Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Tính cấp thiết củađềtài
Trong quá trình Đổi mới, Đảng và Nhà nước xác định rằng đất đai là nguồn nội lực quan trọng cho sự phát triển bền vững của đất nước Việt Nam đang hướng tới mục tiêu trở thành một quốc gia phát triển, yêu cầu thực hiện các chiến lược và chính sách hợp lý để thúc đẩy tốc độ phát triển Vốn, với vai trò là nguồn lực cơ bản cho sự hiện đại hóa, đang có nhu cầu lớn trong phát triển kinh tế Do đó, việc huy động vốn từ đất đai trở nên thiết yếu, đặc biệt là đối với ngân sách nhà nước và người sử dụng đất.
Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 tại Hội nghị lần thứ 5 Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII nhấn mạnh tầm quan trọng của việc tiếp tục đổi mới và hoàn thiện thể chế, chính sách quản lý và sử dụng đất Mục tiêu chính là nâng cao hiệu lực, hiệu quả trong quản lý đất đai, từ đó tạo động lực thúc đẩy Việt Nam phát triển thành quốc gia có thu nhập cao.
Theo De Soto (2000), các quốc gia đang phát triển với thu nhập thấp chưa khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai, dẫn đến tiềm năng kinh tế chưa được phát huy Giải phóng nguồn lực đất đai có thể biến tài sản này thành vốn lớn, thúc đẩy sự phát triển kinh tế bền vững Việc chuyển đổi vốn tiềm ẩn trong đất đai thành vốn tài chính là giải pháp thiết yếu cho quá trình công nghiệp hóa Giá trị đất đai, được hình thành từ cả yếu tố tự nhiên và sự khai thác của con người, thể hiện qua giá đất trong thị trường bất động sản, là nguồn thu nhập quan trọng cho người sở hữu đất Tuy nhiên, sự tăng trưởng đô thị tại các nước đang phát triển đang đặt ra thách thức lớn cho việc cung cấp tài chính cho phát triển cơ sở hạ tầng, thường được đầu tư từ ba nguồn: ngân sách chính quyền địa phương, tài trợ từ chính quyền cấp trên và vốn vay.
Mặc dù cả ba nguồn vốn đều có những hạn chế riêng, việc huy động vốn từ đất đai cho đầu tư phát triển là rất cần thiết Đây cũng là phương pháp duy nhất để thúc đẩy tốc độ phát triển hiệu quả.
Vốn hóa đất đai (VHĐĐ) là giải pháp quan trọng để phát triển kinh tế, vì đất đai là hàng hóa đặc biệt với giá trị lớn Quá trình VHĐĐ giúp chuyển đổi nguồn lực đất đai thành nguồn tài chính phục vụ cho đầu tư phát triển, cụ thể là biến giá trị đất đai thành tiền.
Vốn hóa đất đai đóng vai trò thiết yếu trong quản lý nhà nước về đất đai, không chỉ tạo nguồn thu tài chính cho phát triển kinh tế mà còn khuyến khích sử dụng đất hợp lý và hiệu quả Nó giúp điều tiết và quản lý thị trường quyền sử dụng đất (QSDĐ) và thị trường bất động sản (TTBĐS), góp phần phát triển bền vững và lành mạnh, đồng thời ngăn chặn đầu cơ đất đai và bảo đảm lợi ích hài hòa giữa Nhà nước và người sử dụng đất.
Hà Nội, với vị trí là thủ đô và trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, và giáo dục của cả nước, có tổng diện tích 335.983,58 ha và 30 đơn vị hành chính cấp huyện GRDP của thành phố năm 2020 tăng 3,98% so với năm 2019, trong đó khu vực nông nghiệp và thủy sản chiếm 2,24%, công nghiệp và xây dựng 23,67%, dịch vụ 62,79%, và thuế sản phẩm trừ trợ cấp 11,3% GRDP Năm 2020, Hà Nội thu được 35.908,51 tỷ đồng từ hoạt động VHĐĐ trong khu vực nhà nước, chiếm 18% tổng thu ngân sách địa phương, đóng vai trò quan trọng trong việc tạo nguồn vốn cho đầu tư phát triển Tuy nhiên, quá trình thực hiện VHĐĐ vẫn gặp nhiều khó khăn, đặc biệt trong việc xác định giá trị đất đai và tổ chức thực hiện, cần có giải pháp để tối ưu hóa nguồn thu tài chính và sử dụng đất hiệu quả, tránh lãng phí tài nguyên.
Khái niệm VHĐĐ (vốn hóa đất đai) hiện nay vẫn còn mới mẻ ở Việt Nam, chỉ được đề cập trong một số nghiên cứu như của Mai Hạnh Nguyên (2012) và Trần Thị Minh Châu (2013) Các nghiên cứu này chủ yếu tập trung vào cơ sở lý luận và đánh giá thực tiễn, nhưng chưa có công trình nào nghiên cứu chuyên sâu về VHĐĐ để tạo nguồn thu tài chính từ đất tại một tỉnh hoặc thành phố cụ thể Do đó, việc thực hiện đề tài "Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố" là cần thiết để cung cấp cái nhìn sâu sắc hơn về vấn đề này.
Vấn đề "Hà Nội" đang thu hút sự quan tâm lớn với nhiều khía cạnh khoa học và thực tiễn, nhằm trả lời các câu hỏi về thực trạng và phương thức hoạt động văn hóa, kết quả thực hiện, cũng như những hạn chế và bất cập hiện có Bên cạnh đó, cần xem xét các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động văn hóa, mức độ tác động của chúng và đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác này.
Mục tiêu củađềtài
- Đánh giá thực trạng VHĐĐ trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2014-2020 thông qua các phương thức VHĐĐ trong khu vực nhànước.
- Xácđịnhmộtsốyếutố ảnh hưởngvàđánhgiámứcđộảnhhưởng củacácyếutốđếnVHĐĐthôngquagiaođất,chothuêđấttrênđịabànthànhphốHàNội.
Phạm vinghiên cứu
1.3.1 Phạm vi khônggian Đề tài nghiên cứu thực trạng các phương thức VHĐĐ trong khu vực nhà nước và đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến VHĐĐ trên phạm vi thành phố HàNội.
- Các số liệu thứ cấp của đề tài về thực trạng VHĐĐ trên địa bàn thành phố
Hà Nội trong giai đoạn2014-2020;
- Các số liệu điều tra sơ cấp thực hiện năm 2021 và 2022, điều tra bổ sung năm2023.
1.3.3 Phạm vi nội dung nghiêncứu Đề tài tập trung nghiên cứu, đánh giá thực trạng các phương thức VHĐĐ trong khu vực nhà nước trên địa bàn thành phố Hà Nội; Xác định một số yếu tố ảnh hưởng và đánh giá mức độ ảnh hưởng của một số yếu tố đến VHĐĐ thông qua giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội; trên cơ sở đó đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả VHĐĐ trên địa bàn thành phố Hà Nội.
1.3.4 Phạm vi đối tượng nghiêncứu
Diện tích đất được sử dụng cho việc thực hiện VHĐĐ bao gồm các hình thức như giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, thu thuế sử dụng đất, và xử lý, sắp xếp lại trong khu vực công Ngoài ra, việc thực hiện các dự án BT và xử lý, sắp xếp lại trong quá trình thực hiện CPHDNNN cũng là những hoạt động quan trọng trong quản lý và sử dụng đất.
Nguồn thu tài chính từ các phương thức văn hóa đất đai (VHĐĐ) trong khu vực nhà nước bao gồm: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, giá trị đất đai khi sắp xếp lại nhà đất trong khu vực công, cũng như khi cổ phần hóa doanh nghiệp và thanh toán dự án BT.
Một số yếu tố ảnh hưởng đến việc giao đất và cho thuê đất tại thành phố Hà Nội bao gồm: chính sách pháp luật liên quan đến giao đất và cho thuê đất, tình hình thị trường quyền sử dụng đất (QSDĐ), sự phát triển kinh tế của địa phương, đặc điểm của người sử dụng đất, và những đặc điểm riêng của từng thửa đất.
Đối tượng khảo sát bao gồm các chuyên gia, cán bộ, công chức và viên chức làm việc trong các cơ quan nhà nước liên quan đến đất đai và tài chính đất đai Ngoài ra, nghiên cứu cũng hướng tới các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân được giao đất hoặc cho thuê đất tại thành phố Hà Nội.
Những đóng góp mới củađềtài
Ý nghĩa khoa học và thực tiễn củađềtài
Nghiên cứu đã hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn về các phương thức văn hóa đặc thù trong khu vực nhà nước, đồng thời xác định các yếu tố ảnh hưởng đến văn hóa đặc thù này.
Tổng quantài liệu
Cơ sở lý luận về vốn hóađất đai
2.1.1 Cơ sở lý luận về đất đai, giá trị đất đai và giáđất
2.1.1.1 Khái quát về đất đai và giá trị đấtđai a Đấtđai Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó, là một không gian có giới hạn, bao gồm các thành tố theo chiều thẳng đứng: khí hậu, khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, diện tích mặt nước, các dạng tài nguyên, sinh vật và vi sinh vật của khoảng không gian đó… và theo chiều ngang: thổ nhưỡng, địa hình, thủy văn trạng thái định cư của con người, những kết quả do hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (Đường Hồng Dật,2011). Đặc tính tự nhiên của đất đai là sự cố định về vị trí, không thể di chuyển Sự hữu hạn về diện tích (số lượng), không thể tái sinh; sự không đồng nhất về chất lượng và giá trị sử dụng; có thể sử dụng lâu dài mà không phải khấu hao; mặt khác, đất như tài sản đó là quyền của cá nhân hay tập thể đối với đất, tạo ra bởi tập tục quy ước hay luật pháp, trở thành tài sản cá nhân hay cộng đồng, hay đất như là nguồn vốn Trong nền kinh tế thị trường, đất được coi là nguồn vốn do thế chấp mang lại (Đỗ Hậu & Nguyễn Đình Bồng, 2012). b Giá trị đấtđai
Giá trị đất đai được hình thành từ hai yếu tố chính: một phần do thiên nhiên tạo ra và một phần do con người khai thác và sử dụng Theo De Soto (2000), lợi ích thu được từ đất đai càng lớn thì giá trị của nó càng cao.
Nếu coi đất như một tài sản thì giá trị của đất đai được xác định như sau:
Giá trị của đất đai được xác định qua công thức PL = (1 + r(t))t, trong đó PL là giá trị tài sản đất, PLt là hoa lợi hoặc thu nhập từ đất trong khoảng thời gian t xác định, thường là thu nhập thuần theo thuyết hoa lợi của Ricardo Lãi suất ngân hàng r ảnh hưởng đến giá trị này, khi giá trị đất đai được tính toán dựa trên dòng thu nhập thuần được chiết khấu về hiện tại.
Nếu dự kiến luồng hoa lợi hay địa tô trong tương lai tăng, giá trị tài sản sẽ tăng theo; ngược lại, nếu dự đoán giảm, giá trị tài sản cũng sẽ giảm Hoa lợi cao trong giai đoạn đầu có tác động lớn hơn đến việc tăng giá so với giai đoạn sau Ngoài ra, lãi suất tăng sẽ làm giảm giá trị đất và điều này có ảnh hưởng ngược lại.
