Đồ Án kinh tế xây dựng vai trò của dự Án trong quản lý Đầu tư và xây dựng

Đồ Án kinh tế xây dựng vai trò của dự Án trong quản lý Đầu tư và xây dựng Đồ Án kinh tế xây dựng vai trò của dự Án trong quản lý Đầu tư và xây dựngĐồ Án kinh tế xây dựng vai trò của dự Án trong quản lý Đầu tư và xây dựngĐồ Án kinh tế xây dựng vai trò của dự Án trong quản lý Đầu tư và xây dựngĐồ Án kinh tế xây dựng vai trò của dự Án trong quản lý Đầu tư và xây dựngĐồ Án kinh tế xây dựng vai trò của dự Án trong quản lý Đầu tư và xây dựngĐồ Án kinh tế xây dựng vai trò của dự Án trong quản lý Đầu tư và xây dựngĐồ Án kinh tế xây dựng vai trò của dự Án trong quản lý Đầu tư và xây dựngĐồ Án kinh tế xây dựng vai trò của dự Án trong quản lý Đầu tư và xây dựngĐồ Án kinh tế xây dựng vai trò của dự Án trong quản lý Đầu tư và xây dựngĐồ Án kinh tế xây dựng vai trò của dự Án trong quản lý Đầu tư và xây dựngĐồ Án kinh tế xây dựng vai trò của dự Án trong quản lý Đầu tư và xây dựngĐồ Án kinh tế xây dựng vai trò của dự Án trong quản lý Đầu tư và xây dựngĐồ Án kinh tế xây dựng vai trò của dự Án trong quản lý Đầu tư và xây dựngĐồ Án kinh tế xây dựng vai trò của dự Án trong quản lý Đầu tư và xây dựngĐồ Án kinh tế xây dựng vai trò của dự Án trong quản lý Đầu tư và xây dựng

CHƯƠNG MỞ ĐẦU1 Vai trò của đầu tư xây dựng trong nền kinh tế quốc dân

Trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng của mỗi quốc gia đều đánh giá cao tầm quan trọng của cơ sở hạ tầng Để tạo lập được cơ sở hạ tầng phục vụ tốt mục tiêu chiến lược đặt ra của mỗi quốc gia thì hoạt động Đầu tư xây dựng (ĐTXD) có vai trò hết sức quan trọng, được thể hiện qua các đặc trưng sau:

+ ĐTXD là hoạt động chủ yếu tạo dựng các công trình, cơ sở hạ tầng, tài sản cố định (TSCĐ) phục vụ cho mục tiêu phát triển công nghiệp xây dựng, phát triển các ngành, các thành phần kinh tế và phát triển xã hội.

+ ĐTXD đáp ứng ngày càng cao nhu cầu con người, góp phần nâng cao đời sống vật chất tinh thần của nhân dân, phát triển văn hoá, tôn tạo các công trình kiến trúc của dân tộc và có tác động trực tiếp đến môi trường sinh thái.

+ ĐTXD đóng góp đáng kể vào công tác an ninh quốc phòng: xây dựng các công trình bảo vệ độc lập chủ quyền quốc gia.

+ Tiến hành hoạt động ĐTXD nhằm tạo ra sản phẩm xây dựng dưới dạng các công trình xây dựng, đó chính là các TSCĐ tạo tiền đề về cơ sở vật chất ban đầu cho nền kinh tế quốc dân, từ đó các ngành kinh tế khác khai thác để sinh lợi.

+ Hoạt động đầu tư trong lĩnh vực xây dựng là một hoạt động trực tiếp tạo ra của cải vật chất cho xã hội, góp phần làm tăng trưởng kinh tế và đóng góp trực tiếp vào tổng sản phẩm quốc dân, tổng sản phẩm quốc nội (GNP & GDP) Ngoài ra nó còn đóng góp một nguồn thu khá lớn vào ngân sách Nhà nước (từ việc thu thuế, phí, lệ phí, ).

+ Hoạt động ĐTXD chiếm một khối lượng rất lớn nguồn lực của quốc gia, trong đó chủ yếu là: Vốn, lao động, tài nguyên,… Do đó, nếu quản lý sử dụng kém hiệu quả, đầu tư không đúng mục đích sẽ gây ra những thất thoát và lãng phí vô cùng lớn, ảnh hưởng nghiêm trọng tới nền kinh tế.

+ Thông qua các hoạt động ĐTXD góp phần thúc đẩy phát triển khoa học công nghệ, đẩy nhanh tốc độ công nghiệp hóa và hiện đại hđất nước, góp phần làm tăng năng suất lao động xã hội, nâng cao chất lượng sản phẩm, cải thiện điều kiện lao động, điều kiện sống và sinh hoạt cho người dân Góp phần bảo vệ và cải thiện điều kiện môi trường.

