đánh giá tình hình thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân tại thành phố biên hòa tỉnh đồng nai

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP HUỲNH THỊ NGỌC PHƯỚC ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI THÀNH PHỐ BIÊN HÒA, TỈNH ĐỒNG NAI LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT

Trang 1

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP

HUỲNH THỊ NGỌC PHƯỚC

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN

TẠI THÀNH PHỐ BIÊN HÒA, TỈNH ĐỒNG NAI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Đồng Nai, 2022

luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop

luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop

luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop

Trang 2

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP

HUỲNH THỊ NGỌC PHƯỚC

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN

TẠI THÀNH PHỐ BIÊN HÒA, TỈNH ĐỒNG NAI

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ SỐ: 885 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: HD1: TS Đào Thị Thùy Dương HD2: TS Nguyễn Thị Hương

Đồng Nai, 2022

Trang 3

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là kết quả nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác

Nếu nội dung nghiên cứu của tôi bị trùng lặp với bất kỳ công trình nghiên cứu đã công bố, tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm và tuân thủ kết luận đánh giá luận văn của Hội đồng khoa học

Tác giả

Huỳnh Thị Ngọc Phước

Trang 4

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình học tập và nghiên cứu đề tài, ngoài sự cố gắng nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận được sự giúp đỡ tận tình và những lời chỉ bảo chân tình của các thầy giáo, cô giáo của Trường Đại học Lâm nghiệp phân hiệu tại Đồng Nai cùng với các tổ chức và cá nhân khác

Trước tiên, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS Đào Thị Thùy Dương và TS Nguyễn Thị Hương, người đã nhiệt tình hướng dẫn, động viên khích lệ, dành nhiều thời gian định hướng và giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện luận văn

Xin cảm ơn tập thể cán bộ UBND thành phố Biên Hòa, Phòng tài nguyên và môi trường, Văn phòng UBND thành phố Biên Hòa, Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai Chi nhánh Biên Hòa đã tạo điều kiện giúp tôi trong suốt thời gian thu thập và khảo sát tại địa phương cung cấp số liệu phục vụ đề tài

Hơn nữa, tôi xin chân thành cảm ơn gia đình và bạn bè, đồng nghiệp đã luôn khích lệ tôi, tạo điều kiện về mọi mặt giúp đỡ, động viên tôi trong quá trình thực hiện luận văn

Tác giả

Huỳnh Thị Ngọc Phước

Trang 5

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 3

CHƯƠNG 1.TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 5

1.1 Một số vấn đề liên quan đến vấn đề nghiên cứu 5

2.2.2 Các văn bản dưới Luật 16

1.3 Cơ sở thực tiễn liên quan đến vấn đề nghiên cứu 18

1.3.1 Vấn đề quyền sở hữu đất đai tại một số nước trên thế giới 18

1.3.1.1 Quyền sở hữu đất đai tại Thụy Điển 18

1.3.1.2 Quyền sở hữu đất đai tại Úc 20

1.3.1.3 Quyền sở hữu đất đai tại Singapore 21

123docz.net - File bi loi xin lienhe: lethikim34079@hotmail.com

Trang 6

1.3.2.4 Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Trung Quốc 22

1.3.2 Vấn đề quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất tại Việt Nam 25

1.3.2.1 Sơ lược quyền sử dụng đất qua các thời kỳ 25

1.3.2.2 Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất tại một số địa phương tại Việt Nam 26

CHƯƠNG 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 30

2.1 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 30

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 30

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 30

2.2 Nội dung nghiên cứu 30

2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại thành phố Biên Hòa 30

2.2.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai tại thành phố Biên Hòa 31

2.2.3 Tình hình thực hiện quyền của h gia đình, cá nhân tại thành phố Biên Hòa 31

2.2.4 Đánh giá của hộ gia đình, cá nhân và cán bộ chuyên môn về tình hình thực hiện quyền sử dụng đất tại thành phố Biên Hòa 31

2.2.5 Đề xuất các giải pháp nhằm khắc phục khó khăn và nâng cao kết quả việc thực hiện quyền của hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Biên Hòa 31

2.3 Phương pháp nghiên cứu 31

2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 31

2.3.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 32

2.3.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích và xử lý số liệu 33

2.3.4 Phương pháp chuyên gia 34

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 35

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Biên Hòa 35

3.1.1 Đặc điểm tự nhiên 35

3.1.1.1 Vị trí địa lý 35

123docz.net - File bi loi xin lienhe: lethikim34079@hotmail.com

Trang 7

3.1.1.2 Đặc điểm địa chất, địa hình, văn 36

3.1.1.3 Các nguồn tài nguyên 37

3.1.2 Vấn đề kinh tế xã hội 39

3.1.3 Đánh giá chung 40

3.1.3.1 Thuận lợi 40

3.1.3.2 Mặt tồn tại, hạn chế 41

3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất tại thành phố Biên Hòa 41

3.2.1 Tình hình quản lý đất đai tại thành phố Biên Hòa 41

3.2.1.1.Tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật đất đai, phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai 41

3.2.1.2 Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính 42

3.2.1.3 Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất 42

3.2.1.4 Quản lý Quy hoạch, Kế hoạch sử dụng đất 44

3.2.1.5 Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất 44

3.2.1.7 Công tác Thống kê, Kiểm kê đất đai 45

3.2.1.8 Xây dựng hệ thống thông tin đất đai 46

3.2.1.9 Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất 46

3.2.2 Tình hình sử dụng đất tại thành phố Biên Hòa 47

3.3 Kết quả thực hiện quyền của hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Biên Hòa 49

3.3.1 Thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 50

3.3.2 Thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất 52

Trang 8

3.3.3 Thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất 53

3.3.4 Thực hiện quyền thế chấp và xóa thế chấp quyền sử dụng đất 55

3.4 Ý kiến đánh giá về việc thực hiện quyền sử dụng đất tại thành phố Biên Hòa 59

3.4.1 Ý kiến của người sử dụng đất 59

3.4.1.1 Thông tin chung về các hộ điều tra 59

3.4.1.2 Lý do thực hiện các quyền sử dụng đất của các hộ điều tra 61

3.4.1.3 Ý kiến của các hộ điều tra về thủ tục hành chính trong quá trình thực hiện quyền sử dụng đất 63

3.4.1.4 Ý kiến của các hộ điều tra về cán bộ chuyên môn 65

3.4.2 Ý kiến của cán bộ quản lý 67

3.4.2.1 Thông tin chung về cán bộ quản lý điều tra 67

3.4.2.2 Ý kiến về thuận lợi và khó khăn trong quá trình thực hiện quyền sử dụng đất 68

3.5 Đề xuất giải pháp nhằm khắc phục khó khăn và nâng cao kết quả công tác thực hiện quyền người sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai 71