* Địa tô, giá trị đất đai trong nền kinh tế nôngnghiệp
Kinh tế nông nghiệp phụ thuộc vào hai yếu tố chính: đất đai và sức lao động con người, trong đó đất đai là tư liệu sản xuất quan trọng Giá trị sản phẩm nông nghiệp được hình thành từ địa tô và sức lao động sống Theo Ricardo David (2002), địa tô xuất phát từ quyền sở hữu ruộng đất, với hai điều kiện cần thiết là tính hạn chế của đất đai và sự khác biệt về vị trí cũng như độ màu mỡ của đất Do đó, giá trị nông sản được xác định dựa trên điều kiện của ruộng đất.
Theo C Mác & Ăng-ghen (2002), địa tô là giá trị thặng dư còn lại sau khi trừ đi lợi nhuận bình quân mà các nhà tư bản nông nghiệp phải trả cho địa chủ C Mác phân loại địa tô thành hai hình thức: địa tô chênh lệch và địa tô tuyệt đối Địa tô chênh lệch I là khoản thu từ việc cho thuê đất có chất lượng tốt và điều kiện tự nhiên thuận lợi, trong khi địa tô chênh lệch II là khoản thu từ đất đã được đầu tư và thâm canh, làm tăng độ màu mỡ Địa tô tuyệt đối là khoản thu của địa chủ không phụ thuộc vào độ màu mỡ hay thâm canh, thể hiện qua phần lợi nhuận siêu ngạch vượt trên lợi nhuận bình quân, được tính bằng chênh lệch giữa giá trị nông sản và giá sản xuất chung.
* Giá trị đất đai trong nền kinh tế phi nôngnghiệp
Trong nền kinh tế phi nông nghiệp, đất đai không chỉ là tư liệu sản xuất mà còn là địa bàn cho sự phát triển Quá trình sản xuất và sản phẩm được tạo ra không phụ thuộc vào đặc điểm hay độ phì nhiêu của đất, cũng như chất lượng thảm thực vật Đối với sản phẩm phi nông nghiệp, vốn tài chính, đất đai và sức lao động sống là những yếu tố quan trọng, trong đó đất đai giữ vai trò hỗ trợ phát triển hơn là tư liệu sản xuất.
Theo Samuelson & Willam (2011), đất đai có đặc điểm không thể tăng hay giảm theo giá cả, dẫn đến đường cung đất đai hoàn toàn không co giãn do nguồn cung cố định Giá trị của đất đai hoàn toàn phụ thuộc vào giá trị các sản phẩm mà nó tạo ra Trong nền kinh tế phi nông nghiệp, đất đai không chỉ là địa bàn phát triển mà còn có khả năng chuyển hóa thành vốn tài chính, trong bối cảnh nguồn cung đất bị hạn chế và nhu cầu ngày càng tăng cao.
Giá trị đất đai, theo Nguyễn Thanh Lân (2021), là kết tinh của lao động xã hội trong đất Nó bao gồm các thành tố như chi phí khai thác đất, giá trị tích lũy trong kinh doanh đất, và giá trị sản phẩm hình thành từ lao động vật hóa và lao động sống đầu tư vào đất Giá trị bản thân đất được hình thành từ chuyển dịch và kết đọng trong đất Trong thị trường bất động sản, giá trị đất đai được thể hiện bằng tiền thông qua giá đất, tạo ra nguồn thu nhập cho người sở hữu hoặc người sử dụng đất.
2.1.1.2 Khái quát về giá đất, định giáđất a Giáđất
Giá trị của đất đai được thể hiện qua hình thức tiền tệ trong thị trường bất động sản, thường được gọi là giá đất.
Trong các nền kinh tế thị trường phát triển, giá đất thể hiện giá trị quyền sở hữu đất đai, được hiểu là giá bán quyền sở hữu đối với một diện tích đất xác định trong không gian và thời gian cụ thể Tại Việt Nam, giá đất là giá trị quyền sử dụng đất (QSDĐ) tính trên một đơn vị diện tích, theo quy định của Luật Đất Đai 2013 Định giá đất là ước tính giá trị đất bằng tiền cho mục đích sử dụng xác định tại một thời điểm nhất định, tuy nhiên, do đất đai là tài sản đặc biệt, việc định giá chỉ có thể là ước tính và không thể chính xác như các tài sản thông thường Định giá bất động sản (BĐS) là phân tích kinh tế, bao gồm cả định giá đất và tài sản gắn liền với đất Giá trị BĐS chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố khác nhau, tùy thuộc vào loại và vị trí của BĐS, khiến việc xác định các quyền và yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS trở nên phức tạp, là thách thức cho người định giá.
2.1.2 Khái niệm về vốn hóa đấtđai
Theo Samuelson & Willam (2011), phân tích kinh tế truyền thống phân chia các yếu tố sản xuất thành ba loại: đất đai, lao động và vốn Vốn bao gồm hàng hóa lâu bền, được sản xuất và sử dụng như đầu vào trong quá trình sản xuất Hàng hóa vốn có thể tồn tại từ vài năm đến hàng thế kỷ, vừa là sản phẩm đầu ra, vừa là yếu tố đầu vào Vốn được biểu hiện bằng tiền, phản ánh tất cả các nguồn lực đã đầu tư, bao gồm của cải vật chất, tài nguyên thiên nhiên, sức lao động và tài sản vật chất khác (Pearce, 1999) Vốn đóng vai trò quan trọng trong sản xuất và phát triển kinh tế, tăng năng suất lao động và là nền tảng cho sự tiến bộ Nhờ có vốn, quá trình sản xuất diễn ra, tạo ra của cải cho xã hội và mang lại sự giàu có cho các quốc gia Vốn tài chính là tiền được sử dụng để mua sắm cho hoạt động sản xuất kinh doanh hoặc cung cấp dịch vụ trong nền kinh tế.
Theo De Soto (2000), chuyển vốn tiềm ẩn trong đất đai thành vốn tài chính là giải pháp tối ưu cho các nước đang phát triển trong quá trình công nghiệp hóa Thay vì phụ thuộc vào vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), các nước này nên khai thác vốn tài chính từ đất đai để trở thành nguồn đầu tư chính cho công nghiệp hóa Việc chủ yếu sử dụng FDI có thể khiến nền kinh tế phụ thuộc vào người nước ngoài, trong khi việc sử dụng vốn tiềm ẩn trong đất đai giúp nền kinh tế tự đứng vững.
Từ góc độ kinh tế học, giá trị đất (VHĐĐ) được xác định qua hai cách tiếp cận chính Cách thứ nhất dựa trên tổng giá trị địa tô hàng năm, với giả định giá trị này không đổi, nhưng không phản ánh đúng giá trị thị trường, đặc biệt ở khu vực có biến động lớn về quy hoạch Cách thứ hai, được gọi là phương pháp Hedonic, xác định giá trị đất dựa trên giá trị giao dịch thực tế trên thị trường tại một vị trí và thời điểm cụ thể, phản ánh sự tiện lợi và giá trị thị trường của bất động sản.
Nghiên cứu của Ciaian & cs (2011) đã xem VHĐĐ là công cụ xác định giá trị đất dựa trên tiền thuê đất hàng năm của các trang trại trong EU VHĐĐ được coi là kỹ thuật quy tụ giá trị tương lai của đất thành giá trị dòng tiền hiện tại, có vai trò quan trọng trong định giá đất đai và coi quyền sử dụng đất như tài sản của đơn vị sản xuất Quá trình VHĐĐ còn được xem là phương pháp khai thác giá trị đất đai để gây quỹ ngoài ngân sách cho địa phương, trở thành hiện tượng tài chính nổi bật ở nhiều nước đang phát triển (Ye & Wen, 2013).
Cơ sở thực tiễn về vốn hóađất đai
2.2.1 Vốn hóa đất đai của một số nước trên thếgiới
2.2.1.1 Vốn hóa đất đai tại TrungQuốc
* Vốn hóa đất đai thông qua giao đất, cho thuêđất
Kể từ khi thiết lập hệ thống kinh tế thị trường, nguyên tắc chuyển giao đất theo mục đích sử dụng và xác định giá đất theo cơ chế thị trường đã dần hình thành Đến năm 1986, Luật Quản lý đất đai quy định cơ cấu sử dụng đất thông qua việc giao và cho thuê có đền bù, tạo nền tảng cho thị trường đất đai Vào tháng 11-1987, Trung Quốc đã ban hành quyết định cải cách chính sách đất đai ở một số thành phố lớn như Thượng Hải, Thẩm Quyến, Quảng Châu, trong đó Thẩm Quyến trở thành thành phố đầu tiên tại Trung Quốc thử nghiệm giá trị hàng hóa của đất đai.
1987,tạiThẩmQuyếnđãmởphiênđấugiáquyềnsửdụng8.588m2đấtvớithờihạn50năm.T hamgia phiênđấu giánày có 44doanh nghiệpđã cạnhtranhquyếtliệtđểgiànhQSDĐ và ngườithắng cuộcđãphải trả 5,25 triệuNhândântệ(dẫntheo NguyễnMinhHoàn,2013).
Bắt đầu từ năm 2002, chính quyền trung ương Trung Quốc đã yêu cầu các địa phương áp dụng quy trình đấu thầu và niêm yết công khai khi cho thuê đất công, dỡ bỏ hạn chế về quyền tài phán để hình thành một thị trường cho thuê và chuyển nhượng đất quốc gia cạnh tranh Để thực hiện điều này, các chính quyền địa phương cần đầu tư vào hạ tầng khu đất cho thuê, bao gồm giao thông, thông tin liên lạc và cơ sở vật chất như hệ thống nước và điện Đối với khu đất dân cư, cần xây dựng các tòa nhà chung cư, trong đó một phần dành cho người tái định cư và thu nhập thấp, trong khi phần còn lại được bán để thu hồi vốn Đối với các khu công nghiệp, nguồn thu chính của địa phương thường đến từ thuế từ doanh thu của các công ty sử dụng đất, phụ thuộc vào nền kinh tế địa phương, các yếu tố kinh tế - xã hội và chính sách công nghiệp của chính quyền địa phương.
Chính sách giao đất của Trung Quốc nhằm thu hút đầu tư doanh nghiệp và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế khu vực, với chính quyền địa phương cạnh tranh bằng cách đưa ra giá đất thấp hơn giá trị thị trường Điều này dẫn đến nhu cầu cao về đất công nghiệp, nhưng cũng tạo ra tình trạng đất công nghiệp nhàn rỗi hoặc phát triển mật độ thấp Để giải quyết vấn đề này, Bộ Tài nguyên đã ban hành mức giá sàn cho giao dịch quyền sử dụng đất công nghiệp và yêu cầu chính quyền địa phương áp dụng phương thức cạnh tranh như đấu thầu và đấu giá Chính phủ can thiệp để duy trì vị trí thống lĩnh thị trường, đồng thời hướng dẫn tối ưu hóa cơ cấu công nghiệp và ngăn chặn thất bại của thị trường (Wang & Xu, 2023).