Tóm lại, hoạt động ĐTXD có sản phẩm cuối cùng là công trình xây dựng là một hoạt động mang tính tổng hợp và đầy đủ tất cả các ý nghĩa (bao gồm ý nghĩa về kinh tế, chính trị, xã hội, KH-CN-KT, môi trường, an ninh quốc phòng, …)

2 Vai trò của dự án trong quản lý đầu tư và xây dựng

Dự án đầu tư (DAĐT) được lập theo quy định hiện hành của Nhà nước là căn cứ để trình duyệt cấp có thẩm quyền Khi đã được phê duyệt thì DAĐT là căn cứ xin cấp giấy phép đầu tư xây dựng, là căn cứ để chủ đầu tư xem xét cơ hội dự kiến đạt được các mục tiêu kinh tế, xã hội, môi trường và tính hiệu quả của nó

DAĐT còn có vai trò đặc biệt quan trọng vì thông qua đó Nhà nước có thể kiểm soát được một cách toàn diện các mặt như hiệu quả tài chính, hiệu quả xã hội cũng như an ninh quốc phòng.

DAĐT là hệ thống để triển khai, cụ thể hoá những ý tưởng và cơ hội chuyển hoá dần những biện pháp được đề xuất (về kỹ thuật, tài chính, kinh tế – xã hội) trở thành hiện thực.

Nội dung được soạn thảo trong Dự án là cơ sở để giúp các nhà đầu tư xem xét tính khả thi của dự án Đặc biệt là xem xem xét về mặt hiệu quả tài chính và hiệu quả về mặt kinh tế - xã hội từ đó đi đến quyết định có đầu tư hay không?

Một dự án đầu tư được lập và phê duyệt là văn bản căn cứ pháp luật Nó còn là một bản kế hoạch cụ thể để chủ đầu tư triển khai và thực hiện các công việc theo đúng dự kiến.

Những chỉ tiêu được phê duyệt trong dự án đóng vai trò là ngưỡng khống chế để tổ chức thực hiện và quản lý dự án.

Thông qua dự án mà các cơ quan tài trợ vốn xem xét có tài trợ vốn hay không.

DAĐT là cơ sở so sánh kết quả đạt được với mục tiêu đặt ra, từ đó giúp cho nhà quản lý rút kinh nghiệm thực hiện dự án tốt hơn.

Thông qua việc thẩm định, phê duyệt trong dự án, Nhà nước kiểm soát được các công việc: sử dụng đất, địa điểm, tài nguyên, môi trường và những khía cạnh khác đối với dự án,…

3 Nội dung của dự án đầu tư xây dựng Theo Luật Xây dựng 2014:

Điều 54 Nội dung Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng

1 Thiết kế cơ sở được lập để đạt được mục tiêu của dự án, phù hợp với công trình xây dựng thuộc dự án, bảo đảm sự đồng bộ giữa các công trình khi đưa vào khai thác, sử dụng Thiết kế cơ sở gồm thuyết minh và các bản vẽ thể hiện các nội dung sau:

a) Vị trí xây dựng, hướng tuyến công trình, danh mục và quy mô, loại, cấp công trình thuộc tổng mặt bằng xây dựng;

b) Phương án công nghệ, kỹ thuật và thiết bị được lựa chọn (nếu có);

c) Giải pháp về kiến trúc, mặt bằng, mặt cắt, mặt đứng công trình, các kích thước, kết cấu chính của công trình xây dựng;

d) Giải pháp về xây dựng, vật liệu chủ yếu được sử dụng, ước tính chi phí xây dựng

2 Các nội dung khác của Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng gồm:

a) Sự cần thiết và chủ trương đầu tư, mục tiêu đầu tư xây dựng, địa điểm xây dựng và diện tích sử dụng đất, quy mô công suất và hình thức đầu tư xây dựng;

b) Khả năng bảo đảm các yếu tố để thực hiện dự án như sử dụng tài nguyên, lựa chọn công nghệ thiết bị, sử dụng lao động, hạ tầng kỹ thuật, tiêu thụ sản phẩm, yêu cầu trong khai thác sử dụng, thời gian thực hiện, phương án giải phóng mặt bằng xây dựng, tái định cư (nếu có), giải pháp tổ chức quản lý thực hiện dự án, vận hành, sử dụng công trình và bảo vệ môi trường;

c) Đánh giá tác động của dự án liên quan đến việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, tái định cư; bảo vệ cảnh quan, môi trường sinh thái, an toàn trong xây dựng, phòng, chống cháy, nổ và các nội dung cần thiết khác;

d) Tổng mức đầu tư và huy động vốn, phân tích tài chính, rủi ro, chi phí khai thác sử dụng công trình, đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án; kiến nghị cơ chế phối hợp, chính sách ưu đãi, hỗ trợ thực hiện dự án;

đ) Các nội dung khác có liên quan.

4 Nội dung phân tích tài chính, phân tích kinh tế - xã hội

Phân tích tài chính dự án đầu tư là phân tích những khía cạnh về mặt tài chính đứng trên giác độ lợi ích trực tiếp của chủ đầu tư Phân tích tài chính dự án đầu tư là nội dung quan trọng nhất của dự án

Thông qua phân tích tài chính giúp cho chủ đầu tư bỏ chi phí ra như thế nào, lợi ích thu về ra sao, so sánh giữa lợi ích và chi phí đạt ở mức nào từ đó đi đến quyết định có đầu tư hay không Giúp cho chủ đầu tư có những thông tin cần thiết để ra quyết định đầu tư một cách đúng đắn.

Đối với các cơ quan có thẩm quyền của nhà nước thì phân tích tài chính là cơ sở để xem xét chấp thuận hay không chấp thuận dự án và là cơ sở để cấp giấy phép đầu tư.

