công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm quy định về hình thức

Trong đó, tác giả của luận văn tham khảo bài viết của tác giả Sỹ Hồng Nam “Hình thức của HĐCN QSDĐ và việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong hợp đồng”, trong bài viết nà

Trang 1

luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop

luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop

luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop

luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop

Trang 2

Trang 3

L I A A

Tôi xin cam đoan toàn bộ nội dung luận văn “Công nhận hiệu lực của hợp

đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm quy định về hình thức” là kết

quả của quá trình tổng hợp và nghiên cứu của bản thân tôi, dưới sự hướng dẫn khoa

học của PGS.TS Lê Minh Hùng Những phần sử dụng tài liệu tham khảo trong

luận văn đã được nêu rõ trong phần trích dẫn tài liệu tham khảo; các bản án, thông tin được nêu trong luận văn là trung thực và hoàn toàn chính xác, đúng sự thật

gười cam đoan

Hồ Thị Hải

Trang 4

A Ụ Ữ Ế Ắ

1 Bộ luật Dân sự BLDS 2 Giấy chứng nhận GCN 3 Giao dịch dân sự GDDS 4 Hợp đồng chuyển nhượng HĐCN 5 Hội đồng thẩm phán HĐTP 6 Luật Đất đai LĐĐ 7 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004

của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai 181/2004/NĐ-CP Nghị định

8

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013

Nghị định 43/2014/NĐ-CP

9

Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.

10

Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015 của Chính phủ về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng, giao dịch

Trang 5

MỤC LỤC

L Ó ẦU 1 ƢƠ 1 ỀU KIỆN CÔNG NH N HIỆU LỰC CỦA HỢ ỒNG CHUYỂ ƢỢNG QUYỀN SỬ DỤ ẤT VI PH M HÌNH THỨC 8 1.1 iều kiện công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức khi đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ 8

1.1.1 Điều kiện về hình thức để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức được công nhận hiệu lực 8 1.1.2 Điều kiện một hoặc các bên đã thực hiện ít nhất là hai phần ba nghĩa vụ trong hợp đồng 15

1.2 iều kiện công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức khi đã hết thời hiệu yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu do vi phạm hình thức 22

1.2.1 Thời hiệu khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức vô hiệu 22 1.2.2 Những điều kiện cụ thể để công nhận hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức trong trường hợp hết thời hiệu khởi kiện 24

ƢƠ 2 H U QUẢ PHÁP LÝ CỦA VIỆC CÔNG NH N HIỆU LỰC CỦA HỢ ỒNG CHUYỂ ƢỢNG QUYỀN SỬ DỤ ẤT VI PH M HÌNH THỨC 31 2.1 Xác nhận giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức 31

2.1.1 Xác nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức có hiệu lực pháp luật 31 2.1.2 Không xem xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu dù vi phạm hình thức 34

2.2 Thực hiện các nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất vi phạm quy định về hình thức khi đã đƣợc công nhận hiệu lực 37

2.2.1 Thực hiện nghĩa vụ thanh toán 38 2.2.2 Thực hiện nghĩa vụ giao tài sản 39

123docz.net - File bi loi xin lienhe: lethikim34079@hotmail.com

Trang 6

2.2.3 Thực hiện nghĩa vụ giao giấy tờ về quyền sử dụng đất và hoàn tất thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất 40

123docz.net - File bi loi xin lienhe: lethikim34079@hotmail.com

Trang 7

L Ó ẦU 1 Lý do chọn đề tài

BLDS năm 2015 đã đạt mục tiêu xây dựng BLDS thực sự trở thành luật chung của hệ thống pháp luật tư và tạo được cơ chế pháp lý hữu hiệu để công nhận, bảo vệ, bảo đảm quyền con người, quyền và lợi ích chính đáng của các bên, nhất là bên yếu thế, bên thiện chí trong quan hệ pháp luật dân sự, hạn chế tối đa sự can thiệp của cơ quan Nhà nước vào các quan hệ pháp luật dân sự trên cơ sở nguyên tắc bình đẳng, tự nguyện, tự thỏa thuận và tự chịu trách nhiệm của các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật dân sự

Trên tinh thần ghi nhận, công nhận và bảo vệ lợi ích chính đáng của bên thiện chí trong quan hệ pháp luật dân sự và trên cơ sở tôn trọng thực tế thực hiện giao dịch, chí đích thực của chủ thể trong giao dịch, bảo đảm sự ổn định của GDDS, các quan hệ liên quan, BLDS năm 2015 quy định GDDS vi phạm điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch, các bên có quyền yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của GDDS vi phạm điều kiện có hiệu lực về hình thức Bên cạnh đó, theo quy định của BLDS năm 2015, GDDS vi phạm điều kiện có hiệu lực về hình thức sẽ được công nhận hiệu lực, nếu hết thời hạn 02 năm kể từ ngày xác lập giao dịch mà không có yêu cầu tuyên bố GDDS vô hiệu Những quy định trên đã khắc phục các hạn chế của các BLDS trước đây trong việc bảo vệ quyền, lợi ích của người ngay tình khi tham gia GDDS vi phạm điều kiện có hiệu lực về hình thức Tuy nhiên, các quy định trên có một số vướng mắc khi triển khai áp dụng do BLDS năm 2015 không quy định rõ phương pháp định lượng hai phần ba nghĩa vụ mà một bên hoặc các bên đã thực hiện trong GDDS vi phạm điều kiện có hiệu lực về hình thức, cũng như không có cơ chế pháp l để bảo vệ quyền và lợi ích của các bên tham gia GDDS khi GDDS vi phạm điều kiện có hiệu lực về hình thức được công nhận do hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố GDDS vô hiệu do vi phạm hình thức và không có tranh chấp tại Tòa án

Đối với các hợp đồng chuyển QSDĐ, trong đó có HĐCN QSDĐ, BLDS năm 2015 xem là một hợp đồng thông dụng trong giao lưu dân sự Cũng như các GDDS nói chung, việc công nhận hợp đồng chuyển QSDĐ trong đó có HĐCN QSDĐ vi phạm điều kiện có hiệu lực về hình thức theo quy định của BLDS năm 2015 gặp một số khó khăn, vướng mắc Hiện nay, vẫn còn nhiều trường hợp HĐCN QSDĐ vi phạm điều kiện có hiệu lực về hình thức trong quan hệ pháp luật chuyển nhượng QSDĐ

Trang 8

Điều đó xuất phát từ nhiều nguyên nhân như tập quán, thói quen, trình độ pháp luật của người tham gia quan hệ chuyển nhượng QSDĐ Từ đó, dẫn đến các tranh chấp HĐCN QSDĐ vi phạm điều kiện có hiệu lực về hình thức tại Tòa án ngày càng đa dạng và phức tạp Trong khi đó, việc giải quyết tranh chấp GDDS, trong đó có giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vi phạm điều kiện có hiệu lực về hình thức theo quy định của BLDS năm 2015 là những vấn đề mới, chưa có văn bản hướng dẫn để áp dụng thống nhất Từ đó, việc giải quyết tranh chấp của Tòa án các cấp còn gặp nhiều lúng túng và không thống nhất giữa các cấp Tòa án, giữa các Tòa án cùng cấp ở các địa

phương khác nhau Chính vì những lý do trên, tác giả lựa chọn đề tài “Công nhận

hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm quy định về hình thức” để nghiên cứu làm đề tài luận văn thạc sĩ luật học của mình

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Đề tài “Công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

đất vi phạm quy định về hình thức” là một đề tài mới trong thực tiễn, chưa được

các nhà khoa học pháp lý nghiên cứu một cách khái quát và có hệ thống Tuy nhiên, cũng đã có nhiều công trình nghiên cứu đề cập đến vấn đề này, trong đó, nổi bật là những giáo trình đại học, bài báo trên các tạp chí khoa học pháp lý, sách chuyên khảo bình luận khoa học và các luận văn, luận án:

- Nhóm giáo trình đại học:

Giáo trình của Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh (2017), Những quy định

chung về Luật Dân sự (Tái bản lần 1, có sửa đổi, bổ sung), Nxb Hồng Đức – Hội

Luật gia Việt Nam; trong giáo trình này, tác giả của luận văn tham khảo phân tích quy định về GDDS vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức và thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố GDDS vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

- Nhóm sách chuyên khảo bình luận khoa học:

Sách chuyên khảo do tác giả Đỗ Văn Đại làm chủ biên (2012), Giao dịch và

giải quyết tranh chấp giao dịch về QSDĐ, Nxb Lao Động; Sách là tập hợp các bài

viết của nhiều tác giả về các nội dung có liên quan đến các giao dịch và giải quyết tranh chấp giao dịch về QSDĐ Trong đó, tác giả của luận văn tham khảo bài viết của tác giả Sỹ Hồng Nam “Hình thức của HĐCN QSDĐ và việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong hợp đồng”, trong bài viết này, tác giả Sỹ Hồng Nam phân tích quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức của HĐCN QSDĐ và hiệu lực của HĐCN QSDĐ vi phạm hình thức theo quy định của BLDS năm 2005, tác giả của

Trang 9

luận văn tham khảo phân tích về tính khả thi của quy định công nhận hiệu lực của HĐCN QSDĐ vi phạm hình thức theo quy định tại Điều 134 BLDS năm 2005

Sách chuyên khảo do tác giả Đỗ Văn Đại làm chủ biên (2016), Bình luận

khoa học những điểm mới của BLDS năm 2015, Nxb Hồng Đức – Hội Luật gia

Việt Nam; trong sách này, tác giả Đỗ Văn Đại trình bày những điểm mới của BLDS năm 2015 so với các BLDS trước đây, so sánh, đối chiếu giữa các quy định, tổng hợp quá trình phát triển của các quy định để đánh giá hiệu quả, tính khả thi của các quy định có sự thay đổi Tác giả của luận văn tham khảo phân tích của tác giả Đỗ Văn Đại về các trường hợp áp dụng Điều 129 BLDS năm 2015, phân tích về tính hiệu quả, khả thi của quy định về hiệu lực của GDDS vi phạm điều kiện bắt buộc có hiệu lực về hình thức theo quy định của BLDS năm 2015 so với BLDS năm 2005 và phân tích về việc thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ

Sách chuyên khảo của tác giả Đỗ Văn Đại (2017), Luật Hợp đồng Việt Nam,

tập 2, Nxb Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam; trong sách này, tác giả Đỗ Văn Đại

phân tích những quy định của pháp luật Việt Nam có liên quan đến hợp đồng dân sự, bình luận các bản án do các cấp Tòa án xét xử trong lĩnh vực tranh chấp hợp đồng dân sự và đối chiếu, so sánh với những quy định tương ứng của các nước trên thế giới, quan điểm của tác giả đối với từng nội dung cụ thể Tác giả của luận văn tham khảo phân tích của tác giả về thời điểm tính thời hiệu khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố GDDS vô hiệu do vi phạm điều kiện có hiệu lực về hình thức

Sách chuyên khảo của tác giả Lê Minh Hùng (2015), Hiệu lực của hợp đồng,

Nxb Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam; trong sách này, tác giả Lê Minh Hùng trình bày những lý luận chung về hiệu lực của hợp đồng bao gồm điều kiện có hiệu lực, thời điểm có hiệu lực và hiệu lực ràng buộc của hợp đồng, hiệu lực hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi Tác giả của luận văn tham khảo phân tích khái niệm pháp lý “hiệu lực hợp đồng” và phân tích về pháp luật nước ngoài khi xử lý giao dịch vi phạm hình thức nhưng đã thực hiện một phần hay toàn bộ nghĩa vụ

Sách chuyên khảo do tác giả Lê Minh Hùng làm chủ biên (2015), Hình thức

của hợp đồng, Nxb Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam; trong sách này, tác giả Lê

Minh Hùng trình bày những lý luận chung về hình thức của hợp đồng và những bất cập trong quy định của pháp luật Việt Nam về hình thức của hợp đồng theo quy định của BLDS năm 2005 Tác giả của luận văn tham khảo phân tích về vai trò của hình thức hợp đồng đối với hiệu lực của hợp đồng; mối quan hệ giữa hình thức của