* Vốn hóa đất đai thông qua thu thuế từ đất
Trung Quốc đã áp dụng nhiều loại thuế liên quan đến đất đai, bao gồm thuế SDĐ đô thị, thuế SDĐ nông nghiệp (đã bãi bỏ từ 01/01/2006), thu thuế giá trị tăng thêm của đất và thuế thu nhập chuyển nhượng QSDĐ Chính quyền địa phương tạo doanh thu từ đất qua hai kênh chính: bán QSDĐ và thu thuế liên quan đến đất đai Kênh bán đất cho phép chính quyền "cho thuê" đất cho người mua, trong khi vẫn giữ quyền sở hữu Tỷ trọng doanh thu từ bán đất trong tổng doanh thu của chính quyền địa phương đã tăng từ 20% vào năm 2012 lên 30% vào năm 2021 Doanh thu từ thuế liên quan đến tài sản chiếm khoảng 19% tổng doanh thu ngân sách công của chính quyền địa phương vào năm 2021, hỗ trợ cho các chương trình xã hội Tổng doanh thu từ bán QSDĐ và thuế liên quan đến đất đai đã chiếm 37% tổng doanh thu tài chính của tất cả các chính quyền địa phương ở Trung Quốc vào năm 2021.
2.2.1.2 Vốn hóa đất đai tại HànQuốc
* VHĐĐ thông qua cơ chế góp đất, tái điều chỉnhđất
Một trong những phương pháp hiệu quả của Hàn Quốc trong việc tạo nguồn thu từ đất là tái điều chỉnh đất nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng và thu hồi chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng Tái điều chỉnh đất giúp cân bằng lợi ích giữa các bên liên quan, qua đó tối ưu hóa giá trị sử dụng đất Theo kế hoạch, các lô đất liền kề được phân chia hợp lý để gia tăng giá trị Các chủ đất sẽ đóng góp một phần đất của mình để hỗ trợ xây dựng cơ sở hạ tầng và các chi phí phát triển khác Hệ thống điều chỉnh đất hoạt động dựa trên ba nguyên tắc: chia sẻ chi phí công bằng giữa các chủ sử dụng đất, thu hồi chi phí thông qua lợi ích phát triển từ đất dự trữ, và duy trì quyền sử dụng đất để tăng giá trị tài sản.
Kế hoạch tái điều chỉnh đất được giới thiệu lần đầu tại Hàn Quốc vào năm 1934, trở thành phương pháp chính để cung cấp đất đô thị có cơ sở hạ tầng Phương pháp này đặc biệt hữu ích trong bối cảnh đô thị hóa nhanh chóng.
Từ năm 1962 đến 1981, kế hoạch tái điều chỉnh đất ở Hàn Quốc đã đóng góp 95% tổng nguồn thu nhập từ đất đô thị Kế hoạch này không chỉ cung cấp lô đất cho dịch vụ đô thị mà còn được điều chỉnh nhằm hỗ trợ nhà ở cho người thu nhập thấp Đất tương đương chi phí, được sử dụng để bán lấy kinh phí phát triển, có thể được chuyển nhượng cho các cơ quan nhà ở với giá thấp, giúp họ xây dựng nhà cho người có thu nhập thấp Hơn nữa, kế hoạch này giảm bớt gánh nặng chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng cho chính phủ nhờ vào cơ chế tự hạch toán và sự tham gia tự nguyện của các chủ đất, tạo ra các dự án lớn và phân phối lô đất xây dựng mà không làm tăng gánh nặng tài chính cho chính quyền.
Theo OECD (2019), từ những năm 1950, quy hoạch không gian quốc gia đã đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế, xã hội của Hàn Quốc Trọng tâm của quy hoạch không gian đã chuyển từ hiện đại hóa cơ cấu công nghiệp trong những năm 1950 và 1960 sang ưu tiên toàn cầu hóa và phát triển bền vững trong những năm 2000 Hiện nay, các chính sách không gian tập trung vào phát triển bền vững và cân bằng, nâng cao chất lượng cuộc sống và năng lực cạnh tranh khu vực Trong bối cảnh này, quy hoạch sử dụng đất và tái tạo đô thị với cách tiếp cận hướng đến người dân là cốt lõi của các chính sách đô thị Hàn Quốc Quy hoạch sử dụng đất là công cụ quan trọng để quản lý phát triển đất đai hiệu quả, trong khi tái tạo đô thị nhằm cải thiện điều kiện kinh tế, xã hội và môi trường của các khu vực suy thoái.
Tại Hàn Quốc, thuế đất đai/BĐSđược đánh theo hình thức chuyển dịch bao gồm: thuế mua, tiếp nhận tài sản; thuế sở hữu – sử dụng; thuế chuyển nhượng.
Theo Ro (2001), tại Hàn Quốc, thuế đất đai và tòa nhà được đánh giá riêng biệt với các phương pháp định giá khác nhau và chịu các biểu thuế suất khác nhau Chúng được gọi là "thuế đối với thành phần đất đai" và "thuế đối với thành phần tòa nhà" của thuế bất động sản địa phương, được thanh toán hai lần một năm Giá trị đất được ước tính theo phương pháp so sánh, trong khi các tòa nhà được định giá theo phương pháp chi phí tái sản xuất Việc đánh thuế riêng biệt cho đất đai và công trình xây dựng xuất phát từ mục đích thực tế Việc tuân theo một phương pháp định giá cụ thể cho từng thành phần sẽ dễ dàng hơn trong việc phát triển một phương pháp định giá cho toàn bộ tài sản và giảm bớt vấn đề về dòng tiền của người nộp thuế thông qua việc thanh toán hai lần.
2.2.1.3 Vốn hóa đất đai tạiSingapore
Chương trình bán đất của chính phủ Singapore, bắt đầu từ năm 1967, cung cấp các khu đất tiểu bang dưới hình thức hợp đồng thuê 99 năm cho mục đích thương mại, khách sạn và phát triển khu dân cư tư nhân, trong khi các khu công nghiệp thường có hợp đồng thuê 60 năm Thời hạn cho thuê phụ thuộc vào mục đích sử dụng của từng loại địa điểm, và tất cả các khu đất được bán đều có mục đích sử dụng và tỷ lệ lô đất được chỉ định trước Các tiêu chuẩn hợp đồng bao gồm cam kết hoàn thành trong khoảng thời gian 3-5 năm, với hình phạt nếu không hoàn thành đúng hạn, nhằm ngăn chặn đầu cơ đất đai và đảm bảo phát triển đồng bộ với chiến lược khu vực và hạ tầng công cộng như đường bộ và tiện ích.
Phương thức bán đất hiện nay chủ yếu qua đấu thầu công khai hoặc đấu giá kín, nơi các nhà thầu nộp hồ sơ dự thầu bí mật Từ ngày 1/7/2000, một phương pháp bán đất mới được áp dụng, cho phép các trang web chỉ định cụ thể để bán đất nếu có nhà phát triển quan tâm Nếu một nhà phát triển muốn yêu cầu một trang web, họ có thể gửi giá thầu tối thiểu cho đại lý bán đất, với mức giá này được công khai trước khi trang web được đưa ra bán Cuối cùng, người nộp đơn có giá thầu cao nhất sẽ được trao đất Chính phủ Singapore quy định mức giá tối thiểu gọi là 'giá khởi điểm', dựa trên các giao dịch gần đây, và đất sẽ được bán miễn là giá thầu không giảm xuống dưới 85% mức này Các mức 'giá dự trữ' được duy trì để bảo vệ giá trị đất đai của tiểu bang, đảm bảo không bán với giá thấp hơn giá thị trường.
Việc định giá đất ở được thực hiện thông qua hai phương pháp kết hợp Đầu tiên, tiến hành rà soát giá bán các mảnh đất nhỏ của nhà nước trong khu vực lân cận, được chuyển nhượng cho khu vực tư nhân qua đấu thầu công khai Giá trị này sẽ được sử dụng làm điểm chuẩn, kết hợp với giá bán các căn hộ trong khu vực để tính toán giá trị còn lại của đất Bắt đầu từ giá bán dự kiến của tất cả các căn hộ trên mảnh đất cụ thể, sau đó khấu trừ chi phí tài chính và xây dựng để xác định giá trị còn lại của đất.
* Vốn hóa đất đai thông qua xây nhà ở chothuê
Singapore nổi bật với sự phát triển kinh tế nhanh chóng và mật độ dân số cao, đạt 6.250 và 6.055 người trên mỗi km² Doanh thu từ đất đai là nguồn thu chính để tài trợ cho cơ sở hạ tầng công cộng và dịch vụ xã hội Chính phủ Singapore đã thiết kế các công cụ thu thuế đất đai và phân bổ doanh thu cho các công trình công cộng, góp phần vào sự thành công kinh tế Các khu công nghiệp nhà nước cho thuê cho các công ty đa quốc gia đã tạo ra nhiều việc làm, trong khi các dự án thương mại do tư nhân phát triển trên đất thuê thúc đẩy tăng trưởng Nhà ở cho thuê 99 năm với giá cả phải chăng do nhà nước xây dựng cũng tạo động lực kinh tế và kiểm soát lạm phát Việc nắm bắt giá trị đất đai và các chính sách thuế có chọn lọc đã tạo ra thặng dư ngân sách lớn, ảnh hưởng tích cực đến công bằng giữa các thế hệ.
* Vốn hóa đất đai thông qua phí cải thiện đất được tính trên sự gia tăng giátrị đấtđai
Năm 2021, Singapore đã ban hành đạo luật về phí cải thiện đất đai, áp dụng cho các thỏa thuận liên quan đến phát triển hoặc phân chia đất Thuế này nhằm đánh giá sự gia tăng giá trị đất đai và đảm bảo cộng đồng nhận lại lợi ích kinh tế từ việc cấp quyền phát triển Đạo luật cũng hướng tới việc mang lại sự minh bạch và chắc chắn thông qua các quy tắc tính toán phí cố định, đồng thời thúc đẩy hoạt động phát triển đất đai phù hợp với quy hoạch và nâng cao năng suất ngành xây dựng Ngoài ra, luật còn khuyến khích phát triển bền vững, cân bằng lợi ích giữa các thế hệ hiện tại và tương lai tại Singapore.
2.2.1.4 Bài học kinh nghiệm về vốn hóa đất đai đối với ViệtNam
Thuế đất đai là công cụ quan trọng để thu giá trị từ đất, bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất và thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản Nguồn thu này đóng vai trò chủ yếu trong giai đoạn hoàn thành công nghiệp hóa.
Các công trình nghiên cứu về vốn hóađất đai
2.3.1 Cáccông trình nghiên cứu nướcngoài
George (2009) trong cuốn “Giải phóng giá trị đất đai để cung cấp tài chínhcho
Bài viết "CSHT đô thị" của Ngân hàng Thế giới và Quỹ phát triển CSHT công phân tích lý luận và thực tiễn về phương pháp huy động tài chính từ đất đai cho phát triển cơ sở hạ tầng đô thị Tác giả đã chứng minh lợi ích của việc này thông qua các dự án như xây dựng đường bao thủ phủ Trường Sa, tỉnh Hồ Nam, Trung Quốc vào năm 2001; dự án đấu giá đất sa mạc để xây dựng đô thị mới tại Thành phố Cairo; và dự án bán bến xe buýt cùng nhà máy bia cũ tại Thành phố Istanbul, Thổ Nhĩ Kỳ, hiện đang được sử dụng làm cơ quan hành chính.