Trái lại với phân tích tài chính, phân tích kinh tế - xã hội đánh giá dự án xuất phát từ lợi ích của toàn bộ nền kinh tế quốc dân và toàn bộ xã hội Phân tích kinh tế xã hội rất cần thiết vì:

Trong nền kinh tế thị trường, tuy chủ trương đầu tư phần lớn là do doanh nghiệp tự quyết định xuất phát từ lợi ích trực tiếp của doanh nghiệp, nhưng nó không được trái với pháp luật và phải phù hợp với đường lối phát triển kinh tế - xã hội chung của toàn đất nước, trong đó lợi ích của Nhà nước và doanh nghiệp được kết hợp chặt chẽ Những yêu cầu này phải được thể hiện thông qua phần phân tích kinh tế - xã hội của dự án.

Phân tích kinh tế - xã hội đối với nhà đầu tư đó là căn cứ chủ yếu để thuyết phục Nhà nước, các cơ quan có thẩm quyền chấp thuận dự án, thuyết phục các ngân hàng cho vay vốn, thuyết phục nhân dân địa phương nơi đặt dự án ủng hộ chủ đầu tư thực hiện dự án.

Đối với Nhà nước, phân tích kinh tế - xã hội là căn cứ chủ yếu để Nhà nước xét duyệt, để cấp giấy phép đầu tư

Đối với tổ chức viện trợ dự án, phân tích kinh tế - xã hội cũng là một căn cứ quan trọng để họ chấp thuận viên trợ nhất là các tổ chức viện trợ nhân đạo, viên trợ cho các mục đích xã hội, viên trợ cho việc bảo vệ môi trường.

Đối với dự án phục vụ lợi ích công cộng do Nhà nước trực tiếp bỏ vốn thì phần phân tích lợi ích kinh tế - xã hội đóng vai trò chủ yếu trong dự án, loại dự án này hiện ở nước ta khá phổ biến và chiếm một nguồn vốn khá lớn Vì vậy, việc phân tích kinh tế - xã hội của dự án luôn luôn giữ một vai trò quan trọng.

4.1 Phân tích tài chính dự án đầu tư xây dựng

4.1.1 Tính toán các chỉ tiêu về số liệu xuất phát (số liệu đầu vào) đề tính hiệu quảtài chính.

a Xác định vốn đầu tư và nguồn vốn

- Nhu cầu vốn đầu tư: gồm vốn cố định và vốn lưu động - Phân phối vối đầu tư theo thời gian

- Xác định nguồn vốn đầu tư

- Tiến độ huy động vốn và kế hoạch trả nợ b Xác định chi phí sản xuất (dịch vụ)

 Nhóm chi phí trực tiếp ở các phân xưởng - Chi phí nguyên vật liệu chính và phụ - Chi phí bán thành phẩm

- Chi phí năng lượng, nước, điện… - Chi phí quản lí cấp phân xưởng

- Chi phí khấu hao liên quan đến phân xưởng  Nhóm chi phí cấp doanh nghiệp

- Chi phí quản lí doanh nghiệp

- Chi phí khấu hao trừ dần liên quan đến cấp doanh nghiệp - Chi phí liên quan đến tiêu thụ sản phẩm

- Chi phí lãi vay vốn, thuế… - Chi phí khác

c Xác định doanh thu

d Xác định lãi lỗ hàng năng – hoạch toán lãi lỗ:

 Xác định lợi nhuận trước thuế (lợi nhuận chịu thuế)

Thuế lãi của doanh nghiệp bao gồm hai phần - Lợi nhuận để lại doanh nghiệp

- Thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp

Lợi nhuận trước thuế được xác định theo công thức: Ltt = D−C1

Trong đó: D - doanh thu trong năm

C1 - chi phí sản xuất kinh doanh chưa bao gồm thuế thu nhập DN

 Xác định lợi nhuận để lại doanh nghiệp: lợi nhuận ròng Được xác định theo công thức: Lr=Ltt−TTNDN

Trong đó:TTNDN - thuế thu nhập doanh nghiệp được tính bằng tỉ lệ phần trăm so với

lợi nhuận trước thuế

4.1.2 Phân tích hiệu quả tài chính của dự án 1) Phân tích theo nhóm chỉ tiêu tĩnh

a Chi phí cho 1 đơn vị sản phẩm (Cd): chi phí bỏ ra để làm 1 đơn vị sản phẩm được tính theo công thức

N[Vtbx i+C1]

Trong đó:

N - khối lượng sản phẩm dự kiến sản xuất trong kì i - lãi suất huy động vốn trung bình của dự án

Vtb - vốn trung bình chịu lãi trong suốt thời gian hoạt động của dự án, được xác định

Vlđ -vốn lưu động

C1 - chi phí sản xuất trong kì, không tính đến thuế thu nhập DN Phương án tốt nhất khi Cd=> min

b Lợi nhuận

 Lợi nhuận cho 1 kỳ - L được tính theo công thức: L = D – C

Trong đó: D - doanh thu trong kì

C - chi phí sản xuất trong kì Phương án đáng giá khi L > 0

Phương án tốt nhất khi L => max

 Lợi nhuận cho 1 đơn vị sản phẩm: Ld= LN

Phương án đáng giá khi Ld > 0 Phương án tốt nhất khi Ld => max

c Mức doanh lợi của 1 đồng vốn đầu tư: R=LV

Phương án đáng giá khi: R > 0 Phương án tốt nhất khi: R ≥Rđm

Trong đó: Rđm là mức doanh lợi định mức do chủ đầu tư đề ra

d Thời hạn thu hồi vốn đầu tư nhờ lợi nhuận Tl=VL

Phương án đáng giá khi: Tl < Tđm

Phương án tốt nhất khi: Tl => min

2) Phân tích theo nhóm chỉ tiêu động

Hiệu quả tài chính của dự án:

 Đánh giá hiệu quả tài chính thông qua chỉ tiêu hiện giá hiệu số thu chi.