Trang 10

hợp đồng với hiệu lực pháp lý của hợp đồng; thời điểm xác định hết thời hiệu khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu

Sách chuyên khảo do tác giả Nguyễn Minh Tuấn làm chủ biên (2016), Bình

luận khoa học BLDS năm 2015, Nxb Tư pháp; trong sách này, các tác giả đã bình

luận từng điều luật của BLDS năm 2015 Tác giả của luận văn tham khảo phân tích về việc một bên hoặc các bên thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ khi GDDS vi phạm điều kiện có hiệu lực về hình thức

- Nhóm các bài báo trên các tạp chí khoa học pháp lý:

Bài viết của tác giả Nguyễn Hải An (2018), “Nhận diện tập quán để áp dụng

trong công tác xét xử vụ việc hôn nhân và gia đình của Tòa án nhân dân”, Tạp chí

Tòa án nhân dân, số 12; trong bài viết này, trên cơ sở nghiên cứu các tập quán của

các cộng đồng người Việt, tác giả Nguyễn Hải An phân tích các cơ sở và nguyên tắc để vận dụng các tập quán trong công tác xét xử vụ việc hôn nhân, gia đình và dân sự Tác giả của luận văn tham khảo phân tích về áp dụng tập quán trong quan hệ hợp đồng dân sự và thực tế GDDS vi phạm điều kiện có hiệu lực về hình thức trong

các cộng đồng người Việt, trong đó có HĐCN QSDĐ

Bài viết của tác giả Bùi Đức Giang (2016), “Hình thức của hợp đồng – Nhiều

quy định chưa khả thi”, Thời báo Kinh tế Sài Gòn Online; trong bài viết này, tác giả

Bùi Đức Giang tập trung phân tích những hạn chế trong quy định về hiệu lực của GDDS vi phạm hình thức Tác giả của luận văn tham khảo phương pháp xác định một hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch vi phạm quy định hình thức

Bài viết của nhóm tác giả Dương Anh Sơn và Lê Minh Hùng (2010), “Hình thức bằng văn bản, văn bản có chứng thực là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng”,

Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, số 18; trong bài viết này, nhóm các tác giả trình bày

vai trò, nghĩa của hình thức hợp đồng và mối liên hệ giữa hình thức hợp đồng bằng văn bản có công chứng, chứng thực với hiệu lực của hợp đồng Tác giả của luận văn tham khảo đánh giá của nhóm các tác giả đối với vai trò của hình thức hợp đồng và những hạn chế khi quá coi trọng hình thức của hợp đồng

- Nhóm các luận văn, luận án:

Có một số luận văn, luận án nghiên cứu về HĐCN QSDĐ như: tác giả Nguyễn Huy Cẩn (2014) với đề tài: “Giải quyết tranh chấp HĐCN QSDĐ theo thủ tục tố tụng

Trang 11

dân sự”, Luận văn thạc sỹ luật học, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội; tác giả

Nguyễn Văn Hiến (2017) với đề tài: “Chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt

Nam”, Luận án tiến sỹ luật học, Học viện Khoa học xã hội, Viện hàn lâm khoa học

xã hội Việt Nam; tác giả Lê Minh Hùng (2010) với đề tài: “Hiệu lực của hợp đồng

theo quy định của pháp luật Việt Nam”, Luận án Tiến sỹ Luật học, Trường Đại học

Luật thành phố Hồ Chí Minh; tác giả Nguyễn Thùy Trang (2017) với đề tài: “HĐCN

QSDĐ ở theo pháp luật hiện hành của Việt Nam”, Luận án tiến sỹ luật học, Trường

Đại học Luật Hà Nội Các đề tài này tập trung nghiên cứu các vấn đề lý luận cơ bản và thực trạng áp dụng pháp luật về HĐCN QSDĐ, trên cơ sở đó, đề xuất định hướng hoàn thiện pháp luật, đảm bảo phù hợp giữa lý luận và thực tiễn về HĐCN QSDĐ Do nghiên cứu đề tài theo định hướng ứng dụng, nên các luận văn, luận án này chỉ có tính chất tham khảo cho tác giả về thực tiễn giải quyết tranh chấp HĐCN QSDĐ nói chung mà không khai thác để trích dẫn vào luận văn của mình

Các công trình nghiên cứu trong giáo trình đại học, bài báo trên các tạp chí khoa học pháp lý, sách chuyên khảo bình luận khoa học và các luận văn, luận án nêu trên đã đề cập đến nhiều khía cạnh liên quan đến đề tài luận văn của tác giả; đó là những tài liệu quan trọng có nghĩa định hướng nghiên cứu cho đề tài luận văn của tác giả Tuy nhiên, cho đến nay chưa có một công trình khoa học nghiên cứu một cách độc lập, chuyên sâu, đánh giá toàn diện từ các quy định của pháp luật đến

thực tiễn áp dụng về nội dung “Công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất vi phạm quy định về hình thức”

3 Mục đích nghiên cứu của đề tài

Làm rõ những vấn đề pháp l cơ bản của việc công nhận hiệu lực HĐCN QSDĐ vi phạm quy định về hình thức

Phân tích những hạn chế, bất cập của quy định pháp luật khi công nhận hiệu lực của HĐCN QSDĐ vi phạm quy định về hình thức và hậu quả pháp lý của việc công nhận hiệu lực HĐCN QSDĐ vi phạm quy định về hình thức Thông qua phân tích thực tiễn áp dụng làm rõ nguyên nhân dẫn đến hạn chế, bất cập của pháp luật về công nhận hiệu lực của HĐCN QSDĐ vi phạm hình thức và đề xuất các giải pháp hoàn thiện cụ thể các quy định này

4 Giới hạn phạm vi nghiên cứu của đề tài, phương pháp nghiên cứu

4.1 Giới hạn phạm vi nghiên cứu

Trang 12

- Giới hạn nghiên cứu pháp luật: Tác giả chỉ nghiên cứu về hậu quả pháp lý

của việc công nhận hiệu lực HĐCN QSDĐ vi phạm quy định về hình thức khi HĐCN QSDĐ đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ và HĐCN QSDĐ đã hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu theo quy định tại BLDS năm 2015 Tác giả có nghiên cứu quy định này trong hệ thống pháp luật dân sự Việt Nam trước giai đoạn BLDS năm 2015 có hiệu lực và một số BLDS các nước khác, nhưng chỉ nhằm mục đích so sánh, đối chiếu

- Giới hạn thực tiễn áp dụng pháp luật: Tác giả bình luận các vụ việc về

HĐCN QSDĐ được giao kết trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực, nhưng được Tòa án giải quyết sau ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực và Tòa án đã áp dụng quy định tại khoản 1 Điều 688 BLDS năm 2015 để xác định HĐCN QSDĐ tuy đã được xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực nhưng được áp dụng điều khoản chuyển tiếp theo quy định tại BLDS năm 2015 Ngoài ra, tác giả có sử dụng một số bản án tranh chấp HĐCN QSDĐ vi phạm hình thức được Tòa án giải quyết theo quy định của BLDS năm 2005 khi phân tích vấn đề công nhận hiệu lực của HĐCN QSDĐ vi phạm hình thức do hết thời hiệu khởi kiện

4.2 Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình nghiên cứu đề tài, tác giả đã sử dụng phương pháp so sánh, phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp bình luận án

- Phương pháp so sánh, tác giả sử dụng phương pháp này để so sánh quy định về hình thức của GDDS, điều kiện có hiệu lực của GDDS, GDDS vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức, thời hiệu yêu cầu tuyên bố GDDS vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức, khái niệm HĐCN QSDĐ, nghĩa vụ của các bên trong HĐCN QSDĐ tại Pháp lệnh HĐDS và các BLDS năm 1995, năm 2005, năm 2015; các LĐĐ năm 1993, năm 2003, năm 2013 và một số BLDS các nước khác

- Phương pháp phân tích được sử dụng phổ biến trong từng đối tượng nghiên cứu khoa học pháp l , để lý giải, phân tích, đánh giá nội dung của các quy phạm pháp luật đang được sử dụng, để hệ thống đối tượng nghiên cứu một cách khoa học và hợp l ; đồng thời, để đưa ra bất cập trong quá trình áp dụng pháp luật

- Phương pháp tổng hợp là dựa trên phương pháp phân tích để đánh giá một cách khái quát những vấn đề nghiên cứu; từ đó đề xuất được các giải pháp hoàn thiện pháp luật và đưa ra được kết luận vấn đề đã nghiên cứu

Trang 13

- Phương pháp bình luận án là dựa trên các vụ việc thực tiễn được Tòa án giải quyết trên cơ sở áp dụng các quy định pháp luật để tìm ra những bất cập trong quy định của pháp luật, tìm ra những hạn chế trong áp dụng pháp luật của Tòa án; từ đó làm cơ sở đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật

5 Dự kiến các kết quả nghiên cứu và địa chỉ ứng dụng kết quả nghiên cứu

Trong công trình nghiên cứu của mình, tác giả đi sâu phân tích những bất cập, vướng mắc từ thực tiễn áp dụng pháp luật tại Tòa án để đưa ra những kiến nghị về các giải pháp áp dụng pháp luật cho Tòa án trong việc giải quyết tranh chấp HĐCN QSDĐ vi phạm điều kiện có hiệu lực về hình thức, giải quyết hậu quả pháp lý khi công nhận hiệu lực của HĐCN QSDĐ vi phạm quy định về hình thức Đề tài có giá trị tham khảo trong quá trình thực thi pháp luật tại Tòa án các cấp, đồng thời, góp phần hoàn thiện những quy định của pháp luật về đề tài này trong thời gian tới

Trang 14

Đối với HĐCN QSDĐ, một trong những hợp đồng dân sự thông dụng theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, BLDS năm 2015 quy định hợp đồng phải được lập thành văn bản, có công chứng chứng thực và việc chuyển QSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng k Tương tự các GDDS vi phạm hình thức khác, HĐCN QSDĐ vi phạm quy định hình thức thì vô hiệu, trừ các trường hợp một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ hoặc đã hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố HĐCN QSDĐ vô hiệu mà không có yêu cầu tuyên bố HĐCN QSDĐ vô hiệu Vậy, điều kiện để công nhận một HĐCN QSDĐ vi phạm điều kiện có hiệu lực về hình thức do một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ hoặc do hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố vô hiệu mà không có yêu cầu tuyên bố HĐCN QSDĐ vô hiệu là gì? Đó là vấn đề tác giả sẽ tập trung làm rõ trong chương 1 của luận văn

1.1 iều kiện công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức khi đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ

1.1.1 Điều kiện về hình thức để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức được công nhận hiệu lực

1.1.1.1 Quy định của pháp luật về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hình thức của GDDS có vai trò, nghĩa pháp l quan trọng không chỉ đối với nội dung của GDDS mà còn ảnh hưởng đến cả hiệu lực của GDDS khi pháp luật có quy định hình thức là điều kiện có hiệu lực của GDDS Theo quy định tại khoản

2 Điều 117 BLDS năm 2015 “Hình thức của GDDS là điều kiện có hiệu lực của

GDDS trong trường hợp luật có quy định” Đối với hợp đồng chuyển QSDĐ, trong

Trang 15

đó có HĐCN QSDĐ, pháp luật hiện hành quy định hình thức của hợp đồng phải

tuân thủ các quy định sau:

(i) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản

Hợp đồng bằng văn bản là “hình thức mà các bên chủ thể ghi nhận nội dung

thỏa thuận bằng một văn bản và cùng ký tên xác nhận vào văn bản đó Với hình thức này, các bên dễ dàng nhận biết rõ quyền và nghĩa vụ của mình trong hợp đồng nên thuận lợi hơn cho việc thực hiện, đồng thời, có giá trị chứng cứ chắc chắn so với hình thức bằng lời nói Bên cạnh đó, hợp đồng bằng văn bản còn giúp cho tòa án dễ dàng hơn trong việc giải quyết tranh chấp phát sinh từ hợp đồng Thông thường đối với hình thức này, các bên lập thành nhiều bản và mỗi người giữ mỗi bản để làm bằng chứng về quyền và nghĩa vụ dân sự của mình Do tính chất rõ ràng, có khả năng lưu giữ ổn định, nên pháp luật thường quy định một số loại hợp đồng có đối tượng giao dịch, có giá trị lớn hoặc có nội dung phức tạp, quá trình thực hiện lâu dài hoặc các giao dịch có hậu quả pháp lý đặc biệt cần phải xác định rõ nội dung, mục đích của hợp đồng hoặc cần quy định rõ trách nhiệm của các bên đặc biệt hơn so với quy định của pháp luật thì các bên phải lập hợp đồng bằng hình thức văn bản”.1

