> Quy hoạch phân khu là QHXD có chức năng phân chia và xác định chức năng, chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị của các khu đất, mạng lưới công trình hạ tầng kỹthuật, công trình hạ tầng
THUC TRẠNG QUAN LÝ QUY HOẠCH KĐT MO RONG VE PHÍA NAM, THÀNH PHO NINH BÌNH
Vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội
Khu vực đô thị mở rộng năm về phía Đông Nam Trung tâm Thành phố Ninh Bình hiện hữu, trên địa bàn thành phố Ninh Bình và Huyện Yên Khánh, thuộc tỉnh Ninh Binh.
Diện tích toàn khu khoảng 2.377,55 ha Thuộc địa giới hành chính 07 phường xã là:
Phường Bích Đào, Phường Nam Bình, Phường Ninh Sơn, Phường Ninh Phong, Xã Ninh Phúc, Xã Khánh Phú, Xã Khánh Hòa.
- Phía Tây giáp đường Ngô Gia Tự và QLIA,
- Phía Bắc giáp sông Day, - Phía Đông giáp sông Day và hành lang cao tốc Bắc Nam,
- Phía Nam giáp sông Vac.
Khu vực Đô thị mở rộng phía Nam là nơi tập trung các trung tâm công nghiệp, thê dục thể thao, y tế, giáo dục cấp tỉnh, có sức tụ cư lớn do tạo ra nguồn công ăn việc làm đáng kể đối với toàn đô thị.
Là cửa ngõ phía Nam của đô thị Ninh Bình, Khu vực 1-2 không chỉ đảm trách sự phát triển của chính nó, mà còn hỗ trợ cho khu trung tâm thành phố về giảm tải hạ tầng và các chức năng đô thị; đồng thời là nơi hỗ trợ phát triển vùng nông thôn rộng lớn phía Đông Nam của Tỉnh Từ cửa ngõ này, các nhu cầu của đô thị được nông thôn đáp ứng; hàng hóa của nông thôn tìm đầu mối tiêu thụ lớn tại đô thị Các nguyên vật liệu, nguồn nhân lực, tiến bộ khoa học kỹ thuật, không gian nghỉ ngơi giải trí được trao đổi giữa hai bên, cộng sinh phát triển.
Khu vực có địa hình băng phăng, hướng nên dốc thoải từ Đông Bắc xuống Tây Nam, cao độ biến thiét từ 0,5-4,5m Liền kề khu vực có núi Ngọc Mỹ Nhân cao từ 5,0- 67,5m Các kênh mương đều có hướng chảy về sông Vac và tương đối song song theo thớ địa hình.
> Kinh tế - xã hội: e Dân số:
Tổng dân số trong khu vực KĐT mở rộng khoảng 51.550 người Dân số dung nạp (2030) khoảng 98.300 người Ngành nghề lao động chủ yêu là công nghiệp, tiêu thủ công nghiệp, làng nghề Lao động nông nghiệp ngành nghề SX rau màu (rau sạch Ninh Sơn), trồng hoa cây cảnh (hoa Ninh Phúc) Lao động được đảo tạo, có chuyên môn kỹ thuật còn hạn ché, lao động trong các lĩnh vực công nghiệp - xây dựng và dịch vụ có xu hướng chiếm tỉ trọng ngày càng tăng.
Dân số trong độ tuôi lao động khoảng 32.620 người chiếm tỷ lệ khoảng 64% tổng dân số, Trong đó: Lao động tham gia các ngành kinh tế khoảng 27.730 người chiếm 85% dân số trong độ tuôi lao động Lao động thuộc khu vực I (nông + lâm + ngư nghiệp): khoảng 1.930 người Chiếm 6% Tổng lao động trong các ngành kinh tế Lao động khu vực II (công nghiệp + TTCN làng nghé + xây dựng): khoảng 15.250 người, Chiém 47%
Tổng lao động trong các ngành kinh tế Lao động khu vực III dịch vụ - thương mại- hành chính sự nghiệp): khoảng 10.550 người, Chiếm 32% Tổng lao động trong các ngành kinh tế Tỷ lệ thất nghiệp khoảng 2% dân số trong độ tuổi lao động khoảng 660 người Trong đó tông số sinh viên, người nội trợ, người mắt sức khoảng 4.300 người chiếm 13% dân số trong độ tuổi lao động. e Tình hình kinh tế khu vực KĐT mở rộng:
- Tăng trưởng kinh tế đạt mức cao, bình quân 20,8%/năm giai đoạn 2010 - 2016.
Năm 2016, tổng giá trị sản xuất trên địa bàn đạt trên 10.700 tỷ đồng, bình quân đầu người trên 55 triệu đồng/năm.
- Các ngành kinh tế đều tăng trưởng, chất lượng tăng trưởng được cải thiện, nhiều chỉ tiêu kinh tế — xã hội đạt được mức cao, đời sống nhân dân từng bước được nâng lên.
Thu ngân sách đạt kết quả cao Đóng góp lớn nhất cho tăng trưởng giá trị sản xuất giai đoạn 2010 — 2016 là ngành công nghiệp, với tốc độ tăng trưởng bình quân đạt đến
26,7%/năm; tiếp đó là đóng góp của ngành dịch vụ.