Trong đó: Bt - lợi ích năm thứ t trong dòng tiền thu tuỳ theo quan điểm vốn chung hay quan điểm vốn chủ sở hữu

Ct - chi phí năm t trong dòng tiền chi tuỳ theo quan điểm vốn chung hay quan điểm vốn chủ sở hữu

r - lãi suất tối thiểu chấp nhận được của dự án tuỳ theo quan điểm vốn chung hay quan điểm vốn chủ sở hữu

Nếu NPV ≥ 0 => dự án đáng giá

Nếu NPV < 0 => dự án không đáng giá

 Đánh giá hiệu quả tài chính thông qua giá trị tương lai của hiệu số thu chi

Nếu NFV < 0 => dự án không đáng giá

 Đánh giá hiệu quả tài chính bằng chỉ tiêu san đều của hiệu số thu chi

Nếu NAV >= 0 => dự án đáng giá

Nếu NAV < 0 => dự án không đáng giá

 Đánh giá hiệu quả tài chính bằng chỉ tiêu suất thu lợi nội tại

Nếu IRR ≥ r => dự án đáng giá

Nếu IRR < r => dự án không đáng giá

 Đánh giá hiệu quả tài chính bằng tỷ số thu chi

BCR =

Nếu BCR ≥ 1 dự án đáng giá;

Nếu BCR < 1 dự án không đáng giá.

3) Phân tích về an toàn tài chính và độ nhạy của dự án

 Phân tích an toàn nguồn vốn

Phân tích căn cứ pháp lý nguồn vốn, uy tín, năng lực tài chính, tư cách pháp nhân nhà tài trợ vốn Sự hợp lý về mặt cơ cấu vốn của dự án giữa vốn tự có và vốn vay.

 Phân tích thời hạn hoàn vốn

Nhv t, - Nguồn hoàn vốn ở năm t  Phân tích điểm hòa vốn

Doanh thu hòa vốn: VC - chi phí biến đổi của dự án R - doanh thu của dự án

 Sản lượng hòa vốn của dự án

 Phân tích thời hạn hoàn vốn Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận

Bt - nguồn tài chính dùng trả nợ trong năm t bao gồm lợi nhuận dùng để trả nợ, khấu hao, trích trả lãi trong vận hành

At - số nợ phải trả trong năm t gồm cả gốc và lãi Knt < 1 => dự án không có khả năng trả nợ Knt ≥ 1 => dự án có khả năng trả nợ

2< Knt< 4 => dự án có khả năng trả nợ vững chắc  Phân tích độ nhạy của dự án về mặt tài chính.

Trong thực tế các chỉ tiêu dự kiến ban đầu khi lập dự án thường khác với chỉ tiêu thực tế đạt được khi thực hiện dự án Do đó cần phải cho các chỉ tiêu phân tích hiêu quả dự án biến đổi về phía bất lợi 10-20% và tính toán lại các chỉ tiêu hiệu quả này.Sau khi tính toán mà vẫn đảm bảo thì coi phương án đề ra được đảm bảo.

+ Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu NPV khi doanh thu giảm ở mức 5%, 10%.

+ Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu suất thu lợi nội tại khi chi phí tăng ở mức 5%, 10%.

4.2 Phân tích kinh tế xã hội dự án đầu tư xây dựng

 Giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra hàng năm và tính cho cả đời dự án  Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân tính cho một đồng vốn dự án.

 Mức thu hút lao động vào làm việc.

 Mức đóng góp vào ngân sách hàng năm và mức đóng góp của dự án trong cả đời dự án.

 Thu nhập ngoại tệ hàng năm và cho cả đời dự án.

Các chỉ tiêu kinh tế tương tự như chỉ tiêu hiệu quả tài chính nhưng dùng giá kinh tế Các chỉ tiêu xã hội: Cải thiện điều kiện lao động cho công nhân, tăng thu nhập cho công nhân, giả quyết thất nghiệp

Ngoài ra còn có một số chỉ tiêu ngoài dự án như: Bảo vệ môi truờng sinh thái, nâng cao trình độ văn hoá giáo dục cho nhân dân

5 Giới thiệu dự án: tên dự án, chủ đầu tư, địa điểm xây dựng, quy mô dự án,mục đích đầu tư, giải pháp xây dựng, trang thiết bị

 Tên dự án: Khu nhà ở Xa La

 Chủ đầu tư: Xí nghiệp xây dựng đầu tư số 1 Lai Châu

 Địa điểm xây dựng: Phường Phúc La – Quận Hà Đông – Hà Nội.

 Quy mô dự án: Loại dự án đầu tư xây dựng công trình:Căn cứ vào QCVN 03:2009/ BXD của Bộ Xây dựng ban hành ngày 30/9/2009,phụ lục A,bảng A.1:Phân loại,phân cấp các công trình dân dụng,loại công trình nhà ở riêng lẻ biệt thự

• Hệ thống cấp, thoát nước ngoài nhà • Vườn hoa, thảm cỏ, cây xanh, cây cảnh • San lấp mặt bằng.