Dự án đấu giá đất tại trung tâm tài chính mới của Cục phát triển đô thị Mumbai, Ấn Độ, đang thu hút sự chú ý với tiềm năng phát triển lớn Đồng thời, thuế giá trị gia tăng áp dụng cho đất tại thành phố Bogotá, Colombia, cũng là một vấn đề quan trọng cần được xem xét trong bối cảnh phát triển đô thị.
Trong cuốn sách “Sự bí ẩn của Tư bản” (De Soto, 2000), tác giả chỉ ra rằng thu nhập thấp ở các quốc gia đang phát triển chủ yếu do chưa khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai Quyền sở hữu và bảo vệ quyền sở hữu đất đai tại những quốc gia này còn yếu kém Việc xác lập quyền sở hữu rõ ràng và minh bạch thông tin đất đai sẽ giúp tăng tính thanh khoản của tài sản này, từ đó tạo ra nguồn lực lớn cho phát triển kinh tế Cuốn sách cũng chỉ ra rằng sự thiếu hụt trong việc quản lý đất đai đã cản trở công cuộc công nghiệp hóa, khi các quốc gia này phụ thuộc quá nhiều vào vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) mà không tận dụng được tiềm năng tài chính từ đất đai.
Lin và các cộng sự (2011) cho rằng phát triển đất đai không chỉ là kết quả thụ động của đô thị hóa mà còn là một chiến lược tích cực của chính quyền địa phương để tạo ra doanh thu hỗ trợ tăng trưởng kinh tế Nghiên cứu chỉ ra sự tương quan nghịch giữa tăng trưởng thu nhập từ chuyển hóa đất đai và mức độ phát triển kinh tế khu vực trong hệ thống hành chính Trung Quốc Do đó, cần chú trọng hơn đến mối quan hệ giữa phát triển đất đai, tài chính công địa phương và đô thị hóa trong bối cảnh chuyển đổi của nền kinh tế chính trị Trung Quốc.
Wen & cs (2020) nhấn mạnh rằng việc chuyển nhượng quyền liên quan đến đất đai là yếu tố then chốt để cải thiện bồi thường cho chủ đất nông thôn và giảm xung đột xã hội về đất đai ở vùng ven đô Trung Quốc Cần thiết phải điều tra các tiêu chuẩn bồi thường hợp lý và khả thi, cũng như cơ chế vốn hóa để đáp ứng nhu cầu đa dạng của cá nhân trong phát triển đất đai Tuy nhiên, nếu việc chuyển đổi đất đai do chính quyền địa phương và tập thể nông thôn quản lý, thì lợi ích dự kiến của cá nhân sẽ không ảnh hưởng đáng kể đến quy mô phát triển đất đai Việc xem xét các thuộc tính đất đai và sở thích cá nhân sẽ nâng cao tiêu chuẩn bồi thường, tạo ra sự cân bằng giữa các lợi ích cạnh tranh liên quan đến đất đai.
Theo nghiên cứu của Cheng và cộng sự (2021), VHĐĐ được chia thành hai loại: vừa phải và quá mức, mỗi loại tạo ra những hiệu quả kinh tế khác nhau Mối quan hệ giữa mức độ VHĐĐ và tăng trưởng kinh tế thể hiện hình chữ U ngược, với điểm xoay chuyển khi giá trị vốn đất đai đạt 2,5 lần giá trị yếu tố đất đai Mục tiêu cải cách ruộng đất là để cơ chế thị trường đóng vai trò chính trong phân bổ nguồn lực đất đai, đồng thời ngăn chặn việc tư bản hóa đất đai quá mức, điều này có thể liên quan đến phong cách phân cấp đặc trưng của Trung Quốc.
Một số công trình nghiên cứu nước ngoài về các yếu tố ảnh hưởng đến VHĐĐ đã được trình bày tại mục 2.1.4.
2.3.2 Cáccông trình nghiên cứu trong nước
* Các công trình nghiên cứu liên quan đến nguồn thu tài chính từ đất đai
Bài viết “Nghiên cứu địa tô phục vụ quản lý giá đất trong nền kinh tế thị trường” của Bùi Thị Cẩm Ngọc (2021) phân tích cấu trúc địa tô chênh lệch và địa tô tuyệt đối đối với đất phi nông nghiệp trong các dự án bất động sản, đồng thời đánh giá giá trị đất đai tăng thêm qua các chính sách tài chính Nghiên cứu áp dụng lý luận địa tô để chỉ ra những bất cập trong việc điều tiết giá trị đất đai tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, từ đó đề xuất khuyến nghị về chính sách quản lý giá đất và thu từ đất Đồng thời, đề tài “Đánh giá thực trạng các khoản thu tài chính từ đất đai tại thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An” của Phạm Phương Nam và Trần Việt cũng góp phần làm rõ tình hình tài chính từ đất đai tại địa phương này.
Hoàng (2021) đã phân tích các ưu điểm và tồn tại trong việc thu tài chính từ đất đai tại thành phố Vinh, chỉ ra rằng trong giai đoạn 2016-2020, tổng thu từ đất đai đạt 3.125.967 triệu đồng, chiếm 24,64% tổng thu ngân sách, với tiền sử dụng đất chiếm ưu thế (2.596.237 triệu đồng, 83,05%) và tiền thuê đất rất thấp (397 triệu đồng, 0,01%) Những vấn đề như thiếu nhân lực, cơ sở dữ liệu đất đai chưa đầy đủ và thiếu liên thông giữa các cấp, ngành, cùng với ứng dụng công nghệ thông tin hạn chế trong quản lý tài chính từ đất đai, đã dẫn đến nhiều vi phạm nghĩa vụ tài chính và mức thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất cao Để khắc phục, cần đảm bảo đủ nhân lực, cập nhật cơ sở dữ liệu đất đai, tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin trong quy trình nộp hồ sơ và nghĩa vụ tài chính trực tuyến, đồng thời đẩy mạnh tuyên truyền, kiểm tra và xử phạt vi phạm, cũng như hoàn thiện các khoản thu tài chính.
Nghiên cứu về “Khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai trên địa bàn tỉnhHải
Bài viết của Phạm Văn Toàn (2019) đã phân tích các hình thức khai thác nguồn thu tài chính từ đất đai tại tỉnh Hải Dương, bao gồm khai thác trực tiếp qua thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và thuế sử dụng đất, cũng như khai thác gián tiếp thông qua các khoản phí, lệ phí, thuế thu nhập và góp vốn bằng quyền sử dụng đất Nghiên cứu cũng đã chỉ ra các nhân tố ảnh hưởng đến nguồn thu tài chính từ đất đai và đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai ở Hải Dương.
Nguyễn Thị Thanh Xuân (2020) đã tiến hành nghiên cứu về pháp luật liên quan đến nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đối với Nhà nước tại Việt Nam Đề tài này đánh giá thực trạng quy định pháp luật về nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và lệ phí giao dịch đất đai Nghiên cứu tập trung vào các khía cạnh như thời điểm phát sinh nghĩa vụ, phạm vi nghĩa vụ (bao gồm mức nộp, giá đất, và cách xác định), cơ sở thu, thời hạn thực hiện nghĩa vụ, thủ tục thực hiện, cũng như chính sách miễn giảm liên quan.
Nghiên cứu của Mai Hạnh Nguyên (2012) về vốn hóa đất đai đã xây dựng cơ sở lý luận và thực tiễn, đóng góp vào việc sửa đổi Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản pháp luật liên quan Đề tài này đề xuất các giải pháp tăng cường vốn hóa đất đai ở Việt Nam, bao gồm việc tạo vốn từ thuê đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ), thế chấp QSDĐ và góp vốn bằng QSDĐ, cũng như việc tận dụng thị trường chứng khoán Ngoài ra, nghiên cứu cũng chỉ ra các yếu tố ảnh hưởng đến vốn hóa đất đai như vị trí, chính sách pháp luật, quy hoạch sử dụng đất, yếu tố thị trường, dân số và thị hiếu, cùng với hệ thống tổ chức dịch vụ công.
Tác giả Trần Thị Minh Châu (2013) đã hệ thống hóa lý luận và kinh nghiệm quốc tế về văn hóa đô thị (VHĐĐ), đồng thời phân tích thực trạng VHĐĐ tại Việt Nam và đề xuất các giải pháp tạo điều kiện thuận lợi cho VHĐĐ đến năm 2020 Bài viết cũng nêu rõ các yếu tố ảnh hưởng đến VHĐĐ, bao gồm vị trí thửa đất, chính sách pháp luật liên quan đến đất đai, quy hoạch sử dụng đất, trình độ phát triển kinh tế thị trường, cũng như các yếu tố quy mô dân số, tâm lý và văn hóa của cư dân.
Nghiên cứu về “Pháp luật về thuê đất ở Việt Nam hiện nay” của Nguyễn Khánh Ly (2016) đã tổng hợp lý luận và thực tiễn về quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất Luận án này phân tích thực trạng pháp luật về thuê đất, khảo sát thực tiễn thi hành qua các hợp đồng thuê đất tại nhiều tỉnh, thành, từ đó chỉ ra những kết quả, hạn chế và thiếu sót trong pháp luật hiện hành, đồng thời đề xuất giải pháp hoàn thiện Bên cạnh đó, nghiên cứu “Thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế tại thành phố Bạc Liêu” của Phan Chí Nguyện & cs cũng đóng góp quan trọng vào việc đánh giá hiệu quả quản lý đất đai tại địa phương.
Năm 2022, nghiên cứu đã xác định ba nhóm yếu tố chính và 12 yếu tố phụ tác động đến công tác giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, trong đó nguồn vốn giải phóng mặt bằng và khả năng tài chính của tổ chức có ảnh hưởng lớn, trong khi hỗ trợ vay vốn và giá đất ít tác động hơn Các giải pháp được đề xuất bao gồm ưu tiên nguồn vốn cho giải phóng mặt bằng và đánh giá khả năng tài chính trước khi giao đất, cho thuê đất Đề tài của Đoàn Thị Hải Yến (2020) phân tích quy định pháp luật về đầu tư theo hình thức đối tác công tư (PPP) tại Việt Nam, chỉ ra những bất cập và đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật Lê Hồng Hạnh (2020) đã hệ thống hóa lý luận và thực trạng pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, đồng thời đề xuất các quan điểm nhằm hoàn thiện pháp luật trong lĩnh vực này.
Nghiên cứu của Nguyễn Thanh Lân (2021) về tác động của các yếu tố làm gia tăng giá trị đất đô thị tại Việt Nam chỉ ra rằng giá trị đất được đánh giá cao hơn trong bối cảnh đô thị hiện nay Các yếu tố chính tác động đến sự gia tăng này bao gồm sự can thiệp của nhà nước, đầu tư từ người sử dụng đất và các yếu tố khác Luận án đã phân tích ba cơ chế chính làm tăng giá trị đất đô thị, bao gồm cải thiện tiện ích và khả năng tiếp cận đất đai, tạo ra cơ hội phát triển, và mức độ thực thi các can thiệp Đặc biệt, khi nhà nước đầu tư vào hạ tầng giao thông đô thị, hai cơ chế cải thiện tiện ích và khả năng tiếp cận đất đai đã được khẳng định là có ảnh hưởng rõ rệt đến sự phát triển.