Đối với HĐCN QSDĐ, xuyên suốt từ BLDS năm 1995 đến BLDS năm 2005 và BLDS năm 2015 hiện hành, pháp luật dân sự luôn quy định hợp đồng chuyển QSDĐ trong đó có HĐCN QSDĐ phải được lập thành văn bản Cụ thể, BLDS năm

1995 quy định “Hợp đồng chuyển QSDĐ phải được lập thành văn bản có chứng thực

của UBND cấp có thẩm quyền”.2 Đến BLDS năm 2005, pháp luật dân sự quy định

“Hợp đồng chuyển QSDĐ phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực

theo quy định của pháp luật”.3 Ngày nay, BLDS năm 2015 quy định “1 Hợp đồng về

QSDĐ phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của BLDS 2015, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan”.4

(ii) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng,

chứng thực

Ngoài việc bắt buộc hình thức của HĐCN QSDĐ phải được lập thành văn bản, pháp luật dân sự hiện hành còn bắt buộc HĐCN QSDĐ phải được công chứng, chứng thực

Trang 16

“Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch), tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (sau đây gọi là bản dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng”.5 Chứng thực hợp đồng, giao dịch là “việc cơ quan có thẩm quyền theo quy định tại Nghị định này chứng thực về thời gian, địa điểm giao kết hợp đồng, giao dịch; năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của các bên tham gia hợp đồng, giao dịch”.6 Giá trị của việc công chứng, chứng

thực thể hiện “Chữ ký được chứng thực theo quy định tại Nghị định này có giá trị

chứng minh người yêu cầu chứng thực đã ký chữ ký đó, là căn cứ để xác định trách nhiệm của người ký về nội dung của giấy tờ, văn bản”.7 “Hợp đồng, giao dịch được

công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu”.8 Đồng thời, việc hợp đồng được lập thành văn bản có công chứng chứng

thực còn“giúp cho các bên soạn thảo, giao kết hợp đồng chặt chẽ, rõ ràng, hạn chế

sai sót và những rủi ro pháp lý khi giao dịch”.9

Đối với các GDDS mà pháp luật quy định phải tuân thủ hình thức công chứng,

chứng thực, ngay từ BLDS năm 1995 đã quy định rõ “Trong trường hợp pháp luật có

quy định GDDS phải được thể hiện bằng văn bản, phải được công chứng nhà nước chứng nhận, được chứng thực, đăng ký hoặc phải xin phép, thì phải tuân theo các quy định đó”.10 Nội dung quy định nêu trên tiếp tục được duy trì tại BLDS năm 2005.11 Đến BLDS năm 2015, quy định đã nêu được hoàn thiện tại khoản 2 Điều 119

như sau “Trường hợp luật quy định GDDS phải được thể hiện bằng văn bản có công

chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó” Dẫn chiếu đến điểm a và

d khoản 3 Điều 167 LĐĐ năm 2013 quy định “Hợp đồng chuyển đổi, chuyển

nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy

Khoản 3 Điều 5 Luật Công chứng năm 2014

9 Lê Minh Hùng (Chủ biên) (2015), tlđd (1), tr 35, 38

10 Khoản 2 Điều 133 BLDS năm 1995

Trang 17

định tại điểm b khoản này Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã”

Tóm lại, theo quy định của BLDS năm 2015, HĐCN QSDĐ ngoài việc phải được lập thành văn bản thì còn phải tuân thủ điều kiện có công chứng, chứng thực

(iii) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của Luật Đất đai

BLDS năm 1995 quy định “Việc chuyển QSDĐ phải được làm thủ tục và

đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.12

“Việc chuyển QSDĐ có hiệu lực

kể từ thời điểm được đăng ký QSDĐ tại UBND cấp có thẩm quyền”.13 Kế thừa quy

định trên, BLDS năm 2005 quy định “Việc chuyển QSDĐ có hiệu lực kể từ thời

điểm đăng ký QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai”.14 Quy định trên tiếp tục được duy trì tại BLDS năm 2015.15

Quy định “việc chuyển QSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng k QSDĐ” sẽ dẫn đến hai cách hiểu khác nhau Cách hiểu thứ nhất, việc chuyển QSDĐ tương đương với hợp đồng chuyển QSDĐ, do đó, HĐCN QSDĐ sẽ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng k chuyển QSDĐ Theo cách hiểu này thì thời điểm có hiệu lực của HĐCN QSDĐ có sự khác biệt so với các hợp đồng dân sự thông thường khác Cụ thể, HĐCN QSDĐ có hiệu lực từ thời điểm đăng k chuyển QSDĐ còn hợp đồng dân sự thông thường khác có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết.16Với cách hiểu này thì đăng k chuyển QSDĐ là hình thức bắt buộc các bên phải tuân theo khi thực hiện HĐCN QSDĐ Cách hiểu thứ hai, việc chuyển QSDĐ được hiểu là việc chuyển giao QSDĐ, theo cách hiểu này thì HĐCN QSDĐ có hiệu lực từ thời điểm công chứng, chứng thực làm phát sinh nghĩa vụ giao tiền đối với bên nhận chuyển nhượng; nghĩa vụ giao giấy tờ chứng nhận QSDĐ và giao đất của bên chuyển nhượng, trong khi đó thời điểm chuyển giao QSDĐ và chuyển giao rủi ro liên quan đến QSDĐ chính là thời điểm đăng k chuyển QSDĐ Với cách hiểu này thì đăng ký chuyển QSDĐ không phải là điều kiện bắt buộc về hình thức mà các bên phải tuân thủ khi thực hiện HĐCN QSDĐ

Trang 18

Thực tế xét xử tại Tòa án cho thấy, đối với các tranh chấp HĐCN QSDĐ vi phạm hình thức, các cấp Tòa án không xác định HĐCN QSDĐ vô hiệu về hình thức nếu HĐCN QSDĐ đã được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực nhưng chưa thực hiện thủ tục đăng k chuyển QSDĐ Để làm rõ vấn đề, tác giả phân tích tình huống sau:

Tình huống thứ nhất: Năm 2010, ông N lập HĐCN QSDĐ và tài sản trên

đất cho ông Q lô đất và tài sản trên đất thuộc thửa đất 294, tờ bản đồ số 17, tọa lạc tại ấp 3, xã Thạnh Lộc, huyện Cai Lậy, tỉnh Tiền Giang với giá 200.000.000 đồng Hợp đồng được công chứng tại phòng công chứng Mỹ Tho Ông Q đã trả đủ tiền, nhận đất và quản lý sử dụng đất từ thời điểm nhận chuyển nhượng đến nay Do tài sản nói trên bị kê biên để đảm bảo thi hành bản án mà ông N là người có nghĩa vụ thi hành, ảnh hưởng đến quyền lợi của ông Q nên ông Q khởi kiện yêu cầu Tòa án công nhận HĐCN QSDĐ giữa ông N và ông Q năm 2010

Tòa án cấp sơ thẩm nhận định:“Về hình thức HĐCN QSDĐ và tài sản gắn liền trên đất được ký kết giữa ông Q với ông N vào các ngày 01/7/2010 và ngày 12/7/2010 có lập thành văn bản đúng theo mẫu quy định về chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền trên đất, có chứng thực của Phòng công chứng, do đó hợp đồng đã đảm bảo tuân thủ về mặt hình thức theo quy định của pháp luật đất đai”.17

Tòa

án xét ông Q đã giao đủ tiền và nhận phần đất cùng tài sản trên đất quản lý, sử dụng từ lúc nhận chuyển nhượng đến nay để công nhận HĐCN QSDĐ và tài sản gắn liền

trên đất giữa ông Q với ông N

Từ tình huống thứ nhất nêu trên, tác giả có nhận xét như sau: HĐCN QSDĐ

giữa ông Q và ông N được lập thành văn bản và được công chứng theo đúng quy định nhưng chưa thực hiện thủ tục đăng k tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Tòa án xác định hợp đồng chuyển nhượng đã nêu đảm bảo tuân thủ về mặt hình thức theo quy định của pháp luật đất đai Như vậy, Tòa án không xem việc đăng k đất đai là điều kiện có hiệu lực về hình thức của HĐCN QSDĐ Điều đó cũng có thể hiểu là Tòa án xác định “việc chuyển QSDĐ” theo quy định của pháp luật dân sự chính là “việc chuyển giao QSDĐ”

Theo tác giả, hướng giải quyết đã nêu của Tòa án là thuyết phục, bởi lẽ, hiệu lực của HĐCN QSDĐ cũng nên tương tự hiệu lực của các GDDS nói chung, bắt

17 Bản án dân sự sơ thẩm số 97/2017/DS-ST ngày 06/9/2017 của TAND huyện Cai Lậy, tỉnh Tiền Giang

Trang 19

đầu từ thời điểm công chứng, chứng thực văn bản giao dịch Trường hợp cần bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các đương sự và bảo vệ lợi ích của người thứ ba do tính chất đặc thù của đối tượng trong GDDS, pháp luật nên theo hướng điều chỉnh thời điểm có hiệu lực của việc chuyển giao đối tượng của GDDS

1.1.1.2 Điều kiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức phải được lập thành văn bản

Điều 129 BLDS năm 2015 quy định, GDDS vi phạm điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu trừ hai trường hợp là GDDS đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật và GDDS đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực với điều kiện một bên hoặc các bên đã thực hiện được ít nhất hai phần ba nghĩa vụ

của mình Theo tác giả Đỗ Văn Đại “Điều 129 có hai khoản nhưng ranh giới giữa

hai khoản rất khó hiểu”.18 Đối với HĐCN QSDĐ, ranh giới giữa khoản 1 và khoản 2 dường như là không thể xác định; bởi lẽ BLDS năm 2015 và LĐĐ năm 2013 chỉ quy định HĐCN QSDĐ phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực và việc chuyển QSDĐ phải được đăng k mà không quy định buộc phải theo một thể thức văn bản quy định Do đó, trên thực tế sẽ không có HĐCN QSDĐ được lập thành văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật như khoản 1 Điều 129 BLDS năm 2015 Như vậy, theo quy định tại Điều 129 BLDS năm 2015, để công nhận một HĐCN QSDĐ vi phạm hình thức, trước hết hợp đồng đó phải được lập thành văn bản nhưng vi phạm điều kiện về hình thức là không có công chứng, chứng thực

Trên thực tế, HĐCN QSDĐ vi phạm hình thức không chỉ có hợp đồng được lập thành văn bản không có công chứng, chứng thực mà còn có cả trường hợp hợp đồng không được lập thành văn bản Đây là tình trạng thường xảy ra phổ biến trong

một số cộng đồng người tại Việt Nam “Trong quan hệ hợp đồng tập quán của

người Jarai và Banar tại Gia Lai thì việc mua bán đất đai, trao đổi tài sản, trâu bò… luôn có một người đứng ra làm trung gian (mai mối), để giới thiệu cho hai bên và đồng thời là người làm chứng, việc mua bán trao đổi chủ yếu là thỏa thuận bằng miệng, không được pháp luật chứng kiến Có lẽ đây không phải chỉ là tập quán riêng của người Jarai và Banar tại Gia Lai mà của nhiều dân tộc khác mà trong

18 Đỗ Văn Đại (Chủ biên) (2016), Bình luận khoa học những điểm mới của Bộ luật dân sự năm 2015, Nxb

Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam, Hà Nội, tr 160

Trang 20

quan hệ hợp đồng dân sự tuy pháp luật buộc các bên tham gia giao kết hợp đồng phải lập thành văn bản, nhưng trên thực tế thói quen chỉ lập hợp đồng miệng”.19