• Một số công trình ngoài nhà khác

- Diện tích và tỉ lệ chiếm đất của các hạng mục công trình thuộc dự án:

STTTên hạng mụcDiện tích (m2)Tỷ lệ chiếm đất (%)

3 Đường giao thông nội bộ 1.558,17 14

Thời gian tính toán, đánh giá dự án:

 Thời gian xây dựng 2 năm từ quý I/2017 đến quý IV/2018.

 Thời gian trích khấu hao tài sản cố định: Căn cứ vào TT 45:2013/BTC của Bộ Tài chính ban hành ngày 25/4/2013, phụ lục I: Khung thời gian trích khấu hao các loại tài sản cố định, mục G: Nhà cửa, vật kiến trúc, nhà cửa loại kiên cố.Thì thời gian trích khấu hao tối thiểu: 25 năm, thời gian trích khấu hao tối đa 50 năm.

=>Chọn thời gian trích khấu hao tài sản cố định là 25 năm

 Thời gian phân tích dự án là 17 năm kể cả 2 năm xây dựng và 15 năm vận hành

 Mục đích đầu tư: Xây dựng khu biệt thự cho người trong nước hoặc người nước

ngoài thuê dài hạn dùng để ở, sinh hoạt hoặc làm văn phòng  Giải pháp xây dựng tổng thể & trang thiết bị:

- Thiết kế xây dựng theo kiểu biệt thự hiện đại - Thiết kế hai bước: thiết kế cơ sở và thiết kế bản vẽ - Giải pháp quy hoạch được thể hiện ở bản vẽ quy hoạch.

- Tỷ lệ giữa diện tích xây dựng so với tổng diện tích chiếm đất là: 31,8%

- Phần xây dựng và trang thiết bị có chất lượng tương đương & đạt tiêu chuẩn

khách sạn quốc tế loại ba sao (* * *)

CHƯƠNG I

PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ1.1 Xác định tổng mức đầu tư của dự án (VTM)

* Tổng mức đầu tư xây dựng được xác định theo một trong các phương pháp sau: - Xác định từ khối lượng xây dựng tính theo thiết kế cơ sở và các yêu cầu cần thiết khác của dự án.

- Xác định theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình

- Xác định từ dữ liệu về chi phí các công trình tương tự đã hoặc đang thực hiện - Kết hợp các phương pháp trên.

* Khi biết giá chuẩn xây dựng; số lượng giá cả thiết bị và chi phí khác thì Tổng mức đầu tư được xác định theo công thức (1) sau:

VTM = GBT,TĐC + GXD + GTB + GQLDA + GTV + GK + GDP (1) Trong đó:

VTM - tổng mức đầu tư xây dựng của dự án; GBT,TĐC - chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; GXD - chi phí xây dựng;

GTB - chi phí thiết bị;

GQLDA - chi phí quản lý dự án;

GTV - chi phí tư vấn đầu tư xây dựng; GK - chi phí khác;

GDP - chi phí dự phòng.

1.1.1 Xác định chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (GBT,TĐC) được xác định theo khối lượng phải bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án và các quy định hiện hành của nhà nước về giá bồi thường, tái định cư tại địa phương nơi xây dựng công trình, được cấp có thẩm quyền phê duyệt hoặc ban hành Cụ thể:

- Chi phí bồi thường về đất, nhà, công trình trên đất, các tài sản gắn liền với đất, trên mặt nước và chi phí bồi thường khác theo quy định;

- Các khoản hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất; - Chi phí tái định cư (nếu có);

- Chi phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; - Chi phí sử dụng đất trong thời gian xây dựng (nếu có);

- Chi phí chi trả cho phần hạ tầng kỹ thuật đã được đầu tư xây dựng (nếu có); - Các chi phí có liên quan khác;

1) Các căn cứ xác định.

- Diện tích đất sử dụng cho dự án, khối lượng bồi thường giải phóng mặt bằng theo thực tế, chế độ chính sách của Nhà nước và địa phương về bồi thường, đơn giá bồi thường, bảng giá đất của địa phương

- Các quy định pháp luật:

+ Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013.

+ Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

+ Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.

+ Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất.

+ Quyết định 23/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 của UBND TP Hà Nội về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

+ Quyết định 96/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 của UBND TP Hà Nội ban hành các quy định về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội từ 1/1/2015 đến 31/9/2019.

+ Các quy định khác nếu có.

2) Phương pháp xác định:

Đối với chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư thì dùng phương pháp lập dự toán chi phí.

Chi phí sử dụng đất tính theo cho phí sử dụng đất hoặc chi phí thuê đất.

Dự án được thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm nên phải tính tiền thuê đất cho thời gian xây dựng.

Ở dự án này, ta sử dụng mặt bằng xây dựng là đất nông nghiệp.