2.3.3 Đánh giá về các công trình nghiên cứu trong và ngoàinước
Định hướng nghiên cứuđềtài
Dựa trên phân tích tổng quan các vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan đến VHĐĐ, tác giả luận án đã chỉ ra những khoảng trống nghiên cứu trong các công trình đã công bố trước đây.
Đã có nhiều nghiên cứu về các phương thức VHĐĐ trong khu vực nhà nước và tư nhân, nhưng chúng chỉ tập trung vào một phương thức cụ thể và không hệ thống hóa được toàn bộ lý luận và chính sách liên quan Chưa có nghiên cứu nào phân tích, đánh giá đầy đủ ưu, nhược điểm của từng phương thức VHĐĐ đối với Nhà nước, đặc biệt trong việc tạo nguồn thu tài chính từ đất đai Cần thiết phải có giải pháp hiệu quả để khai thác tài nguyên đất đai, chuyển đổi chúng thành nguồn lực tài chính tối ưu phục vụ cho đầu tư phát triển đất nước.
Vốn hóa đất đai đóng vai trò quan trọng trong việc tạo nguồn thu tài chính cho ngân sách địa phương, đặc biệt là tại thành phố Hà Nội, nơi có tốc độ phát triển và đô thị hóa nhanh chóng Hiện nay, chưa có nghiên cứu tổng thể nào về các phương thức vốn hóa đất đai trong khu vực nhà nước nhằm tạo nguồn thu cho ngân sách, đặc biệt là tại một địa phương cụ thể.
Rất ít nghiên cứu đã đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến VHĐĐ, với một số công trình chỉ đưa ra các yếu tố mang tính chất định tính và phân tích chủ quan Điều này dẫn đến việc thiếu dữ liệu khách quan từ các cuộc khảo sát, không phản ánh đúng thực trạng và mức độ ảnh hưởng dưới dạng định lượng tại các khu vực cụ thể.
Nghiên cứu các phương thức văn hóa hoạt động dân chủ trong khu vực nhà nước là một đề tài mới mẻ, đòi hỏi sự nghiên cứu chuyên sâu và khoa học Việc đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến vấn đề này sẽ mang lại ý nghĩa quan trọng cả về mặt lý thuyết và thực tiễn nếu được thực hiện thành công.
2.4.2 Định hướng nghiên cứu của đềtài
Đề tài này phân tích và đánh giá thực trạng các phương thức vận hành đất đai trong khu vực nhà nước, bao gồm: giao đất, cho thuê đất; thu thuế sử dụng đất; sắp xếp lại việc sử dụng đất công; đầu tư theo phương thức đối tác công tư (dự án BT); và sắp xếp, xử lý lại nhà đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước.
Đề tài nghiên cứu này nhằm xác định và đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố liên quan đến việc giao đất và cho thuê đất đối với hoạt động văn hóa - xã hội tại thành phố Hà Nội Thông qua việc phân tích các yếu tố này, bài viết sẽ làm rõ cách thức mà chính sách giao đất và cho thuê đất tác động đến phát triển văn hóa và đời sống xã hội trong khu vực.
Bài viết phân tích điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội và thách thức của các phương thức văn hóa dân gian, đồng thời đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố liên quan Đề tài cũng đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả văn hóa dân gian tại thành phố Hà Nội Sơ đồ chi tiết về khung nghiên cứu được trình bày trong hình 2.4.
Hình 2.4 Sơ đồ khung nghiên cứu của đề tài
Nội dung và phương phápnghiên cứu
Nội dungnghiêncứu
3.1.1 Khái quát về địa bàn nghiêncứu
- Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố HàNội
- Tình hình quản lý và SDĐ đai trên địa bàn thành phố HàNội
- Đánh giá về điều kiện tự nhiện, kinh tế xã hội, quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thành phố HàNội
3.1.2 Thực trạng vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2014-2020
- Thực trạng VHĐĐ thông qua việc Nhà nước giao đất, cho thuêđất.
- Thực trạng VHĐĐ thông qua việc Nhà nước thu thuếSDĐ.
- Thực trạng VHĐĐ thông qua việc Nhà nước sắp xếp lại việc SDĐ trong khu vựccông.
- Thực trạng VHĐĐ thông qua việc nhà nước đầu tư theo phương thức đối tác công – tư (dự ánBT).
- Thực trạng VHĐĐ thông qua việc Nhà nước thực hiện CPH DNNN trong đó có xác định giá trị đất đai khiCPH.
- Đánh giá về thực trạng VHĐĐ trên địa bàn thành phố HàNội.
3.1.3 Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến vốn hóa đất đai thông qua giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố HàNội
- Xác định một số yếu tố ảnh hưởng đến VHĐĐ thông qua giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Đánh giá mức độ ảnh hưởng của một số yếu tố đến VHĐĐ thông qua giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố HàNội.
3.1.4 Đềxuất giải pháp nâng cao hiệu quả vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố HàNội
- Cơ sở đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả VHĐĐ trên địa bàn thành phố HàNội.
- Đềxuấtgiảiphápnângcaohiệuquả VHĐĐ trênđịabànthành ph ốHàNội.
Phương phápnghiêncứu
3.2.1 Phương pháp thu thập số liệu thứcấp
Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp được áp dụng để thu thập thông tin và tài liệu liên quan đến điều kiện tự nhiên và kinh tế xã hội tại Hà Nội trong giai đoạn 2014 – 2020 Các dữ liệu này được lấy từ Cục Thống kê và Văn phòng UBND thành phố Hà Nội, bao gồm thông tin về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hàng năm và thuế sử dụng đất được công bố trong quyết toán ngân sách trên trang web chính thức.
Sở Tài chính Hà Nội đang theo dõi tình hình thực hiện các dự án đầu tư cơ sở hạ tầng theo hình thức BT, được công bố trên trang web của Sở Kế hoạch và Đầu tư Đồng thời, Sở cũng quản lý và sử dụng đất, thực hiện thanh tra, kiểm tra các dự án được giao đất và cho thuê đất Đặc biệt, Sở chú trọng đến việc quản lý và sử dụng đất của các doanh nghiệp cổ phần hóa sau khi được sắp xếp lại nhà, đất trong khu vực công Ngoài ra, việc di dời và xin chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư tại các cơ sở nhà đất của cơ quan, doanh nghiệp nhà nước cũng được quản lý chặt chẽ, cùng với các khu đất giao (đất đối ứng) phục vụ cho việc thanh toán các dự án BT tại Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội.
* Thu thập số liệu về giá đất của một số dự án phát triển nhà ở, khu đô thịmới trên địa bàn thành phố Hà Nội
Tiêu chí lựa chọn dự án bao gồm các dự án được giao đất trong giai đoạn 2014 - 2020, đã thực hiện thu hồi đất và bồi thường hỗ trợ Đến thời điểm điều tra năm 2021, các dự án này đã hoàn thành xây dựng và chủ đầu tư đã tiến hành giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường.
Trên cơ sở các chỉ tiêu trên, đề tài đã lựa chọn được 04 dự án gồm:
Dự án Hải Đăng City, tọa lạc tại Phường Mỹ Đình 2, quận Nam Từ Liêm và phường Mai Dịch, quận Cầu Giấy, được đầu tư bởi Công ty Cổ phần Đầu tư Địa ốc Hải Đăng (ký hiệu DA01).
Dự án Thương mại, Dịch vụ y tế Tây Hồ Tây và Nhà ở thấp tầng tại Ô đất O16-HH1, KĐT mới Tây Hồ Tây, phường Xuân La, quận Tây Hồ, được đầu tư bởi Công ty TNHH Phát triển Bắc Sơn (ký hiệu DA02).
+ Dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị Gia Lâm tại Thị trấn Trâu Quỳ và các xã Dương
Khu nhà ở thấp tầng DA03 tại Xá, Kiêu Kỵ, Đa Tốn, huyện Gia Lâm do Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển đô thị Gia Lâm làm chủ đầu tư.
Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở Thạch Bàn, thuộc Phường Thạch Bàn, quận Long Biên, do Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị - Bộ Quốc phòng làm chủ đầu tư, ký hiệu DA04.
- Cách thức thu thập số liệu về giá đất tại 04 dự ántrên:
Giá đất để tính tiền bồi thường và hỗ trợ khi thu hồi đất được xác định từ Quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư của UBND quận/huyện Đối với giá đất mà chủ đầu tư bán cho người mua nhà, thông tin được thu thập từ các hợp đồng mua bán nhà ở thấp tầng, chỉ lấy giá chuyển quyền sử dụng đất, lưu tại Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội Mỗi dự án sẽ thu thập 05 hợp đồng mua bán của người mua nhà với chủ đầu tư, tổng cộng 04 dự án sẽ có 20 hợp đồng được xem xét.
Giá đất tính tiền sử dụng đất được xác định theo Quyết định phê duyệt đơn giá, được thu thập trong hồ sơ pháp lý của dự án và được thẩm định tại Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội.
3.2.2 Phương pháp chọn điểm nghiêncứu
Phương pháp chọn điểm nghiên cứu được áp dụng để điều tra phỏng vấn các đối tượng trong khu vực nghiên cứu, nhằm đánh giá ảnh hưởng của các yếu tố đến vốn hóa đất đai thông qua giao đất và cho thuê đất tại thành phố Hà Nội.
Thành phố Hà Nội bao gồm 30 quận/huyện, trong đó có 12 quận, 17 huyện và 01 thị xã Để phân chia thành phố, người ta dựa vào vị trí và tốc độ phát triển kinh tế xã hội, chia thành hai khu vực: nội thành với 12 quận và ngoại thành với 17 huyện cùng 01 thị xã Mỗi khu vực sẽ chọn 03 quận/huyện làm điểm nghiên cứu dựa trên diện tích đất được giao và cho thuê trong giai đoạn 2014 - 2020.
Theo dữ liệu từ phụ lục 1, trong giai đoạn 2014 - 2020, khu vực nội thành có ba quận có diện tích đất được giao và cho thuê lớn nhất là Nam Từ Liêm (313,6 ha), Long Biên (310,04 ha) và Hoàng Mai (132,31 ha) Ở khu vực ngoại thành, ba huyện có diện tích đất được giao và cho thuê lớn nhất là Gia Lâm (359,66 ha), Đông Anh (243,91 ha) và Sóc Sơn (138,72 ha) Vị trí các quận và huyện được nghiên cứu được thể hiện trong hình 3.1.
Hình 3.1 Sơ đồ vị trí các quận/huyện được chọn làm điểm nghiên cứu
3.2.3 Phương phápxácđịnh cácyếutố ảnhhưởng đến vốnhóa đất đaithôngquagiaođất,chothuêđất Để xácđịnhcác yếu tố ảnhhưởngđếnVHĐĐthôngquagiaođất,chothuêđất trên địa bànthànhphốHàNộiđượcthựchiện theoquy trìnhtạihình3.2.
Hình 3.2 Quy trình xác định các yếu tố ảnh hưởng đến vốn hóa đất đai thông qua giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội
Dựa trên kết quả nghiên cứu lý luận về các yếu tố ảnh hưởng đến việc thực hiện văn hóa đất đai (VHĐĐ), bài viết sẽ xem xét các quy định pháp luật, trình tự và thủ tục liên quan đến giao đất, cho thuê đất, cùng với việc đánh giá thực trạng VHĐĐ thông qua các phương thức này tại thành phố Hà Nội Tác giả sẽ phân tích và đưa ra giả định về một số yếu tố có khả năng tác động đến VHĐĐ trong bối cảnh nghiên cứu tại Hà Nội, được thể hiện cụ thể trong bảng 3.1.