Thực tế giải quyết tranh chấp HĐCN QSDĐ tại Tòa án cũng cho thấy rất nhiều trường hợp HĐCN QSDĐ không được lập thành văn bản Để làm rõ vấn đề, tác giả phân tích tình huống sau:

Tình huống thứ hai: Năm 2005, ông H chuyển nhượng cho ông B, bà H

2000m2 đất ruộng thuộc một phần thửa 1801, tờ bản đồ số 06, tại ấp F, xã P, huyện T, tỉnh Đồng Tháp với giá 66.000.000 đồng Việc chuyển nhượng chỉ thực hiện bằng lời nói Ông B, bà H đã thanh toán tiền xong và nhận đất canh tác từ lúc xác lập hợp đồng chuyển nhượng Năm 2010, ông H chuyển nhượng toàn bộ phần đất còn lại của thửa 1801, tờ bản đồ số 06, tạo ấp F, xã P, huyện T, tỉnh Đồng Tháp cho vợ chồng ông L, bà D với giá 33.000.000 đồng cho 1000m2 Việc chuyển nhượng bằng giấy tay, không có công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền Vợ chồng ông L, bà D đã thanh toán 193.000.000 đồng và đã nhận đất canh tác Nay, ông B, bà H và ông L, bà D (cùng do ông T đại diện) yêu cầu ông H tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã xác lập năm 2005 và năm 2010

Tòa án cấp sơ thẩm nhận định: HĐCN QSDĐ giữa các bên là có thật, có cơ

sở xác định vào năm 2005, ông H chuyển nhượng cho ông B, bà H diện tích 2000m2đất, sau khi nhận chuyển nhượng, gia đình ông B quản lý, sử dụng đến nay Đến năm 2010, ông H tiếp tục chuyển nhượng diện tích còn lại cho ông L, bà D, việc chuyển nhượng có làm giấy nhưng không thực hiện thủ tục công chứng, sau khi chuyển nhượng, ông H đã giao diện tích còn lại cho ông L, bà D canh tác Tòa án

xác định “Xét về hình thức là chưa tuân thủ theo LĐĐ nhưng các bên đã thực hiện

nghĩa vụ giao đất và giao tiền xong Nên công nhận HĐCN QSDĐ giữa các nguyên đơn đối với ông H là phù hợp với Điều 129 BLDS năm 2015”.20 Từ đó Tòa án công nhận HĐCN QSDĐ giữa ông B, bà H và ông L, bà D với ông H

Từ tình huống thứ hai nêu trên, tác giả có nhận xét như sau: HĐCN QSDĐ

giữa ông H với ông B, bà H bằng lời nói và với ông L, bà D bằng giấy tay không có công chứng, chứng thực là không đúng quy định về hình thức Khi GDDS vi phạm hình thức mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa

Nguyễn Hải An (2018), “Nhận diện tập quán để áp dụng trong công tác xét xử vụ việc hôn nhân và gia đình

của Tòa án nhân dân”, Tạp chí Tòa án nhân dân, Số 12 (Kỳ II tháng 6 năm 2018), tr 7 và 8

20 Bản án dân sự sơ thẩm số 16/2018/DS-ST ngày 05/6/2018 của TAND huyện Tam Nông, tỉnh Đồng Tháp

Trang 21

vụ, Điều 129 BLDS năm 2015 chỉ quy định hai trường hợp được công nhận hiệu lực là trường hợp GDDS được xác lập bằng văn bản không đúng quy định và GDDS đã được xác lập bằng văn bản nhưng không có công chứng, chứng thực Điều 129 BLDS năm 2015 không quy định công nhận hiệu lực đối với GDDS không được lập thành văn bản Tuy nhiên, Tòa án đã vận dụng Điều 129 BLDS năm 2015 cho cả trường hợp HĐCN QSDĐ được xác lập không bằng hình thức văn bản mà các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ để công nhận HĐCN QSDĐ vi phạm hình thức

Có thể nói, với hướng giải quyết như thực tiễn nêu trên, quan điểm của Tòa án có khác biệt so với pháp luật thực định Theo tác giả, hướng giải quyết đã nêu của Tòa án là thuyết phục, bảo đảm được quyền, lợi ích chính đáng của bên ngay tình, thiện chí trong quan hệ chuyển nhượng QSDĐ vi phạm hình thức, trên cơ sở tôn trọng thực tế thực hiện HĐCN QSDĐ

1.1.2 Điều kiện một hoặc các bên đã thực hiện ít nhất là hai phần ba nghĩa vụ trong hợp đồng

Điều 129 BLDS năm 2015 quy định “GDDS vi phạm quy định điều kiện có

hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây: 1 GDDS đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó; 2 GDDS đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”

Như vậy, theo quy định của BLDS năm 2015, các giao dịch vi phạm điều kiện có hiệu lực về hình thức nhưng đã thực hiện được ít nhất hai phần ba nghĩa vụ sẽ không bị vô hiệu nếu các điều kiện có hiệu lực khác của giao dịch không bị vi phạm

Quy định này tương tự một quy định của BLDS Liên Bang Nga, cụ thể

“Điều 165 BLDS Liên Bang Nga quy định, hợp đồng không tuân thủ hình thức văn

bản, có chứng thực và yêu cầu đăng ký, nếu pháp luật có quy định thì vô hiệu; tuy nhiên nếu một trong các bên đã thực hiện một phần hoặc toàn bộ giao dịch, mà theo quy định của pháp luật phải công chứng, chứng thực, và bên kia từ chối chứng

Trang 22

thực, Toà án có quyền theo yêu cầu của bên đã thực hiện, công nhận hợp đồng có hiệu lực Trong trường hợp này hợp đồng không cần phải công chứng”.21 Quy định nêu trên là thuyết phục và phù hợp với thực tế, bảo đảm sự ổn định của GDDS, các quan hệ liên quan và hạn chế sự không thiện chí của các bên trong việc lợi dụng việc không tuân thủ quy định về hình thức để không thực hiện cam kết của mình

Bởi lẽ “Xét về bản chất, vi phạm hình thức của hợp đồng vẫn chỉ có thể dẫn đến

hợp đồng vô hiệu tương đối, nó vẫn có thể tiếp tục thực hiện được Nếu quá đề cao vai trò của hình thức hợp đồng sẽ tác động đến nội dung của hợp đồng, tạo ra khoảng cách giữa sự thống nhất ý chí và việc thực hiện ý chí trong hợp đồng”.22“Hợp đồng là sự thoả thuận và nếu quá coi trọng chủ nghĩa hình thức trong việc công nhận hiệu lực của hợp đồng sẽ dẫn tới sự can thiệp quá sâu của nhà nước, xâm phạm nghiêm trọng nguyên tắc tự do hợp đồng và làm cản trở sự phát triển của các quan hệ pháp luật tư vì đã hạn chế sự tự do ý chí của các bên”.23

Quy định GDDS vi phạm điều kiện có hiệu lực về hình thức nhưng một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ thì không vô hiệu là một quy định khác biệt trong việc xử lý các GDDS vi phạm điều kiện có hiệu lực về hình thức của BLDS năm 2015 so với các BLDS trước đây, nhưng quy định này không phải là mới Trước đây, Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP của HĐTP TAND tối cao đã hướng dẫn việc giải quyết tranh chấp HĐCN QSDĐ được xác lập từ sau ngày 15/10/1993 tương tự quy định tại Điều 129 BLDS năm 2015 Cụ thể, đối với HĐCN QSDĐ vi phạm các điều kiện có hiệu lực về hình thức như được lập thành văn bản, có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền, nếu sau khi thực hiện HĐCN, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng.24 Điều 129 BLDS năm 2015 chính là sự luật hóa hướng dẫn của HĐTP TAND tối cao tại Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP

21 Lê Minh Hùng (Chủ biên) (2015), tlđd (1), tr 54

22 Đỗ Văn Đại (Chủ biên) (2012), Giao dịch và giải quyết tranh chấp giao dịch về QSDĐ, Nxb Lao động, TP Hồ Chí Minh, tr 57

Dương Anh Sơn và Lê Minh Hùng (2010), “Hình thức bằng văn bản, văn bản có chứng thực là điều kiện

có hiệu lực của hợp đồng” Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, Số 18 (179 tháng 9), tr 29

24 Xem điểm b.3 tiểu mục 2.3 mục 2 Nghị quyêt số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của HĐTP TAND tối

Trang 23

Như vậy, để công nhận một GDDS nói chung và một giao dịch chuyển nhượng QSDĐ nói riêng vi phạm điều kiện có hiệu lực về hình thức, một bên hoặc các bên tham giao dịch dân sự đó phải thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ Vấn đề xác định chính xác một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ của hợp đồng là vấn đề được nhiều nhà khoa học pháp lý quan tâm tranh luận

Việc xác định một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ

trong hợp đồng được một tác giả giải thích như sau “A bán nhà cho B với giá tiền 2

tỷ đồng, các bên đã giao kết hợp đồng bằng văn bản nhưng không có công chứng, chứng thực, B đã trả cho A số tiền là 1,5 tỷ đồng thì trường hợp này Tòa án có quyền công nhận hiệu lực của giao dịch và B phải trả A số tiền mua còn lại”.25 Tuy nhiên, không phải lúc nào các nghĩa vụ đều là những con số được định lượng một

cách dễ dàng, bởi lẽ “Cách tính tổng số nghĩa vụ trong giao dịch sau đó xem số

lượng nghĩa vụ đã thực hiện là bao nhiêu sẽ không khả thi nếu như trong số các nghĩa vụ đó có những nghĩa vụ không phân chia được theo phần hoặc danh sách các nghĩa vụ mà hợp đồng nêu chỉ mang tính chất liệt kê và là danh sách mở”.26

“Các bên có thể tính đến việc quy định rõ cách tính “hai phần ba nghĩa vụ trong

giao dịch” trong hợp đồng Tuy vậy, sau đó, nếu một trong số các bên lại phản đối cách tính này thì cũng rất khó tiên lượng được liệu Tòa án có chấp thuận thỏa thuận ban đầu của các bên hay không”.27 Theo tác giả Đỗ Văn Đại “cả hai khoản 1

và 2 Điều 129 BLDS năm 2015 đều theo hướng “một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó” nhưng không phải lúc nào cũng dễ dàng xác định được mức độ thực hiện là hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch Trong một số trường hợp việc xác định khối lượng nghĩa vụ đã thực hiện hai phần ba hay không hoàn toàn không dễ dàng Chẳng hạn, nếu đã giao nhà mà chưa giao giấy tờ hoặc giao giấy tờ mà chưa giao tài sản thì có được coi là đã “thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ” trong giao dịch không”.28

Tác giả hoàn

toàn đồng với quan điểm nêu trên vì khi xem xét đến các nghĩa vụ trong HĐCN QSDĐ, đối với các nghĩa vụ của bên chuyển nhượng, rất khó để xác định thế nào là

25 Nguyễn Minh Tuấn (Chủ biên) (2016), Bình luận khoa học BLDS năm 2015, Nxb Tư pháp, tr 201

26 Bùi Đức Giang (2016), “Hình thức của hợp đồng – Nhiều quy định chưa khả thi”, Thời báo Kinh tế Sài Gòn

Online,www.thesaigontimes.vn/ /Hinh-thuc-cua-hop-dong -nhieu-quy-dinh-chua-kha-thi.h, truy cập ngày 30/5/2018

27 Bùi Đức Giang (2016), tlđd (26)

Đỗ Văn Đại (Chủ biên) (2016), tlđd (18), tr 161

Trang 24

đã thực hiện hai phần ba nghĩa vụ trong tổng thể các nghĩa vụ giao đất, nghĩa vụ giao GCN QSDĐ và nghĩa vụ đăng k chuyển nhượng QSD đất

Để làm rõ nội dung của quy định trên trong thực tiễn xét xử của Tòa án, tác giả phân tích các tình huống sau:

