hướng Tây Bắc giáp: mặt đường chính

+ Hướng Đông Nam giáp: khu dân cư

+ Hướng Đông Bắc và Đông giáp: mặt đường ngõ

- Giao thông: Thuận tiện, các phương tiện được phép tham gia 2 chiều (trừ ô tô lớnhơn 4 bánh)

- Hệ thống cấp nước: Bình thường

- Hệ thống cấp điện: Bình thường

- Hệ thống thoát nước: Bình thường

- Chiếu sáng: Bình thường

- Môi trường kinh doanh: Vị trí BĐS phù hợp để làm nhà ở, văn phòng, kinh doanh.

- Cảnh quan: Nhìn ra khu dân cư

- An ninh: Tốt

 Đặc điểm chi tiết:

- Địa điểm tài sản lô đất: Thửa đất số 7, tờ bản đồ số 71

- Diện tích đất cấp trong giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở và quyền sử dụng đất: 115 m2

- Thời gian sử dụng: Lâu dài

8.3 Đặc điểm hạ tầng xung quanh

Tài sản thẩm định nằm trong khu dân cư ổn định, trình độ dân trí cao; vị trígiao thông thuận lợi (cách trục đường chính 700m), gần trường THCS Hà HuyTập, trường Đại học Kinh tế Nghệ An; gần siêu thị Lotte Mart, các chung cư vàtrung tâm thể thao, UBND phường,… thích hợp để ở hoặc cho thuê

Cơ sở hạ tầng xung quanh tốt, hoàn chỉnh, môi trường lành mạnh, không cóhiện tượng tệ nạn xã hội.

8.4 Bối cảnh thị trường

Theo các chuyên gia nhận định, thị trường BĐS đã bước vào chu kỳ mới khi đếncuối năm 2023, xu hướng giảm giá đã chững lại, những người có tiền mặt vẫn tiếp tụcchọn lựa và mua BĐS Đặc biệt, nhà phố khu vực trung tâm ghi nhận giá tăng

Nhiều môi giới cho rằng việc phân khúc thấp tầng vẫn neo giá cao vì nguồn cungquá thấp, cùng với nhu cầu về loại hình BĐS khai thác được dòng tiền như nhà phố, nhàphố thương mại, shophouse đang được ưa chuộng

Không nằm ngoài xu hướng trên, nhà phố thương mại vùng lõi TP Vinh đang chứngkiến nhiều đợt tăng giá liên tục từ cuối năm 2023 kéo dài đến 2024 Lý giải cho điềunày, nhiều ý kiến cho rằng, vùng lõi TP Vinh không chỉ tập trung chỉnh trang các tuyếnphố nội thành tạo điểm nhấn cho phát triển du lịch và kinh doanh mà nơi đây còn ghinhận loạt dự án hạ tầng giao thông sẽ “về đích” trong năm 2024 khiến giá trị BĐS khuvực liên tục “tăng nhiệt”

Sở hữu tiềm năng sẵn có, kế hoạch phát triển sự đầu tư bài bản của các doanhnghiệp lớn cùng với hoạt động hiệu quả của chính quyền địa phương, thị trường bấtđộng sản thành Vinh hoàn toàn có thể vụt sáng trên bản đồ bất động sản Việt Nam trởthành mảnh đất vàng tiềm năng trong thời gian tới

Bối cảnh thị trường cho thấy thị trường bất động sản tại thành phố Vinh đang

có xu hướng tăng trưởng, người bán có thể định giá cao hơn và kỳ vọng giá thịtrường sẽ “theo kịp”, đem lại cho họ số tiền mong muốn Từ đó có thể giữ giá ở mứcthị trường và bán nhà ngay thời điểm đó

8.5 Kết quả thu được từ khảo sát thực địa

Qua khảo sát thực địa nhóm thẩm định thấy rằng thửa đất có hình dạng,diện tích đất phù hợp với hồ sơ giấy tờ do Khách hàng cung cấp

Bất động sản đang được sử dụng đúng mục đích, không vi phạm hành lang, chỉgiới quy hoạch, không có tranh chấp,…

Bất động sản có một số lợi thế và nhược điểm sau:

• Lợi thế: Phù hợp làm nhà ở hoặc mặt bằng kinh doanh, BĐS nằm trong khu

vực dân cư đông đúc, trình độ dân trí cao, cách Đại lộ Lê Nin 700m

• Nhược điểm: Có tình trạng tắc đường vào những giờ tan ca, học sinh sinh đi

9.2 Đặc điểm hiện trạng kết cấu chính:

- Móng, khung cột: Hệ thống móng chắc chắn, khung cột bằng bê tông cốt thép Tại thời điểm kiểm tra, không có dấu hiệu hư hỏng

- Nền: Tầng 1, 2,3,4,5 đã lát gạch men kích thước 60cm x 60cm; hiện trạng tốt

- Kết cấu trần: Hệ thống trụ khung cột bê tông cốt thép, sàn đổ trực tiếp, hiện còn

- Cầu thang: Mặt ốp đá, lan can tay vịn được lắp bằng gỗ

- Vệ sinh: Mỗi tầng đều có 1 phòng riêng, hiện trạng tốt

- Hệ thống nước: Hệ thống cấp và thoát nước ngầm, để sẵn đầu chờ.

9.3 Xác định chất lượng còn lại của nhà ở:

ST

T

Kết cấu chính TLGT các

KC chính (%)

TLCL còn lại (%)

(B)=( (0) x (A))/100 (%)

10 Phương pháp thẩm định giá: Phương pháp so sánh:

10.1 Căn cứ lựa chọn phương pháp so sánh:

Thẩm định giá trị quyền sử dụng đất: sử dụng cách tiếp cận từ thị trường và phương pháp

so sánh (Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 8)

Tiêu chuẩn này được ban hành kèm theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20 tháng

08 năm 2015 của Bộ Tài chính

Lý do sử dụng phương phát so sánh trong quá trình thẩm định giá tài sản: Phương pháp

so sánh là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên

cơ sở phân tích mức giá của các tài sản so sánh để ước tính, xác định giá trị của tài sảnthẩm định giá Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường

Phương pháp so sánh trực tiếp có những ưu điểm so với các phương pháp khác là:

- Ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật vì không có công thức hay mô hình cố định màchỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để cung cấp các dấu hiệu vềgiá trị

- Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường – đó là các bằng chứng rõràng đã được thừa nhận trên thực tế về giá trị của BĐS … Vì vậy, nó có cơ sởvững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lí công nhận

- Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác như: phương pháp chiphí và phương pháp thặng dư

10.2 Trình bày phương pháp so sánh:

Bước 1: Tìm kiếm các thông tin về các BĐS đã được giao dịch trong thời gian gần nhất

có thể so sánh được với BĐS mục tiêu về các mặt, các mặt chủ yếu ảnh hưởng đến giátrị như: kiểu cách, vị trí, điều kiện môi trường, Cụ thể thẩm định viên cần dựa trên 7yếu tố cơ bản để so sánh:

- Tình trạng vật chất của nhà ở

- Đặc điểm về mặt bằng

- Đặc điểm của các công trình xây dựng có liên quan

- Đặc điểm về vị trí hay đặc điểm

- Tình trạng pháp lý

- Thời gian giao dịch

- Các điều khoản và các điều kiện của giao dịch

Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cớ nhằm đảm bảo tính chất

có thể so sánh được với BĐS mục tiêu Để thực hiện bước này, khi kiểm tra và phân tíchcác giao dịch thị trường cần phải làm rõ: nguồn gốc, đặc điểm và tính chất của các giaodịch

Bước 3: Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh thích hợp nhất

Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và BĐS so sánh Đồng thời

dựa trên các yếu tố khác nhau để tiến hành điều chỉnh giá của BĐS Cách điều chỉnhthông thường là lấy BĐS mục tiêu làm chuẩn và tiến hành điều chỉnh với căn hộ BĐS so

sánh Nếu BĐS so sánh có các yếu tố so sánh tốt hơn BĐS cần thẩm định giá thì điềuchỉnh giảm giá giá trị giao dịch của BĐS so sánh xuống và ngược lại

Bước 5: Ước tính giá trị BĐS mục tiêu trên cơ sở giá của các BĐS so sánh đã điều chỉnh

11 Kết quả thẩm định giá:

Trên cơ sở các tài liệu do ông Nguyễn Việt Anh và bà Đặng Thị Hải Yến cung cấp, qua khảo sát vị trí BĐS, căn cứ vào việc phân tích thị trường và động thái của người mua tiềm năng, với phương pháp thẩm định được áp dụng trong tính toán, Công ty CP thẩm định giá LT-02 thông báo kết quả thẩm định bất động sản tại số 56, đường Phạm Đình Toái, khối Yên Toàn, phường Hà Huy Tập, thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An chi tiết như sau :