3.5.1 Giải pháp về chính sách 71

3.5.3 Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất và nguồn nhân lực 72

3.5.4 Giải pháp về tuyên truyền nâng cao ý thức pháp luật về đất đai cho người sử dụng đất 73

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 75

1 Kết luận 75

2 Kiến nghị 76TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

Trang 9

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 3.1: Thống kê các nhóm đất thành phố Biên Hòa 38Bảng 3.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2020 tại TP Biên Hòa 48Bảng 3.3 Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Biên Hòa giai đoạn 2018-2020 50Bảng 3.4 Kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất tại thành phố Biên Hòa giai đoạn 2018-2020 52Bảng 3.5 Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất tại thành phố Biên Hòa giai đoạn 2018-2020 54Bảng 3.6 Kết quả thực hiện quyền thế chấp và xóa thế chấp quyền sử dụng đất tại thành phố Biên Hòa giai đoạn 2018-2020 56Bảng 3.7 Kết quả tổng hợp thực hiện quyền sử dụng đất tại thành phố Biên Hòa giai đoạn 2018 -2020 58Bảng 3.8 Thông tin chung về các hộ điều tra việc thực hiện quyền sử dụng đất 60Bảng 3.9 Tổng hợp lý do của các nhóm hộ khi thực hiện 62quyền sử dụng đất 62Bảng 3.10: Ý kiến của cá nhóm hộ về thủ tục hành chính trong quá trình thực hiện quyền sử dụng đất 63Bảng 3.11 Ý kiến của các nhóm hộ về cán bộ làm thủ tục hành chính liên quan đến việc thực hiện quyền sử dụng đất 66Bảng 3.12 Thông tin chung về cán bộ quản lý được điều tra 67Bảng 3.13: Tổng hợp ý kiến của cán bộ về thuận lợi trong quá trình thực hiện quyền sử dụng đất 69Bảng 3.14: Tổng hợp ý kiến của cán bộ về khó khăn trong quá trình thực hiện quyền sử dụng đất 70

Trang 10

DANH MỤC HÌNH ẢNH

Hình 3.1 Sơ đồ vị trí thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai 36Hình 3.2 Cơ cấu sử dụng đất năm 2020 của thành phố Biên Hòa 47Hình 3.3 So sánh tình hình biến động đất đai tại thành phố Biên Hòa năm 2018 và năm 2020 49Hình 3.4 Kết quả tổng hợp số hồ sơ đã được thực hiện quyền sử dụng đất

giai đoạn 2018-2020 tại thành phố Biên Hòa (ĐVT: hồ sơ) 58

Hình 3.5 Kết quả tổng hợp số hồ sơ đã giải quyết trong trường hợp người dân thực hiện quyền sử dụng đất theo đơn vị hành chính tại thành phố Biên Hòa

giai đoạn 2018-2020 (ĐVT: hồ sơ) 59

Trang 11

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là món quà mà tự nhiên ban tặng con người chúng ta, là tư liệu sản xuất đặc biệt Ở Việt Nam, Nhà nước là đại diện cho nhân dân thực hiện quyền của chủ sở hữu trong việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt toàn bộ đất đai trên lãnh thổ Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và ban hành các quy định cụ thể để các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân dễ dàng thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Hiến pháp năm 2013 quy định: Đất đai là lãnh thổ thiêng liêng của quốc gia, là tư liệu sản xuất chủ yếu, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước

Vì vậy, Đảng và Nhà nước, nhân dân ta đã được xác định từ năm 1980 đến nay là đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Cụ thể hóa các quy định của Hiến pháp, hệ thống pháp luật đất đai (như Luật, Nghị định, Thông tư, Quyết định…) ở nước ta không ngừng hoàn thiện, trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, nhà nước đã giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định lâu dài với 3 hình thức: giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất Quyền của người sử dụng đất đã từng bước mở rộng từ "điều 106 của Luật Đất đai 2003 được sửa đổi thành điều 167 của Luật Đất đai 2013” Quyền sử dụng đất được xác định đã tạo điều kiện cho người sử dụng đất an tâm đầu tư vào đất đai, đẩy mạnh sản xuất, góp phần phát triển kinh tế - xã hội của từng địa phương ngày một nâng cao làm cho dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, văn minh Ở các nước phát triển nguồn thu từ thuế đất đai và tài sản gắn liền với đất luôn chiếm 50-90% tổng thu ngân sách địa phương Nguồn thu này là

Trang 12

nguồn lực chính cho phát triển địa phương, nhất là các đô thị (Đặng Hùng Võ, 2019)

Tuy nhiên các quy định pháp luật về thủ tục hành chính liên quan đến thực hiện các quyền sử dụng đất, trình độ cán bộ, công chức, cơ sở vật chất kỹ thuật của cơ quan quản lý Nhà nước liên quan đến việc thực hiện các quyền sử dụng đất vẫn còn nhiều hạn chế, bất cập, làm ảnh hưởng đến việc thực hiện các quyền còn hạn chế, gây ảnh hưởng đến nhu cầu phát triển kinh tế thị trường bất động sản Tình hình thực hiện quyền giao dịch về quyền sử dụng đất ở các địa phương vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết, hiện tượng chuyển quyền sử dụng đất và chuyển đổi mục đích sử dụng trong nông nghiệp diễn ra tự phát, thị trường giao dịch ngầm về đất đai còn chiếm tỷ lệ lớn

Thành phố Biên Hòa nằm ở phía Tây Nam tỉnh Đồng Nai, có 30 đơn vị hành chính (gồm: 29 phường và 1 xã), với tổng diện tích đất tự nhiên là

263,62 km², chiếm 4,47% diện tích tự nhiên của tỉnh Là thành phố công nghiệp lớn của cả nước và là đầu mối giao thông quan trọng trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam và Đông Nam Bộ Có diện tích tự nhiên khá lớn (đặc biệt phần diện tích được mở rộng địa giới theo Nghị quyết 05/NQ-CP ngày 05/02/2010 của Chính phủ), nên có điều kiện thu hút đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển các khu dân cư đô thị mới Trong những năm gần đây, diện tích đất nông nghiệp đang dần được thay thế bằng các cơ sở hạ tầng nhằm phục vụ quá trình đô thị hóa đã thu hút một lượng lớn dân cư về đây sinh sống kéo theo nhu cầu nhà ở được nâng cao Kinh tế - xã hội phát triển, cơ sở hạ tầng được đầu tư khiến nhu cầu về quyền sử dụng đất cho các hoạt động thực hiện quyền của người sử dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng Chính tốc độ đô thị hoá nhanh chóng đó đã kéo theo rất nhiều bất cập trong quản lý hành chính, nhất là việc thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Nhiều trường hợp đã thực hiện đăng ký giao dịch về thực hiện quyền sử dụng

Trang 13

đất tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Biên Hòa, nhưng vẫn còn nhiều hộ gia đình, cá nhân thực hiện quyền sử dụng đất mà không đăng ký: như cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất… hay trong quá trình thực hiện quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân có những thuận lợi và khó khăn gì?

Xuất phát từ tình hình thực tiễn trên tôi thực hiện nghiên cứu đề tài:

“Đánh giá tình hình thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai”

2 Mục tiêu nghiên cứu

2.1 Mục tiêu tổng quát

Việc đánh giá được tình hình thực hiện quyền của hộ gia đình, cá nhân nhằm góp phần nâng cao ý thức của người dân trong việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại thành phố Biên Hòa, từ đó hoàn thiện công tác quản lý đất đai tại địa phương nhằm thực hiện chiến lược phát triển kinh tế xã hội của thành phố trong thời gian tới

Trang 14

dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Biên Hòa, Tỉnh Đồng Nai

3.2 Ý nghĩa thực tiễn

- Kết quả nghiên cứu của đề tài giúp địa phương nắm rõ được những thuận lợi và khó khăn trong việc thực hiện quyền của hộ gia đình, cá nhân Đây chính là cơ sở quy hoạch đất tại thành phố Biên Hòa

- Kết quả nghiên cứu của đề tài là căn cứ để tham khảo cho học viên cao học và sinh viên ngành quản lý đất đai khi nghiên cứu về vấn đề thực hiện quyền sử dụng đất

Trang 15

- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản trên thực tế hoặc danh nghĩa pháp lý theo quy định của pháp luật và được pháp luật bảo vệ

- Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi thức từ tài sản (Điều 192, Bộ Luật dân sự năm 2015) Quyền sử dụng còn bao gồm quyền lựa chọn cách sử dụng tài sản và quyền không sử dụng tài sản

- Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó (Điều 195, Bộ Luật dân sự năm 2015) Quyền định đoạt của chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác phù hợp với quy định của pháp luật đối với tài sản (Điều 197 Bộ Luật dân sự 2015) Ngoài ra, hạn chế của quyền định đoạt được quy định:

+ Quyền định đoạt chỉ bị hạn chế trong trường hợp do pháp luật quy định

+ Khi tài sản đem bán là di tích lịch sử, văn hóa thì Nhà nước có quyền ưu tiên mua Trong trường hợp pháp nhân, cá nhân, chủ thể khác có quyền ưu tiên mua đối với tài sản nhất định theo quy định của pháp luật thì khi bán tài

Trang 16

sản, chủ sở hữu phải dành quyền ưu tiên mua cho các chủ thể đó (Điều 199, Bộ luật dân sự 2015)

1.1.2 Quyền sở hữu về đất đai

Đất đai là nguồn tài nguyên quan trọng của mỗi quốc gia, nó có vai trò quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế xã hội bởi tất cả các ngành kinh tế muốn phát triển đều cần đến đất đai Hơn nữa, đất đai là một trong những điều kiện quan trọng nhất và là tiền đề để phát triển đối với tất cả các công việc của con người Do đặc điểm chính trị khác nhau nên mỗi quốc gia có quyền sở hữu đất đai là khác nhau Trong xu thế hội nhập và giao lưu văn hóa chế độ sở hữu đất đai của các quốc gia luôn có ảnh hưởng lẫn nhau (Phạm Văn Võ và Nguyễn Hoàng Thùy Trang, 2012)

Trên thế giới tồn tại nhiều mô hình sở hữu đất đai khác nhau Mô hình phổ biến nhất là thừa nhận nhiều hình thức sở hữu đối với đất đai như sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu của cộng đồng dân cư và sở hữu tư nhân Bên cạnh đó mô hình sở hữu duy nhất đối với đất đai là sở hữu Nhà nước (hoặc của nhà vua) Nếu mô hình thừa nhận nhiều hình thức sở hữu đất đai là mô hình mang tính phổ biến được áp dụng ở hầu hết các quốc gia thì mô hình sở hữu đơnnhất mang tính đặc thù được xác lập và tồn tại trước hết vì lý do chính trị và lịch sử (Phạm Văn Võ và Nguyễn Hoàng Thùy Trang, 2012)

Ở Việt Nam chế độ sở hữu về đất đai cũng được hình thành và phát triển theo những tiến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của những hình thái kinh tế - xã hội nhất định trong lịch sử

Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp năm 1959 của nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa thừa nhận sự tồn tại của nhiều hình thức sở hữu khác nhau về đất đai (sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân) Theo đó, Luật Cải cách ruộng đất năm 1953 quy định: “Người được chia ruộng đất có quyền sở hữu ruộng đất đó Chính quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho

Trang 17

người được chia Mọi khế ước cũ đều huỷ bỏ Người được chia có quyền chia gia tài, cầm, bán, cho ruộng đất được chia (Quốc Hội, 1953)

Tuy nhiên, kể từ khi Hiến pháp năm 1980 có hiệu lực thì “đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa đều thuộc sở hữu toàn dân” (Quốc Hội, 1980) và “những tập thể và cá nhân đang sử dụng đất đai được tiếp tục sử dụng và hưởng kết quả lao động của mình theo quy định của pháp luật” Chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai tiếp tục được khẳng định tại Hiến pháp năm 1992 (Điều 17) và Hiến pháp năm 2013 (Điều 53) Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993 đã được sửa đổi, bổ sung một số điều năm 1998 và năm 2001, Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013 đã cụ thể hóa chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, trong đó đặc biệt là quy định về quyền của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, như: “Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai” hoặc “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này”(Quốc Hội, 2013) Nhìn chung, pháp luật hiện hành đã tạo điều kiện để các chủ thể được tự do thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai, trừ một số trường hợp (theo quy định của pháp luật) Tuy nhiên, thực tế để thực hiện thành công các giao dịch liên quan đến đất đai thì các rào cản về thủ tục luôn là lý do khiến cho các chủ thể “nản lòng” vì: phí, lệ phí, việc “bôi trơn” cho chủ thể có thẩm quyền, bên cạnh các chính sách đất đai thiếu ổn định (Nguyễn Quốc Sửu, 2021)

Quyền chiếm hữu đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn Nhà nước cho phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là

Trang 18

vĩnh viễn, sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những trường hợp cụ thể này, QSDĐ của Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể QSDĐ của Nhà nước và QSDĐ cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi Như vậy nhà nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích từ việc đầu tư trên đất

Quyền sử dụng đất đai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ tài sản, tài nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế Trong nền kinh tế còn nhiều thành phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ chức cho toàn xã hội - trong đó có cả tổ chức của Nhà nước - sử dụng đất vào mọi mục đích Như vậy QSDĐ lại được trích ra để giao về cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể; QSDĐ đai của Nhà nước trong trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà nước mang lại

Quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận QSDĐ (GCNQSDĐ) Việc định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến QSDĐ, thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ; những quyền này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng, từng đối tượng sử dụng

Trang 19

1.1.3 Quyền sử dụng đất

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhưng trên thực tế đã thành “công cụ” chính sách của Nhà nước Chẳng hạn, Nhà nước sử dụng “đất” làm công cụ ưu đãi đầu tư, nhất là đầu tư nước ngoài; Nhà nước chuyển đổi mục đích sử dụng, bán quyền sử dụng đất để tăng thu ngân sách “Giá đất” có sự phân biệt rất lớn đối với người sử dụng khác nhau Giá đất đối với nhà đầu tư nước ngoài, đầu tư nhà nước và các nhà đầu tư thuộc loại ưu tiên của Chính phủ có thể quá thấp (được trợ cấp hay bao cấp lớn, có khi bao cấp toàn phần); còn giá đất cho đa số người còn lại quá cao Thực tế cho thấy, chi phí sử dụng đất quá cao là một trong những cản trở đối với sự phát triển doanh nghiệp tư nhân trong nước Ngược lại, giá đất quá thấp cho một số đối tượng đang làm cho việc sử dụng đất trở nên lãng phí, kém hiệu quả Thực tế nêu trên cũng góp phần tạo ra môi trường kinh doanh chưa công bằng, kém bình đẳng, làm méo mó các giao dịch thị trường (Nguyễn Quốc Sửu, 2021)

Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật Tuy nhiên, với các quyền năng đó, cũng không được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về đất đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế Chủ sở hữu của đất đai là toàn dân, Nhà nước là người đại diện, còn mỗi người dân thực hiện QSDĐ Quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền tối cao, thiêng liêng và không thể chia cắt, chủ sở hữu chỉ có thể là một, đó là toàn dân, nhưng mỗi người dân không phải là một chủ sở hữu của khối tài sản chung đó, không phải là các đồng chủ sở hữu đối với đất đai Nhưng người dân (tổ chức và cá nhân, hộ gia đình) có QSDĐ Nhà nước thực hiện quyền sở hữu, người dân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng Điều này đã được Hiến pháp cũng như Luật Đất đai hiện hành ghi nhận Vì vậy

Trang 20

Luật Đất đai năm 2013 đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất”, hay nói cách khác là QSDĐ của người sử dụng (Nguyễn Mạnh Hùng, 2020)

Theo quan niệm về sở hữu tài sản truyền thống trong dân luật được các nước Châu Âu lục địa thừa nhận, quyền sở hữu gồm 3 quyền năng: nhóm quyền chiếm hữu, nhóm quyền sử dụng đất và nhóm quyền định đoạt Như vậy nhóm quyền sử dụng chỉ là một trong những quyền năng của chủ sở hữu tài sản Ở Việt Nam do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu song trên thực tế Nhà nước lại không chiếm hữu, sử dụng đất đai mà giao đất, cho thuê đất, cộng nhận quyền sử dụng của tổ chức, hộ gia đình sử dụng ổn định lâu dài Người sử dụng đất được sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất (Nguyễn Quang Tuyến và Nguyễn Xuân Trọng, 2019)

“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà lập pháp Việt Nam Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hoà được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân

Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp GCNQSDĐ, quyền được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại đất sử dụng Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được

Trang 21

thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất

Quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” (Điều106, Luật Đất đai 2013) (Quốc Hội, 2013) Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao đất không có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử dụng Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho người sử dụng hoặc sẽ “bồi thường” (Luật Đất đai 2013) Cụ thể nội dung từng quyền như sau:

- Chuyển đổi QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp: nông dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở

- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép, Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai Đặc thù của việc

Trang 22

chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp

- Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản

- Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển QSDĐ (không đầy đủ) trong quan hệ tín dụng Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mãi và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản, trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ Trong trường hợp người vay tiền không có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình

- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí

Trang 23

nghiệp Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương mại, mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân Đây là một trong những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn (Nguyễn Mạnh Hùng, 2020)

1.1.4 Thị trường bất động sản

Theo điều 174 Bộ Luật dân sự năm 2015 đã định nghĩa rất rõ khái niệm về bất động sản như sau: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định” (Quốc Hội, 2015) Với khái niệm này cho thấy thị trường quyền sử dụng đất là một thị trường nhánh của thị trường bất động sản, bởi đất đai là một dạng của bất động sản Khi phát triển thị trường đất đai chính là phát triển thị trường quyền sử dụng đất Trong thị trường quyền sử dụng đất các chủ thể được thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất và những lợi ích của đất đai Và thị trường quyền sử dụng đất đóng vai trò quan trọng tạo nên sự phát triển của thị trường bất động sản và nền kinh tế đất nước

Quá trình đầu tư phát triển là quá trình kiến tạo nền sản xuất hàng hóa có giá trị cao (cả hàng hoá vật thể và hàng hoá dịch vụ) Đây là quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ nền kinh tế có tỷ trọng hàng hoá nông nghiệp cao sang nền kinh tế có tỷ trọng sản xuất công nghiệp và dịch vụ cao Song song với quá trình đầu tư phát triển, việc bảo đảm tính bền vững cũng phải đặt ra như một mục tiêu chiến lược Để đạt được mục tiêu phát triển bền vững

Trang 24

trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, đất đai đóng các vai trò quan trọng sau đây:

a) Nền sản xuất xã hội có 3 yếu tố đầu vào là lao động, đất đai (gồm cả tài nguyên thiên nhiên) và vốn Các yếu tố đầu vào này được xác định như các nguồn lực bảo đảm sự phát triển và bền vững của nền sản xuất xã hội Các yếu tố đầu vào này cũng hình thành từng khu vực thị trường riêng, có tính chất đặc thù, cần tới sự điều tiết trực tiếp của Nhà nước thông qua quy hoạch Đối với đất đai ở nước ta, Nhà nước có nhiệm vụ tạo nguồn cung đất trong thị trường sơ cấp, tạo đầu vào cho thị trường thứ cấp thông qua quy hoạch sử dụng đất và việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Quy hoạch sử dụng đất hợp lý có tác động trực tiếp tạo thành công trong quá trình đầu tư phát triển gắn với giải quyết nhà ở, xoá đói giảm nghèo, giám sát quá trình đô thị hoá, bảo vệ môi trường, bảo đảm điều kiện dân sinh, bảo tồn và phát triển văn hoá nhằm bảo đảm tính bền vững

b) Giá đất là thành phần của giá đầu vào trong mọi hoạt động sản xuất, dịch vụ, đồng thời tác động trực tiếp vào việc giải quyết nhà ở cho mọi người Giá đất cần được điều tiết để bảo đảm ở mức hợp lý Nếu giá đất quá cao thì làm tăng giá hàng hoá so với các nước khác và không bảo đảm khả năng thanh toán về nhà ở cho người lao động Nếu giá đất quá thấp thì làm mất đi giá trị vốn tiềm ẩn trong đất đai, làm mất lợi thế vốn đầu tư Như vậy, giá đất có tác động trực tiếp vào giá hàng hoá, tác động mang tính quyết định vào hình thành giá hàng hoá bất động sản Điều tiết được thị trường quyền sử dụng đất dẫn tới điều tiết được thị trường bất động sản nói riêng và thị trường hàng hoá nói chung Việc hình thành công cụ tốt, đặc biệt là hệ thống thuế về đất đai để Nhà nước điều tiết giá đất về mặt bằng hợp lý đóng vai trò quyết định trong đầu tư phát triển kinh tế và bảo đảm ổn định xã hội

Trang 25

c) Đường lối của Đảng ta về đầu tư phát triển là phát huy nội lực như một nhân tố quyết định, đồng thời coi trọng các nguồn ngoại lực nhằm tạo ra sức mạnh tổng hợp để phát triển đất nước nhanh và bền vững Những nước công nghiệp mới (NIC) đều phải dựa vào nguồn vốn của nước ngoài để đầu tư phát triển Đến nay, một luận thuyết được nhiều người chú ý đã chứng minh rằng các nước đang phát triển có thể tự đầu tư công nghiệp hoá bằng nguồn vốn trong nước đang tiềm ẩn trong đất đai Nếu khơi dậy được kênh lưu thông giữa thị trường bất động sản (vốn tiềm ẩn) với thị trường vốn (vốn hoạt động) thì sẽ chuyển được vốn ở dạng "thế năng" sang vốn ở dạng "động năng" để có được nguồn vốn đầu tư lớn từ nội lực Việc "đánh thức" vốn tiềm năng của đất đai chính là tạo cơ chế thật hợp lý để người có bất động sản thực hiện các quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng bất động sản Nếu làm tốt cơ chế này thì chúng ta sẽ có vốn là nguồn chủ động từ nội lực (Đặng Hùng Võ, 2013)

Do đó có thể thấy việc thực hiện các quyền sử dụng đất là một trong những đòn bẩy giúp cho thị trường quyền sử dụng đất nói riêng và thị trường bất động sản phát triển nói chung

1.2 Các văn bản pháp luật liên quan đến vấn đề nghiên cứu

Luật đất đai đầu tiên của Việt Nam được ban hành năm 1987 không công nhận việc mua bán trao đổi đất đai đồng nghĩa với việc không công nhận quyền của người sử dụng đất, qua các lần sửa đổi bổ sung chúng ta có Luật đất đai năm 1993 (lần đầu tiên công nhận quyền của người sử dụng đất), năm 2003 và mới nhất là Luật đất đai năm 2013 Cụ thể các văn bản pháp luật liên quan đến việc thực hiện quyền sử dụng đất (từ khi Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực) như sau:

1.2.1 Các văn bản Luật

+ Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/ 2013 của Quộc Hội:

Trang 26

- Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 được Quốc hội thông qua ngày 24 tháng 11 năm 2015

2.2.2 Các văn bản dưới Luật

+ Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của luật Đất đai;

+ Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai

+ Thông tư số 14/2017/TT-BTNMT ngày 20/07/2017 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về định mức kinh tế - kỹ thuật đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

+ Thông tư 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/09/2017 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc quy định chi tiết Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

+ Thông tư số 30/2013/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định thực hiện lồng ghép việc đo đạc lập hoặc chỉnh lý bản đồ địa chính và đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, xây dựng hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính

+ Thông tư số 50/2013/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Định mức kinh tế - kỹ thuật đo đạc địa chính, đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Trang 27

+ Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

+ Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất

+ Thông tư số 76/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất

+ Thông tư liên tịch 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường

+ Thông tư liên tịch 22/2016/TTLT-BNNPTNT-BTNMT quy định loại cây lâu năm được chứng nhận quyền sở hữu khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

+ Thông tư liên tịch 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT Quy định về hồ sơ và trình tự, thủ tục tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai của người sử dụng đất

+ Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai

+ Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

+ Nghị định 41/2020/NĐ-CP về gia hạn thời hạn nộp thuế và tiền thuê đất

+ Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi một số Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai

Trang 28

1.3 Cơ sở thực tiễn liên quan đến vấn đề nghiên cứu

1.3.1 Vấn đề quyền sở hữu đất đai tại một số nước trên thế giới

1.3.1.1 Quyền sở hữu đất đai tại Thụy Điển

Là một nước Châu Âu, hầu hết tuyết phủ quanh năm với nhiệt độ xuống thấp – 25oC nhà ở luôn là mối quan tâm của người dân và Chính Phủ Thụy Điển Pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân về đất đai và nền kinh tế thị trường Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường Hoạt động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau

Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v đều được luật hoá Dưới đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của Thụy Điển:

- Đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện chuyển nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng đất đai Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3 tháng sau khi mua Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký Toà án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ tiến hành đăng ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu mới Các bản sao của hợp đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc được trả lại cho người mua Toà án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán

Trang 29

Đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký Ở Thụy Điển, hầu như tất cả các chuyển nhượng đều được đăng ký

- Thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký kết nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác Theo quy định của pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp: (1) Trước tiên người sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và toà án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thực thế được thực hiện sau khi đăng ký (2) Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay Khi thực hiện bước (1), toà án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế chấp Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để vay vốn (tức là chỉ được xem xét đến ở bước 2) Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là: bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều kiện cho người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp Khi không đáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp sẽ không hợp pháp Đó là trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp đều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi toà án để xin đăng ký thế chấp Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn xin thế chấp đến toà án Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp lại được chuyển lại ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp Thông thường ngân hàng đợi đến khi có quyết định phê duyệt của toà án mới chuyển tiền cho người đi vay Khi nợ thế chấp được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại cho bên

Trang 30

đi vay Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm Khi không được thanh toán theo đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản để thế nợ Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là: Cơ quan thi hành pháp luật Nếu yêu cầu không được chấp thuận, tài sản sẽ được bán đấu giá và bên cho thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền đã cho thế chấp Thủ tục này được tiến hành khá nhanh chóng Vụ việc sẽ được xử lý trong vòng 6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu giá

- Bồi thường: Khi nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường được tính dựa trên giá thị trường Người sở hữu còn được bồi thường các thiệt hại khác Chủ đất được hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình Chủ đất có thể bán tài sản và được hưởng lợi nhuận nếu bán được với giá cao hơn khi mua nhưng phải nộp thuế cho chuyển dịch đó Chủ đất được quyền giữ lại tài sản của mình, tuy nhiên chủ đất cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi đất đó cần cho các mục đích chung của xã hội Trong trường hợp đó sẽ là bắt buộc thu hồi và chủ đất được quyền đòi bồi thường dựa trên giá trị thị trường của tài sản (Nguyễn Đình Bồng và cs, 2014)