 Chi phí bồi thường

- Chi phí bồi thường đất: GBTĐ = Gi × FMB

+ Trong đó :

Gi - giá đất đền bù lấy theo “Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND ” đất dự án là đất ruộng trồng lúa hàng năm thuộc địa bàn Phường Phúc La – Quận Hà Đông – Hà Nội ,

Gl - giá đền bù lúa lấy theo “Thông báo số 7756/STC-BG ngày 30/12/2014 về đơn giá bồi thường, hỗ trợ các loại cây hoa màu, vật nuôi trên đất có mặt nước phục vụ công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2015 ” , Gl = 7.000 đồng/ m2

FMB = 11.104,58 (m2)

=>GBTL = 7.000 × 11.104,58= 77.732.060 (đồng)  Chi phí tái định cư (GTĐC)

Do là đất nông nghiệp dùng để trồng lúa và không có người ở trên khu vực xây dựng nên không cần tính chi phí tái định cư

- Chi phí tổ chức bồi thường, giải phóng mặt bằng:

Chi phí tổ chức bồi thường, giải phóng mặt bằng tính 1.5% tổng chi phí bồi thường đất ,chi phí tái định cư và hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp.

+ Công thức: GTCGPMB = 1,5% × (GBTĐ + GBTL + GCĐNN)

Chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư được tổng hợp ở bảng 1.1

Bảng 1.1 Tổng hợp chi phí bồ thường, hỗ trợ và tái định cư

4 Chi phí hỗ trợ chuyển đổi nghề

- Danh mục các công trình, hạng mục xây dựng thuộc dự án - Quy mô xây dựng các công trình, hạng mục (m2, md, ) - Suất chi phí xây dựng tính cho một đơn vị quy mô xây dựng - Mức thuế suất VAT theo quy định hiện hành.

2) Công thức tính toán chi phí xây dựng:

a Chi phí xây dựng (GXD) bằng tổng chi phí xây dựng của các công trình, hạng mục công trình hoặc nhóm loại công tác xây dựng, đơn vị kết cấu hoặc bộ phận công trình thuộc dự án, được xác định theo công thức sau:

tác xây dựng, đơn vị kết cấu hoặc bộ phận công trình thứ i thuộc dự án (i = 1 ÷ n);

n - số công trình, hạng mục công trình thuộc dự án (trừ công trình làm lán trại để ở và điều hành thi công).

b Chi phí xây dựng của công trình, hạng mục công trình hoặc nhóm loại công tác xây dựng, đơn vị kết cấu hoặc bộ phận công trình (GXDCT) được xác định theo công thức sau:

GXDCT = SXD × P + CCT-SXD (2.2) Trong đó:

SXD - suất chi phí xây dựng tính cho một đơn vị công suất hoặc năng lực phục vụ do Bộ Xây dựng công bố hoặc đã được thống nhất để công bố hoặc tham khảo từ dữ liệu suất chi phí xây dựng của các dự án tương tự về loại, quy mô, tính chất dự án.

P - công suất sản xuất hoặc năng lực phục vụ của công trình, hạng mục công trình hoặc nhóm loại công tác xây dựng, đơn vị kết cấu hoặc bộ phận công trình thuộc dự án.

chưa tính trong đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho một đơn vị công suất, năng lực phục vụ của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án.

a Xác định diện tích xây dựng cơ bản

Bảng 1.2 Diện tích sàn xây dựng và diện tích xây dựng các nhà

Diện tích xây dựng sàn 1 nhà, m2 313,14 852,15 389,08 318,33

Tổng diện tích sàn xây dựng, m2 1.252,56 3.300,60 1.556,32 1.273,32 7.382,80

Bảng 1.3 Diện tích đất và tỉ lệ chiếm đất của các công trình xây dựng

STTTên hạng mụcDiện tích (m2)Tỷ lệ chiếm đất (%)

b Suất chi phí xây dựng tính cho hạng mục chính

Căn cứ vào quyết định số 1161/QĐ - BXD công bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2014 ban hành ngày

15/10/2015 ta có:

- Nhà kiểu biệt thự từ 3- 4 tầng, kết cấu khung chịu lực BTCT; tường bao xây gạch’ sàn, mái BTCT đổ tại chỗ có suất vốn đầu tư xây dựng là 8,170,000 đồng/m2 ( đã bao gồm VAT)

=> Suất chi phí xây dựng chưa gồm thuế VAT là: Pi = 8,170/ 1.1 = 7,427 (nghìn đồng/ m2)

Coi như không có biến động về giá xây dựng nên suất chi phí xây dựng quý I năm 2017 chưa bao gồm thuế VAT là 7,427 nghìn đồng/m2

c Suất chi phí xây dựng cho hạng mục phụ

- Chi phí xây dựng sân bãi đỗ xe: 1,340,000 (đồng/m2)

- Chi phí xây dựng đường giao thông: 5,470,000/1.1 = 4,972,727 (đồng/m2) - Chi phí xây dựng vỉa hè: 500,000 (đồng/m2)

- Chi phí xây dựng nhà quản lý: 6,730,000/ 1.1 = 6,118,182 (đồng/m2) – theo quyết định 1161/QĐ/BXD ban hành ngày 15/10/2015

- Chi phí xây dựng nhà bảo vệ: 1,670,000/1.1 = 1,518,182 (đồng/m2) - theo quyết định 1161/QĐ/BXD ban hành ngày 15/10/2015

- Chi phí xây vườn hoa, thảm cỏ: 250,000 (đồng/m2)

- Chi phí cho cây cảnh: 120,000 (đồng/cây); Chi phí cho cây xanh: 100,000 (đồng/cây) - Chi phí cho hàng rào: 1,400,000 (đồng/m)