Tình huống thứ ba: Năm 1997, bà S có nhận chuyển nhượng của em ruột là

ông Kh phần đất có diện tích 2.100m2 thuộc thửa số 1358, tờ bản đồ số 01, tọa lạc tại ấp 4, xã P, huyện G, tỉnh Bến Tre với giá 3.500.000 đồng bằng giấy tay Đến năm 2002, bà S tiếp tục nhận chuyển nhượng của ông Kh phần đất có diện tích 300m2 đất thổ cư thuộc thửa 355 và 2.540m2 đất thuộc thửa 356, cùng tờ bản đồ số 01, tọa lạc tại ấp 1, xã P, huyện G với giá 23.000.000 đồng cũng bằng giấy tay, đề ngày 13/5/2002 do ông Kh viết, ký tên Sau khi nhận đủ tiền thì ông Kh giao toàn bộ các thửa đất cho bà S quản lý Các thửa đất trên đã được cấp GCN QSD đất cho ông Kh ngày 07/9/2001 và chưa thực hiện thủ tục chuyển QSDĐ cho bà S Từ khi nhận chuyển nhượng đất, bà S canh tác ổn định Năm 2008, ông Kh chết, vợ và con ông Kh là bà Th và chị D đã tự vào đất để thu hoạch dừa mà không hỏi ý kiến bà S Nay bà S khởi kiện yêu cầu bà Th, chị D tiếp tục thực hiện HĐCN đất trước đây ông Kh đã k kết

Tòa án cấp phúc thẩm nhận định:“Tuy việc chuyển nhượng đất có vi phạm về hình thức nhưng hai bên đã thực hiện được 2/3 hợp đồng chuyển nhượng nên căn cứ vào Điều 129 BLDS năm 2015 và Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP của HĐTP TAND tối cao, buộc bà Th và chị D tiếp tục thực hiện HĐCN đất giữa ông Kh và bà S”.29 Tòa án tuyên buộc bà Th, chị D tiếp tục thực hiện HĐCN QSDĐ cho bà S

Từ tình huống thứ ba nêu trên tác giả có nhận xét như sau: Tuy HĐCN

QSDĐ giữa ông Kh và bà S không tuân thủ hình thức bằng văn bản theo quy định và không được công chứng, chứng thực, nhưng thực tế các nghĩa vụ thanh toán tiền và nghĩa vụ giao đất đã được các bên thực hiện xong Do đó, sau khi xem xét HĐCN QSDĐ không vi phạm các điều kiện về nội dung, Tòa án nhận định HĐCN QSDĐ có vi phạm về hình thức nhưng hai bên đã thực hiện được 2/3 nghĩa vụ của HĐCN, căn cứ vào Điều 129 BLDS năm 2015 và Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP của HĐTP TAND tối cao, Điều 688 và Điều 129 BLDS năm 2015 để buộc bà Th và chị D tiếp tục thực hiện HĐCN QSDĐ giữa ông Kh và bà S Trong tình

Trang 25

huống này, do hai bên đã thực hiện xong nghĩa vụ thanh toán và nghĩa vụ giao đất, nên việc xác định khối lượng 2/3 nghĩa vụ đã được thực hiện tương đối thuận lợi

Tình huống thứ tư: Ngày 10/7/2012, Ông H chuyển nhượng cho ông T một

lô đất đã có GCN QSD đất số AN680415 do UBND huyện K, cấp ngày 04/12/2009 mang tên ông H với diện tích 235m2, tại thôn L (ghi trong GCN là thôn N), xã T, huyện K, tỉnh Đăk Lăk bằng giấy tay, không có công chứng, chứng thực với giá 200.000.000 đồng Ông T đã giao GCN QSDĐ cho ông H từ thời điểm lập HĐCN nhưng chưa bàn giao đất, hiện đất do ông H đang quản lý Trình bày của ông T và ông H có mâu thuẫn về việc thanh toán giá trị hợp đồng và ông H không chứng minh được việc đã thanh toán tiền Nay ông H khởi kiện yêu cầu tuyên bố HĐCN QSDĐ lập năm 2012 vô hiệu

Tòa án cấp phúc thẩm nhận định: Khi hai bên thực hiện giao dịch chuyển

nhượng QSDĐ chỉ làm hợp đồng giấy viết tay, không có công chứng, chứng thực và chưa bàn giao thửa đất, hiện nay là đất trống do ông H đang quản lý nên bị vô

hiệu về mặt hình thức Tòa án quyết định “Tuyên bố HĐCN QSDĐ lập ngày

10/7/2012 giữa ông H và ông T vô hiệu Buộc ông T phải giao trả ông H một GCN QSD đất số AN680415 do UBND huyện K, cấp ngày 04/12/2009 mang tên ông H, diện tích 235m2 tại thửa đất số 166, tờ bản đồ số 09 địa chỉ tại thôn L ( ghi trong GCN là thôn N), xã T, huyện K, tỉnh Đăk Lăk cho ông H”.30

Từ tình huống thứ tư nêu trên tác giả có nhận xét như sau: HĐCN QSDĐ

giữa ông T và ông H không tuân thủ hình thức quy định Tòa án căn cứ vào việc thửa đất chưa được bàn giao, hiện nay là đất trống do ông H đang quản l để tuyên bố hợp đồng vô hiệu là không thực sự thuyết phục, bởi lẽ đến ngày 10/7/2014, ông H đã mất quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố HĐCN QSDĐ vô hiệu do vi phạm hình thức Vấn đề thời hiệu tác giả sẽ trình bày kỹ hơn ở Mục 1.2, ở đây, tác giả chỉ bàn đến nghĩa vụ giao GCN khi xem xét tranh chấp HĐCN QSDĐ giữa ông T và ông H, trong khi chứng cứ chứng minh nghĩa vụ thanh toán tiền không rõ ràng, thì Tòa án chỉ xem xét đến nghĩa vụ giao đất mà không xem xét đến nghĩa vụ giao GCN; từ đó, Tòa án tuyên HĐCN QSDĐ vô hiệu Giả sử, HĐCN QSDĐ trên được xác lập sau thời điểm BLDS năm 2015 có hiệu lực pháp luật, nghĩa vụ giao GCN QSDĐ có được xem là hoàn thành hai phần ba nghĩa vụ hay không? Bởi lẽ, việc giao GCN QSDĐ cũng là một trong các nghĩa vụ mà bên chuyển nhượng QSDĐ

Bản án dân sự phúc thẩm số 71/2018/DS-PT ngày 26/4/2018 của TAND tỉnh Đăk Lăk (Phụ lục 04)

Trang 26

phải thực hiện Theo tác giả, trong trường hợp tranh chấp HĐCN QSDĐ mà đối tượng của hợp đồng là đất trống, nên giải quyết theo hướng xác định nghĩa vụ giao đất được hoàn thành khi bên chuyển nhượng giao giấy tờ chứng nhận QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng

Ngoài ra, mặc dù cả khoản 1 và 2 Điều 129 BLDS năm 2015 đều quy định GDDS vi phạm hình thức nhưng một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ thì được công nhận hiệu lực Tuy nhiên, HĐCN QSDĐ không mặc nhiên được công nhận mà hợp đồng chỉ được công nhận theo Quyết định hoặc Bản án của Tòa án khi

một bên hoặc các bên có yêu cầu Cụ thể, Điều 129 BLDS năm 2015 quy định “GDDS

vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây: 1 GDDS đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó 2 GDDS đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”

Do đó, khi muốn công nhận hiệu lực của một HĐCN QSDĐ vi phạm hình thức nhưng đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ, các bên phải yêu cầu Tòa án xem xét và giải quyết bằng một bản án hay quyết định

Tóm lại, theo quy định của pháp luật dân sự hiện hành, HĐCN QSDĐ phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực và việc chuyển QSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng k HĐCN QSDĐ không tuân thủ các quy định lập thành văn bản có công chứng, chứng thực thì vô hiệu Tuy nhiên, theo Điều 129 BLDS năm 2015, khi HĐCN QSDĐ vi phạm hình thức thỏa mãn các điều kiện được lập thành văn bản nhưng không có công chứng, chứng thực và một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ, các bên có quyền yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của HĐCN QSDĐ vi phạm hình thức Trên thực tế, các cấp xét xử của Tòa án không chỉ áp dụng Điều 129 BLDS năm 2015 cho các trường hợp HĐCN QSDĐ được lập thành văn bản không được công chứng, chứng thực mà còn áp dụng cho cả các trường hợp HĐCN QSDĐ không được lập thành văn bản Điều đó cho thấy Điều 129 BLDS năm 2015 chưa điều chỉnh hết các HĐCN QSDĐ vi phạm hình thức trên

Trang 27

thực tế Điều này đòi hỏi cần phải tìm kiếm giải pháp hợp l để hoàn thiện vấn đề công nhận hiệu lực của HĐCN QSDĐ vi phạm hình thức Đối với điều kiện đăng k chuyển QSDĐ, các cấp Tòa án không xem xét việc đăng k như là một vi phạm về hình thức khi xem xét hiệu lực của hợp đồng

Về việc xác định thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ của các bên tham gia HĐCN QSDĐ, l luận và thực tiễn xét xử của Tòa án cho thấy, đối với trường hợp các bên đã giao đất và thanh toán giá trị hợp đồng hoặc trường hợp một bên đã thanh toán một phần giá trị hợp đồng, việc xác định một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ tương đối thuận lợi Riêng đối với trường hợp chỉ một bên đã thực hiện nghĩa vụ giao GCN QSDĐ hoặc giao đất, việc xác định ít nhất hai phần ba nghĩa vụ đã thực hiện sẽ có khó khăn Từ phân tích các vụ việc thực tiễn tại Tòa án các cấp, tác giả có các kiến nghị sau:

Kiến nghị thứ nhất: về xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức được công nhận hiệu lực theo Điều 129 BLDS năm 2015

Tác giả kiến nghị TAND tối cao cần giải thích rõ hình thức của HĐCN

QSDĐ theo quy định của BLDS năm 2015 theo hướng đăng ký không phải là một

trong các điều kiện có hiệu lực về hình thức của HĐCN QSDĐ Đồng thời, cho

phép vận dụng Điều 129 BLDS năm 2015 để công nhận hiệu lực các

QS vi phạm hình thức không đƣợc lập thành văn bản Cụ thể, các trường

hợp chuyển nhượng QSDĐ vi phạm hình thức được công nhận hiệu lực theo quy định tại Điều 129 BLDS năm 2015 gồm:

(i)Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được thể hiện bằng văn bản;

(ii)Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thể hiện bằng văn bản không được công chứng, chứng thực;

Kiến nghị thứ hai: về xác định một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Tác giả kiến nghị TAND tối cao cần hướng dẫn xác định các trường hợp đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong HĐCN QSDĐ vi phạm hình thức gồm:

(i)Bên chuyển nhượng đã thực hiện nghĩa vụ giao đất hoặc nghĩa vụ giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng

Trang 28

(ii)Bên nhận chuyển nhượng đã thực hiện nghĩa vụ thanh toán ít nhất hai phần ba giá trị hợp đồng cho bên chuyển nhượng

1.2 iều kiện công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức khi đã hết thời hiệu yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu do vi phạm hình thức

1.2.1 Thời hiệu khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức vô hiệu

Điểm đ khoản 1 Điều 132 BLDS năm 2015 quy định, thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố GDDS vô hiệu do vi phạm hình thức là 02 năm kể từ ngày GDDS được xác lập Quy định đã nêu của BLDS năm 2015 là quá trình kế thừa, phát triển và hoàn thiện quy định về thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố GDDS vô hiệu do vi phạm hình thức, từ pháp luật không có quy định thời hiệu, đến quy định thời hiệu không có giới hạn và quy định thời hạn là 02 năm Cụ thể, Pháp lệnh hợp đồng dân sự chỉ quy định về thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp về hợp đồng dân sự mà không có quy định thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu do vi phạm quy định về hình thức Tiếp đó, BLDS năm 1995 quy định thời

hạn yêu cầu Toà án tuyên bố GDDS vô hiệu như sau “Đối với các GDDS được quy

định tại Điều 137, Điều 138 và Điều 139 của Bộ luật này, thì thời gian yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch vô hiệu không bị hạn chế”.31 Đến BLDS năm 2005, quy định

về thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố GDDS vô hiệu đã có sự thay đổi “Thời hiệu

yêu cầu Toà án tuyên bố GDDS vô hiệu được quy định tại các điều từ Điều 130 đến Điều 134 (GDDS vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức) của Bộ luật này là hai năm, kể từ ngày GDDS được xác lập”.32

Như vậy, theo quy định của BLDS năm 2015, đối với các GDDS không tuân thủ quy định về hình thức, các bên tham gia giao dịch có quyền yêu cầu tòa án tuyên bố GDDS vô hiệu trong thời hạn hai năm kể từ ngày xác lập giao dịch

Có một số ý kiến cho rằng, thời hạn hai năm cho các bên tham gia GDDS yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu do vi phạm hình thức là quá ngắn So sánh với quy định pháp luật dân sự của một số nước khác, thời hiệu yêu cầu tuyên bố chấm dứt hợp đồng hay tuyên bố hợp đồng vô hiệu có sự khác biệt nhau và cũng khác biệt với pháp luật Việt Nam, thời hạn của thời hiệu ít nhất là một năm và nhiều nhất là 5 năm

31 Khoản 2 Điều 145 BLDS năm 1995

Trang 29

Cụ thể, theo BLDS Cộng hòa Pháp “Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu tuyên bố vô hiệu

hoặc hủy bỏ hợp đồng là 5 năm; trừ trường hợp luật chuyên ngành có quy định thời hạn ngắn hơn”.33 Còn BLDS Nhật Bản quy định “Quyền hủy bỏ bị chấm dứt vì thời

hiệu, nếu quyền này không được thực hiện trong vòng 5 năm kể từ thời điểm hành vi có điều kiện bị vô hiệu trở nên có khả năng được chấp thuận hoặc nếu 20 năm đã trôi qua kể từ ngày hành vi được thực hiện”.34 Luật Hợp đồng Trung Quốc quy định thời hạn

cho việc thực hiện quyền yêu cầu hủy của bên được thực hiện nghĩa vụ “Quyền yêu cầu

hủy của bên được thực hiện nghĩa vụ phải được thực hiện trong vòng một năm, bắt đầu từ ngày bên đó biết hoặc buộc phải biết về nguyên nhân của việc hủy Quyền hủy sẽ chấm dứt nếu không được thực hiện trong vòng một năm kể từ ngày diễn ra hành vi của bên có nghĩa vụ”.35 Qua so sánh với quy định nói trên và nghiên cứu tình hình thực

tiễn, tác giả đồng tình với ý kiến “Việc quy định thời hiệu hai năm theo khoản 1 Điều

132 BLDS năm 2015 là tương đối hợp lý Bởi lẽ, thời hiệu hai năm là không quá dài, nên không tạo ra những xáo trộn trong đời sống cũng như giao lưu dân sự”.36

Ngoài ra, theo quy định của BLDS năm 2015, việc quy định thời hiệu có sự khác biệt so với các BLDS trước đây Cụ thể, khoản 2 Điều 149 BLDS năm 2015

quy định: “Tòa án chỉ áp dụng quy định về thời hiệu theo yêu cầu áp dụng thời hiệu

của một bên hoặc các bên với điều kiện yêu cầu này phải được đưa ra trước khi Tòa án cấp sơ thẩm ra bản án, quyết định giải quyết vụ việc Người được hưởng lợi từ việc áp dụng thời hiệu có quyền từ chối áp dụng thời hiệu, trừ trường hợp việc từ chối đó nhằm mục đích trốn tránh thực hiện nghĩa vụ” Quy định này cũng được

ghi nhận lại tại khoản 2 Điều 184 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015

Hiện nay, chưa có văn bản hướng dẫn thực hiện quy định nêu trên, dẫn đến việc xét xử của các cấp Tòa án có nhiều lúng túng Theo quan điểm của tác giả, đối với HĐCN QSDĐ vi phạm hình thức, nếu một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ như đã trình bày ở mục 1.1 thì Tòa án đương nhiên công nhận hiệu lực của HĐCN QSDĐ mà không cần phải xem xét đến vấn đề thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố HĐCN QSDĐ vô hiệu do vi phạm hình thức Đối với trường hợp một bên hoặc các bên chưa thực hiện đủ ít nhất hai phần ba nghĩa vụ theo hợp

33 Điều 1304 BLDS Cộng hòa Pháp, Nxb Tư pháp, 2005

34 Điều 126 BLDS Nhật Bản (Tài liệu tham khảo cho Ban soạn thảo sửa đổi BLDS, Bộ Tư pháp)

35 Điều 75 Luật Hợp đồng của Nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa (được thông qua và ban hành tại Kỳ họp Thứ Hai Đại hội Đại biểu nhân dân Trung Quốc khóa IX), Vụ Pháp chế, Bộ Thương mại, Tài liệu Ban soạn thảo Luật Thương mại (sửa đổi)

36 Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh (2017), Giáo trình những quy định chung về Luật Dân sự (Tái bản

lần 1, có sửa đổi, bổ sung), Nxb Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam, Hà Nội, tr 353

Trang 30

đồng, các cấp Tòa án phải xem xét vấn đề thời hiệu để quyết định công nhận hiệu lực hay tuyên bố HĐCN QSDĐ vô hiệu do vi phạm hình thức Trừ trường hợp các bên đạt được thỏa thuận thông qua công tác hòa giải của Tòa án, việc bên được hưởng lợi từ việc áp dụng thời hiệu từ chối áp dụng thời hiệu sẽ khó có thể xảy ra khi vụ việc đã phải đưa đến Tòa án để giải quyết Do đó, theo quan điểm của tác giả, việc áp dụng quy định nêu trên khi giải quyết tranh chấp HĐCN QSDĐ vi phạm hình thức do hết thời hiệu khởi kiện là không hợp l và có nguy cơ điều khoản này sẽ bị lợi dụng để chống lại những người tham gia HĐCN QSDĐ vi phạm hình thức ngay tình và thiếu hiểu biết các quy định của pháp luật

1.2.2 Những điều kiện cụ thể để công nhận hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức trong trường hợp hết thời hiệu khởi kiện

Như đã trình bày, thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố HĐCN QSDĐ vi phạm hình thức là hai năm kể từ ngày xác lập hợp đồng BLDS năm 2015 không chỉ dừng ở việc quy định thời hiệu yêu cầu tuyên bố GDDS là hai năm kể từ ngày xác lập giao dịch mà còn bổ sung quy định hậu quả pháp lý công nhận hiệu lực của GDDS vi phạm hình thức, nếu hết thời hạn yêu cầu Tòa án tuyên bố GDDS vô hiệu mà không có yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu Để công nhận HĐCN QSDĐ vi phạm hình thức do hết thời hiệu khởi kiện yêu cầu tuyên bố HĐCN QSDĐ vô hiệu, cần các điều kiện cụ thể sau:

1.2.2.1 Hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

Điều kiện đầu tiên để công nhận HĐCN QSDĐ vi phạm hình thức do hết thời hiệu khởi kiện là đã hết thời hiệu khởi kiện hai năm, kể từ ngày xác lập HĐCN QSDĐ Vấn đề pháp l được đặt ra khi xác định hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố HĐCN QSDĐ vô hiệu là cần phải xác định được thời điểm xác lập HĐCN QSDĐ vi phạm hình thức và thời điểm khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố HĐCN QSDĐ vô hiệu do vi phạm hình thức

Đối với thời điểm xác lập HĐCN QSDĐ vi phạm hình thức, hiện nay, hệ thống pháp luật Việt Nam không có quy định về “ngày xác lập giao dịch”, trong khi

đó “Trong việc giao kết, xác lập hợp đồng, nhà làm luật thừa nhận có hai loại thời

điểm khác nhau: thời điểm giao kết và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng”.37

Trang 31

Thực tiễn xét xử cho thấy, các cấp Tòa án xác định ngày giao kết hợp đồng chính là ngày xác lập giao dịch Theo quan điểm của tác giả, việc xác định ngày xác lập giao dịch như đã nêu là thuyết phục Ngoài ra, vì quy định về thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố GDDS vô hiệu do vi phạm hình thức có sự khác biệt giữa BLDS năm 1995 với BLDS năm 2005 và BLDS năm 201538

nên cần có sự thống nhất của các cấp xét xử trong việc xác định thời điểm bắt đầu xác lập hợp đồng đối với các HĐCN QSDĐ xác lập trước ngày BLDS năm 2005 có hiệu lực Tham khảo việc xét xử GDDS vi phạm điều kiện có hiệu lực về hình thức xác lập trước ngày BLDS năm 2005 có hiệu lực, có trường hợp Tòa án đã xác định thời điểm xác lập giao dịch

là “từ ngày BLDS năm 2005 có hiệu lực thi hành (ngày 01/01/2006)”.39 Tác giả đồng ý với hướng giải quyết như trên của Tòa án và theo tác giả nên vận dụng hướng giải quyết đã nêu khi giải quyết tranh chấp HĐCN QSDĐ vi phạm hình thức Đối với thời điểm yêu cầu Tòa án tuyên bố HĐCN QSDĐ vô hiệu, Điều 132 BLDS năm 2015 quy định thời hiệu yêu cầu tuyên bố GDDS vô hiệu do vi phạm hình thức là hai năm kể từ ngày xác lập giao dịch nhưng không xác định được ngày cuối cùng của thời hạn Điều này có khả năng dẫn đến sự không thống nhất trong quá trình giải quyết yêu cầu tuyên bố HĐCN QSDĐ vô hiệu do vi phạm hình thức của các cấp Tòa án

Thực tế cho thấy, có các thời điểm thực hiện quyền khởi kiện hoặc yêu cầu Tòa án tuyên bố HĐCN QSDĐ vô hiệu do vi phạm hình thức sau: thời điểm 1 bên hoặc các bên tham gia giao kết hợp đồng làm đơn khởi kiện hoặc yêu cầu; thời điểm 1 bên hoặc các bên tham gia giao kết hợp đồng gửi đơn khởi kiện hoặc yêu cầu cho Tòa án và thời điểm Tòa án nhận đơn khởi kiện hoặc yêu cầu Tác giả đồng ý với quan điểm của một tác giả cho rằng không lấy ngày làm đơn làm thời điểm khởi kiện vì ngày làm đơn phụ thuộc vào người làm đơn và không có cơ chế kiểm tra ngày làm đơn có chính xác hay không Trong trường hợp nếu đơn khởi kiện được gửi qua đường bưu điện thì chúng ta phải xác định ngày khởi kiện là ngày có dấu bưu điện nơi gởi Còn trong trường hợp đơn khởi kiện được gửi trực tiếp đến Tòa án

thì ngày khởi kiện là ngày Tòa án nhận đơn.40

38 Theo khoản 2 Điều 145 BLDS năm 1995, GDDS vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức không bị hạn chế về thời hạn Theo khoản 1 Điều 136 BLDS năm 2005 và Điều 132 BLDS năm 2015, thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu là 02 năm kể từ thời điểm xác lập giao dịch

39 Đỗ Văn Đại (2017), Luật Hợp đồng Việt Nam, (Tập 2), Nxb Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam, Hà Nội, tr 202

Đỗ Văn Đại (2017), tlđd (39), tr 210,211

Trang 32

Để có thể làm rõ vấn đề, tác giả phân tích các tình huống xét xử cụ thể như sau:

Tình huống thứ năm: Chị C cùng các thành viên hộ gia đình có chuyển

nhượng QSDĐ cho các nguyên đơn như sau: cho anh H 198m2 theo giấy chuyển nhượng lập ngày 25/6/2012, cho chị T 219m2 theo giấy chuyển nhượng lập ngày 19/9/2012, cho chị Đ 290m2 theo giấy chuyển nhượng lập ngày 30/6/2013, cho chị P 221m2 theo giấy chuyển nhượng lập ngày 16/8/2013, cho bà M 202m2 theo giấy chuyển nhượng lập ngày 28/8/2014, cho ông T 465m2 theo giấy chuyển nhượng lập ngày 25/6/2015 Các phần đất trên thuộc một phần thửa đất số 148 đã có GCN QSDĐ số H01271 cấp ngày 28/12/2007 do chị C đại diện hộ đứng tên Việc chuyển nhượng bằng giấy tay, không có công chứng, chứng thực Các nguyên đơn đã giao đủ tiền, hộ gia đình chị C đã giao đất nhưng đến nay chưa thực hiện thủ tục chuyển QSDĐ theo quy định pháp luật Theo các Đơn khởi kiện ngày 12/12/2016, Đơn khởi kiện ngày 26/10/2016, Đơn khởi kiện ngày 29/11/2016 và các Đơn khởi kiện bổ sung ngày 09/8/2017, Đơn khởi kiện ngày 14/8/2017, các nguyên đơn yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng

Tòa án cấp phúc thẩm nhận định: “Giao dịch chuyển nhượng đất các bên chỉ xác lập bằng giấy tay mua bán, không được công chứng hoặc chứng thực, chưa đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền Theo quy định tại khoản 2 Điều 124 BLDS năm 2005 thì giao dịch chuyển nhượng đất giữa các bên vi phạm về mặt hình thức Tuy nhiên, theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 688 BLDS năm 2015 đối với giao dịch dân sự có quy định thời hiệu thì áp dụng quy định của Bộ luật này Tại điểm d khoản 1 và khoản 2 Điều 132 BLDS năm 2015 quy định thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố GDDS vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức là 02 năm kể từ ngày giao dịch được xác lập Quá thời hạn trên mà không có ai yêu cầu tuyên bố GDDS vô hiệu thì giao dịch có hiệu lực”.41 Từ đó, Tòa án công nhận HĐCN QSDĐ

giữa chị P, chị T, anh Đ, anh H, bà M, ông T với chị C

Từ tình huống thứ năm nêu trên, tác giả có nhận xét như sau: HĐCN QSDĐ

giữa chị P, chị T, chị Đ, anh H, bà M, ông T đối với chị C không tuân thủ điều kiện có hiệu lực về hình thức, Tòa án xét hết thời hiệu yêu cầu tuyên bố HĐCN QSDĐ vô hiệu do vi phạm hình thức, các bên đã thực hiện xong việc giao đất và nhận tiền để công nhận hiệu lực của HĐCN QSDĐ là có căn cứ Tuy nhiên, trong tình huống

41 Bản án dân sự sơ thẩm số 106/2017/DS-ST ngày 15/9/2017 của TAND huyện Cờ Đỏ, thành phố Cần Thơ

Trang 33

này, điều thuận lợi là các bên tham gia HĐCN QSDĐ trên đã thực hiện xong việc giao đất, nhận tiền nên chỉ cần căn cứ vào tình tiết này để áp dụng Điều 129 BLDS năm 2015, công nhận hiệu lực các HĐCN QSDĐ nói trên Riêng đối với việc xác định hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố HĐCN QSDĐ vô hiệu, tính đến thời điểm khởi kiện đầu tiên là ngày 26/10/2016, chỉ có các HĐCN QSDĐ giữa chị C và các nguyên đơn là anh H (xác lập hợp đồng ngày 25/6/2012), chị T (xác lập ngày 19/9/2012), chị Đ (xác lập ngày 30/6/2013) và chị P (xác lập ngày 16/8/2013), bà M (xác lập ngày 28/8/2014) là đủ điều kiện quá thời hiệu hai năm kể từ ngày xác lập giao dịch mà không có yêu cầu tuyên bố HĐCN QSDĐ vô hiệu Đối với HĐCN QSDĐ giữa chị C với ông T xác lập ngày 25/6/2015, tính đến thời điểm ngày 25/6/2017 mới hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố HĐCN QSDĐ vô hiệu, mặc dù bản án không nêu rõ thời điểm nộp đơn khởi kiện của ông T nhưng căn cứ thời điểm nộp tiền tạm ứng án phí ngày 15/12/2016, có thể khẳng định ông T khởi kiện yêu cầu Tòa án công nhận HĐCN QSDĐ vi phạm hình thức trong thời gian chưa hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố HĐCN QSDĐ vô hiệu Điều đáng tiếc là bản án không nêu rõ cách xác định thời điểm các đương sự yêu cầu Tòa án công nhận HĐCN QSDĐ nên không rõ cơ sở để Tòa án xác định các thời điểm khởi kiện để xác định việc các bên mất quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố HĐCN QSDĐ vô hiệu

1.2.2.2 Không có yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

Ngoài điều kiện hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố HĐCN QSDĐ vô hiệu, để công nhận hiệu lực HĐCN QSDĐ vi phạm hình thức khi hết thời hiệu khởi kiện, HĐCN QSDĐ vi phạm hình thức còn phải thỏa mãn điều kiện không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu trong thời hạn khởi kiện

Cụ thể, khoản 2 Điều 132 BLDS năm 2015 quy định “Hết thời hiệu quy định

tại khoản 1 Điều này mà không có yêu cầu tuyên bố GDDS vô hiệu thì GDDS có hiệu lực” Mặc dù khoản 2 Điều 132 BLDS năm 2015 không nêu rõ cơ quan có thẩm

quyền xác định có hay không có yêu cầu tuyên bố GDDS vô hiệu do vi phạm hình thức nhưng căn cứ vào thẩm quyền tuyên bố HĐCN QSDĐ vô hiệu được xác định tại khoản 1 Điều 132 BLDS năm 2015, có thể xác định Tòa án là cơ quan có thẩm quyền xác định có hay không có yêu cầu tuyên bố HĐCN QSDĐ vô hiệu do vi phạm hình thức trong thời hạn quy định của pháp luật So với trường hợp công nhận hiệu lực HĐCN QSDĐ vi phạm hình thức do đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ, nếu như BLDS

Trang 34

năm 2015 quy định rõ Tòa án là cơ quan có thẩm quyền công nhận hiệu lực của HĐCN QSDĐ vi phạm hình thức do đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ thì đối với trường hợp hết thời hiệu khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu, BLDS năm 2015 chỉ quy định thẩm quyền tuyên bố HĐCN QSDĐ vô hiệu do vi phạm hình thức trong thời hạn quy định mà không quy định thẩm quyền công nhận hiệu lực của HĐCN QSDĐ khi hết thời hiệu yêu cầu tuyên bố HĐCN QSDĐ vô hiệu Điều này sẽ

giảm tính khả thi của khoản 2 Điều 132 BLDS năm 2015 trong thực tiễn

1.2.2.3 Một bên hoặc các bên chưa thực hiện đến 2/3 nghĩa vụ

Theo quy định của hệ thống pháp luật dân sự, trong thời hạn hai năm kể từ thời điểm xác lập HĐCN QSDĐ vi phạm hình thức, nếu không có yêu cầu tuyên bố HĐCN QSDĐ vô hiệu do vi phạm hình thức thì hết thời hiệu kể trên, HĐCN QSDĐ vi phạm hình thức được công nhận Mặc dù pháp luật không quy định rõ về khối lượng nghĩa vụ các bên đã thực hiện khi xem xét công nhận hiệu lực của HĐCN QSDĐ vi phạm hình thức do hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố HĐCN QSDĐ vô hiệu, có thể thấy, Tòa án chỉ có thể giải quyết công nhận hiệu lực của HĐCN QSDĐ vi phạm hình thức do hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu khi một bên hoặc các bên đã thực hiện một phần nghĩa vụ nhưng chưa đến 2/3 nghĩa vụ Vấn đề đặt ra là liệu Tòa án có công nhận hiệu lực của một HĐCN QSDĐ vi phạm hình thức với lý do hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu khi các bên chưa thực hiện bất kỳ nghĩa vụ nào Điều đáng tiếc là vấn đề công nhận hiệu lực của HĐCN QSDĐ vi phạm hình thức do hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu là một vấn đề mới được quy định tại BLDS năm 2015 nên tác giả không tìm được thực tế xét xử của Tòa án Theo tác giả, sẽ không hợp lý khi một bên chỉ căn cứ vào HĐCN QSDĐ vi phạm hình thức và không có yêu cầu tuyên bố HĐCN QSDĐ vô hiệu trong thời hạn quy định để công nhận HĐCN QSDĐ vi phạm hình thức khi hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu Bởi khi các bên chỉ xác lập hợp đồng mà hợp đồng đó không tuân thủ quy định pháp luật và các bên cũng không thực hiện bất kỳ một nghĩa vụ nào thì không những không chứng minh được ý chí của các bên khi giao kết hợp đồng mà mục đích của việc giao kết hợp đồng cũng không đạt được

Tóm lại, theo quy định của pháp luật dân sự hiện hành, điều kiện công nhận HĐCN QSDĐ vi phạm hình thức do hết thời hiệu khởi kiện trong trường hợp HĐCN QSDĐ không vi phạm các điều kiện có hiệu lực về nội dung gồm: đã hết

Trang 35

thời hạn 02 năm kể từ ngày xác lập hợp đồng và không có yêu cầu tuyên bố HĐCN QSDĐ vô hiệu Điểm gây lúng túng hiện nay là BLDS năm 2015 chỉ quy định thời điểm bắt đầu mà không quy định thời điểm kết thúc của thời hiệu, dẫn đến sự không thống nhất trong việc xác định thời điểm hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố HĐCN QSDĐ vô hiệu do vi phạm hình thức

Qua lý luận và phân tích thực tiễn xét xử của Tòa án về tranh chấp HĐCN QSDĐ vi phạm hình thức và thực trạng hệ thống pháp luật dân sự và đất đai về giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vi phạm hình thức, tác giả kiến nghị sau:

Kiến nghị thứ ba:

Trên cơ sở những phân tích về những bất cập nêu trên, để có cơ sở pháp lý cụ thể làm căn cứ giải quyết công nhận HĐCN QSDĐ vi phạm hình thức do hết thời hiệu khởi kiện, tác giả kiến nghị TAND tối cao cần ban hành văn bản hướng

dẫn về điều kiện công nhận QS vi phạm hình thức do hết thời hiệu

yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu như sau:

- Nếu hết thời hạn 02 năm kể từ ngày xác lập HĐCN QSDĐ và một bên hoặc các bên đã thực hiện một phần nghĩa vụ nhưng chưa đến hai phần ba nghĩa vụ của hợp đồng mà một trong các bên có yêu cầu Tòa án tuyên bố HĐCN QSDĐ vô hiệu thì Tòa án không chấp nhận yêu cầu tuyên bố HĐCN QSDĐ vô hiệu

- Nếu hết thời hạn 02 năm kể từ ngày xác lập HĐCN QSDĐ và một bên hoặc các bên đã thực hiện một phần nghĩa vụ nhưng chưa đến hai phần ba nghĩa vụ của hợp đồng mà một trong các bên có yêu cầu Tòa án công nhận HĐCN QSDĐ thì Tòa án công nhận hiệu lực của HĐCN QSDĐ

Trang 36

Kết luận chương 1

Theo quy định của BLDS năm 2015, HĐCN QSDĐ phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực và việc chuyển QSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng k Các trường hợp chuyển nhượng QSDĐ không được lập thành văn bản hoặc được lập thành văn bản nhưng không có công chứng, chứng thực thì vô hiệu trừ trường hợp HĐCN QSDĐ được lập thành văn bản, không có công chứng, chứng thực nhưng một hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ và trường hợp hết thời hiệu khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu

Đối với trường hợp công nhận hiệu lực của HĐCN QSDĐ vi phạm hình thức do một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ, theo quy định của BLDS năm 2015 cần các điều kiện sau: một là hợp đồng phải được lập thành văn bản, hai là việc công nhận hiệu lực HĐCN QSDĐ vi phạm hình thức phải do Tòa án quyết định, ba là một bên hoặc các bên phải thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ Đối với trường hợp công nhận HĐCN QSDĐ vi phạm hình thức do hết thời hiệu khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu, theo quy định của BLDS năm 2015 cần các điều kiện sau: một là đã hết thời hiệu khởi kiện 02 năm kể từ ngày xác lập hợp đồng, hai là không có yêu cầu tuyên bố HĐCN QSDĐ vô hiệu do vi phạm hình thức trong thời hạn 02 năm đã nêu

Trên cơ sở phân tích lý luận và thực tiễn áp dụng pháp luật công nhận hiệu lực của HĐCN QSDĐ vi phạm hình thức, tác giả có một số kiến nghị về các trường hợp có thể áp dụng Điều 129 BLDS năm 2015, về cách xác định 2/3 nghĩa vụ khi công nhận hiệu lực HĐCN QSDĐ vi phạm hình thức do đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ và kiến nghị về điều kiện công nhận HĐCN QSDĐ vi phạm hình thức do hết thời hiệu khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu

Trang 37

các nghĩa vụ pháp lý của các bên tham gia hợp đồng, bởi lẽ “Hiệu lực hợp đồng là

giá trị pháp lý của hợp đồng làm phát sinh các quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia, và giá trị pháp lý ràng buộc các bên tham gia hợp đồng phải tôn trọng và phải thi hành nghiêm túc các quyền và nghĩa vụ đó”.42 Chương 2 của luận văn, tác giả

tập trung làm rõ hậu quả pháp lý khi công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật dân sự hiện hành và thực tiễn giải quyết hậu quả pháp lý của HĐCN QSDĐ vi phạm hình thức khi tòa án công nhận hiệu lực của HĐCN QSDĐ vi phạm hình thức

2.1 Xác nhận giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức

2.1.1 Xác nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức có hiệu lực pháp luật

Như đã trình bày, HĐCN QSDĐ vi phạm hình thức thì vô hiệu Tuy nhiên, pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành quy định hai trường hợp ngoại lệ, mặc dù HĐCN QSDĐ vi phạm hình thức nhưng vẫn được công nhận hiệu lực, thứ nhất là trường hợp một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ, thứ hai là trường hợp hết thời hiệu khởi kiện hai năm kể từ thời điểm xác lập giao dịch mà không có yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu Quy định nêu trên được thể hiện rõ tại các Điều 129 và Điều 132 BLDS năm 2015 Cụ thể, Điều 129 BLDS năm 2015 quy định GDDS vi phạm hình thức nhưng một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó Khoản 2 Điều 129 còn quy định cụ thể, bên cạnh việc Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực Đối với HĐCN QSDĐ vi phạm hình thức nhưng đã hết thời hiệu khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu, khoản 2 Điều 132 BLDS năm 2015 xác định hợp đồng có hiệu lực Đây là điểm mới của

Lê Minh Hùng (2015), Hiệu lực của hợp đồng, Nxb Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam, Hà Nội, tr 31

Trang 38

BLDS năm 2015 so với BLDS năm 2005 và theo một tác giả thì “Quy định này là

thuyết phục, nó đã làm rõ thêm số phận pháp lý của các GDDS khi đã hết thời hiệu yêu cầu Tòa án hay Trọng tài tuyên bố GDDS vô hiệu, tức là các giao dịch đó có hiệu lực pháp luật Điều này có nghĩa rằng, các bên trong giao dịch, các chủ thể liên quan đến giao dịch, nhà nước cũng như các chủ thể khác phải tôn trọng, thực hiện”.43

Để làm rõ hơn những quy định trên, tác giả phân tích các tình huống cụ thể sau:

Tình huống thứ sáu: Năm 1995, ông H chuyển nhượng cho bà T 28.000m2

đất thuộc các thửa 31,49,50 tờ bản đồ số 05 tại ấp K, xã M, huyện H, tỉnh Kiên Giang với giá là 07 lượng vàng HĐCN bằng giấy tay có chữ ký của bên chuyển nhượng là ông H, con ông H là H1 và những người làm chứng là ông M, ông C, ông T Hai bên đã thực hiện xong việc giao đất, nhận vàng Năm 2010, ông H tặng cho con trai là T 18.000m2 đất Diện tích đất trên nằm trong phần đất mà ông H đã chuyển nhượng cho bà T Năm 2012, ông H chết Nay, bà T yêu cầu các con của ông H phải tiếp tục thực hiện HĐCN QSDĐ giữa ông H và bà T xác lập năm 1995

Tòa án cấp phúc thẩm nhận định: Vào năm 1994, ông H và ông H1 (con của

ông H) có làm giấy tay bán cho bà T 28.000m2 đất ruộng, giá 07 lượng vàng 24k Việc này phía bà H (vợ của ông H) và các con biết ông H đã chuyển nhượng đất cho bà T từ năm 1994 đến nay mà không phản đối, không có ý gì, nay không chấp nhận việc đã chuyển nhượng đất của ông H là hoàn toàn không có căn cứ Tòa án áp dụng án lệ số 04/2016/AL ngày 06/4/2016 của HĐTP TAND tối cao, được công bố theo quyết định số 220/QĐ-CA ngày 06/4/2016 của Chánh án TAND tối cao và khoản 2 Điều 129 BLDS năm 2015 để xác định việc ông H, ông H1 chuyển nhượng đất cho

bà T là giao dịch có hiệu lực (không vô hiệu) Từ đó, Tòa án tuyên “Chấp nhận toàn

bộ yêu cầu khởi kiện của bà T Buộc bà H, ông H1, bà L, bà C, ông S, ông T, bà M (các đồng thừa kế của ông H) phải thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ từ ông H sang tên bà T Bà T có quyền và nghĩa vụ làm thủ tục chuyển nhượng QSDĐ không cần phải qua công chứng chứng thực (theo khoản 2 Điều 129 BLDS năm 2015)”.44

Từ tình huống thứ sáu nêu trên tác giả có nhận xét như sau: HĐCNQSDĐ

giữa ông H, ông H1 với bà T vi phạm điều kiện có hiệu lực về hình thức nhưng xét hai bên đã thực hiện xong nghĩa vụ giao đất, nhận tiền, gia đình của ông H biết việc chuyển nhượng nhưng không phản đối nên Tòa án áp dụng án lệ số 04/2016/AL ngày

43 Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh (2017), tlđd (36),tr 354-355

Trang 39

06/4/2016 của HĐTP TAND tối cao, được công bố theo quyết định số 220/QĐ-CA ngày 06/4/2016 của Chánh án TAND tối cao và khoản 2 Điều 129 BLDS năm 2015 để công nhận hiệu lực của HĐCN QSDĐ giữa ông H, ông H1 với bà T Đồng thời, Tòa án cũng áp dụng khoản 2 Điều 129 tuyên bà Bà T có quyền và nghĩa vụ làm thủ tục chuyển nhượng QSDĐ không cần phải qua công chứng chứng thực Hướng giải quyết nêu trên của Tòa án là phù hợp với quy định của BLDS năm 2015

Tình huống thứ bảy: Ngày 26/5/2014, bà L nhận chuyển nhượng của vợ

chồng ông K, bà V 50m2 đất ở tại thôn P, xã P, huyện X, tỉnh Thanh Hóa, với số tiền 50.000.000 đồng theo “Giấy chuyển nhượng đất ở” “Giấy chuyển nhượng đất ở” đã nêu có chữ ký của ông K, bà L và những người làm chứng gồm ông H - Trưởng thôn, ông H - Bí thư Chi bộ và ông N - Công an thôn Bà L đã giao đủ số tiền 50.000.000 đồng cho vợ chồng ông K, đã nhận đất, xây dựng nhà kiên cố Đến năm 2015, vợ chồng ông K, bà V không đồng ý về việc bán lô đất trên Ngày 03/4/2017, bà L khởi kiện đề nghị Tòa án giải quyết: Nếu ông K, bà V không tiếp tục thực hiện hợp đồng thì phải trả lại cho bà số tiền 50.000.000 đồng đã nhận và bồi thường cho bà tiền xây dựng công trình trên đất Ngày 13/4/2017, bà L thay đổi nội dung yêu cầu khởi kiện: Đề nghị Tòa án giải quyết công nhận HĐCN QSDĐ giữa ông K, bà V và bà L Ngược lại, ông K yêu cầu Tòa án tuyên bố HĐCN QSDĐ giữa vợ chồng ông với vợ chồng ông L, bà L vô hiệu

Tòa án cấp phúc thẩm nhận định: Sau khi xem xét các yếu tố có liên quan

đến tính hợp pháp về nội dung của hợp đồng, Tòa án xác định hai bên đã làm thủ tục bàn giao đất cho nhau và bà L đã sử dụng đúng mục đích: xây dựng nhà ở kiên cố trên toàn bộ 50m2 đất nhận chuyển nhượng, khi nguyên đơn xây dựng làm nhà kiên cố bị đơn không có kiến phản đối nên Tòa án xác định HĐCN QSDĐ xác lập năm 2014 giữa vợ chồng ông K, bà V với vợ chồng ông L, bà L đủ điều kiện được công nhận theo quy định tại mục 2.3 phần 2 Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của HĐTP TAND tối cao Từ đó, Tòa án công nhận hiệu lực HĐCN QSDĐ giữa bà L với vợ chồng ông K, bà V Đối với ý kiến của bị đơn đề nghị tuyên bố vô hiệu HĐCN QSDĐ đã k kết từ năm 2014 giữa nguyên đơn và bị đơn, Tòa án xác định không có cơ sở được chấp nhận, bởi lẽ, HĐCN QSDĐ giữa các bên vi phạm quy định về hình thức, không thực hiện công chứng hoặc chứng thực, chưa thực hiện sang tên theo quy định của pháp luật Theo quy định tại Điều 136 BLDS năm 2005 thì thời hạn yêu cầu Tòa án tuyên bố GDDS vô hiệu do không

Trang 40

tuân thủ hình thức là hai năm kể từ ngày GDDS được xác lập, căn cứ vào giấy chuyển nhượng đất ở do hai bên xác lập ngày 26/5/2014, trong quá trình giải quyết vụ án, tại bản tự khai ngày 21/4/2017, ông K đề nghị Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu Như vậy, thời hiệu yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu đã hết Từ đó Tòa án

tuyên “Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà L Công nhận HĐCN QSDĐ ở ngày

26/5/2014 giữa ông K, bà V và bà L có hiệu lực pháp luật”.45

Từ tình huống thứ bảy nêu trên, tác giả có nhận xét như sau: Mặc dù HĐCN

QSDĐ giữa bà L với vợ chồng ông K, bà V vi phạm quy định về hình thức nhưng thực tế các bên đã thực hiện xong quyền và nghĩa vụ của mình, bên bán đã nhận tiền và bàn giao đất, bên mua đã giao đủ tiền, đã nhận đất và xây dựng nhà ở kiên cố trên toàn bộ diện tích đất nhận chuyển nhượng Do đó, Tòa án áp dụng tiểu mục 2.3 mục 2 Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của HĐTP TAND tối cao công nhận HĐCN QSDĐ giữa ông K, bà V với bà L và áp dụng Điều 136 BLDS năm 2005 để không chấp nhận yêu cầu của ông K về việc tuyên bố HĐCN QSDĐ vô hiệu Từ đó, Tòa án tuyên công nhận hợp đồng chuyển nhượng giữa ông K, bà V và bà L có hiệu lực pháp luật theo quy định của BLDS năm 2015

2.1.2 Không xem xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu dù vi phạm hình thức

Khi pháp luật quy định HĐCN QSDĐ vi phạm hình thức nhưng được công nhận hiệu lực pháp luật, điều đó có nghĩa là HĐCN dù có vi phạm hình thức cũng không xem xét việc HĐCN QSDĐ vô hiệu Việc không xem xét yêu cầu tuyên bố HĐCN QSDĐ vô hiệu sẽ được thể hiện bằng việc Tòa án khẳng định HĐCN QSDĐ không bị vô hiệu về hình thức hoặc bằng cách không chấp nhận yêu cầu tuyên bố HĐCN QSDĐ vô hiệu của các bên cho dù đủ cơ sở khẳng định HĐCN QSDĐ vi phạm quy định về hình thức Để làm rõ vấn đề, tác giả phân tích các tình huống sau:

Tình huống thứ tám: Ngày 27/10/2007, ông Diêu lập “giấy chuyển nhượng”

chuyển nhượng cho ông Ngọc 480m2 đất tại thôn Vĩnh Thái, xã Cam Hiệp Nam, huyện Cam Lâm, tỉnh Khánh Hòa Lô đất trên đã được cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho hộ gia đình ông Diêu, bà Định Phần đất trên nằm trong phần đất vợ chồng ông Diêu, bà Định đã định đoạt tài sản chung của vợ chồng và phần còn lại dùng để bán khi cần thuốc thang lúc tuổi già theo “Lời di chúc của cha mẹ” đề ngày 20/6/2002,

45 Bản án dân sự sơ thẩm số 02/2017/DS-ST ngày 23/8/2017 của TAND huyện Quảng Xương, tỉnh Thanh