1.3.1.2 Quyền sở hữu đất đai tại Úc

Úc là một đất nước có khí hậu tương đối đa dạng do diện tích trải qua nhiều khu vực khí hậu Nơi đây có diện tích đất liền không lớn khoảng 7,6 triệu km2 Quốc gia này có đặc thù riêng về mặt lịch sử và phát triển pháp luật nhưng nói chung pháp luật đất đai Úc chịu ảnh hưởng sâu sắc pháp luật của Anh Quốc Luật Anh Quốc không công nhận quan điểm sở hữu tuyệt đối đất đai, luật này đặt trọng tâm vào quyền chiếm hữu chứ không phải sở hữu Úc có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất sớm Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Úc quy định 2 loại đất thuộc sở hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân) Đất Nhà nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ Đất tư nhân là đất do Nhà

Trang 31

nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khoán thời gian sau 1/1/1875)

Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Úc quy định Nhà nước và tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa nhà và đất Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và độ sâu được quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể của pháp luật) Toàn bộ khoáng sản có trong lòng đất như: bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt phát, đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về đất đai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuê đất với chủ đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất

Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Úc thừa nhận quyền sở hữu tuyệt đối, không bắt buộc phải sử dụng đất Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói buộc hoặc ngăn trở nào

Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi thường Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch và phân vùng và đất phải được đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)

1.3.1.3 Quyền sở hữu đất đai tại Singapore

Singapore là tên của nước cộng hòa Singapore, là một thành bang và đảo quốc tại Đông Nam Đảo quốc nằm ngoài khơi mũi phí Nam của bán đảo Mã Lai và cách xích đạo 137 km về phía Bắc Đây là quốc gia có số đảo lớn nhỏ nhiều nhất trên thế giới

Tại Singapore, đất đai được phân ra 2 sở hữu (Nhà nước và tư nhân), trong đó đất sở hữu Nhà nước chiếm 98% Tùy theo từng dự án, từng loại đất và quy hoạch thì nhà đầu tư được thuê thời hạn 20, 30, 50 và 99 năm Hệ

Trang 32

thống pháp luật của Singapore gần như hoàn toàn chịu ảnh hưởng của pháp luật Anh, chỉ trừ một số vấn đề mang tính cá nhân đối với cộng đồng Hồi giáo, Ấn Độ giáo và người Hoa chịu sự điều chỉnh của Luật Hồi giáo, Luật Ấn Độ giáo và phong tục của người Hoa Luật Đất đai của Singapore đồng thời dựa trên pháp luật Anh và pháp luật Australia về đăng ký bất động sản (Phạm Trí Hùng, 2015)

Singapore có chế độ sở hữu đất đai đa dạng, trong đó chấp nhận sở hữu tư nhân về đất đai Đất do Nhà nước sở hữu chiếm tỷ trọng lớn nhất (gần 90%), số còn lại do tư nhân chiếm hữu, nhưng việc sở hữu này phải tuân thủ theo các chế độ quy hoạch sử dụng đất do Nhà nước quy định Người nước ngoài được quyền sở hữu căn hộ hoặc căn nhà (biệt thự) kèm theo với đất ở Chế độ sử dụng đất phổ biến là hợp đồng thuê của Nhà nước trong thời hạn cụ thể: đất sử dụng để xây nhà ở thời hạn 99 năm, đất sử dụng cho mục đích thương mại thời hạn sử dụng 99 năm, đất sử dụng cho mục đích công nghiệp thời hạn sử dụng 60 năm, đất sử dụng cho mục đích giáo dục thời hạn sử dụng 30 năm, đất sử dụng cho mục đích tôn giáo thời hạn sử dụng 30 năm, đất sử dụng cho mục đích phúc lợi xã hội thời hạn sử dụng 30 năm, đất nông nghiệp thời hạn sử dụng từ 10 đến 20 năm (Nguyễn Thị Chung, 2019)

1.3.2.4 Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Trung Quốc

Trung Quốc có tổng diện tích đất đai toàn quốc là 9.682.796 km2, trong đó diện tích đất canh tác là trên 100 triệu ha, chiếm 7% diện tích đất canh tác toàn thế giới Trung Quốc bắt đầu công cuộc công nghiệp hóa từ năm 1978, cùng với tốc độ tăng trưởng kinh tế và cách mạng công nghiệp, tốc độ đô thị hóa ở Trung Quốc cũng diễn ra rất mạnh mẽ Vì vậy, vấn đề thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội và việc giải quyết khiếu nại liên quan ở Trung Quốc là rất đáng quan tâm

Trang 33

Trung Quốc tiến hành cải cách ruộng đất, chia ruộng đất cho nông dân từ năm 1949 Tuy nhiên, hình thức sở hữu tư nhân về đất đai cũng chỉ tồn tại một thời gian ngắn Sở hữu tập thể và sở hữu nhà nước về đất đai đã được thiết lập ở Trung Quốc từ thập kỷ 50 của thế kỷ XX Năm 1978, Trung Quốc đã khôi phục kinh tế tư nhân, thừa nhận hộ nông dân là một thành phần kinh tế, Nhà nước tiến hành giao đất cho hộ nông dân để tổ chức sản xuất, thay cho mô hình nông trang tập thể

Điều 10 Hiến pháp năm 1982 của Trung Quốc và Luật Quản lý đất quy định: Đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu nhà nước, gồm sở hữu nhà nước và sở hữu tập thể Đất đai ở khu vực thành thị và đất xây dựng thuộc sở hữu toàn dân (sở hữu nhà nước) Còn đất ở khu vực nông thôn và đất nông nghiệp thuộc sở hữu của tập thể nông dân lao động

Hiến pháp năm 1988 (Điều 2) quy định việc Nhà nước giao đất cho tổ chức, cá nhân sử dụng dưới dạng giao quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất đã được phép chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp… tức là đã cho phép người sử dụng đất được quyền định đoạt về đất đai, Nhà nước chỉ khống chế bằng quy định mục đích sử dụng đất và thời gian sử dụng đất (quy định là từ 40 - 70 năm)1 Theo đó, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân theo các hình thức sau: cấp đất (giao không thu tiền sử dụng đất); xuất nhượng đất (giao đất có thu tiền sử dụng đất); cho thuê đất

Người được Nhà nước giao đất có quyền sử dụng trong thời hạn sử dụng được xác định cụ thể sau: 1 năm đối với đất xây dựng công trình tạm thời; 40 năm đối với đất sử dụng vào mục đích thương nghiệp, du lịch, vui chơi, giải trí; 50 năm đối với đất sử dụng xây dựng các công trình công nghiệp, trường học, bệnh viện, khu thể thao; 70 năm đối với đất làm nhà ở (Nguyễn Phương Dung, 2020)