- Cơ cau kinh tế chuyên biến khá nhanh Giai đoạn 2010- 2016, cơ cấu ngành đã có sự chuyên dịch mạnh theo hướng tăng tỷ trọng ngành công nghiệp, xây dựng từ 76,3% năm 2010 lên 86,7% năm 2016; giảm tỷ trọng ngành nông nghiệp giai đoạn tương ứng từ
19,7% xuống 10,2% Nhiều sản pham công nghiệp, dịch vụ mới có giá trị kinh tế cao được mở ra và phát triển khá mạnh ; các dịch vụ vận tải, bưu chính viễn thông, du lịch
Cơ cấu nội bộ ngành nông nghiệp thay đổi theo hướng hình thành các vùng trồng hoa, rau rõ nét hơn.
2.1.2.2 Mục tiêu, nguyên tắc quy hoạch
Mục tiêu: Quy hoạch này hướng đến phát triển bền vững cho khu vực 1-2 nói riêng, và Đô thị Ninh Binh nói chung Sự mở rộng từng bước của đô thị phải gan liền với tăng trưởng kinh tế, tạo sinh kế cho nhân dân, hội tụ nguồn nhân lực chất lượng cao, đồng thời đảm bảo chất lượng môi trường sống cho dân cư hiện hữu cũng như tương lai đến định cư tại đây Thể hiện qua 8 mục tiêu cụ thể sau:
- Giải quyết các ách tắc cơ bản của giao thông đô thị, từ đó khai mở tiềm năng phát triển từ lợi thế vị trí của địa bàn;
- Thúc day phát triển công thương, đặc biệt là công nghiệp sạch, tiểu thủ công nghiệp, hệ thống phân phối lưu thông hiện đại, hiệu quả cao, giá thành hạ;
- Từng ước hình thành nền thương mại đô thị, phát triển hài hoà với các mô hình kinh tế nhỏ truyền thống;
- Hỗ trợ phát triển nông nghiệp, nông thôn ngoại thi;
- Tạo việc làm đa dạng trong đô thị, là nền tảng phát triển an sinh xã hội, thu hút nguồn nhân lực chất lượng cao đến định cư;
- Kê thừa, củng cô, hoàn thiện các khu vực định cư hiện có Tạo lập các khu vực định cư mới có sức sông nội tại chứ không chỉ đơn thuân chức năng ở;
- Gìn giữ và phát triển các giá trị sinh thái và văn hoá truyền thống:
- Xây dựng cơ sở pháp lý đồng bộ, thống nhất đề triển khai các quy hoạch chỉ tiết, dự án đầu tư xây dựng, quản lý xây dựng theo quy hoạch Tạo tiền đề kiểm soát hoạt động đô thị chất lượng, an ninh, kỷ cương, lành mạnh.
-Tuân thủ Quy hoạch chung đô thị Ninh Binh đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050 đã phê duyệt Cụ thé hóa các định hướng của Quy hoạch chung;
- Ra soát và khớp nối các quy hoạch, dự án đã và đang triển khai trong phạm vi quy hoạch, phạm vi bao chứa, phạm vi liền kề;
người, diện tích nhà ở chiếm khoảng 280 -300 ha, diện tích bình quân đầu
Nhà ở trong khu vực KĐT mở rộng chủ yếu là nhà kiến có và bán kiên có, nhà thiếu kiên cô chiêm tỷ trọng rât nhỏ 0,02% tông quỹ nhà ở và trên địa bàn không có nhà đơn sơ, nha tạm Quỹ nhà ở đã đáp ứng được nhu câu ở của người dan.
Khu vực Nhà kiên cố Nhà bán Nhà thiếu Nhà kiên cố kiên cố đơn sơ
(Nguồn: Sở Xây dựng tỉnh Ninh Bình)
Công trình công cộng khu ở tuy chất lượng và trang thiết bị phần nào đã cũ và xuống cấp tuy nhiên vẫn đáp ứng quy mô và bán kính phục vụ, mỗi phường xã đều có hệ thống hạ tang xã hội day đủ như trường mam non, tiêu học, trung học cơ sở, trạm y tế, nhà văn hóa, sân thé thao, chợ dân sinh.
2.2.3.2 Tình hình thực hiện quy hoạch các công trình ha tang kỹ thuật
> Giao thông ô Giao thụng đối ngoại
Cao tốc Bắc Nam: Đi qua địa phận 23 tỉnh, thành phố trong cả nước Điểm đầu tại nút giao Pháp Vân trên đường vành đai 3 thành phố Hà Nội và điểm cuối nút giao Cha
Và tỉnh Vĩnh Long Hiện dự án cao tốc Bắc Nam đã xây dựng xong và đưa vào sử dụng đoạn tuyến Pháp Vân - Cầu Giẽ - Ninh Bình với tổng chiều dai 80km Dự án đang triển khai giai đoạn tiếp theo, xây dựng tiếp đoạn tuyến Ninh Bình - Thanh Hóa với quy mô 4 làn xe cao tốc.