- Áp dụng phương pháp thẩm định giá: phương pháp so sánh

Các bất động sản so sánh thu thập trên thị trường:

Nội dung Tài sản so sánh 1 Tài sản so sánh 2 Tài sản so sánh 3

Địa chỉ

Đường PhạmNguyễn Du, PhườngNghi Hải, Thị xãCửa Lò, Nghệ An

Đường Chu Văn An,Phường Lê Lợi, Thànhphố Vinh, Nghệ An

Khối 3, ĐườngPhượng Hoàng,Phường Trung Đô,Thành phố Vinh,Nghệ An

Nguồn tham khảo Batdongsan.com Batdongsan.com Batdongsan.com

Nhận xét: Các BĐS có điều kiện địa lý , giao thông, môi trường tương đồng với BĐS

cần định giá nên có thể lấy làm căn cứ so sánh

- Tiến hành điều chỉnh giá bán của BĐS so sánh đơn vị : tỷ đồng

Tài sản mục tiêu

Như vậy, giá bán của BĐS mục tiêu là : 21.810.000 * 115 = 2.508.150.000 (đồng)

Giá công trình trên đất: 581.900.000 đồng

Đơn giá xây dựng mới x diện tích xây dựng x % còn lại = 5.500.000 * 115 * 92% =581.900.000 (đồng)

Giá trị quyền sử dụng đất: 2.508.150.000 đồng

ST

Diện tích (m 2 )

Đơn giá (đồng/m 2 ) Hệ số (%) Thành tiền (đồng)

13 Những yếu tố loại trừ và hạn chế của kết quả thẩm định giá:

13.1 Những lưu ý đối với người sử dụng kết quả thẩm định giá:

- Kết quả thẩm định giá trên chỉ mang tính chất tư vấn giá trị thị trường của tài sản

để làm cơ sở xem xét theo mục đích yêu cầu của khách hàng Kết quả thẩm định

giá được tính toán trong điều kiện thị trường bình thường, trong các trường hợpchính sách của Nhà nước có thay đổi, thị trường có nhiều biến động sẽ làm chokết quả thẩm định giá có thể thay đổi.

- Kết quả thẩm định giá chỉ phản ánh giá trị của tài sản tại thời điểm thẩm định giátrong phạm vi đặc điểm, tính chất của tài sản, các điều kiện, giả thiết và yêu cầucủa khách hàng (nếu có) đã được trình bày trong báo cáo thẩm định giá

- Báo cáo này được thực hiện độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ cácnguyên tắc, tiêu chuẩn và quy định pháp lý hiện hành về thẩm định giá Thẩmđịnh viên không có bất cứ quyền và lợi ích nào liên quan đến tài sản thẩm địnhgiá, làm xung đột lợi ích trong quá trình thực thi nhiệm vụ

- Người sử dụng kết quả thẩm định giá cần có những hiểu biết cần thiết về cácnguyên tắc, tiêu chuẩn thẩm định giá và các quy định liên quan đã được trình bàytrong báo cáo này nhằm có thể sử dụng kết quả thẩm định giá một cách hiệu quảcũng như khi cần xử lý các quan hệ liên quan đến kết quả thẩm định giá này

- Kết quả thẩm định giá chỉ được sử dụng đúng mục đích và trong thời hạn hiệulực Quá thời gian hiệu lực của kết quả thẩm định giá, giá trị tài sản cần đượcđánh giá lại trên cơ sở các thông tin, số liệu được cập nhật một cách phù hợp

13.2 Những yếu tố loại trừ:

- Những thiếu sót, bất hợp lý (nếu có) của những thông tin, số liệu trong hồ sơ, tàiliệu và các giấy tờ pháp lý liên quan đến tài sản thẩm định do khách hàng cungcấp không thuộc trách nhiệm của thẩm định viên và Công ty CP thẩm định giáLT-02

- Những tổn hại về lợi ích (nếu có) đối với người sử dụng kết quả thẩm định giá docác nguyên nhân sau không thuộc trách nhiệm của thẩm định viên và Công ty CPthẩm định giá LT-02

- Việc sử dụng kết quả thẩm định giá không đúng mục đích hoặc ngoài thời hạn đãđược khuyến nghị