Trang 34

Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở Trung Quốc đã làm xuất hiện hình thức QSDĐ “giao” Các doanh nghiệp, người sử dụng đất được phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đất nhất định nào đó từ Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70 năm tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng) Việc mua bán này có thể được thực hiện thông qua thoả thuận, đấu thầu hoặc đấu giá Khi đã có được QSDĐ người sử dụng đất có thể thực hiện giao dịch đất đai qua các hình thức sau:

- Chuyển nhượng QSDĐ:

Về điều kiện: Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng QSDĐ là hoạt động dân sự, cho nên chính quyền chỉ đóng vai trò giám sát mà không can thiệp bằng biện pháp hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết Nhìn chung, có ba điều kiện cơ bản để được chuyển nhượng, đó là: đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính để có QSDĐ; có giấy chứng nhận QSDĐ và đã bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tư ở một mức độ nhất định, thông thường là ít nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc sử dụng theo dự án

Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng QSDĐ không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước Thông thường trong 15 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải đăng ký QSDĐ tại Phòng quản lý Nhà nước về đất đai, kèm với việc nộp phí chuyển nhượng tương ứng

Về giá cả: Thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá cả chuyển nhượng Không có quy định nào của pháp luật nhằm xác định giá chuyển nhượng này, mà nó do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thỏa thuận Tuy nhiên, trong trường hợp giá cả chuyển nhượng “thấp một cách đáng nghi ngờ”, chính quyền địa phương có thể có quyền ưu tiên mua QSDĐ

Trang 35

trong trường hợp này Quy định này nhằm tránh những tiêu cực, gian dối trong chuyển nhượng QSDĐ

- Cho thuê QSDĐ: Người sử dụng đất có thể cho thuê QSDĐ để nhận tiền cho thuê Giao dịch này phải được thực hiện thông qua hợp đồng Hai bên trong giao dịch phải đến cơ quan quản lý nhà nước về đất đai để đăng ký việc cho thuê trong thời hạn 20 ngày sau khi hợp đồng có hiệu lực Nội dung chính của hợp đồng là bên thuê phải sử dụng đất đúng theo thời hạn, điều kiện mà bên cho thuê đã cam kết trước đây để có được QSDĐ

- Thế chấp QSDĐ

Người sử dụng đất có thể thế chấp QSDĐ thông qua giấy chứng nhận QSDĐ tại các tổ chức tín dụng ở địa phương để vay vốn Giao dịch thế chấp phải được thực hiện thông qua hợp đồng giữa người sử dụng đất và chủ thể cho vay Nếu đến hạn thanh toán mà người thế chấp không trả được nợ, bên cho vay có thể phải đăng ký quyền sử dụng với tư cách là người sử dụng đất mới

Đối với người sử dụng đất nước ngoài, việc thế chấp QSDĐ để vay vốn từ các tổ chức tín dụng địa phương vẫn còn khó khăn, bởi họ thường được coi là nguồn cấp vốn cho thị trường trong nước, chứ không phải là người đi vay tiền của Trung Quốc(Bộ Tài nguyên và môi trường, 2012)

1.3.2 Vấn đề quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất tại Việt Nam

1.3.2.1 Sơ lược quyền sử dụng đất qua các thời kỳ

Có thể khẳng định rằng, quyền của người sử dụng đất được ghi nhận trong luật đất đai qua các thời kỳ là khác nhau, theo xu hướng mở rộng quyền năng của người sử dụng đất Cụ thể như sau:

Trong Luật Đất đai năm 1987, người sử dụng đất không có quyền được tham gia thị trường quyền sử dụng đất Đất ở được sử dụng theo hạn mức diện tích, Nhà nước giao đất cho người có nhu cầu và thu hồi đất của người không còn nhu cầu

Trang 36

Luật Đất đai 1993 có sự thay đổi theo hướng mở rộng quyền cho người sử dụng đất Cụ thể, hộ gia đình, cá nhân được thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, cho thuê đất (từ Điều 74 đến Điều 78)

Điều 106 Luật Đất đai 2003, ghi nhận người sử dụng đất có 10 quyền, bao gồm: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Ngoài 7 quyền chung được ghi trong Điều 166 Luật Đất đai 2013, thì người sử dụng đất còn có thêm 8 quyền: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất (Quốc Hội, 2013)

Như vậy, có thể nhận thấy rằng, Luật Đất đai năm 1993 không quy định người sử dụng đất được bảo lãnh, tặng cho quyền sử dụng đất, không quy định người thuê đất được cho thuê lại quyền sử dụng đất và cũng không quy định khi hết thời hạn sử dụng đất mà người sử dụng đất có nhu cầu sử dụng đất và việc sử dụng đất lại phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Nhà nước thì có được Nhà nước tiếp tục giao đất hay không… thì Luật Đất đai năm 2003, 2013 đã bổ sung các quyền này cho người sử dụng đất (Trương Thị Điệp, 2021) Có thể thấy được sự đổi mới trong việc quy định quyền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng đất tại các văn bản Luật sau này, điển hình là Luật đất đai năm 2013 Đây chính là tiền đề cho sự phát triển của thị trường quyền sử dụng đất

1.3.2.2 Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất tại một số địa phương tại Việt Nam

a Kết quả thực hiện quyền sử dụng đất tại huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội

Giai đoạn từ năm 2016 - 2018 việc thực hiện chuyển QSDĐ trên địa bàn huyện Mỹ Đức diễn ra thường xuyên và liên tục với tổng số hồ sơ giao

Trang 37

dịch là 10.465 trường hợp trong đó có 3.103 trường hợp giao dịch chuyển nhượng QSDĐ; 1.367 trường hợp giao dịch thừa kế QSDĐ; 3.207 trường hợp giao dịch tặng cho QSDĐ; 2.788 trường hợp giao dịch thế chấp QSDĐ