Quốc lộ 1: Đi qua tinh Ninh Bình từ cầu Doan Vĩ dài 34,2km (Km251+067 -
Km285+400), qua TP Ninh Bình, thị xã Tam Điệp va 3 huyện Gia Viễn, Hoa Lư và Yên
Mô Đây là tuyến giao thông trục dọc chính của tỉnh Ninh Bình kết nối với Vùng KTTĐ Bắc Bộ và khu vực Bắc Trung Bộ Đoạn tuyến đi thành phố dài khoảng 18,5 Km (từ cầu Gián Khâu đến trại giam), đã được nâng cấp đạt tiêu chuẩn cấp III đồng bằng với 4 làn xe, đoạn qua thành phố đạt tiêu chuẩn đường đô thị.
Quốc 16 10: Bat đầu từ Uông Bí — Quảng Ninh (giao với quốc lộ 18 tại Km77+500) và kết thúc tại Hoằng Hóa — Thanh Hóa (giao với quốc lộ 1) Toàn tuyến dai
228km, đi qua địa phận 6 tỉnh Quảng Ninh, Hải Phòng, Thái Bình, Nam Định, Ninh
Bình, Thanh Hóa Hiện tại tuyến đang được đầu tư nâng cấp đạt tiêu chuẩn cấp III đồng bằng Đây là trục giao thông huyết mạch, có vai trò quan trọng trong định hướng phát triển hành lang kinh tế duyên hải ven biển Đoạn tuyến đi qua khu vực mở rộng phía Nam bắt đầu từ cầu Non Nước đến xã Khánh Phú huyện Yên Khánh, dài khoảng 4km Đoạn qua thành phố Ninh Binh đạt tiêu chuẩn đường đô thị.
DT 477 kéo dai ( dự án đường tránh quốc lộ 1): Di qua dia bàn huyện Hoa Lu, thanh phé Ninh Binh và huyện Yên Mô và nam phía Tây của khu vực 1-2 Điểm đầu tại
Km254+500 quốc lộ 1A (ngã ba Gián Khẩu), điểm cuối tại vị trí giao cắt giữa đường vành đai Tam Điệp với đường vào nhà máy xi măng Duyên Hà Quy mô tuyến đường rộng từ 31 - 37m (đoạn tuyến từ Km00+00 - Km12+128,49 nền đường rộng 37m, mặt đường rộng 2Im ; đoạn tuyến từ Km12+128,49 - Km16+742 bền rộng nền đường 31m, mặt đường rộng 19m.( theo văn bản 77/BC-QLDA3 của Ban Quản Lý các DAXDGT số
DT 476 (Bái Dinh — Kim Sơn): Trên cơ sở cải tạo nâng cấp tuyến cơ đê hữu sông Đáy hiện tại để vừa đảm bảo an ninh quốc phòng, phòng chống thiên tai và vừa khai thác giao thông vận tải Toàn tuyến dài khoảng 79,0km, hiện đã xây dựng đoạn từ chùa Bái Đính đến cầu Non Nước, nền đường rộng 40m, mặt đường rộng 26m, dự kiến đến năm 2020 hoàn thiện xây dựng toàn tuyến đạt tiêu chuẩn đạt cấp III, giai đoạn sau 2020 nâng cấp một số đoạn tuyến có khả năng mở rộng đạt tiêu chuẩn cấp I, II.
Tuyến đường sắt Thong nhất chạy qua khu vực đô thị mở rộng với chiều dai khoảng 7km, khổ đường sắt Im Ga Ninh Bình là ga chính, làm nhiệm vụ trung chuyên hàng hóa và hành khách của tỉnh đến thủ đô Hà Nội, các tỉnh miền Trung, miền Nam và kết nỗi với các tuyến đường sắt khác Ga Ninh Bình năm trong trung tâm thành phố với diện tích chiếm đất khoảng 20ha Khối lượng hàng hóa thông qua ga năm 2010 là 54.068T, lượng hành khách là 336.679 lượt HK (Báo cáo tổng hợp quy hoạch phát triển GTVT tỉnh Ninh Bình đến năm 2020 và định hướng năm 2030) Hiện tỉnh đã triển khai dự án di chuyền ga đường sắt Ninh Bình cũ với quy mô 0,5ha sang vị trí mới tại Ninh
Phong với quy mô khoảng 20ha. Đường sắt cao tốc Bắc Nam: hướng tuyến chưa xác định, sẽ có 1 ga ở Ninh Binh
Toàn tỉnh Ninh Bình có 16 sông, kênh có thể khai thác vận tải đường thủy với tổng chiều dài là 298,8km Trong đó Trung ương quản lý 4 sông dài 155,5km ; địa phương quản lý 12 sông, kênh dài 143,3km.
Khu vực KĐT mở rộng hiện có 3 tuyến sông chính : 2 tuyến do Trung ương quản lý là sông Day (cấp I), sông Vac (cấp IID) và 1 tuyến do địa phương quan lý là sông Vân
(cấp V).Trong ranh giới KĐT mở rộng hiện có 7 cảng, bến sông trên hệ thống sông chính Trong đó có 3 cảng do Trung ương quản lý (cảng Ninh Bình, cảng Ninh Phúc và cảnh K3 nha máy điện) và 6 cảng — bến thủy nội dia do địa phương quản lý (cảng Cầu Yên, cảng cạn ICD Ninh Phúc, cảng Tiến Hưng, cảng Long Sơn):
- _ Cảng Ninh Bình : năm ở hữu ngạn sông Day thuộc địa phận phường Thanh Bình, thành phố Ninh Bình Cảng cách QLIA 2km và QL10 1,5km Tổng diện tích mặt bang cảng rộng 0,88ha, diện tích cầu, bến cảng rộng 576m2, chiều dài cầu cảng 200m, độ sâu cầu tàu -5m, năng lực thông qua 1,2tr tắn/năm.