Bảng 3.1 Một số yếu tố giả định ảnh hưởng đến vốn hóa đất đai thông qua giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội
TT Yếu tố ảnh hưởng Ký hiệu
I Nhóm yếu tố chính sách pháp luật về giao đất, cho thuê đất CS
1 Quy định về đối tượng được giao đất, cho thuê đất CS1
2 Quy định về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất CS2
3 Quy định về trình tự, thủ tục thực hiện giao đất, cho thuê đất CS3
4 Quy định về tiền SDĐ, tiền thuê đất CS4
II Nhóm yếu tố thị trường QSDĐ TT
5 Quỹ đất của địa phương TT1
6 Cung quyền sử dụng đất TT2
7 Cầu quyền sử dụng đất TT3
8 Giá đất trên thị trường TT4
III Nhóm yếu tố tình hình phát triển của địa phương DP
9 Quy hoạch sử dụng đất DP1
10 Tốc độ phát triển các ngành kinh tế DP2
11 Tốc độ phát triển cơ sở hạ tầng DP3
12 Tốc độ tăng dân số DP4
13 Môi trường, trật tự an ninh xã hội DP5
IV Nhóm yếu tố người SDĐ NSD
14 Năng lực tài chính của người sử dụng đất NSD1
15 Năng lực tổ chức, quản lý, điều hành của doanh nghiệp NSD2
16 Nhu cầu, tâm lý, thị hiếu của người dân NSD3
V Nhóm yếu tố đặc điểm thửa đất TD
17 Vị trí thửa đất TD1
18 Diện tích thửa đất TD2
19 Hình dáng thửa đất TD3
3.2.4 Phương pháp chuyêngia Để đảm bảo độ tin cậy và tính khách quan, đề tài sử dụng phương pháp chuyên gia nhằm trao đổi, xin ý kiến về các yếu tố ảnh hưởng đến VHĐĐ thông qua giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Kết quả nghiên cứu vàthảoluận
Khái quát về địa bànnghiên cứu
4.1.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố HàNội
4.1.1.1 Điều kiện tựnhiên a Vị trí địalý
Hà Nội, thủ đô của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, có vị trí địa lý, kinh tế và chính trị quan trọng, đóng vai trò là trung tâm chính trị - hành chính, văn hóa, khoa học, giáo dục, kinh tế và giao dịch của cả nước Nằm ở trung tâm Bắc bộ, thành phố Hà Nội tiếp giáp với 8 tỉnh lân cận.
- Phía Bắc giáp với tỉnh Vĩnh Phúc và TháiNguyên.
- Phía Đông giáp với tỉnh Bắc Giang, Bắc Ninh và HưngYên.
- Phía Tây giáp với tỉnh Phú Thọ và HòaBình.
- Phía Nam giáp với tỉnh Hà Nam và HòaBình.
Hà Nội hiện có 30 đơn vị hành chính cấp huyện, bao gồm 12 quận, 17 huyện, 1 thị xã và 579 đơn vị hành chính cấp xã, trong đó có 383 xã, 175 phường và 21 thị trấn.
Hình 4.1 Sơ đồ hành chính thành phố Hà Nội
Nguồn: UBND thành phố Hà Nội (2020) b Đặc điểm địahình
Thành phố Hà Nội sở hữu địa hình phong phú với ba vùng chính: vùng núi cao, vùng đồi thấp và vùng đồng bằng trũng Địa mạo của thành phố dần thấp xuống từ Bắc vào Nam và từ Tây sang Đông.
- Địa hỡnh đồi nỳi chiếm ẳ diện tớch tự nhiờn được chia thành 3 vựng địa hình khácnhau:
Vùng núi cao tại đây có độ cao từ 300m đến 1.000m, với đỉnh Ba Vì đạt 1.281m Ngoài ra, khu vực còn có một số dãy núi đá vôi ở phía Nam như Chương Mỹ, Mỹ Đức, cùng với dãy Sóc Sơn, trong đó đỉnh Chân Chim cao 462m.
Vùng đồi núi thấp tại khu vực Hà Tây cũ chủ yếu nằm ở độ cao từ 30m đến 300m, với các đồi thấp có độ dốc thoải, trung bình từ 8% đến 20%.
Địa hình của thành phố chủ yếu là đồng bằng, bao gồm khu vực phía Đông của tỉnh Hà Tây cũ và hầu hết Hà Nội cũ, ngoại trừ vùng núi Sóc Sơn và huyện Mê Linh Địa hình được chia thành hai dạng: vùng có độ cao từ 10 đến 30m tại Ba Vì với độ dốc dưới 10%, thích hợp cho xây dựng, và vùng đồng bằng thấp trũng, tương đối bằng phẳng nhưng có nhiều khu vực trũng sâu như Mỹ Đức, Ứng Hoà - Thường Tín, Thanh Trì, và Phú Xuyên, với một số nơi có độ cao nền chỉ đạt 1,7m.
Khí hậu Hà Nội, đại diện cho vùng Bắc Bộ, mang đặc trưng của khí hậu nhiệt đới gió mùa với hai mùa chính: mùa nóng từ tháng 4 đến tháng 10, đặc trưng bởi thời tiết nóng ẩm, mưa nhiều và gió mùa đông nam; và mùa lạnh từ tháng 11 đến tháng 3 năm sau, với khí hậu lạnh, khô và ít mưa, chủ yếu do gió mùa đông bắc Tháng 4 và tháng 10 được xem là những tháng chuyển tiếp trong năm, tạo nên sự biến đổi rõ rệt của khí hậu.
Hà Nội trải qua bốn mùa rõ rệt: xuân, hạ, thu và đông Nhiệt độ trung bình hàng năm ở đây đạt khoảng 23,5°C, trong khi lượng mưa trung bình là 1.676mm, với khoảng 114 ngày mưa mỗi năm.
Thành phố Hà Nội nổi bật với hai con sông lớn là sông Hồng và sông Đà, trong đó đoạn sông Hồng chảy qua Hà Nội dài 163 km Ngoài hai con sông này, Hà Nội còn có nhiều con sông khác như sông Đáy, sông Đuống, sông Cầu, và sông Cà Lồ Bên cạnh đó, khu vực nội đô cũng có nhiều con sông nhỏ như sông Tô Lịch và sông Kim, tạo nên một hệ thống thủy văn phong phú cho thành phố.
Nguyễn thành phố Hà Nội nổi bật với nhiều đầm hồ và dấu vết của các dòng sông cổ Hồ Tây, với diện tích trên 400 ha, là hồ lớn nhất và đóng vai trò quan trọng trong môi trường thành phố, trong khi Hồ Gươm nằm ở trung tâm Ngoài ra, còn có nhiều hồ nổi tiếng khác như Trúc Bạch, Thiền Quang, Thủ Lệ và các đầm hồ lớn như Ngải Sơn - Đồng Mô, Suối Hai, Mèo Gù, Xuân Khanh, Tuy Lai, Quan Sơn Các dòng sông và đầm hồ này có vai trò quan trọng trong việc tiêu thoát nước mặt Tuy nhiên, trong những năm gần đây, sự phát triển đô thị mạnh mẽ cùng với hệ thống thu gom nước thải chưa đồng bộ đã dẫn đến tình trạng ô nhiễm trên các sông, hồ.
Hà Nội đang đối mặt với tình trạng ô nhiễm nguồn nước nghiêm trọng do sự phát triển của các khu đô thị, khu công nghiệp và hoạt động tiểu thủ công nghiệp Chất lượng nước các sông, đặc biệt là sông Hồng và sông Đuống, đang bị suy giảm nhanh chóng, trong khi bốn con sông thoát nước nội thành như Tô Lịch, Kim Ngưu, Sét và Lừ chịu mức ô nhiễm nặng nề nhất Cụ thể, nước sông Tô Lịch vào mùa khô có hàm lượng oxy hòa tan (DO) thấp hơn 2,31 lần so với tiêu chuẩn, nhu cầu oxy sinh học (BOD5) vượt 7,13 lần, nhu cầu oxy hóa học (COD) cao hơn 9,86 lần, tổng chất rắn lơ lửng (TSS) vượt 2,11 lần, và hàm lượng nitrat (NO3-) vượt quá 1,64 lần so với quy định.
Môi trường không khí tại Hà Nội đang bị ảnh hưởng nặng nề bởi hoạt động sản xuất công nghiệp, làng nghề thủ công, giao thông vận tải, xây dựng và sinh hoạt của người dân Chất lượng không khí trong thành phố đã suy thoái, đặc biệt ở cửa ngõ vào nội thành, với nồng độ bụi và các chất khí ô nhiễm ngày càng gia tăng, nhiều khu vực vượt tiêu chuẩn cho phép, nhất là ở những nơi có mật độ giao thông cao Hiện nay, hai nguồn ô nhiễm không khí nghiêm trọng nhất là bụi và khí thải từ giao thông trên các tuyến đường chính của thành phố.
Một số khu vực tại Thành phố, đặc biệt là vùng trồng hoa và sân golf, đang đối mặt với tình trạng ô nhiễm đất do sử dụng thuốc bảo vệ thực vật Ngoài ra, các khu vực lưu giữ thuốc cũng ghi nhận mức độ ô nhiễm khác nhau.
4.1.1.2 Điều kiện kinh tế - xãhội a Tình hình phát triển kinhtế
Tổngsản phẩmtrênđịabànthànhphố(GRDP)năm2020tăng 3,98%so vớinăm 2019.QuymôGRDP năm 2020 theogiá hiệnhànhlà1.016 nghìntỷđồng;GRDP bình quânđầungười đạt 122,7 triệu đồng (tươngđương5.285 USD), tăng2,34%sovớinăm2019.
Cơ cấu GRDP của thành phố Hà Nội năm 2020 cho thấy khu vực nông, lâm nghiệp và thủy sản chiếm 2,24%, khu vực công nghiệp và xây dựng chiếm 23,67%, khu vực dịch vụ chiếm 62,79%, và thuế sản phẩm trừ trợ cấp sản phẩm chiếm 11,3% (Cục Thống kê thành phố Hà Nội, 2020).
Hình 4.2 Cơ cấu GRDP các ngành kinh tế năm 2020
Cơ cấu các ngành kinh tế đang chuyển dịch tích cực theo hướng hiện đại, góp phần quan trọng vào tăng trưởng kinh tế bền vững của cả nước Tài chính và ngân sách ổn định, đảm bảo cân đối thu chi, thúc đẩy sản xuất và phát triển kinh tế xã hội Thu ngân sách nhà nước liên tục tăng và vượt dự toán, với tỷ trọng thu nội địa và các khoản thu bền vững từ sản xuất, kinh doanh ngày càng cao Để thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài, cần cải thiện môi trường đầu tư và sử dụng hiệu quả các nguồn lực xã hội Kinh tế thị trường định nghĩa xã hội chủ nghĩa đang được hoàn thiện và phát triển, từng bước cải cách mô hình tăng trưởng gắn liền với cơ cấu lại nền kinh tế, nâng cao năng suất, chất lượng và hiệu quả bền vững hơn.
Thựct r ạ n g v ố n h ó a đ ấ t đ a i t r ê n đ ị a b à n t h à n h p h ố H à N ộ i g i a i đ o ạ n 2014-2020
VHĐĐ là giải pháp quan trọng cho việc phát triển vốn, tuy nhiên cần xác định cách khai thác và sử dụng hiệu quả các hình thức VHĐĐ Việc xây dựng hành lang pháp lý phù hợp là cần thiết để tối ưu hóa nguồn lực tài chính từ đất đai, đảm bảo hiệu quả cao và tiết kiệm tài nguyên Bài viết sẽ phân tích thực trạng các phương thức VHĐĐ trong khu vực nhà nước tại thành phố Hà Nội.
4.2.1 Thực trạng vốn hóa đất đai thông qua giao đất, cho thuêđất
4.2.1.1 Tình hình thực hiện vốn hóa đất đai thông qua giao đất, cho thuêđất
Luật Đất đai năm 2013, có hiệu lực từ ngày 1/7/2014, cùng với các Nghị định, Thông tư và Quyết định của UBND thành phố Hà Nội, đã quy định và hướng dẫn cụ thể về công tác giao đất và cho thuê đất của nhà nước cho các đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
Kết quả thực hiện công tác giao đất có thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất tại thành phố Hà Nội trong giai đoạn 2014 – 2020 được trình bày rõ ràng trong bảng 4.2.
Trong giai đoạn 2014 – 2020, thành phố Hà Nội đã cho thuê đất với diện tích lớn nhất lên đến 2.020,33 ha, chiếm 70,71% tổng diện tích đất được giao và cho thuê Tiếp theo là diện tích đất được giao có thu tiền sử dụng đất, đạt 718,79 ha, tương đương 25,16% Cuối cùng, diện tích đất cho thuê trả tiền một lần chỉ chiếm 4,13% tổng diện tích đất được giao và cho thuê.
Bảng 4.2 Thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố
Giao đất có thu tiền
Cho thuê đất trả tiền một lần
Cho thuê đất trả tiền hàng năm
Nguồn: UBND thành phố Hà Nội(2014a-2020a)
Trong giai đoạn 2014 - 2020, Hà Nội đã giao 1.178 khu đất với tổng diện tích 718,79 ha, với sự biến động không đều qua các năm Năm 2016 ghi nhận diện tích đất giao thu tiền sử dụng lớn nhất, đạt 166,21 ha, trong khi năm 2019 là năm có diện tích giao đất thấp nhất với 60,41 ha Đối tượng nhận giao đất chủ yếu là tổ chức và doanh nghiệp trong nước, phục vụ cho việc phát triển nhà ở, văn phòng kết hợp với nhà ở, cũng như giao đất ở cho hộ gia đình và cá nhân Bên cạnh đó, còn có giao đất cho tổ chức để thực hiện kinh doanh, thương mại, dịch vụ, và giao đất dịch vụ sản xuất phi nông nghiệp cho hộ gia đình và cá nhân.
Tốc độ đô thị hóa nhanh chóng và sự gia tăng dân số cơ học đã tạo ra nhu cầu cao về nhà ở Luật đất đai 2013 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành đã thiết lập khung pháp lý cần thiết để thực hiện công tác giao đất, nhằm đáp ứng nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng.
Hà Nội đã phê duyệt nhiều khu đô thị mới và dự án phát triển nhà ở, nhưng việc quản lý đất đai và xây dựng còn lỏng lẻo Điều này dẫn đến nhiều sai phạm như chậm tiến độ, xây dựng không đúng thiết kế và quy hoạch Cần xử lý nghiêm các dự án vi phạm, thậm chí thu hồi đất, và không chấp thuận các chủ đầu tư có sai phạm trong quá trình thực hiện dự án.
Trong giai đoạn 2014 - 2020, Hà Nội đã thực hiện cho thuê đất với hình thức trả tiền một lần cho 113 khu đất, tổng diện tích đạt 117,98 ha, đồng thời cũng tiến hành cho thuê đất trả tiền hàng năm.
Khu đất 1730 có diện tích 2.020,33 ha, chủ yếu cho thuê cho các tổ chức và doanh nghiệp trong nước Mục đích sử dụng đất bao gồm làm trụ sở làm việc, cơ sở sản xuất kinh doanh, thương mại và dịch vụ.
Trong giai đoạn 2014 – 2020, tại thành phố Hà Nội, diện tích đất được giao thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) chiếm 72,89% tổng diện tích đất giao, trong khi đó, diện tích đất giao không qua đấu giá chỉ chiếm 27,11%.
Hình 4.4 Hình thức tổ chức công tác giao đất trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2014 – 2020
Nguồn: UBND thành phố Hà Nội (2014a-2020a)
Diện tích đất được giao thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) chủ yếu phục vụ cho các dự án đầu tư xây dựng hạ tầng, diễn ra tại các huyện ngoại thành như Thường Tín, Thanh Oai, Hoài Đức, Chương Mỹ, Phúc Thọ, Quốc Oai, Ba Vì, Thạch Thất, cùng một số quận giáp ranh như Long Biên và Bắc Từ
Diện tích đất được giao không thông qua đấu giá QSDĐ, tức là chỉ định nhà đầu tư, thường liên quan đến các dự án chuyển mục đích sử dụng đất từ hộ gia đình, cá nhân hoặc từ doanh nghiệp đang quản lý Những dự án này bao gồm cả phát triển nhà ở xã hội và nhà ở tái định cư, nhằm phục vụ nhu cầu về nhà ở và đầu tư.
Việc giao đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) không chỉ giúp nhà nước tối đa hóa giá trị và tiềm năng của đất đai mà còn đảm bảo tính công bằng xã hội trong việc tiếp cận nguồn lực này Giá trị QSDĐ được xác định dựa trên giá trúng đấu giá, tạo ra một cơ chế minh bạch Ngược lại, hình thức giao đất không thông qua đấu giá thường áp đặt giá trị theo quyết định hành chính của cơ quan nhà nước, không phản ánh cơ chế thị trường, dẫn đến bất đồng xã hội và tiềm ẩn rủi ro tham nhũng cao do công tác định giá đất không minh bạch.
Trong giai đoạn 2014 – 2020, hình thức cho thuê đất tại thành phố Hà Nội chủ yếu diễn ra thông qua việc không đấu giá quyền sử dụng đất Tuy nhiên, một số khu đất cũng được cho thuê theo hình thức đầu thầu dự án có sử dụng đất và đấu giá quyền sử dụng đất.
Đánhgiámộtsốyếutốảnhhưởngđếnvốnhóađấtđaithông quagiao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phốHàNội
4.3.1 Xác định một số yếu tố ảnh hưởng đến vốn hóa đất đai thông qua giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố HàNội
(1) Trên cơ sở phân tích, đánh giá thực trạng phương thức VHĐĐ thông qua giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội (mục 4.2.1) chothấy:
Các quy định pháp luật về giao đất và cho thuê đất có tác động trực tiếp đến quá trình thực hiện văn hóa đất đai (VHĐĐ) Nhờ vào những quy định này, VHĐĐ được thực hiện theo trình tự và thủ tục nhất định, đảm bảo tính hợp pháp và hiệu quả trong quản lý đất đai.
Yếu tố người sử dụng đất, bao gồm tổ chức và cá nhân, có ảnh hưởng đáng kể đến kết quả thực hiện văn hóa đất đai Những đối tượng này có nhu cầu sử dụng đất và mong muốn được giao hoặc thuê đất để phục vụ cho mục đích của mình.
Yếu tố quan trọng trong việc xác định tiền sử dụng đất và tiền thuê đất bao gồm vị trí thửa đất, diện tích và phương pháp xác định giá đất.
Mục đích xin giao đất và cho thuê đất tại thành phố Hà Nội chủ yếu nhằm phục vụ nhu cầu ở, phát triển cơ sở sản xuất kinh doanh, thương mại và dịch vụ Điều này liên quan chặt chẽ đến sự gia tăng dân số và sự phát triển của các ngành kinh tế.
Nghiên cứu của nhiều công trình trong và ngoài nước đã chỉ ra các yếu tố ảnh hưởng đến văn hóa doanh nghiệp (VHĐĐ) Những yếu tố này được phân tích chi tiết trong phần tổng quan tài liệu nghiên cứu, cung cấp cái nhìn sâu sắc về cách thức VHĐĐ hình thành và phát triển trong các tổ chức.
Quá trình khảo sát phỏng vấn 15 chuyên gia và cán bộ quản lý trong lĩnh vực đất đai và tài chính đã được thực hiện để tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến việc sử dụng đất thông qua giao đất và cho thuê đất tại thành phố Hà Nội.
Dựa trên kết quả từ cuộc khảo sát ý kiến chuyên gia và sự thống nhất với các thầy hướng dẫn, nghiên cứu sẽ chỉ chọn những yếu tố có tỷ lệ đánh giá trên 75% trong tổng số chuyên gia được phỏng vấn để đảm bảo độ tin cậy của kết quả Những yếu tố không đạt tỷ lệ này sẽ bị loại bỏ Cuối cùng, nghiên cứu đã xác định được 19 yếu tố ảnh hưởng chính.
Có 5 nhóm yếu tố độc lập ảnh hưởng đến việc huy động đất đai qua giao đất và cho thuê đất tại Hà Nội Trong đó, hai yếu tố mới được bổ sung là kỳ vọng về giá trị đất đai trong tương lai thuộc nhóm yếu tố người sử dụng đất và khả năng sinh lời của đất thuộc nhóm yếu tố đặc điểm thửa đất Đồng thời, hai yếu tố không được xem là ảnh hưởng là quỹ đất của địa phương thuộc nhóm thị trường quyền sử dụng đất và môi trường, trật tự an ninh xã hội thuộc nhóm tình hình phát triển của địa phương.
Bảng 4.11 trình bày kết quả khảo sát ý kiến của các chuyên gia về những yếu tố tác động đến vốn hóa đất đai thông qua việc giao đất và cho thuê đất tại thành phố Các yếu tố này bao gồm chính sách quản lý đất đai, nhu cầu thị trường, và các yếu tố kinh tế xã hội Sự đồng thuận của các chuyên gia cho thấy tầm quan trọng của việc tối ưu hóa quy trình giao đất và cho thuê đất nhằm nâng cao giá trị vốn hóa đất đai.