- Chi phí cho cổng ra vào: 90,000,000 (đồng/cổng)

- Chi phí xây khu dịch vụ (cửa hàng ăn, cửa hàng tự chọn, quán cà phê ) : (1,670,000/1.1)

1.1.3 Xác định chi phí thiết bị cho dự án

1) Chi phí mua sắm thiết bị

a Các căn cứ xác định

Các căn cứ xác định chi phí mua sắm thiết bị gồm:

- Căn cứ nhu cầu về trang thiết bị dùng trong dự án bao gồm các trang thiết bị trong các nhà ở, các trang thiết bị dùng trong quản lý điều hành dự án

- Căn cứ vào giá thiết bị tính tại hiện trường xây lắp bao gồm giá mua, chi phí vận chuyển, kho bãi, bảo quản, bảo dưỡng thiết bị tại kho bãi hiện trường.

- Tỷ giá chuyển đổi từ USD sang VNĐ lấy ở thời điểm lập dự án là - Thuế giá trị gia tăng cho từng loại thiết bị theo quy định hiện hành b Tính chi phí mua sắm thiết bị

Tính chi phí mua sắm thiết bị theo công thức sau:

Qi - số lượng (cái) hoặc trọng lượng (T) thiết bị (hoặc nhóm thiết bị thứ i) Mi - giá tính cho 1 cái hoặc 1 tấn thiết bị thứ i.

Mi = mi + ni + Ki + Vi + hi

mi - giá gốc của thiết bị thứ i tại nơi mua hoặc tại cảng Việt Nam ni - chi phí vận chuyển 1 cái hoặc 1 tấn thiết bị thứ i.

Ki - chi phí lưu kho, lưu bãi, lưu container Vi - chi phí bảo quản, bảo dưỡng tại hiện trường hi - thuế và chi phí bảo hiểm

VAT - thuế suất thuế GTGT với thiết bị.

Dựa theo bản vẽ thiết kế các hạng mục, ta có bảng thống kê số lượng phòng trong các hạng mục của dự án như sau Các loại nhà:

Tổng số lượng các phòng được tính bằng số lượng phòng của 1 biệt thự nhân với số biệt thự của dự án

Trang thiết bị đối với từng phòng:

- Phòng ngủ: 1 điều hoà, 1 giường đệm, 1 tivi LG 32 inch, 1 bộ bàn trang điểm BTD12, 1 tủ đứng có gương;

- Phòng bếp+ ăn: 1 bếp ga, 1 tủ lạnh Electrolux 246l, 1 tủ bếp, 1 máy hút mùi, 1 lò vi sóng, 1 bộ bàn ghế ăn casa , 1 điều hoà;

- Phòng tắm+ WC: 1 bình nóng lạnh, Lavabo, bồn cầu;

- Phòng sinh hoạt chung+ phòng khách: 1 điều hoà, 1 tivi LG 32 inch, 1 đầu DVD, 1 dàn âm thanh, 1 salon to;

- Phòng làm việc: 1 bộ bàn ghế văn phòng, 1 điều hoà nhiệt độ;

- Phòng quản lí : 8 bộ bàn ghế văn phòng, 3 điện thoại, 1 máy fax, 2 điều hoà nhiệt độ, 5 máy vi tính, 2 máy in, 1 tủ tài liệu, 3 máy giặt;

- Phòng giám đốc: 1 bộ bàn ghế văn phòng, 1bộ salon nhỏ, 1 tủ tài liệu, 1 máy vi tính, 1 máy in, 1 máy fax, 1 điện thoại, 1 điều hoà;

- Phòng bảo vệ: 1 bộ bàn ghế, 1 điện thoại;

- Quầy tiếp tân: 1 quầy lễ tân, 1 bộ salon to, 1 máy vi tính, 1 điều hoà, 1 điện thoại;

- Toàn khu biệt thự được trang bị 01 hệ thống PCCC, 01 trạm biến áp, 01 video trung tâm và ăng ten parabol.

Bảng 1.6 Chi phí mua sắm trang thiết bị

Căn cứ xác định chi phí lắp đặt thiết bị bao gồm:

- Khối lượng công tác lắp đặt thiết bị (hoặc)/ giá trị thiết bị cần lắp đặt.

- Đơn giá lắp đặt thiết bị (hoặc)/ tỷ lệ chi phí lắp đặt so với giá trị thiết bị cần lắp đặt - Thuế giá trị gia tăng cho công tác lắp đặt.

b Tính chi phí lắp đặt thiết bị

Chi phí lắp đặt thiết bị được tính theo một trong 2 cách sau:

Chi phí lắp đặt = Khối lượng lắp đặt  Đơn giá lắp đặt hoặc Chi phí lắp đặt = Giá thiết bị cần lắp đặt  Tỷ lệ chi phí lắp đặt Trong đó: tỷ lệ chi phí lắp đặt lấy theo phần Các số liệu ban đầu.

Kết quả tính toán ghi vào bảng tổng hợp chi phí lắp đặt thiết bị.

Tổng cộng7.113.274,2010 7.824.601,62

1.1.4 Xác định chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác

(chưa kể trả lãi trong thời gian xây dựng)

Căn cứ quyết định số 79/QĐ-BXD ngày 15/02/2017 của Bộ trưởng Bộ xây dựng xác định được định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình và thông tư 06/2016/TT-BXD ngày 10 tháng 3 năm 2016 hướng dẫn xác định và quản lý chi phí đầu tư.