- _ Cảng Ninh Phúc : cách cảng Ninh Bình 3km về phía hạ lưu, thuộc xã Ninh Phúc, cách quốc lộ 10 khoảng 500m Cảng được hình thành từ năm 1965 phục vụ bốc xếp các loại hàng hóa : than đá, xi măng, clinke, phân bón, đá xây dựng, thép xây dựng, xăng dầu Thông số kỹ thuật của cảng: tổng diện tích 0,47ha ; diện tích cầu, bến cảng 1392m2 ; chiều dài cầu cảng dài 500m ; độ sâu cầu tàu, bến cảng -
6m ; năng lực thông qua 1,5tr tắn/năm.
bình quân 31,1 m2 đạt diện tích theo tiêu chuẩn Phường Ninh Phong diện
tích đất 20.901m2 có 324 cháu bình quân 64,5 m2/ cháu đã đủ theo tiêu chuẩn Phường Ninh Sơn trường đã đạt chuẩn Quốc gia diện tích đất 1 1.949m2 có 452 cháu bình quân 26,4 m2/ cháu đã đủ theo tiêu chuẩn Cần nâng cấp cải tạo các lớp học cũ, bồ sung các phòng chức năng trang thiết bị dạy học nham đảm bao đáp ứng các tiêu chí về giáo dục của Bộ xây dựng và Bộ Giáo dục đào tạo về chất lượng cơ sở vật chất.
- Khối THCS: (5 trường): Trường Đinh Tiên Hoàng diện tích 5.082m2 với tổng số HS năm học 2012-2013 là 468cháu, bình quân 10,9m2 /HS về quy mô đất chưa đạt tiêu chuẩn, phường Nam Bình 1 trường Quang Trung cơ sở 1 va 2 287 HS diện tích đất
5.093.m2 bình quân 17,7 m2 đạt diện tích theo tiêu chuẩn Phường Ninh Phong trường đã đạt chuẩn Quốc gia diện tích đất 9.127m2 có 370 cháu bình quân 24,7 m2/ cháu đã đủ theo tiêu chuẩn Phường Ninh Sơn trường đã đạt chuẩn Quốc gia diện tích đất 6.800m2 có 276 cháu bình quân 24,6 m2/ cháu đã đủ theo tiêu chuẩn.
- Khối THPT: (4 trường): Trường Lương Thế Vinh có diện tích 3.498 m? với tổng số HS năm 2012-2013 là 526 cháu, bình quân 6,65m2/HS, về quy mô đất chưa đạt tiêu chuẩn, trường Hoàng văn Thụ có 4387,4m2, bình quân 10.2m2/HS, chưa đủ tiêu chuẩn về quy mô đất, hệ thông cơ sở vật chất tuy đã được cải thiện nhưng vẫn chưa đáp ứng đầy đủ nhu cau giảng dạy và học tập cho cán bộ và học sinh trong trường.
Công trình thương mại dịch vụ: Hiện tại các phường đều đã có chợ là nơi trao đồi mua bán các mặt hàng phục vụ dân sinh hàng ngày Phường Bich Đào có chợ Đông Hồ quy mô 607m2, Phường Nam Bình có chợ phường quy mô 2.410m2 và chợ Ngọc Hà1.100m2 Phường Ninh Phong chưa có chợ phường mới chỉ có 3 chợ tạm trong khu dân cư, Phường Ninh Sơn có chợ Thanh Bình quy mô 1.294m2.
Hệ thống trạm y tế: Tại các phường đều có trạm y tế đạt chuan Quốc gia về y tế cơ sở có đầy đủ các phòng chức năng đảm bảo công tác khám chữa bệnh ban đầu cho nhân dân trong địa bàn, có vườn thuốc nam Trạm y tế phường Bích Đào được xây dựng mới năm 2006 cơ sở vật chất tương đối tốt, nhu cầu cần bố sung thêm máy siêu âm, phường
Ninh Phong cơ sở vật chất đã được cải tạo nâng cấp, phường Nam Bình, Ninh Sơn và
Ninh Phúc, Khánh Phú trạm y tế đã được xây dựng từ lâu, cơ sở vật chất đều đã xuống cấp cần cải tạo nâng cấp và sửa chữa mở rộng
Hệ thống các công trình văn hóa -di tích lịch sử: Trong ranh giới thiết kế có công trình văn hóa có giá trị lịch sử được công nhận di tích lịch sử cấp Quốc gia như Núi Cánh Diều P.Bích Đào), Đền Thượng, Chùa Phúc Long (xã Khánh Phú) và các công trình cấp tỉnh như: Đền Đông Thịnh (phường Bích Đào), đền Thượng, Phường Đình và Phúc
Khánh ( phường Ninh Sơn) tại Phường Ninh Sơn có 4 nhà thờ họ và đền làng Phúc Lộc, phường Ninh Phong có 5 công trình cấp tỉnh, phường Ninh Phúc có 3 công trình cấp tỉnh, phường Nam Bình có 1 công trình cấp tỉnh, xã Khánh Phú có 2 công trình Tại các phường trong khu vực quy hoạch đều có nhà đa năng phường và nhà văn hóa, sinh hoạt cộng đồng các tổ dân phó, tuy nhiên hầu hết các nhà văn hoá đều chưa đạt chuẩn, cần tiếp tục đầu tư nâng cấp dé đáp ứng tốt nhu cầu sử dung.