Hà Nội Ý kiến đánh giá
TT Yếu tố ảnh hưởng Ký hiệu
Có ảnh hưởng Không ảnh hưởng Số phiếu
I Nhóm yếu tố chính sách pháp luật về giao đất, cho thuê đất CS
1 Quy định về đối tượng được giao đất, cho thuê đất CS1 15 100 0 0
2 Quy định về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất CS2 15 100 0 0
3 Quy định về trình tự, thủ tục thực hiện giao đất, cho thuê đất CS3 15 100 0 0
4 Quy định về tiền SDĐ, tiền thuê đất CS4 15 100 0 0
II Nhóm yếu tố thị trường quyền sử dụng đất TT
5 Quỹ đất của địa phương (bị loại) TT1 11 73,33 4 26,67
6 Cung quyền sử dụng đất TT2 15 100 0 0
7 Cầu quyền sử dụng đất TT3 14 93,33 1 6,67
8 Giá đất trên thị trường TT4 15 100 0 0
III Nhóm yếu tố tình hình phát triển của địa phương DP
9 Quy hoạch sử dụng đất DP1 15 100 0 0
10 Tốc độ phát triển các ngành kinh tế DP2 14 93,33 1 6,67
11 Tốc độ phát triển cơ sở hạ tầng DP3 13 86,67 2 13,33
12 Tốc độ tăng dân số DP4 15 100 0 0
13 Môi trường, trật tự an ninh xã hội (bị loại) DP5 10 66,67 5 33,33
IV Nhóm yếu tố người SDĐ NSD
14 Năng lực tài chính của người sử dụng đất NSD1 15 100 0 0
15 Năng lực tổ chức, quản lý, điều hành của doanh nghiệp NSD2 14 93,33 1 6,67
16 Nhu cầu, tâm lý, thị hiếu của người dân NSD3 15 100 0 0 Ý kiến đánh giá
TT Yếu tố ảnh hưởng Ký hiệu
Có ảnh hưởng Không ảnh hưởng Số phiếu
V Nhóm yếu tố đặc điểm thửa đất TD
17 Vị trí thửa đất TD1 15 100 0 0
18 Diện tích thửa đất TD2 15 100 0 0
19 Hình dáng thửa đất TD3 13 86,67 2 13,33
Yếu tố ảnh hưởng bổ sung
1 Kỳ vọng về giá trị đất đai trong tương lai 2 - - -
2 Khả năng sinh lời của đất 3 - - -
Bài viết tổng hợp kết quả từ cuộc điều tra năm 2022 về mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến quản lý sử dụng đất thông qua giao đất và cho thuê đất tại thành
Số tiền sử dụng đất và tiền thuê đất thu được cho ngân sách thành phố là chỉ số quan trọng để đánh giá mức độ thực hiện vốn hóa đất đai Yếu tố này phản ánh kết quả của quá trình thực hiện vốn hóa đất đai thông qua việc giao đất và cho thuê đất.
Thời gian thực hiện vốn hóa đất đai là yếu tố quan trọng để đánh giá tốc độ của quá trình này Nếu các thủ tục hành chính và các bước được đơn giản hóa
Để đáp ứng nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng của người dân, việc vốn hóa đất đai thông qua giao đất và cho thuê đất là cần thiết Nhà nước cần có cơ sở để thực hiện các giao dịch này khi người sử dụng đất có nhu cầu Tại Hà Nội, nhu cầu sử dụng đất đang gia tăng trong khi quỹ đất địa phương có hạn, do đó, việc phân phối quỹ đất cần đảm bảo tính công bằng trong việc tiếp cận nguồn lực đất đai cho các đối tượng khác nhau.
Quản lý đất đai hiệu quả và bền vững là mục tiêu chính trong việc khai thác và sử dụng đất Sau khi được giao hoặc cho thuê đất để thực hiện dự án, cần
4.3.2 Đánh giá mức độ ảnh hưởng của một số yếu tố đến vốn hóa đất đai thông qua giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố HàNội
4.3.2.1 Mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố đến vốn hóa đất đai thông quagiao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố HàNội
1 Chính sách pháp luật về giao đất, cho thuêđất
Chính sách pháp luật đóng vai trò quan trọng trong việc tạo điều kiện cho VHĐĐ tồn tại và phát triển vốn Các quy định pháp luật của nhà nước giúp chuyển đổi đất đai thành nguồn vốn, xác định rõ quyền tài sản và cho phép giao dịch đất đai như hàng hóa Hệ thống quy định về giao đất và cho thuê đất là căn cứ pháp lý thiết yếu, ảnh hưởng trực tiếp đến việc huy động vốn tài chính từ đất đai thông qua các quy trình giao và cho thuê.
Đềxuấtgiảiphápnângcaohiệuquảvốnhóađấtđaitrênđịabànthành phốHàNội
4.4.1 Cơ sở đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố HàNội
4.4.1.1 Quan điểm, định hướng liên quan đến công tác vốn hóa đấtđai
Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 chỉ đạo việc cải cách thể chế và quản lý đất đai nhằm đưa Việt Nam trở thành nước phát triển thu nhập cao UBND thành phố Hà Nội đã ban hành Kế hoạch thực hiện số 137/KH-UBND ngày 05/05/2023, với mục tiêu đến năm 2025, hoàn thiện quy hoạch sử dụng đất, các quy định về giao đất, bồi thường, và xác định giá đất Thành phố sẽ đẩy mạnh cải cách hành chính, chuyển đổi số, và nâng cao năng lực quản lý nhà nước về đất đai, đồng thời tăng cường công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp liên quan Đến năm 2030, Hà Nội sẽ hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai, xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất và hệ thống thông tin đất đai hiện đại Đến năm 2045, thành phố sẽ quản lý đất đai tiên tiến với hạ tầng thông tin hiện đại và thực hiện các giao dịch đất đai trên môi trường mạng.
4.4.1.2 Phân tích SWOT các phương thức vốn hóa đất đai trong khu vực nhànước trên địa bàn thành phố HàNội
Phân tích thực trạng cho thấy, pháp luật đất đai và thuế của Việt Nam hiện chỉ quy định hai phương thức tạo nguồn thu từ đất: giao, cho thuê đất để thu tiền sử dụng đất và thu thuế sử dụng đất cùng thuế, phí chuyển quyền bất động sản Nguồn thu từ tiền sử dụng đất và tiền thuê đất qua sắp xếp lại sử dụng đất công không đáng kể, do mục tiêu chính là sắp xếp lại Hiệu quả từ cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước cũng rất thấp, trong khi phương thức hợp đồng BT không được ghi nhận vào ngân sách và đã bị loại bỏ khỏi Luật Đầu tư theo hình thức đối tác công - tư năm 2020 Thu từ việc bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người thuê, triển khai từ 1994, cũng không đạt hiệu quả do giá bán theo giá nhà nước.
Nguồn thu từ việc huy động đất đai (VHĐĐ) tại Việt Nam chủ yếu bao gồm: (1) Nhà nước thu hồi đất để giao hoặc cho thuê phục vụ các dự án đầu tư; (2) Các loại thuế và phí liên quan đến bất động sản (BĐS) Bài viết này sẽ trình bày bảng phân tích SWOT cho hai hình thức VHĐĐ đang được áp dụng tại Việt Nam, đặc biệt là tại Hà Nội Phân tích SWOT này nhằm đưa ra các khuyến nghị về giải pháp đổi mới các hình thức VHĐĐ tại Hà Nội.
Hai phương thức VHĐĐ, bao gồm sắp xếp lại nhà đất công để chuyển sang khu vực tư nhân và cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, đang được triển khai tại Việt Nam, đặc biệt là ở Hà Nội Tuy nhiên, các phương thức này chưa được hệ thống tài chính ghi nhận như một nguồn thu từ đất Do đó, luận án sẽ lập bảng phân tích SWOT nhằm đưa ra những khuyến nghị cần thiết cho việc đổi mới hai phương thức VHĐĐ này.
Dựa trên kết quả phân tích và đánh giá thực trạng các phương thức vốn hóa đất đai tại Hà Nội trong giai đoạn 2014 – 2020, cùng với ý kiến từ các cán bộ và chuyên gia có kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai, nghiên cứu đã xây dựng khung phân tích SWOT cho phương thức vốn hóa đất đai thông qua giao đất và cho thuê đất.
- Là phương thức phổ biến, đã có quy định pháp luật cụ thể, rõ ràng về đối tượng, thẩm quyền, trình tự, thủ tục, cách thức thựchiện.
- Hiện nay, quỹ đất dành cho phương thức này lớn do nhu cầu về công nghiệp hóa, đô thịhóa.
- Đem lại nguồn thu từ đất lớn cho ngân sách thành phố, có ý nghĩa quan trọng đối với sự phát triển kinh tế xã hội của địaphương.
Đầu tư phát triển đô thị có thể mang lại giá trị gia tăng cho đất đai, nhưng điều này chỉ xảy ra khi có quy hoạch đô thị hiệu quả và việc thu hồi đất được thực hiện tại các vị trí thích hợp.
Nguồn thu từ việc giao có thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất trả tiền một lần chỉ là một khoản thu duy nhất trong suốt thời gian giao hoặc cho thuê Tuy nhiên, đây là nguồn thu không bền vững do quỹ đất của địa phương có hạn, và trong tương lai, việc áp dụng phương thức này sẽ trở nên khó khăn hơn khi quỹ đất dành cho hoạt động này ngày càng bị thu hẹp.
Quyền lợi giữa các bên tham gia vào quá trình thu hồi đất chưa được đảm bảo, bao gồm Nhà nước, người dân bị thu hồi đất và doanh nghiệp/nhà đầu tư nhận đất.
Hà Nội chưa khai thác được giá trị gia tăng từ đất đai do đầu tư phát triển đô thị, đồng thời phải chi tiêu lớn từ ngân sách cho công tác bồi thường và
Quỹ đất tại địa phương đang ngày càng hạn chế, trong khi nhu cầu sử dụng đất ngày càng gia tăng Một thách thức quan trọng là làm sao phân bổ quỹ đất một cách hợp lý, đảm bảo phát triển đồng đều giữa các ngành kinh tế và đồng thời tạo ra nguồn thu tài chính bền vững cho địa phương.
Quản lý và giám sát việc sử dụng đất sau khi được giao hoặc cho thuê là rất quan trọng để đảm bảo đất đai được sử dụng đúng mục đích, hiệu quả và đúng tiến độ Cần ngăn chặn tình trạng hoang hóa đất đai và lãng phí tài nguyên, nhằm tối ưu hóa lợi ích từ nguồn tài nguyên quý giá này.
Vấn đề khiếu nại, khiếu kiện và tố cáo liên quan đến người bị thu hồi đất chiếm tới 70% tổng số lượng khiếu nại của người dân, cho thấy sự bất ổn trong xã hội Phương thức thu hồi đất hiện tại đang gây ra tình trạng thiếu bền vững, ảnh hưởng đến đời sống và quyền lợi của người dân.
Tốc độ đô thị hóa và công nghiệp hóa, cùng với chính sách thu hút đầu tư, đã tạo ra nhu cầu lớn về đất đai để phục vụ cho sản xuất, kinh doanh, thương mại, dịch vụ và nhà ở Phương pháp này cần tiếp tục được áp dụng trong tương lai với những cải tiến cần thiết để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng.
* Điểm mạnh – Thách thức(ST):
Cần hoàn thiện các chính sách pháp luật liên quan đến giao đất và cho thuê đất nhằm đảm bảo phân phối quỹ đất hợp lý, phù hợp với sự phát triển của địa phương, đồng thời tạo sự công bằng trong việc tiếp cận nguồn lực đất đai.
Cần bổ sung và hoàn thiện các chính sách liên quan đến hoạt động thanh tra, kiểm tra và giám sát việc sử dụng đất sau khi giao hoặc cho thuê Việc xử lý kịp thời và nghiêm minh các trường hợp vi phạm là rất quan trọng để đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả trong quản lý đất đai.
* Điểm yếu – Cơ hội(WO):