Qua quá trình điều tra trong giai đoạn 2016-2018, công tác tuyên truyền và phổ biến pháp luật trên địa bàn huyện được phổ biến rộng rãi, tạo được niềm tin đối với người sử dụng đất Ý thức của người dân đã dần được nâng cao và hệ thống pháp luật quy định về việc thực hiện các QSDĐ đã được ban hành chi tiết cụ thể nên tình trạng thực hiện thủ tục giao dịch QSDĐ không khai báo trên địa bàn huyện giảm đi đáng kể Bên cạnh những trường hợp chuyển quyền SDĐ đã đăng ký với Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh huyện Mỹ Đức, vẫn còn tồn tại một số giao dịch không thực hiện đăng ký với cơ quan Nhà nước Đặc biệt quyền thừa kế, tặng cho QSDĐ của các chủ sử dụng đất chủ yếu do nguồn gốc là đất ông cha để lại Do vậy các chủ sử dụng đất chỉ thực hiện khi có nhu cầu cần thiết (Nguyễn Thị Chung, 2019)

b Kết quả thực hiện quyền sử dụng đất tại huyện Nam Đàn, tỉnh Nghệ An

Giai đoạn từ năm 2015 - 2017 toàn huyện có tổng số 13.523 trường hợp thực hiện quyền sử dụng đất, với diện tích 712,64 ha, tập trung vào các hình thức chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế và thế chấp bằng giá trị QSDĐ Các hình thức chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại và góp vốn không diễn ra

Cụ thể các quyền sử dụng đất đã diễn ra trong giai đoạn điều tra là: Chuyển nhượng QSDĐ có 2.010 trường hợp với tổng diện tích là 79,12ha; Thừa kế QSDĐ có 2.029 trường hợp với tổng diện tích là 115,04ha; Tặng cho QSDĐ có 785 trường hợp với tổng diện tích là 42,70ha; Thế chấp QSDĐ có 8.699 trường hợp với tổng diện tích là 475,78ha

Cán bộ quản lý cấp huyện và các xã, thị trấn điều tra có hiểu biết tốt về các quy định chuyển QSDĐ theo quy định của Pháp luật (đạt trung bình 90,35%) Cán bộ trực tiếp quản lý và thực hiện giải quyết hồ sơ về đất hầu hết

Trang 38

đều trả lời đúng câu hỏi điều tra Một số cán bộ trả lời sai là các cán bộ hợp đồng mới chưa có kinh nghiệm, chưa được giao trực tiếp trong xử lý hồ sơ cũng như hiểu biết về luật đất đai vẫn còn những hạn chế

Việc điều tra, khảo sát sự hiểu biết người dân cho thấy: Người dân trên địa bàn cũng đã có những hiểu biết cơ bản các quy định về chuyển QSDĐ, tuy nhiên tỷ lệ chưa phải là cao (trung bình hiểu biết là 73,64%), đồng nghĩa với việc vẫn còn tới 27,36% tỷ lệ người dân hiểu biết lệch lạc hay chưa nắm rõ về các quy định của quyền sử dụng đất Một số câu hỏi người dân trả lời đúng nhưng khi được hỏi tại sao thì trả lời là theo cảm tính, đoán mò Sự hiểu biết của người dân ở khu vực trung tâm huyện là cao hơn, tuy nhiên sự chênh lệch sự hiểu biết của nhân dân giữa hai khu vực là không nhiều (Nguyễn Minh Hương, 2018)

c Kết quả thực hiện quyền sử dụng đất tại huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai

Từ năm 2017-2019 tổng số lượng các quyền sử dụng đất được thực hiện là 71.701 hồ sơ và 97.948 thửa đất với 5 quyền chính là: chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp và xóa thế chấp quyền sử dụng đất Trong đó, quyền chuyển nhượng được các hộ gia đình, cá nhân thực hiện nhiều nhất với 40.698 hồ sơ Quyền thế chấp và xóa thế chấp cũng được thực hiện nhiều với gần 15.000 hồ sơ Tại huyện Long Thành quyền thừa kế được thực hiện ít nhất với 1550 hồ sơ trong 3 năm Để đánh giá được tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất tại huyện Long Thành, bên cạnh việc dựa vào số liệu thống kê về kết quả thực hiện các quyền sử dụng đất của địa phương, đề tài còn đánh giá thông qua ý kiến của cán bộ quản lý và người dân đã tham gia thực hiện quyền

Quá trình tổng hợp ý kiến của cán bộ quản lý cho rằng quá trình thực hiện quyền có những thuận lợi như: 1/ Vị trí địa lý của địa phương trong huyện; 2/ Dự án đang và đã thực hiện tại địa phương; 3/ Chính quyền địa

Trang 39

phương quan tâm; 4/ Thường xuyên tổ chức tuyên truyền các chính sách pháp luật liên quan đến đất đai với người dân Bên cạnh đó một số thuận lợi được đánh giá dưới 60% là 1/ Nhu cầu sử dụng đất tại địa phương tăng nhanh; 2/ Vấn đề thực hiện cải cách thủ tục hành chính Theo ý kiến của cán bộ quản lý thuận lợi về việc người dân ủng hộ tuân thủ đúng pháp luật được đánh giá thấp (33,33%) Ngoài ra còn có một số khó khăn: 1/ thời gian thực hiện quyền thường bị kéo dài; 2/ Vấn đề chuyển tiếp đơn, hồ sơ còn chậm; 3/ Công tác tuyên truyền và phổ biến pháp luật về đất đai Ngoài ra, khó khăn được đánh giá thấp nhất là trình độ chuyên môn của một số ít cán bộ tại địa phương Khó khăn về thủ tục hành chính và hồ sơ không đồng bộ được 50% số cán bộ đánh giá Ngoài ra, còn có 6 yếu tố ảnh hưởng đến quá trình thực hiện quyền sử dụng đất là 1/ Quy hoạch xây dựng các dự án tại địa phương; 2/ Trình độ chuyên môn của cán bộ quản lý; 3/ Sự phát triển của thị trường bất động sản; 4/ Thủ tục hành chính thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất; 5/ Tốc độ tăng dân số tại địa phương; 6/ Giá đất tại địa phương và các vùng lân cận (Nguyễn Mạnh Hùng, 2020)

Trang 40

CHƯƠNG 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

* Đối tượng nghiên cứu

Kết quả thực hiện quyền (chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp và xóa thế chấp bằng quyền sử dụng đất…) của hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai

* Đối tượng điều tra

- Hộ gia đình, cá nhân tham gia thực hiện quyền sử dụng đất tại thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai

- Cán bộ chuyên môn làm việc tại các phòng ban của huyện, xã liên quan đến thủ tục hành chính trong việc thực hiện quyền sử dụng đất của các hộ gia đình và cá nhân tại thành phố Biên Hòa

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi không gian: tại thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai

- Thời gian thực hiện đề tài: Số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, hiện trạng sử dụng đất tại năm 2020, số liệu thống kê về việc thực hiên quyền của hộ gia đình, cá nhân từ năm 2018-2020 Số liệu phỏng vấn hộ gia đình, cá nhân và cán bộ chuyên môn tại năm 2021

- Phạm vi nội dung: Do thời gian có hạn nghiên cứu chỉ tập trung vào việc thực hiện quyền của người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân là người Việt Nam

2.2 Nội dung nghiên cứu

2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại thành phố Biên Hòa

- Điều kiện tự nhiên

- Tình hình phát triển kinh tế xã hội - Đánh giá chung