* Trong khu vực KĐT mở rộng về phía Nam, hiện có khoảng 44 dự án, đồ án quy hoạch đang được triển khai ở nhiều giai đoạn khác nhau Các dự án, đồ án đa phần là QHXD các khu dân cư, KĐT mới, khu — cụm công nghiệp, các công trình chuyên ngành, được triển khai riêng lẻ, một số khu xen kẽ với các khu dân cư hiện trạng, chưa có những nghiên cứu về mặt kết nối không gian, sự đồng nhất về ngôn ngữ kiến trúc cũng như những liên kết, dau nối đồng bộ với hệ thống ha tang khu xung quanh Có thé phân loại các dự án, đồ án thành các nhóm cơ bản dựa vào tính chất như sau:
- Nhóm 1: các dự án xây dựng khu dân cư, KĐT (10 dự án), quy mô từ 2-20ha chủ yếu là các khu tái định cư (phục vụ giải phóng đền bù đường vành đai Nam Ninh Bình và đường cao tốc Bắc Nam), khu đấu giá nhằm giãn dân và bán cho người dân lây quỹ xây dựng công trình công cộng Đặc điểm chung của các khu này chủ yếu là vài dãy liền kề dé dân tự xây nha ở, không có quỹ dat cây xanh hay công trình công cộng cơ bản đi kèm.
Tính đến thời điểm hiện tại, 3 dự án ở các giai đoạn đã lấp đầy, đang quy hoạch vàcác dự án còn lại là chủ trương của các cơ quan, công ty xin quỹ đất xây dựng nhà ở cán bộ.
- Nhóm 2: Dự án khu - cụm công nghiệp, trong đó Khu công nghiệp Khánh Phú đã lấp day 100% theo quy hoạch được duyệt, cụm tiéu thủ công nghiệp Ninh Phong đã lap day.
Dự án khu công nghiệp Phúc Sơn và dự án mở rộng khu tiểu thủ công nghiệp NinhPhong đều đang trong giai đoạn điều chỉnh quy hoạch.
- Nhóm 3: dự án xây dựng công trình hạ tầng xã hội trong khu vực nghiên cứu, đa số là các công trình xây dựng độc lập phục vụ nhu cầu của từng phường xã thường bố trí trên các quỹ đất trống doc các tuyến giao thông mới hoặc dự kiến theo QHCT 1/2.000 đã được phê duyệt.
2.2.3.3 Tình hình thực hiện QHXD các công trình dân dụng
Bảng 6: Thực trạng cấp giấy phép xây dựng tại KĐT mở rộng về phía Nam
Số giấy phép Xây | 6720 7674 8564 dựng đã cấp
Số giây phép xây | 5512 5260 6745 dựng đã thực hiện
(Nguồn: Sở xây dựng Ninh Bình)
2.3 Những vấn đề đặt ra trong quan lý
2.3.1 Đánh giá công tác lập, phê duyệt
UBND Thành phố Ninh Bình đã cùng với Sở Xây Dựng tô chức lập đồ án quy hoạch phân khu tỉ lệ 1/5000 cho KĐT 1-2 Mặc dù vậy, việc xác định kế hoạch tổ chức và nguồn lực tham gia thực hiện đầu tư chưa rõ rang va còn chưa được xem xét cu thé nên các công trình hạ tầng chưa được đầu tư triển khai xây dựng như đã được phê duyệt.
GIAI PHÁP QUAN LÝ QUY HOẠCH KĐT
Quản lý cấp phép xây dựng
Việc cấp giấy phép cải tạo, xây dựng công trình ở đô thị phải căn cứ vào các giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình, các điều kiện tối thiểu về vệ sinh, các yêu cầu về quy hoạch kiến trúc đô thị, về mỹ quan công trình, cảnh quan đô thị, các yếu tố được xác định cụ thé trong tiêu chuẩn, quy chuân về QHXD Chính quyền thành phố cần khan trương xây dựng Quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc đô thị, đồng thời tổ chức lập Thiết kế đô thị cho các tuyến phố quan trọng trên địa bàn đề làm cơ sở cấp giấy phép xây dựng cho các công trình theo quy định tại Nghị định 64.
Quản lý sử dụng đất
- Triển khai thực hiện nghiêm túc các quy định của pháp luật về quản lý, thực hiện các dự án sử dụng đất đô thị trên địa bàn tỉnh; chỉ đạo xây dựng hệ thống cơ sở dit liệu về dự án sử dụng đất đô thị, thực hiện việc cập nhật định kỳ, đầy đủ, chính xác, tổng quan về dat dự án KĐT dé đưa ra quyết định đúng pháp luật và hiệu quả trong chiến lược phát triển đô thị.
- Chỉ đạo các Sở, ngành chuyên môn và chính quyền các cấp tổng hợp, rà soát những nội dung còn chồng chéo, bắt cập trong các văn bản lãnh đạo, chỉ đạo công tác quản lý, thực hiện các dự án sử dụng đất đô thị dé sửa đôi, bé sung kịp thời và kiến nghị cấp có thâm quyền sửa đổi, bô sung hoặc ban hành mới nhằm đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất và thuận lợi trong quá trình triển khai thực hiện.
- Tham định chặt chẽ công tác chuẩn bị đầu tư các dự án sử dụng đất đô thi, đặc biệt là công tác thấm định năng lực tài chính và kinh nghiệm của các Nhà đầu tư; hạn chế chấp thuận chủ trương đầu tư đối với các chủ đầu tư đang thực hiện dự án đở dang do chậm tiến độ hoặc chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính; không chấp thuận các dự án xây dựng chung cư cao tầng xen đắm trong khu dân cư khi không đảm bảo điều kiện về hạ tang; triển khai thực hiện nghiêm quy trình lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án phát triển nhà ở theo đúng quy định của pháp luật;
- Nâng cao chất lượng quy hoạch: đề năng cao chất lượng quy hoạch cần chọn được nha tư van tốt, tiếp đến là công tác thâm định QHXD, việc điều chỉnh quy hoạch phải đảm bảo phù hợp quy chuân QHXD; ưu tiên đảm bảo quỹ đất cho công trình công cộng, dịch vụ như: bãi đậu xe, khu vui chơi giải trí, cây xanh, siêu thi mini, nhà trẻ, nhà văn hóa, ; việc điều chỉnh dự án chuyên đổi mục dich sử dụng đất từ đất cho thuê dé sản xuất kinh doanh sang đất ở đô thị (phân lô bán nền, xây dựng nhà chung cư) phải đảm bảo đúng quy định của pháp luật;
- Tiếp tục rà soát, đôn đốc các dự án KĐT, khu nhà ở - chung cư cao tầng đây nhanh tiến độ hoàn thành; chấm dứt hoạt động đối với các dự án không triển khai thực hiện hoặc chậm tiến độ theo quy định của pháp luật; hạn chế việc gia hạn, giãn tiễn độ đối với các dự án chậm tiến độ, tránh tình trạng chủ dau tư “giữ đất”.
- Tiếp tục công khai trên phương tiện thông tin đại chúng những doanh nghiệp, dự ánđang nợ tiền sử dụng datva nghĩa vụ tài chính khác; tiếp tục áp dung các biện pháp cưỡng chế đối với các chủ đầu tư nợ tiền sử dụng đất dây dưa, kéo dài, thu hồi dự án nêu doanh nghiệp vẫn có tình không thực hiệntheo đúng quy định của pháp luật; chỉ đạo Cục Thuế tỉnh tăng cường thanh tra, kiêm tra chống thất thu thuế đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có dự án sử dụng đất đô thị trên địa bàn tỉnh.
- Kịp thời rà soát, xử lý các vướng mắc có liên quan đến công tác giao đất, cho thuê đất, cấp Giấy chứng nhận quyên sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản trên dat, các vi phạm về quản lý chất lượng vệ sinh môi trường, an toàn lao động, xả thải tại các dự án KĐT, chung cư trên địa bàn tỉnh; kiểm tra, xử phạt nghiêm các chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết với khách hàng làm ảnh hưởng đến quyền lợi của người nhận chuyền nhượng nhà biệt thự, nhà liền kề và căn hộ chung cư.
- Tăng cường công tác quản lý chất lượng công trình xây dựng, nhất là các công trình chung cư cao tầng, cơ sở hạ tầng các KĐT; chỉ đạo thực hiện nghiêm túc công tác quản lý hành chính khu chung cư, KĐT mới (thành lập Ban Quản trị khu chung cư, xóm, khối và Tổ dân cư tại KĐT; thành lập điểm tiếp nhận thông báo lưu trú, đánh số nhà ở khu chung cư, KĐT mới; công tác phòng cháy chữa cháy, ); kiểm tra, giám sát thường xuyên công tác bảo trì khu chung cư, xử lý nghiêm các chủ đầu tư không thực hiện đúng quy trình bảo trì, bảo hành chất lượng công trình, bàn giao, vận hành các KĐT, khu chung cư sau khi xây dựng xong và chuyền nhượng cho người dân.
- Nâng cao năng lực chuyên môn và đạo đức công vụ cho đội ngũ cán bộ, công chức tham mưu trong lĩnh vực quản lý các dự án sử dụng đất đô thị; Đây mạnh công tác thanh tra, kiểm tra toàn diện các dự án sử dụng đất đô thị trên địa bàn tỉnh, kịp thời chỉ đạo, xử lý kiên quyết, dứt điểm những trường hợp vi phạm.
3.4 Quản lý quy hoạch hạ tầng kỹ thuật
> Quy hoạch ha tầng kỹ thuật đô thị
Trong các đồ án quy hoạch mới phải xác định công trình hạ tầng kỹ thuật sử dụng chung (hướng tuyến, vị trí và quy mô) dé bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ trong quản lý đầu tư xây dựng Quy hoạch chung đô thị phải xác định hướng tuyến và quy mô các công trình cống cáp, hào và tuy nen kỹ thuật trên các đường trục chính đô thị Quy hoạch phân khu phải xác định vị trí, số lượng, quy mô các công trình hạ tầng kỹ thuật sử dụng chung từ đường chính khu vực trở lên Quy hoạch chỉ tiết phải xác định vị trí, số lượng, quy mô công trình hạ tầng kỹ thuật sử dụng chung từ cấp đường nội bộ trở lên; Đối với các đô thị đã có quy hoạch đô thị được phê duyệt nhưng chưa xác định vi trí, số lượng, quy mô các công trình hạ tầng kỹ thuật sử dung chung thì phải bổ sung ngay khi điều chỉnh quy hoạch Trường hợp công trình hạ tầng kỹ thuật sử dụng chung chưa có trong quy hoạch đô thị, khi đầu tư xây dựng phải có ý kiến thỏa thuận của Sở Xây dựng;
Khi lập đồ án QHXD đô thị, cơ quan tô chức lập quy hoạch phải lấy ý kiến về đồ án quy hoạch của các đơn vị được UBND tỉnh giao nhiệm vụ quản lý, vận hành công trình hạ tầng kỹ thuật.
> Đầu tư xây dựng hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị
Chủ đầu tư các đô thị mới có trách nhiệm đầu tư xây dựng đồng bộ công trình hạ tang kỹ thuật sử dụng chung theo quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt; Khi đầu tư xây dựng mới, cải tạo, mở rộng các tuyến đường giao thông trục chính trong đô thị theo quy hoạch, chủ đầu tư phải tô chức thiết kế tuy nen hoặc hào kỹ thuật dé lắp đặt đường dây, đường ống ngầm theo đúng quy định Việc xây dựng tuy nen hoặc hào kỹ thuật phải thực hiện đồng thời với xây dựng đường đô thị thuộc dự án. Đối với các dự án đầu tư xây dung có liên quan đến công tác đào hè, lòng đường phố trong quá trình lập dự án, chủ đầu tư phải yêu cầu đơn vị tư vấn khảo sát tất cả các công trình ngầm hiện hữu trên tuyến (thông qua hồ sơ hoàn công hoặc thiết bị đò tìm) để xác định vị trí chính xác nhằm đưa ra giải pháp thiết kế cho phù hợp, giảm thiểu ảnh hưởng đến các công trình ngầm lân cận
Các công trình hạ tầng kỹ thuật được đầu tư từ nguồn vốn ngân sách Nhà nước khi hoàn thành đưa vào sử dụng và các công trình hạ tầng kỹ thuật do các tô chức, cá nhân bỏ vốn đầu tư xây dựng sau khi hết thời hạn sử dụng, khai thác theo quy định thì chủ đầu tư phải bàn giao cho UBND huyện, TP, thị xã nơi xây dựng công trình hoặc SởGTVT dé quản lý, vận hành.
Quản lý đầu tư xây dựng theo quy hoạch
> Cấp chứng chỉ quy hoạch
Việc đầu tiên của một công trình xây dựng là cần có 1 địa điểm xây dựng Nếu chủ đầu tư chưa có địa điểm xây dựng thì cần nêu ra các yêu cầu và đề nghị cơ quan quản lý đô thị hoặc Sở Xây dựng giới thiệu địa điểm Cơ quan quản lý sẽ căn cứ vào đô án
QHXD đã được duyệt đề giới thiệu cho chủ đầu tư những địa điểm phù hợp với quy hoạch đô thị Trường hợp những địa điểm tại khu vực chưa có quy hoạch thì cơ quan quản lý căn cứ vào quy chuẩn, tiêu chuân QHXD lựa chọn vi trí cho phù hợp Khi địa điểm xây dựng đã được xác định, chủ đầu tư xin cấp chứng chỉ quy hoạch ( thông tin quy hoạch) Cơ quan quản lý có nhiệm vụ cấp chứng chỉ quy hoạch dé làm cơ sở cho các chủ đầu tư tiến hành lập dự án khả thi, thiết kế công trình.Chứng chỉ quy hoạch có chứng năng hướng dẫn chủ đầu tư xây dựng công trình định hướng đầu tư Nó là cơ sở dé cho cơ quan thiết kế nghiên cứu phương án, lựa chọn phương án và cũng là một sơ sở pháp lý dé các nhà quản lý xây dựng đô thị cấp giấy phép xây dựng Đặc biệt lưu ý không Cấp chứng chỉ quy hoạch tại các khu vực chưa có quy hoạch đô thị được phê duyệt.
> Cấp giấy chứng nhận quyên sử dụng nha
Sau khi đã xây dựng công trình theo đúng quy hoạch, theo đúng giâý phép xây dựng, chủ đầu tư cần hoàn tat các thủ tục đăng ký xin cấp giấy chứng nhận quyên sở hữu công trình dé cơ quan quan lý đô thị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình theo thâm quyền Giấy chứng nhận quyền sử dụng công trình giúp các nhà quan lý khống chế được quy trình khai thác nguồn đất đô thị, đây là cơ sở dé quản lý mục đích sử dụng đất của đô thị Tránh việc xét duyệt cấp phép xây dung 1 loại công trình này nhưng khi xây dựng xong thì chủ đầu tư lại chuyên đổi mục đích sử dụng thành loại công trình khác làm cho quy hoạch bị phá vỡ Sau khi cải tạo, xây dựng và nghiệm thu bàn g1ao xong công trình, chủ đầu tư phải lập hồ sơ hoàn công theo quy định dé làm căn cứ sử dụng, quản lý duy tu và bảo dưỡng công trình Hồ sơ hoàn công phải được cơ quan cấp phép xây dựng lưu trữ dé quản lý chặt chẽ việc cải tạo và xây dựng các công trình.
3.6 Tăng cường huy động vốn cho công tác thực hiện quy hoạch
Cần có chính sách phần cấp tài chính hợp lý để Đồng thời chính quyền đô thị cần xây dựng kế hoạch đề huy động vốn dưới các hình thức sau:
- Phát hành trái phiếu đô thị, đây là hình thức trực tiếp vay tiền của người dân - Phát hành cổ phiếu đối với một số dự án đầu tư cụ thé ( các dự án dịch vu xã hội)
- Khuyến khích thực hiện các dự án BOT Nhà đầu tư bỏ vốn thực hiện các dự án hạ tầng kỹ thuật Khai thác một thời gian dé thu hồi vốn và lợi nhuận rồi chuyển giao lại cho Nhà nước Tỷ lệ lợi nhuận, khấu hao, lãi suất vốn vay, thời hạn và mức phí thu được xác định trong hợp đồng BOT giữa Nhà nước và Chủ đầu tư Đây có thê nói là hình thức hữu hiệu nhất đề huy động vốn.
- Vay các tô chức tin dụng trong và ngoài nước dé phat triển ha tang với thời hạn dài và lãi suất ưu đãi.
- Vay truc tiép từ các hộ dân chịu anh hưởng của dự án Nhiều dự án cải tạo đô thị tiền đền bù giải toả còn lớn hơn kinh phí đầu tư xây dựng công trình Nhà nước có thể thoả thuận với nhân dân việc thực hiện đền bù chậm, sau khi thực hiện công trình Nói cách khác là Nhà nước vay ngay số tiền đền bù cho dân đề tập trung thực hiện công trình.
Phương thức này các hộ dân được hưởng lợi nhờ công trình sớm hoàn thành.
- Đôi dat lay ha tang, khi một con đường được mở qua một khu đất tạo điều kiện chuyên mục dich sử dụng dat từ nông nghiệp thành phi nông nghiệp, làm tăng đáng kế giá trị sử dụng của đất Nhà nước có thé tinh giá trị tăng thêm đó dé cắn trừ vào tiền đền bà.
Phát triển đô thị theo quy hoạch là chu trình tạo lập không gian tốt đẹp cho cuộc sống người dân đô thị và cho tăng trưởng kinh tế đô thị trong một thời kỳ nhất định, khởi đầu từ việc lập quy hoạch tổng thê với việc dua ra tầm nhìn và những ý tưởng chủ đạo, đến việc lập chương trình phát triển tổng hợp kinh tế-xã hội và không gian dé thực hiện chúng trong từng giai đoạn Cần nhận rõ quản lý phát triển đô thị theo quy hoạch là một quá trình vừa làm vừa rút kinh nghiệm, không ngừng đổi mới và sáng tạo. Đề quản lý có hiệu lực và hiệu quả quá trình phát triển đô thị theo quy hoạch dựa trên tư duy phát triển đô thị tiên tiến, các nhà làm chính sách nước ta cần bổ sung các chính sách tương ứng, chính quyền các đô thị cần “hiện đại hóa” năng lực quản lý đô thị, và các chuyên gia quy hoạch cần đổi mới phương pháp quy hoạch.
Bên cạnh đó cần phải có sự kiểm tra, giám sát chặt chẽ của các cơ quan quản lý liên quan nhằm rà soát, kiểm tra lại việc thực hiện các công việc liên quan tới công tác quản lý quy hoạch đô thị, những yếu tổ bat hợp lý trong quá trình triển khai, thực hiện nhằm đưa ra các giải pháp dé nâng cao hiệu quả của công tác thực hiện quy hoạch
Việc nâng cao hiệu quả công tác thực hiện QHXD đô thị trong điều kiện thực tiễn của KĐT mở rộng về phía Nam của thành phố Ninh Bình trong giai đoạn đây mạnh công nghiệp hóa hiện đại hóa cần phải :
- Nâng cao năng lực của chính quyền đô thi, chủ các dau tư va vai trò của cộng đồng, sự tham dự tích cực của dân cư trong quá trình quy hoạch đô thi
- Xây dựng hệ thống văn bản, thể chế phù hợp - Cải cach, đối mới công tác lập, xét duyệt đồ án QHXD.
- Chan chỉnh, đổi mới phương thức cải tạo, xây dung đô thi và phương thức kiểm soát phát triển đô thị vì lợi ích của nhân dân, phát huy vai trò chủ động sáng tạo của nhân dân xuất phát từ thực tiễn, nhạy bén với cách làm mới.
- Tăng cường công tác tài huy động nguồn lực