Nội dung chi phí: * Chi phí quản lý dự án

* Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng: + Chi phí lập báo nghiên cứu khả thi + Chi phí thiết kế xây dựng

+ Chi phí khảo sát thiết kế

+ Chi phí thẩm tra : - thẩm tra báo cáo nghiên cứu khả thi - thẩm tra thiết kế xây dựng

- thẩm tra dự toán xây dựng + Chi phí lập hồ sơ mời thầu và đánh giá hồ sơ dự thầu:

- lập hồ sơ mời thầu và đánh giá hồ sơ thi công xây dựng

- lập hồ sơ mời thầu và đánh giá hồ sơ dự thầu mua sắm vật tư,

+ CP kiểm tra phê duyệt quyết toán + CP kiểm toán quyết toán

+ CP bảo hiểm công trình + CP hạng mục chung + CP khởi công khánh thành

+ CP đánh giá tác động môi trường

Nội dung chi phí được tính cụ thể dưới đây:

1 Chi phí quản lý dự án

Gqlda = (71.310.865,22 + 7.113.274,20) × 2,2% =1.725.331,07 ( nghìn đồng)

2 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng công trình

a Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi

Gnckt = (71.310.865,22 + 7.113.274,20) × 0,63% =494.072,08 (nghìn đồng) b Chi phí thiết kế xây dựng

Chi phí thiết kế xây dựng được tính theo công thức sau: Ctk = Cxd × Nt × k

Trong đó:

Ctk - chi phí thiết kế xây dựng; đơn vị tính: giá trị;

Cxd - chi phí xây dựng tương ứng với loại, cấp của từng công trình trong tổng mức đầu tư được duyệt; đơn vị tính: giá trị;

Nt - định mức chi phí thiết kế theo công bố; đơn vị tính: tỷ lệ %; k - hệ số điều chỉnh định mức chi phí thiết kế;

* Đối với các hạng mục chính : nhà E, F, G, H

Ctk = Cxd × Nt × (0,9 × k + 0,1 ) - Công trình thứ nhất: k = 1

- Công trình thứ hai: k = 0,36

* Chi phí thẩm tra thiết kế xây dựng

Bảng 1.10 Chi phí thẩm tra thiết kế

* Chi phí thẩm tra dự toán

Bảng 1.11 Chi phí thẩm tra dự toán

e Chi phí lập hồ sơ mời thầu, đánh giá hồ sơ dự thầu

* Chi phí lập hồ sơ mời thầu, đánh giá hồ sơ dự thầu thi công xây dựng

Bảng 1.12 Chi phí lập hồ sơ mời thầu, đánh giá hồ sơ dự thầu thi công XD

* Chi phí giám sát thi công xây dựng

Bảng 1.13 Chi phí giám sát thi công xây dựng

* Chi phí giám sát lắm đặt thiết bị

Bảng 1.14 Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị

- Chi phí kiểm toán quyết toán

CNT - chi phí nhà tạm tại hiện trường để ở và điều hành thi công

CKKL - chi phí 1 số công việc thuộc hạng mục chung nhưng không xác định được khối lượng từ thiết kế gồm; Chi phí an toàn lao động và bảo vệ môi trường cho người lao động trên công trường và môi trường xung quanh; chi phí thí nghiệm vật liệu của nhà thầu; chi phí di chuyển lực lượng lao động trong nội bộ công trường; chi phí bơm nước, vét bùn không thường xuyên

Ck - chi phí hạng mục chung còn lại

T - mức thuế suất thuế giá trị gia tăng theo quy định

CHMC =(71.310.865,22 × 0,01+71.310.865,22 × 0,025) × (1+ 0,1) = 2.745.468,311 (nghìn

- Chi phí khởi công, khánh thành (tạm tính)

- Chi phí đánh giá tác động môi trường: Dự tính khoảng 30,000 (nghìn đồng)

Bảng 1.15 Chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác

xây dựng

1 Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi

2 Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu khả thi

4 Chi phí thiết kế xây

7 Chi phí lập hồ sơ mời thầu và đánh giá hồ sơ thi công xây dựng

8 Chi phí giám sát thi công xây dựng

9 Chi phí lập hồ sơ mời thầu và đánh giá hồ sơ dự thầu mua sắm vật tư,

12 Chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán

1.1.5 Dự trù vốn lưu động ban đầu cho dự án

Căn cứ vào dự trù vốn lưu động trong khâu dự trữ, trong sản xuất và trong lưu thông hoặc căn cứ vào chi phí vận hành hàng năm và tỉ lệ vốn lưu động so với chi phí vận hành, hoặc tính theo tỉ lệ % so với doanh thu bán sản phẩm Trong dự án này sử dụng theo tỉ lệ % so

với doanh thu cho thuê diện tích Diện tích cho thuê được tính bằng 70% diện tích sàn.=> Diện tích cho thuê = 7.382,80 × 70% = 5.167,96 (m2)

- Đơn giá cho thuê: 6.500,000 đồng/m2/năm

-Tỷ lệ % nhu cầu vốn lưu động so với chi phí hoạt động trong năm: 2% Doanh thu cho thuê diện tích năm đầu tiên: